分清楚了就是代收是代收的，押金也可以写预付费物业费不能算到电费里面啊

《国家税务总局关于物业管理服務中收取的自来水水费***问题的公告》

国家税务总局公告2016年第54号规定：自2016年8月19日起提供物业管理服务的纳税人，向服务接受方收取嘚自来水水费以扣除其对外支付的自来水水费后，以扣除其对外支付的自来水水费后的余额为销售额按照简易计税方法依3%的征收率计算缴纳***。同时纳税人可以按3%向服务接受方开具***专用***。

物业公司代收水电费怎么缴税

物业公司代收电费要交***吗？

1、电力公司和自来水公司开***给单位单位又开***给用户，就需要交纳***

2、电力公司和自来水公司将***直接开给用户，单位只是负责代收代付在收用户的水电费时把***交给用户，不交***

物业公司代收代付业主水电费向付款人开票：

一是按照3%征收率铨额开具专用***并计算销项税额，在纳税申报时将付给自来水公司的进项税进行扣除后纳税。

二是采用差额征税开票方式只针对差額部分开专票，但付款人就无法取得全额的可抵扣进项税了

《拆迁换房的会计与税务处理》甴会员分享可在线阅读，更多相关《拆迁换房的会计与税务处理（18页珍藏版）》请在人人文库网上搜索

1、拆迁还房的账务与税务处理 （一）房地产企业拆迁还房的账务处理 房地产企业拆迁还房的实质是， 被拆迁户用房地产企业支付的货币补偿资金向房地产企 业购入房屋 要确认土地成本中的 “拆迁补偿费支出 ”，即以按公允价值或同期同类房屋市场 价格计算的金额以 “拆迁补偿费 ”的形式计入开发成本嘚土地成本 另外， 对补偿的房屋应视 同对外销售 视同销售收入应按其公允价值或参照同期同类房屋的市场价格确定， 同时应按 照同期哃类房屋的成本确认视同销售成本 以非货币性形式支付的拆迁补偿支出、安置及动迁支出、 回迁房建造支出，适用企业 会计准则第 7 号非貨币资产交换 的规定 回迁房的非货币性资产交换，

2、预计未来能带 来更多现金流，一般情况下是具有商业实质且公允价值能够可靠計量。 1、在开发产品完工时根据安置时的同期同类价格，视同销售的会计处理： 借：开发成本 拆迁补偿费 贷：应付账款 拆迁补偿费 借：應付账款 拆迁补偿费 贷：主营业务收入 2、房地产企业开具销售不动产***业主向房地产企业出具拆迁补偿费收据，结转成 本的会计处理： 借：主营业务成本 土地征用费及拆迁补偿费 贷：开发产品 （二）房地产企业拆迁还房的税务处理 1、营业税的处理 国家税务总局关于个人銷售拆迁补偿住房征收营业税问题的批复 （国税函 号）规定房地产开发公司对被拆迁户实行房屋产权调换时，其实质是以

3、不动产所囿权 为表现形式的经济利益交换。房地产开发公司将所拥有的不动产所有权转移给了被拆迁户 并获得了相应的经济利益。 （1）纳税义务發生时间 房地产开发企业在办理拆迁补偿房产时营业税的纳税义务发生时间目前没有明确规 定，一般认为拆迁补偿的营业税纳税义务发苼时间应该为补偿房产竣工并与被拆迁户办理交 接手续时 （2）计税依据 根据国家税务总局关于外商投资企业从事城市住宅小区建设征收營业税问题的批 复（国税函发 1995549 号）和营业税暂行条例的有关规定规定，对偿还面积与拆 迁建筑面积相等的部分 由当地税务机关按同类住宅房屋的成本价核定计征营业税， 对最终 转让时未作价结算的住宅区配套

4、公共设施（如居委会用房、车棚、托儿所等），凡转让收入 巳包含在住宅房屋转让价格中并已征收营业税的不再征收营业税。 对超出拆迁建筑面积的部分 则应按 营业税暂行条例实施细则 第二十條规定的顺 序确定计税营业额， 一是可以按纳税人最近时期发生同类应税行为的平均价格核定； 二是可 以按其他纳税人最近时期发生同类應税行为的平均价格核定； 三是按下列公式核定： 营业额 =营业成本或者工程成本 X （ 1 +成本利润率）-（1 营业税税率） 2、土地***的处理 国镓税务总局关于土地***清算管理有关问题的通知 （国税函 201 0 220 号） 规定， 房地产企业用建造的本项目房地产安置回迁户的。

5、安置用房視同销售处理 按国家税 务总局关于房地产开发企业土地***清算管理有关问题的通知（国税发 号）第三条第（一）款规定确认收入。 即房地产开发企业将开发产品用于抵偿债务、换取其他单位和个人的非货币性资产等行 为发生所有权转移时应视同销售房地产，其收入鈳以按本企业在同一地区、同一年度销售 的同类房地产的平均价格确定也可以按由主管税务机关参照当地当年、同类房地产的市场 价格戓评估价值确定。同时将此确认为房地产开发项目的拆迁补偿费房地产开发企业支付 给回迁户的补差价款，计入拆迁补偿费；回迁户支付给房地产开发企业的补差价款应抵减 本项目拆迁补偿费。 3、企业所得税的处

6、理 企业所得税法实施条例第六十六条第三款规定，通過捐赠、投资、非货币性资产交 换、债务重组等方式取得的无形资产以该资产的公允价值和支付的相关税费为计税基础。 房地产开发经營业务企业所得税处理办法（国税发200931号）第七条规定企业将 开发产品用于捐赠、赞助、职工福利、奖励、对外投资、分配给股东或投资囚、抵偿债务、 换取其他企事业单位和个人的非货币性资产等行为，应视同销售于开发产品所有权或使用 权转移，或于实际取得利益权利时确认收入（或利润）的实现 确认收入（或利润）的方法和顺序为： （1）按本企业近期或本年度最近月份同类开发产品市场销售价格確定。 （2）由主管税务机关参照当地同类开发

7、产品市场公允价值确定。 （3）按开发产品的成本利润率确定 开发产品的成本利润率不嘚低于15%，具体比例由主管税务机关确定 关于计税成本的确定，该房地产公司用自建商品房抵偿应付拆迁补偿款的行为根据企 业债务重組业务所得税处理办法（国家税务总局令第 6号）第四条规定，该房地产开发公 司以非现金资产清偿债务应当***为按公允价值转让非现金资产，再以与非现金资产公允 价值相当的金额偿还债务两项经济业务进行所得税处理也就是说，该房地产公司拆一还 一”行为要按公尣价值对所还原的商品房视同销售确认收入同时以相同金额确认作为房地 产开发计税成本的拆迁补偿费。 案例分析 江西省南昌市某房地產开发公司2

8、009年度采取拆迁安置方式对某小区进行住宅开发建 设，在安置方式上公司采取拆一还一，就地安置差价核算，自行过渡”的产权调换方式 对拆除被拆迁人房屋进行安置补偿2010年6月该公司用已完工1000平方米的自建商品房 偿还被拆迁人（其中等面积还原部分800平方米），同类住宅房屋建造成本 2200元/平方米 销售价格3500元/平方米。请进行有关的税务处理分析 （一）营业税处理 该房地产开发公司应就其还原面积与拆迁面积相等部分，按同类住宅房屋的成本价 （即 本例中的商品房建安造价）缴纳销售不动产营业税88000元（800X2200X5%）而对超出部 分则按哃类商品房市场价格缴纳销售不动产。

9、营业税35000元（200X3500X5%） （二）土地***的处理 房地产企业用建造的本项目房地产安置回迁户的，安置鼡房应视同销售处理上述拆 一还一 ”行为，在按市场价格确认收入的同时还应将此收入确认为房地产开发项目的拆迁 补偿费。 拆一还┅ ”等面积部分土地***的计税收入为2800000元（800X3500）,同时 计入房地产开发成本中的土地征用及拆迁补偿费也是2800000元，假如江西省规定普通住宅 嘚土地***预征率为 2%则应按规定预缴土地***56000元（2800000元X2%）。 （三）企业所得税的处理 该房地产公司 拆一还一 ”行为要按公允价值对所還原的商品房视同

10、销售确认收入，同时 以相同金额确认作为房地产开发计税成本的拆迁补偿费为简化计算，假设本例中同类住宅 房屋成本价等同于开发产品的计税成本由此可以看出，拆一还一 ”行为土地***与企业 所得税处理原则是一致的视同销售收入及作为開发产品计税成本的拆迁补偿支出均为 2800000元。但在企业所得税预缴申报时应确认视同销售所得1040000元（） X800。 A公司2008年5月开发某项目（属于城中村妀造）该项目用地面积21000平方米，住 宅建筑面积为31900平方米可供销售面积29000平方米，其中用于安置回迁户村民的住宅 面积为7900平方米其余21100平方米的住。

11、宅由 A公司自由销售或使用该项目于2009 年5月完工。2009年9月开始与被拆迁户办理交接手续的回迁房面积共7900平方米2010 年1月正式对外销售，并于当月全部销售完毕该公司同期同类房地产的平均价格为7000 元/平方米，取得销售收入 14770万元（21100平方米X7000元/平方米） 该项目工程已竣工決算，开发成本为6000万元其中，土地征用费及拆迁补偿费为零 前期工程费700万元，建筑***工程费3200万元基础设施建设费1600万元，公共配套設 施费200万元开发间接费300万元。向某公司借款的利息 400万元（假定不超过金融企业 同类同期贷款利率）但没有按照项。

12、目进行分配利息依据没有银行的利息票据请分析有关 拆一还一的账务和税务处理。 （一）账务处理 计算过程如下： 1开发成本6000万元利息费用 400万元。 2拆迁補偿费支出== 5530 （万元） 需要注意的是，这里的拆迁补偿费不能认为只是拆迁户7900平方米而是整个楼盘的， 需要在总可售面积 29000平方米中分摊 视同销售收入== 5530 （万元）。 3单位可售面积计税成本=（6400 + 5530）吃.7931 （元/平方米）需要注意 的 是，这里的29000平方米是作为总可售面积计算的不能减詓拆迁户的7900平方米， 即

13、不能以21100平方米作为分母，否则就会虚增成本 4.视同销售成本= X.8965 （万元）； 视同销售所得=65 = （万元）。 会计处理如下： 1. 在开发产品完工时根据安置时的同期同类价格，视同销售的会计处理（单位：万 元下同） 借：开发成本拆迁补偿费 5530 贷：应付账款 拆遷补偿费5530 借：应付账款拆迁补偿费 5530 贷：主营业务收入5530 2.房地产企业开具销售不动产*** 5530万元，业主向房地产企业出具拆迁补偿费收据 5530万元結转成本的会计处理： 借：主营。

14、业务成本 一一土地征用费及拆迁补偿费 贷：开发产品 （二）税务处理如下 1.企业所得税的处理 A公司2009年9月開始与被拆迁户办理交接手续时就要确认视同销售所得=65= （万元），缴纳企业所得税= % = 570.0259 （万元） 需要注意的是，这里不能按预计毛利率计算缴税而是要确认视同销售所得计算缴款。 2土地***的处理 与企业所得税不同的是在与被拆迁户办理交接手续时，不需要立即进行汢地***清 算只需要预征。假定预征率为2%则A公司2009年9月开始与被拆迁户办理交接手续 时，要预缴土地

15、***= 5530X2%= 110.6 （万元）。回迁房视哃销售所得最后是否作土地增 值税清算要看楼盘的销售情况。由于该项目已经全部销售完毕因此土地***必须清算。 2土地***的處理 该项目土地***清算计算过程如下： 开发成本=5530 + 6000 = 11530 （万元）； 扣除项目金额=11530X （1+20%）+ 77X 5.5% =

16、值税= % 0= （万元）; 已预征土地***= 5530X2%= 110.6 （万元）； 应补缴土哋***=.6= （万元） 3. 营业税的处理。 （1）营业税的计算 回迁房成本价如何确定有的地方认为，考虑到被拆迁房产原占有土地开发商不需对 该土地支付成本，补偿房产的成本价不应再计算土地成本；有的地方则认为应包括土地成本 一般的看法是回迁房的成本和正常销售嘚商品房一样，应 分为土地成本和建筑成本两个方面只不过这里土地成本是以房换地换回来的，成本价 应该包括土地成本 A公司应该在2009姩9月与被拆迁户。

17、办理交接手续缴纳营业税= *900X5% =5 （万元） （2）开具销售不动产***问题。 A公司如果采用企业会计准则非货币性资产交换偠确认主营业务收入5530万元，A 公司应按销售价5530万元开具销售不动产***；A公司如果采用企业会计制度非货币性 资产交换没有确认主营业务收入，则A公司应该按成本价 万元开具销售不动产发 票然后视同销售所得=65 = （万元）。 二、房地产开发企业代收费用的税务处理 （一）房地產开发企业代收费用需要缴纳营业税 按照营业税相关法规规定房地产开发企业代收。

18、的价外费用需要缴纳营业税中华人 民共和国营業税暂行条例（中华人民共和国国务院令第540号）第五条规定：纳税人的营 业额为纳税人提供应税劳务、转让无形资产或者销售不动产向对方收取的全部价款和价外费 用。中华人民共和国营业税暂行条例实施细则（财政部国家税务总局第52号令）第十三 条规定条例第五条所称價外费用，包括收取的手续费、补贴、基金、集资费、返还利润、 奖励费、违约金、滞纳金、延期付款利息、赔偿金、代收款项、代垫款項、罚息及其他各种 性质的价外收费但不包括同时符合以下条件代为收取的政府性基金或者行政事业性收费： 1、 由国务院或者财政部批准设立的政府性基金，由国务院或者省级人民政府及其财

19、政、 价格主管部门批准设立的行政事业性收费； 2、收取时开具省级以上财政蔀门印制的财政票据； 3、所收款项全额上缴财政。 凡价外费用无论会计制度规定如何核算，均应并入营业额计算应纳税额但是要注意 嘚一点是房地产开发企业代收的住房专项维修基金是免征营业税的。 国税发200469号文件规定：住房专项维修基金是属全体业主共同所有的一项玳管基 金专项用于物业保修期满后物业共用部位、共用设施设备的维修和更新、改造。鉴于住房 专项维修基金资金所有权及使用的特殊性对房地产主管部门或其指定机构、公积金管理中 心、开发企业以及物业管理单位代收的住房专项维修基金，不计征营业税 因此，代收款项中除了代收。

20、的住房专项维修基金外其他一切代收款项应一并计入收 入额，缴纳营业税并不用考虑谁出具票据及会计如何處理问题。例如：某房地产开发公司 取得售房收入1000万元；该县人民政府要求代收政府基金50万元；代收住房专项维修基金 50万元；代收取暖費 100万元。则代收款项的营业额 ==1150万元 为了避免全额纳税，开发企业可以设立或委托代理机构收取代收费用其营业税的计税 依据按照实际收取的报酬额纳税。国家税务总局关于营业税若干问题的通知（国税发 1995076号）第四条关于代理业营业额规定代理业的营业额为纳税人从事玳理业务向 委托方实际收取的报酬。 （二）房地产开发企业

21、代收费用需要缴纳企业所得税 国家税务总局关于印发房地产开发经营业务企业所得税处理办法的通知（国税 发200931号）第五条规定：开发产品销售收入的范围为销售开发产品过程中取得的全 部价款，包括现金等价物鉯及其他经济利益企业代有关部门和单位收取的各种基金、费用 和附加等，凡纳入开发产品价内或由企业开具***的应按规定全部确認为销售收入。未纳 入开发产品价内并由企业之外的其他部门、单位收取并开具***的 可作为代收代缴款项进 行管理。” 国税发200931号第十陸条规定：企业将已计入销售收入的共用部位、共用设施设 备维修基金按规定移交给有关部门、单位的应于移交时扣除。企业对纳入开發产品价内自

22、己收取的代收费用，在转付给委托单位时也可以从收入中扣除。”也就是说代收代缴款项 是不做为收入的所述的确認为销售收入的 代收款项”是开发产品价内或由开发企业开具发 票的。而由开发产品价内或由开发企业开具***的代收款其实并不是代收款。 只不过是会 计上不做销售处理罢了 基于以上法律依据，房地产开发企业代收的各项费用是否需要缴纳企业所得税主要取 决于代收费用是以谁的名义收取。如果不是由房地产开发企业开票收取的则不缴纳企业所 得税；如果由房地产开发企业开票收取的，则缴纳企業所得税但在计算企业所得税时，对 纳入开发产品价内自己收取的代收费用在转付给委托单位时，也可以从收入中扣除 案例分。

23、析 某房地产开发公司取得售房收入1000万元；该县人民政府要求代收政府基金50万元; 代收住房专项维修基金 50万元；代收取暖费100万元。假设代收款项皆是 朱纳入开发产品 价内并由开发企业之外的其他收取部门、单位开具***的”则该房地产开发公司企业所得 税的计税收入=1000万元。 （三）房地产开发企业代收费用不需缴纳土地*** 中华人民共和国土地***暂行条例第二条规定：纳税人转让房地产所取得的收 入，包括货币收入、实物收入和其他收入：中华人民共和国土地***暂行条例实施细则 第五条规定：条例第二条所称的收入包括转让房哋产的全部价款及有关的经济收益。 这两条规定中也没有明确代收款项应

24、作为收入处理。 财政部、国家税务总局关于土地***一些具体问题规定的通知（财税字号）第六条规定对于县级及县级以上人民政府要求房地产开发企业在售房时代收的各 项费用，如果代收费鼡是计入房价中向购买方一并收取的则可作为转让房地产所取得的收 入计税。如果代收费用未计入房价中而是在房价之外单独收取的，可以不作为转让房地产 的收入对于代收费用作为转让收入计税的，在计算扣除项目金额时 可予以扣除，但不允 许作为加计 20%扣除的基數如果代收费用未作为转让房地产的收入计税的，在计算增值 额时不允许扣除代收费用 国家税务总局关于印发土地***清算鉴证业務准则的通知（国税发2007。

25、 132号）第二十五条进一步明确对纳税人按县级以上人民政府的规定在售房时代收的各项 费用，应区分不同情形汾别处理： 1代收费用计入房价向购买方一并收取的应将代收费用作为转让房地产所取得的收入 计税。实际支付的代收费用在计算扣除項目金额时，可予以扣除但不允许作为加计扣除 的基数； 2代收费用在房价之外单独收取且未计入房地产价格的，不作为转让房地产的收叺在 计算增值额时不允许扣除代收费用。 据此分析假如房地产开发企业不是按照县级以上人民政府的规定要求代收的费用，则 也要作為开发产品的销售收入征税 只有及时将代收费用按规定转付给委托单位，才可以从 土地***的应纳税收入额中扣除 三、。

26、产权式酒店经营方式的税务处理 （一）产权式酒店的定义 产权式酒店是指投资者购买了酒店某一间客房的产权后，自己并不居住而是委托给 酒店管理公司经营以获取投资回报。 该投资回报分为两部分：一是固定的租金收入二是浮动的年终分红。 （二）产权式酒店投资回报的稅务处理误区： 在实际操作中几乎所有酒店都将平时发生的租金费用计入成本费用，将超额分红纳入 税后分配事项从表象上看，这种經营模式似乎兼具了房产租赁与投资两种性质 （三）产权式酒店投资回报的正确税务处理： 国家税务总局关于酒店产权式经营业主税收問题的批复（国税函2006478号） 规定：酒店产权式经营业主 （即产权方）在约定的时间内提供房。

27、产使用权与酒店进行合作经 营如房产产权並未归属新的经济实体，经营业主按照约定取得的固定收入和分红收入均应 视为租金收入根据有关税收法律、 行政法规的规定，应按照 垺务业租赁业”征收营 业税按照财产租赁所得项目征收个人所得税。 只要酒店方转变思路采取正确的账务处理方法，就可以把协议约萣的分红款转化为正 常的租金费用（即浮动的租金费用 在会计上计入 预计负责”科目，从而起到抵减当期应纳 所得税额的作用 案例分析 红色假日酒店（甲方）与所有产权人（乙方）分别签订了为期三年的协议，由甲方负责 酒店日常的经营管理每年按乙方购房价格（经過统计，购房总价合计900万元）的8%支 付租金每月支。

28、付一次如果甲方实现的年度税后净利润超过了乙方购买价格的5%,则超 额部分由双方岼分。 甲方2009年度营业收入总额为 500万元成本费用 352万元（包括支付租金 72万元， 取得了正式***）年度利润总额148万元（为简化分析，假设无任何纳税调整事项计算 结果不保留小数），全年累计缴纳企业所得税 49万元那么，协议约定的超额净利为148 - 49- 900 5% = 54 （万元）乙方累计分得 27万元。 甲方扣缴乙方租赁业的营业税及附加为：（27+72） X5.5%=5.445 （万元） 甲方扣缴乙方租赁业的房产税为 ：（27+72） X12%=11.88 （万元） 甲方扣缴乙方

29、租赁业的个人所得税： （27+72） 0%=9.9 （万元） 假定其他条件不变，红色假日酒店年初经过测算估计年末分红额在3% （即27万元） 左右，财务上应将其作为租金费用按期平均分摊计入预计负债”科目（只提不付）。一般 情况下预提的数额与最终支付额会存在差异，甲方应于会计期末参照年度经营荿果计算出 实付额并与预计负债”科目余额进行比较，如有差额则要据实调整（未完成超额净利就要 全额冲销）本例中甲方累计提取額与实付额没有任何出入，无需进行调整 企业平时计提的租金费用只能减少会计利润， 并不会对预缴的所得税额产生实质性的影 响但昰，随着年度终了和经营成果的确定这 27万元也逐渐转。

30、化成一项现时的义务即 使未在预提当年支付（支付期在次年 2月），由于符合確定性和权责发生制原则的要求完 全可以归属为2009年度的费用予以税前扣除。 经过这样处理企业年度利润以及应纳税所得额比改变会计核算方法前减少了27万元, 降至121万元，实际缴纳所得税 40万元节约了 9万元的税额支出 四、土地闲置费扣除的税务处理 一、土地闲置费用的定义 閑置土地处置办法（国土资源部令1999第5号）第二条规定，闲置土地是指土 地使用者依法取得土地使用权后未经原批准用地的人民政府同意，超过规定的期限未动工 开发建设的建设用地具有下列情形之一的，可以认定为闲置土地： （一）国有土地有偿使用合同

31、或者建设鼡地批准书未规定动工开发建设日期，自国有土 地有偿使用合同生效或者土地行政主管部门建设用地批准书颁发之日起满1年未动工开发 建設的； （二）已动工开发建设但开发建设的面积占应动工开发建设总面积不足1/3,或者已 投资额占总投资额不足 25%，且未经批准中止开发建设連续满1年的； （三）法律、行政法规规定的其他情形 二、土地闲置费用的收费标准 闲置土地处置办法规定：对于在城市规划区范围内，鉯出让等有偿使用方式取得土 地使用权进行房地产开发的闲置土地超过出让合同约定的动工开发日期满1年未动工开发 的，可以征收相当於土地使用权出让金20%以下的土地闲置费；满 2年未动工开发时可 以无。

32、偿收回土地使用权目前，各地方政府均制定了具体的实施办法土地闲置费根据土地 性质按照不同类别比例收取，例如某市规定逾期不开发的住宅用地征收土地闲置费为合同 地价或者基准地价的 8%，逾期不开发的港口、码头、陆路交通运输站场、工业、仓储等工 业用地按原合同地价的 20%征收土地闲置费 三、土地闲置费用的税务处理 房哋产企业如果发生了土地闲置费用，在进行企业所得税和土地***处理时需要注 意两者的区别。 （一）土地***的处理 国家税务总局关于土地***清算有关问题的通知（国税函2010220号）规定 房地产企业逾期开发缴纳的土地闲置费不得扣除。 （二）企业所得税的处理 房哋产开发经营业

33、务企业所得税处理办法（国税发200931号）第二十二条规定， 企业因国家无偿收回土地使用权而形成的损失可作为财产损夨按有关规定在税前扣除。第 二十七条规定开发产品计税成本支出土地征用费及拆迁补偿费指为取得土地开发使 用权（或开发权）而发苼的各项费用，主要包括土地买价或出让金、大市政配套费、契税、 耕地占用税、土地使用费、土地闲置费、土地变更用途和超面积补交嘚地价及相关税费、拆 迁补偿支出、安置及动迁支出、回迁房建造支出、农作物补偿费、危房补偿费等 五、商铺售后返租的财税处理 所謂售后返租，就是开发商在销售商品房时约定以购房合同的折让优惠后的价款为成 交价，同时与购房者签订该房的租赁合同

34、， 要求購房者在一定期限内必须将购买的房屋无偿 或低价交给开发公司由开发公司统一经营，经营收益归开发商 （一）营业税的处理 江苏省哋税局关于房地产开发公司销售返租有关营业税问题的批复（苏地税函 2008135号）规定，房地产开发公司销售不动产采取优惠方式要求购房者無偿或低价将 不动产交给开发公司使用若干年。这一经营方式名义上是开发公司让利给购房者实质上是 优先取得了购房者的不动产的使鼡权，即其他经济利益因此，对房地产开发公司以此方式 销售不动产的行为应按照营业税暂行条例实施细则第十五条和税收征管法实施细则 第四十七条规定核定其营业额。 浙江省地税局关于营业税若干政策业务问题的通知（

35、浙地税函200862号）第八条 规定，房地产开发公司采用折让优惠等形式将商品房销售给购房者在签订购房合同的同时， 房地产开发公司（或房地产开发公司的关联企业）与购房者另行簽订商品房委托管理合同 约定购房合同以折让后优惠价款为成交价，购房者自愿放弃一定时期的托管收益权和其他费 用房地产开发公司商品房折让优惠额（或商品房售价低于同类商品房价格部分）应并入商 品房销售价款，一并按销售不动产征收营业税购房者因放弃一萣时期的托管收益权和其他 费用而享受的折让优惠额属取得经济利益，应按服务业一一租赁业”税目征收营业税 案例分析 A房地产开发公司（以下简称A公司）是一家外资商业地产公司，采用售后返

36、租方式 销售商铺。开发商与购房者同时签订房地产***合同和租赁合同約定商铺按优惠价85万 元（即总价100万元的85%）出售，在未来5年内该商铺归开发商出租，收益归开发商 开发商在销售时，将价款和折扣额在哃一张***上注明并开具了销售不动产统一***。开 发商在销售房产时对未来5年内转租房产能收取多少收益并不确定，并假设当年A公司 将商铺转租取得租金 5万元（不考虑城建税、教育费附加、土地使用税） 营业税暂行条例实施细则第十五条规定，纳税人发生应税行为如果将价款与折扣 额在同一张***上注明的，以折扣后的价款为营业额如果将折扣额另开***的，不论其在 财务上如何处理均不得從营业额中扣除。

37、营业税暂行条例第五条规定，纳税人的营业 额为纳税人提供应税劳务、转让无形资产或销售不动产收取的全部价款嘚价外费用显然， A公司无偿取得的出租收益应作为价外费用计入营业税计税依据 A公司销售房地产应缴纳营业税 100X5%=5（万元），城市维护建設税及附加 5（ 7%+3% ） =0. 5购房者返租商铺应缴纳营业税15拓=0.75 （万元），城市维护建设税及附加 0.75 X （7%+3% ） = 0.075 A公司还需就当年转租商铺取得的租金收入按服务業一一租赁业”税目缴纳营业税即 5 X）%=0.25 （万元）。城市维护建设税及附加 0.25 X （7%+3% ） = 0.025。

38、 （二）印花税 本例中A公司不但销售了开发产品，还租赁了该开发产品后并转租（假如转租合同每 年签订一次）应分别按 产权转移书据”税目缴纳印花税：85X0.05%=0.0425 （万元），按财 产租赁”税目缴納印花税：15X0.001+5 X0.00仁0.02 （万元） （三）个人所得税 国家税务总局关于个人与房地产开发企业签订有条件优惠价格协议购买商店征收个人 所得税问題的批复（国税函2008576号）规定，房地产开发企业与商店购房者个人签订协 议规定房地产开发企业按优惠价格出售其开发的商店给购买者个囚，但购买者个人在一定 期限内必须将购买的商店无偿提供给房地产开发企业对外出租使用其。

39、实质是购买者个人以 所购商店交由房哋产开发企业出租而取得的房屋租赁收入支付了部分购房价款 根据个人所得税法的有关精神，对上述情形的购买者个人少支出的购房价款应视 同个人财产租赁所得， 按照 财产租赁所得”项目征收个人所得税 每次财产租赁所得的收入 额，按照少支出的购房价款和协议规萣的租赁月份数平均计算确定 根据个人所得税法第八条规定，个人所得税以所得人为纳税义务人以支付所得的 单位和个人为扣缴义务囚。 所以A公司在以优惠价销售给购房者时需代扣代缴购房者应缴纳的个人所得税：15十 （5X12） 0.08忽0% 60=2.04 （万元）。否则税务机关会根据税收征管法第六十九条 规定，

40、由税务机关向购房者追缴税款，对A公司处应扣未扣、应收未收税款50%以上3倍 以下的罚款 （四）房产税 购房者将购買的商铺返租给A公司，每月应按租金收入（少支出的购房价款和协议规 定的租赁月份数平均计算确定）的12%缴纳房产税：15-（ 5X12） X12%=0.03 （万元）开發 商再将商铺转租，按房产税相关规定开发商转租房屋取得的租赁收入不再缴纳房产税。这 在实际税务处理中也是容易被忽视的 （五）所得税 国家税务总局关于从事房地产开发的外商投资企业售后返租业务所得税处理问题的批 复（国税函2007603号）规定，从事房地产开发经营嘚外商投资企业以销售方式转让其生 产、开发的房屋、建筑

41、物等不动产，又通过租赁方式从买受人回租该资产企业无论采取何 种租賃方式，均应将售后回租业务***为销售和租赁两项业务分别进行税务处理企业销售 或转让有关不动产所有权的收入与该被转让的不动產所有权相关的成本、费用的差额，应作 为业务发生当期的损益计入当期应纳税所得额。 对于售后返租业务A公司需分别作销售不动产囷租赁两项业务处理，分别计算相关成 本、费用和损益 A公司的租赁支出就是，一次性让利给购房者的折让优惠额按权责发生制原则，A公 司每年的租赁支出为 155=3 （万元） 从国家税务总局对企业所得税应税收入确定条件来分析，根据国家税务总局关于确认 企业所得税收入若幹问题的通知 （国

42、税函2008875号）第一条第一款规定， 企业销售商品 同时满足下列条件的应确认收入的实现： 1、商品销售合同已经签订，企业已将商品所有权相关的主要风险和报酬转移给购货方； 2、企业对已售出的商品既没有保留通常与所有权相联系的继续管理权也没有實施有 效控制； 3、收入的金额能够可靠地计量； 4、已发生或将发生的销售方的成本能够可靠地核算。 本例中A公司在销售房产时，以后商鋪租赁能收取的租金收入是不确定的因此，对 于此不确定的租赁应税金额不能并入企业销售商铺的收入总额中企业应以折扣后的销售金 额85万元作为所得税应税金额。转租收入5万元应在满足收入确定条件后计入当年度应 纳税所得额。

43、则 A公司当年应纳税所得额为：85+5=90 （萬元），扣除租赁支出3万元、开 发产品成本、税金及费用后即可计算出应纳企业所得税额。 （六）土地*** 本例中A公司销售不动产計征营业税的营业额为100万元，所得税计税收入为 85万 元在计算土地***时应以哪一个作为纳税人转移房产取得的收入呢？土地***暂荇 条例第五条规定纳税人转让房地产取得的收入，包括货币收入、实物收入和其他收入 根据国税函2008875号文件规定，确认应税收入实现的條件是收入的金额能够可靠地计 量”所以A公司销售商铺时不确定的转租收益不能作为其他收入计入上述第五条的收入中 应以85万元作为纳稅人转让房地产取得的。

44、收入额 六、房企代垫首付和购房返税的营业税处理 （一）代垫首付 针对二套房按揭贷款须首付50%以上的政策，某房地产开发企业推出了代业主垫付两 成首付款的补贴办法 3成首付款 对房地产企业垫付 比如，市民购买一套价值100万元的房产属其第二套房，该市民按照政策规定至少首 付5成即50万元。可不少人拿不出如此多的首付款于是房地产企业仅收取 即30万元，然后自行垫付 20万元幫助客户成功贷款购房。双方约定 的钱，在1年后交房时由客户归还并按银行同期贷款利率计算利息 ，根据协议约定 房地产企业再向愙 户正式交房。此垫付协议也属于企业经营的一部分财务处理上应当计入其他应收款核算。 将

45、来实际收款时直接冲减其他应收款，與预售收入无关不需要另作纳税处理。但是 产企业收取的垫付资金利息和客户不按期还款的违约金，按照营业税相关法规规定 贷于怹人使用同样要缴纳营业税。 按照相关税收政策规定销售不动产收取的预收款要缴纳营业税、企业所得税、 房地 将资金 印花税、 房地产企业代客户垫付首付款的前提是与客户签订资金垫付协议 客户必须在房地产企业规定时限内（一般在交房前）将首付款全额补上， 预征土哋***等其中中华人民共和国营业税暂行条例实施细则（财政部国家税务总 促使客户尽快办理房 财务处理上相当于 应当全额计入营业額，计算缴纳营业 局第52号令）第二十五条纳税人转让土地使用权或

46、者销售不动产，采取预收款方式的其 纳税义务发生时间为收到预收款的当天。房地产企业为尽快回笼资金 贷按揭，自行垫付的首付款需要与业主缴纳的首付款一起开具收款收据 企业取得了房贷按揭匼同约定的全部首付款预售收入， 税及其他税金 1%征收契税。某房地产企业开发的 购买该企业开发的 140平方米以上 仍以一套价值100万元的商品房 1万元另外3万元由房地产企业承 97万元，但申报营业税还应当按100万元计算缴纳 （二）购房返税 某市规定，购买 90平方米以下普通住房可以減按 住宅项目虽不符合要求 但同样打出了购房返税的口号： 户型，只需缴纳1%的契税额外契税由企业代客户支付。 为例客。

47、户应缴契税4万元办理房产证时客户仅支付 担。该销售方式下企业实际收入仅 七、合作建房的税务处理 （一）企业所得税的处理 国税法200931号第三┿六条规定：企业以本企业为主体联合其他企业、单位、个人 合作或合资开发房地产项目，且该项目未成立独立法人公司的按下列规定進行处理： 1凡开发合同或协议中约定向投资各方（即合作、合资方，下同）分配开发产品的企 业在首次分配开发产品时，如该项目已经結算计税成本 其应分配给投资方开发产品的计税 成本与其投资额之间的差额计入当期应纳税所得额；如未结算计税成本，则将投资方的投资 额视同销售收入进行相关的税务处理 2凡开发合同或协议中约定分配项目利润的。

48、应按以下规定进行处理： （1）企业应将该项目形成的营业利润额并入当期应纳税所得额统一申报缴纳企业所得 税，不得在税前分配该项目的利润同时不能因接受投资方投资额而在成夲中摊销或在税前 扣除相关的利息支出。 （2）投资方取得该项目的营业利润应视同股息、红利进行相关的税务处理 根据企业所得税法的規定，居民企业投资于居民企业分回的税后利润和股息超过12 个月的免企业所得税。 案例分析 1案情介绍 乙单位准备以2000万元人民币投资甲房哋产公司的某住宅开发项目双方约定不成立 独立法人项目公司，由甲房地产公司独立开发投资方案拟定如下： 方案一：项目实现利润按各自投资资金比例分红，项目利润为15

49、00万元，乙单位享有 1000万元 方案二：乙单位按照投资比例分配开发产品，假定该投资项目单位住宅计税成本45万 元单位住宅销售价格 75万元，乙单位享有 40套单位住宅 请针对每一种方案进行税务处理分析。 2税务处理分析 （1）方案一的涉稅分析 乙单位所享有的1000万元利润分成只能是甲房地产公司开发该项目的税后利润乙单 位不需要按照 利息、股息、红利所得”计算缴纳企業所得税，乙单位净利润为1000万元 甲公司不允许税前列支此1000万元的利润分成，相当于在企业所得税前支付乙单位1000十 （1-25%） =1333.33 （万元）甲公司鈳实现净利润1500X（ 1-25%） -。

50、 （万元） （2）方案二的涉税分析： 乙单位所享有的40套住宅计税成本为1800万元，正常销售价格为 3000万元乙单位 相当于鉯2000万元购入了 40套成本价值为1800万元的房产，销售了价值为3000万元的商 品住宅 假设乙单位已将 40套房产销售完毕，不考虑其他因素其净利润为（） X （1-25%） =750 （万元）。 对甲公司来说正常项目利润为1500万元，除去乙单位分成部分 可保留利润为1500- （） =300 （万元），但是需要将乙单位开发产品分成部分调整增加应纳税所得额 分配给乙单位开发产品的计税成本与其投资。

51、额之间的差额为0 （万元）调整 增加应纳税所得额 200万え，当期应纳税所得额即为300+200=500 （万元）甲公司净利润 为（300+ ） X （1-25%） =375 （万元）。 从以上两种涉税分析来看甲和乙企业的税负和税后利润都不┅样。 （二）合作建房的营业税处理 关于印发/SPAN营业税问题解答之一 的通知（国税函发1995156号）第十七条 规定：作建房是指有一方（以下简称甲方）提供土地使用权，另一方（以下简称乙方）提 供资金合作建房。合作建房的方式一般有两种： 第一种方式是纯粹的”以物易物”即双方以各自拥有的土地使用权和房屋。

52、所有权相互 交换具体的交换方式也有以下两种： 1土地使用权和房屋所有权相互交换，双方嘟取得了拥有部分房屋的所有权在这一合 作过程中，甲方以转让部分土地使用权为代价换取部分房屋的所有权，发生了转让土地使 用權的行为；乙方则以转让部分房屋的所有权为代价换取部分土地的使用权，发生了销售 不动产的行为因而合作建房的双方都发生了营業税的应税行为。对甲方应按转让无形资 产”税目中 转让土地使用权”子目征税；对乙方应按 销售不动产”税目征税 由于双方没有进行貨币结算，因此应当按照中华人民共和国营业税暂行条例实施细则 第二十五的规定分别核定双方各自的营业额如果合作建房的双方（或任何一方）将分得的。

53、 房屋销售出去则又发生了销售不动产行为，应对其销售收入再按 销售不动产”税目征收营 业税 2以出租土地使鼡权为代价换取房屋所有权。例如A企业将土地使用权出租给 B公司 20年，B公司投资在该土地上建造建筑物并使用租赁期满后，B公司将土地使用权连同 所建的建筑物归还 A企业在这一经营过程中，B公司是以建筑物为代价换取若干年的土 地使用权A企业是以出租使用权为代价换取建筑物。 A企业发生了出租土地使用权的行为对其按服务业-租赁业”征营业税；B公司发生 了销售不动产的行为，对其按销售不动产”税目征营业税对双方分别征税时，其营业额也 按中华人民共和国营业税暂行条例实施细则第二十条的规定

54、核定。 案例分析 1案情介绍 甲方将土地使用权出租给乙方10年乙方出资1000万元委托某建筑公司在该土地上建 造建筑物并使用，租赁期限满后乙方将土地使用权连同所建嘚建筑物归还甲方。 2案情分析 乙方出资的1000万元可以理解为租赁甲方建筑物的预付租金根据新营业税暂行条例 实施细则第25条规定：纳税人提供建筑业或租赁业劳务，采取预收款方式的其纳税义务 发生时间为收到预收款的当天，因此对甲方应当在建筑工程开工时视同收到租金按服务业 中的租赁业征收营业税 1000X5%= 50万元。 第二种方式是甲方以土地使用权乙方以货币资金合股成立合营企业，合作建房对此 种形式嘚合作建房，则要视具体

55、情况确定如何征税。 1房屋建成后如果双方采取风险共担、禾U润共享的分配方式 按照财政部、国家税务总局關于股权转让有关营业税问题的通知（财税2002191号） 以无形资产、不动产投资入股，参与接受投资方的利润分配、共同承担投资风险的行为 鈈征营业税”的规定，对甲方向合营企业提供的土地使用权视为投资入股，对其不征营业 税只对合营企业销售房屋取得的收入按销售鈈动产征税，对双方分得的利润不征营业税 2、房屋建成后甲方采取按销售收入的一定比例提成的方式参与分配，或提取固定利润 提供汢地一方不能免营业税。 八、房企汇算清缴中的成本与收入的税务处理 （一）房地产企业不同阶段的收入处理 从会计处理

56、上来看，一般销售的开发产品没有收完全款不会交付入住即符合企业会计 准则收入确认条件的规定时，企业方结转收入否则，不论是未完工建造階段的开发产品还 是完工后未交付的开发产品所收取的款项一概反映在预收账款”科目。 税务处理上依据国税发200931号第二章收入的税务處理”第六条企业通过正式签订 房地产销售合同或房地产预售合同所取得的收入，应确认为销售收入的实现 所以这两者的区别是明显的，既不能站在会计的角度上理解税法也不能将国家税务 总局关于确认企业所得税收入若干问题的通知（国税函2008875号）规定企业销售商品同 時满足的条件理解为同样适用于房地产企业所得税。 案例分析 A房地产企业

57、，2010年度完工交付B项目预收收入10000万元其中上年收入4000万 元；完笁未交付 C项目预收收入6500万元，其中上年收入 2500万元；在建D项目预收收 入3500万元2010年12月，A房地产企业结转 B项目销售收入10000万元销售成本7500 万元。该企业各项目预计计税毛利率均为15%税金暂只计算营业税，不考虑期间费用 B项目开发产品，会计已经结转收入 且收取的预收款符合国税發200931号确认收入 的条件，确认所得税收入10000万元确认结转成本 7500万元。 若B项目所收取的预收款中 4000万元已经按照预计计税毛利率在上一年度汇算清缴中 做过纳税调整则在。

58、 2010年度应做纳税调减处理 B 项目汇算清缴应纳税所得额为：（1 10000X5%） -（00X5%） =2000 - 400=1600 （万元）。 C项目开发产品不具备会计准则收入确认条件，会计尚未结转收入 但是按照国税发 200931号所得税收入确认条件，应计算为企业所得税收入6500万元 对于C项目所得税汇算要紸意不能再按照预计计税毛利率15%来进行计算了。 按照国税发200931号文第九条规定开发产品完工后，企业应及时结算其计税成本并 计算此前销售收入的实际毛利额同时将其实际毛利额与其对应的预计毛利额之间的差额， 计入当年度企业

59、本项目与其他项目合并计算的应纳税所得额。 所以C项目上年度所收取的预收款中2500万元按照预计计税毛利率在上一年度汇算清 缴中做过纳税调整则在2010年度应做纳税调减处理。 若C项目已知实际计税成本为4550万元则C项目汇算清缴应纳税所得额为：（ - 6500X5%）-（ 2500X15% - 2500X5%） =1625 - 250=1375 （万元）。 在建D项目预收收入3500万元会计不结转收入，也无法计算计税成本但是其符合 国税发200931号所得税收入确认条件，应计算为企业所得税收入3500万元其中由于其 属于未完工开发产品，根据国税發200931号文第

60、九条规定，企业销售未完工开发产品取得 的收入应先按预计计税毛利率计算出预计毛利额，计入当期应纳税所得额所以D項目 汇算清缴应纳税所得额为：3500 X5% - 0 （万元）。 不考虑期间费用 A房地产企业2010年度应纳税所得额为：0=3325 （万 元）。 （二）年终汇算清缴不能忽视嘚完工条件 1国税发200931号的规定 以上销售的不同阶段由收入计算所得额的方式不同，区别即在于开发产品完工与否 国家税务总局关于房地產开发经营业务征收企业所得税问题的通知（国税发200931号） 对于除土地开发之外的其他开发产品完工条件规定如下：开发产品符。

61、合下列條件之一的 应 视为已经完工： （一）开发产品竣工证明材料已报房地产管理部门备案； （二）开发产品已取得了初始产权证明； （三）開发产品已开始投入使用。 以上三个条件如果同时满足遵循时点界定孰先原则，以最早的一个时点确定开发产品 完工时点这与会计核算不同。 2国税函2010201号的规定 国家税务总局关于房地产开发企业开发产品完工条件确认问题的通知（国税函 2010201号）规定：根据国家税务总局关于房地产开发经营业务征收企业所得税问题的 通知（国税发200631号）规定精神和国家税务总局关于印发房地产开发经营业务企 业所得税处理办法嘚通知（国税发200931号）第三条规定房地产。

62、开发企业建造、开 发的开发产品无论工程质量是否通过验收合格，或是否办理完工（竣工）备案手续以及会 计决算手续当企业开始办理开发产品交付手续（包括入住手续）、或已开始实际投入使用 时，为开发产品开始投入使鼡应视为开发产品已经完工。房地产开发企业应按规定及时结 算开发产品计税成本并计算企业当年度应纳税所得额。 （三）完工项目偠及时核算计税成本 开发产品完工后交付使用会计核算上由预收账款”科目结转到 主营业务收入”，开 发成本”归集的成本费用相应按照已售建筑面积占可售建筑面积的比例结转至主营业务成 本”当然如果企业由于种种原因不进行损益结转，并不可能减少应纳税所得额因为开 发产品完工后。

63、或税法视同完工后不能再依据预计计税毛利率确定应纳税所得额国税发 200931号第九条规定：开发产品完工后，企業应及时结算其计税成本并计算此前销售收入 的实际毛利额同时将其实际毛利额与其对应的预计毛利额之间的差额，计入当年度企业本 項目与其他项目合并计算的应纳税所得额 （四）可以预提的三种计税成本 国税发200931号第三十二条考虑了这一因素，允许预提部分成本费用計入完工产品的 计税成本： 1出包工程未最终办理结算而未取得全额***的在证明资料充分的前提下，其***不 足金额可以预提但最高鈈得超过合同总金额的10%; 2公共配套设施尚未建造或尚未完工的，可按预算造价合理预提建造费用此类公。

64、共配 套设施必须符合已在售房匼同、协议或广告、模型中明确承诺建造且不可撤销或按照法律 法规规定必须配套建造的条件； 3应向政府上交但尚未上交的报批报建费鼡、物业完善费用可以按规定预提。物业完善 费用是指按规定应由企业承担的物业管理基金、公建维修基金或其他专项基金除此之外的 建造成本费用以及其他应当取得但未取得合法凭据的，不得计入计税成本 （五）完工项目确定计税成本核算终止日 国税发200931号第三十五条規定：开发产品完工以后，企业可在完工年度企业所得税 汇算清缴前选择确定计税成本核算的终止日不得滞后。可以归纳为以下几点： 1開发产品当年度完工必须结算计税成本（完工指税法视同完工条件）

65、。 2根据计税成本结算额对以前销售收入实际毛利额与预计毛利額差额调整计入当年度 应纳税所得额。 3计税成本核算有终止日即完工年度企业所得税汇算清缴前。 （六）年终汇算清缴的计税成本的纳稅调整 1计税成本只考虑实际毛利额不考虑会计实际结转成本。汇算清缴需要根据主营业务 成本做出纳税调整 2会计成本年终结算止于资產负债表日，计税成本可以次年5月31日前任一时点为核 算终止日汇算清缴根据12月31日账面数据可在5月31日前纳税调整。 3会计成本：未入账的成夲费用均可以预提；计税成本：预提成本费用不超过国税发 200931号第三十二条规定的范围和标准所以预提成本汇算清缴也要纳税调整。 4.

66、12朤31日一5月31日之间取得合法凭据， 会计作为次年度发生的成本费用或冲减预 提成本税法则可以计入当年度计税成本。所以汇算清缴要注意鈳以计入计税成本的范围 核算终止日的规定遵从了 企业所得税法实施条例 第九条的规定：企业应纳税所得额 的计算，以权责发生制为原則属于当期的收入和费用，不论款项是否收付均作为当期的 收入和费用；不属于当期的收入和费用，即使款项已经在当期收付 均不莋为当期的收入和 费用。这样就给了房地产企业充分的核算申报时间即企业可以在年度结束后的5个月汇算 清缴期内，尽快地完成出包工程结算索取***，完整确定完工项目的计税成本补计需要 在当年度税前扣除的应计未计、应提未提项目。 （七）未完工开发产品不进荇汇算清缴 未完工开发产品在纳税年度结束时， 只有预售收入其成本费用项目仍然不能够归集全， 也不能够准确核算出来因此，纳稅年度结束时仍未完工的开发产品在当年度内预缴的所 得税，不能参加当年度的企业所得税汇算清缴 （八）所得税汇算不同于项目清算 A房地产企业开发的 B项目，2007年实现预售收入1000万元预计计税毛利率为 20%， 期间费用及可