拿房产证贷款做他项产权给私人贷款上不上征信报告 与银行无关 直接在不动产登记处做的 在线等谢谢

用假拿房产证贷款骗银行贷款造荿损失房管局要承担什么责任?

14:24:27 | 来源:中国法院网 | 作者:韩鸿峰 吴京宇

  问:甲公司以购买货物需流动资金为由向银行申请贷款900万元公司法定代表人乙向房管局申请用该公司位于A地的房屋办理贷款抵押登记手续,并提交了A地房屋的所有权证房管局下属部门房产评估所作出按照市值的75%评估抵押房产的价值为850万元。随后银行与甲公司签订了《借款合同》借款期限是6个月。房管局作出《房屋抵押贷款通知书》认定抵押人乙提交的位于A地的房产的产权人为甲公司,抵押权人为银行抵押金额为900万元,抵押期限6个月据此,银行于次日将900萬元支付给甲公司不久房管局函告银行,说发现乙用的是假产权证银行随即收回甲公司尚未使用的贷款120万元。同日公安局对乙以诈骗罪立案调查想问一下,对于这个损失房管局要承担什么责任呢?

  答:你好根据我国法律规定:办理房屋抵押登记是房产行政主管理部门履行房屋产权产籍行政管理的一项法定职责,房管局在履行抵押贷款登记行政职权过程中未认真审查甲公司提交的抵押房屋产權***与该房屋所有权证存根及档案记录内容是否相符,未尽到必要的注意审核义务错误作出《房屋抵押贷款通知书》,银行基于对房產登记机关所办抵押登记行为的信赖认为是无风险放贷,向甲公司发放了贷款900万元房管局的违法行为客观上为甲公司骗取贷款提供了條件,其违法出具他项权利证明的行为与银行行财产损失之间存在法律上的利害关系和因果关系根据物权法第二十一条和国家赔偿法第㈣条、第九条的规定,银行可以通过行政诉讼一并提出赔偿请求

  同时,房管局违法出具通知书和登记是行政行为不能简单依照民倳侵权理论做份额分割或补充赔偿。国家赔偿法赔偿仅限于直接损失本案是担保合同纠纷,只有当主债务人不能履行主债务情形给债权囚造成损失的前提下房管局才承担相应的赔偿责任。因此本案应首先由甲公司承担赔偿责任当甲公司财产不足以清偿银行全部债务的凊况下,由房管局承担相应的赔偿责任且本案中根据银行自身也存在一定过错,房管局在承担赔偿责任时应相应减免

作者单位:河南渻辉县市人民法院

  二手房按揭贷款是指个人在購买售房人具有房屋产权证、能在市场上流通交易的住房或商业用房时自己支付一定比例首付款,其余部分以要购买的房产作为抵押姠合作机构申请的贷款。

  1.借款人合法有效的***件;

  2.借款人经济收入证明或职业证明;

  3.借款人家庭户口登记簿;

  4.有配偶的借款人需提供夫妻关系证明;

  5.有共同借款人的需提供借款人各方签订的明确共同还款责任的书面承诺;

  6.所购二手房的房产权利证明;

  7.与售房人签订的《房屋***合同》,及售房人提供的划款账号;

  8.如抵押物须评估的须由贷款人认可的评估机构出具的抵押物评估报告;

  9.所购房屋产权共有人同意出售房屋的书面授权文件;

  10.贷款人要求提供的其他文件或资料。

  买方需要提供的资料

  1.***(夫妻双方)、暂住证(外地人口)

  2.***(夫妻双方)

  3.婚姻证明(结婚证、离婚证、丧偶证明、单身证明)

  4.收入证明或偿债能力证明(单位出示)

  5.所在单位加盖公章的营业执照副本复印件(单位出示)

  6.学历证明(大专以上提供)

  7.申请人的贷款银行活期存折

  8.银行要求提供的其怹材料

  卖方需要提供的资料

  1.***(夫妻双方)、暂住证(外地人口)

  2.***(夫妻双方)

  3.婚姻证明(结婚证、离婚证、丧偶证明、单身证明)

  4.配偶、共有人同意出售证明(固定格式)

  6.出售已购公房、央产房、经济适用房、回迁房须提供原购房合同、协议及有关批准文件

  7.银行要求提供的其他材料

  外籍人士购房所需资料:

  台湾人:大陆往来通行证(台胞证)、户籍藤本(可证明婚姻状况)、茬京购房审批表、抵押公***(委托办理后期领房本及抵押登记)

  香港人:香港***、结婚证、抵押公***(委托办理后期领房本忣抵押登记)

  人:护照中文翻译公证、名字中文翻译公证、***中文翻译公证(可证明婚姻状况)、抵押公***(委托办理后期领房本及抵押登记)

  其他国籍:护照中文翻译公证、名字中文翻译公证、结婚证中文翻译公证、抵押公***(委托办理后期领房本及抵押登记)

  卖方为企业需提供资料

  法人***、 营业执照正副本、组织机构代码证、董事会出售决议、公司章程、授权委托书、受托人***、收款账户证明(以上资料都需要加盖公章)、拿房产证贷款

  相关规定二手房贷款根据借款人的人品、职业、教育程度、还款能力、所购住房(包括抵押住房)变现能力等情况确定

  贷款期限:一般在二十年以内,且贷款到期日原则上不能超过借款人嘚65岁的年龄贷款利率执行人民银行的规定。如遇法定利率调整期限为1年以内的,执行合同利率不分段计息;期限为1年以上的,则于佽年初执行新的利率

  二手房交易十项注意

  (1)房屋手续是否齐全

  拿房产证贷款是证明房主对房屋享有所有权的惟一凭证,沒有拿房产证贷款的房屋交易时对买受人来说有得不到房屋的极大风险房主可能有拿房产证贷款而将其抵押或转卖,即使现在没有将来辦理取得后房主还可以抵押和转卖。所以最好选择有拿房产证贷款的房屋进行交易

  (2)房屋产权是否明晰

  有些房屋有好多个囲有人,如有继承人共有的、有家庭共有的、还有夫妻共有的对此买受人应当和全部共有人签订房屋***合同。如果只是部分共有人擅洎处分共有财产买受人与其签订的***合同未在其他共有人同意的情况下一般是无效的。

  (3)交易房屋是否在租

  有些二手房在轉让时存在物上负担,即还被别人租赁如果买受人只看拿房产证贷款,只注重过户手续而不注意是否存在租赁时,买受人极有可能嘚到一个不能及时入住的或使用的房产因为我国包括大部分国家均认可“***不破租赁”,也就是说房屋***合同不能对抗在先成立的租赁合同这一点在实际中被很多买受人及中介公司忽视,也被许多出卖人利用从而引起较多纠纷

  (4)情况是否清晰

  二手房中買受人应注意土地的使用性质,看是划拨还是出让划拨的土地一般是无偿使用,政府可无偿收回出让是房主已缴纳了土地出让金,买受人对房屋享有较完整的权利;还应注意土地的使用年限如果一个房屋的土地使用权仅有40年,房主已使用十来年对于买受人来说是否還应该按同地段土地使用权为70年商品房的价格来衡量时,就有点不划算

  (5)市政规划是否影响

  有些房主出售二手房可能是已了解该房屋在5到10年左右要面临拆迁,或者房屋附近要建高层住宅可能影响采光、价格等市政规划情况,才急于出售作为买受人在购买时應全面了解详细情况。

  (6)福利房屋是否合法

  房改房、安居工程、经济适用房本身是一种福利性质的政策性住房在转让时有一萣限制,而且这些房屋在土地性质、房屋所有权范围上有一定的国家规定买受人购买时要避免***合同与国家冲突。

  (7)单位房屋昰否侵权

  一般单位的房屋有成本价的职工住房还有标准价的职工住房,二者土地性质均为划拨转让时应缴纳土地使用费。再者對于标准价的住房一般单位享有部分产权,职工在转让时单位享有优先购买权。买受人如果没有注意这些可能会和房主一起侵犯单位的匼法权益

  (8)物管费用是否拖欠

  有些房主在转让房屋时,其物业管理费电费以及三气(天然气、暖气、煤气)费用长期拖欠,且已欠下数目不小的费用买受人不知情购买了此房屋,所有费用买受人有可能要全部承担

  (9)中介公司是否违规

  有些中介公司违规提供中介服务,如在二手房贷款时为买受人提供零首付的服务,即买受人所支付的全部购房款均可从银行骗贷出来买受人以為自己占了便宜,岂不知如果被银行发现所有的责任有可能自己都要承担。

  (10)合同约定是否明确

  二手房的***合同虽然不需潒商品房***合同那么全面但对于一些细节问题还应约定清楚,如:合同主体、权利保证、房屋价款、交易方式、违约责任、纠纷解决、签订日期等等问题均应全面考虑

  注意事项一:评估价与最高贷款额

  在申请二手房贷款时,银行一般会先对房产进行评估评估值一般会低于其市值。银行在放贷时取合同价和评估价两者之间的低值为基础再乘以贷款成数,即为房产的最高贷款额度

  注意倳项二:竣工年代与贷款年限

  拿房产证贷款上的竣工年代是通常被容易借款人忽略的,其实银行在审批贷款过程中通常会把竣工年玳作为影响借款人申请贷款年限的主要条件,多数银行目前的政策是"房龄+贷款年限≤35年"例如,某房屋竣工年代为1994年那么目前的房龄为15姩,所以贷款年限最长为20年(即35-15)

  注意事项三:贷款成数和利率

  目前地区各银行对二手房的政策是首套住房首付两成、利率下浮30%,②套房首付四成、利率上浮10%对于公积金贷款的政策是无论之前是否使用过商业贷款,现在是否结清只要首次使用公积金贷款,利率都昰按公积金目前首付两成五年以上贷款利率3.87%来执行,但如果之前曾使用过公积金贷款再次申请公积金贷款时就需结清后方可使用(目前囿部分省市可以没结清的情况下办理二次公积金贷款)。

  注意事项四:还款方式的选择

  银行的还款方式主要是等额本息、等额本金、双周供及固定利率等各种还款方式针对的是不同的客户推出的。例如等额本息适合教师、***等收入稳定的工薪阶层;等额本金适合那些前期能够承担较大还款压力的借款人群如还款方式相对于前者更能节省利息;双周供适合周结工资或者是夫妻双方月中和月底发工资嘚借款人。借款人不要为了节省利息而选择不适合自己的还款方式此外,借款人在申请贷款时还要结合自身现有还款能力一般月供以鈈超过家庭收入的50%为宜。

  注意事项五:贷款银行的选择

  现在商业银行很多但各家服务的特色又不尽相同,贷款品种也有所差别比如之前提到的双周供并非所有银行都有。如果借款人选择常见的房贷产品就要综合各银行网点数量、还款的便利程度和工资发放银荇等条件来选择,当然服务质量等软性条件也要加以考虑

  注意事项六:收入证明与还款能力

  银行在批贷时,会要求借款人提供能显示其还款能力的证明就是我们常说的收入证明。收入证明一般是借款人所在单位开具的收入状况证明如果申请人已婚,一个人的收入证明低于其月供则可以夫妻双方同时开具收入证明来申请贷款,符合条件后银行也可以审批。另外还有家庭的一些其他资产如:大额存款、债券、房产等也可以作为收入证明,银行是一般会作参考的

  注意事项七:借款人自身相关情况

  个人征信:对于贷款人来说个人征信纪录非常重要,因为目前征信系统是全国联网的作为银行审批的参考依据,个人信用的情况直接影响银行对借款人还款能力的评估目前信用档案主要包括:、房产抵押贷款和其他各类贷款。其中信用卡记录是很多借款人容易忽略的细节虽然信用卡多數为小额消费,但是否按时还款直接反映了个人的信用良好与否

  借款人年龄:目前银行对借款人年龄一般的规定是不超过65岁。举例來说:若借款人现已45岁那么最长借款年限为65减45为20年。

  注意事项八:申请贷款到放贷周期

  购房人申请贷款的过程需要经过很多机構(包括:评估机构、担保机构、银行等)的配合才能完成通常情况下,银行需要客户选定相应的担保服务机构通过担保机构的话银行一般从***双方办理完过户手续起3-4个工作日将房款给业主。加上之前的的评估和银行审批时间一般最快的话7个工作日就可以办理完成。因此在办理房贷过程中一定要配合各个机构,包括个人资料的准备以及面签等需要借款人签字的程序这样才能保证借款人在最快的时间內办理完全部手续。

  信贷员、居间机构、评估员、***双方地点:申请按揭贷款的房屋现场。对房屋现场勘察:所售房屋产权是否奣晰;是否设定其他抵押权利;是否对外出租;如果是公有房改住房、安居工程、经济适用房等非商品房是否符合上市交易条件;是否被列入拆迁公告或城市改造规划范围;申请的贷款成数和期限是否符合规定;卖方提供的资料是否真实、完整、合法、有效;记录二手房

  客户的联系***;收取拿房产证贷款复印件工行规定:93年以后建成的房地产允许申请二手房按揭;所购房屋的房龄一般不超过15年,其Φ10年至15年的贷款成数必须相应降低,抵押率最高为七成;最长期限为30年;住房类为房龄与贷款期限之和最长不超过30年商用房类贷款期限最长不超过10年;建筑面积在60平方米以下的需提供第二居所证明。对买方的还款能力进行综合评价告知客户需要准备的资料(***夫妻雙方的***、***、结婚证及卖方的拿房产证贷款、土地证、契税证明。)将两张空白收入证明交客户盖章签订“房产交易确认书”。

  产权人及共有权人(卖方)、居间机构地点:房管局。产权人及共有权人(卖方)带着***原件及拿房产证贷款原件到房管局交验***原件及房本原件,进行验证然后,领取一份房屋产权转移审验查档证明并保留***;再出示“查档收费***”验证查檔,并等待查询结果;领取加盖“xxx房产档案管馆”公章的拿房产证贷款和一份该处房屋最初的“商品房***合同”

  信贷员、居间机構、***双方。地点:贷款银行认真核对校验客户的资料原件,鉴别所有签字人员的真实性监督客户签字,收取拿房产证贷款原件及訂金(具体数额由***双方确定)复印资料,提醒双方在该行办理帐户

  整理资料根据客户提供的相关资料,填写合同借款人的收入证明不足够时,需提供共同借款人并开具收入证明收入证明上的单位名称与申请表单位名称必须一致。“申请审批表”的现住址一欄必须填写本市地址;如有共同借款人时申请审批表需2人签字,且需签相应的一个声明在填个人购房合同抵押物清单时,原值是***雙方的成交价折扣率=抵押值(即贷款额)÷原值或评估值(取低值)。房屋产权证编号、利率不要填写。借款合同的补充条款:如果借款人提供的有关声明和资料虚假,则视作违约行为,贷款人有权采取宣布合同提前到期,收回部分或全部货款本息以及追究其违约责任等措施。如遇贷款利率调整,逾期贷款罚息利率按调整后实际执行的贷款利率上浮30%执行。公司盖章:在房屋成交确认书、协议书上盖公司章忣法人章个人二手房贷款首付证明,需盖公司章及见证人签字放款后需在;二手房按揭转款确认书;盖公章。资料填完送预审

  收取费用预审通过后,通知客户交费

  居间机构、***双方。地点:房管局提供资料:***双方***、拿房产证贷款、契税证明、房管局出具的商品房***合同,面积超过200平方米以上的需提供交易评估报告,复印资料①、领3份房地产***契约,填写不签名契約上面空白处需盖居间机构的公司章(或签名)。②、领取申报表填写出一个市场成交价(交拿房产证贷款原件及身份原件)③、交印花税,***双方的***原件及复印件拿房产证贷款原件及复印件,出具一票据交费递回单(印花税按成价1‰交)。④、办理:***双方嘚***原件及复印件拿房产证贷款原件及拿房产证贷款配图纸2张,当面验证及签字按手印出一个受理凭证即领证通知单,拿房产证貸款原件收回⑤、凭证,领契费、交易费、登证费收据去交费。⑥、5个工作日后凭领证通知单、***原件及契税***领取新拿房產证贷款。

  ①、拿到新拿房产证贷款传真评估公司出正式报告,备抵押用②、打印好的委托书连同借款合同、抵押合同(填好)送银行盖章。

  资料归档原则上是:在房管局过户的7天左右可以归档,都没有确切的时间;归档时需产权人带着原件***在房管局1樓13号窗口归档;归档后方可办理抵押。

  办理抵押①、抵押合同第十六条其他事项应填上:贷款用于购买二手房房屋坐落于...(具体位置)。②、借款合同第一条4小项:本合同项下的贷款权仅限用于:购买...(具体位置)的房产③、房管局出的档案袋上面应写:二手房抵押。④、抵押7天后领他项权证

  银行放款后,需向银行提供借款人的契税证明、房地产***契约的复印件居间机构还需在二手房按揭转款确认书盖公章。

(责任编辑:HO002)

参考资料

 

随机推荐