（2007）上民一初字第795号

委托代理人（特别授权代理）应洁清。

委托代理人（特别授权代理）汤云周、李斌。

委托代理人（特别授权代理）赵箭冰、金伟文。

原告李俊诉称：2005年，智成公司就杭州市延安南路135号商铺对外招商，原告在充分考虑智成公司的招商内容及承诺的条件基础上，于2005年8月8日与智成公司（经产权人即创安公司授权）签订商铺租赁经营合同一份，约定智成公司在创安公司的授权委托下将坐落在杭州市延安南路135号涌金广场第2层第057号商铺租赁给原告使用，并约定了租赁期限、租金（满一年送六个月租期）、保证金、广告费、物业管理费、违约责任等事项。合同签订后，原告对所租商铺进行装修并支付了一年的租金、保证金、广告宣传费、物业管理费等其他费用。不久，原告发现市场管理非常混乱，实际情况与智成公司的招商宣传（80%的开业率等）、管理制度等均不相符，并存在乱收费现象。智成公司的违约行为使原告根本无法正常经营，并给原告带来巨大的损失，原告多次向智成公司提出，然智成公司均置之不理。综上，原告为维护自己的合法权益，特向法院提起诉讼，请求判令智成公司赔偿租金损失93541.47元、返还广告费2500元、物管费2541.6元、保证金5000元，由创安公司承担连带责任。审理中，原告增加诉讼请求，要求确认智成公司解除商铺租赁经营合同的行为无效。

被告智成公司辩称：1、智成公司已经将涉案商铺交付给原告使用，且原告已经实际占有、使用、收益该商铺已一年半之久，故应当支付约定的租金。现原告无证据证明智成公司存在违约行为，也无证据证明因智成公司的行为给原告造成实际损失，因此原告要求赔偿租金损失无事实及合同依据。2、广告费、物业管理费、保证金等收费主体非智成公司，而是杭州涌金流行前线名品广场（以下简称涌金广场），原告主张的被告诉讼主体资格不适格，且原告已经实际享受了广告宣传、物业管理等服务所带来的收益，故对上述费用不应当返还。3、因原告拖欠水电费用等，智成公司以公证形式向原告送达了解除合同通知书，涉案商铺租赁经营合同已经解除。综上，要求法院驳回原告的诉讼请求。

被告创安公司辩称：一、原告主张创安公司在本案中承担连带责任缺乏依据。1、创安公司与被告智成公司在双方签订的“涌金广场商铺委托管理服务合同”第十一条“受托人承诺”的第（3）项明确约定：“与承租经营者发生的租赁关系，若发生纠纷，该纠纷由受托人负责处理并承担责任”，对此约定，原告是明知的。因此，原告应直接向智成公司主张权利，而不应要求创安公司承担连带责任。2、现有证据表明，智成公司在与原告订立涉案商铺租赁经营合同时，并未告知创安公司是委托人。因此，涉案商铺租赁经营合同不能约束创安公司。3、智成公司对涌金广场商场的管理义务，是智成公司作为经营管理公司对承租人的独立义务，并非房屋出租人即创安公司的义务，因此，创安公司不应对涉案商铺租赁经营合同中所约定的管理义务承担连带责任。二、智成公司不存在任何违反合同约定的行为，也没有给原告造成经济损失，原告向智成公司和创安公司主张赔偿责任同样缺乏依据。1、智成公司并无不履行涉案商铺租赁经营合同的违约行为。原告在诉状中所称“原告发现市场管理非常混乱，事实与被告在招商宣传（80％的开业率等）、管理制度等均不符”的“违约行为”并不是智成公司的合同义务，在相关管理制度中，也未规定智成公司的上述义务。可见，原告诉称的智成公司违约是没有依据的。2、原告没有证据证明遭受了诉称的经济损失，原告的损失赔偿请求不能成立。原告在诉状中所称的经济损失并没有任何证据证明，而原告向智成公司支付的房屋租金，是原告取得承租商铺，并按照约定的期限使用商铺取得收益所应支付的对价。现有证据表明，原告在向智成公司支付了房屋租金后，智成公司依约将商铺交付给原告，原告完整地取得了商铺的使用权和收益权。因此，原告将其使用商铺而应支付的租金作为损失并要求赔偿的请求缺乏依据，不能成立。三、原告要求智成公司返还广告费、物管费、保证金的诉讼请求不能成立。1、原告所支付的广告费、物管费，是依据涉案商铺租赁经营合同的约定，应当向智成公司支付的费用，智成公司也已为原告提供了相应的广告宣传、物业管理等服务。原告在享受了服务后要求智成公司退还费用的请求既缺乏合同依据，也是不公平的。2、对于保证金的收取、用途和退还，涉案商铺租赁经营合同已有明确约定。在未确定原告的经营是否有未决纠纷、商铺的设施有无损害，且原告至今拖欠水电费的情况下，原告要求退还全部保证金的请求缺乏依据。四、现有证据表明，因原告存在拖欠水电费等严重的违约行为，涉案商铺租赁经营合同已被解除。创安公司认为，涌金广场的现状，一方面是由于吴山商圈尚未成熟，市场本身的原因所致，另一方面正是由于原告拒付水电费等违约行为所致，这应由原告来承担责任，而不应由创安公司承担。综上所述，智成公司及创安公司并无违约行为，原告支付的租金、广告费、物业管理费等均已取得相应的回报，不存在原告所诉称的经济损失。因此，原告以智成公司违约为由提出的诉讼请求，没有任何事实依据和法律依据，请求法院予以驳回。

原告为证明其陈述的事实向本院提供了如下证据：

第一组商铺租赁经营合同、涌金广场商铺委托管理服务合同各一份，证明原告与智成公司之间的权利义务关系及两被告的权利义务关系，委托管理服务合同同时证明两被告存在租金、保证金收益分成的内部联系。

第二组收据三份（包括保证金收据、铺位费收据及广告费、物管费收据各一份），证明原告已支付的租金、保证金、广告费、物业管理费等费用。

第三组市场管理制度、招商宣传资料、报纸宣传资料各一份，证明智成公司在招商前的承诺。

第四组涌金广场业主告知书（日期为2005年12月18日）、经营户商会告知书（日期为2006年4月20日）、涌金广场业主委员会告知书（日期为2006年5月30日，另附2006年5月13日经营户商会信函及授权委托书）各一份，证明智成公司违约的事实。

第五组湖滨街道关于涌金广场智成管理公司与经营户之间矛盾情况汇报、关于停止对商场供电的报告各一份，证明智成公司违约的事实。

第六组告广大业主书一份，证明智成公司法定代表人变更情况及智成公司存在违约的事实。

第七组公***（附摄像光盘）、《杭州广播电视报》报道各一份，证明智成公司违约的事实。

第八组本院依据原告的申请调取的（2006）上民一初字第731号卷宗中有关材料。

1、书面证据：涌金广场出具给管理层的书面说明（日期为2006年2月22日）、涌金广场经营户代表名录表、照片两份、《每日商报》报道、上城区信访局的证明、涌金广场对经营户的承诺书（日期为2005年9月18日）各一份，证明智成公司违约的事实、对经营户的优惠措施承诺及证明智成公司在公司管理上存在的严重缺陷。

2、CD录像片一份：包括三个片段（1）2006年4月24日在杭州市上城区信访局的调解录像，证明作为业主委员会副主任的周放群明确表示智成公司存在管理不善的违约事实（周放群即现智成公司的法定代表人）；（2）2006年5月29日110处理经营户商铺被锁一事，证明智成公司管理手段粗暴，商场基本停业，电梯空调等经营设施已停止使用；（3）2006年4月14日的智成公司、业主、经营户三方会议，证明智成公司存在管理不善的事实，原、被告双方经调解未果。上述三个片段主要证明智成公司未按合同约定履行管理服务义务的事实，并经现智成公司法定代表周放群认可，属自认行为。

第九组照片三份（7张），证明智成公司擅自解除租赁经营合同，以及擅自关闭市场通道大门的违约事实。

第十组智成公司出具的“关于对涌金广场经营户要求的答复”二份（日期分别为2006年10月24日及2006年10月30日）、智成公司向经营户代表及广大经营户出具的“改善经营意见”一份、涌金广场出具的承诺书一份（日期为2006年8月23日）、浙江耀江物业管理有限公司（以下简称耀江公司）出具给涌金广场商场全体经营户的停电公告一份（日期为2006年6月23日）、涌金广场和智成公司的招商宣传资料一份（2页），证明智成公司与经营户之间存在矛盾及智成公司违约的事实，以及智成公司对经营户的承诺。

第十一组2007年7月4日《杭州广播电视报》杭铁头帮忙一栏报纸报道、智成公司关于该事件的赔款支票、2006年7月18日《市场导报》报道各一份，证明智成公司违约的事实以及损害了经营户的人身安全并造成经营户财产损失。

第十二组工商登记情况一份（1页），证明智成公司是杭州智成市场管理咨询有限公司变更而来。

第十三组市场名称登记等情况一份（29页），证明涌金广场在短短一年间四易市场负责人；证明涌金广场的举办者为智成公司，作为市场无诉讼主体资格；证明创安公司与智成公司签订了一份涌金广场商铺委托管理服务合同，约定经营者的营业、税务等开业、变更、歇业相关登记手续均由智成公司代为办理，另依合同约定，在前三年收取的租金分成比例的23%中的40%左右用于市场的广告宣传（租金的分成比例详见合同第四条第三款）；证明智成公司和创安公司的内部联系，市场有专门的广告费用投入，而之后向各经营户收取的广告费应作为专门针对各经营户自身所做的广告进行投入，然而事实上智成公司未进行上述广告投入，属违约；证明本市延安路135、137、139号房屋（即涌金广场所在地）所有权人是创安公司，及证明周放群原为业主委员会副主任，后于2007年1月5日经智成公司股东会决议，担任涌金广场负责人。

第十四组电视监播资料光盘一张，证明合同履行期限内智成公司的违约事实。

第十五组2007年8月15日《杭州广播电视报》、智成公司10位股东中的6位股东出具的针对智成公司在管理中存在的违法、违约情况的报告一份、对智成公司保安陈水峰的调查笔录一份，证明智成公司损害经营户人身、财产权利，违反双方合同约定的事实。

第十六组本院依据原告的申请向湖滨派出所调取的相关证据：1、周红星的治安案件调解记录一份；2、陈国梁的治安案件调解记录一份；3、周红星、陈国梁出具的涌金广场支付的赔款收条二份；4、询问笔录（被询问人为田水凤、陈国梁、周红星、朱小花、王丹、任凤英、潘孟君、孙克非、孔虎、朱新刚、张进财、杨辉、陈水峰、朱宏基、杨玉清、刘金权、何小波），证明智成公司在未解除合同以及原告有诚意进行协商的情况下，无故对原告造***身、财产损害，违反了合同约定的管理义务。另外，上述证据证明智成公司的保安、市场管理人员的学历大部分是中专文化，与智成公司在招商资料上宣传及承诺的专业管理团队相违背。

第十七组本院依据原告的申请调取的2006年6月23日播出的《1818黄金眼》栏目（公众版）节目光盘一份，证明智成公司管理不善，未按合同约定履行保证经营户正常通风等管理服务义务，不能保证经营户正常开业，且市场无管理人员。

第十八组本院依据原告的申请从（2007）上民一初字第1067号卷宗中调取证人证言（证人黄仲平、周某）二份，证明创安公司与智成公司协议约定有200万元作为涌金广场前期招商广告费用的投入，智成公司于审理中提交的所谓的广告费费用均从该200万元支出，及证明两被告管理混乱导致经营户无法正常经营的事实。

被告智成公司针对原告提供的证据发表质证意见如下：

第一组证据商铺租赁经营合同、涌金广场商铺委托管理服务合同

1、商铺租赁经营合同：合法性、真实性、关联性均无异议。

2、涌金广场商铺委托管理服务合同：由于原告非该合同的签订主体，其所持有的该合同来源不明，故对其合法性有异议；由于原告不能提供证据原件，真实性无法核实；且该合同是创安公司和智成公司之间签订的协议，与本案无关联性。

第二组证据收据：因收费主体非智成公司，对其合法性、真实性无法核实，该证据系案外人提供，故对关联性也有异议。

第三组证据市场管理制度、招商宣传资料、报纸宣传资料

1、市场管理制度：系案外人提供，对真实性无法核实，对关联性也有异议，该市场管理制度的内容并无相应承诺性语言。

2、招商宣传资料：对关联性有异议，该资料内容无相关承诺性语言，内容也非双方签订的租赁合同内容范围，该资料内容符合国家关于广告宣传的相关法律法规规定，且该证据恰恰证明了合同出租方已经履行了广告宣传服务。

3、报纸宣传资料：对该证据的合法性、真实性、关联性均有异议，报纸宣传资料作为证据材料不符合民事诉讼法关于证据种类和形式的规定，报纸内容仅是记者的个人观点，不能用来作为民事案件的证据。

第四组证据涌金广场业主告知书、经营户商会告知书、涌金广场业主委员会告知书

1、涌金广场业主告知书：对该证据有异议，该告知书落款无相应签章，缺乏证据效力。

2、涌金广场业主委员会告知书：对该证据的三性均有异议，该告知书无相应签章，且内容仅是业主向行政部门反映情况，其描述的内容也没有相应证据予以证实，不能作为民事案件的证据使用；从内容上看，该告知书是业主委员会和行政部门之间的函件，对该证据的来源有异议，相关行政部门是否已收悉此函件并不确定，如该函件属于证人证言，应某证人出庭作证。

3、经营户商会告知书：对三性均有异议，从内容上看，系业主委员会和业主之间的函件，原告持有该函件的来源不明，商会信函的签字主体是谁无法核实。

第五组证据湖滨街道关于涌金广场智成管理公司与经营户之间矛盾情况汇报、关于停止对商场供电的报告

1、湖滨街道关于涌金广场智成管理公司与经营户之间矛盾情况汇报：因落款无上城区湖滨街道办事处的签章，对真实性有异议；从内容上看，仅是有关协商过程的陈述，并无相应的违约事实证明；该“情况汇报”是政府部门之间内部往来的行政公文，不能作为民事案件的证据，对其关联性也有异议。

2、关于停止对商场供电的报告：系案外人出具，真实性无法核实；从内容上看，仅是涉及可能停电，至于是否确实已停电无相应的证据，事实上也未停电，该证据恰恰也证明了商场管理者提供了正常供水供电的服务，该证据系案外人向相关部门反映情况，不能用来作为民事案件的证据，不具有民事证明效力；对其关联性也有异议。

第六组证据告广大业主书：原告未能提供原件，对真实性无法核实；从内容上看，系智成公司与业主之间的函件，原告持有该证据的来源不明，对其合法性有异议；对其关联性也有异议。

第七组证据公***、《杭州广播电视报》报道

1、公***：公***的申请人是程霁，非本案原告，根据公证法的规定，申请人必须与公证事项有利害关系，因此，该证据不能作为本案的证据使用；该公***公证事项具体目的不明确，公***的内容仅描述了商场的局部情况，不能证明商场的一贯状况，即便公***所证明的情形属实，也无法证明违约情况是由哪方引起的，实际上违约情况是由于原告不交纳水电费导致的，该证据也说明智成公司履行了相应的物业管理等服务。

2、《杭州广播电视报》报道：有异议，报纸作为证据材料不符合民事诉讼法关于证据种类和形式的规定，且该证据材料与本案无关联性。

第八组证据本院依据原告的申请调取的（2006）上民一初字第731号卷宗中有关材料。

1、书面证据：均有异议，对真实性无法核实；该份资料系（2006）上民一初字第731号案件的有关证据，与本案的租赁经营合同纠纷没有关联性；《每日商报》的报道也仅是针对服装特卖活动而言，该报道反而证明了涌金广场在杭州市场的管理水平首屈一指；信访局的证明系证人证言，证人应当出庭作证。

2、CD录像片：该份CD录像片摄录人及录像片中的人物身份不明确，而且摄录人未出庭作证，故无法对该份录像片的摄录行为合法性及摄录过程的完整性进行核实；该录像片系偷拍而成，对该录像片作为证据使用的合法性有异议；录像片中周放群非智成公司的法定代表人，而是业主委员会的副主任，其观点不能代表智成公司，不管以后其身份如何变更，该证据不能达到其证明目的。

第九组证据照片：因未能提供照片的底片，对真实性有异议；2007年6月25日的几张照片，系在因原告违约导致智成公司依法解除租赁经营合同后形成的，不能用来证明合同解除前的事实，与本案的纠纷没有关联性；其他的照片因“已解除”的告示系案外人出具，对其真实性无法核实，对关联性也有异议，且仅是个别现象，不能用来作为本案原告诉请的依据，也不能证明智成公司封锁现场通道的事实。

第十组证据智成公司出具的“答复”、智成公司向经营户代表及广大经营户出具的“改善经营意见”、涌金广场的承诺书、耀江公司出具给涌金广场全体经营户的停电公告、涌金广场和智成公司的招商宣传资料

1、智成公司出具的“答复”：“答复”中所提出的解决方案是基于待征求业主同意的前提下形成的，并不是智成公司的单方承诺。

2、智成公司向经营户代表及广大经营户出具的“改善经营意见”：因落款无相应的签章，对证据的三性均有异议。

3、涌金广场出具的承诺书：系案外人出具，对真实性无法核实，对关联性也有异议，其具体的方案，要待各经营户与业主共同协商决定。

4、耀江公司出具给涌金广场全体经营户的停电公告：系案外人出具，对真实性无法核实；从内容上看，仅是涉及到可能停电，至于是否确实停电无相应的证据，而事实上并未停过电，该证据恰恰证明了商场管理者提供了正常供水供电的服务。

5、涌金广场和智成公司的招商宣传资料：该宣传资料内容无相关承诺性语言，内容也非双方签订的租赁合同的内容范围，对关联性有异议，该资料内容符合国家广告宣传的相关法律法规规定，该证据恰恰证明了合同中的出租方已经履行了广告宣传服务义务。

第十一组证据2007年7月4日《杭州广播电视报》杭铁头帮忙一栏报纸报道、智成公司关于该事件的赔款支票、2006年7月18日《市场导报》报道

1、《杭州广播电视报》、《市场导报》报道：对证据的三性均有异议；上述报道系在因原告违约导致智成公司依法解除租赁合同后形成的，不能用来证明合同解除前的相关事实。

2、赔偿支票：系案外人提供，与本案没有关联性；未提供原件，真实性无法核实。

第十二组证据工商登记情况：无异议。

第十三组证据市场名称登记等情况：对关联性有异议，该证据证明了涌金广场与智成公司是两个不同的法律主体，也是两个不同的独立经济组织，涌金广场具有独立的对外承担民事责任的能力；涌金广场商铺委托合同系创安公司和智成公司签订的，原告未能提供合同双方盖章确认的原件，故对真实性无法核实，即便属实，也只约束合同双方，不约束经营户，与本案没有关联性。

第十四组证据电视监播资料光盘：该录像资料形成时间是2007年7月25日和7月26日，反映的情况也仅是当天某个时候的情形，而本案所涉及的商铺租赁经营合同已经因原告的严重违约行为而被智成公司于2007年6月21日依法解除，故与本案没有关联性；该电视监播资料是由监播公司出具的，由于监播公司未出庭作证，故对监播过程的完整性及监播行为的合法性无法核实，该资料没有电视台的监播原件和电视台采访过程中摄录的所有视频资料相印证，对真实性无法核实，是电视台在制作中对摄录的视频资料加工形成的，并未对事实进行确认和核实，正如《1818黄金眼》主播在该监播资料播放至5分26秒时所说的“相关情况并未经过核实”。

第十五组证据2007年8月15日《杭州广播电视报》、智成公司10位股东中的6位股东出具的针对智成公司在管理中存在的违法、违约情况的报告、对智成公司保安陈水峰的调查笔录

1、报纸报道：有异议，不符合证据的合法形式，仅是记者个人观点，且形成时间在租赁合同解除后。

2、报告：原告无法提供证据原件，对真实性有异议；证据来源不明，对合法性有异议；该报告是在租赁合同解除后形成的，反映问题也是在合同解除后发生的，与本案无关联性；收件人收悉与否不详，如属于证人证言，相关报告人也应出庭作证。

3、调查笔录：系案外人出具的，且未到庭作证，对真实性无法核实，调查笔录应由有权机关制作，律师也仅可对其受托事项的相关事宜进行调查，而现有资料表明，该笔录的调查人郑剑锋等人并非本案纠纷任何一方的受托人，其出具的该份调查笔录里也没有明确调查的目的，该调查笔录的动机不明确；从内容上看，是被调查人在租赁经营合同依法解除后的主观描述，不能证明本案客观事实，与本案无关联性。

第十六组证据本院依据原告的申请向湖滨派出所调取的相关证据：本案是租赁合同纠纷，原告与智成公司之间的商铺租赁经营合同已经依法解除，该证据的形成时间在合同解除后，所描述的也是合同解除后的善后事宜，与本案无关联性；且笔录是被询问人的主观描述，由于被询问人个人感知事物的能力有异，所描述的事实与客观事实有出入，公安机关的最终调解笔录也没有对2007年6月27日下午发生事件整个过程的前因、导火线等做出认定，因此，询问笔录中提供的情况是未经确认的事实，故对真实性有异议，该证据不能证明智成公司违反合同中管理义务。

第十七组证据本院依据原告的申请调取的2006年6月23日播出的《1818黄金眼》栏目（公众版）节目光盘：该光盘资料没有电视台采访过程中摄录的所有视频资料相印证，真实性无法核实，对该证据的完整性有异议，该证据不能证明智成公司违约的事实，恰恰证明智成公司提供了正常的开门营业和物业管理服务。

第十八组证据证人证言：两份证人证言笔录是因另案当事人与智成公司之间诉讼纠纷过程中产生的，对证据的效力不予认可，法院也未对该证据的效力做出认定；从证明内容来看与本案无关联性，原告所谓的200万元款项的投入无其他证据佐证，只是原告的单方观点，并不成立；对证据的真实性无异议。

被告创安公司在同意智成公司质证意见的前提下补充质证如下：

第一组证据商铺租赁经营合同、涌金广场商铺委托管理服务合同

1、商铺租赁经营合同：对证据的三性均无异议，但对证明对象有异议，原告所主张被告的违约行为在合同中并无约定。

2、涌金广场商铺委托管理服务合同：对真实性有异议，该合同没有原件，合同本身也不完整，不能作为认定事实的依据；对合法性也有异议，合同是创安公司和智成公司之间签订的，双方没有向任何第三方披露，原告的证据来源不合法；对证明对象也有异议，原告主张创安公司承担连带责任，但合同中明确约定：“与承租经营者发生的租赁关系，若发生纠纷，该纠纷由受托人负责处理并承担责任”，可见，该证据证明创安公司不用承担连带责任。

第二组证据收据：有异议，对证明对象也有异议，不能证明原告向智成公司支付了租金和相关费用。

第三组证据市场管理制度、招商宣传资料、报纸宣传资料

1、市场管理制度：有异议，这是案外人的管理制度，不是智成公司的管理制度，不能证明智成公司违约。

2、招商宣传资料：证明对象有异议，不能证明智成公司违约，相反，该证据证明了智成公司为市场做了大量的广告宣传。

第八组证据本院依据原告的申请调取的（2006）上民一初字第731号卷宗中有关材料。

原告不能证明该证据的内容经法院的生效判决予以认定，因此，不能作为本案认定事实的依据。其中CD录像片，该证据的收集途径不合法，片中人物的身份不明，如作为证人，应出庭作证，否则，不能作为本案的证据；片中人物所述的内容并无智成公司具体的违约事实，因此，也不能证明智成公司存在违约行为。

第九组证据照片：对证明对象有异议，该证据证明了原告因不支付水电费而导致合同解除的事实，证明了原告存在违约行为。

第十组证据智成公司出具的“答复”、智成公司向经营户代表及广大经营户出具的“改善经营意见”、涌金广场的承诺书、耀江公司出具给涌金广场全体经营户的停电公告、涌金广场和智成公司的招商宣传资料：本组证据中的前三份证据，不能证明智成公司的违约事实，相反，恰恰证明智成公司为解决矛盾采取的措施和行动。

第十三组证据市场名称变更情况：

1、该组证据“市场名称变更情况”中的智成公司与创安公司签订的委托管理服务合同，对真实性有异议，因该证据与其后所附的六份附件是一整套的，原告提供的证据不完整，该证据只显示创安公司将涌金广场中1-3层属于创安公司的商铺委托给智成公司出租经营，该委托商铺的具体面积及商铺号在合同附件4中已经明确标明，但原告没有提供。

2、对房屋所有权证的证明对象有异议，该证据是创安公司作为房地产开发商在其所开发的延安路135号商铺竣工验收以后所取得的房产证，即“大证”，其中的三层面积共计三万多平方米，只证明了是创安公司所开发房产的总体面积，创安公司所开发的涌金广场经过销售以后，购买者即签订相应的购房合同并委托智成公司出租经营，在另案的审理中，创安公司曾提交证据证明每个出租商铺的所有权人与智成公司签订了委托管理服务合同的事实。

第十八组证据证人证言：对笔录及证人身份的真实性无异议，但该证据是另案中所收集的证据，而该案并未经过法院审理作出判决，上述笔录不能作为本案认定事实的依据，且证人未在本案庭审中出庭作证，故对该证人证言有异议；从证明对象来看，原告举证说开发商有200万元的广告投入，恰恰证明了两被告对原告的正常经营提供了大量支持，两证人在证言中说智成公司内部发生矛盾，是在与智成公司现有的股东有利害关系的情况下作证的，对该笔录的证明力有异议。

智成公司为证明其主张，向本院提供了如下证据：

第一组各类广告、宣传单（共11页），证明智成公司已经通过《钱江晚报》、《每日商报》等多家媒体对涌金广场进行了广告宣传。

第二组关于解除租赁合同的通知、邮递回执、公***各一份，证明因原告拖欠水电费的严重违约行为，智成公司已经依法单方解除双方签订的租赁经营合同，并已向原告送达。

第三组***联六十份，证明智成公司尽到了广告宣传义务及所产生的相关费用。

针对智成公司提交的证据，原告质证如下：

第一组证据各类广告、宣传单

1、宣传单：庭审过程中，智成公司一直认为涌金广场是案外人，但报纸广告宣传等都是以涌金广场的名义发布的，显然与涌金广场是案外人的说法相违背；宣传单不具有证据的效力，宣传单上面没有具体日期，而且是招商广告，故无法证明是为经营户即原告所做的广告宣传。

2、各类广告：2005年11月30日的《青年时报》不完整，对真实性有异议，对证明对象也有异议，只能视为招商广告，并且没有针对任何个体经营户进行广告宣传；2005年11月30日的《每日商报》、2005年12月30日的《青年时报》、2005年11月30日的《钱江晚报》、2005年11月18日的《都市消费报》，质证意见同上；2006年1月20日的《青年时报》，其所证明的内容与本案无关联性，不能证明是为本案原告所做的广告；2006年4月14日的《都市快报》，该广告是由银乐迪涌金旗舰店出资发布的，且广告内容也是介绍银乐迪的，与本案无关。综上，智成公司所主张的所做的广告宣传的内容也就是2005年11月30日及2006年1月20日两次广告，与向原告收取的广告费用及自身所应投入的广告费用相去甚远，智成公司所提供的证据恰恰证明其没有尽到合同所约定的代原告即经营户做广告宣传的义务。

第二组证据关于解除租赁经营合同的通知、邮递回执、公***

1、邮递回执：真实性有异议，该回执上面没有收件人的亲笔签字，只能表明智成公司曾经寄过快件，不能证明原告有否收到；且邮寄内容是打印在发件日期一栏，对其真实性有异议。

2、解除租赁经营合同的通知及公***：原告有异议，根据原告提供的合同显示，邮递至原告提供的住所地址方视为送达，而智成公司仅在涌金广场商铺门口粘贴了解除合同的通知，该公***仅能证明智成公司在某一时间段在商铺门口张贴通知的行为，从照片上看，很多经营户已经关门，故不可能看到上述通知，因此，该公证行为并不能证明解除商铺租赁经营合同已生效。

1、号码为的***：有异议，无开具日期，且内容是宣传费，非广告费，与本案无关，原告有理由怀疑，该宣传费是在2004年之前产生的。

2、2006年1月27日的***：有异议，付款户名空白，且内容是制作费并非广告费。

3、2006年2月20日的***：有异议，***内容是制作费。

4、2006年2月21日、2006年2月22日、2006年2月28日的***：***内容均为制作费并非广告费，故有异议。

5、2006年3月13日的***：有异议，该***的内容是广告发布费，不能仅凭广告***来证明是被告所做的广告，且发布内容是涌金广场的招商广告并非为经营户所做的招商广告，这与原告主张的智成公司、创安公司之间有200万元的招商广告费用相互印证。

6、2006年3月20日、2006年3月30日、2006年4月1日的***：有异议，该***内容为铜门号牌、彩页印刷费、制作费，与广告费用无关联。

7、2006年4月1日涌金广场与杭州迅美广告传媒有限公司签订的合同：有异议，因智成公司未提供原件，且合同内容是动漫真人秀，并非是对经营户所做的经营广告。

8、2006年4月8日的***：该***内容为***喷绘费，故有异议。

9、2006年4月26日的***：内容是广告费，但无合同印证，无法证明该广告播出的具体时间，故原告有理由怀疑这是2005年之前，也就是原告与智成公司签订租赁合同之前所产生的广告费。

10、号码分别为、的***：无开票日期及付款户名，其中号码为的***内容未填写，故有异议。

11、2006年5月13日的***（号码为）：付款户名是涌金广场，内容是制作费，与本案无关联性，故有异议。

12、2006年5月13日的***（号码为）：付款户名是涌金广场，对真实性、合法性、关联性均有异议。

13、2006年5月20日的***（号码分别为、）：内容分别为喷绘制作、演出费用，故有异议。

14、2006年7月5日、2006年7月7日的***：对真实性、合法性、关联性均有异议。

15、2006年9月28日的***（号码为）：内容为广告招贴画制作费用，但其无法证明该招贴画是否制作完成，故有异议。

16、2006年9月28日的***（号码为）：内容为广告招贴画制作费用，其无法证明该招贴画是否制作完成，故有异议。

17、2006年9月28日的***（号码为）：该付款户名空白，与智成公司所要证明的内容不符，故有异议。

18、号码为、的***：内容为礼品费用，与本案无关，故有异议。

19、杭州景致广告有限公司的***（共5份）：内容均为制作费，与本案无关，故有异议。

20、杭州每日传媒有限公司的***（号码为）：该证据无法证明是否已实际支出，且该公司的广告承揽合同无原件，故有异议。

21、号码为、、的***：上述***无法证明是否已实际支出，故有异议。

22、号码为的***：系2005年12月21日开具的，其***内容未填写，无法证明出具***的用途，故有异议。

23、2006年9月3日的***：该***的内容无法证明智成公司已制作广告的事实，且智成公司未能提供合同，故有异议。

24、号码为的***：***内容是字牌制作费用，与本案无关，故有异议。

25、号码为的***：该***是服务业统一***非广告业统一***，且与本案无关，故有异议。

26、号码为的***：所附合同落款所盖的印章模糊，故有异议。

27、号码为的***：其付款单位未填写，内容为招商合作费用，故有异议。

28、号码为的***：内容是招商喷绘费制作费用，故有异议。

综上，就智成公司提交的***证据，其中大部分并非专用***，且有的***未填写日期或付款单位，无法证明广告播出的内容以及已实际播出的事实；智成公司也未提供与***相关的合同，以及实际所做广告的书面材料，原告有理由怀疑以上***来源的真实性，故对其证据的三性提出异议；其中只有一份广告承揽合同有原件，而该广告的发布内容是涌金广场的招商广告，可进一步证实被告智成公司所谓的广告投入是用在了涌金广场的招商方面，而招商的费用是由智成公司与创安公司合同约定的200万元的广告投入费用，故以上证据均不能达到智成公司的证明目的。

创安公司对智成公司提供的证据均无异议。

创安公司未于审理中提供证据。

审理中，本院依法对双方当事人提供的证据，经当庭质证，认证如下：

一、对原告提供的证据，认证如下：

1、原告提供的第一组证据，本院认为，两被告对其中商铺租赁经营合同的真实性均无异议，且该证据可证明原告与智成公司签订了商铺租赁经营合同，约定了有关权利义务的事实，与本案有关联性，故予以认定。两被告对涌金广场商铺委托管理服务合同的真实性提出异议，但未否认签订上述合同的事实，亦未提供证据加以反驳，且该证据系取自工商部门的管理档案，证据来源合法，该证据可证明两被告签订了涌金广场商铺委托管理服务合同及约定了有关权利义务的事实，与本案具有关联性，故对该证据的效力予以认定。

2、原告提供的第二组证据，本院认为，两被告虽对真实性有异议，但未提供证据加以反驳；虽然上述收据的收费主体为涌金广场，但涌金广场系智成公司开办，该组证据可证明涌金广场收取了原告支付的租金、保证金、广告费、物业管理费等费用的事实，故对该证据的效力予以认定。

3、原告提供的第三组证据，本院认为，两被告对其中招商宣传资料的真实性未提出异议，对市场管理制度、报纸宣传的真实性提出了异议，但未提供证据加以反驳，本院认为，该组证据证明了涌金广场进行了广告宣传和制定了管理制度的事实，对此事实，本院予以确认，但不能达到原告的证明目的。

4、原告提供的第四组证据，本院认为，其中涌金广场业主委员会告知书原告未能提供原件，且涌金广场业主告知书、涌金广场业主委员会告知书均未有相应的签章，缺乏可信性，上述两份“告知书”不符合有效证据的必要条件，故对其证据的效力不予认定；而其中经营户商会告知书落款盖的是涌金广场业主委员会的印章，落款与印章不相符，且系案外人单方面出具的，两被告均有异议，另附的经营户商会的信函，落款无签章，其上签名的经营户代表亦未到庭接受质证，上述证据对原告主张的待证事实不具有证明力，故不予认定。

5、原告提供的第五组证据，本院认为，两被告对其中“情况汇报”的真实性提出异议，但未提供证据加以反驳，且该证据系取自杭州市上城区信访局，可证明上城区湖滨街道办事处曾向该局汇报智成公司与经营户之间就经营管理问题发生矛盾的事实，对此事实，本院予以确认；两被告对其中“停电报告”的真实性提出异议，但未提供证据加以反驳，且该证据可证明因智成公司未交纳水电费、物业管理费，耀江公司将于2006年6月28日起对涌金广场采取停电措施的事实，对此事实，本院予以确认，但不能证明智成公司违约。

6、原告提供的第六组证据，本院认为，因原告未提供证据原件，不符合有效证据的必要条件，且两被告对此有异议，故对该证据的效力不予认定。

7、原告提供的第七组证据，本院认为，原告提供的公***申请人是案外人，且该公***未能明确具体的公证事项，所附光盘摄录的时间较短，摄录的内容也仅反映了商场的局部情况，因此该公***及所附光盘并不能全面反映商场的情况，故对该公***及所附光盘的证据效力不予认定；两被告对原告提供的报纸报道的真实性提出异议，但未提供证据加以反驳，且该组证据可证明智成公司与经营户之间就经营管理发生矛盾的事实，对此事实，本院予以确认，但不能认定智成公司违约。

8、原告提供的第八组证据，本院认为，原告提供的案外人经营的商铺被锁门的照片，并不能确定是智成公司的行为；报纸报道也未指出智成公司存在违约行为。原告提供的CD录像片，该组录像片所涉及的内容较多，片中人物的身份并不明确，且所涉内容部分为经营户向有关部门反映智成公司存在抽逃注册资金等情况，原告主张的证明对象是智成公司未按照合同约定履行管理义务，但从该组证据看，与证明对象之间缺乏关联性。但原告提供的该组证据，可证明智成公司与经营户之间就经营管理问题发生矛盾，双方曾经协调未果的事实，对该事实，本院予以确认。另外，原告认为CD录像片中智成公司的法定代表人周放群对公司存在违约行为进行了自认，但从原告提供的其他证据材料显示，当时其仅是业主委员会成员，其发表的观点并不能认为是智成公司的意见。

9、原告提供的第九组证据，本院认为，两被告对真实性提出异议，且该组证据对原告主张的待证事实不具有证明力，故不予认定。

10、原告提供的第十组证据，本院认为，两被告虽对该组证据中部分证据的真实性提出异议，但原告提供了2006年10月30日的“答复”及“意见”的原件，与原告提供的其他证据能够形成证据链，可证明智成公司与经营户之间就经营管理问题发生矛盾，智成公司曾作出答复的事实，因此对上述事实，本院予以确认。

11、原告提供的第十一组证据，本院认为，其中的报纸报道对原告主张的待证事实不具有证明力，故不予认定；而赔偿支票因原告未提供证据原件，故该证据不符合有效证据的必要条件，故不予认定。

12、原告提供的第十二组、第十三组证据，本院认为，上述两组证据系有关工商登记材料，可证明智成公司的有关工商登记、企业名称变更、与涌金广场的内在关系等情况的事实，与本案具有关联性，故对上述两组证据的效力予以认定。

13、原告提供的第十四组证据，本院认为，两被告对真实性提出异议，但未提供证据加以反驳，但该电视监播资料反映的是智成公司在行使合同解除权后，与经营户发生冲突的事实，对此事实，本院予以确认，但该证据并不能直接证明智成公司在张贴解除租赁经营合同通知前存在违约的行为。

14、原告提供的第十五组证据，本院认为，原告提供的报纸报道对其主张的待证事实不具有证明力，故不予认定；其中的报告因原告未提供证据原件，该证据不符合有效证据的必要条件，故不予认定；其中的调查笔录系证人证言，因证人未出庭接受质证，且两被告对此均有异议，该证据不符合有效证据的必要条件，故不予认定。

15、原告提供的第十六组证据，本院认为，两被告对该组证据的真实性未提出异议，该组证据可证明智成公司在张贴解除租赁经营合同通知后与经营户发生冲突的事实，对此事实，本院予以确认。

16、原告提供的第十七组证据，本院认为，两被告对该组证据的真实性提出异议，因该组证据系新闻报道，对原告主张的待证事实不具有证明力，故不予认定。

17、原告提供的第十八组证据，本院认为，该组证据系另案当事人与智成公司之间诉讼过程中产生的证人证言，证人并未在本案中出庭接受当事人的质证，两被告对此均有异议，该证人证言对原告主张的待证事实不具有证明力，故不予认定。

二、对智成公司提供的证据，认证如下：

1、智成公司提供的第一组证据，本院认为，原告对其中宣传单的真实性未提出异议，对其中各类广告的真实性提出异议，但未提供证据加以反驳，而创安公司对上述证据均无异议，该组证据可证明涌金广场进行了广告宣传的事实，对此事实，本院予以确认。

2、智成公司提供的第二组证据，本院认为，原告对该组证据的真实性提出异议，但未提供证据加以反驳，且该组证据可证明智成公司于2007年6月向原告送达了关于解除租赁合同的通知一份，对此事实，本院予以确认。

3、智成公司提供的第三组证据，本院认为，上述***付款人为智成公司或涌金广场，内容为广告费、广告发布费、宣传费或制作费等，出具日期在商铺租赁经营合同履行期限内，及加盖公章、***专用章，或有其他附件（包括支票存根、广告承揽合同）佐证，可证明智成公司和涌金广场支付了部分广告费的事实，对此事实，本院予以确认，但是其中号码为、的***内容为圣诞礼品、礼品，对智成公司主张的待证事实不具有证明力，故对该两份***的效力不予认定。

根据上述有效证据及双方当事人的陈述，本院确认案件事实如下：2005年3月15日，智成公司与创安公司签订了涌金广场商铺委托管理服务合同一份，约定了由创安公司将其座落在杭州市延安南路135号第一层、第二层、第三层的部分商铺委托智成公司进行市场化运作，并对商铺的经营活动实行统一的管理和服务，委托期限为2005年3月15日起至2014年9月30日止，与承租经营者发生的租赁关系若发生纠纷，由智成公司负责处理并承担责任，如该纠纷导致创安公司的利益受损，亦由智成公司承担责任，上述约定不排除委托人直接向承租人主张权利等有关事项。智成公司同期与杭州市延安南路135号其他个人业主签订了部分商铺的委托管理服务合同。嗣后，智成公司在杭州市延安南路135号第一层、第二层、第三层开办了涌金广场并对外招商。2005年8月8日，原告与智成公司，涌金广场签订商铺租赁经营合同一份，约定了智成公司在创安公司的授权委托下将涌金广场第2层057号商铺租赁给原告使用，租赁期限自2005年10月1日起至2008年9月30日止，年租金为93541.47元（满一年送六个月租期），第一年租金在签订合同时一次性支付，第二年租金在根据市场经营状况确定租金后提前2个月收取，原告应缴纳保证金5000元，广告费2500元／年，物业管理费2541.6元／年（在合同签订当日缴纳），公共能源费每月按实际支出根据各商铺租赁面积平均分摊，自用水电费每月按表计算（按实按月结清），如原告不按期交付租金，逾期15日不支付水电费、公摊公共能耗费，智成公司和房屋所有权人有权解除租赁合同并可向原告追究违约责任等事宜。该合同签订后，原告于同日向涌金广场缴纳了第一年的租金93541.47元、广告费2500元、物业费2541.6元、保证金5000元，并接收了涉案商铺。2005年12月，原告将商铺装修后，正式开业使用。合同履行期间，商铺由耀江公司负责物业管理，涌金广场对市场进行了广告宣传和制定了管理制度，智成公司和涌金广场支付了部分广告费，后因智成公司与经营户之间就经营管理问题发生矛盾，双方曾经有关部门协调，智成公司亦作出过答复，但均未果。根据原告的自认，其向智成公司缴纳了部分水电费，从2006年6月起未再支付。因智成公司未及时向耀江公司缴纳水电费、物业管理费，耀江公司在2006年6月28日对涌金广场发出停电通告，但未实施停电行为。2007年6月21日，智成公司、涌金广场将解除涉案商铺租赁经营合同的通知张贴于涉案商铺门口，张贴过程经浙江省杭州市钱塘公证处公证。同年6月27日，智成公司将涌金广场全面停业，原告也停止使用涉案商铺。智成公司在发出上述通知后，与经营户曾发生冲突。为此，双方矛盾激化，故原告诉至本院要求依法解决。

本院认为，涉案商铺租赁经营合同系原告与智成公司的真实意思表示，合同内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方当事人应依约全面履行自己的合同义务。在本案中，涌金广场系智成公司开办的市场，不具有法人资格，依法应由智成公司对外承担民事责任。涌金广场的商铺所有权人分别系创安公司和其他个人业主，智成公司将全部商铺进行重新分割编号后，根据其与创安公司和其他个人业主签订的委托管理服务合同对外招商，委托管理服务合同约定，若与承租者发生纠纷，由智成公司负责处理并承担责任。且创安公司并非本案所涉商铺租赁经营合同的相对当事人，因此，原告要求创安公司承担商铺租赁经营合同义务无事实依据。原告与智成公司在商铺租赁经营合同履行期间就市场经营管理等问题发生矛盾，本院认为，原因主要在于吴山商圈尚未成熟，市场招商不够理想，未能形成足够的人气和商业氛围，致使市场和经营户盈利困难。在这种情况下，原告和智成公司作为经营户和市场举办者本应积极配合，共同努力，智成公司在矛盾出现后未能按照经营户提出的建议积极改善商场经营环境，但其已尽到基本的义务包括积极招商、制定制度、实施管理、广告宣传等，未明显违反与原告签订的租赁经营合同的约定。原告作为市场经营户应当有预见和承担经营风险、积极配合智成公司管理的义务，但原告从2006年6月起未按约缴纳水电费，致使市场经营更加困难，其行为已构成违约。智成公司依据租赁合同第十五条第（二）款第4项约定的情形，依法享有约定解除权。智成公司在2007年6月21日以公证方式在涉案商铺门口张贴了解除合同通知，可视为通知已到达原告，涉案商铺租赁经营合同自通知到达时已解除。基于合同解除之效力，智成公司应当返还原告交纳的保证金，智成公司以原告拖欠水电费为由，要求以保证金抵扣拖欠的水电费，由于智成公司未提出反诉请求，故本院对其答辩理由不予支持。关于广告费，因智成公司未能提供充分证据证明其将经营户缴纳的广告费全部投入，故应当返还原告交纳的部分广告费。关于租金和物业管理费，从涌金广场开业至停业，原告使用涉案商铺达一年半之久，已实际享受了经营权和物业管理服务，现原告要求智成公司全额赔偿租金损失，返还物业管理费不符合合同约定，本院不予支持。综上所述，原告要求智成公司返还保证金的诉讼请求，理由正当，本院予以支持。原告要求智成公司返还广告费的诉讼请求，本院酌情予以部分支持。原告要求确认智成公司解除合同的行为无效，要求智成公司赔偿租金损失、返还物业管理费，及要求创安公司承担连带责任的诉讼请求，缺乏依据，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第九十三条、第九十六条、第九十七条、第二百一十二条之规定，判决如下：

一、被告杭州智成市场经营管理有限公司应于本判决生效之日起10日内返还给原告李俊保证金5000元、广告费1000元。

二、驳回原告李俊的其他诉讼请求。

如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百三十二条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。

案件受理费2372元，由原告负担2235元，由被告杭州智成市场经营管理有限公司负担137元。

如不服本判决，可在判决书送达之日起15日内，向本院递交上诉状及副本二份，上诉于浙江省杭州市中级人民法院，向浙江省杭州市中级人民法院预交案件受理费2372元。对财产案件提起上诉的，案件受理费按照不服一审判决部分的上诉请求预交。在上诉期满后7日内仍未交纳的，按自动撤回上诉处理。（浙江省杭州市中级人民法院开户银行：工商银行湖滨分理处，户名：浙江省杭州市中级人民法院，帐号：**********）。

《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。

第六十条第一款当事人应当按照约定全面履行自己的义务。

第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。

当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。

第九十六条当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。法律、行政法规规定解除合同应当办理批准、登记等手续的，依照其规定。第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。

第二百一十二条租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。

（2011）杭拱民初字第1325号

委托代理人：陈建煜、王斌。

被告：浙江省杭州市拱墅区职业高级中学。

原告王强与被告浙江省杭州市拱墅区职业高级中学（以下简称拱墅职高）房屋租赁合同纠纷一案，本院2011年12月12日立案受理后，依法由审判员于天麟适用简易程序公开开庭进行了审理。审理中，被告拱墅职高提出反诉，后又申请撤回反诉。原告王强及其委托代理人陈建煜、王斌，被告拱墅职高的委托代理人黄家麟到庭参加诉讼。本案现已审理终结。

原告王强起诉称：2010年12月15日，原告与被告签订了一份《房屋租赁合同》，合同约定原告承租被告座落于舟山东路124-19号房屋以及租金和租赁期限等事宜。合同签订后，原告为经营店面，共花费140000元。原告承租后营业不到两个月，发现周边店铺陆续停业，经了解，原来被告早已于2010年6月4日通知各承租户，决定将该路段店面改造为绿化带，所有店面都随时面临拆迁。原告认为被告作为出租方，明知店面即将面临拆迁，却在订立合同时故意对原告加以隐瞒，实属以欺诈的手段骗取原告在违背真实意思的情况下订立的合同，致使合同目的完全无法实现，故诉至法院请求：1、撤销原、被告之间于2010年12月15签订的《房屋租赁合同》；2、返还原告已支付的租赁费32000元；3、赔偿原告由此产生的直接损失140000元；4、诉讼费用由被告承担。审理中，原告申请变更第2项诉请为返还已支付租赁费16000元，原告另补充意见认为，案涉房屋属违章建筑，应当认定双方签订的租赁合同无效，但经本院释明，原告仍坚持认为合同无效，而主张要求撤销房屋租赁合同。

王强为证明其诉讼主张向本院提交以下证据：

1、房屋租赁合同复印件（与原件核对无误）1份，拟证明原告与被告租赁关系成立；

2、预交水电费收据、预交房租收据各复印件（与原件核对无误）1份，拟证明原告已支付房屋租金8000元以及水电费预付2000元；

3、***复印件（与原件核对无误）1份，拟证明原告已支付房租8000元；

4、停止续约通知复印件1份，拟证明在签订租赁合同前，被告已知该路段将要拆迁；

5、2010年舟山东路门面房清理情况单复印件1份，拟证明被告对门面房出租的情况已进行过清理；

6、关于学校经营性用房处置的通知复印件1份，拟证明学校收回经营性用房的决定；

7、转让协议复印件（与原件核对无误）1份，拟证明原告为店面经营从案外人沈刚处受让厨房用具、空调及店面装修共计14万元；

8、收条复印件（与原件核对无误）1份；

9、农业银行转账交易明细复印件1份；

证据8、9证明原告向出让方支付相关转让费用；

10、沈刚与被告签订的房屋租赁合同复印件1份，拟证明被告在与原告签订合同时隐瞒了该路段将要被拆迁的事实，以及被告违反自己制定的合同期满不得续租的约定，被告与沈刚有恶意串通的可能；

11、鉴定报告书1份，拟证明本案所涉店面房为危房的事实，原告另说明涉讼店面房就是包括在这份鉴定书中所载明的东店面房里面；

12、国有土地使用权证复印件1份，拟证明土地使用权证上没有案涉房屋，案涉房屋属违章建筑，被告因此也办不出房屋所有权证，由此导致原告办不出营业执照；

13、证人夏某出庭作证证言，拟证明被告在2010年6月4日向承租户发通知店面因绿化需要到期不再续租的事实存在。

被告拱墅职高答辩称：1、原告在诉状中所说的原告承租后营业不到二个月发现周边店铺陆续停业不是事实。至今为止，原告承租房屋周边的店铺还在正常营业。涉讼房屋并未拆迁。被告学校前面朝北是台州路、朝南是舟山东路，两条路上都有出租房，根据被告住所地舟山东路124号，出租房门牌均为舟山东路124杠几。2010年时根据城市绿化改造要求，被告是将台州路上所有营业房全部收回并拆迁，但案涉舟山东路营业房并未拆迁，继续在出租。2、双方签订的租赁合同合法有效，被告是在产权单位监管下出租房屋，租金均进入财政专户。原告称被告欺骗其在违背真实意思情况下签订合同不是事实。双方签订的合同期限是一年，这期间房子一直由原告占有经营饭店。双方之间的房屋租赁合同已因到期终止，但现在房子还是由原告非法占有并在经营，原告称合同目的无法实现不是事实。原告应返还房屋并支付所欠租金、违约金等款项。请求法院依法驳回原告的诉请。

拱墅职高提供了以下证据：

1、原被告签订的房屋租赁合同1份，拟证明合同对双方的权利义务作了明确约定；

2、***存根联2份，拟证明原告只交了16000元房租，而且由于出租房屋是正规的，所以房租***也是正规的；

3、原告承租房屋的水电清单，拟证明原告所用的水电费情况；

4、2011年12月26日晚上7点以后拍摄的照片2张，拟证明原告租赁的房屋在正常营业，被告租赁给其他商户也在正常营业；

5、租赁合同复印件2份，拟证明2011年12月被告的房屋在继续租赁，而且出租是拱墅区教育资产管理中心作为监督方盖章同意的。

上述证据经庭审质证，本院审查认证如下：

（一）原告证据1、2、3，被告无异议，予以认定；证据4、6、13，被告对真实性无异议，但认为与本案无关，案涉房屋一直可以租赁，本院认为被告发布过相关通知的情况不能反映对案涉租赁合同的订立及履行有影响，对上述证据不予认定；证据5，被告对真实性有异议，本院认为该证据形式不合法，内容亦不能反映与本案有关，不予认定；证据7、8，被告认为无法确定证据真实，且与本案无关，证据9被告不予认可，本院认为上述证据涉及原告与案外人的协议，不足以证明协议真实且与本案有关，不予认定；证据10，被告不予质证，本院认为该证据形式不合法，亦不能反映与本案有关，不予认定；证据11，被告认为该证据形式有瑕疵，且内容对东店面房只表述存在危险点，有不安全因素，并非整个房屋为危房，本院认为证据内容不足以证明案涉房屋系危房；证据12，被告对证据形式及证明对象均有异议，本院认为该证据内容不能反映原告主张的待证事实，不予认定。

（二）被告证据1，原告认为系在违背其真实意思情况下签订，不合法，本院认为该证据真实，可证明案件事实，予以认定；证据2，原告无异议，予以认定；证据3，原告认为系被告单方制作，真实性无法确认，本院认为原告异议成立，不予认定；证据4，原告对真实性无异议，但认为不能确认拍照时间，本院对证据真实性予以认定；证据5，原告提出关联性异议，本院认为该组证据反映的事实与原告诉请事由有关，予以采纳。

根据上述有效证据及双方当事人在审理中的陈述，本院认定以下案件事实：

原告王强（乙方）与被告拱墅职高（甲方）于2010年12月15日签订《房屋租赁合同》一份，约定：甲方将坐落在拱墅区舟山东路124-19的房屋出租给乙方作合法经营使用；房屋年租金32000元，租赁期限自2010年12月20日至2011年12月20日止，每季度支付一次；双方对其他事项也作了约定。原告取得房屋后用于经营饭店。原告于2011年3月、6月两次向被告交纳房租共16000元，另预交水电费2000元，其余租金未付。原告至今占有使用该房屋，并表示不同意返还被告房屋。

本院认为：（一）民事诉讼中提出诉讼主张的一方当事人其主张的请求权基础必须明确。本案原告王强对其与被告拱墅职高所签《房屋租赁合同》的效力既主张可撤销，又主张无效，经本院释明，原告仍坚持该意见。原告提出要求撤销上述房屋租赁合同等诉讼请求，但其主张的请求权基础不明确，故本院对原告全部诉讼请求予以驳回。（二）单就原告主张撤销房屋租赁合同而言，本院注意到，案涉租赁合同的租赁期限为一年，自2010年12月20日至2011年12月20日止，而原告起诉日期是2011年12月12日，距该合同到期日仅有8天，即原告主张撤销的是一份即将履行终了的合同，且原告既主张撤销租赁合同又不同意返还承租房屋，原告的主张显然有违常理，不具正当性。综上，对原告的诉讼请求，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决如下：

驳回原告王强的诉讼请求。

本案案件受理费减半收取计人民币1870元，由原告王强负担。

如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省杭州市中级人民法院，并向杭州市中级人民法院预交上诉案件受理费3740元。对财产案件提起上诉的，案件受理费按照不服一审判决部分的上诉请求预交（开户银行：工商银行湖滨分理处，帐号：12×××68，户名：浙江省杭州市中级人民法院）。在上诉期满后七日内仍未交纳的，按自动撤回上诉处理。