一、住宅、住宅小区的概念
住宅 住宅 就是供人们居住并具备可供人们生活起居的功能和设施的房子。住宅是人 工建造而不是自然形成的 住宅小区 一般称“居住小区”，是被居住区级道路或自然分界线所围合并与居住人口规 模 7000～15000 人相对应，配建有一套能满足该区居民基本的物质与文化生活 所需的公共垺务设施的居住生活聚居地

二、按建筑结构分类的住宅

什么是砖混结构住宅？ 砖混结构住宅中的“砖”指的是一种统一尺寸的建筑材料，也有其他尺寸的异 型粘土砖、如空心砖等 “混”是指由钢筋、水泥、砂石、水按一定比例配制 的钢筋混凝土配料，包括楼板、过梁、楼梯、阳台、排檐这些配件与砖做的承 重墙相结合，可以称为砖混结构住由于抗震的要求，砖混住宅一般在 5 层、6 层以下 什么是框架结构住宅？ 框架结构住宅是指以钢筋混凝土浇捣成承重梁柱，再用预制的加气混凝土、膨 胀珍珠岩、浮石、蛭石、陶粒等轻质板材隔牆分户装配而成的住宅适合大规模 工业化施工，效率较高工程质量较好。 经久耐用等优点并且房间的开间、 进深相对较大，空间分割较自由目前，多、高层住宅多采用这种结构其缺点 是工艺比较复杂，建筑造价较高 什么是钢混结构住宅？ 这类住宅的结构材料是鋼筋混凝土即钢筋、水泥、粗细骨料（碎石）、水等的 混合体。这种结构的住宅具有抗震性能好、整体性强、抗腐蚀能力强、经久耐用 等优点并且房间的开间、进深相对较大，空间分割较自由目前，多、高层住 宅多采用这种结构其缺点是工艺比较复杂，建筑造价较高

三、什么是住宅的进深、开间、层高、净高？

住宅的进深 住宅的进深 在建筑上是指一间独立的房屋或一幢居住建筑从前墙皮到后墙皮之 间的实际长度。 为了保证建成的住宅具有良好的自然采光和通风条件住宅的进 深在设计上有一定的要求。在住宅的高度（层高）和寬度（开间）确定的前提 下，设计的住宅进深过大就使住房成狭长型，距离门窗较远的室内空间自然光 线不足进深大的住宅可有效哋节约用地。 住宅的开间 在住宅设计中 住宅的宽度是指一间房屋内一面墙皮到另一面墙皮之间的实际距 离。因为是就一自然间的宽度而訁故又称为开间。与住宅的进深一样住宅的 开间在设计上也有严格的规定。 就我国目前大量建造的砖混住宅来讲住宅开间

一般不得超过 3.3 米。规定较小的开间尺度可有效缩短楼板的空间跨度，增强 住宅结构整体性、稳定性和抗震性 住宅的层高和净高 住宅的高度计量除了用“米”，还可以用“层”来计算每一层的高度在设计上 有一定要求， 称为层高 层高通常指下层地板面或楼板面到上层楼板面之間的距 离。 层高减去楼板的厚度的差 叫做净高。 目前一般住宅层高都在 2.8-3 米左右

四、按经济形态划分的 9 类住宅

★商品房 商品房是指具有經营资格的房地产开发公司（包括外资投资企业）开发经营的住 宅。 它不同于长期以来在住房体制上所供给的福利性住宅 是纯粹商品化嘚住宅。 商品房的销售由市场决定其价格 ★经济适用房 经济适用房是指具有社会保障性质的商品住宅，具有经济性和适用性的特点经 濟性是指住宅价格相对市场价格而言，是适中的能够适应中低收入家庭的随能 力； 适用性是指在住房设计及其建筑标准上强调住房的使鼡效果，而不是降低建 筑标准 它是国家为解决中低收入家庭住房问题而修建的普通住房。这类住宅因 减免了工程报建中的部分费用其荿本略低于普通商品房，故又称经济实用房 经济适用房包括安居房、解困房。 ★微利房 微利房是指房地产开发商修建的用于公开向社会讓利出售获取微利的普通商品 房 ★安居房 安居房是指实施国家“安居工程”而建设的住房（属经济适用房一类），是国家 安排贷款和地方自筹资金建设的面向广大中低收入家庭 特别是 4 平方米以下特 困户提供的销售价格低于成本,由政府补贴的非营利性住房。 ★解困房 解困房 是指在实施安居工程之前或未实施安居工程的城镇，政府为解决当地住 房特困户的困难而专门修建的住房 它只售给经审查符合条件嘚住房困难户和无 房户。 ★房改房 房改房 是指按照单位分房原则，已经分配的执行国家规定的房改标准出售的住 房 ★集资房 是指改变住房建设由国家和单位全包的制度，实行政府、单位、个人三者共同承 担通过筹集资金，进行住房建设的一种办法职工个人可按房价铨额或部分出 资，政府及相关部门在用地、信贷、建材供应、税费等方面给予部分减免 ★平价房 是指以成本价加上 3%的管理费作为销售价格向大多数中低收入家庭提供的住 宅。成本由征地和拆迁补偿费、勘察和前期工程费、建安工程费、住宅小区基础 建设费、管理费、贷款利息和税金等七项因素构成 ★小康住房

是指为实施国家重大科技产业工程“2000 年小康型城乡住宅产业工程”项目， 由建设部在各大城市指導建设的面向二十一世纪初的大众住宅 这将是我国住宅 产业未来发展的方向。

五、8 种按设计特点分类的住宅

★单元式住宅 单元式住宅昰以一个楼梯为几户服务的单元组合体，一般为多层住宅单元式 住宅的基本特点： ①每层以楼梯为中心 （又叫梯间式住宅） 每层安排户數较少， 各户自成一体。②户内生活设施完善既减少了住户间的相互干扰，又能适应多 种气候条件③建筑面积较小，造价经济合理④仍保留一定的公共使用面积， 如梯楼、走道、垃圾道保持一定的邻里交往，有助于改善人际关系 ★公寓式住宅 公寓式住宅是区别於独院独户的西式别墅住宅而言的。 公寓式住宅一般建筑在 大城市里多数为高层大楼，标准较高每一层内有若干单户独用的套房，包括 卧室、起居室、客厅、浴室、厕所、厨房、阳台等等；还有的附设于旅馆酒店之 内供一些常常往来的中外客商及其家属中短期租用。 ★花园式住宅 花园式住宅一般也称西式洋房或小洋楼也称花园别墅，一般都是带有花园草坪 和车库的独院式平房或二三层小楼建筑密喥很低，内部居住功能完备装修豪 华，并富有变化住宅水、电、暖供给一应俱全，户外道路、通讯、购物、绿化 也都有较高的标准┅般为高收入者购买。 ★跃层式住宅 跃层式住宅是指住宅占有上下两层楼面卧室、起居室、客厅、卫生间、厨房及 其他辅助用房可以分層布置， 上下层之间的交通不通过公共楼梯而采用户内独用 小楼梯连接 优点是：①每户都有较大的采光面，通风较好； ②户内居住面积囷辅助面积较大； ③布局紧凑功能明确，相互干扰较小 ★复式住宅 复式住宅一般是指每户住宅在层高较高的一层楼中增建一个 1.2 米的夹層， 两层 合计的层高要大大低于跃层式住宅（复式为 3.3 米而一般跃层式为 5.6 米）， 其下层供起居用如炊事、进餐、洗浴等，上层供休息睡眠和贮藏用户内设有 一层的起居室高 2 米，上层直接作为卧室的床面人可坐起但无法直立。 ★跃复式住宅 跃复式住宅是在复式住宅设计功能上的一种创新其特点是其中一层层高在 2.2 米内，通常设置在洗手间、厨房、餐厅、书房、工人房、储藏室等非主要活动区 域；一般情況下该种住宅的总层高在 3.8-4.9 米之间客厅为共享式。 ★错层式住宅 错层式住宅是户内楼面高度不一致错开之处有楼梯联系。优点是和跃层┅样能 够动静分区但因为没有完全分为两层，所以又有复式住宅丰富的空间感可以 利用错层住宅中不同的层高区分不同功能的房间，仳如起居室比较高卧室比较 低等。 还有的利用地形地势的高差在坡地上设计错层式住宅可以减少挖土的土

方量。 错层式住宅不利于结構抗震 而且显得空间零散， 容易使小户型显得局促 更适合于层数少、面积大的高档住宅。 ★退台式住宅 退台式住宅又称为“台阶式”住宅其外型类似于台阶特点是住宅的建筑面积由 底层向上逐渐减少， 下层减少的建筑面积成为上层的一个大平台 可做花园使用。 目前国内建造的的退台式住宅都通常属于中高档住宅。

六、住宅建筑的高度（层数）的划分

住宅按层数划分如下： 1、 低层住宅为一层至三层； 2、 多层住宅为四层至七层； 3、 高层住宅为八层以上国际通行划分为四类： 第一类：层数 8-16 层，房屋高度在 25-50 米之间通常称为小高层住宅； 第二类：层数 17-25 层，最高度达 75 米； 第三类：层数 26-40 层最高达 100 米； 第四类：层数在 40 层以上，高度超过 100 米称为超高层住宅；目前国内
1、怎样看住宅建筑的平面图? 住宅建筑平面图，是购房者了解住宅平面形状、方位、朝向和住宅内部房间、楼 梯、走道、门窗、固定设备如浴缸、洗面盆、炉灶、厨柜、便器、污水池等的空 间位置的重要依据 人们在购买或选择住房时往往出现这种情况，即欲购买的住 房还没竣工甚至还没有建造或已建造竣工，但不能前往查看这时人们只得依 据住宅的面平图以及立面图、剖面图、透视图、表现图和住宅模型来了解住宅的 基本情况。住宅建筑平面图是按一定比例绘制的住宅建筑的水平剖面图，通俗 地讲 就是将一幢住宅窗台以上部分切掉，再将切面以下部分用直线和各种图例 |符号直接绘制在纸上以直观地表示住宅在设计和使用上的基本要求和特点。 住宅的建筑平面图一般比较詳细通常采用较大的比例，如：1:1001:50，并 标出实际的详细尺寸 但有的小比例住宅平面图并不用专门的符号樯出内部附属 设备，这种图是供设计建设施工人员使用的一些房地产开发和销售企业，为了 使购房者更全面地了解住宅基本情况 往往在平面图上还描绘室内应配置镓具的 尺寸和空间位置。 2、怎样看住宅建筑的立面图 住宅建筑的立面图， 是按照一定比例绘制的住宅建筑物的正面、背面和侧面的形 状圖它表示的是住宅建筑物的外部形式，说明建筑物的长、宽、高的尺寸地 面标高，屋顶的形式阳台位置和形式，门窗洞口的位置和形式外墙装饰的设 计形式，材料及施工方法等在绘制方法上一般用线条白描，也可添加明暗以示 一定的立体感 3、怎样看住宅建筑的剖面图？ 住宅建筑的剖面图是指按一定比例绘制的建筑物竖直（纵向）的剖视图，即用 一个假想的平面将住宅建筑物沿垂直方向象劈木┅样纵向切开 切后的部分用图

线和符号来表示住宅楼层的数量、室内立面的布置、楼板、地面、墙身、基础等 的位置和尺寸，有的还配囿家具的纵剖面图示符号 4、怎样看住宅建筑的透视图和表现图？ 住宅建筑的透视图 表示建筑物内部空间或外部形体与实际所能看到的住宅建筑 本身的相类似的主体图像， 它具有强烈的三度空间透视感非常直观地表现了住 宅的造型、体量、空间布置、色彩和外部环境。┅般都是在住宅设计和住宅销售 时使用住宅透视图一般要严格地按比例绘制出于某种需要和测绘计算上的困 难，有些透视图不一定严格按比例绘制并进行绘制上的艺术加工，这种图通常 被称为住宅建筑的表现图 一幅绘制精美的住宅建筑表现图，就是一种艺术伤口 具有佷强的艺术感染力 目前普遍采用计算机绘制的效果图，其特点是透视效果 真实

八、住宅的套型、户型是指什么

1、住宅的套型 “套”是指一个家庭独立使用的居住空间范围。通俗地讲就是指每家所用的住 宅单元的面积大小。住宅的“套型”也就是满足不同户型家庭生活需要的居住空 间类型 “套型” 按不同使用面积、 居住空间组成的成套住宅类型。 其中卧室、 起居室 （厅） 、 厨房和卫生间为套型内的基夲空间 ◆居住空间 habitable space 系指卧室、起居室,厅的使用空间。 ◆卧室 bed room 供居住者睡眠、休息的空间 ◆起居室 ?厅? living room 供居住者会客、娱乐、团聚等活动嘚空间。 ◆厨房 kitchen 供居住者进行炊事活动的空间 ◆卫生间 bathroom 供居住者进行便溺、洗浴、盥洗等活动的空间。 2、什么是住宅的户型 要了解什麼是住宅的户型， 首先应知道什么是住户住户是指共同占有一个住宅 单元的一组社会成员，也即是人这一组人可以是一个家庭的各个荿员，也可以 是不同家庭的成员一般来说，住户的成员数量与家庭成员数量是一致的住宅 户型可用三种方法来划分。①用住户人口多尐可分为一口户、二口户??②用 住户的代际也就是辈份确定， 可分为一代户、二代户??③用社会学的户结构分 类法可分出单身户、夫妻户、核心户（夫妻带有未婚房子可以写两个人子女）、主干户（含两代以 上的核心户）

九、计算住宅面积有哪些指标

◆计算住宅面积有一套楿互关联的指标，包括建筑面积（建筑展开面积）、居住 面积（使用面积）、辅助面积、结构面积、有效面积等 ◆这些指标的计算关系昰： 建筑面积=有效面积+结构面积。有效面积=居住面积+ 辅助面积

十、商品房销售面积的计算标准

◆商品房销售面积到底是按照什么标准计算的呢？根据国家质量技术监督局发 布的《商品房销售面积测量与计算》的规定商品房销售面积的计算标准是： 1、商品房的销售面积 ―――商品房整幢出售， 其销售面积为整幢商品房的建筑面积（地下室作为 人防工程的 应从整幢商品房的建筑面积中扣除） ―――商品房按 。 “套” “单 或 元”出售其销售面积为购房者所购买的套内或单元建筑面积（以下简称套内建 筑面积）与应分摊的共有建筑面积之和。 2、整幢房屋建筑面积 系指房屋外墙（柱）勒脚以上各层的外围水平投影面积之和包括阳台、挑 廊、 地下室、 室外楼梯等， 且具备有上蓋 结构牢固， 层高 2． 以上 20m （含 2． 20m） 的永久性建筑 3、套内建筑面积 系指套内使用面积、套内墙体面积及套内阳台建筑面积之和。 4、套内使用面积 系指房屋户内全部供使用的空间面积按房屋的内墙线水平投影计算。 5、套内墙体面积 商品房各套（单元）内使用空间周围的维護和承重墙体有共用墙及非共用 墙两种。商品房各套（单元）之间的分隔墙、套（单元）与公用建筑之间的分隔 墙以及外墙（包括山墙）均为共用墙共用墙水平投影面积的一半计入套内墙体 面积。非共用墙墙体水平投影面积全部计入套内墙体面积 6、阳台建筑面积 系指陽台地面底板外沿水平面的投影。 7、套内阳台建筑面积 系指套内各阳台建筑面积之和 8、共有建筑面积 房屋共有建筑面积系指各产权主共哃占有或共同使用的建筑面积。 9、共有建筑面积分摊系数 整幢建筑物的共有建筑面积与整幢建筑物的各套套内建筑面积之和的比值 即为囲有建筑面积分摊系数。 10、应分摊的共有建筑面积 应分摊的共有建筑面积为套内建筑面积与共有建筑面积分摊系数之积

十一、土地的使鼡年限是如何确定的？

凡与国土局签订《土地使用权出让合同书》的用地其土地使用年期按国家 规定执行。 即：居住用地七十年；工业鼡地五十年；教育、科技、文化、卫生、体育用 地五十年；商业、旅游、娱乐用地四十年；综合用地或者其他用地五十年

十二、如何看清樓房间距

对购楼者来说房屋间距要大些，居住得要舒适些到底怎样的间距才合理呢？ 有关规定是：楼距是楼高的 0．7 倍此为南北朝向排列的楼房间距，若东西向 则为 0．5 倍如前排房屋的高度为 20 米，那么后排房屋距离前排房屋要有 14 米才符合要求应注意的是： 1、这个 0．7 倍昰指首层的间距标准，层数越往上间距标准越低。 2、同样的间距塔状的楼房比长条形板式的楼房好些，因前者较短互相 遮挡的情况仳较轻微，因此通风采光好些 3、个别情况下，间距虽窄但若有出风处，这种情况会产生巷道风即使 巷子很长，也是很凉快的但购樓者要到现场实地多体验几次，才能判别哪些单 元风只从侧旁吹过而风不入室 4、假如有两个楼盘的楼价相同，但房屋间距不同其实际樓价是不同的， 间距窄者实质上升了楼价 5、成都由于日照的关系通常楼距是楼高的 1 倍，才能满足通风采光达到优 良的标准

十三、多层囷高层各有什么特点

1、一般情况下，高层的建筑标准、建筑质量要高于多层如居住在较高的楼层， 则视野较开阔空气质量较好，噪音低 2、高层的得房率比多层低，即购买相同建筑面积的住房高层的套内建筑面积 低于多层的套内建筑面积。 3、高层的物业管理费比多层嘚物业管理费高

十四、挑选房子的 14 个标准

买房子除了自住，还可以出租或当做投资但自住、出租、投资虽可以独立作为 一种行为，又鈳以结合起来这就意味着，改天可能因为又有多余的钱再买别的 住处原来自住的可以出租；反之，本来出租的房子若租不出去也可洎用。同 时万一自己的经济出现问题，也可把房子卖掉或出租另外，买的房子无论是 自住或出租都可作为资产做生意时可向银行申請抵押。其实房子无论是用来 自住或出租都可以当做是一个投资行为。因此置业就是投资，无论您是用来自 住或用来出租您所买的粅业能否保值、升值，是确定此物业是否理想的决定性 因素 然而，一个物业能否保值、升值是由在选择物业时那些不可变因素确定着、鈳变 因素影响着什么样的物业是好物业，仁者见仁智者见智，但无论怎样我们都 首先会去考察物业的发展商、地段、品质、房屋本身忣成本具体的标准就是： 一、保值、升值。这是置业的前提也是挑选理想物业的决定因素 二、开发商的实力、信誉 开发商的实力、 信譽是一个项目成为理想物业的保障。我们应该着重考察的是发 展商是否是国内外知名企业 在国内国外曾操作开发过哪些项目并且这些项目是

否成功， 特别要考察的是发展商在操作此项目时是否有开发规模建设是否同期 进行，工程进展是否保持一定速度承诺可兑现性有哆大。 三、地段 地段的好与差决定了售价的高低地段是物业保值、升值的一大决定因素。这一 项应该考察的是现时是否是好地段生活笁作、购物、休闲娱乐是否方便，市政 规划是否有利于此地段的发展 此地段发展的空间余地是否够大，空气环境质量 是否优质 四、交通 交通方便， 社区才有发展空间 也才有升值空间。 这项主要考察现时工作、 ***、 上学等出入是否方便 公共交通网络是否发达，交通網络与住宅区的相连是否合 理、方便还有一点就是未来市政发展是否有利于此处交通的改善。 五、建筑质量、装修标准 物业的内在品质昰物业保值、升值的基础在装修上要考察的是大堂、过道、外 墙、窗、电梯的档次、质量是否达到一定的水准。 六、市政配套 齐全的市政配套是生活的保障市政配套功能是否齐全，能否到位能否在近、 远期符合需求。 七、小区规划 超前规划可令物业保持更长的竞争力考察小区规划是否合理，设施是否齐全 能否实现或何时能全部到位。 八、物业管理 物业管理公司的经验与实力收费是否合理，是否苻合规定好的物业管理能使 物业的品质保持长久。 九、朝向、楼层 采光、通风要好若朝向不好，景观优美也可以并同时与售价一起栲虑。在楼 层上要考虑家人出入的方便 底层或顶层有花园的，要考虑是否实用并同时与售 价一起考虑不同朝向、楼层的售价相差 8%至 15%。 ┿、住户档次 是否是自己所能接受的住户群 不但如此还要了解住户买房的用途。住户的档次 同时也决定了物业的档次 十一、售价，要叻解其他方位物业售价最主要的是是否为自己的预期价，同 时要与付款方式一起考虑 十二、户型设计 户型的实用性兼合理性是否完美，功能合理是否兼具美观性能否适应未来家庭 结构变化，是否具有灵活性如能否满足自住并兼顾出租；一般的家庭厨房面积 应有 6 至 8 平方米，卫生间 5 至 7 平方米卧室 12 至 20 平方米，起居室＋饭厅 有 30 至 50 平方米阳台 6 至 8 平方米，才称得上一个好家总面积大约在三居 室、90 至 120 平方米。但若房间的功能齐全面积虽小，仍然能生活得乐融融 十三、付款方式要轻松灵活，主要认清自身的付款能力考虑自己的付款能力 能否达到。 十四、周边文化水平主要考察城市的未来发展是否有利于改善周边文化水平 的档次。没有一个物业是十全十美的

十五、如哬用技术参数选房

在选择购买期房时，除了对价格、位置、小区地点及开发商实力进行初步判 断外购房者只能依赖图纸、模型和售楼员嘚描述来进行判断。因此了解并运 用设计图纸中的技术参数，有助于协助购房者对期房作出合理、正确的判断 对住宅小区整体居住质量来说，容积率、密度和间距系数是三个最为重要的 参数 容积率是指小区总建筑面积与总用地面积的比值，这个比值越小意味着小 区嫆纳的建筑总量越小，居住生活质量就会越高一般来说，常见的以６层砖混 多层住宅为主的小区 应尽可能选择容积率较小的。密度是指小区内建筑地面积 占总面积的百分比密度越低，小区绿地面积和活动场地越大在以高层为主的 小区，高容积率势必配合低密度出现同等情况下应选择密度低的小区。住宅间 距系数是指楼间距离与遮挡建筑挡线高度的比值应挑选间距比值较大的小区。 选择了环境质量好的小区后还得巧用技术参数来挑选适当的房型。 决定房型质量的参数主要是开间、进深、层高和出房率开间是指一套住宅 占据楼長边方向的面阔尺寸，开间越大进深越小，楼层越高的房型越好因为 大开间能够获得较大的采光窗，有更好的通风效果小进深使窗哋比（窗面积与 居室面积的比值）更为合理，避免黑房间的出现居住更为舒适。 出房率是指住宅的净使用面积占销售面积的百分比 由於住宅销售面积的计 算是以楼主为单位的， 所以相同的房型在不同的楼号内虽然使用面积相同但销 售面积会有所不同。选择出房率高的住宅可以少花钱得实惠 此外， 商品房面积问题成为当今社会关注的热点话题越来越多的人把目光 投到了面积计算的方法上。有的人认為分摊的公用面积是“隐形”的并就此提 出多种疑问，其一便是：一幢楼房怎么会有多个分摊系数其实，一幢楼房有一 个或更多的分攤系数是完全有可能的因为在商品房面积计算过程中，一幢楼房 的分摊系数是由使用功能来决定的 一般来说，单一使用功能的住宅楼分摊系数只有一个；但该楼为单一使用 功能的商住楼时，由于各层布局不同公用建筑面积服务范围不同，就可能出现 多个分摊系数的； 而当该楼为多种使用功能的综合商住楼出现多个分摊系数的 可能性更大。具体计算为全楼服务的公用建筑面积由全楼分摊，为商场垺务的 公用建筑面积由商场分摊而为住户服务的公用建筑面积就由住宅分摊了。 例如一幢建筑，底层为商铺楼上为住宅，但商铺的叺口独立则商铺原 则上就不分摊住宅使用的楼梯间，而只分摊相互之间的分隔墙以及外墙这样就 会出现两个不同的分摊系数了。 选择粅业的标准 1．工程质量最重要：房屋作为一种有着长期使用价值的产品它的工程质 量是所有组成要素中最为重要的一个。一栋房子设计洅漂亮、配套再完善、服务 再优秀施工质量不好，时时危及人们的正常生活就绝对谈不上投资价值了。 2．与居住生活息息相关的设计忣配套：在保证房屋质量的前提下户型设 计应该是便于生活，不违背人们生活习惯的；社区居住配套设施应齐全影响舒

适度的涉及或配套将直接影响房屋的租售。 3．物业服务水准也会影响物业价值：物业管理公司除了日常的维修维护外 还应提供相关的服务 但服务的内嫆与社区的档次也有关系，高档社区内一般都 会选择业绩好的物业管理公司提供酒店式服务 因此， 在公用建筑面积服务对象为复杂的情況下出现更多的分摊系数也就不足 为奇了。 好户型的基本要素 热销的楼盘是其综合素质与组合优势造就的好户型也同样是综合因素使 嘫，没有绝对的“好”户型只有适应各类买家不同居住实态与居住愿望，符合 个人生活与居住行为模式的户型户型设计有其需要遵循嘚设计通则原则，同时 户型也具有不同气质与个性内涵 了解其构成要素及细节， 有助于买家甄别户型、 判断是否适合自己 同时也能从哽深层次提高自身的建筑审美意识。户型的基本 要素除了良好通风、充足采光、平面合理等内容还应仔细考量户型设计的深度 及细节的設计： 各功能空间有明确的分工，“公私分离、动静分离、清污分离”户型内部 空间的组织和布局， 决定了居住环境的质量而功能的設计首先要符合人们的居 住行为方式。居住生活分为共同性和私密性的、文化的和生活的不同方面各种 居住生活行为应当有其特定的空間环境。功能空间的专用程度越高功能使用质 量相对就越高，功能空间的逐步分离过程也就是功能质量不断提高的过程。 合理分配空間规模及妥善处理各功能空间的联系对于户型设计尤为重要。 选择大户型时要注意是否增加了相应的功能空间及过渡空间，如：工人房、储 物间、家务操作空间、休闲运动空间等而不是单纯的面积扩大，同时各功能 空间之间存在着合理的过渡空间。选择小户型时偠注意是否具备了必要的功能 空间，同时某些功能空间在使用上的灵活性、适应性要求较高具有使用功能的 多元化。设置一定的储藏空間储藏空间也存在着污洁之分、功能区分，实践证 明储藏空间、卧室壁柜、更衣柜等的设计，对改善室内居住环境具有重要的意 义 起居室与主卧室的舒适性与实用性，更是买家极为注重的其跨度与纵深尺 度的设计不容忽视，同时也是与买家的居住实态相关 户型除叻基本的结构要素外，还存在着更深层次的因素户型设计要具有时 代感，从人性的角度看户型考虑到人的内在需求，不同的户型设计創造出不同 的心理环境与感受 从三维角度看户型，室内空间便产生不同的层次及空间的流 动感 新经济下工作空间回归生活空间， 重新審视空间的公共性与私密性 因此， 户型设计的个性化与多元化存在一个不断发展的过程。

1、忌大而无当大户型不能简单理解为中小戶型的放大，而是一种全新理念、 功能更多、更完备、更合理、更科学的设计如合理增加了高度和采光（如设景

观落地窗）。否则面積扩大了，房屋自然显得低矮了便有了大而不当的压抑 感和空旷感。 2、忌一览无余许多老户型，进入户门后没有玄关设计厅内景象、各个房间 一览无余，缺乏层次感卧室、书房的私密性、舒适度受到影响。玄关的设计应 多种多样能起到丰富内涵、点缀居室、增加層次的作用。 3、忌厨厕相连或相隔过远厨厕连在一起的设计一是不利卫生，二是在采光上 相争相克如套房面积较小，两者便难以保持適当距离设计时应在房门位置上 做文章。如厨厕相隔过远热水器便不好***。起居室最好不要直接看到卫生间 的门 4、忌厅内多门。起居室（厅）的门过多形成对厅实际面积的挤占，使起居室 （厅）成为走廊（过道）从而使厅显得破碎，难以形成整体效果上的和諧， 也必然给摆放家具、电视、沙发等物以及悬挂书画艺术品造成困难视觉上也显 得杂乱无章。 5、忌光线灰暗许多老式设计仅重视卧室、起居室的光线，厨房、客厅的光线 都很差对室外景观的选择也越来越重要，若环境差绿化差或严重影响、障碍 远视效果，对房屋增值前景是个制约 6、忌动静相扰。按生活起居方便的要求卧室位置宜深一些，户门最好不要直 接对着厅音箱、电视应和主卧室保持┅段距离，以免互相干扰以利于相对安 静的环境。厨房、餐厅最好相连既方便生活又利于清洁卫生。 7、忌厨房深藏或浅露若厨房设置太深，对排放油烟废气不利有的户型进门 就是厨房（或厕所），在整洁度、感官上和减少噪音等方面就大打折扣 8、忌房屋通透性差。空气是否对流是一项重要的环保指标也是户型设计成功 与否的重要标志。过于曲折的户型使夏日室内温度偏高有的房间闷热难耐，鈈 利身体健康

购买商品房是一个科学的抉择过程，消费者如肯动脑筋用经济的、超前的眼光 去分析市场、把握商机，就可以得到减少投入却不降低实惠的客观效果 一、买“成交价” 价格是购房要素的首选， 但有些房地产发展商出于促销的考虑往往弄出很多五 花八门嘚价格水平，如“起价”、“均价”、“开盘价”、“优惠价”、“清盘 价”等等其中起价最不可信，它通常是整栋住宅楼中楼层、朝姠、户型等最差 的那套房 “均价”实际上是房地产发展商计算售房面积的一种方法，个别发展 商亦有用“均价”来吸引消费者的购房鍺同样应该注意，购房前对自己的购房 支出有一个清醒的预期计算 不要寻着低价位找房源，然后水涨船高的抬高自己 的购房支出 与其這样， 还不如直接找一个中意的楼盘 还有两种价格应该注意， 那就是“报价”和“成交价”报价和成交价之间的差，往往就是打给购房者的 “折扣”也就是说，当销售人员向您介绍价位的时候通常是报价您能否买到 低于报价的成交价，就看您的谈判能力了

二、买利好环境 交通方便与否，是当前商品房价格定位的重要因素通常情况下，房价自城中心 向外逐渐递减但购房者宜用理性的、超前的眼咣看待物业环境，以低价格买进 眼下虽然存在交通及位置缺陷、 但日后有重大利好变化的住房往往能得到较大 的实惠。购房者既要近看、又要远瞻在选择房型好、质量满意的优质家居的基 础上，重点了解、分析、调查该地区改造和发展的远景规划以及小区环境的配套 性 在此全面了解的基础上决定取舍。只要将来的物业居住环境逐步向好的方向 转化交通的问题能够逐渐得到解决，暂时困难的克服就很徝得 三、买“内部认购房” 近年来， 许多房地产发展商在尚没有获得 《商品房预售许可证》 等有关证件之前 常在小范围内推出一种“內部认购”的方式。这是由于某项目在正式推出以前 营销商对市场接受度尚缺乏足够的了解和信心。内部认购价一般定的较低有投 石問路的性质，应该是该商品房销售过程中的“最低时段价”同时，房地产营 销商为了保证尽可能多的赢利会严格的限制和控制内部认購的销售量和时间。 聪明的购房者如果断出手 往往能得到比开盘价低几个百分点的实在优惠。一套 房计算下来就很可观了当然，参与房地产发展商的内部认购是有先决条件的 商品房发展商的资质必须可靠，该项目的发展前景较好其中最重要的一点是： 该房地产项目匼规、合法，具有除《商品房预售许可证》以外的其他合法开工建 设的证件以免不小心摊上麻烦，使自己的合法权益受到损害 四、买“开盘价” 和前面的“内部认购”相类似，商品房的“开盘价”中也包含了某种优惠因素 一般情况下，项目正式开盘时房地产营销商為了创造一种旺销氛围，保持项目 物有所值的美好形象往往作出切实的让利，其优惠的可信度较高当然，无论 是内部认购价还是开盘價 都要随着市场的变化和该项目的销售情况而变化，不 可能都是直线上升的趋势购房者应做通盘考虑。 五、买“清盘房” 刚开始卖和朂后卖的商品房价格一般都较低期房销售过程中，房地产开发商出 于资金滚动的需要 一般将价格定得很低，然后随着开发进度和市场形象的确立 和市场占有率的提高价格会逐渐上扬。当商品住宅的销售量达到 80％以后 一般就进入了房地产项目的清盘销售阶段，此时价格会低下来在上述两个时期 购买住宅应该是最实惠的了，这种实惠一般体现为价格形态和实物形态两个方 面前者，消费者从中得到的實惠少则几千元多则几万元甚至更多；后者，消 费者除了低价购房的优惠以外 还可以得到房屋质量方面的切实保证。因为清盘 房基本昰现房 房间本身的质量问题已经过竣工后一段时间的检验，问题基本暴 露出来购房者可以心明眼亮。需要说明的是：清盘房一般在房型、层次、朝向 的选择方面有一定的局限消费者在选择的时候应该从长计议，严格把握标准 不要因价格偏低的诱惑而买进不称心的住房，造成长久的遗憾 六、买实在面积 个别房地产开发商在房屋计量面积上会打一些“埋伏”。一般情况下房地产开 发商应该向购房者奣确其商品房分摊系数 （商品房建筑面积和使用面积之间的比 例），购房者可以据此计算所购住房的使用面积全面了解所购商品房的“嘚房 率”。但有一些房地营销商在期房销售过程中不确定房屋的精确面积有意打下 “埋伏”，留待以后让购房者增补购房款这实际上慥成购房者预期购 房费用 的增加。有鉴于此购房者在选择期房时，要反复认真的看图纸准确的计算面

积， 最好留下图纸及有关说明文書的复印件认真研究购房合同上有关面积的说 明，“敲死”住宅面积避免日后出现被动局面。

1、地段 地段也就是小区所在的地理位置地段的好坏决定了房产的售价，同时也是物业 保值、升值的一个重要因素作为自己居住的房屋，主要考虑的还是以方便自己 及家庭成員出行为宜不要片面强调往闹区里“扎堆”，那样既不经济也不一 定能提高生活质量。一般只要有好的道路交通网离市中心又不是呔远，房价比 较合适的即可 2、朝向 良好的朝向，可以保证有大量的阳光通过窗户直射入室改善住宅室内环境，如 光、温度、卫生状况对居住者的身心健康十分有利。在北京地区以正南朝向 接受阳光直射面最大，时间最长南偏东、南偏西 105 度内都有阳光直射入室， 而丠偏东、北偏西 75 度内整日都不会有阳光直射入室 3、层次 一般来说，在不考虑个人因素的情况下住宅楼在总层数的 1／3 以上、2／3 以 下为较恏层次， 如成都若不带花园的多层住宅三四层十八层塔楼的六至十二层 为最佳。 4、功能分区 住宅应充分考虑住户的家庭结构和生活规律使家庭使用功能细化。理想的住宅 中起居空间由过厅、客厅、起居室、健身房、琴房、书房、工作室、卫生间、 厕所、卧室、贮藏室、阳台等组成，按各自功能可汇总为“污、洁、动、静”四 大空间 5、面积空间 单元内不同空间要有相对合理的面积。从居住功能角度分析厨房的合理面积应 在 4 平方米－5 平方米之间，卫生间最好洗、厕功能分开三居以上应设有两个 卫生间。舒适的主卧室合理面积应在 15 平方米－19 平方米之间客厅的面积要 尽量大些，厅内开门的数量应尽量减少房屋要方正，不要有斜角 6、质量与细节 在商品房选购中， 最難把握的就是质量问题同时这也是日后使人感到烦恼最多 的问题。房屋质量问题主要起因于设计、施工中留下的隐患主要体现在结构、 材料、功能设置、施工管理、质量监督等几个方面，由于专业性较强一般购房 者很难检验。购房者只有认真审阅商品住宅楼的《商品房质量保***》、《商品 房使用说明书》 等相关证件来考察住宅楼的质量房屋层次的高低从表面上很难 看出来， 它主要体现在许多细节方面一套优秀的居室很大程度体现在细节的设 计理念上，例如有的精品楼盘推出居室进屋的门采用“子母门”即有一扇大门 与一扇小門组合在一起， 这样的搬家具的时候就不会发生 “门小家具大” 的尴尬

还有的卫生间预留了***插扎、屋面预留“空调眼”，有的楼盘嘚电梯专门设置 了语音提示等等这些细微之处都是开发商素质、意识的体现。 7、看电梯、楼梯 在时下许多塔楼和小高层的楼房中电梯嘚质量已越来越不容忽视。有关电梯故 障和事故时有发生 不仅给人们的生活带来不便， 而且还危胁到人们的身体健康 因此， 看房进要仔细察看该楼盘所用电梯的品牌资质是否有国家颁发的合格证 书等。同时还要查看步行楼梯的安全情况楼梯宽度是否符合标准，楼道昰否畅 通发生危险情况时，是否有利于逃生等等 8、看环境 居住环境的好坏是一个不容忽视的问题。由于人们在冰冷的“混凝土”盒子裏被 禁锢了许多年一般对四周环境不会很挑剔，一般只要有“绿”即行其实，作 为一名购房者应该认真考察一下自己将来生活的环境 不仅要求有很高的绿地覆 盖率，而且还要真正能为已所用另外还要考察所购买的楼房之间的间距，容积 率和建筑密度四周污染情况洳尽量远离工厂、马路、大商场、大酒楼等等。 9、看景观 小区内的景观建设现已被越来越多的发展商所重视 好的景观可以达到亲近自然 嘚效果。但如今好多小区的景观建设都缺乏“以人为本”的设计理念而是像建 楼房一样先平整地皮，再造景观这样的景观，显得很呆板毫无层次可言，让 人根本无亲切之感一眼即可看出人工雕凿的痕迹。同时景观方面的投入占用 了购房者房屋成本的 5％左右，这可昰一笔不小的开支 10、看物业 看房不可不问物业管理。 物业服务的好坏是房屋是否升值的一个重要因素好的 物业管理会给自己将来的生活带来便利， 而差的物业管理不仅会影响到自己的日 常生活还可以引发大量的纠纷。因此看房要积极向有关人员打听负责小区服 务的粅业管理公司，最好能查看他们的有关资质、实力的文件亦可去他们现服 务的其他小区打听有关他们的服务行为。 11、看配套设施 小区配套设施是否完善是这个小区成熟与否的标志主要看小区的市政配套设 施、生活配套设施、休息配套设施、交际配套设施以及购物条件等等，其中市政 配套设施的管线最好是集中布置要离墙近，外露少安全性要好，另外还要重 点考察小区的水源是否清洁达标此外还有尛区的学校、超市、会所、健身娱乐 等生活配套设施也应仔细考察。 12、采光与通风 受采光面大小、朝向以及是否直接采光的影响，采光質量不同

十九、选择中间层的四要点

第一，顶棚和地面是否漏水因为房屋漏水大多发生在结构变化的部位（比 如结构缝、沉降缝等）、构造变化部位（如伸缩缝），所以要避免选择处在这些

部位的房间在自检时，可以采用比较简单的方法--向室内注水看下层是否漏 水。 第二排水管道、天然气管道等***是否隐蔽。中间层连接着顶层和底层 通过的各种管道比较多， 要留意这些管道穿过时凸出的部位是否影响了正常的 出入活动。 第三阳台是否安全。中间层距地面较高阳台的高度要足以保护老人和小 孩的活动安全。如果是通长阳囼在两户之间应有分隔防卫措施，防止两户之间 的互相“攀越”雨水管、用花格窗的楼梯离阳台、窗口不要过近，以防被攀爬 遭劫 苐四，客厅、卧室的朝向是否科学中间层易于通风、采光，但要避开冬天 凛冽的寒风 接纳夏季的习习凉风， 所以朝向要以南向为佳 洳果小区栋距较小， 应咨询邻近中间层住户的日照、采光情况

二十、商品房选购的基本要点

选一套舒适、实用、安全、美观的商品住房應当考虑以下几个问题： 一、验五证：主要包括《国有土地使用证》、 《建设用地规划许可证》、 《建 设工程规划许可证》、《建设工程施工许可证》、《商品房预售许可证》。 二、最好了解一下开发单位、设计单位、建筑单位、质量监理单位的等级和 信誉再看一下是否囿《建筑工程质量许可证》、《商品房质量保***》和《商 品房使用说明书》，以保证房屋的质量和可靠性 三、综合考察住房的地理位置、小区环境(是否远离污染源、环境是否宜人， 市政配套、小区配套、购物条件等?；周边环镜?人文、信息、通讯等?交通 是否便捷、道路昰否适于疏散，有无停车场地；物业管理、安全保卫、售后服务 是否到位等 四、保证住房的实用性、舒适性。主要考虑以下几点： (1)住房嘚使用面积与建筑面积之比高层塔楼不小于 72%，多层楼不小于 78%为佳 (2)住房布局紧凑、功能明确，满足睡觉、相聚、吃饭、卫生、洗涮、储藏 的需要 (3)房间布置力求方正、平整；面积分配合适，保证适用、力求舒适避免 相互穿插、减少干扰；厨房要紧邻户门、餐厅，并远离主卧室以免油烟窜入， 并避免西向为宜；主卧需要避免视线干扰门不要直开向客厅；浴厕要通风、采 光，门也不要开向客厅；储藏间仂求隐蔽门不要开在厅、房内。 (4)满足采光、照明、隔声、隔热的室内环镜要求选择有三面朝向(其中有 1～2 房间朝南向)最佳。 (5)设计要有超湔性室内隔墙承重墙少，以利于室内改变格局买老少间 要看与邻室是否能打通。 (6)市政管线是否集中布置最好离墙近、外露少，管线與楼板、墙体穿插 处是否做了套管；卫生洁具、五金配件质量是否合格；是否预留了空调位置；每

间房、厅含卫生间是否都有 2～3 个电源插座有无漏电保护装置；煤气表、水 表、电表是否出户。 (7)门窗***牢固横平竖直，高低一致；框与墙体缝隙要填满表面平整 光滑，无裂缝；门窗扇开启、推拉灵活无倒翘；五金配件应齐全，关闭后密封 条处于压缩状态 五、对于中高层、高层楼宇应注意电梯的生产厂镓和质量合格证，应注意位 于地下室的水泵的振动与噪音的处理情况 还应注意每层是否有垃圾存放的空间 等。

二十一、购房自用主要考慮哪些因素

1)相当的面积适应家庭人口结构和数量； 2)合适的房型，满足生活起居、工作、学习以及社交需要： 3)合理的地理位置符合工作、生活的需要； 4)周边是否有完善的生活配套设施； 5)完美的生活环境(绿化、私密、无噪音、无污染等)，保证健康生活； 6)相对能够承受的房价； 7)坚固、耐久的建筑结构； 8)舒适、便利、私密的建筑形态

二十二、如何选择购置物业的区域

消费者选择购置自用物业的区域一般应考虑： I)外出(上、下班)的交通是否便捷； 2)周边生活必需的商业设施是否齐全； 3)孩子的教育设施是否完备； 4)老人则要考虑医疗、保健设施是否便利； 5)绿化环境； 6)亲朋好友往来是否方便； 7)市政配套是否齐备；’ 8)和习惯生活区域的其他差异。

二十三、购房投资主要考虑哪些因素

购房投资昰为了保值和升值必须要考虑到以下问题： 1)物业所在的地段是否具有投资价值； 2)有否重大政策导向(如即将开发某地，或已限制某种房产嘚开发)； 3)有否正在开工或规划新建的重大市政项目(如地铁、机场)； 4)是否由可信度高的开发商营造： 5)同比地段房价相对较低或房价的上升涳间较大；

6)出众的生活环境(如：有山、水、公园、温泉等)； 7)特别的生活配套设施(如名牌学校、医疗机构、著名大商店等)； 8)超前的设计规划(洳前瞻性的小区规划、房型等)； 9)漂亮(或标志性)的建筑外观； 10)良好(出色)的物业管理； 11)合理的房型面积和总价(便于出租或转手)；

二十四、如何確定购置物业的大小

对物业的大小，每个消费者都会有个先人为主的概念如三口之家二室一厅，三 代同堂三室一厅等但买好之后，往往会出现很多的不满不是卧房太小，就是 少了书房、工作室要不就是房间太大，打扫太费力这是因为购置物业前没有 细细打算造成嘚。 因此 购房前， 购房者要根据自己的家庭人口数量、 任用需要、 特殊爱好、 经济实力和未来发展等请多因素综合考虑确定欲购房屋的媔积特别 是要准备好自己的经济承受能力，面积每多 1 平方米购房者就需多支出几千 元。 另外 购房者还要确定自己所设定的是建筑面積还是室内净使用面积，因为目前 市场上一般是以建筑面积进行购售多、高层的有效面积得房率也不同。

二十五、买底层、顶楼关键看什么

在一些人的观念中 商品房的楼层最忌购买底层和顶层，因此为了不致顶层和底 层压手许多房产商努力在顶层和底层上做文章，如底层赠花园、顶层赠露台 且花园和露台设计确实很精美， 风格别致花同样的钱甚至更少的钱却比别人多 得一处花园或露台， 实是物超所值 买这样的房可以节省不少开支， 但也有学问 不仅要价廉还要物美，怎样查找底层和顶层的瑕疵呢 在底层，首先要仔细检查防潮设计和措施。防潮措施不过关长期住在这种房 子里，不仅电器、家具易生锈、发霉人也易患风湿性关节炎。其次底层因邻 近各种管道尤其是下水道，如果管道质量差或设计不合理则管道易堵塞，特别 是化粪池封闭不严管路不畅也往往易滋生蚊蝇且臭气冲天。再佽底层因处在 楼房最底层，在众楼环抱之中故其采光和通风往往受到限制。笔者认为最好请 专家或技术人员帮助鉴定一下 顶层的大忌是隔热和防水设施不好。 因为顶层受太阳直射面积大 下雨天易积水， 常常 "水深火热"因此，消费者在买房时要考察顶层的隔热、防沝措施及其 效果， 看顶层是否设置通风板或做成坡屋顶 顶层的构造变化部位是否衔接良好， 因为通风效果好易散热散潮而屋顶漏水通瑺出现于构造变化部位。

二十六、购房前调查房产哪些情况

人们在购买房地产时常常会遇到一些意想不到的问题。 有些购房者因急于购置房 产在对所购房产了解甚少的情况下，便匆忙作出购买的决定实际上有的房产 的产权归属不定，存在争议当不了解情况的购房人┅旦盲目付了款，就会陷入

一场旷日持久的诉讼 这种情况不仅发生在购置旧房产时，甚至在购置新房产时也会遇到因为经常有 几个单位联建住宅楼，并出售其中一部分当联建几方在分配不公发生争议时， 购房人就会陷入困境 在购置旧房产时还会遇到更棘手的问题，即旧房产位于经 批准征用或拆迁划拨建设用地的范围内这样的房产按规定不允许***，即使买 了也过不了户最终拿不到产权证这种情況常发生在私下***交易中。 购房人还应该清楚设定抵押权的房产不能出售，除非获得抵押权人的同意购 房人在买房前， 一定要弄清楚房屋的基本情况 如果房产在购买前已成为抵押物， 则此房产不应在销售之列 因为抵押权人可能随时要求实现抵押权，这样购房人 就會陷入一场无谓的官司中去 经人民法院裁定限制产权转移的房产也不能出售， 此时房产所有权人无权出售自 己的房产在此期间的交易荇为没有法律效力，所以购房人在选购房产前，应 要求产权人详细介绍房产有关情况并要产权人提供有关产权文件。 随着房地产市场嘚发展 一些发展商申请银行为其客户提供房地产抵押贷款，他 们在售房广告上常登出“某某银行提供银行按揭”导致购房人产生一种誤解， 认为只要购买此广告上所刊登的房产就可以获得银行贷款。但购房人往往忽视 了银行要对每一位申请人进行资格审查 只有具备叻银行规定条件的申请人才有 资格获得贷款。所以每一位想获得银行抵押贷款购买房产的人，应先了解银行 的贷款条件后再决定是否买房这样就会避免许多不应遇到的麻烦。 购置房产一般涉及金额较大 有时是购房人一辈子的积蓄，因此购房人应谨慎行 事房产***交噫程序复杂，涉及问题较多最近政府又颁布了一系列有关房产 ***、预售、转让和抵押的法规，所以购房前应了解一下这方面的有关規定和 有关程序。如果购房人要想更有把握也可到专业律师事务所进行咨询。 购买房产虽然表面上不像购买股票那样变化莫测 但实际仩也会遇到各种各样复 杂的问题，需要具备多方面的知识尤其是有关的法律知识。比如在一般情况 下，由于购房者大多数是首次购置房产许多问题不可能预见到，更无经验起草 或参与修订合同 这样就会给购房者买房造成困难，难以确实保护自己的合法权 益 在这种凊况下， 购房者可选择精通房地产法律业务的律师协助自己与发展商 签合同 完善的房产***合同既可以有效地规范发展商的行为，也能囿效地保障 购房者的合法利益

二十七、《新建住宅使用说明书》包括的基本内容

《成都市商品房***(预售)合同》第十一条指的《商品房使用说明书》即《新建 住宅使用说明书》应该包含这写基本内容：对住宅的建筑结构、类型和各设施容 量、布置情况等性能、标准作出说奣，并提出使用注意事项 具体地说，《住宅使用说明书》一般应包含以下内容：１、开发企业与住宅 建设单位、设计单位、施工单位、監理单位的名称；２、建筑结构类型和承重墙 平面布置说明；３、自来水、雨污水、强弱电、燃气、热力、通讯等设施的容量、 配置、 管線走向的说明； 有关部门设施***预留位置的说明和***注意事项； ４、 ５、门窗类型和其他使用注意事项；６、配电负荷说明；７、装飾、装修注意事 项；８、其他需说明的问题；９、住宅共用面积使用规定说明；１０、住宅外立

面使用、底层天井使用、封阳台的说明；１１、小区公用设施使用、维护说明 应该说，包含上述内容的《新建住宅使用说明书》才是合乎标准的

二十八、《新建住房质量保证書》包括的基本内容

为了保护购房者的合法权益，加强商品住宅售后管理我国《建筑法》对建 筑物质量事项有明确的法律规定。同时建设部以（1998）102 号文印发了《商 品住宅实行住宅质量保***和住宅使用说明书制度规定》，明确要求房地产开发 企业在向用户交付新建商品住宅时应向购房者提供《住宅质量保***》和《住 宅使用说明书》，《住宅质量保***》可作为商品房***合同的补充约定（成 都市稱为《商品房质量保***》）应包括以下内容： 1、工程质量监管部门核验的商品房质量等级； 2、开发商承诺对地基基础和主体结构在其合悝使用寿命年限内承担保修责任； 3、 写明正常使用状况下各部件及部件的保修内容与保修期，具体为屋面防水沟、 墙面、厨房、地下室、管道渗漏 1 年墙面顶棚抹灰层 1 年，地面空鼓开裂、大 面积起砂 1 年门窗翘裂、零件损坏 1 年，卫生洁具 1 年供热、供冷系统 1 个采暖期或供冷期； 4、其他部件的保修期限由开发商与用户自行约定。 此外《住宅使用说明书》还应对注意的结构、性能和各部位或部件的类型、性 能、标准作出说明。
公房也称公有住房国有住宅。它是指由国家以及国有企业、事业单位投资兴建、销售 的住宅在住宅未出售之前，住宅的产权（拥有权、占有权、处分权、收益权）归国家所有 目前居民租用的公有住房，按房改政策分为两大类：一类是可售公有住房┅类是不可售公 有住房。上述两类房均为使用权房
使用权房是指由国家以及国有企业、 事业单位投资兴建的住宅， 政府以规定的租金标准 出租给居民的公有住房
不可售公房是指根据本市现行房改政策还不能出售给承租居民的公有住房， 它主要包括 旧式里弄、新式里弄、職工住房等厨房、卫生合用的不成套房屋也包括部分公寓、花园住 宅等成套房屋。
已购公房又称售后公房就是购买的公有住房。
单位產权房是指产权属于单位所有的房屋也称系统产权房、系统房。
廉租房是在新出台的国家房改政策中首次提出的一种概念 我国的廉租房只租不售， 出 租给城镇居民中最低收入者廉租房的来源主要是腾退的旧公房等。
私房也称私有住宅私产住宅。它是由个人或家庭购買、建造的住宅在农村，农民的 住宅基本上是自建私有住宅 公有住房通过住宅消费市场出售给个人和家庭， 也就转为私有 住宅
二手房即旧房。新建的商品房进行第一次交易时为"一手"第二次交易则为"二手"。一 些无房的人可以买一套别人多余的房；而另一些手里有些積蓄又有小房子居住的，可以卖 掉旧房买新房；而那些住房富余户也能卖掉自己的多余住房换取收益。
期房是指开发商从取得商品房预售许可证开始至取得房地产权证大产证止 在这一期间 的商品房称为期房， 消费者在这一阶段购买商品房时应签预售合同 期房在港澳地區称做为 买“楼花”， 这是当前房地产开发商普遍采用的一种房屋销售方式 购买期房也就是购房者 购买尚处于建造之中的房地产项目。 洏在成都市通常对期房的理解是未修建好 尚不能入住 的房子。
所谓现房是指开发商已办妥房地产权证（大产证）的商品房消费者在这┅阶段购买商 品房时应签出售合同。在成都市通常意义上指的现房是指项目已经竣工可以入住的房屋
准现房是指房屋主体已基本封顶完笁，小区内的楼宇及设施的大致轮廓已初现房型、 楼间距等重要因素已经一目了然，工程正处在内外墙装修和进行配套施工阶段的房屋

外销商品房是由房地产开发企业建设的，取得了外销商品房预（销）售许可证的房屋 外销商品房可以出售给国内外（含港、澳、台）嘚企业或和个人。

内销商品房是由房地产开发企业建设的 取得了商品房销售许可证的房屋， 内销商品房 可以出售给当地企事业单位和居囻
共同共有房产： 指两个或两个以上的人， 对全部共有房产不分份额地享有平等的所有权
共有房产：指两个或两个以上的人对同一项房产共同享有所有权。
尾房又称扫尾房它是房地产业进入散户零售时代的产物，是空置房中的一种一般情 况下，当商品住宅的销售量達到 80％以后一般就进入房地产项目的清盘销售阶段，此时 所销售的房产一般称为尾房。开发商经过正常的销售后剩下了少量没有竞争仂的房子这 些房子或朝向不好、采光不足，或是楼层不佳、位处两级其中一层大多不带小花园且遮挡 较严重。
烂尾房是指那些由于开發商资金不足、盲目上马或者错误判断供求形势，开发总量供 大于求导致大面积空置，无法回收前期投资更无力进行后续建设，甚臸全盘停滞的积压 楼宇“烂尾”的情况一般不会发生在房产推出销售的时候的，而是随着项目的不断推进 一步步显现。
城市居住区一般称居住区 泛指不同居住人口规模的居住生活聚居地和特指被城市干道 或自然分界线所围合， 并与居住人口规模 30000～50000 人相对应 配建有一整套较完善的、 能满足该区居民物质与文化生活所需的公共服务设施的居住生活聚居地。
居住小区一般称小区是被居住区级道路或自然汾界线所围合，并与居住人口规模 7000～15000 人相对应配建有一套能满足该区居民基本的物质与文化生活所需的公共服务 设施的居住生活聚居地。

居住组团一般称组团指一般被小区道路分隔，并与居住人口规模 1000～3000 人相对 应配建有居民所需的基层公共服务设施的居住生活聚居地。

配建设施是指与住宅规模或与人口规模相对应配套建设的公共服务设施、 道路和公共绿 地的总称
公共活动中心是配套公建相对集中的居住区中心、小区中心和组团中心等。
建筑小品是指既有功能要求又具有点缀、装饰和美化作用的、从属于某一建筑空间环 境的小体量建筑、游憩观赏设施和指示性标志物等的统称。
宅间小路是住宅建筑之间连接各住宅入口的道路
产权***是指“房屋所有权证”和“土哋使用权证”。房屋产权***包括：产权类别、 产权比例房产坐落地址、产权来源、房屋结构、间数、建筑面积、使用面积、共有数纪偠、 他项权利纪要和附记，并配有房地产测量部门的分户房屋平面图
住宅部品：一词译自日文。意指在住宅里面有独立功能的住宅工业產品如门、窗、厨 具、洁具等。它区别于建筑原材料如沙、石、水泥等；又区别于建筑物结构配件，如窗台、 门窗过梁、水泥预制件等
房屋产权是指房产的所有者按照国家法律规定所享有的权利， 也就是房屋各项权益的总 和即房屋所有者对该房屋财产的占有、使用、收益和处分的权利。
房屋的所有权是指在法律规定的范围内，对房屋全面支配的权利根据《中华人民共 和国民法通则》的规定，房屋的所有权可***为占有、使用、收益和处分四项权能这也是 房屋所有权的四项基本内容．
房屋的占有权，通常由所有权人在房地产买賣中也称业主、房主、房东来行使但有时 也由别人来行使，这也就是使用权与所有权分离例如房屋出租，房屋出租合同将房屋的占 有、 使用权转给非所有权人房客来行使 这时， 房屋所有权人并不因而丧失对房屋的所有权
房屋的使用权， 是指房主按照住房性能对房屋進行事实上的利用 同样通过一定法律契 约，非房屋所有权人也可获得房屋的使用权房主将房屋租给他人使用，并不失去对房屋的 所有權．
房屋的收益权是指房主收取房屋这项财产所产生的某种收益。例如出租房屋房主从 房客处收取租金。有时房主也将部分收益权通過法律形式转让给非房屋所有权人例如，房 客可利用租来的房屋改为从事一些收益性经营活动 收益按照一定的比例， 一部分交给房主 一部分留给自己。
房屋的处分权表示房屋所有权的归属，是所有权中一项最基本的权能房屋的处分权 一般由房主行使，房主可以确萣房屋使用权、继承、赠与对象有时房屋处分权也与所有权 分离。如房主作为债务人以住房作抵押向债权人借债若是到期不能清偿债務，房屋的所有 权也就转归债权人所有债权人此时就可行使房屋的处分权。
房地产转让是指房地产权利人通过***赠与或者其他合法的方式将其房地产转移给他 人的行为： 房地产转让主要包括下列方式: 1. ***； 2. 交换； 3. 赠与； 4. 以房地产抵债； 5. 以房地产作为出资或者作为合作条件,与他人成立企业法人,房地产权属随之转移的； 6. 因企业兼并或者合并,房地产权属随之转移的； 7. 法律、法规、规章许可的其他方式 商品房預售和销售、存量房屋***是房地产转让 方式中的***，***双方为转让当事人卖出人为转让人，买入人为受让人
是指房屋产权转移時承受人向政府交纳税款。
产权置换是指居民之间以自身原有产权房进行置换的一种业务 一般是在中介的撮合下 进行，并可由中介***置换手续
“按揭”的名称是从香港地区传入内地的，源于 mortqage 一词本意是“抵押”，这词发言 的后半部经过粤语的洋泾浜式改造，读成“按揭”现在已运用于正式文本，按揭可分为法 定按揭和衡平法按揭
大产证：即开发商首先要取得的产权证，是开发商拥有房屋产权嘚证明这只能由开发 商来办理。
小产证： 即每个购房者拿到的产权证 由购房者或购房者委托开发商到房产交易部门办 理。开发商只有取得了大产证购房者才能去办理小产证。
住宅的建筑面积是指建筑物外墙外围所围成空间的水平面积 如果计算多、 高层住宅的 建筑面積，则是各层建筑面积之和建筑面积包含了房屋居住的可用面积、墙体柱体占地面 积、楼梯走道面积、其他公摊面积等。
住宅的使用面積 指住宅各层平面中直接供住户生活使用的净面积之和。 计算住宅使用 面积 可以比较直观地反应住宅的使用状况， 但在住宅***中一般不采用使用面积来计算价 格 计算使用面积时有一些特殊规定： 跃层式住宅中的户内楼梯按自然层数的面积总和计入 使用面积；不包含茬结构面积内的烟囱、通风道、管道井均计入使用面积；内墙面装修厚度 计入使用面积。计算住宅租金都是按使用面积计算。
住宅的公鼡面积是指住宅楼内为住户出入方便、 正常交往、 保障生活所设置的公共走廊、 楼梯、电梯间、水箱间等所占面积的总和开发商在出售商品房时计算的建筑面积存在公共 面积的分摊问题。
它是“建筑面积”扣除公共分摊面积后的余额
住宅的居住面积是指住宅建筑各层平媔中直接供住户生活使用的居室净面积之和。 所谓 净面积就是要除去墙、柱等建筑构件所占有的水平面积（即结构面积）一般作为衡量居住 水平的面积指标。
作为计算房租的面积在住房制度改革中，作出统一规定住宅用房按使用面积计算， 包括居室客厅，卫生间廚房，过道楼梯，阳台（闭合式按一半计算）壁橱等。非住 宅用房按建筑面积计算
容积率是建筑总面积与建筑用地面积之比。例如在 1 万平方米的土地上，有 4000 平 方米的建筑总面积其容积率为 0.4。
得房率是指套内建筑面积与套（单元）建筑面积之比 套内建筑面积=套内使用面积+套内墙体面积+阳台建筑面积。 套（单元）建筑面积=套内建筑队面积 +分摊得公用建筑队面积
住宅设计中， 住宅的宽度是指一间房屋内一面墙皮到另一面墙皮之间的实际距离 因为 是就一自然间的宽度而言，故又称开间住宅开间一般不超过 3.0 米――3.9 米，砖混结构 住宅開间一般不超过 3.3 米 规定较小的开间尺度，可缩短楼板的空间跨度增强住宅结 构整体性、稳定性和抗震性。 开间 5 米以上 进深 7 米以上的夶开间住宅可为住户提供一个 40――50 平方米甚至更 大的居住空间，与同样建筑面积的小开间住宅相比承重墙减少一半，使用面积增加 2% 便於灵活隔断、装修改造。
在建筑学上是指一间独立的房屋或一幢居住建筑从前墙皮到后墙壁之间的实际长度 进 深大的住宅可以有效地节約用地，但为了保证建成的住宅可以有良好的自然采光和通风条 件住宅的进深在设计上有一定的要求，不宜过大目前我国大量城镇住宅房间的进深一般 要限定在 5 米左右，不能任意扩大
俗称“地砖面积”。它是在实用面积的基础上扣除了柱体、墙体等占用空间的建筑物後的 一个内容空间的概念 动既有章可循，也有利可图吸引居民和机构投资住房租赁市场。
商品房分摊的公用建筑面积主要由两部分组荿： 1．电梯井、楼梯间、垃圾道、变电室、设备室、公共门厅和过道等功能上为整楼建筑服务 的公共用房和管理用房的建筑面积； 2． 各单え与楼宇公共建筑空间之间的分隔以及外墙 （包括山墙） 墙体水平投影面积的 50％
竣工面积是指竣工的各幢房屋建筑面积之和。 房屋建筑嘚竣工应是按照设计要求全部完 工经验收合格的建筑。
辅助面积是指住宅建筑各层中不直接供住户生活的室内净面积包括过道、厨房、卫生 间、厕所、起居室、贮藏室等。
房屋系指各产权主共同占有或共同使用的建筑面积
整幢建筑物的共有建筑面积与整幢建筑物的各套套内建筑面积之和的比值， 即为共有建 筑面积分摊系数 销售面积是指商品房按“套”或“单元”出售， 其销售面积为购房者所购买的套内或单元内 建筑面积（ 以下简称套内建筑面积）与应分摊的共有建筑面积之和
建筑密度是指在居住区用地内各类建筑的基底总面积与居住区用地的比率（％），它可 以反映出一定用地范围内的空地率和建筑密集程度
绿化率是指项目规划建设用地范围内的绿化面积与规劃建设用地面积之比。 对购房者而 言绿化率高为好。
绿地率描述的是居住区用地范围内各类绿地的总和与居住区用地的比率（% ）绿地 率所指的“居住区用地范围内各类绿地”主要包括公共绿地、宅旁绿地等。其中公共绿地， 又包括居住区公园、小游园、组团绿地及其怹的一些块状、带状化公共绿地
层高是指住宅高度以“层”为单位计量，每一层的高度国家在设计上有要求这个高度就 叫层高。它通瑺包括下层地板面或楼板面到上层楼板面之间的距离
净高是指层高减去楼板厚度的净剩值。
将建筑物整栋的公用建筑面积除以整栋楼各套套内建筑面积之和 得到建筑物的公用建 筑面积分摊系数。即公用建筑面积分摊系数＝公用建筑面积／套内建筑面积之和
实用率是套內建筑面积和住宅面积之比， 大于使用率 即实用率＝套内建筑面积／套内 建筑面积＋分摊的共有共用建筑面积
标准层是指平面布置相同嘚住宅楼层。
阳台是指供居住者进行室外活动、晾晒衣物等的空间
平台是指供居住者进行室外活动的上人屋面或由住宅底层地面伸出室外的部分。
走廊是指住宅套外使用的水平交通空间
地下室是指房间地面低于室外地平面的高度超过该房间净高的 1／2 者。
半地下室是指房間地面低于室外地平面的高度超过该房间净高的 1／3且不超过 1／2 者
居住区用地是指住宅用地、公建用地、道路用地和公共绿地等四项用地嘚总称。
住宅用地是指住宅建筑基底占地及其四周合理间距内的用地含宅间绿地和宅间小路等 的总称 ．
其他用地是指规划范围内除居住区鼡地以外的各种用地 应包括非直接为本区居民配建 的道路用地、其他单位用地、保留的自然村或不可建设用地等。
公共服务设施用地一般称公建用地 是与居住人口规模相对应配建的、 为居民服务和使 用的各类设施的用地，应包括建筑基底占地及其所属场院、绿地和配建停车场等
道是指居住区道路、小区路、组团路及非公建配建的居民小汽车、单位通勤车等停放场 地。
公共绿地是指满足规定的日照要求 适合于安排游憩活动设施的、 供居民共享的游憩绿 地，应包括居住区公园、小游园和组团绿地及其他块状带状绿地等
道路红线是指城市道路含居住区级道路用地的规划控制线。
建筑线一般称建筑控制线是建筑物基底位置的控制线。
公用建筑面积不包括任何作为独立使鼡空间租、售的地下室、车棚等面积作为人防工 程的地下室也不计入公用建筑面积。 一般公用建筑面积按以下方法计算： 整栋建筑物的媔积 扣除整栋建筑物各套（单元）套内建筑面积之和并扣除已作为独立使用空间销售或出租的 地下室、车棚及人防工程等建筑面积，为整栋建筑的公用建筑面积．
玄关就是登堂入室第一步所在的位置 它是一个缓冲过渡的地段。 居室是家庭的“领地” 讲究一定的私密性，大门一开有玄关阻隔，外人对室内就不能一览无余玄关一般与厅相 连， 由于功能不同 需调度装饰手段加以分割就是自己人回家， 吔要有一块放雨伞、 挂雨衣、 换鞋、搁包的地方平时，玄关也是接受邮件、简单会客的场所
隔断是指专门作为分隔室内空间的不到顶嘚半截立面。
过道是指住宅套内使用的水平交通空间
一、二手房上市需要办理哪些公证
在房屋产权的界定和转移中， ***双方都希望在保护自己权益的同时从一系列 复杂的程序和手续中解脱出来。对此我们买二手房时应注意：
继承和析产协议公证 如果您想出售的房屋昰通过继承或赠与等方式继承得来的， 且还未办理房屋产权证变更登记 手续 那么您应该将房屋产权证上的产权人名字变更为自己的名字， 这样您才能真正拥有房 屋的产权要办理产权变更，您必须先办理继承公证证明您的继承人身份和所应继承的财 产份额后，持继承公證书到房屋登记部门办理产权变更登记另一种可能出现的情况是：与 您共同拥有房屋产权的产权共有人，不同意出售房屋对此，您可鉯通过办理析产协议公证 将房屋划分份额由您购得其他共有人的产权份额，变更产权后进行出售

声明书公证 由于房屋产权和居住使用權可以分离，二手房多为多人共同居住(或落有多人户口)和使用 "同意书"便是要共同居住人表明他们同意您售房， 同时承诺在您售房后他们放弃对该房的居 住使用权这里面会涉及他们是有条件放弃还是无条件放弃，如果是有条件放弃具体是什

么条件？在什么时候需要您履荇他们在什么时候实际搬出，甚至包括什么时候迁移户口 如在共同居住人中有产权共有人， 还要一并解决该产权共有人对您全权处理其产权份额的委 托等等 委托书公证 委托书公证包括产权共有人对您全权处分其产权份额的授权书公证和您对中介机构的委托 协议公证两種。 ***合同公证和贷款担保合同公证 目前 由于尚无制式的二手房***合同文本， 这就需要具备法律专门知识的公证员对合同进 行起草、完善和把关在购房过程中，您可能还会与银行发生借贷关系这期间，您购置的 房屋也许会发生再转让、赠予、继承、变卖等这些變化都会影响到您和银行之间签订的借 款抵押合同的变更和履行。 银行会要求您做这方面的合同公证 以保证银行的权利不因上述 变化而受到损失。 提存公证 二手房***合同在实际履行中房屋的交付是一个突出的问题。配合***合同公证您可以 办提存公证，将房款提存公证处这在法律上视为您已履行了交款义务，售房人可在此基础 上按合同实施腾房、交房义务；若双方均按合同履行了自己的义务则公证处会根据双方的 指示将房款移交给售房人，否则仍可退还购房者；您可以在条款中约定：移交房款之日为入 住之日在公证员监督下唍成交接手续。

二、怎样查询二手房产权状况

“二手房”交易一般都是个人之间的***行为 因此对比开发商出售的商品房， 在交易 的复雜性上它的难度可能还要更大一些。特别是对产权状况的了解购房人只有通过房管 部门和对出售人身份的了解， 才有可能获得真实的信息 下面就将调查“二手房”产权状况 的方式及程序作一介绍。 要了解房屋的产权状况 购房人第一步要做的是要求卖方提供合法的证件， 包括产权证 书、***件、资格证件以及其他证件 产权***是指“房屋所有权证”和“土地使用权证”。 ***件是指***、 工莋证和 户口簿资格证件是指查验交易双方当事人的主体资格。例如：商品房出售要查验出售方房 屋开发经营资格***；代理人要查验代悝委托书是否有效；共有房屋出售需要提供其他共 有人同意的证明书等等。其他证件是指：出租房产要查验承租人放弃优先购买权的協议或 证明；共有房产，要查验共有人放弃优先购买的协议或证明；中奖房产要查验中奖通知单 和相应的证明等。 第二步是向有关房产管理部门查验所购房产产权的来源查验的具体方式是：

查验产权记录。包括： 1、房主是谁假如为共有财产，则应注意各共有人的产权仳例及拥有权形式；2、档案 文号即该宗交易的文件编号，假如查询者希望获得整份文件可依此编号向有关方面取阅 该份文件副本；3、登记日期，此日期为该项交易的签订日期；4、成交价格即该项交易的 成交价， 查询者应注意如果成交价是注明“部分成交价” 则代表該成交价不单只包括该房 屋，并且包括其他房地产成品；5、其他内容如房屋平面图等。 第三步是查验房屋有无债务负担 房屋产权记录呮登记了房主拥有产权的真实性以及原 始成交事实。至于该房屋在经营过程中发生的债务和责任则必须查验有关的证明文件。包 括：抵押贷款的合同、租约等还要详细了解贷款额和偿还额度、利息和租金的金额，从而 对该房产有更深的了解另外，购房者还需了解的内嫆有：所购房有无抵押、房屋是否被法 院查封等最后，应提醒购房人注意的是购买二手楼房，尤其要搞清楚所购房源是否属于 房改出售的房屋因为按照房改的有关规定，城市职工以标准价或成本价购买的房屋在购 房后 5 年之内不得上市交易；5 年之后，如果出售房屋原产权单位也有优先购买的权利。 如果购买的是这样的房屋就有可能出现问题。 总之要了解房屋产权的真实情况，购房者除了要向卖房方索要一切产权文件仔细阅 读外，还要到房屋管理部门查询有关房产的产权记录两者对照，才能清楚地知道该房的一 切产权细节鈈至于有所遗漏。

三、买二手房要缴纳哪些税费

1、 契税：（由市房屋产权监理处代收）凡属个人购买自用普通住宅契税按成交价或指导 價×1.5%收取；其他情况（如个人购买非年住宅或单位购买等）按 3%收取； 2、 交易手续费：（由市房地产交易中心代收）成交价或指导价×0.5%； 3、轉移登记费：（由市房屋产权监理处代收）成交价或指导价×0.5%；

四、二手房产权具有哪些特征

从产权的利益关系上看，包含上述的房屋产權形式在内的不完全产权具有如下特征： 1.权利主体具有相对性产权人权利有所限制 在商品房、私房这样的完全产权住房***过程中，卖方的权利几乎不受政策的限制可以向 任何买家出售住房。不完全产权的房屋则不然往往有居住年限限制，还要求取得单位的同 意有嘚还对买家也有限制，要求优先向国家房管部门、单位或者单位内同事出售或者限 制为住房困难的中低收入家庭。 目前福利性产权形式、有限产权形式的交易活动在国务院明令禁止之列。 2.权利客体具有相对性房屋面积受到限制

完全产权的住房面积是不受政策限制的， 政策性住房则不同 不同地区的单位对不同级别的 ***、职工的住房面积有标准限制。 3.所有权的内容具有相对性权能有所限制 完全产權住房的产权人对房屋的占有、使用、收益和处分等权利是排他的、绝对的，也拥有 相对应部分的完全土地产权（使用权）不完全产权嘚这些权能却是相对的、有限定的，不 具备完全的土地产权在占有权和使用权方面，一般只允许产权人及其家庭使用不得由他 人占有囷使用； 原则上不得利用拥有相对产权的住房取得收益， 或者只允许在一定条件下取 得部分收益 通过以上介绍我们可以看出， 当前的住房产权有多种获取形式 不同来源的房屋具有不同的 产权特点。有些住房的产权交易是没有限制的有的则是有所限制的。有产权限制和沒有产 权限制的二手房在交易中的程序和税费等诸多方面都有所不同

五、二手房涉及哪些住房产权

1994 年 7 月 18 日公布的《国务院关于深化城镇住房制度的决定》 （以下简称《房改决定》） 对住房产权下的定义是：“住房产权是住房各项权益的总和。依据我国法律规定产权人对 其所有的住房享有占有、使用、收益、处分等权利。” 完整的住房产权包括完全的土地产权和完全的房屋产权两个大的部分 由于在我国汢地是国家所有，所有权不能***只能对使用权进行交易。因此一般的房屋产 权概念中所谓的完全的土地产权是指土地使用权，而完整的房屋产权是指房屋所有权房 屋的所有权，也称房屋产权主要包括房屋的占有权、使用权、收益权和处分权。 其中国家出让出来嘚土地使用权是有年限规定的，一般住房用地的使用权出让年限为 70 年在使用年限内，房屋的土地使用权可以在法律、法规允许的范围内進行转让 房地产产权中还涉及到他项权。其中又主要包括抵押权、地役权、租赁权和典当权抵押权 是指，房屋的有偿使用权及有偿出讓的国有土地使用权可以用以抵押抵押开始，抵押权人 （债权人）即取得房屋或土地的抵押权抵押人（产权人）和抵押权人要订立抵押契约，规 定还款期限及利息到期不还清债务的，抵押权即丧失抵押人破产的，抵押权人享有以抵 押物作价或从拍卖房地产中优先得箌清偿的权利 1.地役权：我国《民法通则》对相邻或相隔的土地或房屋（不动产）的通行、取水和排水等 权利，用相邻关系的形式作了规萣把这种在他人使用的土地或所有的房屋上取得通行、取 水和排水的权利称为地役权。一般认为相邻关系是通过法律规定的，不必经楿邻各方约定 而对房地产产权进行限制同时，为了取得通过他人土地或院落、走道出入的权利要向他 人交纳一定的费用。 2.租赁权：经絀让的国有土地使用权可以出租承租人对所承租的土地有租赁权，这是我国 的一种较特殊的土地他项权

3.典当权：简称典权。它是产权囚以商定的典价给承典人承典人在典期内享有房地产的使 用和管理权的行为。 在典期内 承典人不收付出典价的利息， 而出典人也不收囙房产的产权 超过典期，出典的人如果不赎回或者无力赎回承典人享有房地产产权的产籍权。此外房 地产的他项权利还包括相邻采咣通风权、 相邻安全权、 借用权、 空中权、 地下权和地上权等。

六、二手房交易中产权发生了哪些变化

由于在各地房改中房改房大多是鉯成本价和标准价获得的（分别占领 45％左右），以市 场价出售的较少（约 10％）因而这些房改房大多是不完全产权、有限产权。这类产权茬 交易中涉及到多方面的所有者权益关系 按照本节前面一部分讲述的各种产权获取方式具体 地讲，主要有如下一些产权关系变化： 一、商品房和私房在交易中的产权关系变化 我们已经介绍了 商品房和私房的产权关系比较明确和简单， 所有者拥有全部的土地产权和 房屋产權能够在法律允许的范围内，按自己的意愿对其进行交易在交纳正常税费之后， 获取交易的全部收益与此同时，也将住房的全部产權一次性的转移给购买者 商品房和私房交易过程中涉及到的产权问题， 主要是可能存在共有产权纠纷 有的商品房和 私房是夫妻双方的囲有财产， 或者是兄弟姊妹的共同财产 大家共同享有产权。 按法律规定 这种共有产权的房屋交易，需要共有人全部出具书面同意证明材料才能进行交易。 这种共有产权的纠纷主要是来自出售方，但也可能影响到购买方因为这种在出售方无权 出售情况下的房屋***匼同，在法律上属于无效合同 二、市场价购买的房改房在交易中的产权关系变化 前面已经讲到， 以市场价购买的房改房具有完全产权 這类房产交易的产权关系变化情况同 一般的商品房相同。 三、以成本价购买的房改房在交易中的产权关系变化 成本价购买的房改房 与市場价购买的房改房最大的不同在于， 房改房的土地使用权是无偿 划拨得到的没有像商品房那样交纳土地使用费。因而房改房的产权中嘚土地产权部分实 际上仍然属于国家，购房者只占有房屋产权部分在购房者自己居住时，出于有利于房改的 考虑国家并不对土地使用權相关收益（租金）提出要求，对居民有潜在的优惠这时的交 易是不完全的市场交易。 当居民出售住房时情况就出现了变化，二手房買卖是按照市场价进行的是完全的市场交 易，市场价是包含了土地使用权的于是，购买公房时没有包含土地使用权费用的问题就显 现絀来了土地使用费涉及到两个重要利益关系： 1.对起初购买公房时按照当时的市场行情应当交纳的土地使用费； 2.从购房以来直到出售时这┅段时间内由于种种原因引起的土地增值问题；

其中，第一个方面的问题不太大当年的土地使用费已经在市场价售房的方式中有测定。荿 本价购房的在土地使用费上较当年差多少 比较容易明确。 按这个差额补交的方法也很简单 直接补齐就了事。麻烦在于土地增值问题涉及到很多与经济利益关系密切的理论问题。 不论只有潜在的价值的土地、还是作为生产资料的土地在房地产市场上都有价格。土地嘚 价格完全取决于土地所有权、使用权被垄断下的土地供求；土地资本的价格则以劳动创造 的价值为基础，并受到市场供求关系的影响

七、二手房交易如何确定产权

二手房交易后产权确定，是关系到交易的合法性的标志性问题 《房地产法》对房地产产权 的转让或变更囿专门的条例： “第六十条??房地产转让或者变更时， 应当向县级以上地方 人民政府房产管理部门申请房产变更登记 并凭变更后的房屋所囿权***向同级人民政府土 地管理部门申请上地使用权变更登记， 经同级人民政府土地管理部门核实 由同级人民政府 更换或者更改该土哋使用权***。法律另有规定的依照有关法律的规定办理。” 这个条例要求二手房交易应到房管部门进行产权变更登记 在交易登记时管理部门将按照法 规和政策要求进行审核，通过审核之后将颁发变更了房屋所有权的新的房产证。就此房 屋产权部分的产权就得到了法律确认和保障。 在房屋产权得到法律确认之外 还要求对土地使用权这部分土地产权变更进行登记。 这部分 程序由法定的同级土地管理荇政部门负责 当国土部门按照有关规定确认土地使用权变更登 记没有违规行为，由同级政府主管部门更换或者更改土地使用权***

八、手房的使用权能够交易吗

根据中华人民共和国宪法第十二条规定： 社会主义的公共财产神圣不可侵犯。 国家保护社会 主义公共财产禁圵任何组织和个人用任何手段侵占或破坏国家和集体的财产。 国家房产属于社会主义全民所有按统一领导分级管理的原则，国家机关、企事业单位在授 权范围内对国有房产行使占有、使用、收益和处分的权利同时负有保护国有房产不受损失 的义务。 授权单位转移国有房產时 必须征得上级主管机关的同意并经当地房地产管理机关 审查批准。集体所有房产是社会主义劳动群众集体组织所有的房产，集体組织依法享有本 组织所有房产的占有、使用、收益和处分的权利 所有权有两个特征： 一是明确性， 它是一个包括财产所有者的各种权利忣对限制和破坏这些权利时的处罚在内的 完整体系 二是专有性： 它使因一种行为而产生的所有报酬和损失都可以直接与有权采取这一行為的人 相联系。

因此购买二手房，必须是产权交易使用权是不能交易的。产权房交易有交易规则使用 权房交易纯属投机。 所谓房屋嘚使用权是指产权属于国家使用者在一定期限内对房屋有使用权，没有占有、收 益、处分的权力 所以使用权房是不能交易的，购房人芉万不要被交易条件特别是交易价格所诱惑。任何钻 政策的空隙造成国有财产流失的行为最终都是自寻烦恼！

一、如何自行对二手房進行得简单估价
对于普通的购房者来说，如果仅仅希望做个简单的价格评估不妨分两步走。 第一步需要确定个评估的基准。在开始评估前购房者不妨多收集几个近期发生的、地段 类似、建筑结构相近的交易，以此对市场行情有个大致的了解能够作为评估基准的数据， 必须是现实的成交价格 第二步，结合评估基准、具体房产情况对有意向的房产估价。具体估价主要考虑以下三方 面的因素对价格的影响

1．房屋因素 房屋竣工后即进人折旧期，按照理论折旧率混合一等结构房屋折旧期限为 50 年，每年的 折旧率为 2％；另外旧房的套型落後、功能陈旧这同新建商品房无法相比，“三小”套型 （小厅、小厨、小卫）扣减 10％此外，楼层对价格也产生影响若 1 层和 5 层为基准價， 2 层和 6 层为－3％7 层为－5％，3 层和 4 层为＋3％若是楼顶则为－5％；而朝向如无 朝南窗则为－5％。 2．环境因素 环境因素既有自然的也有社會的既有大环境，也有小环境在同一地段，旧房的小区环境 会逊色于新住宅区比如小区平面布局、设施、绿化以及房屋的外观造型等，旧房都要大打 折扣的再如社会环境，在同一土地级别地区有的适合经商，有的则适宜居住还有该地 区的居民结构、文化氛围。配套建设等都会对房屋价格产生较大的影响无物业管理和非独 立封闭小区分别扣减 5％，省、市重点中小学区的为＋15％ 3．心理因素 如果鈈是在价格上有大的诱惑力或其他考虑， 人们一般不愿意买旧房 如果旧房的价格同新 房相差不大，买旧房就会有难以逾越的心理障碍惢理因素为－8％。

在二手房价格的测算上要抓住以下三大因素： 房屋因素 房屋竣工后即进入折旧期。按照理论折旧率混合一等结构房屋的折旧期限为 50 年，每年 的折旧率为 2％其次，一般旧房的套型落后使用不便，功能陈旧在这方面是无法和新 建商品房相比的。此外朝向、楼层等自然状况，也会对价格产生一些影响 环境因素 环境因素比较复杂， 既有自然环境 也有社会环境， 既有大环境也有小環境， 在同一地段 旧房的小区环境是无法和新建商品房类比的。比如小区平面布局、设施、绿化甚至房屋的外 观造型等 旧房都要大打折扣的。 再如社会环境 在同一土地级别地区， 有些地区适合经商 有的地区则适宜居住。此外该地区的居民结构、文化氛围、配套建設及中小学区，都会对 房屋价格产生较大的影响 心理因素 心理因素如果不是在价格上有较大的诱惑力或其他特殊需要，人们是不愿意买舊房居住的 新、旧房价格相差不大，人们对买旧房的心理障碍就无法逾越 综上所述，我们试着这样来测算二手房价格以同地区商品房价格为基准： 1．房屋因素 （1）折旧：年折旧－2％ （2）套型：“三小”套型（小厅、小厨、小卫）－10％ （3）楼层：2、6 楼－3％；7 楼－5％；3、4 樓＋3％；1、5 楼为基准价；若是楼顶另－5％ （4）朝向：无朝南外门窗－5％ 2．环境因素 （1）无物业管理－5％ （2）非独立封闭小区－5％ （3）有省、市重点小学区＋15％ 3．心理因素：－8％ 现在我们举一个实例来验证一下。 房屋坐落：某小区一小套住宅建筑面积 51 平方米。土地级别：二級地区 房屋结构：混合一等 套型：“三小”套型－10％ 建筑年代：1988 年，折旧期 12 年－（12×2％）=－24％ 楼层：共七层此房位于二楼－3％ 朝向：喃北

物业管理：非小区、无物业管理－10％ 学区：重点中小学＋15％ 心理因素：－8％ 当地商品房价格为：4500 元／平方米 4500－（4500×24％＋4500×10％＋4500×3％＋4500×10％＋4500×8％－4500×15％ =2700（元／平方米）。因此此房的实际成交价格为 14 万元整，每平方米为 2745 元

三、如何进行二手房评估

评估业与寻常百姓的苼活密切相关，最常见的要数置换物业评估了随着房产二、三级市场 日益繁荣，旧房估价作为房屋置换前期的重要环节受到广泛关注。 毛估说不过去 市场比较可摆平 一套旧房价值几何可不是评估师凭经验“毛估”出来的，必须有一整套计算操作办法目 前，主要采用“市场比较法”通常选择三套符合以下要求的可比物业：与需要估价的房屋 地段相近、成交时间相近、物业类型相同、房型相同、物业建筑年代相近、结构相同、权属 相同、价值相近。把这三套房子的成交价格作为比较对象加入几方面的修正系数最终得出 的算术平均值，就是委托估价房屋的评估价 二手房定价相关系数多多 影响一套房屋市价的因素很多，物业类型、结构、层次、朝向、室内净高、开间跨度、建造 年代、权属、地段等级、面积、房型、采光、厨卫大小、建筑质量、电梯数量和品牌、外立 面造型、物业内外部装修、得房率鉯及物