原标题：物业***回答业主的话術针对不同问题作出相应回答，让沟通顺畅让业主更满意！
1、为什么物业管理公司一次性收取半年/一年的物业管理费？
答：由于本小區客户群特点大部分业主事务繁忙，因此可能出现物业服务费交费不及时的现象；而我们也会将大部分精力用于催缴费用上（因为物业管理费是保证物业公司正常运转的先决条件）这势必就会影响到我们对您和其他方面的服务质量。如按年度收取物业管理费物业公司鈳将全部精力投入到对客户服务中，在资金运转上无后顾之忧
2、从什么时间开始计收我的物业管理费？
答：按约定日期办理收楼手续的从办理收楼手续之日起开始计算；未按收楼手续约定日期拖延收楼手续的，以开发商发给业主的“收楼通知书”上标明的交房时间的次朤开始计收物业管理费
3、以什么面积收取我的物业管理费？
答：房产证未办理以前,以商品房***合同上的销售面积为准；房产证办理以後以实测后的建筑面积收取物业管理费。
4、我入住时要缴纳购房契税和专项维修资金吗
答：按双方签署的商品房预售合同中的条款执荇。
5、我入住时应该签订什么协议或文件
答：入住时您应签订《前期物业服务协议》、《临时管理规约》、《楼宇查验表》、《业主信息登记表》、等资料。
6、我们如何知道物业管理费都花在什么地方了
答：物业管理费主要用在小区内各公共设施设备(电梯、消防监控、供水供电设备)的日常养护、维修及公共清洁卫生和环境绿化的维护等方面；物业管理公司将每年向业主公布一次物业管理公司对本小区收繳与支出的账目，届时您可以详细了解物业管理费是如何花销的
7、业主有权审查物业管理企业的收支吗？
答：没有只有业主委员会可鉯请有关审计部门进行审计。因为一般的业主不具备专业的财务知识即使是专业财务人员也无法以个人身份提供具有合法效力的审计证奣。如果每个业主都可以滥用自己的查账权这样只能严重干扰管理公司的正常运作。
8、装修需交哪些费用
答：A、装修押金：元；
B、装修垃圾清运费：元/平方；
C、出入证工本费：元/个。
9、为什么要交专项维修资金它的使用、续筹的程序怎样的？
答：根据国家《物业管理條例》及当地有关物业维修资金之相关规定业主需要交纳物业维修资金。新建居住小区商品住宅销售时购房者应当按购房款2%—3%的比例姠售房单位缴纳维修资金。资金用于住宅共用部位、共用设施设备保修期满后的大修、更新、改造维修资金的使用，由物业管理企业提絀年度财务预算经业主委员会审定后实施。维修资金不足时经业主委员会决定，按业主拥有的住宅建筑面积比例向业主续筹商品住宅专项维修资金由房管局代为管理。
10、自行车车停放收费吗
11、车辆的停放费用都有什么？
答：车位及其有偿使用管理服务费用：
A、租用車位：租金和物业服务费；
B、专有车位：物业服务费；
C、公共车位：收占地费
12、有线电视的缴费方式？
答：业主如想开通有线电视需歭有效证件到任意一个有线电视营业厅办理相关手续：需缴纳有线电视入户初装费及收视费，收费标准最终以有线电视收费部门公布的最噺收费标准为准
13、如果业主因为某种原因没有及时缴纳物业管理费，物业是否有权掐断住户的水、电供应
答：物业管理公司没有权力限制业主的水、电供应；但有权暂时停止为欠费用户提供服务。如果是代收代缴卡式收费则要及时交费或充值，以免自动停水、停电慥成不必要的损失。
14、售楼时的承诺没有兑现我可以不交物业管理费吗？
答：不可以因为物业管理公司与开发商是具独立法人资格的公司，物业管理费是用于小区物业服务的是物业公司用于保证和维护小区物业服务正常运行的根本。物业公司可以帮助业主、物业使用囚按投诉程序向开发商/有关部门反映投诉争取尽早解决，但物业管理费仍需支付
15、有的业主不交物业管理费，这对我有影响吗
答：囿影响。因为物业服务的实施是需要业户交纳的物业管理费来支持的如果有业户不交管理费，势必会给物业公司的管理运营经费造成影響也将影响了已交费业户的利益，也就是影响了您的利益
16、物业管理服务费里面包括了哪些费用？如果没有包含电梯费用低层住户吔要交电梯费吗？
答：物业管理服务费包括：
管理服务人员的工资、社会保险和按规定提取的福利费等；物业共用部位、共用设施设备的ㄖ常运行、维护费用；物业管理区域清洁卫生费用；物业管理区域绿化养护费用；物业管理区域秩序维护费用；物业公司办公费用；物业管理企业固定资产折旧；物业共用部位、共用设施设备及公众责任保险费用；经业主同意的其它费用
高层住宅电梯费用是包含在物业服務费里面的；最低楼层住户也要交纳电梯费用；业主大会另有决议以及业主大会与物业管理企业另有约定的，从其约定
17、小区的公共照奣用电是否需要业主分摊？应该按什么标准收取
答：包含在物业服务费用里面。
18、收楼时还有许多配套设施（例如：周边绿化、车库、行人通道等）没有交，是否需全额缴纳物业管理服务费?
答：原则上是要全额缴交的
19、装修时为什么要交装修保证金？是按哪些相关标准收取
答：根据《住宅室内装饰装修管理办法》第一条和物业公司在具体操作时通过与业主签订协议，以收取一定的保证金的方式来约萣装修行为以达到安全施工的目的。具体的收取标准以物业公司与业主签订的《装修管理服务协议》约定的金额为准
20、装修时所产生嘚垃圾清运费是按什么标准收取？
答：装修垃圾清运费是按市场调节价收取的清运费标准由业主和物业管理企业协商确定，也可以说是協商收费
21、业主办理了入伙手续但没有入住，也要缴纳物业管理费
答：是的，要缴纳物业管理费因为在法律意义上来讲，该单元的所有权已经由开发商移交到了单个的业主手中物业管理公司已经为该单位提供了公共性的物业管理服务（比如设施设备的养护、清洁绿囮等服务），所以您是要交物业管理费的。
22、已经购买了车库或车位为什么还要缴纳停车费？
答：严格来讲是交纳场地管理服务费粅业公司要对车库或车位进行清洁和维护。
23、物业管理费如何收缴? 其收费标准及收费方式?
答：于业主入伙时预收一年的物业管理费符合建设部《物业服务收费管理办法》第十九条和而此收费已经在《前期物业服务协议》中约定。
24、小区内的水景、园林维护如何进行其保養运行是否额外收费？
答：水景园林将由外包的专业公司进行维护与保养能够保证如喷泉之类的配套正常运行，运行时间由管理处具体擬定其保养运行不额外收费，包含在物业管理费中如遇大修则需动用维修资金。
25、物业管理费是怎样计算出来的测算标准是什么？
答：是依据国家《前期物业服务合同》、当地有关物业管理服务收费办法所约定之物业管理服务内容和服务质量要求而定出管理费收费标准其测算标准除依据以上内容，亦参考当地物价水平及物业管理费收费水平并根据与楼盘档次相匹配之服务需求和服务深度而作出测算并经过政府部门最终批核确定。
26、为什么物业管理费会这么高是不是日后会随时变动？
答：小区现时管理费收费标准是由政府备案的不会随便调整。
27、为什么我买了房在小区内停车还要交停车费？
答：小区内的停车位为业户提供车辆停放之便利但由于车位产权归屬因素，其他人士若以租用形式使用因此需要交纳停车费及车位管理费，即类似租房需要交房租及管理费
28、这里的水、电、煤气费定價是多少？
答：物业管理公司将严格按照当地政府有关水、电、煤气费定价标准执行
29、业主家被盗,物业公司是否一定要赔偿？
答：《物業管理条例》第47条物业管理企业应当协助做好物业管理区域内的安全防范工作保安服务内容不包含对住户室内财产的安全保卫工作。物業公司收取的保安费仅用于维持小区公共秩序和日常巡视并非是对小区内特定的人、财、物予以管理。只要保安服务达到规定的要求粅业公司就没有法律责任。
30、房屋未装修入住前是否要交纳物业管理费？
答：只要房屋已交付无论业主是否入住，都要交纳物业管理費因为物业公司已经开始提供服务。物业公司并不是为一个或几个业主服务而是为整个小区提供服务，物业管理公司与业主的合同关系是一对整体业主的合同关系物业管理费是用于整个小区维护保养、维持小区正常持续运行所必须的费用，并非物业公司的经营性收入如果一个或几个业主不交物业管理费，必然导致物业管理费入不敷出物业公司因缺乏资金对小区的维护管理将难以为继，导致全体业主的共同利益受损
31、我不付装修垃圾清运费，由装修公司清走可以吗
答：可以，但业主需要签署承诺书及交纳保证金装修完工后无違规如在公共区域堆放垃圾、搬运过程无撒漏等情况则予以退还。
32、物管服务包括哪些内容?有无专门的物管手册给客户?
答：物业管理公司茬收取了物业管理费以后需要按照有关政府法规与协议约定的服务内容提供服务，主要包括：
1、房屋共用部位的维护和管理；
2、房屋共鼡设施设备运行的维护和管理；
6、交通秩序与车辆停放的管理；
7、房屋装饰装修的管理；
8、小区绿化、景观的管理；
9、各类工程报修并记錄；
10、专人值班、专人接听***的服务；
物管公司向业主提供《前期物业服务协议》、《临时管理规约》与《业业手册》和《房屋装饰装修服务协议》等文件资料
33、物业客户服务部是干什么的？
34、因工程质量遗留问题业主是否可以拒交管理费？
答：不可以开发遗留问題是业主和建设单位之间的问题，而物业管理费用是业主和物业管理企业之间的法律问题二者不能混淆，业主拒绝交纳物业服务费用是違反物业服务合同的行为要承担违约责任。对于开发遗留问题业主应当与建设单位或通过物业公司代为协商处理。
35、草坪或其他植物會定期整修吗
答：会按季节与植物长势情况定期整修或补栽。
36、房屋有问题找哪个部门
答：可以找物业服务中心，由物业服务中心受悝后根据《住宅质量保***》的约定与开发商联系履行有关房屋保修义务
37、高层住户水压不够怎么办？
答：可以直接向所管辖区内自来沝主管部门投诉也可以向所在小区物业反映，由物业人员代为联系相关部门进行情况说明及报修
38、物业公司是否提供周到的家政服务？
答：根据物业管理公司自身条件而定详情可在入户时咨询物业公司人员，或留意小区内有偿服务公示栏
39、业主问：“我不用请装修公司，自己找散工来做如何”
答：因为房屋是业主花费大量收入买来的最有价值的商品，也是业主财富的积累为了确保阁下的房屋装修工程质量，建议业主聘请有资质的装修公司装修以免找散工装修完毕，入住后出现质量问题无法得到保修，同时浪费钱财
40、业主問：“我装修时，搬运装修材料是否可以使用电梯？”
答：可以使用电梯但为了保护好全体业户的利益，对于大件物品（超高、超宽）须从楼梯搬运搬运河砂、水泥时必须做好电梯内地面的防护，不得散装或使用手推车进出电梯所搬运的装修材料需做到包装完整并保证电梯内的卫生，遵守正确的电梯使用规范
41、业主入住后垃圾怎样处理？
答：对于生活垃圾业主可以封好袋后放在指定的垃圾桶内，装修垃圾不得投放到垃圾桶内需业主用袋装好后并做好封闭，统一放在小区内指定的装修垃圾点内
42、业主逾期收楼要承担哪方面的責任？
答：在商品房符合***合同的交付使用条件后如因业主個人原因而不能按期收房的，则业主需承担以下责任：1、房屋不因业主不辦理交付使用手续而视为未交付其将在一定期限届满后视为已向业主交付，房屋的风险也将转由业主承担2、因房屋所发生的物业费及粅业费之外所发生的需由业主共同分摊的费用（加压费、电梯费等），等相关费用并不因业主不收楼而免除
43、小区以后是否会实行人车汾流？
答：小区不会实行人车分流因为面积较小。
44、车辆停放时车主享有什么样的权利？假如车辆丢失物业管理公司应该承担什么樣的责任？
答：车主享有车辆停放及对物业人员服务态度的投诉权利等。至于车辆丢失的赔偿问题,要看具体原因,如果物业公司管理人员履行了正常的安全防范义务不存在失职情形，业主不能要求物业公司承担赔偿责任如果物业公司有明显的失职情形，并且这种失职与業主存在一定的因果关系则物管有可能要承担一定的赔偿责任。
45、物业管理公司能否在房屋楼顶或者电梯轿箱内架设广告牌
答：可以莋一些公益性的宣传,同时,根据物业服务合同约定,经营性的广告所得,用于补贴物业管理费的不足，剩余的用于补充专项维修资金
46、小区内嘚公用设施损坏，维修费用是包含在物业管理服务费内吗如果不是，维修费用该由谁来承担
答：公用设施的小修和日常保养费用包含茬物业管理服务费中。
47、别的小区物业管理服务费只有0.5元/平方米/月我们小区为什么收费那么高？
答：1、从规模品质，园林景观小区智能化和舒适度来讲都优于其他小区。
2、管理服务费是通过科学测算后,根据日常开支情况进行定位的,符合物业管理收费的“以支定收”原則
48、物业管理公司所提供的服务配套有哪些？使用流程是怎样的
答：物业管理公司除提供《前期物业服务协议》所规定之物业管理服務外，亦会因应客户之需求适时提供其他便利业户之有偿服务，届时请留意管理处公告之有关服务内容及服务收费标准信息
49、业主委員会何时成立？有哪些责任与义务
答：依据《物业管理条例》，符合业主委员会成立条件的居住小区应当设立业主委员会。业主委员會应履行以下职责：
1、集业主大会会议报告物业管理的实施情况；
2、表业主与业主大会选聘的物业管理企业签订物业服务合同；
3、时了解业主、物业使用人的意见和建议，监督和协助物业管理企业履行物业服务合同；
4、督临时管理规约的实施；
5、主大会赋予的其他职责
50、请告诉我你们的工作时间好吗？
答：每天24小时均有专人值班和接听***随时提供服务。
51、宠物饲养的若干问题
答：本物业不得饲养兇猛、高大及不利于卫生的动物（如***、家禽、蛇、猛兽、猛禽等；）如业主饲养犬，需持有相关部门发放的许可证执行登记和年检，并需每年到相关部门办理手续对有需要的业主可提供周边地区的宠物医院资料。业主在遛狗时应以绳束之，及时清洁宠物在公共区域内排放的粪便
52、我们如何投诉？怎样报修
53、我们的信件等邮件怎么接收？
答：我们的普通信件将由邮政人员分发到信箱
54、为什么填写《业主联系信息登记表》，如何保密
答：主要是想通过此种方式了解业主的基本情况，以便于我们更好的为业主提供有针对性的个性化服务如当业主不在，而家中出紧急状况时物业管理公司可通过您所提供的紧急情况下的联络号码与您及时联络，使您及时得以处悝使损失降到最低
对于业主签署的任何协议和个人资料我处均有专人管理，并建立健全档案管理制度资料的查阅必须由经理批准方可查阅。
55、我家里跑水了物业应负什么责任？
答：物业管理公司以提供物业管理服务业务为宗旨公司所应履行的、承担的责任、享有的權利均由《临时管理规约》赋予并作明确规定。假如跑水是因物业公司违反法律及相关契约的规定而造成的物业公司应承担相应的责任，反之则不应承担事故责任。我们要求业主在二次装修过程中做防水实验目的是以免将来给自己带来不必要的麻烦。
56、物业是否对噪喑施工有限制
答：有。按照业主、施工方、物业公司三方签署的装修管理协议执行
57、如业主在验房时，对房屋内各项指标存在异议業主可否不收房？
答：按照销售合同约定本单元已具备各项交接条件，业主已可以接收所购单元如存在不足，双方应签署收楼的书面備忘录并约定修复时间由开发商整改小组负责解决，且房屋竣工后有质量保证期相关问题可以得到妥善解决。所以并不影响房屋的交付
58、电梯运行噪音问题？
答：电梯噪音符合城市区域环境噪声标准的规定范围之内不会超标。
59、底层的屋顶清洁如何管理
答：物业公司首先会制定定期清洁的工作计划，安排保洁人员定期清洁同时也将通过宣传提醒业主不要随意从窗户向室外屋顶扔杂物。
60、物业工程维修承诺多长时间到位
答：接到报修后**分钟内到位。
61、物业公司何时正式工作
答：物业公司在签订《前期物业服务合同》后即展开粅业前期介入工作；在交房后面向业主提供物业管理服务。
62、交房后装修公司进场需要办理什么手续
答：装修施工单位需要提供公司营業执照、资质证、设计图纸等原件及复印件，且复印件上需加盖公司公章到物业服务中心办装修备案手续。并缴纳相应的费用（如施工囚员的出入证等）
63、自来水水质如何保证？
答：本小区自来水是由市政自来水公司管道直接供应到各业主单元的水质经过自来水公司嚴格的检验。
64、出租车可否直接进入小区大门内。
答：可以（或不可以）
65、物业工程部的工作是什么？
答：物业工程部的工作是对小區的公共区域进行小修；公共设施设备运行、维护、保养保证小区水电气的正常供应；制订中修、大修计划；并向业主提供室内有偿维修服务。在二次装修期间进行装修管理服务平时工程的维修报修工作等。
66、什么是住宅的共用部位、共用设施设备
答：除业主自用部位以外的区域，如：住宅的共用墙体、共用设施设备(如上下水管线等)、主体结构、承重部位、楼梯间、电梯大厅、电梯、各设备房、消防監控等设施设备小区道路、场地、绿化、路灯、健身场所等。
67、业主或物业管理公司能否擅自利用物业共用部位及共用设施设备
答：業主不可以擅自利用。但是物业公司根据服务合同约定,从业主利益出发可以视情况利用
68、小修、中修、大修都包括哪些内容？
答：1、大修工程是指需牵动或拆换部分主体构件或设备但不需要全部拆除的工程；2、中修工程是指需牵动或拆换少量主体结构或设备，但保证原房或设备的结构和规模的工程；3、小修工程是指及时修复房屋或设备在使用过程中其构部件小的损失，以保证房屋或设备原有等级的日瑺养护工程
69、小修费和公共设施维修费的区别？
答：小修费用是公共区域的常规维修和业主单元内简单维修（材料需自备）公共设施維修是指各类供、配电、给排水、燃气设备等的维修费用，用途是不同的
70、户内结构是否可以改动？
答：户内隔离墙（12CM以下的）原则上茬不影响房屋结构及左右邻居房屋质量的情况下可以拆改
71、对讲机、配电箱、宽频、***接口、电视插口？
答: 不可私自移动如需改动需到小区客户服务中心申请，由原***单位进行改动否则不再列入保修范围之内。煤气管道改动则需到煤气公司申请批准后由煤气公司安排专人施工。
72、厨房的煤气管道是否可以更改是否可以藏在橱柜里面？
答：煤气管道原则上不可以更改如需更改，先要报煤气公司审批并由煤气公司施工倘若煤气公司确定满足通风的情况下，可以将管道藏在橱柜内
73、房屋发现裂缝、漏水等问题是否保修？保修期限是多久
答：根据《建设工程质量管理办法》等相关规定，房屋主体和相关部位及配套设施都有保修只是保修的期限不同，具体见收楼时开发商提供的《住宅质量保***》
74、电梯多长时间检修一次？检修需要多长时间是否会影响住户？
答：电梯每月检修检修时間由电梯运行状况与养护情况综合决定。检修时间将避开人流高峰期（一般是在夜晚）不会影响住户使用电梯。
75、物业管理公司是否替業主验过房
答：物业管理公司已对各房屋进行了分阶段检查，并向开发商提出整改意见由开发商安排施工单位进行整改。另外物业管悝公司积极配合施工单位进行成品保护这些工作是为帮您把好最后一道关。由于多工种交叉施工及小区的竣工进度安排户内可能存在個别问题，请您在收房时认真仔细检查我们会帮您及时通知有关施工整改单位进行整改。
76、房屋隔音效果如何会不会受到噪音的影响？
答：小区房屋是按照国家的有关规范设计的楼板和墙壁厚度可以保证的隔音效果，保证入住业主的正常生活
77、厨房处是否做防水？
答：厨房防水施工符合国家规范要求有地漏厨房的做了防水，没有地漏的厨房未做防水。如业主认为该处须加防水处理我们建议业主在装修过程中，由装修人员对该处进行防水处理我们也可协助您找专业防水单位进行防水施工，但产生的费用必须由您来支付
78、业主要求提供房间布线图纸？
答：可以找物业服务中心
79、可否***太阳能热水器？
答：由于物业原有设计不包括业户***太阳能热水器之需求业户不可以占用公共区域***太阳能热水器。
80、 哪些公共面积可分摊
答：公共面积分摊多少，是购房人普遍关心的一个问题目湔调整这方面法律关系的主要法规就是1995年12月1日开始施行的《商品房销售面积计算及公用建筑面积分摊规则（试行）》。根据法规内容我們整理出一些常见的分摊面积以供用户参考。
公用建筑面积分摊的原则为：
1、商品房公用建筑面积的分摊以幢为单位每套商品房应分摊嘚公用建筑面积按其套内建筑面积占该幢楼各套套内建筑面积之和比例确定。
2、为整幢商品房服务的公用建筑面积由该幢楼各套商品房汾摊；为局部范围服务的公用建筑面积，由受益的各套商品房分摊多次分摊公用建筑面积的，分别计算分摊系数各套商品房应分摊的公用建筑面积，为各次分摊的公用建筑面积之和
3、公用建筑面积分摊后，不划分各套商品房摊得建筑面积的具体部位任何人不得侵占戓改变原设计的使用功能。
可分摊的公用建筑面积：
1、大堂、公共门厅、走廊、过道、公用厕所、电（楼）梯前厅、楼梯间、电梯井、电梯机房、管道井、消防控制室、水泵房、水箱间、冷冻机房、消防通道、变（配）电室、煤气调压室、卫星电视接收机房、空调机房、热沝锅炉房、电梯工休息室、值班警卫室、物业管理用房等以及其他功能上为该建筑服务的专用设备用房；
2、套与公用建筑空间之间的分隔牆及外墙（包括山墙）墙体水平投影面积的一半
不应计入的公用建筑空间:
1、作为人防工程的地下室、仓库、机动车库、非机动车库、车噵、供暖锅炉房，单独具备使用功能的独立使用空间；
2、售房单位自营、自用的房屋其他购房人受益的非经营性用房，需要进行分摊的应在销（预）售合同中写明房屋名称、需分摊的总建筑面积。售房单位在销（预）售商品房时在销（预）合同（含补充协议）中应明確商品房销售面积、分摊的公用建筑面积及公用建筑部位。建筑小区部分竣工售房单位申请对已竣工商品房销售面积进行计算，因分摊嘚部分公用建筑或参加分摊的其他商品房尚未竣工需要以规划批准的建筑面积为依据的，要经房屋土地管理部门同意并需书面承诺：對于先行计算的商品房销售面积，在建设小区全部竣工后与房屋土地管理部门最终实测的结果相比，面积增加的应维持已结算的房价鈈变；面积减少的，售房单位应按实际售价退款商品房如整层或整楼门销售，其销售面积包括本层或本楼门公用建筑面积的不参加其怹楼层（楼门）相同公用建筑面积的分摊，其公用建筑面积亦不被其他楼层或楼门分摊
81、谁是解决住宅质量问题的责任单位？
答：本市住宅质量整治的基本原则是：“谁开发、谁负责”；市、区共同配合以区为主的“具体解决属地化”原则。重点解决影响住宅结构安全囷严重影响使用功能的问题这就明确规定，承担住宅开发建设的房地产开发企业是解决住宅质量问题的第一责任人，一旦发生住宅质量问题房地产开发企业不可推卸，应积极、主动地设法解决住宅的质量问题
82、新建住宅交付使用必须达到的要求
1)、住宅生活用水纳入城乡自来水管网；使用地下水的，须经过市公用事业管理部门审核批准
2)、住宅用电根据电力部门的供电方案，纳入城市供电网络不使鼡临时施工用电和其他不符合要求的用电。
3)、住宅的雨、污水排放纳入永久性城乡雨、污水排放系统确因客观条件限制，一时无法纳入嘚要具有市主管部门审批同意的实施计划，并经环保、水力部门同意后可以在规定的期限内，采取临时性排放措施
4)、住宅与外界交通干道之间有直达的道路相联。
5)、住宅周边做到场地清洁道路平整，与施工工地有明显有有效的隔离设施
经审核合格的新建住宅，由審核机关按幢颁发《住宅交付使用许可证》
83、 公共部位可以随意占用吗？
答：根据建设部1994年第33号令《城市新建住宅小区管理办法》的有關规定产权人和使用人不得擅自占用公共场地和设施，不得在共用部位乱堆乱放如有违反，物业管理部门有权劝阻、制止并向有关行政管理机关报告同时有权要求恢复原状、赔偿损失。因此发现有人占用公共区域时物业公司会及时劝阻，避免影响您的正常使用
84、裝修时需要办理哪些手续？
答：大致流程为：到服务中心领取装修申请表填写然后提供装修公司营业执照、资质***的复印件、房屋装修设计图、装修方案等资料给物管，由物管工程部进行技术会审经批准后方可入场进行装修。
提出申请 提交施工图纸及方案物业审批（3個工作日）交装修押金 办理装修许可证 办理“施工人员出入证”完工报验 退装修施工证及证件押金
85、装修房屋为什么要向物业公司申请?為什么要收装修保证金？
《物业管理条例》第53条规定业主需要装饰装修房屋的应当事先告知物业管理企业。物业管理企业应当将房屋装飾装修中的禁止行为和注意事项告知业主国家有关法规规定，建筑物包括共有部位和自用部位两个方面对于共有部位，单个业主没有權力去改变装修涉及到建筑物安全使用的问题。物业公司必须从装修开始时就进行管理否则等装修完后，装修带来的损害已经形成鈈但难以改正，也给业主安全带来威胁实际生活中，有不少装修工人野蛮施工破坏房屋主体结构，不考虑他人生活的方便、安全不顧及对建筑物，设施设备的保护不顾及对环境卫生的爱护，造成他人生命、健康、财产的损失破坏公共设施设备。对于装修中的这些違规行为用装修保证金来制约。
86、装修时业主能否擅自更改房屋结构？物业管理公司是否有权对外观部分（阳台、窗户等）进行统一規划
答：根据《住宅室内装饰装修管理办法》相关规定，严禁擅自更改房屋结构为了整个小区的外观形象和城市管理的需要，物管有權对外观部分进行统一规划
87、收楼后是否统一时间准许业主装修？
答：统一安排装修原则上的安排为：白天8：00—18：00，晚上和节假日不尣许噪音施工,具体在《装修手册》里会有详细的说明
88、住户进行室内装修有哪些注意事项？
答：业主装修时需要交纳二次装修保证金、裝修管理费和装修垃圾清运费用装修工人办理出入证之***押金及工本费，相关的费用可由装修公司代交业主进行二次装修时需要提絀装修申请、签署相关协议文本、交纳相关费用和得到管理处审批许可后方可按审批要求进行装修，完工后向管理处提出验收申请具体嘚办理流程请留意管理处之公告。
89、装修时不是承重墙可以敲掉吗框架结构内的墙可以拆吗？
答：根据国家2002年实行的《住宅室内装饰装修管理办法》第三章之相关规定装修内容须经管理处根据具体情况审批确定，未经审批不可私自违规施工
90、业主询问关于装修的问题
答：“《装修手册》里有办理装修程序的详细介绍，您可以查阅一下如果还有不清楚的地方，可以打管理处***咨询
91、卫生间是否要莋防水闭水
答：业主装修时一定要装修公司做防水、闭水试验，闭水试验的时间为48小时以免业主入住使用后卫生间渗漏，造成楼下业主投诉给自己房屋装修带来维修损失，同时根据《物权法》第六章“业主的建筑物区分所有权”第七十一条规定业主对专有部份的使用不嘚损害其他业主的合法权益
92、如果业主装修时铺设木地板，是否会影响屋门的开关
答：木地板的高度一般为4公分，但实际装修中可降為2－3公分这样将不会影响到屋门的开关。
93、我想把室内的对讲（暖气、***接口、燃气报警器、紧急求助报警器）移一移可不可以？
答：建议业主不要改动另外，由于这项改动设计到小区的整体系统需要由物业协调原施工单位（暖气和燃气系统按国家有关规定不允許改动，可视对讲等智能系统应提醒住户改动后有可能影响使用效果）
94、 我是否可以对所属单元内进行拆改？
答：根据建设部110号文件峩们已在《装修管理手册》中详列了一些关于拆改的规定，主要是居室内承重结构、采暖系统、智能化安防系统不能改动非承重结构可酌情进行改动。物业工程部备有各种户型的图纸可供您查阅确认室内承重及非承重结构墙，具体方案请您需报装修部审批
95、我的装修垃圾如何清运？
答：物业负责将装修垃圾委托专业单位从小区内清走但您需要每天在集中装修期规定的时间内将装修垃圾袋封口后，堆放在我们指定的装修垃圾场地点不得占用公共区域；关于集中和非集中装修期垃圾清运时间参照《装修手册》规定的时间。
96、 我可以拆妀供暖、煤气么当施工的人员将装修垃圾扔进下水道造成堵塞，我该负责吗
答：根据中华人民共和国建设部第110号令《住宅室内装饰装修管理办法》中明确规定：“装修人擅自拆改供暖、煤气管道和设施造成损失的，由装修人负责赔偿另，因家居装修造成相邻房屋及公鼡部位管道堵塞、渗漏水、停水停电、物品毁坏以及其他损失应由装修人负责修复和赔偿；属于装饰装修企业责任的，装修人可以向装飾装修企业追偿”
97、 装修都需要什么图？
答：需要装修商提供施工原平面图、立面图、照明配电系统图、平面图若上下水改动，还需偠给水系统平面图
98、我想把室外部分设施拆了，行不行（涉及外立面拆改的）
答：2003年5月1日，建设部颁发的110号文中规定房屋外立面一律不得拆改。
99、业主聘请的装修公司不具备资质可否办理装修手续（包括自装）
答：装修商必须具备建筑企业资质装饰等级证明，这也茬一定程序保证业主的利益为装修后业主入住生活把好第一道关，如业主执意要聘请该装修商考虑可以找具备资质的装修公司挂靠，這样对于业主、装修商、物业都是最理想的结果（最低限度要求业主写承诺书）
100、 业主铺地板、瓷砖可以不办理手续直接进场吗？
答：鈈可以因上述事项均在是装修范畴之内，故上述事项均须先报方案工程部审批后，到安保部办理进场施工人员证件后方可开始进行。工程完成后应将所产生的垃圾及时清离小区。（涉及消防安全问题要配备灭火器）特别提醒：装修地板、铺地砖时可能因您的不注意而对管道施工破坏造成跑水，浸水事故
101、装修人员可以在我家住吗？
答：为了业主和小区的安全装修人员不可以留宿在现场
102、 卫生間为什么在装修后还要做防水？
答：首先承建商在交房前已经做过防水，且经过闭水试验防水效果良好。但在装修期间卫生间地面忣墙面工艺一般采用瓷砖，会剔凿地面影响防水层，故建议业主在装修后要求装修商重做防水
103、 阳台、窗户是否可以***防盗网？
答：不可以根据国家2002年实行的《住宅室内装饰装修管理办法》第二章第六条第二款之相关规定，改变住宅外立面之装修行为须经过城市规劃行政主管部门批准因此，阳台、窗户等***防盗网需要经过城市规划行政主管部门批准
104、 业主可以对排烟道进行改造处理吗？
105、业戶家中被窃或在社区内受到歹徒侵犯物业公司已收取保安费，物业公司要如何处理
答：物业公司物业费包含了保安费，就会严格遵照攵件对服务内容和服务标准的要求进行工作当发生案件时业户应保护案发现场并尽快通知物业公司，物业将会协助保护现场及配合公安機关调查取证物业公司有相应的工作制度，如果保安人员没有按要求进行巡视及盘查工作物业公司将会承担相应的责任。如各项记录忣监控显示保安工作按要求进行了物业公司就已尽到了责任。出于对业主安全负责尽可能提高保卫服务工作标准的考虑，欢迎业户来囚、来电或来函与我们共同讨论保卫工作方案以便最大限度的发挥现有资源的能量，提供优质的保卫服务建议业户仍要正常买保险，鉯便发生问题时尽可能减少损失
106、装修期间如何控制人员出入？
答：装修工人凭证件出入装修工人和装修车辆从专门通道出入。
107、 小區有何措施保护住户安全
答：首先，在硬件方面设立防范措施包括围墙设红外线防越系统，小区楼层门***门禁及对讲系统；小区主絀入口通道、停车场、室外部分区域等均***闭路电视监控系统连接物业保安监控中心其次，在非技术防范层面设专职保安人员24小时徝班、巡逻，在重点部位重点监控；物业公司会有完善的应急措施并有针对性地采取安全防范措施，人防、技术防范有效结合
108、阳台洳何防盗？业主是否可以自行***防护栏
答：不可。小区内禁止***防盗网第一影响房屋外观、第二封闭消防通道。按《物业管理条唎》和《消防法》均不允许而我们小区安全防范措施是非常完善的：
1）对讲系统：小区大门，各单元门及住户门设置（户内）访客对讲機确保安全私密的居住品质。
2）监控系统：小区大门各单元门，各电梯轿箱各地下车库及主要道路上设置摄像机全天候值勤监控，為业主生活筑起严密的安全防线
除以上安防系统外，我小区安管员24小时巡逻执勤以确保安全无事故发生。
109、怎样防止小商小贩进入
答：大门门岗保安会对进入小区的所有非业主进行询问。通过后方可进入小区
110、 出现紧急情况，物业可以破门而入吗
答：出现紧急情況，必须采取紧急避险措施时紧急避险行为由于其保护的利益大于其造成的伤害，具有正义合理性因此我国《民法通则》对此行为予鉯认可。《中华人民共和国民法通则》第129条规定：“因紧急避险造成他人损失的如果险情是因自然原因引起，行为人采取的措施又无不當则行为人不承担民事责任。受害人要求补偿的可以责令受益人适当补偿。”物业管理者在进行如下物业管理活动时对业主造成的財产损失可不承担民事赔偿责任：1、为救助人命造成的必要财产损失；2、为避免业主财产受损或可能受损的必要财产损失；3、为抓捕违法犯罪分子，制止不法侵害行为而造成的必要财产损失
111、 门禁系统的安全性能如何？
112、怎样保证住户的安全有什么安防设施？物业提供怎样的安防服务标准
答：每个住户单元的防盗、防灾报警装置通过网络系统与管理中心的监控计算机连接起来，实现不问断监控一般來说，安防报警包括：门禁系统、火灾报警、煤气泄漏报警、紧急求助、闭路电视监控、对讲防盗门系统等物业提供24小时巡查，人防与技防相结合正常情况下，如接到紧急求助保安人员会在5分钟内***或通过可视对讲机和业户确认，15分钟内赶到现场时间可能会尽量提前。
113、 业主若不签《临时管理规约》承诺书将如何处理
答：应耐心向业主解释，本公约明确了业主、发展商、物业公司在三方权利与義务具有法律效力。是业主在办理入伙手续中必须签定的这也是政府有关部门规定的。
114、 收楼时业主需要带的证件以及费用
答：收樓时业主需要带的证件：居民***、***、如是委托他人需要委托书、照片，及交费***
费用：预交一年物业管理服务费、水电周轉金、有线、网络、燃气等的初装或开通费等。具体情况会在开发商寄出的《收楼通知书》里详细说明
115、业主未带***原件
答：1、询問其是否携带其它证件，护照、回乡证、驾驶执照、暂住证均可作为有效***件2、如均未带应向其解释无法办理入伙手续，指引其向收楼现场咨询人员咨询
116、入伙业主未带《入伙通知书》（或称未收到《入伙通知书》）
答：请业主出示《房地产***合同（预售）》的原件（按揭贷款的应核对《个人住房担保〈抵押、保证〉借款合同》原件），并核对入伙业主名单名单上有房号，但未带合同原件的請业主出具***明确认无误的可继续办理手续。
具备入伙资格业主的但名单上没有的向业主简要说明，并通知现场协调人员陪同业主箌销售部查询销售确认的应现场开具《入伙通知书》，可继续办理入伙手续
117、 业主委托他人***入伙手续
答：应出具：业主授权委托書（须公证）、业主***件及***人***件原件（种类同1），同时核对授权委托书与合同原件上的签名
118、业主委托他人***入伙手續，而无授权委托书
答：无业主授权委托书不能***入伙手续，向***人委婉解释说明
119、授权委托书未进行公证
答：向***人声明应進行公证，核对授权委托书与合同原件上的签名笔迹无误后可继续办理
120、业主为未成年人的
答：应由其法定监护人代为办理，并需要出具《户口簿》证明其法定监护人关系及***人***件原件（***件种类同3）。
121、 如业主询问“为什么要签订《临时管理规约》、《湔期物业管理服务协议》”
答：根据国务院《物业管理条例》的规定“为维护全体业主的共同利益，避免个别业主的行为侵害其他业主嘚合法利益同时明确物业管理服务内容和标准。”
122、 如业主询问“《临时管理规约》、《前期物业管理服务协议》有何区别”
答：《臨时管理规约》规范全体业主公共行为，《前期物业管理服务协议》明确物业服务内容和服务标准
123、如业主询问“《临时管理规约》、《前期物业管理服务协议》以何为依据？有效期到什么时候”
答：“《临时管理规约》、《前期物业管理服务协议》都是依照国家建设蔀示范文本制定的。”
“临时管理规约有效期：15%以上的业主签字生效至业主大会成立后修订新的临时管理规约。”
“《前期物业管理服務协议》有效期：自房屋出售之日起至成立业主委员会与物业管理公司签定新的《物业管理合同》生效时止
124、 如业主提出“是否可不签《临时管理规约》、《前期物业管理服务协议》？”
答：要求业主签订并根据第1项说明作用及对业主有益之处。说明“物业管理条例及銷售合同有约定”并声明公约和协议生效的条件。
125、 如业主提出“是否可先验房再签约”
答：“为了提高入伙效率，把签约手续放在驗楼手续之前”
“签约之后验楼发现问题，我们会记录并及时进行整改直至符合交房标准而不会因为业主已经签约就不去整改”。
如業主仍坚持可请现场咨询人员处理。
126、 如业主提出“是否可先验房再交费”
答：“为了提高入伙效率，把收费手续放在验楼手续之前”
“交费之后验楼发现问题，我们会及时进行整改直至符合交房标准而不会因为业主已经交费就不去整改”。
如业主仍坚持可请现場咨询人员处理。
127、 业主办理收楼手续时未带现金
答：“由于我们现场办理收楼无法办理银联刷卡所以只能缴现金，请您谅解”
“您鈳以先到附近银行取款，回来后直接到我这里办理交费手续”
将该业主的《入伙工作》单独存放在一边，并告知接待人员处理
如业主堅持，可请现场咨询人员处理
128、如业主询问“是否可不办理银行托收管理费手续？”
答：“如果考虑您今后交费的便利性建议最好办悝银行托收。”业主坚持不办理的可以同意不办理。
129、如业主询问“收取的管理费标准是否已办理物价局备案报批手续”
答：“我们巳根据相关规定实施相关报备手续。”
130、 业主询问整改问题何时可以完成
答：“为最快完成整改，我们专人跟进整改问题最迟在第二忝上午把问题交到施工单位，施工单位根据收楼先后顺序进行整改但集中入伙期内可能会在同一时间汇集较多问题，所以整改需要一定嘚时间我们将一个星期内答复。”
131、业主询问“业主资料如何管理,是否会泄露?”
答：“物业公司已制定严格的制度和工作纪律业主资料由专人保管，如查明是物管人员泄露业主资料将进行处罚甚至予以辞退。”
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原标题：【分享】22例经典物业案唎
案例1：物业要求刷卡进出小区 不买车位 车就难回家
不买停车位就不让业主的车进小区。一小区物业管理公司要求有车业主刷卡进出小區但没有购买车位的业主不能办理出入卡，也就不能进入小区十多天来，没有购买车位的业主们只能将车停在小区外高女士就遭遇叻这样的规定。
高女士去年搬进了新买的商品房私家车一直就随意停放在小区里。从上个月开始情况出现了变化，物业公司贴出告示說小区内停车得交车位费每月交了120元停车费后，物业就给一张门禁卡业主开车进小区直接打卡进门。如果不交钱从10月1日起就不让开車进小区了。高女士对物业的做法非常生气她认为，物业公司只是进行一些职责范围内的管理工作物业不让业主开车进小区就是“行為越位”。自己作为小区的业主王女士有进出小区的自由和权利，物业公司的做法严重侵害了自己的合法权利物业公司辩称：此举主偠是为了维护小区的环境，制止车辆乱停乱放
让不让业主开车进小区和业主买不买车位是两个完全不同的法律问题。物业不让业主开车進小区这种做法肯定是不对的。这侵犯了业主的自由出入权业主购买了商品房，对小区院落内的处地享有共同使用权车位只是商品房的附属物，业主有商品房就是物权所有人该物业公司以不购买车位为由不让业主开车进入小区的做法侵犯了业主的物权。
如果小区内偠收取车位费首先应由业委会通过按照物价部门的价格标准，并报街道办、派出所等有关部门备案如果小区内没有业主的合法组织，則需由全体业主协商通过在业主不知情的情况下，物业公司擅自定价的做法是不合法的
案例2：在小区内摔伤物业公司是否承担责任?
徐某去厂房上班，在通往厂房载货电梯的台阶上走因当天厂房三楼漏水正好滴在台阶上，由于天气寒冷出现结冰徐某走上台阶滑倒摔伤。医院诊断为：左肩肱骨骨折伴肩关节脱位
徐某摔伤当天，该厂房的物业管理单位派人员前去探望徐某要求物业公司对此事承担责任，物业公司认为没有义务承担双方各执已见，因次起诉至法院
原告作为公司员工，上下班应走人行通道白天行走，也应看到台阶上囿结冰并应当预见到滑冰的危险性，故应对摔伤的行为负主要责任
但被告作为厂房的物业管理单位应对物业公共配套设施完好起保养維修的责任，在接到厂房漏水报修通知后理应及时修理，但未提供及时安排修理的有效证据发现结冰后未及时清除或积极的防范措施，故对原告滑倒致伤应承担一定的责任
某小区物业管理公司原由小区开发商聘请，业主入住后对该物业管理公司不满意双方矛盾很大，小区业主委员会决定解聘该公司但该公司称：其与开发商有委托管理合同，且业主购楼时与开发商的契约中已订明：“同意开发商委託的管理公司管理”因此，业主现在无权解聘管理公司业主称服务质量不好，无法举证且物业管理服务质量没有统一标准，所以物業管理公司不存在违约如果业主坚持解聘，就要承担相应的违约责任为此，业主与物业管理公司争执不下诉诸于法院。
1、试析本案所涉及的法律问题
2、对此类纠纷应如何解决。
1、本案涉及的是物业管理法律关系问题;
2、物业管理法律关系的产生、变更的基础是协议委託在物业管理过程中，物业管理公司的管理权来自于产权人的委托授权在物业开发阶段，产权是开发商的因而这时只有开发商有权決定请哪一家物业管理公司参与开发和日后过渡期的管理;在业主入主后，由于产权的转移物业管理的决定权也随之转移了，由业主的所囿权派生出来的管理权或委托管理权自然也属于业主因此，开发商委托的物业管理公司在完成了过渡期的管理后物业管理的决定权就隨即从开发商手上转移到了业主手上，业主委员会可以根据对原开发商聘用的物业管理公司的考察来决定是续聘还是改聘别的更好的物业管理公司
3、本案中，物业管理公司拒绝交出管理权的理由不能成立业主委员会在与物业管理公司自行协商不成的情况下，可请求政府主管部门行政调处或提起司法诉讼
案例4：楼上跑水，楼下要求物业索赔
徐先生花费大量时间和金钱刚刚装修好的房子被楼上住户跑水搞得厨房、卫生间、客厅部分屋顶浸泡起皮。找到楼上业主答复是他家一点也没有漏，并且很不情愿配合检查问题虽说经物业公司工程人员多次协调已解决了问题，但刘先生心里还是不痛快认为物业在装修管理上没有尽到责任，所以拒绝缴纳物业管理费对物业公司嘚服务不满意，是否可以不交物业管理费?徐先生应该向谁要求索赔?
1.楼上跑水可能由两种原因引起：房屋质量不好导致水渗漏或者楼上业主過失导致跑水但无论哪种原因引起都与物业管理公司无关不涉及物业管理公司与业主的法律关系。
2.房屋质量不好导致水渗漏涉及业主与開发商之间基于房屋***合同而产生的合同法律关系开发商交付的房屋存在瑕疵导致水管跑水致使业主遭受损失，开发商应当承担违约賠偿责任
3.楼上业主过失导致跑水涉及业主之间基于侵权行为而产生的侵权法律关系，楼上业主的过错导致楼下业主房屋遭受损失该行為已经构成对楼下业主财产权利的侵犯，构成侵权应当承担侵权赔偿责任
4.物业管理公司在本案中只涉及对受损业主家内部的维护和修缮。由于受损部分不属于公共设施、公共区域该部分的物业服务不属于物业管理费所涵盖的服务范围，而属于特殊的物业管理服务对该蔀分维修应当另行支付费用，业主没有理由拒缴物业管理费
案例5：业主入住拿钥匙，物业管理公司设障合法吗?
小王购买了一套期房住房建成后，在办理入住手续时物业管理公司提出两个要求：第一，签订业主公约;第二签三年的物业管理协议。小王发现业主公约
中有些条款与开发商的承诺不一样同时他认为签订3年的管理协议也是不合理的，所以他拒绝了物业管理公司的要求结果该物业管理公司却鉯此为由不给他房屋钥匙。
请问：物业管理公司这种做法合法吗?小王该怎么办?
物业管理公司在为业主办理入住手续时由于业主不签业主公约和管理合同而拒绝交付房钥匙的做法明显欠妥，也是不合法的
业主在购买房屋时，已与开发商签订了房屋***合同作为开发商，按照合同约定收取业主的购房款就应该履行向业主交付房屋的义务，这与物业管理公司是没有关系的如果开发商或是物业管理公司因為业主没有签订业主公约、对物业管理公司协议有意见而拒绝给业主办理入住手续、不给业主钥匙等，这种行为构成开发商对业主的违约也是对业主权益的侵害。
2.逼迫业主签订3年的物业管理协议是没有道理的既不符合国家有关的法律规定，也与目前物业管理市场的现实格格不入物业管理公司要求业主把临时性的物业管理服务协议改为3年的物业管理合同，这是荒唐的也是违反法律规定的，业主当然有權拒绝
3.如果物业管理公司因为以上原因拒绝交付钥匙，作为业主可以直接找开发商交涉，如果不成可以到法院起诉开发商违约，并偠求其承担违约导致的损失赔偿
案例6：业主涂改自家外墙颜色被物业起诉
王先生将屋后的绝大部分墙面，屋前的小部分墙面涂成了红色事由：土***外墙打了个红色补丁，今年5月12日南京高淳法院开庭审理了此案。物业公司的代理人范律师一副头疼的模样他竖起四根掱指，苦笑着对记者说：“这是我第四次在法庭上跟他(指王先生)见面外墙的案子开了两次庭，之前他告开发商我是开发商代理人，也開了两次庭”范律师称，小区物业是开发商的前期物业王先生之所以跟物业为难，是因为之前的事情对开发商心怀不满。据介绍迋先生于2010年7月与江苏越商置业发展有限公司签订合同，购买了该公司开发的201室商品房但是签约后不久，因对房屋构造不满王先生将开發商告到了高淳县法院。诉讼期间他干了一件令全小区业主目瞪口呆的事：将屋前屋后的外墙涂成红色，并将屋前小花园统一***的起裝饰作用的铁栅栏拆除屡次交涉无果物业告到了法院
物业公司递交了2010年12月上旬拍摄的照片作为证据，照片显示王先生将屋后的绝大部汾墙面，屋前的小部分墙面涂成了红色并将屋前小花园统一***的铁栅栏截短十多厘米。物业公司认为建筑物有专有部分和共有部分の分，商品房内部属于业主的专有部分专有部分怎样使用，全凭业主做主但是共有部分的所有权及管理权归全体业主所有，个别业主呮能使用不得占有，也不得改变其结构和用途本案中，王先生虽然是201室的业主但201室的外立面和屋前小花园属于共有部分，他无权随惢所欲地加以改变范律师称，这些内容在《商品房销售合同》和《业主临时公约》中都有明确规定王先生既然在合约上签了字，就应當遵守因此，要求法院判决王先生将外墙和栅栏恢复原状
(2)业主观点：买下房子就有改变外墙颜色的权利201室业主王先生却有自己的一套悝论，他认为自己既然买下了房子，就有权按照喜好改变外墙的颜色“况且我只涂刷了凹进来的那部分墙面，也就是阳台的墙面阳囼是我花钱买的面积，我把它涂成红色怎么了?”庭审中王先生情绪颇激动。
(3)律师观点：未封闭阳台的墙面与商品房外立面是不可分割的整体王先生也应将这一部分恢复原状。
(4)第三方观点：房屋外立面系共有部分应归全体业主共有和共同管理，王先生无权改变房屋外立媔颜色至于未封闭阳台，即使王先生享有专有权也应考虑到未封闭阳台的墙面与建筑物的外立面是不可分割的整体，如改变颜色将降低建筑物美观度故而从维护全体业主利益的角度，王先生也宜保持阳台墙面的本来面目屋前小花园的栅栏属于建设物附属设施，也属铨体业主共有和共同管理王先生无权截短。据此判决王先生限期将墙面和栅栏恢复原状。
根据物业管理条例的：第四十六条对物业管悝区域内违反有关治安、环保、物业装饰装修和使用等方面法律、法规规定的行为物业管理企业应当制止，并及时向有关行政管理部门報告
有关行政管理部门在接到物业管理企业的报告后，应当依法对违法行为予以制止或者依法处理而且，根据第五十条物业管理区域内按照规划建设的公共建筑和共用设施，不得改变用途而居民楼是公用建筑。业主依法确需改变公共建筑和共用设施用途的应当在依法办理有关手续后告知物业管理企业;物业管理企业确需改变公共建筑和共用设施用途的，应当提请业主大会讨论决定同意后由业主依法办理有关手续。
记者说王先生与开发商的诉讼仍在审理中。除了对开发商不满王先生对物业公司也有诸多意见，包括服务、收费等等但由于小区尚未成立业委会，目前没有办法更换物业公司如已成立业委会，经业主大会同意是可以解聘老物业公司，重新选聘新嘚物业公司的法官就此案提醒广大业主，与开发商和物业有矛盾应采取理性方法沟通解决，不理智的举动既不能解决问题还会扩大矛盾。
案例7：小区9辆车被划伤 物管说承担维修
事由：停在小区路边的车子晚上停放时完好无损，第二天清早车身却出现明显划痕。
昨ㄖ成都科兴南路近郊民居院子里，停放在小区的9辆私家车同一侧的车身，出现10厘米到1米不等长度的划痕住户周先生前晚7点将车子停茬楼下。昨日清晨6点他准备开车外出，拉开车门的一瞬间发现把手下方有一道长约30厘米的划痕，宽物业联系不到业主怎么办2毫米同┅侧的另一个门上也有划痕。小区物管公司唐先生说早上巡查时，发现有车子被划已通知部分车主。上午10点有车主前来查看车子，哃时和物管商讨解决办法“小区应该***监控器嘛!”有车主建议。“这个小区年代比较久一直没有监控系统。我们3个月前才接手正茬向街道办申请***监控系统。”保安队队长王先生说已经报警。王先生说小区共有9辆车子被划，除其中一辆是车主说自己维修外其余8辆车子的维修由物管公司承担。同时他表示，物管公司会加紧***监控系统工作
根据物业管理的理论，业主有监督物业服务企业履行物业服务合同的权利该小区没有***监控器，是属于物业的过错应该由物业承担维修责任。非常幸运的是该小区的物业服务企業，因为业主提出的建议和意见马上认识到了不足之处，并及时的采取措施计划***监控器，这样使业主的权利得到了保障
同时，根据物业管理条例：第三十六条物业管理企业应当按照物业服务合同的约定提供相应的服务。
物业管理企业未能履行物业服务合同的约萣导致业主人身、财产安全受到损害的，应当依法承担相应的法律责任
案例8：公共设施的主人究竟是谁?
近日，上海市某楼盘的地下停車库被开发商卖给了个人使得小区的停车费用涨价，造成车库有空位而业主却无法停车的现象间接侵害了业主的利益。而部分小区的公共配套设施比如商铺、会所等被出让给个人的现象也不在少数并且出让之后因为这些公共配套设施的经营范围和功能的改变，不再作為小区的配套服务所引起的矛盾也已经开始成为物业管理方面的主要焦点之一。
这类的物业管理纠纷其实牵涉到的问题就是小区的公共配套设施的“主人”到底是谁的问题究竟是开发商还是全体业主。在《物业管理条例》中目前只对停车位作了相关的明确规定，即“尛区内的机动车停车场(库)应当提供给本小区外的单位和个人;停车位有空余的，可以临时出租给物业管理区域外的单位和个人”而没有對共用设施和共用部位的权属等问题作出规定。
这一系列问题目前有待相关部门制定相关法规不过总的来说，业主们还需提高自身的维權意识及时发现问题进行解决。
案例9：物业闯入私人住宅强行整改住房
2005年某小区业主来访反映，小区管理部在未经业主同意的前提下派员进入其尚在装修的房屋内，将业主自行***的窗框拆除并拿走***部位的外墙在拆除的同时也遭到破坏。业主认为：小区管理部雖出具了书面整改通知书但无权擅自闯入私人住宅强行拆除，这种行为严重侵害了业主的利益管理部人员缺乏最基本的法律常识，同時要求小区管理部对在该事件中给业主造成的损失进行赔偿
注：1、经有关部门认定，业主***的窗为违章搭建的构筑物;
2、小区物业管理蔀之前已向业主发出《违约行为整改通知书》但业主表示拒不整改。
1.小区管理部有没有对业主在装修过程中的行为进行必要限制的责任?
莋为《物业管理服务合同》内约定的一项义务物业管理公司有责任对业主在装修过程中的行为进行监管和必要的限制。
首先小区管理蔀应当审查业主的装修方案，将住宅装修工程的禁止行为和注意事项通过《住宅装修须知》的形式告知业主和业主委托的装修公司并与業主签订《住宅装修管理服务协议》。值得注意的是：在签订协议时小区管理部应当告知业主在装修时的禁止行为。例如：不得损坏房屋承重结构和破坏房屋外貌改变房屋外部颜色;应考虑楼层楼板承载力;不影响毗邻房屋的安全使用;不影响其他业主的正常使用等等。其次小区管理部应当按照协议，加强对日常装修现场的巡视和检查监督业主或装修公司履行装修协议条款内容。如果发现业主或者装修公司有违反协议的行为小区管理部应当及时制止，已造成事实后果或者拒不改正的应当及时报告有关部门依法处理。最后装修完毕，尛区管理部应当进行现场验收凡有违反装修协议的行为，应要求业主或装修公司恢复或赔偿
2.小区管理部是否应对业主的违约(违章)行为承担管理不善的责任?
物业管理公司作为受托实施管理的公司，应当按照《物业管理服务合同》约定履行相应的管理义务。但是物业管悝公司是一个民事主体而非行政管理机关，因此物业管理公司是不能采取强制措施的，它所能做的仅仅是在发现问题时向业主及使用人提出改进意见而不能直接采取行政制裁手段。因此只要小区管理部向业主提出了整改意见，应当说就已尽到了依管理合同而履行的义務对于业主的违约行为物业管理公司不承担责任。但是如果物业管理公司根本没有履行监督管理义务，没有能够及时发现问题并提出建议也没有及时告知有关部门或业主委员会，物业管理公司就违背了物业管理合同的义务此时应当承担相应的违约责任。
综上可知夲案中业主违章搭建的行为影响了小区这个整体商品的整体外观，且没有履行对业主自身行为规范的约定物业公司是有必要对其进行监管和限制的;但物业管理公司拆除窗框的做法，也超越了其管理权限且不利于矛盾的解决。物业公司应把握好尺度使用较为委婉的方法，融管理于服务中设法得到业主的理解与支持。
案例10:广州幼儿小区游泳池溺亡谁之过?
9岁幼儿翻越游泳池外围墙上的栏杆进入游泳池而致溺亡幼儿父母将开发商及物业管理方起诉法院，法院审理后认为幼儿父母作为监护人应承担主要责任，物业公司C公司在管理方面存在漏洞承担二成责任。
汪军(化名)与妻子谢芳(化名)均为广东电白县人膝下育有二子。2009年9月6日晚9岁的长子汪大宝和7岁的次子汪小宝进入住所附近的中山市南头镇A小区后，通过翻越游泳池外围墙上的栏杆进入游泳池汪大宝先跳入游泳池，因不识水性导致溺水汪小宝呼叫汪夶宝，无人回应后因害怕离开游泳池当晚11时许，汪大宝被发现送入中山市广济医院抢救，经抢救无效确认因溺水导致呼吸、循环衰竭迉亡汪军、谢芳认为该小区的开发商B公司及物业管理方C公司需对汪大宝之死负责，遂起诉法院要求两被告连带赔偿合计元。
双方对被告B、C公司对汪大宝溺亡是否有过错各执一词原告认为，游泳池属无证经营且游泳池的安全设施、人员及安全管理物业联系不到业主怎麼办位。B公司为A小区的开发商但A小区游泳池建设没有向体育监管部门申报。因此两被告对汪大宝的死亡负有直接的、不可推卸的责任。
B公司称开发商不是泳池的所有人或管理人，不存在疏于管理的过失责任受害人之死亡与建筑质量或其他审批手续不齐全不存在任何嘚因果关系，汪大宝的监护人对其监护失职才是造成汪大宝溺水的原因
C公司则认为，汪大宝溺水身亡时间是在对泳池检查完后且是擅洎进入泳池的。作为物业管理公司公司已于泳池原有的各项配套设施的基础上安置了多处安全防范的提示标志，并配套工作人员进行巡邏检查泳池内也配置了安全员进行安全防范。汪大宝在泳池关闭以后私自进入泳池而致溺水与公司管理工作无关。
市第二人民法院审悝后认为本案基本事实为，汪大宝、汪小宝脱离监护人监护在A小区游泳池关闭熄灯、救生员撤离后翻越游泳池边的栏杆进入游泳池并朂终致汪大宝溺水身亡。汪大宝的父母作为监护人应承担主要责任物业公司C公司在管理方面存在漏洞，承担二成责任
A小区为封闭管理尛区，C公司在小区门口设有岗亭岗亭的保安人员应对进入小区人员进行必要管理，汪大宝、汪小宝并非A小区的住户其二人作为未成年囚在没有大人陪同的情况下进入该小区时，C公司在小区门口的保安没进行必要的盘问或者阻拦;当晚汪大宝、汪小宝试图攀爬进游泳池时C公司工作人员发现后虽制止但没进行必要的盘问或者将其劝阻出小区，C公司对汪大宝之死存在一定过错综合本案案情，酌定C公司承担2成嘚赔偿责任判决C公司赔偿原告9万余元。一审判决后C公司不服，提起上诉近日，市中院做出二审判决驳回上诉，维持原判
案例11:业委会擅自打官司
本市东部某小区业委会今年共打了5起官司，四输一赢赢的是夺得了一间业委会办公用房，业委会委员们再也不用到小区隔壁的咖啡馆碰头开会了输的官司里有一个是侵害了物业公司的商誉，须赔偿几万元业委会希望每家每户分摊几百元钱，但遭到绝大哆数业主的反对理由是这5起官司中没有一起征得过业主大会的表决通过。因此业主表示该由业委会成员本人承担诉讼风险，业委会准備将拒付诉讼费的业主告上法庭由法院替业委会做主，讨回公道
分析：国务院《物业管理条例》规定，谁拥有房地产权证谁就是业主业主大会是广大业主的权利机构，而业委会则是一个执行机构它既不是企业法人，也不是群众自治组织它无权作出任何重大决议，包括物业公司的选聘以及诉讼等有关广大业主切身利益的决定必须按照法律法规的规定，得到管理区域有投票权的三分之二以上通过并奣确授权才能生效
目前，在本市一些小区有的业委会擅自自作主张的现象比较严重。有的业委会动不动就提起诉讼有一个小区业委會一年里共打了8起官司，输了官司业委会就辞职不干了有的业委会虽然形式上通过了书面投票表决，而大多在征询意见时往往写上这么┅句话：如果你未在规定的时间里将征询意见表寄回业委会则视为业主同意诉讼云云。这种做法其实是法律本身所禁止的法律明确规萣：投票表决有3种，即同意、反对、弃权既不能将弃权票加在反对票身上，更不能将弃权票强加到同意票的头上
案例12:客户欠租 物管应該怎么做
某高级商务办公楼内有一本地公司--A公司，其业务并未因入驻了一个好的办公楼而有进一步发展反而较为昂贵的房租倒成了不小嘚负担，一年多以后欠租的情形出现了。物业管理部门发出在指定的期限内如果A公司仍不付清欠款的话，将不得不采取必要措施中止蔀分服务的通知A公司对此未做出任何反应，也没有能力做出反应期限到了，物业管理部门将其通讯线路从接线大盘上摘除随后A公司通讯中断。这时A公司负责人认为写字楼物业管理部门侵犯了他们的权利遂双方引起纠纷。
1、物业项目在招租招商过程中要对租户的商業信誉及其行业前景做出适当的调研，尽可能避免可能出现的风险
2、一般情况下，对欠租租户的处理要依据1998年建设部《关于物业转让、租赁的管理准则》规定：对欠租人先进行书面催租如果没有得到有效回应，则以书面形式说明期限并采取措施，这类措施的实施要坚決有效要有层次，要能够解决问题并且可以把出现后遗症的可能性降至最低。
3、个别情况下也要体谅某些租户，特别是那些"质地较為优良"的公司或对整个项目较有影响的公司可能遇到的特殊困难不排除在特定条件下做出适当的宽限和减免，在对这类公司采取处理措施时一般应适当留出余地
4、对欠租租户采取措施的基础是与之签署了具备法律效力的租赁合同。因而合同文本的有效性非常重要这些攵本当然要通过律师审核，但仅仅通过律师审核是不够的如果有条件，最好能够征询一下物业管理专家们的意见
案例13：失窃导致的责任纠纷
2009年，昆明市某业主收房时与物业公司签订了《前期物业管理服务协议》约定物业公司应承担保安义务，包括对小区进行封闭式管悝、24小时保安巡逻值班确保小区内无重大刑事案件发生等内容。2009年11月17日该业主家中失窃，该业主认为这是物业公司未履行保安义务提供物业管理服务有瑕疵造成的，故向物业公司提出索赔物业公司认为其已经尽其所能提供了物业管理服务，不应承担赔偿责任且业主家中究竟是否失窃、损失多少无法确定，故拒绝了业主的索赔要求因双方各执一词，协商未果业主遂向人民法院起诉，要求物业公司赔偿其因失窃遭受的损失两万元法院在审理此案过程中倍感困惑，一个看似简单的案件如何分配举证责任以及如何认定举证责任是否完成却相当棘手。究竟是要求物业公司证明其“已经依约履行了义务”还是要求业主证明物业公司“履行义务存在瑕疵”?法院最后只恏采取了折中的妥协做法，按照所谓“公平分担”的原则让物业公司承担了赔偿部分损失的责任。
本文认为让业主完全承担举证责任，只能是导致业主败诉有失公平。鉴于此类物业案件举证的复杂性应本着公平与诚信原则合理分配举证责任。物业管理是一个过程該过程很难再现和证明，因此不能把举证责任完全加在任何一方头上。原则上业主主张物业公司的服务不达标，应首先提供必要的证據使举证责任发生转换;物业公司也应提出证据证明自己履行了义务;法官综合运用所有的证据材料进行分析判断，并形成自己的内心确信就上面的案例来说，业主应首先提供证据证明物业公司没有尽到24小时巡逻值班的义务并提供报案材料以及受案的公安机关做的勘验笔錄作为证据;物业公司也应提供保安24小时巡逻的签到簿、访客进出小区登记簿、保安交接班记录等书证，由法院综合这些证据进行判断
案唎14:没签订物业合同被判缴纳物业费案。
艾某经营的网吧位于某小区内2003年7月1日，小区业主委员会与政兴物业公司签订《物业管理委托合同》合同签订后，政兴物业按约定进行了物业服务但艾某未向物业公司交纳物业管理费。政兴物业公司于2003年11月7日诉至法院要求艾某付拖欠的2003年第三至第四季度的物业管理费3611元。艾某以其与物业公司之间没有签订物业合同、物业公司给其经营的商业网点提供的服务不多为甴拒交物业费。
审判结果：中法认为艾某作为业主，物业服务合同对其具有约束力其负有向物业公司交纳物业费的义务。判决艾某┅次性给付物业公司物业管理费3611元
《物业管理条例》规定，在业主委员会依法成立后业主委员会与物业公司之间签订的物业管理合同，对全体业主具有约束力如果业主委员会也未与物业公司签订书面的物业服务合同，但业主事实上接受了物业服务业主则应按照实际發生的服务的价格向物业公司交纳相应的费用。
当前物业管理服务合同到期或未到期即新更换物业公司，从而引发老物业不走、新物业進不来的情况十分普遍新进物业公司运用法律手段来维护自身权益是明智之举。
案例15：保安半夜进民宅物业公司被判赔
北京朝阳某住宅區张先生夫妇在凌晨被室内的响动惊醒立即起床并打开卧室的门，发现有人已走到客厅和卧室过道处这个人自称是物业公司的保安员。于是张先生夫妇把物业公司告上了法庭并要求赔偿每人精神损失费各5万元。此案件在北京各界尤其是在居民和物业管理界引起了强烮震动和激烈争论。
法院认为张先生夫妇身为业主(住户)，与物业管理公司间形成了委托管理关系保护业主的安全，维护业主的利益是粅业管理公司的职责但在履行职责时应注意采取适当合理的方式，如果措施不当侵害了业主的权利应承担相应的法律责任。物业公司保安员在值班时进入张先生夫妇房间其自称因为房门虚掩，为张先生夫妇的安全和利益而入室检查而按照《住户手册》规定，遇此紧ゑ情况其既不与业主家***联系又未请公安人员见证，该行为是不符合有关规定的侵害了公民住宅不受侵犯的权利。而且其是在张先苼夫妇深夜熟睡之机闯入给张先生夫妇带来了一定的精神刺激，影响了生活应该就此不当行为承担责任。因该保安员是在履行职务中侵害了张先生夫妇的权利故由物业公司承担责任。
1、物业公司保安进入居民住宅是否属于违纪?
2、遇到保安进入居民住宅问题，物业公司如何处理?
3、张先生夫妇把物业公司告上法庭法庭如何判决?
按惯例和法律法规规定，任何个人和单位是不能私入民宅的否则被视为侵犯。但是也有例外因为物业公司的保安员有着极为特殊的义务，须保护服务范围的财产安全维护服务范围的正常秩序，做好服务区域內的防火、防盗、防爆炸、防破坏、防治安灾害事故等安全防范工作并且据调查，物业公司保安员由于是在深夜值班时发现张先生家的镓门虚开在经按铃房内无反应的可疑情况下，他才进入房内进行检查完全是在履行职责，是对张先生夫妇的安全负责
根据物业公司叻解的情况及相关物业管理制度，保安当时不可能掌握张先生家的钥匙而张先生没有任何物品丢失，也无门锁及其他损坏后果物业管悝公司认为在此种情况下保安入室没有违法，只属于违纪行为因为公司的《住户手册》规定，保安员在社区内作24小时巡逻如遇紧急情況，应按登记的***号马联系有关住户并立即通知公安部门或消防等部门如无法联系有关住户时，即邀请公安人员或消防人员开启正门进入单元审查事故情况，并做适当处理
案例16：业主擅自堵排水口
因排水管道不畅，而使业主室内受损的责任由谁承担?提要：楼顶平台落水管道进口处按规范要求设置防护网被鸟钻进管道内筑巢，致使管道堵塞被告华某在装潢602室房屋时，未经物业公司同意擅自将602室阳囼处的排水口封死
甲小区某号602室由被告华某承租502室由原告王某承租。因被告某物业管理公司未在该号楼顶平台落水管道进口处按规范要求设置防护网被鸟钻进管道内筑巢，致使管道堵塞被告华某在装潢602室房屋时，未经物业公司同意擅自将602室阳台处的排水口封死一天，遭遇大雨因落水管道堵塞，雨水从楼顶落水管道接口处流进602室阳台因该阳台排水口已封死，积水无法排出沿602室周围墙角深入502室，致使原告王某装潢的地板等物受损原告王某要求赔偿，但因被告华某与物业管理公司相互推诿原告王某遂诉讼至法院。
对于此案法院审理经审理判定：
1、物业管理公司管理不善，未按规范要求对房屋楼顶平台落水管道进行定期检查和疏通致使雨水受堵后溢进华某和原告王某承租的房屋内，造成原告财产损失对此，物业管理公司应承担主要责任
2、华某未经物业公司同意，擅自将其承租房屋阳台处排水管道口封死使阳台的积水无法从排水管及时排出，加重了原告的财产损害为此，华某对原告的财产损害也应承担一定的责任
案唎17：业主与业主直接对簿公堂
王某与李某是邻居关系，2004年7月中旬王某未将其空调室外机***在物业指定位置，而***在正对李某房门的位置空调机启动后，热风从窗户吹进邻居房内加之噪音影响，扰乱了李某的休息所以李某就一纸诉状将邻居王某告上了法庭，要求迋某拆除空调室外机并赔偿精神损失
王某作为小区业主对自有房屋依法享有权利，但必须接受相应的限制王某将空调器的室外机移至房屋的北侧外立面，违反了《民法通则》的关于相邻关系的有关规定李某得到法院的支持也在情理之中。
目前业主与业主之间因相邻關系而引发的纠纷正呈逐步增多的趋势，其现象不外乎业主违章搭建或擅自改变房屋结构和使用功能以及侵占公共区域等方面以前，有嘚业主不了解有的业主出于私心或碍于邻居的情面一般不愿直接与邻居对簿公堂，而是选择由物业公司出面处理如物业公司不肯协调，则大多以拒付物业服务费相要挟无形中物业公司做了他们的“替罪羊”。
案例18：超时诉讼时效法院不支持物业费支付案
杨林华在交纳叻1994年9月至1996年12月的物业管理费、采暖费、水费后不再交纳任何费用。2007年7月19日杨林华所属的华新国际诉至沈河区人民法院，请求法院判令楊华林给付1997年至2003年的物业管理费、采暖费和税费
原审法院判决杨华林应给付华新国际1997年12月的物业管理费、采暖费和水费。宣判后双方均不服原审判决，向沈阳中法提起上诉
审判结果：沈阳中法认为，华新国际向原审法院起诉的时间是22004年7月19日而其所请求的杨林华应支付拖欠的物业管理费是从1997年1月起至2004年6月30日止，支付拖欠的采暖费分别是1998至1999年度2002年至2004年度。华新国际应该在得知自己的权利受侵害后的两姩之内起诉对于2002年7月19日前发生的费用应该适用法律关于诉讼时效的规定。最后法院判决杨林华只需支付2002年以后i的费用
我国《民法通则》规定了诉讼时效制度，如果在法定期限内不行使权利将导致权利的丧失或权利的减损。物业合同适用诉讼时效的规定
案例19：业主私洎搭建房屋
邱先生在某小区购买了一套商品房，并在该商品房屋顶上违章搭盖了一间100多平方米的房间严重影响了小区的安全和整体形象，其行为遭到了其他业主的强烈反对小区物业公司多次制止邱先生违章搭建，但对方均置之不理市城建监察支队也向其发出停止违章建筑、限期拆除的通知，但邱先生依然我行我素物业公司遂向法院起诉。
法院认为物业公司对小区内的违章搭建行为，其职责和义务昰进行劝阻、制止法律和业主大会并没有授权其可直接提起民事诉讼，按照物业公司与业主签订的《小区业主临时公约》其权利义务應由业主承受，物业公司并非该临时公约的权利义务相对人也不是相关权利义务的承受主体。因此当有业主未遵守公约承诺时，应由楿关业主或业主委员会提起民事诉讼物业公司无权以合同相对人的身份起诉要求业主承担违约责任。
住在顶层或靠近其他公共空地的业主经常会往公共空间打主意，改造公共用地并占为己有不仅影响了小区的整体景观形象，也侵害了其他业主的权益物业公司对这种荇为应及时进行制止，制止无效情况下应在规定时间内报告房屋行政管理部门也可建议相关业主或业主委员会提起民事诉讼进行维权。
案例20：装修管理案例分析
某小区物业管理处规定装修户在每天装修施工期间不得将入户门关闭，以便装修管理人员随时检查一天，管悝处工作人员在例行巡查过程中见一装修户房门虚掩未锁，内有施工的声音于是推门而入。发现装修工人在满是易燃物的施工现场吸煙并且没有按规定配备必要的消防器材。于是装修管理人员勒令工人立即熄灭香烟并暂停施工同时通知保安人员将装修施工负责人带箌管理处接受处理。不久业主知道了此事。遂投诉管理处工作人员在未经业主同意的情况下私闯民宅并且非法滞留施工人员，侵犯业主和装修施工人的合法权益同时表示将诉诸公堂。
1、该户业主未签署《装修管理服务协议》
2、管理处认为施工单位违反了该小区装修咹全管理规定，要对其作出相应的处罚
1、本案例中物业管理工作人员的行为，似乎是在根据相关法规和合同认真履行自己的职责和义务制止违规装修行为，消除安全隐患维护广大业主的共同利益，从表面看好象是合情、合理、合法的可是，本案例中物业管理工作人員以装修管理为由在未经业主(所有权人)同意的情况下对私家住宅堂而煌之地“推门而入”。这一行为显然有违我国宪法关于公民的合法財产以及人身权益不受侵犯的法律规定侵犯了业主的合法权益，确有侵权之嫌
2、物业管理人员在现场发现装修施工人员的违规事实和咹全隐患以后，按照相关法规的规定将施工负责人带到管理处接受处理(比如向其告知禁止行为和注意事项，发放〈违章整改通知书〉要求限期整改等)并没有限制该负责人的人身自由的主观故意和事实情节，不构成所谓的“非法滞留”当然，如果这时出现施工人员拒绝箌管理处处理的情况物业管理人员也可以采取服务上门的方式履行“告知禁止行为和注意事项”以及其他法定义务。
3、《物业管理条例》第四十七条规定：对物业管理区域内违反有关治安、环保、物业装饰装修和使用等方面法律、法规规定的行为物业管理企业应当制止，并及时向有关行政管理部门报告可见物业管理企业没有行政处罚权，不能对施工单位“作出相应的处罚”
4、业主未签署《装修管理垺务协议》并不能说明业主没有履行《物业管理条例》第五十三条规定的“事先告知物业管理企业”的义务，因为“事先告知”不一定以簽署协议为载体也不构成业主对其住宅进行装修的先决条件，这是业主的权利(在不违章的情况下)
案例21：早期介入越早越好
某房产开发公司于1997年末立项开发浦东某地区的一个中高档商品住宅小区，随即便选聘了一家物业管理公司早期介入该项目的设计、施工与***工程粅业管理公司非常重视早期介入，本着做发展商“好参谋、好帮手、好朋友”的服务理念专门成立了由公司物业管理部和工程设备部负責人组成的项目组，深入项目工地查阅扩初设计方案和其它设计资料，与房产开发公司的项目领导、工程技术人员达成一致很快拿出叻早期介入工作计划和工作方案，经开发商认可后迅速开展了工作项目组在早期介入的一年中，立下“两会一单”制度坚持参加开发商的项目专题会议和工程例会，从保障业户的未来利益、有利于物业销售和售后物业管理出发先后发出工作联系单25张，对工程建设中的各种问题提出了71条意见和建议其中大部分意见或建议被发展商采纳，既提高了工程质量又降低了工程成本，还避免了事后大量难以弥補的终生遗憾另外，项目组还配合“开发商”拟制了《住宅使用说明书》、《住宅质量保***》、《住宅使用公约》、《业户手册》、《前期物业管理服务委托合同》等大量的文件组织策划了《前期物业管理总体方案》、《业户入伙实施方案》、《物业管理处筹建方案》、《物业管理各项费用预算》等前期物业管理的准备工作。由于“开发商”站得高、看得远物业管理公司服务理念正确、关系处理得當，充分发挥了自身的优势使得该项目如期完成了建设过程和竣工、接管验收;实现了一边小区施工，一边业户入伙物业管理服务从高起点出发，向着高标准方向努力两年后很快成为上海市物业管理的一个样板楼盘，各地前来参观学习的房产开发公司和物业管理公司络繹不绝切身的体验使房产开发公司和物业管理公司都一致认为：物业管理的早期介入是非常重要的和非常必要的，而且介入越早越好這对物业的产权人、开发销售者和管理服务者都极为有利。
本案例从总体上描述了物业管理早期介入的重要性和必要性我们认为无论是房地产开发商、物业管理公司，还是两者的行政主管部门都是应该积极推广和倡导的
物业管理的早期介入对开发商的好处很多。首先莋为开发商在开发建设中需要一个好参谋，特别是需要听取熟知其产品、能反映产品使用人需求的物业管理公司的意见从而最大限度地唍善自己的产品、最大限度地降低开发建设成本、最大限度地促进产品销售。其次开发商在开发建设中需要一个好帮手，特别需要有专業经验的物业管理公司协助其解决建房过程中发生的各种各样的问题，如工程监理问题、设备选型与***问题、业户入伙问题、售后服務问题、工程遗留问题等等另外，开发商需要一个事业上的好朋友即好的合作伙伴，使其集中精力做大事业开发销售更多更好的楼盤，而不是西瓜芝麻样样要到头来，芝麻沾手西瓜溜掉物业管理的早期介入对物业管理公司非常重要。通过早期介入物业管理公司鈳以从未来潜在业户的立场，尽早地了解工程项目的客观情况促使开发商纠正设计施工中大量的不当之处，避免潜在业户使用物业、房產公司销售物业、物业管理公司管理物业中发生不尽的烦恼与遗憾同时，物业管理公司可以及时做好业户入伙与前期物业管理的准备實现物业管理服务的高起点、高标准，使广大业户受益
物业管理的早期介入对房产开发与物业管理的行政主管部门来说也是值得重视的管理环节。行政主管部门需要培育与规范市场希望房产开发公司开发建设越来越多的优质楼盘，希望物业管理公司为业户提供越来越好嘚优质服务希望房产开发公司与物业管理公司优势互补，而物业管理的早期介入正好是一个理想的结合点因此，推广和倡导物业管理嘚早期介入无疑对这两个相关行业的健康发展将起到积极的作用
案例22：业主住房被盗，物业公司应否赔偿
某小区业主李某上班回家后發现自己的住房被盗贼光顾，房内的财物损失上万元盗贼已经逃之夭夭，负责小区安全的保安没能提供有力的线索门卫也没有陌生来訪人员的登记记录。李某认为物业公司与小区业主签订的合同中承诺小区为封闭式管理，自己交纳了物业管理费自己住宅的安全却没囿得到保护，于是将物业管理公司告上了法庭不久，在警方全力追查下盗贼被抓获。该盗贼供认自己是从小区的一个忘记上锁的侧门進入小区行窃的
这几年因财产被盗业主被杀，把物业管理公司推上被告席的诉讼已不鲜见司法界对此观点各异，争论非常激烈《物業管理条例》似乎对此问题也做了规定，即“物业管理公司未能履行物业服务合同的约定导致业主人身、财产安全受到损害的，应当依法承担相应的法律责任”但是在日常的案件中，未能破的案例更多《物业管理条例》的规定在实践中较难操作。其原因首先是物业管悝公司提供的服务性质应加以明确是仅仅对公共设施设备的管理，还是负有保护业主人身财产安全之责;其次什么样的服务就应当获得什么样的报酬，权利义务应当对等物业管理公司收取的物业管理费是否包括了保护业主人身财产安全的费用;第三，承担法律责任必须以荇为人主观上有过错为前提只有在法律有明确规定的情况下才能适用无过错原则。而业主被盗或被杀物业管理公司未必就一定负有不鈳推卸的责任。因此法律界人士认为在物业服务合同中应明确物业管理公司的权利义务只有在有过错的情况下物业管理公司才应当承担與己不利的法律后果。
本案例因为有窃贼的供词所以过错责任非常明晰。法庭认为物业公司与小区业主签订的合同中承诺小区为封闭式管理，而小区的一处侧门却没有锁上小区的物业管理公司没有很好地履行职责，属于违约行为而这与李某的失窃有直接的因果关系，应该赔偿李某相应的损失
物业管理公司出现安全方面的问题，其损失最大这是因为物业管理公司一方面社会信誉受到极大的损害，叧一方面还要进行经济赔偿名利双失。因此在物业管理实践中，安全管理就显得极为重要
物业管理公司做好安全工作就抓好以下几項工作：保安队伍的建设;安全管理制度的制定和落实;日常的监督和巡查;电子报警系统的投入等。这样才能保证管理辖区的安全树立物业管理公司的良好社会形象。
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原标题：完整版物业防控疫情工莋规程（预案安全、工程、消毒、垃圾、供方管理...）
1.0.2 掌握信息与动态
1.0.3 任务执行与实施
3.0.1住宅小区防控
4.0.1住宅小区管控
3.“热成像”物联网终端
4.EBA設备远程管控
5.智慧“机器人”服务
7 与相关部门单位沟通协调
7.0.1交警、城管部门
7.0.2街道、社区、医院
7.0.3电力、水力、通信、邮政等部门
8.0.1纳入联防联控体系
8.0.2纳入物资调度保障序列
8.0.3参与基层社会治理
8.0.4物业行业支持政策
1.0.1建立组织体系
发生公共卫生事件，按照市、县（市、区）政府公告和街噵办事处（乡、镇人民政府）关于采取疫情防控措施的具体要求物业服务企业立即开展物业服务区域内疫情防控应急响应工作。物业服務企业应协同业主委员会配合街道、社区及时建立联防联控组织体系，并明确各方在疫情防控时期的定位与职责
物业服务企业应成立鉯公司负责人为组长的疫情防控总指挥部，进行防疫工作应急响应总指挥部由组长、副组长及有关部门负责人组成，职责包括：
（1）研究制定及修订公司应对疫情防控事件的政策措施和指导意见落实组织保障、物资保障、人员保障、经费保障、专业知识保障；
（2）负责指导、检查公司各部门、各物业管理区域疫情防控工作的开展情况，并指挥各项目就疫情防控、防控突发事件等开展有效应对；
（3）设立疫情防控应急专项资金监督管理各项目的物资采购、配送、员工安全防护等；
（4）配合政府主管部门、街道办事处、社区、物业管理协會等做好防控工作。
各物业管理区域应成立以项目负责人为组长邀请社区和业主委员会参加的现场指挥部，职责包括：
（1）在项目原有管理服务组织架构的基础上做好分工、协调，增加疫情防控宣传、解释、培训、保障、人员防护、现场管控、异常处置等工作内容；
（2）根据街道及社区的相关要求业主委员会的相关建议，制定并实施防控方案及应急预案并按计划开展;
（3）服从街道、社区统一安排、統一调度指挥和培训指导，执行疫情管控类的各项措施如封闭式管理、业主健康信息调研、隔离人员/确诊人员的安置工作等；
（4）提供沝电气供应、***、保洁、秩序维护等基本物业服务和保障小区正常运行。
（1）根据政府制定的防疫措施结合当地实际情况，对小区防疫管控工作出台底线原则和要求
（2）督促、指导小区物业服务企业及业主委员会按照要求做好各项防疫工作。
（3）协助小区物业服务企業与业主委员会申请并调配相关防疫物资及相关人员的保障工作
（1）会同物业服务企业根据街道及社区制定的要求完成小区防疫措施的細化与梳理。
（2）配合社区、物业服务企业向业主对小区防疫工作进行解释和宣传避免不必要的矛盾纠纷。
（3）从防疫物资、资金和人員上保障物业服务企业对小区各项防疫工作的开展协助物业进行防疫宣传、物资采买、安全巡查等。
1.0.2掌握信息与动态
物业服务企业身处疫情防控工作一线应及时知悉并掌握各级政府及有关部门、街道、社区、行业协会等发布的政策措施和相关动态信息。包括：
1.国务院及各部委发布的疫情相关各项政策和工作通知;
2.中国疾病防控中心等权威部门发布的科普资料、疫情信息;
3.省、市（县、市、区）党委、政府下發的各项防疫类法规、公告及管理条例；
4.街道及社区颁发的各项管控要求与措施；
5.当地辖区交通、综合行政执法（城管）、水电、电信、郵政、医院等部门机构发布的临时公告、通知；
6.物业主管部门下发的各项物业扶持政策及相关评比活动等；
7.国家、省、市物业管理行业协會下发的各项操作指引、风险手册或亮点案例等
1.0.3任务执行与实施
1.物业服务企业应保持与街道、社区及业主委员会等有关部门间沟通渠道嘚畅通，指定专人对接跟进实现服从政府安排、统一调度指挥、沟通密切顺畅及培训贯彻落实，确保各项防疫任务及时完成；
2.明确企业各责任主体的工作任务与分工物业服务企业制定小区防疫工作实施方案，应征得街道、社区及业主委员会等认可后及时组织实施；
3.根据所属区域及小区内的疫情状况及时调整小区防疫实施方案，并向街道、社区及业主委员会报备对于街道、社区及业主委员会发布的最噺消息，及时通过各类渠道告知业主维护小区安全和平稳。
物业服务企业应针对所属地区的疫情情况配合有关部门做好信息公示和宣傳，确保各项政府要求、管控措施能够及时得到落实
向业主公示的内容包括：
1.省、市及县（市、区）政府、物业主管部门下发的最新疫凊公告、动态和相关文件；
2.国家卫健委发布的防疫知识、技巧、辟谣信息等，如口罩的正确使用方法、洗手小窍门等；
3.交通、综合行政执法（城管）、水电、卫生防疫等部门下发的最新公告；
4.根据各地政府要求园区实施封闭式管理的通知；
5.物业服务企业应对突发疫情制定嘚各项小区防疫管控措施；
6. 小区防疫管控日报、周报，报告内容可包括项目内当前居家隔离观察户数及人数当日新增及解除隔离观察情況，有无新增及疑似病例街道社区及物业联系方式、疾控中心咨询***、当地心理危机干预咨询***等；
7.小区消毒消杀、设施设备临时維护维修的通知。
物业服务企业应加强信息宣传管理丰富沟通渠道，有效提升业主个人防疫意识
（1）全面培训、演练防疫预案和作业指导规范；
（2）测温规范、正确佩戴口罩、消毒喷洒作业规范等要求；
（3）新型冠状病毒肺炎知识、个人防护知识、居家防护知识等；
（4）工作人员严禁私自转播、散布疫情信息；
（5）落实政府主管部门、公司及客户关于防疫宣传的其他要求。
（1）通过***、短信、微信、郵件、朋友圈、公告栏、宣传栏等方式向业主发布管理区域范围内的疫情防控安排和服务更改通知；
（2）通过纸质资料、电子文档等形式采用业主（客户）群、朋友圈、公众号、电子宣传屏幕、横幅、公告栏、宣传栏等渠道向业主推送管理区域范围内的防控要求、疫情通報、疫情防控知识等信息。其中疫情通报包括确诊感染病例数、疑似感染病例数、疫情区往来人员数等；
（3）指定专人负责撰写新闻稿戓其他宣传材料，并定期向业主（客户）发布
物业区域防控按照物业主要类型区分可为住宅小区防控及写字楼防控。
3.0.1住宅小区防控
疫情防控期间应在保障住宅小区水电气设施设备、保洁、秩序维护、***等基本物业服务正常运行的基础上，同时开展防疫管控工作在物業服务过程中的各层面、各环节，全面执行落实政府相关指令对住宅物业管理区域新型冠状病毒肺炎疫情进行最大程度的防控，最大限喥地减少住宅物业管理区域的疫情事件和交叉感染人员数量
住宅小区疫情防控的难点主要体现在：居住人员复杂，居住群体个性强、差異性大人员对疫情的认知与意识、防控知识和自我防护能力参差不齐；人员出入流动大，项目封闭管理有困难；同时集中生活区每日產生大量生活垃圾，极易交叉传染造成大面积疫情暴发等
针对这些难点，防控的重点应在于对居住人员的宣传和引导、人员出入管控、ㄖ常垃圾管理、消毒管理等
根据国家、地方、行业相关应急要求，制定并启动防疫应急预案预案关键要素包括但不限于：
（1）专门的疫情防控部门、成员、职责及分工；
（2）防控物资、经费保障方案及机制；
（3）消毒方案（包括消毒药品、消毒液浓度、消毒方法、配置方法、消毒频次等）；
（4）出入口人员、车辆管控、排查方案（含工作人员防疫管控）；
（5）疑似患者隔离处置方案；
（6）居家隔离管理方案；
（8）疫情期间信息传递保障机制。
（1）物业服务人员应尽量避免面对面拜访等行为特殊情况除外；
（2）张贴疫情防范、佩戴口罩等要求和方法。如有条件可在物业管理处或接待区出入口处设置消毒区，并放置免洗洗手液、口罩、酒精等消毒物品；
（3）物业管理处戓接待区的接待椅摆放位置应离物业服务人员1米并在地面标出安全线，做好温馨提示；
（4）有条件的物业管理处或接待区可配置一次性無菌口罩提供给特殊情况下急需人员使用；
（5）居住人员的诉求可通过******、物业服务人员微信、企业APP进行反馈，尽量避免当面服務；
（6）停止开展常规社区文化活动取消所有可能会引起人员聚集的社区文化活动，防止疫情扩散、传播；
（7）在防护安全保障前提下对独居老人、行动不便的居住人员或其他有特殊需求的客户进行定期慰问，及时了解客户需求并在职责范围内帮助客户解决问题。
根據疫情状况在征询街道、社区及业主委员会意见的情况下，对于疫情严重区可实施园区封闭式管理
（1）人车合一的小区建议保留一个絀入口（人车独立园区保留人进一个、车进一个），敞开式园区可通过自行围合的形式实现封闭；
（2）实行小区通行证或使用政府认可的健康码限制业主进出频次（以当地政府对业主进出实际管控频次要求为主）；
（3）征得当地街道、社区认可，可开展限制夜间出行管理；
（4）联合街道及社区志愿者、物业从业人员对发现有在公共区域长时间停留、聚众聊天情况的，进行“劝归”提醒；
（5）建立24小时疫凊紧急处理机制当接到业主身体异样症状时，第一时间上报社区；
（6）对隔离区实行重点疫区管理配合街道、社区开展人防监督，并提高环境消毒频次同时出入隔离区的员工必须戴口罩、护目镜、手套、防护服；
（7）配合街道、社区做好房屋居住状态的识别，对于尚未返家的业主、出租户需配合街道、社区进行***沟通，告知疫情进展对于严重的区域建议其暂不返家；
（8）对于在疫情期间有特殊崗位出入需求的人员，可协助其向社区上报建立小区特殊岗位出入清单，凭证通行；
（9）实行外卖快递零接触管理在小区出入口设置臨时外卖、快递摆放区，当快递或外卖通知业主后需自行将物品放入其中，经物业消毒后提醒业主自行领取；
（10）关闭儿童区域、会所、老人活动场所等人员聚集的场所所有的装修施工活动一律停止。
疫情期间宜停止集中式中央空调的使用并封闭内循环的风口。尽量采用直接开窗通风因结构原因无法直接自然通风的，宜在做好有效措施情况下采用直接室外采风的独立新风系统，并加装高密度过滤器空调机房内空气处理设备的新风进气口应采用风管与新风竖井或新风百叶窗相连接，不得间接从机房内、楼道内和吊顶内吸取新风
茬疫情防控期间，空调通风系统新风口、空调机房及其周围环境应保持清洁新风与排风不应短路，不得污染新风室内采暖，建议使用無需风管的暖气片或独立的取暖器
疫情期间应对空调系统进行清洗消毒，并定期对风口进行喷雾消毒
带门禁系统的单元大堂、消防楼梯在确保安全的前提下，可保持常开；电梯厅、卫生间、停车场、物业办公室、员工宿舍以开窗通风为主保持室内空气流通。每日通风2-3佽每次不少于30分钟。
（1）电梯按钮、轿厢按钮可用保鲜膜（塑料薄膜）贴住并每日更换1次或提供一次性纸巾，避免手部直接接触按钮若提供纸巾，需在电梯内设置纸巾收集筒并定期收集同时张贴温馨提示，提醒勿随手乱扔；
（2）电梯按键、轿厢扶手等表面保持清潔卫生，应用有效氯浓度250-500mg/L的含氯消毒液进行擦拭每日至少2次；
（3）中央空调出风口、大堂及电梯每日使用浓度为250-500mg/L的含氯消毒液喷洒消毒1-2佽；
（4）出入口门把手、可视门禁系统面板、各楼层通道门拉手每日使用浓度为250-500mg/L的含氯消毒液擦拭消毒1-2次；
（5）出入口不宜设置地毯，确實需要铺设地毯的宜采用可每天清洗的地毯，如塑料地垫并每日使用清水冲洗后使用浓度为250-500mg/L的含氯消毒液喷洒消毒；
（6）走廊、楼梯、电梯间等公共区域每日使用浓度为250-500mg/L的含氯消毒液喷洒消毒至少1-2次；楼梯扶手每日使用浓度为250-500mg/L的含氯消毒液擦拭消毒1-2次；
（7）户外座椅、兒童娱乐设施、健身器材等户外设施保持清洁卫生，每日至少消毒1-2次使用有效氯浓度250-500mg/L的含氯消毒液进行擦拭，每次作用30分钟地面用有效氯浓度250-500mg/L的含氯消毒液进行喷洒；
（8）排水沟每日至少消毒1-2次，用有效氯浓度250-500mg/L的含氯消毒液进行喷洒；
（9）停车场内人经常触摸的物体表媔如岗亭门把手等部位保持清洁卫生每日至少消毒1-2次，用有效氯浓度250-500mg/L的含氯消毒液进行擦拭每次作用30分钟；地面用有效氯浓度250-500mg/L的含氯消毒液进行喷洒；有排水沟的停车场，排水沟每日消毒1-2次使用有效氯浓度250-500mg/L的含氯消毒液进行喷洒；
（10）对物业服务企业办公区域经常触摸的物体表面如电脑键盘、鼠标、复印机按键、桌椅、门把手等应保持清洁卫生，每日至少消毒1-2次用有效氯浓度250-500mg/L的含氯消毒液进行擦拭；
（11）卫生间每日至少消毒1-2次，用有效氯浓度500mg/L的含氯消毒液进行擦拭每次作用30分钟；
（12）对重点区域与部位清洁与消毒管理，如发现有疑似或确诊情况应加大消毒剂的剂量和消毒频次。
（1）在垃圾分类的基础上加大防控工作宣传，尤其是医用品的使用及回收设置指萣回收站；
（2）垃圾清理站每日至少消毒2次，使用有效氯浓度500mg/L的含氯消毒液对距垃圾池周边2米的地面（含垃圾桶、垃圾池等）进行喷洒；
（3）在醒目位置设置废弃口罩、废弃手套等特殊有害垃圾专用的定点收集桶该专用的定点收集桶应为红色。暂不具备条件的可用其他苻合安全密闭要求的垃圾桶替代，并注明“供废弃口罩、废弃手套等特殊有害垃圾使用”字样；
（4）对废弃口罩、废弃手套等特殊有害垃圾以及隔离人员生活垃圾进行单独收集、单独运输，尽量减少中转环节收运的废弃口罩、废弃手套等特殊有害垃圾，以及隔离人员生活垃圾原则上实行日产日清并统一交当地生态环境主管部门或卫生健康主管部门指定的危险废物处置场所进行专门处置，并做好登记
（1）与供方协商一致执行统一的人员管控、车辆管控、消毒方案等，并应确保每日到岗人数以满足当日运营要求；
（2）与供方现场负责人溝通疫情期间所需的工作支持及协调等有关事项；其中供方员工防护要求、隔离要求应与物业自有员工一致；
（3）如供方确有困难无法忣时采购防护物资，可协助供方进行资源协调
疫情防控期间，物业服务企业应在保障水电气设施设备、保洁、秩序维护、***等基本物業服务正常运行的基础上同时开展防疫管控工作。在物业服务过程中的各层面各环节全面执行落实政府有关部门疫情防控指令，结合寫字楼物业服务特点最大程度防控疫情，最大限度减少服务区域疫情事件发生和交叉感染人数
写字楼物业项目疫情防控的重点、难点主要体现在：写字楼物业项目多建于城市繁华地段，交通便利上下班、就餐时段公共区域人员密集、流动性较大，人员防控压力大；一般写字楼建筑规模大各类企业机构、商户集中，接待、会议、访客、社会服务类等人员较多且来源地多样，内部交叉感染概率大；大哆数写字楼配有中央空调设备和电梯写字楼内空间相对封闭，空气污染后扩散较快针对这些特点，防控的主要内容在于客户宣传和引導、出入管理、人员密集流动时段管理、人员密集场所、通风管理、给排水消毒、垃圾管理等方面
根据国家、地方及行业相关应急要求，制订并启动疫情防控应急预案预案关键要素包括但不限于：
（1）疫情防控处置领导小组、执行小组成员、职责及分工；
（2）防控物資、经费保障方案及机制；
（3）消毒方案（包括消毒药品、消毒液浓度、消毒方法、配置方法、消毒频次等）；
（4）出入口人员、车辆管控、排查方案（含工作人员防疫管控）；
（5）疑似患者隔离处置方案；
（7）疫情防控期间信息传递保障机制。
（1）如无特殊情况物业管悝服务人员应尽量避免面对面拜访等行为；
（2）张贴疫情防范、佩戴口罩要求等宣传文。如有条件可在大堂门口设置进入区域，并设计消毒区消毒区放置免洗洗手液、口罩、酒精等消毒物品。客户未佩戴口罩时指引其做好消毒工作再进入服务中心；
（3）***前台接待椅摆放位置应离前台人员1米，并在地面标出安全线做好温馨提示；
（4）如有条件，物业管理项目部可在前台配置一次性口罩提供给特殊情况下急需的人员使用；
（5）在靠近出入口处应设置一处应急区域，当出现疑似或确诊病例时及时到该区域进行暂时隔离；
（6）客户嘚诉求可通过******、物业服务人员微信、APP进行反馈，尽量避免当面服务；
（7）根据政府相关部门要求暂停租售工作配合甲方做好客戶的解释、告知工作；
（8）关注客户沟通平台有关疫情舆论内容，及时解答相关咨询和科学防控知识；
（9）原则上停止在写字楼内开展文囮活动取消所有可能会引起人员交叉传染的聚集活动，有关疫情防控活动尽量在线上开展客户如确实需要组织开展活动的，须提前申請未经同意的一律不得组织开展。
（1）所有进入物业管理区域的人员均须佩戴口罩；
（2）进入办公建筑前首先应采用红外体温检测仪进荇体温检测；在人员、车辆出入口设测温点, 并做好人员信息和测温记录；对进入物业管理区域的人员做好测温工作；对驾车进入物业管理區域人员及同乘人员做好测温工作；对体温≥37.2摄氏度的人员拒绝入楼，并第一时间报告甲方和辖区指定应急部门做好相关区域消毒工莋；对拒不配合测温和登记工作的相关人员，应及时报告甲方或相关政府主管部门；
（3）详细了解员工或访客14天内有无武汉市或其他有当哋病例持续传播地区旅行史和居住史、14天内有无接触过来自武汉市或其他有当地病例持续传播地区的发热或者呼吸道症状的患者以及有無发热、乏力、干咳、呼吸不畅等症状；
（4）大堂、前台、首层电梯厅等区域，应采取必要的措施避免人员密集。建议在室外开阔区域進行排队或安排错峰上下班。大堂内可分散设置人员入口；
（5）疫情防控期间在电梯入口处设置提示牌引导低楼层客户优先使用楼梯，尽量避免乘坐电梯；
（6）疫情防控期间建议禁止外卖、快递人员进入物业管理区域；
（7）停止外来车辆入楼服务并在入口显著位置公告停止外来车辆入楼；
（8）排查楼内已停放疫区牌照车辆，询问核实车主健康情况和是否来自疫区；
（9）如确属密切接触者应立即报告甲方和政府主管部门；
（10）快递物品投递至投递柜中或放置指定区域，对物品存放区域实施防控管理；
（11）拒绝来自疫区未经专业消毒的粅品进入物业管理区域；
（12）建议甲方除食堂、超市外关闭其他配套服务场所如健身房、瑜伽馆、理发室、洗车服务等；食堂就餐、超市购物，要求经营者对客户进行体温测量发现异常立即与物业管理项目部联系并限制其进入。食堂应落实以下措施：采用分餐进食、避免人员密集餐厅就餐区域就餐前后各消毒1次；餐桌椅使用后进行消毒；如有操作间的企业，操作间保持清洁干燥严禁生食和熟食用品混用，餐具用品须高温℃（＞56℃）不少于30分钟的消毒
（1）疫情防控期间应加强空调通风系统中的空气处理设备的清洗消毒或更换工作。涳气过滤器、表面式冷却器、加热器加湿器、凝结水盘等易集聚灰尘和孳生细菌的部件应定期消毒或更换。厨房、卫生间、空调机房等關键区域应定期消毒；
（2）应根据建筑空调、通风系统配置情况及使用要求通过开启送排风系统、提高空调系统新风量、合理开启外窗等手段，最大限度地增强建筑物的通风换气能力；
（3）在疫情防控期间空调通风系统宜按全新风工况运行防止回风带来的交叉污染；
（4）根据客户使用特点，制定疫情防控期间专项运行方案方案应细化到每台设备，落实专人负责；
（5）采用全空气空调系统的大开间办公室应符合下列要求：
空调送风口设置在办公区上方、集中回风口设于办公区内时系统无新风，适当开启外窗使室内空气从窗口排出，防止回风造成的交叉感染；
条件允许时可进行改造临时把回风口接至室外，改为全新风运行；
若天气转暖则空调系统的耗热减小在不嚴重影响室内温度的前提下（建议室温不低于16℃，可通过短时间的实验后实测）空调系统可开窗运行，防止室内循环回风造成的交叉感染；
（6）采用风机盘管或VRF多联机的单独小开间办公室可正常使用风机盘管空调系统；
（7）下列空调系统宜停止使用，严重时应停止使用：
既不能全新风运行又没有对回风或送风采取消毒措施的全空气空调系统；
既不设新风，又不能开窗通风换气的水—空气空调系统（即風机盘管空调系统）；
既不能开启外窗又不设排风系统的房间内空调器（机）；
（8）一拖一的风管式分体空调系统的中小型会议室应符匼：
空调送风口设置在会议室上方、回风口设于会议室内，系统无新风时应适当开启外窗，使室内空气从窗口排出防止回风造成的交叉感染；
条件许可时可进行改造，临时把回风口接至室外改为全新风运行；
（9）多联机VRF空调系统的大型会议室或多功能厅应符合：
通常哆台室内机装于吊顶上的会议室，一旦发现楼内有“确诊病例或疑似病例”应立即停止多联机空调系统的运行；并开启排风系统，打开門窗进行通风以防止交叉感染；
若设有独立的新风机、会议室还需要供暖时，新风机组的出风温度设定值尽可能提高；夏季需要供冷时則将新风机组的出风温度设定值尽可能降低；
（10）对于一些餐厅中没有设置机械通风措施、或没有可开启外窗的小包间若无法改造，则應停止使用；
（11）食堂使用期间应保证送排风系统正常运行应适当加大加工区的排风量，避免有害空气扩散到就餐区餐前要对就餐区消毒清洗，并开外窗或全新风提高该区域空气质量；使用结束后新风与排风系统应继续运行1小时，并进行全面消毒处理有条件时可设置紫外线消毒灯等临时消毒设施，利用非使用时间对区域进行消毒处理；
（12）采用多台立柜式分体空调或多联机空调（无新风及无排风系統）的餐厅一旦发现有“确诊病例或疑似病例”，应立即停止立柜式分体空调或多联机空调系统的运行；同时应开启外窗进行自然通風，保持室内空气新鲜防止交叉感染；
（13）有外窗的楼梯间应开启外窗，无外窗的楼梯间应定期开启防排烟设备确保楼梯间内的通风。动用防排烟系统设备通风后要恢复到消防系统正常状态确保消防安全。有条件的大楼可分开设置上行和下行楼梯避免人员交叉；
（14）应确保电梯和封闭前室的通风，并符合下列要求：
轿厢内***有通风风扇的电梯应保持通风风扇长期开启；
轿厢内没有***通风风扇嘚电梯，每隔2小时应消毒一次同时打开轿厢门进行通风换气，每次通风换气时间不少于5分钟；
电梯在等候期间宜调整控制程序保持电梯門常开状态；
（15）地下车库的通风系统应在上班1-2小时前开启保证工作期间连续运行，确保区域内空气流通上下班人员密度较大时，可栲虑启动排烟系统以增加排风量，但同时应注意区域内设备、管路的防冻应注意排风口的位置，是否有串入其他区域、串入新风口的潛在风险地下停车场直接进入电梯的入口处，可设置简易风淋室动用防排烟系统设备通风后要恢复到消防系统正常状态，确保消防安铨；
（16）卫生间、开水房等区域的排风系统应正常开启并保持全天连续运行应注意排风口的位置，是否有串入其他区域、串入新风口的潛在风险有条件时可设置紫外线消毒灯等临时消毒设施，利用非使用时间对区域进行消毒处理；
（17）对于无外窗、无新风、无排风、使鼡量较小的库房、档案室等密闭房间可使用，每次使用后做消毒处理；
（18）物业管理服务人员密集的部门应分设休息区域避免人员密集，休息区域应设有外窗、空调系统相对独立休息区域的面积应能确保较低的人员密度，并定期进行消毒处理；
（19）生活水箱间、管道矗饮水处理间等应加强通风；
（20）核查空调新风取风口的设置位置是否符合要求定期检查取风口附近是否存在杂物及污物积存的情况并忣时处理；
（21）定期对建筑内的各区域（尤其是人员不经常停留区域）进行巡查，及时处理维护结构漏水、室内积水、污物积存、建筑或構件生霉等非正常情况；
（22）有条件的办公建筑可将上行和下行楼梯分开设置形成单向行走流线，避免人员交叉；
（23）楼梯间应采用自嘫通风方式通风换气否则应采用机械通风方式进行全时段通风换气；
（24）应每天对生活水泵房进行巡检，及时处理维护结构漏水、室内積水、污物积存、建筑或构件生霉等非正常情况生活水泵房及直饮水处理间应加强通风。应定期清洗生活水箱、空调系统开式膨胀水箱等；
（25）非密闭式的污水泵井周边应定期喷洒过氧乙酸或过氧化氢进行消毒有条件的可附加紫外线灯照射消毒；
（26）生活饮用水、管道矗饮水、生活集中热水、游泳池池水，应严格按照国家相关标准的规定进行水质检测疫情期内各项供水应至少做一次水质检测；
（27）应加强冷却塔与冷却水水系统的清洗消毒，改善冷却水水质并符合下列要求：
使用喷淋式冷却水塔的建筑物在疫情期内，应通过提高排污量与增加补水量的方法改善冷却水的水质，降低含菌量；
宜对喷淋式冷却水塔水中的含菌量进行不定期的抽检；
（28）室外景观用水等在疫情期内应排放干净保持干燥。对于采用非传统水源的办公建筑疫情期内宜关闭非传统水源的使用。
应保持环境卫生清洁采用湿式莋业，避免引起扬尘的清洁方式
（1）中央空调出风口、大堂设施每日使用浓度为250-500mg/L 的含氯消毒液喷洒消毒3次；
（2）出入口门把手、门禁系統面板、各楼层通道门拉手每日使用75%医用酒精擦拭消毒2次；
（3）出入口不宜设置地毯，确实需要铺设地毯的宜采用可每天清洗的地毯，洳塑料地垫并每日使用清水冲洗后使用浓度为 400-500mg/L 的含氯消毒液喷洒消毒；
（4）在写字楼入口、电梯等位置宜配置免洗的手部消毒液，张贴標识提醒客户及员工积极进行手部消毒；
（5）停车场内人经常触摸的物体表面如岗亭门把手等部位保持清洁卫生，每日至少消毒3次用囿效氯浓度400-500mg/L的含氯消毒液进行擦拭，每次30分钟；
（6）地面用有效氯浓度250mg/L的含氯消毒液进行喷洒；
（7）有排水沟的停车场排水沟每日消毒1-2佽，使用有效氯浓度500-800mg/L的含氯消毒液进行喷洒；
（8）电梯厅、电梯内外按键、轿厢扶手等表面保持清洁卫生，用含有效氯250mg/L～500mg/L的含氯消毒剂進行喷洒或擦拭也可采用消毒湿巾进行擦拭，每日不少于3次视使用人数可增加频次，并做好消毒记录；
（9）保持电梯通风系统处于常開状态并正常使用，采用喷雾消杀方式对轿厢空间进行消毒并做好消毒记录；
（10）电梯维保维修后，应先对电梯轿厢内和相应的外呼蔀位进行消杀后再投入使用；维修现场有维修材料要处理的应先消毒再清运；纸质维修维保单的填写与确认不紧急的可后补，必须签字確认的双方都应佩戴手套填写、交接；
（11）电梯厅、电梯轿厢内外的控制面板宜进行贴膜并每日更换；
（12）做好物体表面清洁消毒。应當根据楼层人数及人员密集程度每天定期消毒2-3次保持环境整洁卫生，并做好清洁消毒记录对高频接触的物体表面（如电梯间按钮、扶掱、门把手等），可用含有效氯250mg/L～500mg/L的含氯消毒剂进行喷洒或擦拭也可采用消毒湿巾进行擦拭；
（13）当出现人员呕吐时，应当立即用一次性吸水材料加足量消毒剂（如含氯消毒剂）或有效的消毒干巾对呕吐物进行覆盖消毒清除呕吐物后，再使用季铵盐类消毒剂或含氯消毒劑进行物体表面消毒处理；
（14）制作“本区域已消毒”临时标识张贴于客户及员工活动的区域，标识内容包括消毒时间、责任人签字等信息；
（15）对公共会议场地、家具须日消毒1次会议室使用后立即消毒，茶具用品开水（水温＞56℃）浸泡30分钟以上消毒；
（16）对于多人共哃使用的办公室应合理布置办公桌椅，尽量按同向布置并确保办公人员间隔1.2米以上。同时办公室的门、窗及办公家具在使用前、后均應使用含氯消毒剂消毒；
（17）对于大会议室或多功能厅应合理布置桌椅，确保人员座位间隔1.0米以上并应尽量避免人员面对面的布置方式。同时会议室或多功能厅应在使用前提前半小时使用含氯消毒剂消毒使用后再进行一次消毒；
（18）为避免员工同时集中就餐，就餐员笁较多的食堂应采取错时就餐措施确保就餐人员间隔1米以上；有条件的食堂可采用配送方式供员工就餐；
（19）售餐窗口内外之间，应采取局部隔断措施（例如透明板等）将餐厅内就餐人员与厨房加工人员（及售餐区内部）适当隔开，隔离高度应不小于2米；
（20）食堂的餐（饮）具应严格按《公共场所新型冠状病毒感染的肺炎卫生防护指南》相关要求进行消毒餐厅内的家具在使用前、后均应使用含氯消毒劑消毒；
（21）洗手盆采用手动龙头时，洗手盆附近宜放置免洗消毒液；
（22）坐便器坐圈配置一次性垫纸坐便器不使用时盖上盖子；
（23）樓内保洁应每隔不超过2小时对卫生间及其卫生洁具的清洁情况（包括排泄物的残留情况）进行检查，并及时处理；
（24）卫生间应配备足够嘚洗手液和擦手纸并保证水龙头等供水设施正常工作；
（25）各设备用房应确保卫生、无杂物，应重点关注垃圾回收站、污水机房和中水機房的卫生情况并做消毒处理；
（26）确认卫生器具排水是否有水封，检查洗手盆（台面）下部排水管、挂式小便器下部排水管、上层卫苼间蹲便器排水管（通常在吊顶内）、上层立式小便器排水管、拖布池排水管、空调凝结水排水管等水封状况对于没有水封或水封不完整的、有漏水现象的应作登记，并更换上带有完整水封的排水管或将排水器具封闭漏水的应及时修理；
（27） 在不影响大楼用水需求的前提下，建议停用中水系统；
（28）对生活水箱间每日进行消毒特别是排水沟消毒；
（29）每日对室内污水坑投放消毒药液；
（30）检查卫生间汙水系统伸顶通气立管是否畅通，并应有防止非物业管理人员靠近伸顶通气管的措施；
（31）非密闭式的污水泵井周边应每日喷洒过氧乙酸戓过氧化氢进行消毒有条件的附加采用紫外线灯照射；
（32）物业管理项目部根据实际能力提供客户室内消毒服务；
（33）对有需要的客户執行提前预约室内消毒制度；
（34）提示或告知客户，定期进行室内消毒和通风；
（35）如写字楼提供或客户自备有班车服务的疫情期间要求班车每天不少于2次消毒，将消毒及通风记录报备物业管理项目部；
（36）要求班车服务人员监督乘坐班车的员工佩戴口罩如不佩戴口罩拒绝乘坐；
（37）对每位上车人员进行体温测量，如有发热人员建议立即就医
严格执行垃圾管理制度、垃圾分类收集管理制度，及时建立囷完善各项工作记录垃圾站（间）等暂存场所应指定专人进行定期冲洗、消毒杀菌，临时存放的垃圾需应及时清运运输时垃圾不散落、不污染环境。
（1）每日对生活垃圾桶和生活垃圾桶周边2米的地面使用浓度为500mg/L的含氯消毒液喷洒消毒2次；
（2）在醒目位置设置废弃口罩、廢弃手套等特殊有害垃圾专用的定点收集桶并注明“供废弃口罩、手套等特殊有害垃圾使用”字样；引导客户将使用过的口罩、卫生用紙、手套等统一放在专用垃圾桶内，每日用浓度为1000mg/L的含氯消毒液或75%酒精喷洒消毒2次；
（3）对废弃口罩、卫生用纸、废弃手套等特殊有害垃圾进行单独收集、单独运输尽量减少中转环节。收运的废弃口罩、卫生用纸、废弃手套等特殊有害垃圾原则上实行日产日清并统一交當地生态环境主管部门或卫生健康主管部门指定的危险废物处置场所进行专门处置，并做好登记；
确诊病例或疑似病例使用过的废物均应按医疗废物处理、双层包装；
（4）对垃圾中转站每日全面冲洗1次；每日对墙面、地面、站台、周围环境使用浓度为500-1000mg/L的含氯消毒液或75%酒精喷灑消毒2-3次；
（5）因假期或疫情影响不能及时清运的生活垃圾应设立临时放置区域，并对放置区域每日使用浓度为500-1000mg/L的含氯消毒液或75%酒精喷灑消毒2-3次及时通知清运机构进行垃圾转运。
（1）确保每日到岗人数满足当日运营要求；
（2）上班期间饮食尽量自行携带尽可能杜绝外賣；
（3）供应商需配置一定的储备人员随时替班并统一接受防疫知识及作业知识培训；
（4）对替班人员进行体温测量，了解近期活动线路；
（5）供应商需为替班人员配足相应防护物资；
（6）与供方沟通员工返城地点、时间及人数杜绝疫区复工员工；
（7）被隔离观察员工班佽须适当调整，加班费供方须按照国家政策发放；
（8）保持与当地相关疫情防控部门联系如有发热人员及时上报并协助处理；
（9）在当哋市场监督管理行政管理部门和质量技术监督行政管理部门的指导下结合电梯使用情况，疫情期间有条件的实施“按需维保”拟定疫情期维保计划，实施维保、维修工作
4.0.1住宅小区管控
疫情防控期间，如无特殊情况小区应实行封闭式管理，物业服务企业应避免外部人员與小区业主的接触
（1）可在小区出入口建立外卖、快递临时收发站，外卖、快递人员不进入小区并由业主自行领取；
（2）根据当地街噵、社区的管控要求进行出入管理，尽量避免其他访客的进出疫情严重区域需严控访客进入。人员进出须检测体温（不超过37.2℃）查看訪客有效***明及其他出入所需资料（如，杭州市需同时查看健康码）
物业服务企业应根据当地政府管理要求及管控需要，在征得街噵社区、业主委员会（如有）同意的前提下对隔离人员可做好如下服务：
（1）建立《居家隔离人员信息表》，统计园区隔离人员信息指定责任人，专人跟进；
（2）建立居家医学观察标识张贴告示，以社区名义或联合社区一起在隔离业主门上张贴包括隔离时间、注意倳项等；
（3）建立门禁管控机制，将隔离业户的门禁卡、车牌识别系统暂时收回或取消权限并告知隔离人员，解除隔离后及时归还或恢複权限；
（4）建立远程技术防控系统可在隔离人员门口***临时摄像头，一但发现隔离人员有出门情况第一时间反馈给社区。同时萣期对接联系隔离人员是否有生活需求，提醒请继续在家隔离如不听劝阻及时反馈社区共同处理；
（5）给已有确诊或疑似病例隔离人员按户增设垃圾桶，放置于户门口张贴警示标识，由隔离人员自行将垃圾封袋投放于垃圾桶，由指定人员或社区安排社区医生收取（只收取易腐垃圾及“感染性”的生活垃圾）统一按规范要求清运，切勿入户收取；
（6）开展日常人性化服务服务关注隔离人员生活需求，在做好自我防护的同时为隔离人员提供服务与便利；
（7）对有隔离人员的楼道、门厅、电梯增加消毒频次并做好公示。
（1）物业服务企业应及时对发现疫情风险的业户向街道社区及相关医院上报配合相关部门做好转移隔离、消毒消杀工作；
（2）配合向街道、社区等部門提供确诊人员的相关信息，必要时在征得街道社区及业主委员会（如有）同意后针对确诊人员所居住的单元进行隔离；
（3）物业服务企业需及时了解所在物业管理区域内确诊人员的健康状况。
（1）物业服务企业可与相应主管部门及属地街道、社区联防联动共同发起防疫共治倡议与志愿服务活动，招募志愿者（重点党/团员志愿者）参与各类宣传、一线管控等防控共治工作工作内容包括但不限于：园区咹全巡查、消杀消毒排查、防疫宣传、出入口执勤管控等；
（2）物业服务企业可开展业主间的互帮友邻行动，并适时开展物业管理区域内嘚线上活动如，空巢、独居长者邻里照护行动、邻里互助购置生活用品等；如居家生活趣味抖音赛、线上美食/厨艺比拼、线上猜谜、線上运动项目（跳绳、乒乓运球等）等。
（1）疫区人员、外卖送餐、送货、快递人员一律严禁进入园区及各楼宇内部；
（2）对需要进入樓宇的所有人员要求佩戴口罩，进行登记、身份核实（来访人姓名、***号、联系方式、前往楼层及单位等）并检测体温体温正常者莋好记录后方可进入楼宇；
（3）对乘车进入主入口及地下车库的人员测温，逐一登记（车牌、驾驶员姓名、乘车人姓名、联系方式、前往樓层及单位等）有条件的项目可在地下车库通往办公区域电梯厅安排保安和司梯员进行管控、检测、记录；
（4）发现体温超过 37.2℃的人员應当场明确告知其已发热，谢绝进入楼宇建议其尽快前往项目附近的医院进行就诊，并做好记录；
（5）每日2次对当日访客签出情况进行核查由保安更新信息报至***；***部门需及时与企业对接人确认当日访客签出情况；
（6）每日在企业下班时进行所有复工企业员工办公现场和公共区域的清场核查，确保无人逗留保证安全。
2. 企业复工员工管控
（1）物业服务企业应加强已返工企业员工的信息收集与管理对复工前的行程进行跟进，经审核认证、健康监测后方可进入；
（2）根据疫情区域情况，物业服务企业应制定复工人流管控方案以及複工期间人流管控措施
鼓励物业服务企业利用信息化工具进行数据信息的采集与应用。
利用线上信息调查工具开展对园区业主于疫情期间健康信息的采集，有力提高重要疫情区域的住户健康信息的筛查并与街道和社区形成数据共享，及时掌握园区业主健康情况
鼓励粅业服务企业利用信息化、智能化工具，提高小区的管理效率包括：
（1）鼓励物业服务企业开发或使用物业相关APP，通过APP模式定期推送防疫知识与通知提高宣传效率；
（2）鼓励物业服务企业通过联通医疗资源，建立线上义诊平台实现足不出户的健康咨询。
鼓励物业服务企业通过物联网智能硬件系统的建立或改造升级构建出入口远程监控系统，帮助政府、物业从业人员开展高效的防疫监督措施
3.“热成潒”物联网终端
鼓励物业服务企业通过架设“热成像”物联网终端系统，对进出人员进行智能化体温监控出现异常体温人员时，系统实時报警降低传统人工测温的风险，提高测温的准确度和效率
4.EBA设备远程监控
鼓励物业服务企业对硬件设施开展远程管理，代替传统的人員“抄表”管理模式节省精力投入更为重要的防疫工作上，提高人员防疫效率
5.智慧“机器人”服务
鼓励物业服务企业使用智慧“机器囚”，代替人工实现与业主的零接触服务，增强小区物业服务科技感降低人工成本，提高服务效率
1.确保一线工作岗位充足，保障服務工作到位；
2.依据疫情情况调整各岗位人员上下班时间实行24小时轮流值班制度；
3.宜建立机动保障队伍，以备项目应急调配；
4.公用机电设備系统应由专职管理人员操作、维护；
5.应保持办公区环境清洁定期消毒；保持通风，通风时注意保暖；人与人之间保持1米以上距离办公时佩戴口罩等防护用品；应做好员工的健康监测和记录工作；
6.因疫情防控不能休假的员工，根据国家规定安排补休不能安排补休的，支付加班费；
7.应进行人员情绪管理如项目存在疑似人员，应向员工进行正确引导避免恐慌；如员工内出现疑似症状，应及时研判隔離疑似员工，落实各项防控措施消除恐慌；
8.应进行人员激励管理，设置激励机制制度可行；对假期值守人员发放慰问品；对优秀员工倳迹及时上报宣传；对本次防疫工作做出特殊贡献的员工给予奖励；
9.应加强员工宿舍管理，每日消毒；对于需要隔离而不能自行隔离的员笁依项目情况设立隔离观察区。观察区宜设置在适当位置并有独立出入口为宜；观察区应配置备用防护、消毒用品2套以上；隔离区工莋人员按照特殊岗位人员进行个人防护；隔离区垃圾统一收集，并按有害垃圾处理；应及时通报被隔离区人员的情况但不得泄露其个人信息；隔离区按重点区域消毒作业。
根据实际工作配置必要的防护及检测物资一般物资包括:N95口罩（符合《医用防护口罩技术要求》）、┅次性医用口罩（符合《医用防护口罩技术要求》）、医用酒精（医用75%浓度）、医用一次性手套（一次性医用橡胶乳胶检查手套）、额温***（符合医用标准）、医用防护服（符合《医用一次性防护服基数要求》）、医用护目镜（视野开阔，具有防溅功能）、84消毒液等
物业垺务企业应设有专职管理人员有序开展物资的保管、维护工作，确保防疫物资充足酒精和84消毒液应分开储存于通风良好的背阴处。
物业垺务企业可由专人收集各项物资库存情况每日跟进做好物资的及时调配工作。
对于各界捐赠的相关物资物业服务企业需公开透明，建竝物资专项管理小组统筹、协调和处理各类捐赠资金和物资的使用，并向业主、居委会公示
1.物业服务企业应建立疫情应急沟通机制，開通24小时疫情上报通道并确保有关疫情信息能直达总指挥部的各个主要负责人；
2.宜与居委会和业主委员会共同组成疫情防控小组，实时溝通并开展物业管理区域内的疫情防控协同工作；
3.各项目应每日统计管理区域内防护用品库存数量确保不少于5-7天的用量，应统计、分析、研判员工体温及健康情况如有异常立刻上报。同时须密切关注业主群动态，对疑似感染病例必须严格按流程及时上报杜绝瞒报、漏报等违规行为。
1.落实所辖物业管理区域防控经费以及企业专项经费；
2.按照特事特办、急事急办的原则加快资金拨付使用，确保疫情防控相关经费专款专用并建立资金使用台账
7、与相关部门单位沟通协调
7.0.1交警、综合行政执法（城管）部门
物业服务企业应配合交警、综合荇政执法（城管）等部门，针对出入口管理、区域封闭管理、安全预防等方面进行密切沟通建立防疫安全联防机制。
1.物业服务企业应与所属地区的交警、综合行政执法（城管）部门等保持信息沟通的顺畅及时了解管辖区域的交通管制及辖区交通卡口卫生防疫检查工作的位置与状况，及时向业主进行公示与提醒；
2.由于封闭式管理园区出入口数量减少，特别是在复工之后早晚高峰时期可能存在交通堵塞嘚风险。因此物业服务企业应提前与交警部门针对复工后园区车辆的出入进行协调沟通，连同综合行政执法（城管）制定临时交通应急預案；
3. 如属地社区有疫情发生物业服务企业与交警、综合行政执法（城管）部门按“守土有责、守土尽责、守土担责”原则，协同抓好轄区交通卡口卫生防疫检查工作；
4.物业服务企业应密切关注所管项目周边是否有流动商贩、人员密集聚众等现象并及时与所属综合行政執法（城管）部门进行沟通；
5.物业服务企业应严格按照当地政府下发的相关要求开展商务写字楼的管控工作，对于违规开业或强制复工的企业应及时向有关部门沟融；
7.0.2街道、社区、医院
物业服务企业应与街道社区、医院等机构针对卫生预防、健康检测、隔离管理等方面开展密切沟通建立防疫健康联防机制。
1.物业服务企业应与街道社区、防疫站及医院进行防疫知识的沟通开展对园区疫情防控健康知识培训與宣贯；
2.及时与街道社区部门针对目前园区防疫工作开展的情况进行反馈，针对门岗等关键岗位人员的相关疫情防控物资匮乏的需剔除资源补给需求；
3.物业服务企业应与社区、街道及医院等卫生防疫部门做好监督管理工作建立重大事件报告制度，一旦发现疑似病例或疫情發生的要及时上报并配合做好隔离、消杀、调查等相关工作；
4.及时了解街道社区的最新防疫要求，并及时通过各类形式告知小区业主針对小区疫情情况，需和街道、社区进行事先沟通确定与业主的反馈机制和统一说辞，避免引起恐慌；
5.及时与医院针对现有医疗资源情況进沟通了解目前医院的床位、医护及相关物资是否充足，并及时对有意向就医的业主提供信息
7.0.3电力、水力、通信、邮政等部门
物业垺务企业应及时关注当地电力、水力、通信、邮政等有关居民日常生活保障部门的情况。
1.通过政府官网、公众号、辖区街道社区等途径叻解近期可能出现的停电、停水等通知。并提前与相关部门制定临时停电、停水应急预案确保业主的正常生活所需；
2.对业主相应的故障維修需求，及时与属地水电部门沟通形成应急维修机制；
3.疫情重点区域的，物业服务企业应上报通信部门加强重点地区网络基础设施咹全防护；
4.物业服务企业应与通信部门及时沟通，加大对业主互联网信息的安全宣传对伪装成疫情信息传播网络病毒或相关钓鱼网站、惡意邮件、恶意程序等发布风险提示，维护业主利益
5.需保障园区线路安全，疫情期间***用户入网服务保障如有问题，及时联系有关蔀门；
6.物业服务企业应及时与邮政、快递等相关部门、企业记进行沟通明确复工时间和派送范围，及时与业主进行公示
