商业地产发展的最大动力来自于城市化，商业地产是城市发展的刚需，它能创造就业，增加税收，拉动消费，体现城市的核心价值。

但随着新开商业项目越来越多，在许多一线城市的核心区域甚至出现4-5个左右、定位相同、体量相当的购物中心，如何在同质化越来越明显，竞争越来越激烈的市场中处于长期引导消费力的地位呢？

我们在给开业筹备期的购物中心做企业内训访谈时，最常问到的问题是：一个好的商业项目要素有哪些？

为此，希望以下简要的分析，能给商业地产从业者一些有益的参考，推动商业地产行业走向专业化，形成良性发展。

总的来说，选址、规划和运营能力是决定商业地产能否成功的三大因素，其中最主要的还是运营。

缺乏现代商业地产经营运作理念，重选址和招商，轻布局和开业。直接套用房地产思路开发商业地产，以物管方式管理活生生的商场，缺乏专业化开发技能。

尽管商场选址好却回报差，招商火爆、炒作轰动，开业却很冷清，往往赚了楼市（或写字楼）却亏了商场。

从前期选址、定位、规划布局，到中期招商、租售，再到后期的竞争力经营管理、物业增值等，都离不开整体精心策划的环环紧扣。

俗话说“三军未动，粮草先行”，商业地产同样要项目未动，策划先行。

整体策划在商业地产运作中是整个项目的灵魂，好策划往往事半功倍，缺乏整体商业形象的商业地产很难开发成功，有了一个好的策划往往就成功了一半。

3整体布局事关开发成败

商业地产的整体规划，在布局时先商业后地产，突出商业主题，突出现代商业运作规律的整体规划布局。

目前国内约有70%的商业地产项目就是因为整体布局先天不足造成失误或失败的，“整体布局事关商业地产的开发成败，绝非危言耸听！”

4招商成功不等于万事成功

不少开发商认为，商业地产开发的重中之重就是招商。

因此往往对商业地产的前期选址、定位、规划布局少做论证分析，一味只重招商，甚至急功近利，商场各种软硬件设施未完善就带“病”招商，以房地产模式搞招商，以求早日回笼资金获得回报。

商业地产开发以经营效益论成败，招商顺利并不代表今后一切都顺利。现实中宣传炒作越轰动，招商租售越火爆的商业地产，开业后往往并不成功，效益差、失败收场都有可能。

有的开发商招商时只顾眼前利益，一味追求招商率，缺乏全盘统筹规划。许多商家不管理主力店、次主力店、小摊档，也很少顾及功能区域、布局位置、经营业态。

只要有人租赁商铺就放租出去，套用房地产模式搞商业地产招商，势必会埋下重重隐患。

5商业地产开业需要好策略

开发商普遍认为，招商成功后，只要通知客户按时开业就是了，却从根本上忽视商业地产开业需要好策略，缺乏营造一个热闹兴旺的商业氛围的能力。

有的甚至不惜孤注一掷，缺乏开业运作资金，负债也开业，如此一来，往往造成开业“开坏头”，场面冷清，难以为继，失败也是迟早的事。

开业必须讲究策略和时机，急于求成的结果往往是欲速则不达。好的开业策略需要审时度势，做到知彼知己，因市制宜，因时制宜，因地制宜，因人制宜，以求得天时、得地利、得人和。

6商业地产需要复合型团队

商业地产是十分复杂的复合地产，“住宅地产是小学生；商务地产、写字楼、度假村是中学生；商业地产是大学生。”商业地产迫切呼唤高素质专业人才。

商业地产与房地产是两个既有联系又运作完全不同的概念，房地产以销售论回报，商业地产以经营论成败。

既懂地产又精通商业经营的复合型商业地产人才，必须是经过实战磨练，有亲自策划开发成功经验的人。开发商业地产可谓“得人才者得天下”，“妒人才者失天下”。

商业地产选址可以多做选择，资金亦可多方筹集，而具备丰富的商业地产开发运营成功经验及专业技能的复合型人才却是良将难求。

从目前商业地产的现状看，高素质专业人才的缺乏在很大程度上制约了商业地产的健康发展。

7以市场为导向，重视培育商场

商业地产在开发运营当中，不论是将商场分割销售，还是只租不售，开发商都要承担社会责任，不但要建场，还要以市场为导向，以经营为中心，与商户同心协力培育好商场。

不断优化整合各类商业资源，做到人无我有，人有我优，创造更好的营商环境以利早日促旺商场，吸引更多客户到来，落地生根开花结果，实现开发商、投资者、经营者、消费者共赢目的。

8订单商业地产并非“灵丹妙药”

近年来国内流行先找好主力商家，再按商家需要建大型商场的订单商业地产开发模式。

表面看来，这似乎降低了开发风险，但实际上却仍是沿用住宅模式搞开发，高价炒作产权式返租商铺***。

这种产权分散存在影响后续经营的隐患，应该说从开发商打着订单商业地产概念，销售产权式商铺那天起就已埋下，最终将势必与小业主纠纷不断。

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　　1)规划民宿的性质和定位

　　在民宿选址之前，要对其性质和主题进行拟定。比如：前期要根据市场调查和基地选择结果、拟定接待住客的层次、管理水平及民宿的特色等，来确定民宿的性质、等级、规模与结构。应尽量选择符合自己特色的主题，一旦发现不足及时对其进行调整和完善。

　　2)考虑周边居住人口与交通

　　在建造民宿之前，事先要调查该地区的居住情况，经济人口和流动人口应该是以人气旺为佳。同时考虑道路、停车及交通工具的便捷性，使旅客每天出入，无论到哪个方位，都能有方便步行和驾车的通道，让客人有一种轻车熟路之感。

　　3)重视地理位置和环境要求

　　考察民宿选址的地理位置，道路交通，气候气象，地磁方位，环境景观，水文地质，以及地表情况，从而确定建筑样式。地表应该清爽整洁，如果地表不好，或低洼，或散发臭气的地方都为不吉，应尽量避免。

　　风景如画的婺源乡村

　　4)掌握行业现状和发展趋势

　　了解该区域内现有的民宿设施与竞争对手的经营特色与状况，是否有新建民宿的规划，以及区域内饮食设施、规模特色、营业时间、顾客层次、消费单价、营业额、菜系和菜单内容等，都要做详细的规划。

　　5)选择合适的地段和区域

　　一个地区范围内的地段和区域各具特点，是否有提供住宿、餐饮服务等各项设施和场所的需求，民宿的客源是否有保证，对这些设施与场所的现状作出分析是地区评估的内容之一。除此之外，还要查看区域内的风景游览，文化娱乐、体育活动等等。这些因素的规模、数量、大小，对民宿的建造很有参考价值。

　　莫干山丰富的民宿资源

　　6)确定民宿的规模和结构

　　民宿的规模和结构，要由市场需要、经营方式来决定，除客房部分外，其它公共活动部分和饮食部分也需占一定比例，如餐厅、起居室、停车场、文化娱乐等各种设施，并综合考虑场地、交通、区域环境、行业现状的影响。

　　村落是民宿的灵魂和根，从一砖一瓦，到一草一木，民宿始终保留着古村落昔日的淳朴和静谧。随着民宿的逐渐增多，人们也逐渐认识到村落的重要性，因此选好合适的村落是民宿成功的开始，具体选址应注意以下事项：

　　1)村落文化氛围：具有地域特征和乡土民俗特色的生活环境;邻里关系和谐，村民友好;生活方式健康文明，无封建迷信活动;拥有独特的自然景观，文化遗产;周围2千米范围内有可供游览的旅游资源。

　　2)村落卫生环境：地表水系水质达标;环境质量优良;生活饮用水达标;无污染型企业;生活垃圾处理有序;无乱搭乱建现象。

　　环境优美的安徽宏村

　　3)村落公共设施：主要道路平整，可通行机动车辆;有稳定的供水、供电及排污系统;具备基本的通信通讯条件，WIFI全覆盖。

　　4)村落社会安全：近三年内未发生重大安全生产事故，重大刑事案件和群体性事件。近三年内无重大环境污染事故和生态破坏事件;近三年内未发生甲乙类传染病爆发留下，未发生重大食品安全事故。

　　5)村落民宅产权：土地权限，权属明确，具备进行合法租赁或者出售的条件。所处用地经营合法，无临建违建现象。建筑形态为闲置的老院落或者废弃老民居，院落独立。

　　然而，古村落正以惊人的速度快速消失在我们的视野。据国家统计数据显示，2000年时中国有360万个自然村，到2010年，自然村减少到270万个，十年里有90万个村子消失了，一天之内就有将近300个自然村和古村落消失。