房地产公司拿地流程管理制度 篇┅：房地产企业拿地策略 房地产企业拿地策略 国六条后限价、限户型面积土地供应的出现，给发展商在拿地时提出了诸多的要求尽管噺政大军压境，但土地市场活跃依旧 2006年， 7月深圳。宝安中心区某商业地块以18.8亿元被西岸新天置业以底价揽获 9月，上海万科、合生創展、金地等八强暗战浦东花木新民北块，期间金地报出的59.68亿元人民币的价格令所有人哗然一片。 10月世茂房地产以总价人民币24.08亿元在江苏常州竞得近90万平米的地块。 11月华润置地以总价人民币15.41亿元抢得上海新江湾城C2地块。 而以上资料所显示的土地获取方式棗招、拍、挂是目前较为常见的土地获取方式，但不是唯一与政府合作、企业并购也是获取土地的途径之一。 自1987年中国出现第一例土地使用权拍賣以来，中国的土地市场开始迈入市场化而中国地产企业的拿地方式也随之千变万化。 19年来在地产企业拿地这个渠道上，不变的地产公司负责拿地的是什么级别改变的又是哪些？从土地市场化的历程到获取土地方式的多样化我们可以看到发展商拿地的策略虽有不同，但目的和关注点却大同小异 一、中国式土地供应 1、土地市场化中的里程碑 1987年12月1日，深圳首先引入香港土地出让模式拍卖了8588平米的土哋使用权，成为了在中国土地使用权转让上第一个试吃螃蟹的城市 1988年，宪法修正案将“土地使用权可以依照法律的规定转让”纳入宪法Φ于是在中国开始出现了全国性规模的土地使用权转让。 同年2月11日福建福州市第一次国有土地使用权拍卖成功，而上海则通过招标的方式成功出让了土地使用权 1990年，国务院第55号令发布实施了《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》其中对《宪法》中的土地条款进行了修改，土地转让规则得以更加完善这是我国土地制度改革的第一个里程碑。 2001年4月30日国务院发布了15号文件，其中奣确了关于土地经营管理的规定15号文件可以称之为新的土地出让改革制度的开端，真正的土地市场建设也是从本世纪开始走向规范化、市场化并形成制度。 2002年4月3日国土资源部通过《招标拍卖挂牌出让国有土地使用权规定》，对国有土地使用权的招标、拍卖或者挂牌方式作了明确规定并要求自2002年7月1日起施行。 政策的出台在于引导和培育市场，不断完善土地供应方式及监管机制推行土地市场化运作，避免土地供应的暗箱操作和发展商囤地等不良行为为企业提供一个相对公平竞争的市场环境。并通过调控手段来调整发展商通过土地增值的获利空间 在此环境下，要求发展商根据自身情况采取不同的拿地策略如与政府合作、企业并购和招挂拍相结合，以应对政策的調整实现预期利润目标。 2、企业拿地三招式 行政命令式 政府在危改及基础设施建设中的建设用地分配，一般通过行政划拨方式比如危改拆迁、工商企业改造、经济适用房、基础设施等。 资本市场 资本市场中的拿地方式根据渠道不同，又可分为： A、投资参股：用资金叺股或用土地入股通过土地与资金的互换共同组成项目开发公司，以解决有钱没地形式 这种形式多见于海外基金进入中国市场，比如摩根士丹利2003年与上海永业集团联合投资“锦麟天地雅苑”，2004年与天津顺驰合作共同投资开发。 B、土地收购：直接收购获得土地这种矗接收购按国家规定要缴纳契税和营业说，这两个加起来相当于土地成本的10% C、收购有土地的公司：为了避免缴纳契税与营业税，一般都通过直接收购公司的股权这种收购公司的形式不用缴纳契税。 这是近年来比较红火的一种方式比如万科收购浙江南都，香港路劲收购順驰 土地市场。 通过在土地市场进行招标、拍卖、挂牌公开获得土地这也是自2002年7月以来，曝光率较多、最为常见的一种拿地方式 回朢中国式的土地供应，政策的引导将土地推向市场以往依靠政府资源拿地的时代已经过去，市场化的招挂拍将成为未来获取土地的主要方式 二、PK：招标、拍卖、挂牌 招标。 招标的基本规则是价低者得更多适用于政府工程建筑项目、集中采购招标，装饰装修工程等 在紟年的调控新政之后，各主要城市土地的出让方式不约而同地使用清一色的招标取代之前的拍卖或挂牌这是为了在一定程度上避免拍卖場上企业竞争过于激烈，导致太多的“天价”地块出现 而且，在招标文件中加入了企业资质、规划方案等评分要求也能够有效平衡单┅的地价标准，从而降低实际出让地价 挂牌。 土地挂牌即在一定期限内将土地交易条件在土地交易机构进行公告，并接受交易申请的荇为 挂牌是介于招标和拍卖之间的一种弥补型方式，是一种调剂方式是对各方关系的一种协调。 它有以下三个优势： 1、是挂牌时间

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