40、 “说一分、听二分、想三分”多看、多听、多想，做适当的回应。不要喋喋不休，让客户感觉到你在推销，比如说：陈先生，这个小区的绿化环境还不错，你觉得呢？刺探客户的反应，加深客户对房子的理解。41、 了解客户的兴趣和嗜好，和客户能轻松的引导出客户话题。在合适的时机中切入意向金概念。（如果对感兴趣的话，交点意向金，房东就比较好谈了。）客户感兴趣的时候会：询问具体问题，当面打***或者与同行的人语言和眼光交流，提出细节问题，对于房间家具的摆放设想。询问产权细节，询问价格底线。等等42、 提前给客户打预防针，不要让客户觉得他出的价格就一定能买到房子，要给客户留下这个价格问题可能还需要经纪人去努力，不要对买方打保票，否则很容易被动。43、 不要让***双方私下沟通或交流以防甩单。如果买方人很多而卖方只一个人那我们就跟住卖方，反之亦然；44、 在带看的过程中要随时促销（有其他的客户也看中了，房东急要钱着急便宜卖，或者和同事约好，在带看现场偶然碰到，以激发客户的购买兴趣。促使其尽快下定！）但是不要过于虚假和过度，要把握好尺寸。45、 生动活泼的介绍，关心客户，注意细节，热情服务，让客户即使不买房子但是还是喜欢你的服务。 带看中应对 46、 客户参观现场一会儿后，若发现客户还算喜欢此房源，则应把握机会，找出客户的问题，再以反问的方式回答对方，藉以充分掌握买方的心态，如已感觉客户喜欢这个房子了，待参观房间时，可问“是否要把这张桌子留下来？”等类似的话，来肯定客户对房源的喜欢与否。47、 买方客户如果要在现场谈价格的话，委婉简单的洽谈，因为保持愉快的话，可增加其回忆，房源现场参观是对日后成交有很大帮助，千万不可相信“客户看了就买”这回事。 48、 当买方客户在现场因价格而犹豫不买时，应让对方感到房源机会失去的紧急性。 49、 带看中不要老是跟着客户后面，如影随形。要适当的留10-15分钟让客户自己独自感受一下， 50、 强调房屋的附加价值，不要忘了附近环境、公园、交通、生活的介绍。先介绍大环境，在介绍小环境。 51、 要引发客户的联想、认同感，让他觉得房子就是他的。（帮他设计家具的摆放位置，房屋的装修安排，房间合理：分配主人房，书房，婴儿房等，离附近学区的远近，阳台上风景的现场感受等等。）如：您的沙发摆在这个客厅更显得气派，这个房间正好可做小孩的游戏室，当您回家后不用担心停车的问题，太太接小孩后还可以在旁边的公园走走。 带看中应对 用心做客户问题的解答，讲实话，据实告知，不隐瞒缺点，客户能明显看得到的缺点要早于客户之前提出，以取得客户的信任，当然，更不要遗漏房屋优点。但是不可过度让客户感觉你在推销。向客户介绍房子时，对于客户指出的缺点不要过分掩盖，利用话题将其注意力引到房子的优点上，并指出房子是没有十全十美的52、 不和客户争辩，耐心处理客户疑惑。争辩的结果是赢了道理，失去了客户。要用提问式成交，（特点、优点、存在优势、举证）法则来解决客户疑问。53、 对参观的房源现场的缺点，若能事先告诉买方，将可获取对仲介营业人员的信任，因为客户在听了营业员，对该房源解说其好处的说词后很容易产生先入为主的观念，所以一旦发现到有任何与其想象有所差异时，您所辛苦建立的信赖感就会毁于一旦。54、带看时间掌握适宜，见好就收。一般我们要求看房时间控制在20分钟以内，经纪人的时间也很宝贵，不能浪费大量的时间在带看上。况且每次带看的房子不止一套。55、 嫌货才是买货人。越是对房子挑剔的客户，越是潜在的诚意买方。所以经纪人在带看的过程中要把握。56、 对于重点推荐房源，带看尽量不要原路返回，可带客户周围走一走，亲身感受一下周围的环境，交通和生活便利设施。刺激客户的买房欲望。 带看中应对 57、 要求客户带钱来看，买方满意的时候，进行适当的促销，很多客户往往都会迅速交纳意向金。58、 带看的时候避免太多专业术语，也不要高谈阔论，以免引起客户反感。 59、 认真倾听客户的评价——无论是好的还是坏的，再提出一些问题以澄清客户的疑虑和希望。60、??????? 带看完成时要和房东和家人礼貌招呼致谢，打搅他们这么长时间，然后适当清理一下，给房东留下好印象。带看中对于客户的五个教育：行情教育：进行二手房市场分析。意向金教育：概念教育。佣金教育：我们的服务是有偿的。促销SP教育：加强购买方的购买意向。卡位教育：价格卡死下限。 带看中应对 约看前中后内容以及促销 约看前 了解物业内况，周边环境，带看路线，以及买方可能提出的问题；售屋动机以及可收价钱。附近近期成交行情； 准备两到三个物件带看；了解客户需求（常联络）并适时作扩大需求改变。 约看中 从了解倒推介绍，自己融入情感； 已有客户看过，并要来看第二次； 带钱看――案子好――更当当场作决定
自从深中通道开建以来，其未来的升值空间被各地的投资客给看中，投资客更是每日增长，曾有投资客十几套，十几套的豪置物业，那怎么样的物业适合投资呢？看看下面五点意见。
虽然现在的房地产发展以平稳为主，不少人认为最 佳的投资时机已经过了，但在我国房子仍然还是投资的第一首选，相比较股票、债券、基金、黄金等资产来说，杠杆的使用使房地产的回报绝对领先于其他投资机会。所以如果有投资需求还是可以试着继续选择房产，那么买房投资需要谨记哪些法则呢？
1、选择潜力热点城市 投资置业，买的不只是房子，更是这个城市的未来，选对城市直接关系到房子未来保值增值潜力的大小。在严厉的市场调控下，留给每一位房产投资者的空间越来越少，房价持续走高的一线城市的房产已经不具备作为投资目标的条件，一些潜力热点城市可以作为考虑。
2、区域发展情况 对于投资性买房来说，首选的应该是一个城市的政务区，其次选择的是一个城市的文教区，第三选择的是商务区，第四是高新科技园区，第五选择的是工业区，最后选择的是那些远离城市的风景旅游区，不是风景旅游区的房子不好，可能这种房子比较宜居，但是这样的房子最后购买的人往往还是少数，因此未来存在不好变现的可能性。
3、交通是否利好 交通配套资源对于一个区域的发展有着十分重要的作用，通常所有交通便利的地方，经济发展会比较迅速，房价上涨也比较快。虽然说可能我们在投资买房的时候未必都能够买在核心区或者中心城区，但至少购买了房产，附近有便捷的交通，尤其是地铁，俗话说“地铁一通黄金万两”，这样的房产将来在二手房市场也是比较容易变现的。
4、衡量投资回报率的大小 既然是投资，就需要考虑现在进入买房投资赚不赚钱的问题，投资回报率就是在一定周期内，投资所获得的现金收入所占投入现金的比例，简单的理解就是资金投入后收益的利率是多少，是用来衡量一处房产是否值得投资的重要参考数据。房产的投资回报率分为两种，一种称为现金投资回报率，另一种是称为增值投资回报率，在购买之前可以通过以上方法可以帮助房产投资者进行投资决策。
5、区域政策是否利好前景是否可观 研究政策规划也是房产投资者一项必做的功课，纳入了政府规划区的房子往往升值空间较大，从整体上来说，有全新功能定位和重大利好的区域是应该重点考虑的投资区域。所谓功能定位，意味着未来有实质性的利好，在政府的战略规划下，一些区域承接全新的城市功能，势必将来会有全新的规划建设，这就意味着一些楼盘价值会随着周边配套的增量而给投资者带来财富性机会。
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