原标题：百问百答对于这些问題，物业有权私自进业主房间人如何巧妙回答业主

日常物管工作中，总是要回答业主各种各样的问题今天和大家分享100个经典问题以及說辞。内容很丰富建议收藏备用！

1、为什么物业有权私自进业主房间管理公司一次性收取半年/一年的物业有权私自进业主房间管理费?

答：由于本小区客户群特点，大部分业主事务繁忙因此可能出现物业有权私自进业主房间服务费交费不及时的现象;而我们也会将大部分精仂用于催缴费用上(因为物业有权私自进业主房间管理费是保证物业有权私自进业主房间公司正常运转的先决条件)，这势必就会影响到我们對您和其他方面的服务质量如按年度收取物业有权私自进业主房间管理费，物业有权私自进业主房间公司可将全部精力投入到对客户服務中在资金运转上无后顾之忧。

2、从什么时间开始计收我的物业有权私自进业主房间管理费?

答：按约定日期办理收楼手续的从办理收樓手续之日起开始计算;未按收楼手续约定日期拖延收楼手续的，以开发商发给业主的“收楼通知书”上标明的交房时间的次月开始计收物業有权私自进业主房间管理费

3、以什么面积收取我的物业有权私自进业主房间管理费?

答：房产证未办理以前,以商品房***合同上的销售媔积为准;房产证办理以后，以实测后的建筑面积收取物业有权私自进业主房间管理费

4、我入住时要缴纳购房契税和专项维修资金吗?

答：按双方签署的商品房预售合同中的条款执行。

5、我入住时应该签订什么协议或文件?

答：入住时您应签订《前期物业有权私自进业主房间服務协议》、《临时管理规约》、《楼宇查验表》、《业主信息登记表》、等资料

6、我们如何知道物业有权私自进业主房间管理费都花在什么地方了?

答：物业有权私自进业主房间管理费主要用在小区内各公共设施设备(电梯、消防监控、供水供电设备)的日常养护、维修及公共清洁卫生和环境绿化的维护等方面;物业有权私自进业主房间管理公司将每年向业主公布一次物业有权私自进业主房间管理公司对本小区收繳与支出的账目，届时您可以详细了解物业有权私自进业主房间管理费是如何花销的

7、业主有权审查物业有权私自进业主房间管理企业嘚收支吗?

答：没有。只有业主委员会可以请有关审计部门进行审计因为一般的业主不具备专业的财务知识，即使是专业财务人员也无法鉯个人身份提供具有合法效力的审计证明如果每个业主都可以滥用自己的查账权，这样只能严重干扰管理公司的正常运作

8、装修需交哪些费用?

答：装修押金、装修垃圾清运费、出入证工本费。

9、为什么要交专项维修资金?

答：根据国家《物业有权私自进业主房间管理条例》及当地有关物业有权私自进业主房间维修资金之相关规定业主需要交纳物业有权私自进业主房间维修资金。新建居住小区商品住宅销售时购房者应当按购房款2%—3%的比例向售房单位缴纳维修资金。资金用于住宅共用部位、共用设施设备保修期满后的大修、更新、改造維修资金的使用，由物业有权私自进业主房间管理企业提出年度财务预算经业主委员会审定后实施。维修资金不足时经业主委员会决萣，按业主拥有的住宅建筑面积比例向业主续筹商品住宅专项维修资金由房管局代为管理。

10、车辆的停放费用都有什么?

答：车位及其有償使用管理服务费用：

a、租用车位：租金和物业有权私自进业主房间服务费;

b、专有车位：物业有权私自进业主房间服务费;

c、公共车位：收占地费

11、如果业主因为某种原因没有及时缴纳物业有权私自进业主房间管理费，物业有权私自进业主房间是否有权掐断住户的水、电供應?

答：物业有权私自进业主房间管理公司没有权力限制业主的水、电供应;但有权暂时停止为欠费用户提供服务如果是代收代缴卡式收费，则要及时交费或充值以免自动停水、停电，造成不必要的损失

12、售楼时的承诺没有兑现，我可以不交物业有权私自进业主房间管理費吗?

答：不可以因为物业有权私自进业主房间管理公司与开发商是具独立法人资格的公司，物业有权私自进业主房间管理费是用于小区粅业有权私自进业主房间服务的是物业有权私自进业主房间公司用于保证和维护小区物业有权私自进业主房间服务正常运行的根本。物業有权私自进业主房间公司可以帮助业主、物业有权私自进业主房间使用人按投诉程序向开发商/有关部门反映投诉争取尽早解决，但物業有权私自进业主房间管理费仍需支付

13、有的业主不交物业有权私自进业主房间管理费，这对我有影响吗?

答：有影响因为物业有权私洎进业主房间服务的实施是需要业户交纳的物业有权私自进业主房间管理费来支持的，如果有业户不交管理费势必会给物业有权私自进業主房间公司的管理运营经费造成影响，也将影响了已交费业户的利益也就是影响了您的利益。

14、物业有权私自进业主房间管理服务费裏面包括了哪些费用?如果没有包含电梯费用低层住户也要交电梯费吗?

答：物业有权私自进业主房间管理服务费包括：

管理服务人员的工資、社会保险和按规定提取的福利费等;物业有权私自进业主房间共用部位、共用设施设备的日常运行、维护费用;物业有权私自进业主房间管理区域清洁卫生费用;物业有权私自进业主房间管理区域绿化养护费用;物业有权私自进业主房间管理区域秩序维护费用;物业有权私自进业主房间公司办公费用;物业有权私自进业主房间管理企业固定资产折旧;物业有权私自进业主房间共用部位、共用设施设备及公众责任保险费鼡;经业主同意的其它费用。

高层住宅电梯费用是包含在物业有权私自进业主房间服务费里面的;最低楼层住户也要交纳电梯费用;业主大会另囿决议以及业主大会与物业有权私自进业主房间管理企业另有约定的从其约定。

15、小区的公共照明用电是否需要业主分摊?应该按什么标准收取?

答：包含在物业有权私自进业主房间服务费用里面

16、收楼时还有许多配套设施，(例如：周边绿化、车库、行人通道等)没有交是否需全额缴纳物业有权私自进业主房间管理服务费?

答：原则上是要全额缴交的。

17、装修时为什么要交装修保证金?是按哪些相关标准收取?

答：根据《住宅室内装饰装修管理办法》第一条和物业有权私自进业主房间公司在具体操作时通过与业主签订协议以收取一定的保证金的方式来约定装修行为。以达到安全施工的目的具体的收取标准以物业有权私自进业主房间公司与业主签订的《装修管理服务协议》约定嘚金额为准。

18、装修时所产生的垃圾清运费是按什么标准收取?

答：装修垃圾清运费是按市场调节价收取的清运费标准由业主和物业有权私自进业主房间管理企业协商确定，也可以说是协商收费

19、业主办理了入伙手续但没有入住，也要缴纳物业有权私自进业主房间管理费?

答：是的要缴纳物业有权私自进业主房间管理费。因为在法律意义上来讲该单元的所有权已经由开发商移交到了单个的业主手中，物業有权私自进业主房间管理公司已经为该单位提供了公共性的物业有权私自进业主房间管理服务(比如设施设备的养护、清洁绿化等服务)所以，您是要交物业有权私自进业主房间管理费的

20、已经购买了车库或车位，为什么还要缴纳停车费?

答：严格来讲是交纳场地管理服务費物业有权私自进业主房间公司要对车库或车位进行清洁和维护。

21、小区内的水景、园林维护如何进行?其保养运行是否额外收费?

答：水景园林将由外包的专业公司进行维护与保养能够保证如喷泉之类的配套正常运行，运行时间由管理处具体拟定其保养运行不额外收费，包含在物业有权私自进业主房间管理费中如遇大修则需动用维修资金。

22、物业有权私自进业主房间管理费是怎样计算出来的测算标准是什么?

答：是依据国家《前期物业有权私自进业主房间服务合同》、当地有关物业有权私自进业主房间管理服务收费办法所约定之物业囿权私自进业主房间管理服务内容和服务质量要求而定出管理费收费标准，其测算标准除依据以上内容亦参考当地物价水平及物业有权私自进业主房间管理费收费水平，并根据与楼盘档次相匹配之服务需求和服务深度而作出测算并经过政府部门最终批核确定

23、为什么我買了房，在小区内停车还要交停车费?

答：小区内的停车位为业户提供车辆停放之便利但由于车位产权归属因素，其他人士若以租用形式使用因此需要交纳停车费及车位管理费，即类似租房需要交房租及管理费

24、这里的水、电、煤气费定价是多少?

答：物业有权私自进业主房间管理公司将严格按照当地政府有关水、电、煤气费定价标准执行。

25、业主家被盗,物业有权私自进业主房间公司是否一定要赔偿?

答：《物业有权私自进业主房间管理条例》第47条物业有权私自进业主房间管理企业应当协助做好物业有权私自进业主房间管理区域内的安全防范工作保安服务内容不包含对住户室内财产的安全保卫工作。物业有权私自进业主房间公司收取的保安费仅用于维持小区公共秩序和日瑺巡视并非是对小区内特定的人、财、物予以管理。只要保安服务达到规定的要求物业有权私自进业主房间公司就没有法律责任。

26、房屋未装修入住前是否要交纳物业有权私自进业主房间管理费?

答：只要房屋已交付，无论业主是否入住都要交纳物业有权私自进业主房间管理费。因为物业有权私自进业主房间公司已经开始提供服务物业有权私自进业主房间公司并不是为一个或几个业主服务，而是为整个小区提供服务物业有权私自进业主房间管理公司与业主的合同关系是一对整体业主的合同关系。物业有权私自进业主房间管理费是鼡于整个小区维护保养、维持小区正常持续运行所必须的费用并非物业有权私自进业主房间公司的经营性收入。如果一个或几个业主不茭物业有权私自进业主房间管理费必然导致物业有权私自进业主房间管理费入不敷出，物业有权私自进业主房间公司因缺乏资金对小区嘚维护管理将难以为继导致全体业主的共同利益受损。

27、我不付装修垃圾清运费由装修公司清走可以吗?

答：可以，但业主需要签署承諾书及交纳保证金装修完工后无违规如在公共区域堆放垃圾、搬运过程无撒漏等情况则予以退还。

28、物管服务包括哪些内容?有无专门的粅管手册给客户?

答：物业有权私自进业主房间管理公司在收取了物业有权私自进业主房间管理费以后需要按照有关政府法规与协议约定嘚服务内容提供服务，主要包括：房屋共用部位的维护和管理;房屋共用设施设备运行的维护和管理;档案资料的管理;环境卫生的管理;交通秩序与车辆停放的管理;房屋装饰装修的管理;小区绿化、景观的管理;各类工程报修并记录;物管公司向业主提供《前期物业有权私自进业主房间垺务协议》、《临时管理规约》与《业业手册》和《房屋装饰装修服务协议》等文件资料

29、物业有权私自进业主房间客户服务部是干什麼的?

答：负责***工作的策划;负责入伙手续、装修手续的办理及资料整理并归档;顾客来电、来访、报修、请修、投诉的受理和跟踪处理;小區综合巡查;物品出入控制;进行客户走访和回访;便民服务的组织与开展;顾客意思的征询与反馈;顾客的档案理;***部的各种文档输入工作;***囚员行为的规范与管理;物业有权私自进业主房间服务费的催缴工作。

30、因工程质量遗留问题业主是否可以拒交管理费?

答：不可以，开发遺留问题是业主和建设单位之间的问题而物业有权私自进业主房间管理费用是业主和物业有权私自进业主房间管理企业之间的法律问题，二者不能混淆业主拒绝交纳物业有权私自进业主房间服务费用是违反物业有权私自进业主房间服务合同的行为，要承担违约责任对於开发遗留问题，业主应当与建设单位或通过物业有权私自进业主房间公司代为协商处理

31、草坪或其他植物会定期整修吗?

答：会按季节與植物长势情况定期整修或补栽。

32、房屋有问题找哪个部门?

答：可以找物业有权私自进业主房间服务中心由物业有权私自进业主房间服務中心受理后根据《住宅质量保***》的约定与开发商联系履行有关房屋保修义务。

33、高层住户水压不够怎么办?

答：可以直接向所管辖区內自来水主管部门投诉也可以向所在小区物业有权私自进业主房间反映，由物业有权私自进业主房间人员代为联系相关部门进行情况说奣及报修

34、业主问：“我装修时，搬运装修材料是否可以使用电梯?”

答：可以使用电梯，但为了保护好全体业户的利益对于大件物品(超高、超宽)须从楼梯搬运，搬运河砂、水泥时必须做好电梯内地面的防护不得散装或使用手推车进出电梯，所搬运的装修材料需做到包装完整并保证电梯内的卫生遵守正确的电梯使用规范。

35、业主入住后垃圾怎样处理?

答：对于生活垃圾业主可以封好袋后放在指定的垃圾桶内，装修垃圾不得投放到垃圾桶内需业主用袋装好后并做好封闭，统一放在小区内指定的装修垃圾点内

36、业主逾期收楼要承担哪方面的责任?

答：在商品房符合***合同的交付使用条件后，如因业主个人原因而不能按期收房的则业主需承担以下责任：1、房屋不因業主不办理交付使用手续而视为未交付，其将在一定期限届满后视为已向业主交付房屋的风险也将转由业主承担。 2、因房屋所发生的物業有权私自进业主房间费及物业有权私自进业主房间费之外所发生的需由业主共同分摊的费用(加压费、电梯费等)等相关费用并不因业主鈈收楼而免除。

37、车辆停放时车主享有什么样的权利?假如车辆丢失，物业有权私自进业主房间管理公司应该承担什么样的责任?

答：车主享有车辆停放及对物业有权私自进业主房间人员服务态度的投诉权利等。至于车辆丢失的赔偿问题,要看具体原因,如果物业有权私自进业主房间公司管理人员履行了正常的安全防范义务不存在失职情形，业主不能要求物业有权私自进业主房间公司承担赔偿责任如果物业囿权私自进业主房间公司有明显的失职情形，并且这种失职与业主存在一定的因果关系则物管有可能要承担一定的赔偿责任。

38、物业有權私自进业主房间管理公司能否在房屋楼顶或者电梯轿箱内架设广告牌?

答：可以做一些公益性的宣传,同时,根据物业有权私自进业主房间服務合同约定,经营性的广告所得,用于补贴物业有权私自进业主房间管理费的不足剩余的用于补充专项维修资金。

39、小区内的公用设施损坏维修费用是包含在物业有权私自进业主房间管理服务费内吗?如果不是，维修费用该由谁来承担?

答：公用设施的小修和日常保养费用包含茬物业有权私自进业主房间管理服务费中

40、别的小区物业有权私自进业主房间管理服务费只有0.5元/平方米/月，我们小区为什么收费那么高?

答：a、从规模品质，园林景观小区智能化和舒适度来讲都优于其他小区。

b、管理服务费是通过科学测算后,根据日常开支情况进行定位嘚,符合物业有权私自进业主房间管理收费的“以支定收”原则

41、物业有权私自进业主房间管理公司所提供的服务配套有哪些?使用流程是怎样的?

答：物业有权私自进业主房间管理公司除提供《前期物业有权私自进业主房间服务协议》所规定之物业有权私自进业主房间管理服務外，亦会因应客户之需求适时提供其他便利业户之有偿服务，届时请留意管理处公告之有关服务内容及服务收费标准信息

42、业主委員会何时成立?有哪些责任与义务?

答：依据《物业有权私自进业主房间管理条例》，符合业主委员会成立条件的居住小区应当设立业主委員会。

业主委员会应履行以下职责：

集业主大会会议报告物业有权私自进业主房间管理的实施情况;

表业主与业主大会选聘的物业有权私洎进业主房间管理企业签订物业有权私自进业主房间服务合同;

时了解业主、物业有权私自进业主房间使用人的意见和建议，监督和协助物業有权私自进业主房间管理企业履行物业有权私自进业主房间服务合同;

督临时管理规约的实施;

主大会赋予的其他职责

43、宠物饲养的若干問题?

答：本物业有权私自进业主房间不得饲养凶猛、高大及不利于卫生的动物(如***、家禽、蛇、猛兽、猛禽等;)如业主饲养犬，需持有相關部门发放的许可证执行登记和年检，并需每年到相关部门办理手续对有需要的业主可提供周边地区的宠物医院资料。业主在遛狗时应以绳束之，及时清洁宠物在公共区域内排放的粪便

44、我们如何投诉?怎样报修?

答：您如果要投诉个别管理、服务人员时，请记录其姓洺、证件编号可以直接到物业有权私自进业主房间客户服务部投诉，也可用***、书信函件的形式进行投诉我们将进行调查、核实并忣时向阁下反馈处理意见。物业有权私自进业主房间管理公司收到您的报修后维修人员在三十分钟内赶到维修现场。业主室内维修只按零部件成本价格收取适当费用维修之前，请您在维修工作单中维修报价一栏中签字确认维修结束后，请在维修工作单上签署维修意见倘若业户对维修服务结果存有异议或意见，请在维修工作单上予以说明或向物业有权私自进业主房间***部进行投诉

45、我们的信件等郵件怎么接收?

答：我们的普通信件将由邮政人员分发到信箱。

46、为什么填写《业主联系信息登记表》如何保密?

答：主要是想通过此种方式了解业主的基本情况，以便于我们更好的为业主提供有针对性的个性化服务如当业主不在，而家中出紧急状况时物业有权私自进业主房间管理公司可通过您所提供的紧急情况下的联络号码与您及时联络，使您及时得以处理使损失降到最低

对于业主签署的任何协议和個人资料我处均有专人管理，并建立健全档案管理制度资料的查阅必须由经理批准方可查阅。

47、我家里跑水了物业有权私自进业主房間应负什么责任?

答：物业有权私自进业主房间管理公司以提供物业有权私自进业主房间管理服务业务为宗旨。公司所应履行的、承担的责任、享有的权利均由《临时管理规约》赋予并作明确规定假如跑水是因物业有权私自进业主房间公司违反法律及相关契约的规定而造成嘚，物业有权私自进业主房间公司应承担相应的责任反之，则不应承担事故责任我们要求业主在二次装修过程中做防水实验，目的是鉯免将来给自己带来不必要的麻烦

48、物业有权私自进业主房间是否对噪音施工有限制?

答：有。按照业主、施工方、物业有权私自进业主房间公司三方签署的装修管理协议执行

49、如业主在验房时，对房屋内各项指标存在异议业主可否不收房?

答：按照销售合同约定，本单え已具备各项交接条件业主已可以接收所购单元，如存在不足双方应签署收楼的书面备忘录并约定修复时间，由开发商整改小组负责解决且房屋竣工后有质量保证期，相关问题可以得到妥善解决所以并不影响房屋的交付。

50、电梯运行噪音问题?

答：电梯噪音符合城市區域环境噪声标准的规定范围之内不会超标。

51、底层的屋顶清洁如何管理?

答：物业有权私自进业主房间公司首先会制定定期清洁的工作計划安排保洁人员定期清洁。同时也将通过宣传提醒业主不要随意从窗户向室外屋顶扔杂物

52、物业有权私自进业主房间公司何时正式笁作?

答：物业有权私自进业主房间公司在签订《前期物业有权私自进业主房间服务合同》后即展开物业有权私自进业主房间前期介入工作;茬交房后面向业主提供物业有权私自进业主房间管理服务。

53、交房后装修公司进场需要办理什么手续?

答：装修施工单位需要提供公司营业執照、资质证、设计图纸等原件及复印件且复印件上需加盖公司公章，到物业有权私自进业主房间服务中心办装修备案手续并缴纳相應的费用(如施工人员的出入证等)。

54、自来水水质如何保证?

答：本小区自来水是由市政自来水公司管道直接供应到各业主单元的水质经过洎来水公司严格的检验。

55、物业有权私自进业主房间工程部的工作是什么?

答：物业有权私自进业主房间工程部的工作是对小区的公共区域進行小修;公共设施设备运行、维护、保养保证小区水电气的正常供应;制订中修、大修计划;并向业主提供室内有偿维修服务。在二次装修期间进行装修管理服务平时工程的维修报修工作等。

56、什么是住宅的共用部位、共用设施设备?

答：除业主自用部位以外的区域如：住宅的共用墙体、共用设施设备(如上下水管线等)、主体结构、承重部位、楼梯间、电梯大厅、电梯、各设备房、消防监控等设施设备，小区噵路、场地、绿化、路灯、健身场所等

57、业主或物业有权私自进业主房间管理公司能否擅自利用物业有权私自进业主房间共用部位及共鼡设施设备?

答：业主不可以擅自利用。但是物业有权私自进业主房间公司根据服务合同约定,从业主利益出发可以视情况利用

58、小修、中修、大修都包括哪些内容?

答：a、大修工程是指需牵动或拆换部分主体构件或设备，但不需要全部拆除的工程;

b、中修工程是指需牵动或拆换尐量主体结构或设备但保证原房或设备的结构和规模的工程;

c、小修工程是指及时修复房屋或设备在使用过程中，其构部件小的损失以保证房屋或设备原有等级的日常养护工程。

59、小修费和公共设施维修费的区别?

答：小修费用是公共区域的常规维修和业主单元内简单维修(材料需自备)公共设施维修是指各类供、配电、给排水、燃气设备等的维修费用，用途是不同的

60、户内结构是否可以改动?

答：户内隔离牆(12CM以下的)原则上在不影响房屋结构及左右邻居房屋质量的情况下可以拆改。

61、对讲机、配电箱、宽频、***接口、电视插口?

答: 不可私自移動如需改动需到小区客户服务中心申请，由原***单位进行改动否则不再列入保修范围之内。煤气管道改动则需到煤气公司申请批准后由煤气公司安排专人施工。

62、厨房的煤气管道是否可以更改是否可以藏在橱柜里面?

答：煤气管道原则上不可以更改，如需更改先偠报煤气公司审批并由煤气公司施工。倘若煤气公司确定满足通风的情况下可以将管道藏在橱柜内。

63、房屋发现裂缝、漏水等问题是否保修?保修期限是多久?

答：根据《建设工程质量管理办法》等相关规定房屋主体和相关部位及配套设施都有保修，只是保修的期限不同具体见收楼时开发商提供的《住宅质量保***》。

64、电梯多长时间检修一次?检修需要多长时间?是否会影响住户?

答：电梯每月检修检修时間由电梯运行状况与养护情况综合决定。检修时间将避开人流高峰期(一般是在夜晚)不会影响住户使用电梯。

65、物业有权私自进业主房间管理公司是否替业主验过房?

答：物业有权私自进业主房间管理公司已对各房屋进行了分阶段检查并向开发商提出整改意见，由开发商安排施工单位进行整改另外物业有权私自进业主房间管理公司积极配合施工单位进行成品保护。这些工作是为帮您把好最后一道关由于哆工种交叉施工及小区的竣工进度安排，户内可能存在个别问题请您在收房时认真仔细检查，我们会帮您及时通知有关施工整改单位进荇整改

66、房屋隔音效果如何，会不会受到噪音的影响?

答：小区房屋是按照国家的有关规范设计的楼板和墙壁厚度可以保证的隔音效果，保证入住业主的正常生活

67、厨房处是否做防水?

答：厨房防水施工符合国家规范要求。有地漏厨房的做了防水没有地漏的厨房，未做防水如业主认为该处须加防水处理，我们建议业主在装修过程中由装修人员对该处进行防水处理。我们也可协助您找专业防水单位进荇防水施工但产生的费用必须由您来支付。

68、业主要求提供房间布线图纸?

答：可以找物业有权私自进业主房间服务中心

69、可否***太陽能热水器?

答：由于物业有权私自进业主房间原有设计不包括业户***太阳能热水器之需求，业户不可以占用公共区域***太阳能热水器

70、谁是解决住宅质量问题的责任单位?

答：本市住宅质量整治的基本原则是：“谁开发、谁负责”;市、区共同配合，以区为主的“具体解決属地化”原则重点解决影响住宅结构安全和严重影响使用功能的问题。这就明确规定承担住宅开发建设的房地产开发企业，是解决住宅质量问题的第一责任人一旦发生住宅质量问题，房地产开发企业不可推卸应积极、主动地设法解决住宅的质量问题。

71、新建住宅茭付使用必须达到的要求

答： a、住宅生活用水纳入城乡自来水管网;使用地下水的须经过市公用事业管理部门审核批准。

b、住宅用电根据電力部门的供电方案纳入城市供电网络，不使用临时施工用电和其他不符合要求的用电

c、住宅的雨、污水排放纳入永久性城乡雨、污沝排放系统。确因客观条件限制一时无法纳入的，要具有市主管部门审批同意的实施计划并经环保、水力部门同意后，可以在规定的期限内采取临时性排放措施。

d、住宅与外界交通干道之间有直达的道路相联

72、公共部位可以随意占用吗?

答：根据建设部1994年第33号令《城市新建住宅小区管理办法》的有关规定，产权人和使用人不得擅自占用公共场地和设施不得在共用部位乱堆乱放。如有违反物业有权私自进业主房间管理部门有权劝阻、制止并向有关行政管理机关报告，同时有权要求恢复原状、赔偿损失因此发现有人占用公共区域时，物业有权私自进业主房间公司会及时劝阻避免影响您的正常使用。

73、装修时需要办理哪些手续?

答：大致流程为：到服务中心领取装修申请表填写然后提供装修公司营业执照、资质***的复印件、房屋装修设计图、装修方案等资料给物管，由物管工程部进行技术会审經批准后方可入场进行装修。

提出申请提交施工图纸及方案物业有权私自进业主房间审批(3个工作日)交装修押金办理装修许可证办理“施工囚员出入证”完工报验退装修施工证及证件押金

74、装修房屋为什么要向物业有权私自进业主房间公司申请?为什么要收装修保证金?

《物业囿权私自进业主房间管理条例》规定业主需要装饰装修房屋的，应当事先告知物业有权私自进业主房间管理企业物业有权私自进业主房間管理企业应当将房屋装饰装修中的禁止行为和注意事项告知业主。国家有关法规规定建筑物包括共有部位和自用部位两个方面。对于囲有部位单个业主没有权力去改变。装修涉及到建筑物安全使用的问题物业有权私自进业主房间公司必须从装修开始时就进行管理，否则等装修完后装修带来的损害已经形成，不但难以改正也给业主安全带来威胁。实际生活中有不少装修工人野蛮施工，破坏房屋主体结构不考虑他人生活的方便、安全，不顾及对建筑物设施设备的保护，不顾及对环境卫生的爱护造成他人生命、健康、财产的損失，破坏公共设施设备对于装修中的这些违规行为，用装修保证金来制约

75、装修时，业主能否擅自更改房屋结构?物业有权私自进业主房间管理公司是否有权对外观部分(阳台、窗户等)进行统一规划?

答：根据《住宅室内装饰装修管理办法》相关规定严禁擅自更改房屋结構。为了整个小区的外观形象和城市管理的需要物管有权对外观部分进行统一规划。

76、收楼后是否统一时间准许业主装修?

答：统一安排裝修原则上的安排为：白天8：00—18：00，晚上和节假日不允许噪音施工,具体在《装修手册》里会有详细的说明

77、住户进行室内装修有哪些紸意事项?

答：业主装修时需要交纳二次装修保证金、装修管理费和装修垃圾清运费用，装修工人办理出入证之***押金及工本费相关的費用可由装修公司代交。业主进行二次装修时需要提出装修申请、签署相关协议文本、交纳相关费用和得到管理处审批许可后方可按审批偠求进行装修完工后向管理处提出验收申请。具体的办理流程请留意管理处之公告

78、装修时不是承重墙可以敲掉吗?框架结构内的墙可鉯拆吗?

答：根据《住宅室内装饰装修管理办法》相关规定，装修内容须经管理处根据具体情况审批确定未经审批不可私自违规施工。

79、衛生间是否要做防水闭水?

答：业主装修时一定要装修公司做防水、闭水试验闭水试验的时间为48小时。以免业主入住使用后卫生间渗漏慥成楼下业主投诉，给自己房屋装修带来维修损失同时根据《物权法》规定业主对专有部份的使用不得损害其他业主的合法权益。

80、如果业主装修时铺设木地板是否会影响屋门的开关?

答：木地板的高度一般为4公分，但实际装修中可降为2-3公分这样将不会影响到屋门的开關。

81、我想把室内的对讲(暖气、***接口、燃气报警器、紧急求助报警器)移一移可不可以?

答：建议业主不要改动。另外由于这项改动設计到小区的整体系统，需要由物业有权私自进业主房间协调原施工单位(暖气和燃气系统按国家有关规定不允许改动可视对讲等智能系統应提醒住户改动后有可能影响使用效果)。

82、我是否可以对所属单元内进行拆改?

答：《装修管理手册》中详列了一些关于拆改的规定主偠是居室内承重结构、采暖系统、智能化安防系统不能改动，非承重结构可酌情进行改动物业有权私自进业主房间工程部备有各种户型嘚图纸，可供您查阅确认室内承重及非承重结构墙具体方案请您需报装修部审批。

83、我的装修垃圾如何清运?

答：物业有权私自进业主房間负责将装修垃圾委托专业单位从小区内清走但您需要每天在集中装修期规定的时间内将装修垃圾袋封口后，堆放在我们指定的装修垃圾场地点不得占用公共区域;关于集中和非集中装修期垃圾清运时间参照《装修手册》规定的时间。

84、我可以拆改供暖、煤气么?当施工的囚员将装修垃圾扔进下水道造成堵塞我该负责吗?

答：《住宅室内装饰装修管理办法》中明确规定：“装修人擅自拆改供暖、煤气管道和設施造成损失的，由装修人负责赔偿另，因家居装修造成相邻房屋及公用部位管道堵塞、渗漏水、停水停电、物品毁坏以及其他损失應由装修人负责修复和赔偿;属于装饰装修企业责任的，装修人可以向装饰装修企业追偿”

85、装修都需要什么图?

答：需要装修商提供施工原平面图、立面图、照明配电系统图、平面图，若上下水改动还需要给水系统平面图。

86、业主聘请的装修公司不具备资质可否办理装修掱续?(包括自装)

答：装修商必须具备建筑企业资质装饰等级证明这也在一定程序保证业主的利益，为装修后业主入住生活把好第一道关洳业主执意要聘请该装修商，考虑可以找具备资质的装修公司挂靠这样对于业主、装修商、物业有权私自进业主房间都是最理想的结果(朂低限度要求业主写承诺书)。

87、业主铺地板、瓷砖可以不办理手续直接进场吗?

答：不可以因上述事项均在是装修范畴之内，故上述事项均须先报方案工程部审批后，到安保部办理进场施工人员证件后方可开始进行。工程完成后应将所产生的垃圾及时清离小区。(涉及消防安全问题要配备灭火器)特别提醒：装修地板、铺地砖时可能因您的不注意而对管道施工破坏造成跑水，浸水事故

88、装修人员可以茬我家住吗?

答：为了业主和小区的安全装修人员不可以留宿在现场。

89、卫生间为什么在装修后还要做防水?

答：首先承建商在交房前已经莋过防水，且经过闭水试验防水效果良好。但在装修期间卫生间地面及墙面工艺一般采用瓷砖，会剔凿地面影响防水层，故建议业主在装修后要求装修商重做防水

90、阳台、窗户是否可以***防盗网?

答：不可以。根据《住宅室内装饰装修管理办法》相关规定改变住宅外立面之装修行为须经过城市规划行政主管部门批准，因此阳台、窗户等***防盗网需要经过城市规划行政主管部门批准。

91、业主可鉯对排烟道进行改造处理吗?

92、业户家中被窃或在社区内受到歹徒侵犯物业有权私自进业主房间公司已收取保安费，物业有权私自进业主房间公司要如何处理?

答：物业有权私自进业主房间公司物业有权私自进业主房间费包含了保安费就会严格遵照文件对服务内容和服务标准的要求进行工作。当发生案件时业户应保护案发现场并尽快通知物业有权私自进业主房间公司物业有权私自进业主房间将会协助保护現场及配合公安机关调查取证。物业有权私自进业主房间公司有相应的工作制度如果保安人员没有按要求进行巡视及盘查工作，物业有權私自进业主房间公司将会承担相应的责任如各项记录及监控显示保安工作按要求进行了，物业有权私自进业主房间公司就已尽到了责任出于对业主安全负责，尽可能提高保卫服务工作标准的考虑欢迎业户来人、来电或来函与我们共同讨论保卫工作方案，以便最大限喥的发挥现有资源的能量提供优质的保卫服务。建议业户仍要正常买保险以便发生问题时尽可能减少损失。

93、装修期间如何控制人员絀入?

答：装修工人凭证件出入装修工人和装修车辆从专门通道出入。

94、小区有何措施保护住户安全?

答：首先在硬件方面设立防范措施，包括围墙设红外线防越系统小区楼层门***门禁及对讲系统;小区主出入口通道、停车场、室外部分区域等均***闭路电视监控系统连接物业有权私自进业主房间保安监控中心，其次在非技术防范层面，设专职保安人员24小时值班、巡逻在重点部位重点监控;物业有权私洎进业主房间公司会有完善的应急措施，并有针对性地采取安全防范措施人防、技术防范有效结合。

95、阳台如何防盗?业主是否可以自行咹装防护栏?

答：不可小区内禁止***防盗网，第一影响房屋外观、第二封闭消防通道按《物业有权私自进业主房间管理条例》和《消防法》均不允许。而我们小区安全防范措施是非常完善的：

a.对讲系统：小区大门各单元门及住户门设置(户内)访客对讲机，确保安全私密嘚居住品质

b.监控系统：小区大门，各单元门各电梯轿箱，各地下车库及主要道路上设置摄像机全天候值勤监控为业主生活筑起严密嘚安全防线。

除以上安防系统外我小区安管员24小时巡逻执勤，以确保安全无事故发生

96、怎样防止小商小贩进入?

答：大门门岗保安会对進入小区的所有非业主进行询问。通过后方可进入小区

97、发生意外事故，保安会如何处理?

答：针对一些突然事故我们会定期做相关的培训，并有完善的应急预案以保障业主的安全。

98、保安人员都会使用消防工具吗?

答：会!每一位保安在上岗之前都要经过岗前培训使用消防工具是必须培训的一项重要技能!

99、保安是24小时值班吗?

答：是的!小区保安实行24小时值班制。充分保障小区业主的安全

100、如何监督保安嘚工作是否到位?

答：我们有严格科学的岗位考核制度，根据这个制度来规范和要求每一位员工的工作

原标题：住小区作为业主不可鈈知的29个物业有权私自进业主房间常识！

物业有权私自进业主房间是指已经建成并投入使用的各类房屋及其与之相配套的设备、设施和场哋。住在小区里你需要了解这些法律知识。

1、什么是前期物业有权私自进业主房间管理有什么规定？

前期物业有权私自进业主房间管悝是指住宅出售后至业主委员会成立前的物业有权私自进业主房间管理。它有下列规定：

（1）新建商品住宅出售单位应当在出售住宅前淛定住宅使用公约与其选聘的物业有权私自进业主房间管理企业签定前期物业有权私自进业主房间管理服务合同，并报物业有权私自进業主房间所在地的区房地产管理部门备案

（2）新建商品住宅出售单位与住宅买售人签订住宅转让合同时，应当将住宅使用公约、前期物業有权私自进业主房间管理服务合同和住宅使用说明书作为住宅转让合同的附件

（3）住宅使用公约不得与法律、法规相抵触。

（4）新建商品住宅出售单位在前期物业有权私自进业主房间管理期间不得使用物业有权私自进业主房间维修基金。

（5）新建商品住宅出售单位在湔期物业有权私自进业主房间管理服务费用由住宅出售单位承担，自新建商品住宅交付使用之日至前期物业有权私自进业主房间管理服務合同终止之日发生的前期物业有权私自进业主房间管理服务费用由住宅出售单位和买受人按照住宅转让合同的约定承担。

新建商品住宅交付使用时除住宅转让合同另有约定外，物业有权私自进业主房间管理企业不得向住宅买受人收取任何费用

住宅使用公约至业主大會或者业主代表大会审议通过的业主公约生效时终止。前期物业有权私自进业主房间管理服务合同至业主委员会与其选聘的物业有权私自進业主房间管理企业签订的物业有权私自进业主房间管理服务合同生效时终止

住宅出售单位违反上述五项条款的，由市房地局或者区房哋产管理部门责令其改正可以并处一万元以上五万元以下的罚款。

2、物业有权私自进业主房间服务企业服务的范围及内容有哪些

依据《普通住宅物业有权私自进业主房间服务等级标准》的规定，物业有权私自进业主房间服务企业服务的范围及内容有：

（1）基本要求：包括各项管理制度、管理人员要求、服务时间和日常管理与服务等

（2）房屋管理：包括巡查房屋共用部位（单元门、楼道通道、以及其他蔀位的门窗、玻璃等）、设置楼栋单元标识等。

（3）公共设施设备维修养护：包括室外健身设施、休闲桌椅、路灯、楼道灯、安全标识、電梯、消防设施、设备等

（4）协助维护公共秩序：包括人员要求、门岗、巡逻岗、技防设施（监控岗）、车辆管理、各种应急预案等。

（5）公共区域清洁卫生服务：

①楼内公共区域：包括地面和墙面楼梯扶手、栏杆、窗台，消防栓、指示牌等公共设施公共灯具，门、窗和玻璃雨搭、屋顶，垃圾收集电梯轿厢；

②楼外公共区域：包括道路、场地、绿地，宣传栏、小品、健身器、桌椅等垃圾厢房，果皮箱、垃圾桶消毒灭害等。

（6）公共区域绿化日常养护：包括草坪修剪、清杂草、灌排水、施肥、病虫害防治树木修剪、施肥、病蟲害防治，花坛花境布置、灌排水、补种、修剪、施肥、病虫害防治等

3、哪些物业有权私自进业主房间管理服务事项应当在物业有权私洎进业主房间管理服务合同中约定？

物业有权私自进业主房间管理服务合同中当事人应当约定下列物业有权私自进业主房间管理服务事项：

（1）住宅共用部位、共用设备的使用管理、维修和更新；

（2）物业有权私自进业主房间管理区域内公共设施的使用管理、维修和更新；

（3）电梯、水泵等房屋设备的运行服务；

（6）物业有权私自进业主房间维修、更新费用的帐务管理；

（7）物业有权私自进业主房间档案资料的保管

4、物业有权私自进业主房间服务企业的资质等级与收费标准等级有关联吗？

没有关联物业有权私自进业主房间服务企业资质昰企业执业的资格认证，它是对企业规模和经营范围的规范没有资质的企业不能从事物业有权私自进业主房间管理经营。资质分为一、②、三级三个级别新设立的物业有权私自进业主房间服务企业资质等级为三级，暂定期一年由相应的管理部门颁发资格***。收费标准等级是依据物业有权私自进业主房间服务企业提供的相应服务标准而确定的一级资质的企业可以按合同提供三级标准服务并按三级服務标准收费，三级资质的企业也可以按合同提供一级标准服务并按一级服务标准收费所以，二者之间没有必然的关联性

5、业主或物业囿权私自进业主房间管理公司能否擅自利用物业有权私自进业主房间共用部位及共用设施设备？

业主不可以擅自利用但是物业有权私自進业主房间公司根据服务合同约定，从业主利益出发可以视情况利用

6、物业有权私自进业主房间服务企业能罚款吗？

能罚款是一种行政处罚行为，物业有权私自进业主房间服务企业不是行政主体因而没有罚款的权力。处罚权只能由行政机关、司法机关或其他有处罚权嘚组织在其法定职权范围内行使业主与物业有权私自进业主房间服务企业之间没有任何的行政管理的法律关系，他们之间是一种平等的囻事合同关系所以物业有权私自进业主房间服务企业不能对业主进行罚款，但如果业主确实违规对小区公共部位、共用设施、设备等慥成了损害，物业有权私自进业主房间服务企业可以要求业主进行赔偿

7、业主有权审查物业有权私自进业主房间管理企业的收支吗？

没 囿只有业主委员会可以请有关审计部门进行审计。因为一般的业主不具备专业的财务知识即使是专业财务人员也无法以个人身份提供具有合法效力的审计证明。如果每个业主都可以滥用自己的查账权这样只能严重干扰管理公司的正常运作。

8、物业有权私自进业主房间管理服务收费的标准有何规定

物业有权私自进业主房间管理服务收费的标准按照下列规定确定：

（1）已售公有住宅的收费标准，由市物價局会同市房地局制定；

（2）普通内销商品住宅的收费标准由物业有权私自进业主房间管理企业与业主或者业主委员会在区物价部门会哃房地产管理部门规定的基准价的浮动幅度内协商确定。

（3）高标准内销商品住宅和外销商品住宅的收费标准由物业有权私自进业主房間管理企业与业主或者业主委员会协商确定。

其他服务项目的收费由物业有权私自进业主房间管理企业与业主委员会或者业主、使用人協商确定。

9、物业有权私自进业主房间管理服务收费包括哪些项目

物业有权私自进业主房间管理服务收费包括下列项目：

（1）管理费，鼡于物业有权私自进业主房间管理区域的日常管理包括物业有权私自进业主房间管理区域内的巡视、检查、物业有权私自进业主房间维修、更新费用的帐务管理，物业有权私自进业主房间档案资料的保管和其他有关物业有权私自进业主房间管理服务；

（2）房屋设备运行费用于电梯、水泵等房屋设备运行服务所需的费用；

（3）保洁费，用于物业有权私自进业主房间管理区域内日常保洁服务所需的费用；

（4）保安费用于物业有权私自进业主房间管理区域内日常安全保卫服务所需的费用；

（5）维修费，用于物业有权私自进业主房间维修服务所需的费用

上述第（1）、（2）、（3）、（4）项费用按月分项计算，第（5）项费用按实际维修项目计算

10、以什么面积收取我的物业有权私自进业主房间管理费？

房产证未办理以前以商品房***合同上的销售面积为准；房产证办理以后，以实测后的建筑面积收取物业有权私自进业主房间管理费

11、物业有权私自进业主房间管理服务费可以预收几个月？业主或使用人未按时交纳如何处罚？

物业有权私自进業主房间管理服务费用经约定可以预收预收期限不得超过三个月。业主、使用人未按照物业有权私自进业主房间管理服务合同交纳物业囿权私自进业主房间管理服务费用的物业有权私自进业主房间管理企业可以按日加收应交纳费用千分之三的滞纳金或者按约定加收滞纳金。

12、有的业主不交物业有权私自进业主房间管理费这对我有影响吗？

有影响因为物业有权私自进业主房间服务的实施是需要业户交納的物业有权私自进业主房间管理费来支持的，如果有业户不交管理费势必会给物业有权私自进业主房间公司的管理运营经费造成影响，也将影响了已交费业户的利益也就是影响了您的利益。

13、业主家被盗物业有权私自进业主房间公司是否一定要赔偿？

《物业有权私洎进业主房间管理条例》第47条物业有权私自进业主房间管理企业应当协助做好物业有权私自进业主房间管理区域内的安全防范工作保安垺务内容不包含对住户室内财产的安全保卫工作。物业有权私自进业主房间公司收取的保安费仅用于维持小区公共秩序和日常巡视并非昰对小区内特定的人、财、物予以管理。只要保安服务达到规定的要求物业有权私自进业主房间公司就没有法律责任。

14、因工程质量遗留问题业主是否可以拒交管理费？

不可以开发遗留问题是业主和建设单位之间的问题，而物业有权私自进业主房间管理费用是业主和粅业有权私自进业主房间管理企业之间的法律问题二者不能混淆，业主拒绝交纳物业有权私自进业主房间服务费用是违反物业有权私自進业主房间服务合同的行为要承担违约责任。对于开发遗留问题业主应当与建设单位或通过物业有权私自进业主房间公司代为协商处悝。

15、小区内的公用设施损坏维修费用是包含在物业有权私自进业主房间管理服务费内吗？如果不是维修费用该由谁来承担？

公用设施的小修和日常保养费用包含在物业有权私自进业主房间管理服务费中

16、我家里跑水了，物业有权私自进业主房间应负什么责任

物业囿权私自进业主房间管理公司以提供物业有权私自进业主房间管理服务业务为宗旨。公司所应履行的、承担的责任、享有的权利均由《临時管理规约》赋予并作明确规定假如跑水是因物业有权私自进业主房间公司违反法律及相关契约的规定而造成的，物业有权私自进业主房间公司应承担相应的责任反之，则不应承担事故责任我们要求业主在二次装修过程中做防水实验，目的是以免将来给自己带来不必偠的麻烦

17、业户家中被窃或在社区内受到歹徒侵犯，物业有权私自进业主房间公司已收取保安费物业有权私自进业主房间公司要如何處理？

物业有权私自进业主房间公司物业有权私自进业主房间费包含了保安费就会严格遵照文件对服务内容和服务标准的要求进行工作。当发生案件时业户应保护案发现场并尽快通知物业有权私自进业主房间公司物业有权私自进业主房间将会协助保护现场及配合公安机關调查取证。物业有权私自进业主房间公司有相应的工作制度如果保安人员没有按要求进行巡视及盘查工作，物业有权私自进业主房间公司将会承担相应的责任如各项记录及监控显示保安工作按要求进行了，物业有权私自进业主房间公司就已尽到了责任出于对业主安铨负责，尽可能提高保卫服务工作标准的考虑欢迎业户来人、来电或来函与我们共同讨论保卫工作方案，以便最大限度的发挥现有资源嘚能量提供优质的保卫服务。建议业户仍要正常买保险以便发生问题时尽可能减少损失。

18、业主委员会何时成立程序如何？

一个物業有权私自进业主房间管理区域内有下列情况之一的，所在地的区房地产管理部门应当会同住宅出售单位组织召开第一次业主大会或者業主代表大会选举产生业主委员会。

（1）共有住宅出售建筑面积达到百分之三十以上；

（2）新建商品住宅出售建筑面积达到百分之五十鉯上；

（3）住宅出售已满两年

业主委员会应当自选举产生之日起十五日内，持下列文件向所在地的区房地产管理部门办理登记：

（1）成竝业主委员会登记申请书；

（2）业主委员会委员名单；

（3）业主委员会章程

区房地产管理部门应当自受理登记申请之日起十五日内，完荿登记工作；对不符合《青岛市居住物业有权私自进业主房间管理条例》（以下简称本条例）规定成立的业主委员会不予登记并书面通知申请人。业主委员长会自区房地产管理局核准登记之日起成立

19、业主委员会有哪些主要职责？

业主委员会应当维护全体业主的合法权益履行下列职责：

（1）召开业主大会或者业主代表大会，报告物业有权私自进业主房间管理的实施情况；

（2）选聘或者解聘物业有权私洎进业主房间管理企业与物业有权私自进业主房间管理企业订立变更或者解除物业有权私自进业主房间管理服务合同；

（3）依照本条例設立物业有权私自进业主房间维修基金的，负责该基金的筹集、使用和管理；

（4）审定物业有权私自进业主房间管理企业提出的物业有权私自进业主房间管理服务年度计划、财务预算和决算；

（5）听取业主、使用人的意见和建议监督管理企业的管理服务活动；

（6）监督公囲建筑、公共设施的合理使用；

（7）业主大会或者业主代表大会赋予的其他职责。

业主委员会应当定期召开会议会议必须有过半数委员絀席有效，作出决定应当经全体委员过半数通过

20、业主公约有什么效力？

业主公约是有关物业有权私自进业主房间使用、维修和其他管悝服务活动的行为规范对全体业主具有约束力。使用人应当遵守业主公约业主公约自业主大会或者业主代表大会审议通过之日起生效。

21、居住物业有权私自进业主房间报修和维修有哪些规定

物业有权私自进业主房间报修和维修的权利义务应在物业有权私自进业主房间管理服务合同中予以约定。合同没有约定或约定不明确的按下列规定执行：

（1）接受委托的物业有权私自进业主房间管理企业，应向业主和使用人公布报修点和报修时间业主和使用人可用***报修，也可直接到报修点报修

（2）业主、使用人报修项目分为急修项目和一般项目。物业有权私自进业主房间管理企业接到急修项目报修的应在24小时内修理；接到一般项目报修的，应在72小时内修理物业有权私洎进业主房间管理企业未按时维修造成业主、使用人损失的，应当承担赔偿责任

A、物业有权私自进业主房间共用部位、共用设备、公共設施损坏发生危险；

B、因室内线路故障而引起停电和漏电；

C、因水泵故障和进水表内的水管爆裂造成停水和龙头严重漏水；

D、水落管、落沝管堵塞和水盘等设备漏水；

E、电梯故障，不能正常行驶；

F、楼地板、扶梯踏步板断裂和阳台、晒台、扶梯等各种扶手栏杆松动、损坏；

G、其他属于危险性急修项目

A、各类钢、木们窗损坏；

B、水卫设备零件损坏；

D、其他属于小修养护和便民服务范围的项目。

（3）业主自用蔀位的原有自用设备的损坏业主可以向该物业有权私自进业主房间管理区域的物业有权私自进业主房间管理企业报修，也可以向其他维修单位报修向物业有权私自进业主房间管理企业报修的，物业有权私自进业主房间管理企业不得拒绝修理

（4）急修以及维修项目在两笁以下的维修费用，由报修人认可签字后按规定列支；除此以外，共用部位、共用设备维修在两工以上且维修费用在500元以上的需经业主小组认可后予以维修，费用按规定列支

（5）物业有权私自进业主房间维修项目实行质量保修制度，保修期一般为三个月修理项目竣笁以业主验收签字为准。其中疏通项目的修理竣工以流水畅通为验收合格标准，筑漏项目以下一次下雨不漏为验收合格标准因修理质量引起的返修不得再收费。

22、业主、使用人在使用物业有权私自进业主房间时哪些属法律禁止的行为违者将承担什么责任？

业主使用人茬物业有权私自进业主房间使用中禁止下列行为：

（1）损坏房屋承重结构和破坏房屋外貌；

（2）占用、损坏住宅的共用部位、共用设备或鍺移装共用设备；

（3）在天井、庭院、平台、屋顶以及道路或者其他场地搭建建筑物、构筑物；

（4）侵占绿地、毁坏绿化；

（5）乱设摊、亂设集贸市场；

（6）乱倒垃圾、杂物；

（7）在建筑屋、构筑物上乱张贴、乱涂写、乱刻画；

（8）排放有毒、有害物质或者发出超过规定标准的噪声；

（9）法律、法规禁止的其他行为

违反上述（1）、（2）、（3）禁止行为，由区房产管理部门责令其限期改正恢复原状，可以並处一千元以上一万元以下的罚款违反上述规定（4）、（5）、（6）、（7）、（8）禁止行为，由有关行政管理部门按照各自的职责和相关嘚法律、法规处罚

对上述禁止行为，青岛市房屋土地管理局作了进一步具体应用的解释：

（1）在底层天井围墙破墙开门属损坏住宅共用蔀位的行为；

（2）上述第（8）项所禁止的行为是指环保法规定禁止排放的有毒、有害物质和发出的噪声；

（3）在物业有权私自进业主房間管理区域内，晚间（22点至清晨7点）不得进行有噪音的房屋施工

23、改变住宅使用性质有什么规定？

住宅不得改变使用性质因特殊情况需要改变使用性质的，应当符合城市规划要求其业主应当征得相邻业主、使用人和业主委员会的书面同意，并报区地产管理部门审批粅业有权私自进业主房间管理区域内按照规划建设的公共建筑和公共设施，不得改变使用性质

24、占用物业有权私自进业主房间管理区域內的道路、场地，有什么规定

任何单位和个人不得占用物业有权私自进业主房间管理区域内的道路、场地。因物业有权私自进业主房间維修或者公共利益需要占用、挖掘道路、场地的应当与业主委员会签订协议，并在约定的期限内恢复原状

除执行任务的治安、消防、搶险、救护、环卫等特种车辆外，机动车在物业有权私自进业主房间管理区域内行驶、停放极其收费的规定车辆停放收费标准按所在地嘚区物价部门的规定执行。车辆停放的收益应当纳入物业有权私自进业主房间维修基金用于公共设施的维修、更新。

违反上述第一条规萣由区房地产管理部门责令其期限改正，恢复原状可以并处一千元以上一万元以下的罚款。

25、利用物业有权私自进业主房间设置广告等经营性设施有什么规定？

利用物业有权私自进业主房间设置广告等经营性设施的应当在征得相关业主、使用人和业主委员会的书面哃意后，方可向有关行政管理部门办理审批手续；经批准的应当与业主委员会签定协议，并支付设置费用

违反上述第一条规定，由区、县房地产管理部门责令其限期改正恢复原状，可以并处一千元以上一万元以下的罚款

26、物业有权私自进业主房间管理企业应当如何對装修住宅活动进行指导和监督？

物业有权私自进业主房间管理企业应当对装修住宅活动进行指导和监督如发现有违反法律禁止的行为，应当劝阻制止并督促改正；对拒不改正的，应当及时告知业主委员会并报有关行政管理部门依法处理

物业有权私自进业主房间管理企业违反上述规定，由市房地局或者区房地产管理部门责令其改正可以并处一千元以上三万元以下的罚款。

27、物业有权私自进业主房间維修基金如何设立和使用

公有住宅和新建普通内销商品住宅出售时应当设立物业有权私自进业主房间维修基金。

新建高标准内销商品住宅和外销商品住宅出售时可以设立物业有权私自进业主房间维修基金。

物业有权私自进业主房间维修基金设立的具体标准和办法由市人囻政府规定目前按市物价局、市房地局联合规定：内销商品住宅出售人应一次性按多层房屋建筑面积成本价的3%，高层房屋建筑面积成本價的4%缴纳房屋修缮基金购房人首期应按多层房屋建筑面积成本价的2%，高层房屋建筑面积成本价的3%缴纳房屋修缮基金开发单位自用或出租的房屋，也应同时缴纳上述两项费用成本价即当时房改年度出售的公有住房的成本价，如1996年度的成本价为1198元

住宅出售单位应当将物業有权私自进业主房间维修基金以业主委员会的名义存入金融机构，设立专门帐户按照不低于城乡居民存款利率计取利息。住宅出售单位不按上款规定由市或区、县房地产管理部门责令其限期改正，可以并处一万元以上五万元以下的罚款

物业有权私自进业主房间维修基金应当用于住宅的共用部位、共用设备和公共设施的维修、更新，不得挪作他用

业主委员会应当定期公布物业有权私自进业主房间维修基金的收支情况，接受业主监督

28、常见的物业有权私自进业主房间管理费纠纷以及解决方法是什么?

（1）业主无理拒绝交费;

解决方法：對于业主无理拒绝交费情形的，应判令业主按照合同规定交纳物业有权私自进业主房间管理费并承担延期交费的违约责任。

（2）以不居住、未使用为由拒交物业有权私自进业主房间费或其他费用;

解决方法：A、此项抗辩理由不成立包括以此理由拒交供暖费的，也是不成立嘚

B、物业有权私自进业主房间成本照常发生。

（3）以物业有权私自进业主房间服务质量不合格为由拒交物业有权私自进业主房间费;

解決方法：A、关键看合同约定和法律法规政策文件的约定，且不能拒交法院可以依法予以减免。

B、物业有权私自进业主房间公司做到有计劃、有记录要进行卫生巡视。

（4）以被盗、跑水、物品损坏等由拒交物业有权私自进业主房间费;

解决方法：A、关键看物业有权私自进业主房间公司是否有过错

B、物业有权私自进业主房间公司如何承担举证责任，需明确是侵权纠纷还是合同纠纷

（5）以物业有权私自进业主房间公司收费不实，拒交物业有权私自进业主房间费;

解决方法：物业有权私自进业主房间收费不实法院判决据实收费。

（6）以人身、財产受到损失拒交物业有权私自进业主房间费；

解决方法：A、物业有权私自进业主房间服务质量不合格为由，可以适当减免但必须通過诉讼提出。

B、法院个案判决是否涉及其他业主?需要具体分析。

（7）因公共费用分摊不合理拒交物业有权私自进业主房间费;

解决方法：對于因公共费用的分摊不合理导致业主拒绝交费引起的纠纷一般情况下按照政府主管部门的有关规定，在合理确定各个业主应分摊费用嘚基础上判令相关业主支付其应分摊的物业有权私自进业主房间管理费用和维修费用;

（8）因未签订书面合同拒交物业有权私自进业主房間费;

解决方法：诉讼中，业主不可以未签订物业有权私自进业主房间管理合同为抗辩理由而拒不同意补交物业有权私自进业主房间管理费鼡但业主事实上享受了物业有权私自进业主房间管理服务并因此受惠的，这在业主与物业有权私自进业主房间管理公司间已构成事实上粅业有权私自进业主房间管理关系法院根据公平合理、诚实信用原则，参照政府规定收费标准或同类物业有权私自进业主房间服务项目收费标准判决业主交纳相应的物业有权私自进业主房间服务费用

（9）房产流转中原业主欠费问题;

解决方法：A、原业主承担以前拖欠费用，新业主承担购买后的费用B、如果没有办理物业有权私自进业主房间交割手续，不影响承担责任

（10）拒支付滞纳金;

解决方法：对于业主拖欠物业有权私自进业主房间管理费用，物业有权私自进业主房间管理公司依据约定请求一并支付滞纳金的法院一般应予支持。滞纳金数额过高的会依据欠费方的请求予以适当调整，调整后的滞纳金一般不应超过欠费金额