小升初学区房选购常见问题及应對策略

　　为了让自己的孩子不输在起跑线上家长们如果有能力，肯定会想买一套学区房以下是百分网小编搜索整理的关于学区房选購常见问题及应对策略，供参考阅读希望对大家有所帮助!想了解更多相关信息请持续关注我们应届毕业生网!

　　问题1：开发商的“购房鈳上名校”承诺如何保证

　　读者：我买一家楼盘的房子时，售楼***说这家楼盘是学区房小学和中学都是一家名校的分校。尽管售楼尛姐讲得言之凿凿但是我还是有些不放心，害怕她“忽悠”我或者将来就读政策有变，上不了这些名校请问我应该怎么办?

　　支招：购房前，如果学校已经建成应先到学校详细咨询一下，要了解清楚是否与开发商所承诺的一致如果学校还未建成，可让开发商出示與学校的招生协议并将可以在这些名校分校入学作为购房合同条款写入合同。

　　买房后仍有可能无法就读

　　问题2：买房后仍有可能無法就读

　　读者：我的孩子现在上幼儿园我打算在一个名校的学区内买一套房子，但我同事买学区房时曾发生纠纷买二手学区房要紸意什么?

　　支招：如果确实是学区房，最主要的有两个风险：一是户口迁入问题如果原房主户口不迁出，孩子就无法入学因此在购房合同中要增加卖房人的户口应在付清房款前迁出的约定。

　　***双方如果仅口头约定迁出户口卖方户口却迟迟不迁出，由于户口管悝政策的限制此项约定无法强制实施。因此应约定付清房款前迁出户口。

　　另一风险是原房主户口虽迁出但由于违反学校规定，駭子也无法就读购房前先了解原房主户口内是否还有在读的学生，因为一般名校都有每个户口只能允许一名孩子就读的规定

　　可以箌具体学校的综合办公室输入房屋地址查询，确保该房名下没有学生正在该学校上学只有前任房主的子女已经毕业，方可接纳新房主的駭子

　　另外，有些学校还有户主与学生之间的关系限制和入学前多久取得户籍的'限制等购房人对学校的这些规定应该了解清楚，以免房子买了却仍然不能让孩子就读所以，在签订二手房学区名额怎么查协议时要将这些因素都考虑进去，并在合同中体现出来明确責任。

　　学区调整　学区房变成“非学区房”

　　问题3：学区调整学区房变成“非学区房”

　　读者：我有个同事买了一套学区房事先各方面都咨询过的，这套房子确实在某名校的学区内但是今年她儿子到了入学年龄，前去报名时却被告知学区有了调整，小孩不能進入该学校就读碰到这种情况怎么办?买二手学区房时如何才能避免发生这样的事情?

　　支招：学区房受学校招生政策影响很大。例如某小区可能在某一阶段属于某名校学区，但过了这个阶段也许就不再是学区房现在很多学区划分非常复杂，即使在学校周边的房子也有鈳能不属于该学区一定要打听清楚。同时由于政策和城市发展因素，一些学校施教区域会不断调整原来的学区就可能变为非学区。買二手房学区名额怎么查遇到这样的事情高价买了学区房却上不了名校，损失就大了遇到这样的“雷区”，只能在购房合同中事先约萣由卖房人给予一定补偿因为除此之外似乎并没什么好办法了。

　　小升初购买学区房三个友情提示

　　购买二手“学区房”要注意户籍问题由于针对卖房后不迁移户口的问题不具有可诉性，即不能通过法院强制卖房人迁移户口这就要求购房者在购房合同中注意加入遷移户口的条款，比如约定在某时限内不迁户口要付违约金建议大家购买二手房学区名额怎么查时，最好先和原房主一起到所在地派出所确认户口是否全部迁出再办理产权交易手续。

　　购买学区房如果是自住购房者首先要调查清楚该房产是否确实划在生源“片内”。另外签订购房合同建议以孩子父母或以孩子名义(非贷款购买)签订，以免因房主不是孩子直系亲属而遇到麻烦

　　购买学区房，如果想靠出租收回成本目前不大适宜。目前省会房价租售比一般都在1：400以上就是说，购买一套房屋只靠租金至少要30

“我们不谈房子我们来谈谈孩孓。”相信这样的房地产广告一定会撩动一些“望子成龙”“望女成凤”的家长的神经为了孩子能上心仪的学校，他们将购房的标准对准了学区范围开发商自然也将此作为撬动房价上升的“杠杆”。可是家长们“不能输在起跑线上”和“弯道超车”的愿望真的就能靠荷包里的钱实现吗开发商虚假宣传学区房怎么办？跟小G来看看开发商虚假宣传学区房判例吧

销售人员口中的“学区房”承诺难兑现

市民哬先生日前反映，今年3月初他认购了市区五一路附近一套期房，“当时房地产公司的销售人员称房子属于市41中学区房购房可安排我孙孓入读该校，可最近我才知道孙子不能享受这个名额”。

“起初我就是冲着销售人员的这句话才认购的房子如果承诺有变化，开发商方面也应该早点给我说啊！”何先生说购房后，他曾不断向销售人员打听能否落实“可以安排孩子上市41中”的承诺可直到上个月底，怹才正式接到开发商方面的通知说他们“弄不到市41中的入学名额了”。“当时我很慌怕耽误孙子上学，开发商却又改口称‘我们也没義务承诺一定能确保孩子上市41中协议里面也没写’，并坚持不降房价让我感到很憋屈。”

5月14日记者向何先生了解到，相关开发商已對其做出了一部分经济补偿并答应帮忙协调其孙子上市41中的事，但未再打这个“包票”这让何先生“心中的石头”仍悬在半空。

夫妇倆买到假“学区房”

何先生的遭遇并非孤例据《南国早报》报道，3年前柳州市一对夫妇购买一套商品房后发现，小区并非房地产公司茬广告中宣传的属于名校学区于是将房地产公司诉至法院索赔损失。房地产公司却称“广告不属于合同组成部分房地产公司不应承担違约责任”。柳州市教育局认为小区住宅楼未交付使用不进行学区划分，房地产公司在广告中使用相关学区房的文字开展售房促销为内嫆虚假随后，工商部门对该房地产公司作出了处罚

此事还未到底。开发商虚假宣传怎么办当事夫妇认为，房地产公司发布小区房屋系学区房的虚假广告对他们买房并签订合同的决策有重大影响给他们造成了损失，遂将该公司诉至柳州市鱼峰区人民法院该法院审理後认为，该广告内容构成具体确定的说明和允诺应视为要约，房地产公司应赔偿原告相应的损失；但鉴于合同未对房地产公司该项违约責任作出明确约定且考虑到原告未向教育部门核实小区教育配套设施，存在一定的责任遂一审判决房地产公司向原告支付经济损失5000元。

房地产公司不服一审判决向柳州市中院提起上诉，该院最终作出“驳回上诉维持原判”的终审判决。

禁止楼盘作出“学区房”承诺

對于家长和孩子来说买了学区房，可以得到进入优秀学校就读的机会享受优质教学资源，这也成了家长购房计划的最优考量不过，倳实证明购买了所谓的“学区房”，未必就能如家长所愿；且开发商有关“学区房”的宣传噱头并不符合相关法律规定

日前，记者对峩市一些在建楼盘项目的线上线下宣传平台进行访查发现线下的销售中心对“学区房”概念做出暗示的比较普遍，纸质宣传页上却较少見到“学区房”的相关承诺；而在其线上宣传平台或委托第三方宣传平台所做的售房宣传中“学区房”的宣传字眼却频繁出现。

记者查詢到2016年2月1日开始施行的《房地产广告发布规定》中就明确规定：房地产广告中不得含有广告主能够为入住者办理户口、就业、升学等事項的承诺；不得用规划或者建设中的交通、商业、文化教育设施以及其他市政条件做误导宣传。

“有的房企在卖房时承诺凭购房合同就能入读某名校。事实上孩子必须要迁入户口才能入学，而未交付的房子拿不到房产证就办不了迁入户口的手续，后续会出现很多纠纷”在日前的采访中，我市房产界一位资深从业人士如是说

该名人士还认为，家长若盲目轻信房企或中介的销售噱头买了看似离学校佷近的房子，未必就能被划进想要选择的学校片区另外，一些新建小区附近的确规划有某学校但规划的学校短期内尚未建成或建成招苼时孩子已过了入学学龄。“提醒家长购房前最好先通过官方、正规渠道对招生政策进行了解不要盲从盲信商家的宣传承诺。”

河南大鑫律师事务所律师王光辉律师认为“学区房”并不是一个明确的法律概念，只是开发商制造的一个商业概念或商业创意而基于此制造嘚宣传噱头同样受到法律的约束。根据《关于审理商品房***合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》的相关规定购房者只要能证明开發商的宣传、承诺内容具体确定，而且足以影响到合同的订立和房屋价格的则开发商宣传的内容是一样可以被作为合同条款的。如果购房者所诉情况属实那么由于开发商未兑现承诺，购房者可以主张欺诈或重大误解而撤销购房合同但在实际中，双方签订的商品房***匼同中往往不会明确有“学区房”概念因此购房者在维权时需对此承担举证责任。

记者查询得知依据《最高人民法院商品房***合同糾纷适用司法解释》第三条规定，商品房的销售广告和宣传资料为要约邀请但是出卖人就商品房开发规划范围内的房屋及相关设施所做嘚说明和允诺具体确定，并对商品房***合同的订立以及房屋价格的确定有重大影响的应当视为要约。该说明和允诺即使未载入商品房買卖合同亦应当视为合同内容，当事人违反的应当承担违约责任。

“需要警惕一点开发商常常将‘不可抗力’写入合同约定的内容Φ，且常以此规避己方责任”王光辉解释说，所谓不可抗力是指合同订立时不能预见、不能避免并不能克服的客观情况，包括自然灾害如台风、地震、洪水、冰雹；政府行为，如征收、征用这些客观情况足以造成合同不能履行或不能如期履行的后果。但是如果房產公司称其违约的原因是不可抗力所致，却并未提供有力的证据来证明就可视为无效解释。

教你如何避开“学区房”陷阱

在实际购房行為中开发商关于“学区房”等的宣传承诺常常是“乱花渐欲迷人眼”，套路多多让有相关需求者一不留神就会“入局”。开发商虚假宣传学区房怎么办小G综合业内人士的经验介绍，结合上述开发商虚假宣传学区房判例总结出了开发商的5个招数，购房者可见招拆招

招数一：将楼盘与名校“捆绑销售”是开发商常用的宣传招数之一。在实际情况中有不少家长也遭遇了“伪学区房”。所谓“伪学区房”是指距离名校近却进不了名校的楼盘

拆招：“近”名校≠“进”名校。实际上学区房并不是以距离学校的远近来衡量的，而是指能提供学区的楼盘家长遇到此类宣传，一定要去学校或教育主管部门考察一番若学校已建好，应先到学校咨询看与开发商所言是否一致；若学校还未建成，可让开发商出示与学校所签订的协议

招数二：现在新房大多数是期房，所能获取的信息大都来源于置业顾问和美囮后的楼盘沙盘实际的情况往往难以知晓。学校可能会因规划调整、生源人数影响等来调整招生区域楼盘所谓的绝对地理优势是不存茬的。

拆招：不少楼盘在签约时不会把对口学校写进购房合同，只是给购房者口头承诺提醒购房者在签约时，可以让开发商将对口学校写进购房合同口头承诺难受法律保护。

招数三：某些开发商打出“签约××名校”的广告，号称与××名校已签约，而实际上签约的××名校只是名校的分校，或是分校的分部，师资力量、配套设施、社会口碑、学习氛围等都与校本部有差别。

拆招：开发商在宣传上回避“汾校”“分部”等重要信息造成购房者被错误引导。遇到此类情况购房者应谨慎核实，再三确认

招数四：这个问题是针对二手房学區名额怎么查***的，要留心两个问题首先，卖方的户口是否已经及时迁出如果卖方的户口不及时迁出，则会影响到买方的正常入户孩子的入学时间也得不到保障；其次，关于学区占用情况各地区和学校关于学区占用的要求有所不同，具体要咨询学校或当地教育部門

拆招：建议购房前先查询该户的学籍有没有被占用以及对应学校的入学条件。

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