[摘要] 房地产企业的收入主要源于房地产项目的销售，随着宏观经济发展周期和政策调控等因素的变化，依赖单一产品，同时兼具高杠杆特征的房地产企业将迎来新一轮洗牌。从数据上来看，行业内结构的洗牌正在发生。

【财联社】（记者 周亦成）“以前陪我看月亮的时候，叫人家小甜甜，现在新人胜旧人了，叫人家牛夫人！”

《大话西游》里这段经典的对白，与近日巨头密集的更名潮，颇有相似之处。

近日，保利地产宣布，拟将公司名称由“保利房地产（集团）股份有限公司”变更为“保利发展控股集团股份有限公司”。抹去“地产”字样，看似公司内部常规举措；然而实际上，名称“去地产”化，已成为地产行业的新趋势。

9月初，有传言“深圳市万科房地产有限公司”即将更名为“深圳市万科发展有限公司”。随后，万科相关负责人证实了这个消息，称企业名称变更的相关手续还在办理中，更名的原因在于扩大公司经营范围。财联社发现在此前，广州万科已经由“广州市万科房地产有限公司”变更为“广州万科企业有限公司”；上海万科也已经将“上海万科房地产有限公司”更名为“上海万科企业有限公司”。

过去一年，有相似改名举动的房地产公司还有很多：

2018年7月3日，龙湖地产发布公告，公司的名称由“龙湖地产有限公司”更改为“龙湖集团控股有限公司”，股票简称随即变更为“龙湖集团”。

2018年6月21日，合景泰富地产将公司名称由“合景泰富地产控股有限公司”更改至“合景泰富集团控股有限公司”，股票简称变成合景泰富集团。

2018年3月1日，大连万达商业地产股份有限公司将公司更名为“大连万达商业管理集团股份有限公司”，简称万达商管。同时宣布将在1至2年内消化房地产业务，万达商管今后不再进行房地产开发，成为纯粹的商业管理运营企业。

2018年2月22日，时代地产将公司名称由“时代地产控股有限公司”更改为“时代中国控股有限公司”。

2017年12月18日，朗诗绿色地产将公司名称“朗诗绿色地产有限公司”更名为“朗诗绿色企业股份有限公司”。

据媒体统计，近年来，已经有18家房地产公司把自己企业名称里面的“地产”去掉，中国前十大房企只有富力和中海的名字中仍有地产字样。

自从1998年国家取消“福利分房”后，真正意义上的房地产行业开始形成。截至今日，房地产市场度过了爆发式增长的二十年。西南证券将此后20年房地产行业的发展，归纳为四个阶段：

年初步发展阶段。此时中国的商品房浪潮刚刚开启。在这个时期，全国房地产企业数量迅速增长，区域龙头开始出现。房地产行业在各地呈现“遍地开花，占山为王”的特征。一些后来龙头房企已经开始崭露头角，比如万科在深圳、金地在上海、保利在广州的地域优势十分明显。

年圈地跑马阶段。2003年国务院首次将地产列为“国民经济的支柱产业”（18号文）。这期间“地价-”循环上涨、房地产抵押物价值随着交易价格不断重估，土地信用持续扩张，房企开始实行跑马圈地的野蛮成长时代。一些房企选择“高举高打-从一线到二线-周边辐射”的发展战略、一些房企选择“大规模储备低成本土地-滚动开发-配套领先”的发展战略、一些房企选择“深耕大本营区域-打造高端物业-品牌溢价”的发展战略，还有些房企选择“利用资金股东资源等优势囤积优质土地慢周转开发”的发展战略，这一期间房地产市场整体呈现“供需两旺”的格局，土地储备规模成为衡量房企价值和影响力的重要指标。

年房地产市场呈现“政策博弈”特征。2010年全国住宅投资增速见顶回落，限购政策推向市场，此后房企拿地需要充分考虑“调控政策小周期”对购房需求预期和同行土地购置行为影响的问题。这一期间，房企的竞争优势体现在市场低迷期在合适的位置低位拿地、在市场走好的时候投放适销的产品，特别是在年大量拿地的企业享受到了库存回落之后房地产价值重估的巨大收益。

2016年以来，因为价格上涨的态势难以抑制，调控政策不断趋紧。一方面采用传统的“限价限购”政策来阻挡房价过快上涨，另一方面又通过“去杠杆”来降低房企净资产的权益乘数。此时房企整体的盈利空间遭到压制，中小房企逐步退出市场。行业集中度提升。

房地产二十年的黄金时代，人口红利、政策红利和城市化推动房地产行业滚滚向前。顺应时势、“敢想敢做”的房地产企业往往获利颇丰。“高周转”战略成为房地产企业爆发式增长的主要推手。克*瑞的数据显示，过去八年间，融创中国规模增长57倍，年均复合增长66%；华夏幸福、旭辉集团、碧桂园等企业的年均增速在50%左右。

然而，2016年以来这场针对房地产市场的调控却似乎跟以往的有所不同。在“房住不炒”和“租售并举”的精神指导下，市场普遍预期调控政策短期内难言放松；相反，政策还有层层加码的势头。财联社将主要政策变动梳理如下：2016年12月中旬，中央经济工作会议提出，要坚持“房子是用来住的，不是用来炒的”的定位，要求房地产重新回归住房居住属性；同时要求“加快研究建立符合国情、适应市场规律的房地产平稳健康发展长效机制”。2017年，政府进一步落实房地产市场的严调控政策。调控类型涵盖：限购、限贷、限售、限价政策限制企业购房和限制房地产企业外债等、整治乱象、构建住房长效机制。同时，还鼓励租房市场发展，同时拟严禁开发商捂盘惜售，要求买房中介服务费施行明码标价。2018年以来，房地产市场的调控更是达到前所未有的高度。2018年7月12日，住建部召开新闻发布会介绍棚改政策的变化，提出要因地制宜推进棚改货币化安置。商品住房库存不足、房价上涨压力较大的地方，应有针对性地及时调整棚改安置政策，更多采取新建棚改安置房的方式；商品住房库存量较大的地方，可以继续推进棚改货币化安置。2018年7月31日，***中央政治局召开会议。会议提出，要下决心解决好房地产市场问题，坚持因城施策，促进供求平衡，合理引导预期，整治市场秩序，坚决遏制房价上涨。由“遏制房价过快上涨”到“遏制房价上涨”，两者的差别不言而喻。

前几日，市场上爆出广东省房地产协会下发的《关于请提供商品房预售许可有关意见的紧急通知》，通知显示，广东省住房城乡建设厅已拟订了“关于商品房预售许可事项调整”的材料，将上报住房城乡建设部。这份材料建议逐步取消商品房预售制度，全面实施现售制。这份文件一经爆出，旋即引发轩然大波。

商品房预售，是指开发商在开发的商品房尚未竣工之前，把房地产根据设计图纸和土地测绘原则分成若干个单位（以图纸标明）后分别预售给购房者的行为。相对于一般的现货交易，它被称之为期房***。

1994年，建设部颁布了《中华人民共和国城市商品房预售管理办法》，正式在全国层面，推行商品房预售制度。正是在“预售制”的推动下，房地产市场开启了20年的黄金时代。倘若预售***消，房地产企业的回款周期将会大大拉长，高周转模式将不复存在。

财联社估算，如果采用现售的话，需要等工程结束，才能出售，现金回流快则2年半，慢则五六年。在当今房企融资日益困难的当下，这将对房企构成巨大的打击。

新城控股高级副总裁欧阳捷表示，如果实行“一刀切”的话，企业现金流将不可避免地出现短缺，大幅延缓项目建设进度、大量减少企业拿地将不可避免，在融资不畅的背景下，很多项目会出现资金链断裂、工程烂尾增多。

房地产企业的收入主要源于房地产项目的销售，随着宏观经济发展周期和政策调控等因素的变化，依赖单一产品，同时兼具高杠杆特征的房地产企业将迎来新一轮洗牌。从数据上来看，行业内结构的洗牌正在发生。2016年Top10房企占销售金额占行业的比例为

万科29亿增资入股深圳梅林关城市更新项目 将获30%权益

9月28日，深圳高速公路股份有限公司公告称，将为深圳市深国际联合置地有限公司引入万科企业股份有限公司作为战略投资者。

观点地产新媒体了解，新通产实业开发(深圳)有限公司、深圳高速公路股份、联合置地及万科已经就建议增资签订了增资扩股协议，增资价格为人民币29亿元。

若建议增资最终得以落实，万科实际出资额29亿元，与其对应注册资本约2.14亿元的差额约26.86亿元，将计入联合置地资本公积，由全体股东共享。

深圳高速公路股份亦因此将增加长期股权投资和资本公积约9.21亿元。

资料显示，联合置地为深圳高速公路股份与新通产实业共同设立的一家有限责任公司。其中，新通产占51%权益，深圳高速公路股份占49%权益。

该公司主要业务为深圳市梅林关城市更新项目的投资、开发和经营。

据此前报道，深圳国际控股有限公司和深圳高速公路股份于今年7月25日发布公告，表示拟通过在深圳联合产权交易所公开挂牌及竞争性谈判方式，引入专业地产开发商作为联合置地的战略投资者。

增资完成后，战略投资者将拥有联合置地30%的权益，新通产和深圳高速公路股份在联合置地的权益将相应摊薄至35.7%和34.3%。

碧桂园底价13.4亿获佛山北滘综合用地 建设机器人谷项目

9月28日，碧桂园以底价13.4亿元竞得佛山顺德北滘一宗科研+商住+道路用地。

据观点地产新媒体查阅，该地块位于北滘镇碧江片区，临近碧桂园总部大楼。地块占地面积23.32万平方米。

其中A区为科研用地，占地12.03万平方米，B区为商业兼容住宅用地，占地10.3万平方米，C区为道路用地，占地0.99万平方米。容积率方面，A区高于1.0且不高于3.0，B区高于1.0且不高于5.0。另外，B区住宅建筑面积占比约40%。

该地块要求，A区科研部分须由竞买人自持，自持年限50年。B区住宅部分全部作为人才住房，商业部分须自持40年。B区人才住房销售价格不得高于11800元/平方米。

据了解，该地块原规划用途均为住宅用地，后于今年7月调整用地性质。彼时公告显示，为促进人才集聚，实现发展智能装备和机器人产业的目标，拟调减该控规商住用地总量，落实增加科研用地、商业办公用地。

另外，地块西侧，为碧桂园于今年6月竞得的碧江文娱地块，该地块需建设影剧院、博物馆、图书馆、科技馆、会议中心、展览中心等。

据碧桂园方面透露，该项目将用于建设机器人谷项目。今年9月8日，佛山市顺德区政府与碧桂园集团全资子公司广东博智林机器人公司签约将打造机器人谷，该机器人谷计划2023年建成，未来将引进1万名全球一等机器人专家及研究人员。

融创融侨财信联合体成功收购重庆巴南逾270亩地块

9月28日，融侨官微宣布，融侨、融创、财信联合体成功收购重庆巴南区界石项目，该项目总建面体量达40万平方米。

据观点地产新媒体了解，融侨、融创、财信联合体于今日拿下巴南区界石组团T分区T11-3/02、T11-7/02、T11-8/02、T11-9/02、T12-7/02号宗地。

据观点地产新媒体查阅，该地块与重庆星界置业有限公司旗下的5宗土地相吻合。此前8月19日，重庆联合产权交易所集团发布公告称，重庆巴南经济园区建设实业有限公司挂牌转让重庆星界置业有限公司100%股权及及21651.85万元债权，挂牌价格为10.56亿元。

而星界置业的主要资产涉及巴南区界石镇桂花村待开发的5宗土地使用权。其中，2宗为纯住宅用地，3宗为商住用地，总计土地面积为18.12万平方米，约为273.1亩，可建体量为40.91万平方米。

值得注意的是，星界置业曾于2018年4月11日至5月9日、2018年5月28日至6月25日两次在重庆联合产权交易所挂牌出让，8月19日为其第三次挂牌。

最终，该地块由融侨、融创、财信联合体拿下巴南区界石组团T分区的五宗地块，也就是说，该联合体也同时获得了重庆星界置业有限公司100%股权及21651.85万元债权。

富力地产签约旺北村 落下江门鹤山第2个村级更新改造项目

9月28日消息，富力地产与广东江门市的鹤山市旺北村正式签署更新改造合作协议。据悉，这是继竹蓢大岭村后，富力地产在鹤山拿下的第2个村级更新改造项目。

据观点地产新媒体了解，旺北村改造建设范围为村所属的集体土地，包含村民宅基地、集体商业用地、公建配套用地（现有祠堂、学校、幼儿园等）、山体用地、其他性质集体用地。

截至目前，项目具体改造面积暂未公布，村民代表透露待正式签约后会正式开展摸查工作，最终改造范围及面积以政府批准文件为准。此外，项目权益分配、拆迁补偿安置安排等具体方案也暂未公布。

资料显示，该项目是由广东皓仁商务有限公司配合完成面积摸查、数据整理、及改造文件梳理。待完成上述工作后，由富力地产进驻改造工作，并全面负责整体项目开发。

在28日的签约仪式上，富力地产珠海公司董事长黄皓透露：今年5月已与大岭村签约合作改造，目前前期测绘工作已基本完成，推进顺利。而事实上，早在今年1月份，富力便拿下了鹤山龙口镇47亩商住地，彼时此项目成为了该镇头个大型商业住宅小区。

150轮竞价 华润置地拿下长春南部新城商住地块

9月28日，长春公开出让一宗位于南部新城地区的商住地块，地块总面积1.44万平方米，经过150轮竞价，华润置地以总价1.08亿夺得地块，楼面价5006元/平方米，溢价率217.08%。

根据出让公告，地块位于长春南关区东至南湖中街，南至现状用地，西至现状用地，北至乙三路，土地面积1.44万平方米，土地用途为城镇住宅其他商服，容积率1.0＜R＜1.5，挂牌起拍价3406万元。

观点地产新媒体了解到，华润置地上一次在长春拿地是在3月30日，彼时其以约10.9亿元竞得位于净月区和高新技术开发区的两宗含住宅类用地。

合肥83亿元出让5宗地块 绿城、荣盛、阳光城等均摘地

9月28日，安徽合肥出让5宗地块，总成交面积约52万平米，总成交金额82.92亿元，绿城、荣盛、阳光城、皖投和宋都各摘得一宗。

观点地产新媒体了解，绿城以总价26.56亿元竞得滨湖区大理路以西、嘉陵江路以南的滨湖BH2018-03号地块，住宅楼面价9833元/平米，溢价率61.64%。

荣盛以总价23.33亿元夺得滨湖区BH2017-06地块居住用地，楼面价9975元/平米，溢价率75%。

阳光城以总价4.86亿元竞得包河区望江东路以北、铜陵南路以西的包河S1807号地块，住宅楼面价约1.05万元/平米，溢价率79.86%。该地块交通通达性较高，周边配套设施完善。

皖投以总价19.76亿元竞得上派镇灯塔路以南、妙道山路以东的肥西[2018]16号地块，住宅楼面价6412元/平米，溢价率78.13%。

宋都以总价7.4亿元竞得巢湖2018-23地块，楼面价5437元/平米，溢价率107.14%。该地块周边发展较为成熟，公共配套设施齐全，巢湖四中、巢湖火车站、安徽医科大学附属巢湖医院等在侧。

另据过往报道，合肥近来土地出让也较多，金隅、龙湖、尚泽置业等企业均有拿地。

广州从化“火界”商住地第八次挂牌 起拍价降至1.17亿元

9月28日，广州公共资源交易网再次挂牌出让从化两宗地块，总面积约10万平方米，起拍价1.17亿元，地块将于10月30日10时限时竞价。

观点地产新媒体了解，此次挂牌转让将地块拆分为两宗，分别为从化区温泉镇温泉村“火界”地段1及地段2地块，土地用途均为商住用地，宗地面积分别为3.75万平方米、6.21万平方米，容积率均为0.4，起拍价分别为5505.94万元及9124.63万元。

据悉，该地块曾七度流拍，对比上一次的转让价格，此次总价下降3000万元；与去年7月26日头次挂牌价格相比，挂牌价格降了1.8亿元。

此前，该宗地块在多次流拍后，被拆分为地段1和地段2。其中，地段2原属于从化口岸千鸿房地产开发有限公司。1994年，口岸千鸿于1995年取得国有土地使用权后一直未进行建设，于2006年被认定为闲置土地，2010年，口岸千鸿将其转让给广州正东房地产开放有限公司，但自2013年11月13日起，该地一直被从化人民法院查封，且不作为闲置土地处置。

根据规定，建设用地被司法查封期间不做闲置土地处置，因此，目前该土地现状仍为待开发用地，土地使用权终止日期为2065年01月04日，剩余使用年限已不足47年。

另悉，该地块周边基本设施及公共配套设施较完善，但是距温泉镇中心有一定距离，商业配套并不成熟。

拍地5小时溢价率12.2% 中海11亿摘得惠州惠城区1宗商住地

9月28日，惠州惠城区出让桥东文头岭一宗商住地，经过5个小时的举牌，中海地产以11.02亿元将该地块拿下，楼面价5948元/平米，溢价率12.2%。

观点地产新媒体了解，中海地产拿下的为挂牌编号为GP2018-14的地块，规划编号为鹿江沥LJL-43-10-01，地块计算指标用地面积为5.29万平米，容积率≤3.5，规划建筑总面积≤18.52万平米，绿地率≥30%，建筑密度≤30%。土地用途为住宅和商服用地，土地使用年限住宅70年、商服40年。

该地块所处位置为惠城区桥东文头岭鹿江沥，位于三环东路旁，临西枝江。周边已有多个成熟小区，如中海水岸城、文岭西堤、方直君御、美丽洲等。周边交通便利，覆盖有惠州大道、三环东路、金山大道、惠大高速等。

据悉，这也是中海继9月13日以3.65亿元拿下马安阅粮畜牧场鹿江沥2.96万平米地块后，再次布局马安片区。