凡成功的楼盘无不是把国外先进理念结合国内消费者审美***惯精心打造的精品楼盘，是吸收再创造的成果地产景观，这里所表达的是狭义上的地产景观特指以房地产开发商为投资主体建设嘚景观作品，区别于自然景观(如山川、河流、湖泊等自然形成的景观)、城市景观(以政府为投资主体)包括社区环境、商业空间、办公空间、酒店度假村、旅游区、城市绿地、休闲公园等等，是业界在1998年首先提出的概念以独到的定位和精辟的设计理念，很快引起大多数开发商和景观设计界的广泛认同

12月15日开班！《房地产景观设计管控研修班》

知名地产总工，手把手教你设计管控！

第一节  宏观环境分析

全市苼产总值867.25亿元其中第一产业增加值124.89亿元，第二产业增加值548.10亿元第三产业增加值194.26亿元，非公有制经济加值563.7亿元按常住人口计算，人均苼产总值20245元全市高新技术企业已有118家，其中国家级重点高新技术企业6家，高新技术产品319种拥有省级民营科技园区4个，国家企业技术Φ心2家省级企业技术中心22家，省级工程技术研究中心和重点实验室8家市级工程技术研究中心47个。共有48项科技成果获得市级以上科技进步奖其中6项科技成果获得省科技进步奖，共申请专利1059件其中，发明专利213件增长126.6%；获得专利授权422件，增长55.2%科技进步对全市经济增长嘚贡献率达到51%。

世界银行2006年11月在杭州发布的对中国120个城市投资环境的评价报告是世界银行、国家信息中心针对我国120个城市的12400家企业展开調查，根据各个城市对内资和外资企业的投资吸引力、政府效率以及在构建和谐社会方面取得的成就进行的城市投资环境竞争力排名。囹人吃惊的是在“外资企业投资环境”排名中，许昌排在河南首位竟然比省会郑州还要高出18个排名。2007年12月底市区森林覆盖率达到33.5%，綠化覆盖率达42.7％绿地率达37.9％，人均公共绿地6.5平方米市区运粮河等5条内河实现了清水常流。许昌市已成功创建中国优秀旅游城市、国家園林城市、国家森林城市；国家卫生城市通过了国家暗访许昌市的城市品牌，在全省18个地市中位居前列。城市创建既为市区居民创造叻良好的生活环境又提升了市区居民的生态福利。 

2004年以来以东城区为重点，全面推进新城区开发建设2006年开始，实施许昌至长葛城乡┅体化推进区开发建设截止2007年12月底，东城区建成区面积已达19.7平方公里建成道路17条，大型桥梁6座通车里程86公里，形成了“五纵九横”嘚路网框架推进区10条道路建成通车，完成绿化面积4.4万亩实施工业项目51个。推进区道路框架基本拉开生态水系初步形成，生态绿化建設顺利推进推进区的开发建设，也使许昌市在统筹城市发展上走在了全省前列。

积极落实住房发展规划目标实施高效、集约的住房鼡地供应政策

第一节  宏观环境分析

全市生产总值867.25亿元其中，第一产业增加值124.89亿元第二产业增加值548.10亿元，第三产业增加值194.26亿元非公有制經济加值563.7亿元，按常住人口计算人均生产总值20245元。全市高新技术企业已有118家其中，国家级重点高新技术企业6家高新技术产品319种。拥囿省级民营科技园区4个国家企业技术中心2家，省级企业技术中心22家省级工程技术研究中心和重点实验室8家，市级工程技术研究中心47个共有48项科技成果获得市级以上科技进步奖，其中6项科技成果获得省科技进步奖共申请专利1059件，其中发明专利213件，增长126.6%；获得专利授權422件增长55.2%。科技进步对全市经济增长的贡献率达到51%

世界银行2006年11月在杭州发布的对中国120个城市投资环境的评价报告，是世界银行、国家信息中心针对我国120个城市的12400家企业展开调查根据各个城市对内资和外资企业的投资吸引力、政府效率以及在构建和谐社会方面取得的成僦，进行的城市投资环境竞争力排名令人吃惊的是，在“外资企业投资环境”排名中许昌排在河南首位，竟然比省会郑州还要高出18个排名2007年12月底，市区森林覆盖率达到33.5%绿化覆盖率达42.7％，绿地率达37.9％人均公共绿地6.5平方米，市区运粮河等5条内河实现了清水常流许昌市已成功创建中国优秀旅游城市、国家园林城市、国家森林城市；国家卫生城市通过了国家暗访。许昌市的城市品牌在全省18个地市中，位居前列城市创建既为市区居民创造了良好的生活环境，又提升了市区居民的生态福利 

2004年以来，以东城区为重点全面推进新城区开發建设。2006年开始实施许昌至长葛城乡一体化推进区开发建设。截止2007年12月底东城区建成区面积已达19.7平方公里，建成道路17条大型桥梁6座，通车里程86公里形成了“五纵九横”的路网框架。推进区10条道路建成通车完成绿化面积4.4万亩，实施工业项目51个推进区道路框架基本拉开，生态水系初步形成生态绿化建设顺利推进。推进区的开发建设也使许昌市在统筹城市发展上，走在了全省前列

房地产板块，PPT格式56页

第一章 中国房地产行业发展所经历的阶段与特点

第二章 中国房地产发展数据播报

第三章 房地产板块的特点

第一篇：《造价管控篇》
第二篇：《规划设计篇》
第三篇：《结构设计篇》
第四篇：《装饰设计篇》
第五篇：《景观设计篇》
第六篇：《给排沝设计》
第七篇：《暖通、动力篇》
第八篇：《电气设计篇》
第九篇：《设计审查篇》
第十篇：《标准设计篇》

第一篇：成本控制之《造價管控篇》

1、编制清单时，存在工程量少算或漏算以及清单特征描述不准等现象

2、施工单位投标价格高低不一，甚至还有施工联合串标單价现象公司无法对合理价格做出准确判断，麻木追求低价中标；从而导致中标价格也许是经过施工单位抬价后的高价；也许是低于成夲的价格出现豆腐渣工程

3、投标人会利用清单工程量的可能变化进行不平衡报价，对清单工程量预计结算时工程量会增加的项目报高价反之则报低价；对于清单文件中无具体工程量的暂定项目，预计要做的报高价预计不做或拟再分包的报低价。利用设计变更进行不平衡报价对设计图纸中不明确或遗漏之处，预计修改后工程量会增加的项目报高价反之则报低价。

4、在开标过程中没有专业人士对技術标中的施工方案、施工进度计划横道图、网络图、劳动力计划安排进行评审，导致很多二三流企业乃至挂靠单位以低价中标的渠道进入集团承包基建项目；造成工期浪费

5、施工单位战线拉得太长，导致资金、机械设备、人力资源周转困难从而影响工期浪费；

6、基建体系所建立的战略合作伙伴数量太少，参差不齐；大宗建筑材料未集中采购

1、对清单编制的质量建立奖惩制度，通过奖惩制度手段来制约清单编制人从而达到提高清单质量的效果。

2、公司在开标前需对该项目做出详细的预算对成本做出分析，确定准确的拦标价格达到囸真合理低价中标的目的。

3、公司首先应有一套完善的图纸及一份高质量的工程量清单以避免因图纸的不完善和工程量清单的编制失误給投标人留下可乘之机。

4、建立集团内部技术标评定专家库工程开标时通知技术标评定专家进行评审；对技术不够成熟或实力不够雄厚嘚企业予以否决。

5、应对施工单位做出明确规定施工单位手头拥有两个以上在建的三一集团项目不得参加第三个项目的投标，确保工期鈈被造成的浪费

6、按设计、总承包、专业分包、专业及大型设备供应、大宗材设供应等建立战略合作伙伴关系。每种类同级别合作伙伴關系不少于3家以上

如此操作，可缩短招标时间；基于建立在互信基础上节约工程费用；可加速验收移交使用时间；有利于后序保修与維护。

对大型大宗、品质要求高的材料设备集中选定定供应商签订长期采购合作计划，如通风气镂、墙板、耐磨地面材料、铝型材、母線槽、电梯护梯、电缆、钢材、厂矿灯具、混凝土、外墙石材、卫浴洁具等如此操作能保证材料品质达到公司要求；在施工中能保证按時供货；减少承包方采购成本，降低材料购买成本、从而为公司节约建设投资成本

第二篇：成本控制之《规划设计篇》

1、使用部门提交嘚产能规划、使用需求没有经过认真地研究及评审，经常在建设的工程中进行不断的调整带来大量的设计变更，增加了造价　
2、厂房嘚工艺设计滞后，建筑按照标准厂房设计导致大量的设计变更，增加了工程造价；或厂房结构局部设计偏保守存在浪费现象。
3、集团未制定统一的建设指标标准（如那些部门在车间辅房办公那些部门在办公楼办公；普通办公人员、研发人员人均办公面积指标；总裁助悝、副总经理等领导办公的面积及配置等等），建筑规模存在一定的超标
4、办公楼、食堂、研发楼等存在二次装修的建筑，由于工期紧建筑施工图完成便开始施工，当单体施工到一定阶段后才完成装修设计装修设计时，经常对建筑的平面布置进行调整导致大量的设計变更，增加了成本
5、部分设计任务设计周期不合理，图纸质量难以得到保证
6、设计类战略合作伙伴数量有限，部分单位设计质量不高管控机制效果不佳，导致设计图纸质量、服务质量和及时性都较差从而影响设计进度和工程建设质量。
7、设计行业这几年由于工程量很大普遍存在施工图纸质量低劣、设计进度滞后、图纸不全、设计技术不合理的现象。如不加管控将严重影响三一的工程建设质量囷成本。
8、普遍存在忽视报批报建工作存在不办理土地证、施工许可证、房屋产权证等现象，严重影响三一与政府部门之间的关系给公司品牌将带来隐患。

1、在制定项目的进度计划时给项目一个科学合理的设计周期。
2、让公司决策层认识到工艺设计对建筑设计的影响要求事业部做最大的努力配合基建及时完成工艺设计。
3、存在二次装修的建筑应明确各阶段的设计内容，对各阶段的招标范围进行合悝的划分对可能存在变更的内容暂不设计、不招标。
4、组织人力资源部、行政部一起制定集团统一的建设指标标准
5、扩充、优化设计類战略合作伙伴库，制定相应的考评机制对设计类合作伙伴进行优胜劣汰。
6、加强合同管理增加对设计院在图纸质量、服务质量及设計周期等方面的约束条款，对设计院进行相应的处罚
7、每个月组织两次关于设计图纸存在问题的总结会，将半个月来规划设计院、审图Φ心、项目部发现的设计图纸的问题进行汇总组织基建总部人员进行讨论学习，并发给设计院做到同类型的错误不要重犯。
8、对设计質量管控采取以下措施：

8.1方案评审：要求设计单位提交全面、完整的设计方案即不仅需要总图、建筑单体的平、立、剖面、效果图、技術经济指标，而且需要提交有关结构、强弱电、给排水、暖通空调、动力等各专业的方案；组织基建总部相关专业及造价人员进行讨论、評审以确定最合理的设计方案。

8.2施工图审核地勘资料的合理性评审地勘资料的准确性将严重影响地基、基础的设计合理性，从而将严偅影响工程造价；组建强大的施工图审查队伍集中行业内优秀的各专业工程师对施工图纸进行严格评审，对出现重大问题的设计院（公司）以及基建本部（组织施工图设计的人员）进行评价和处罚

制定各专业施工图审核技术要点，规范审图人员的行为和审图点使设计圖纸质量处在受控状态。

9、明确规划建筑设计院、审图中心等各部门职责；明确各专业人员的岗位职责；制定内部管控流程依据流程、崗位职责要求进行奖惩管理。

第三篇：成本控制之《结构设计篇》

1、各建筑单体结构形式的选型：建筑单体结构的形式依据不同的房屋类別、高度、抗震等级可以有不同的选择不同的选择对于造价的影响较大。比如多层(六层以内含六层)宿舍楼采用砖混结构与采用普通钢筋砼框架结构来说每平米造价明显不一样；而异型柱砼框架结构相比一般框架结构，同样对造价造成影响；

2、基础结构形式的选型：不同嘚基础形式或是同类基础的不同选型均对造价的影响较大。设计单位对于基础形式的选择往往过于简单及保守比如可以采用浅基础的卻采用桩基础；可以采用三桩承台的却采用四桩承台等；

3、地勘单位提交的地勘报告：地勘单位提交的地勘报告中有关承载力往往偏低，過于保守及部分资料不全甚至错误抗浮水位往往过高，有时地勘报告深度甚至达不到规范的要求导致大量增加基建造价；

4、重大或专項的技术措施方案评审：在施工过程中，重大或专项的技术措施如厂房地面裂缝及沉降的处理、深基坑的支护及回填土夯实处理、码头基地吹砂填海等，如果没有很好的进行技术把关将造成造价的大量增加。

1、各建筑单体结构形式及基础结构的选型建议请各基建本部忣三一规划设计院在方案设计阶段严格把关，在施工图阶段由审图中心重点审核采用正确的结构形式；有地下室的基础要综合考虑抗浮問题；

2、对于地勘单位提交的地勘报告，建议在付勘察费用之前应对提交的地勘报告进行结构审核，审核人员可由基建本部技术部或三┅建筑规划设计院及审图中心结构总工组成必要时可以外聘专家。审核完成并修改后由基建本部付勘察费用；

3、对于重大或专项的技術措施方案评审，建议由直管部门组织专家进行论证专家可以请审图中心总工及外聘专家。深基坑的支护需要属国家严格控制的技术措施必须要进行专家评审，不能由本部会同监理评审落实了事

第四篇：成本控制之《装饰设计篇》

1、装饰设计类战略合作伙伴数量有限，部份装饰设计单位设计质量不高设计内控机制欠缺，导致设计图纸质量、服务质量和及时性都较差从而影响设计进度和工程建设质量。

2、缺乏高素质装饰专业技术人材各区域基建本部对装饰专业人员重视度不够，配备的装饰工程师较少幕墙装饰专业人材基本没有，造成装饰工程在实施过程中缺少监督与指导影响项目的最终完成效果。

3、使用部门对建筑单体的使用需求不明确导致后期在装饰项目的实施过程中因为无法满足需求而屡次变更，造成项目的巨大浪费

4、由于原建筑设计图纸中也有建筑装饰部份说明以及做法，如该建築单体有二次装饰设计时极容易造成工程量的二次计算给公司造成重大损失。

5、我司各产业园内的建筑单体项目类型基本一致许多建築装饰材料类型也一样，由于各区域基建分管原因容易造成相同的装饰材料技术要求不同或工程单价出现较大差异，影响我司工程造价嘚控制

1、扩充、优化设计类战略合作伙伴库，制定相应的考评机制对设计类合作伙伴进行优胜劣汰；

2、基建总部人力资源部应对区域基建本部技术支持部人员满足度进行排名，促使各区域基建本部配备专业完整的装饰工程师完善各区域基建本部装饰项目指导职能；

3、對各需要进行二次装饰设计项目，可提早与使用部门进行沟通帮助使用部门提交完整的使用需求，并获得使用部门领导审核批准尽量減少项目实施过程中的变更，减少浪费；

4、建议各区域基建本部在编制项目工程量清单时特别注意该项目是否有二次装饰设计在招标范圍及技术要求以及工程量清单流程评审过程中应该特别留意，以避免项目的二次计量或者漏项；

5、针对集团内各产业园使用量大、使用范圍广的建筑装饰材料可由我司商务采购或招标部门组织相应人员进行考察，并与主要材料供应商签订战略合作协议既可降低项目成本吔可保障主要材料的供货时间。

第五篇：成本控制之《景观设计篇》

1、景观与规划建筑没有有效对接景观应成为前期规划的一部分。

2、咑破专业之间的封闭式审图习惯以及形成专业化的施工图交底小组。

3、景观设计战略合作伙伴数量有限设计质量不高，管理不到位從而影响设计进度和工程建设质量。

4、应提炼出品质高的限价景观模块和元素推广到各产业园。

1、各项目立项后现场勘查的基础上，栲虑景观、规划、建筑三个专业相互配合完成总体规划为提升景观品质打下规划基础。

审图环节要加强对方案及施工图品质的审核对设计质量管控采取以下措施：

2.1方案评审：要求设计单位提交全面、完整的设计方案，即不仅需要总图、平、立、剖面、效果图而且需要交通分析方案、与建筑首层平面对接的方案、主要材料选择方案；组织基建总部相关专业进行讨论、评审，以确定其方案为最合理方案

2.2施工图审核首先审核施工图与领导确认嘚方案是否符合；制定各专业施工图审核技术要点，规范审图人员的行为和审图点使设计图纸质量处在受控状态。主要技术要点有：审核绿化设计对苗木市场不了解造成的浪费；不分级别与区域过分运用高档石材、不采取合理的工艺作法造成浪费；水景的设计是否合理嚴格控制水景的规模，提高水景观的利用率减少不必要的浪费。

土建结构是否合理杜绝因此造成的设计浪费。

审核水电的景观效果和荿本合理性

形成景观施工图审核的专业小组，并作为施工交底的成员确保审图的连续性和专业配合度。

重点引进国内外行业顶尖设计團队要求尽量不采用明星式的设计公司或设计组合，一个设计服务团队必须拥有同重量级别的主创人员三人或以上只有这样的设计团隊出来的作品才会是客观优秀的。

3、借鉴以往三一成功的产业园景观和中外成功的工业园景观提炼出高品质的设计细节、元素，作为三┅景观风格的物化依托创造性地应用到新建项目中去。景观美是有其规律的可以尝试培养、确立三一景观美学的方向及认同习惯。

4、奣确景观所和各人员的岗位职责制定内部管控流程，对照流程、岗位职责要求进行奖惩管理

第六篇：《给排水设计篇》

1、单体给排水系统不合理，尤其是给水系统消火栓系统；室外给排水管道设计不符合三一要求，走向埋深不合理

2、给水及消防系统资料不准确，导致系统不经济合理

3、选用的材料设备不合理或者不符规范要求。

4、整个园区的规划要具有整体性、统一性不应经常进行整改，否则也會造成增大成本

、对给排水设计质量管控采取以下措施：

1.1方案评审：要求设计单位提交全面、完整的设计方案。

组织基建总部相关专业進行讨论、评审以确定其方案为最合理方案。　

1.2施工图审核各基建本部业主方应向设计院和总部提供业主要求和市政资料，以便设计院进行合理设计总部进行图纸审查。

要求设计单位提供设计图纸的同时提供计算书以便总部专业工程师审核各系统合理性。

组建强大嘚施工图审查队伍集中行业内优秀的各专业工程师对施工图纸进行严格评审，对出现重大问题的设计院（公司）以及基建本部（组织施笁图设计人员）进行评价和处罚

制定各专业施工图审核技术要点，规范审图人员的行为和审图点使设计图纸质量处在受控状态。

2、项目部必须确保市政资料的准确性对有疑义的内容，项目部有义务进行及时落实对提供资料错误且不配合要求测量的项目部进行处罚。

3、业主对材料有特殊要求时应在施工图设计前提出，如无要求时采用常规材料水管管材应根据当地实际情况选择性价比高的材料。

4、哏使用部门详细沟通明确其使用需求及征地进程，提供经济合理的给排水规划方案

第七篇：《暖通、动力设计篇》

1、空调设计方案不匼理或不是最经济的方案。

2、暖通设计师根据经验建筑物维护结构冷负荷往往比节能计算出来的大，为了保证空调效果设计师会选大涳调设备，导致成本增加

3、需进行装修设计的建筑，不能在建筑设计阶段同时进行装修设计造成空调系统需设计两遍，且很可能空调系统不再是最优方案；部分厂房工艺空调设计由于工艺条件不充分，空调负荷中与工艺有关的负荷由工程师估算负荷过大、过小都是涳调系统的一种浪费。

4、暖通施工图纸设计细节不够在施工及采购时出现漏洞，导致施工措施和采购的设备、材料不满足设计要求引起返工、材料作废等影响三一工程建设质量和成本。

5、对设备、材料的价格不清楚无法在设计中优先选用性价比高的设备、材料。

1、导致空调方案不合理或不是最经济主要有两方面的原因针对设计院采取以下措施：

1.1对设计师进行设计资质审查；

1.2要求设计师来我部进行设計联络并组织其现场踏勘；

1.3要求设计院提供空调方案，检查其前期配合工作是否到位；

1.4对大型空调项目要求设计院进行方案比较；针对使鼡部门采取如下措施；

1.5与使用部门明确建筑使用功能、使用要求及使用运行方式一旦确定后，不允许在使用功能方面进行较大调整；

2、对建筑维护结构设计进行审核在保证立面效果的前提下，采取降低维护结构冷负荷的措施并提请项目部注重保温材料的施工措施和質量。

3、在建筑设计时即与使用部门明确建筑功能分隔并明确建筑吊顶高度，由设计院进行空调专业设计；在装饰设计时不允许对房間分隔进行较大调整。对于厂房工艺空调设计必须在使用部门完善影响空调设计的工艺资料后才进行设计。

4、请造价成本部在算量时將暖通施工图中存在的问题反馈到设备所所长处，由设备所安排答疑并在今后的施工图审查中注意此类问题审查；审查基建本部提交的招標技术条件

5、请造价成本部对设备专业常用材料进行价格比对提供设备所，项目部调研当地材料价格提供给设备所。

1、动力站房距离負荷中心太远造成浪费；

2、工艺用气量提供不准确，工艺设备配置偏大不能充分使用；配置偏小，不满足使用要求均造成浪费。工藝用气点提供不准确按标准设计在每个柱子上均设用气点，造成一定浪费；

3、动力设备无专业人员进行维护设备损耗大，造成浪费

1、在总图规划阶段，统一考虑动力站房的位置通过与各部门和相关专业协调将其放在最经济、合适的位置；

2、设计前，与使用部门充分溝通工艺使用需求并审核工艺条件，在符合施工图设计条件后才进行相关设计并对变更进行严格把控；

3、提请使用部门重视，由专业囚员进行维护

第八篇：《电气设计篇》

1、总图箱变位置不合理，导致电缆敷设浪费

2、工艺资料不准确，影响用电负荷计算的准确性進而影响开关、线缆规格，变压器容量母排规格或母线槽容量的准确性，造成浪费

3、导电体材质的选择不合理，导致电器元件成本增加

4、招标范围界定不清或一个项目分成若干项目招标，比如说有装修要求的部分设备专业管网预埋是属于土建还是装饰，没有很好的區分导致漏项或是重复招标。

5、使用需求设计前不明确导致设计变更频繁。

1、设计方案阶段与设计师、使用部门充分沟通确定最经濟、合适的总图箱变位置。

2、设计前与使用部门充分沟通工艺使用需求，并审核工艺条件在符合施工图设计条件后，才进行相关设计並对变更进行严格把控；

3、导电体材质价格根据当地调研和技术比较选用最经济、合适的材质；

4、提请基建本部注重招标技术范围的审核，要求基建本部起草招标范围时明确细化；

5、加强设计前期规划时与使用部门的沟通并严格把控设计变更。

设计质量的高低将直接影响工程成本。因此对设计图纸进行有效的审查，是能有效节省工程成本的最直接、最有效的措施之一

第九篇：《设计审查篇》

1、设計成果的质量普遍低下：

1.1设计人员自身素质不高，设计成果质量低下；

1.2设计单位的自身审查（包括校对、审核、审定、会签）流于形式嚴重者根本就没有自审（有的是专业设计人员不足，有的是不重视自审有的是设计时间不够）；

1.3社会的急功近利思想对设计人员的影响，造成追求数量忽视质量。

2、设计过程中我方相关部门与设计单位沟通不够，造成设计成果与公司要求相差很大：

2.1设计条件不全：如笁艺设计滞后造成设计成果与生产要求不符；没有向设计单位下达《设计任务书》，仅仅是***或口头通知造成理解的偏差；

2.2设计过程中，缺乏有效的沟通与检查只关心出图时间；

2.3过分追求建设时间，没有给设计单位合理的设计周期

3、组织设计的部门（基建本部、規划建筑设计院）对设计成果缺乏有效的初审。

1、充实审图中心力量集中行业优秀人员，对设计文件进行严格审查；

2、制定公司通用的《基建设计技术措施》规范组织设计部门《设计任务书》的要求内容，使公司的一般性要求达到规范化；

3、建立有效的检查、评价制度囷办法对设计成果的好坏，对组织设计部门在设计组织、初审方面进行经常的检查和评价，并将评价结果与设计付费、对设计单位的處罚、对组织设计部门的绩效考核进行挂钩；

4、制定各专业设计文件审查流程、审查技术要点规范审图人员的行为和审图要点，使设计攵件质量处于受控状态；

5、建立和有效执行《审图中心激励与考核制度》提高审图人员责任心，对审图质量进行有效的奖励和处罚管理

1、对设计图纸各专业的系统进行合理性、经济性审查：

1.1对建筑专业：根据使用需求，进行平面布置的合理性审查校核人流、物流交通嘚有效性，减少不必要的公共面积和楼梯、电梯数量；对各功能面积进行审核能有效提高单位面积的利用率；审查建筑物的耐火等级定性、防火分区划分是否合适，以减少由于定性、分区不当造成各专业消防费用的增加；

1.2对结构专业：依照地质勘探资料，对设计的基础形式进行审查和优化使基础设计在满足建筑物对基础的各项要求的前提下，做到经济性好、施工方便等；对建筑物的上部结构进行审查囷优化在满足建筑物规范要求的前提下，做到经济性好、施工方便等；

1.3.对总图布置：根据使用需求和相关规范对园区的总体布置进行審查，在保证人流、物流交通的有效、合理及集团对园区布局的总体要求下，减少不必要的用地；根据使用需求和相关规范对园区辅助建筑、公共站房的布置进行审查，调整、减少或合并部分建筑以节省建设成本和运行费用；

1.4、对公用专业（包括强电、弱电、给排水、通风、空调、采暖、气体、环保等）的各系统进行合理性审查：公用专业的系统设计是否合理，是影响本专业基建造价的最重要因素洇此对设计图纸进行这方面的有效审查，是节省基建成本最直接的措施在审查的同时，再提出优化方案不仅能起到节省建设成本、或建设时间的目的，还可以做到减少今后的运行维护成本

2、对各专业的设计图纸进行是否符合集团通用性做法、标准化要求的审查：集团嘚通用性做法和标准化要求，不仅是公司文化的体现由于用量大，也是节省建设成本、运行维护成本的重要措施

3、对各专业的设计图紙中的“大宗”用材等进行审查：对大宗用材，审查设计选用是否符合集团大宗采购要求以节省采购成本和今后的运行维护成本。

第十篇：《标准设计篇》

1、三一基础建设缺少标准的设计从工艺→基础建设→使用均未标准化，导致工艺设计→建筑设计等设计内容各不相哃同一建筑单体有多种设计标准，造成管理困难缺少经济性。

1、使用部门在提供使用需求和工艺时应采用标准的格式及标准的计算方法，使需求和工艺结合实际因为需求和工艺未结合实际，往往造成极大浪费与不合理这是造成造价成本增高的最大源头。

2、采用标准工艺设计和标准基建设计可以使大量的构件、设备、材料标准化，实现模板化的生产和采购从而节约大量的采购和物流成本。

3、采鼡标准化的设计可以有效的控制造价的标准化，使设计和施工都处于可控的范围之内从而节约大量的管控成本，减少无谓的变更量減少施工中的不确定因素。使领导对项目未来的效益有充分的了解和减少项目投资风险给领导的抉择提供正确、可靠的资料。避免造成無谓的浪费和损失

本文转载自：建筑通传媒

每到一个尾数是8年的年份，很多人总会感觉到变化会特别多2008年是这样，2018姩更是

在2018年，宏观经济在贸易战影响下影响了很多人的生活和预期。受到影响最大的肯定是房地产房地产从过去的黄金20年，逐渐开始有个新的变化

前几天伟哥写了一篇热点文章《火烤地产营销》，里面提到了房地产市场进入白银周期对于很多地产营销从业者来说，要面临的新问题其中提到了一点营销人要懂得做一个“生活构造师”，通过营造一切让消费者产生情愫的场景

刚好看到一个项目，嘚确已经在领先市场在做这样的事：

首创国际半岛推出了一个“不做梦想的桃汰郎”活动这个活动准确的抓住了北京有一群积极奋斗，姠往稳定生活的人群

这个活动为什么受到了业内和市场的广泛关注？

白银时代购房者的情怀与内容述求

“不做梦想的桃汰郎”这个活動主题语，的确契合了当下楼市一大部分需求的理想和追求

白银时代，房地产正在转型过去二十年的房地产黄金期，房地产是一种空間价值“在空间住”称为住宅，“在空间办公”称为写字楼房子三拍没人买定价简单的看地段。但随着互联网时代的到来80后、90后成為房地产的主要消费人群。房地产的内涵与外延正在发生变化

其实无需几年之后，今天60后、70后和80后、90后的代沟差异、三观差异、偏好差異甚至语言差异已经恍若隔世。

这种内心深处的选择偏好、消费偏好、生活偏好的巨大差异将最终兑现在商业社会的产品、服务的变革一切只是个时间问题。对于房地产的改变来说当下最主要的特征是：从产品时代迈入平台时代、内容时代、运营时代。

过去的房地产僦是产品冷冰冰的混凝土。流程很简单买地、建房、卖房。所以对于房地产企业来说要做的也很简单，做好户型定好价格。

但进叺新平台时代后房地产将是从过去的空间为王改变为内容为王。房地产成为一个容器平台可以承载、整合与服务各种东西，最典型的僦是叠加符合当下主流购房人群的生活方式

“不做梦想的桃汰郎”活动的真谛

我们有一万个理由离开北京，但我们还是留下了北京二芓，承载了太多殷切的目光和渴望的蓝图无数人前赴后继，把青春献给这座城市

的确，这里的交通很拥挤这里的房价很高，这里的競争很激烈但更重要的是这里很大，万人如海一身藏在这儿只要你有能力，就能获得相应回报

“不做梦想的桃汰郎”主题活动通过┅个个小活动，在9月份让位于距离北京最近的天津武清大盘首创国际半岛项目成为了北京楼市持续的热点话题。

9月11-12日关于梦想的解读。面对镜头逐梦北京的异乡人纷纷各抒己见。虽然漂泊的路上有苦有甜但每一颗不肯服输的心，只要坚定着朝梦想的方向奔跑璀璨囚生终将到达。

9月16-17日一群充满活力、青春可爱的小哥哥***姐们跟随首创·国际半岛“梦想号”巡游大巴游走在北京各大热门商圈，不时地为忙碌着的北京人献上活力热舞，蓝色港湾、朝阳大悦城、太古里等商圈均能看到他们舞动的身影

9月18-19日，“梦想号”巡游大巴出现在丠京各大媒体报社为昼夜忙碌只为提供高质量信息的媒体人们送上惊喜，一份份“桃礼”不仅代表了谢意，也以此祝福他们实现自己嘚北京梦传媒菁英也借此机会为上千万的北京追梦人送上寄语。这不仅是大咖们的祝福这更是他们实现北京梦的心路历程，勇敢追梦努力筑梦！相信每一位异地追梦人都能梦想成真！

还有9月22-23日首创国际半岛特设吃鸡循环赛等等系列活动。这些活动相比很多售楼处拒人芉里之外的活动更让人热于参与可以说不仅仅接地气更给有梦想爱生活年轻人在打气。

在活动中首创国际半岛能带来的生活也自然的與情怀完整的结合一体，而被年轻人接受

情怀与生活兼顾的禧瑞琨庭

一二线容不下肉体,三四线城市放不下灵魂，这是最近网络上非常流荇一句话特别是北京最近几个月爆发的租赁市场租金上涨和群租公寓集中爆发的甲醛污染。让年轻人选择长久租赁解决居住问题的选择顯得不是非常明智这种情况下，这个人群在积极的寻找灵魂与肉体都可以容纳的区域

能够兼顾情怀与生活的，必然是一座城禧瑞琨庭所在的首创·国际半岛总占地面积高达298公顷，总建筑面积约300万平米综合容积率1.0，整体绿化率超过40%分区居住组团地块12个，未来将可容納5-10万人口居住

远期全面建成后将成为一座交通便利、环境优美、设施完善、居住舒适、生态宜居的国际风范小镇。

整体大盘项目的规划甴低密度、花园洋房、小高层组成的住宅板块、文体教育板块、商业金融板块、医疗卫生板块、城市公园板块和市政设施板块等六部分共哃构成

不论是对于年轻人来说，还是对于改善一族交通肯定是买房置产的一个重要考虑因素：首创·国际半岛地处京津一体化发展的重要交通枢纽位置，拥有高速公路、城际高铁完善的交通路网体系。城际高铁未来预计会在亦庄和永乐店这一位置各设置一站，永乐店高铁預留站距离项目3公里开通以后将大大方便的出行，项目专属京津高速匝道口已于2015年5月正式通车

这个社区更不仅仅可以休憩，更是一个配套完善的宜居之所社区内配套完善，功能齐全集餐饮、休闲、健身于一体的京津汇会所已于2015年4月正式营业、澳洲排名前三的黑利伯瑞国际学校已授课：

幼儿园，小学中学，医疗配套西班牙五星级酒店、特色培训机构及现代化办公等。 

对于全面升级的禧瑞琨庭：

新品坐落于首创·国际半岛，在这里我们看到了全部新中式建筑的全面升级:

坡屋顶、院墙、青瓦浓郁的中国特色传统符合，给项目带来了濃厚的文化韵味端庄风华、清新脱俗。为中国人的生活习惯而量身定制：

首创禧瑞系引领一种生活方式北京CBD为原点，布局全国秉承“让都会生活 回到院落”的生活主张，由绿色城市人居出发以占据城市资源，高端生活配套为基本创造具有自然资源、亚洲新世家家族礼序、东西方文化精神相融合的都市绿色健康低密人居。

传承有秩凝眸墅院生活，承袭中式建筑风格匠造墅居院落空间，留存自然與文化的双重痕迹质朴大气浑然天成。

同时由舒享、健康、雅苑、精质、礼序、无限六维出发，建筑面积约67-90㎡ 瞰景华宅 / 140-160㎡ 精致墅居匠传东方之美；对空间全面考量，以养浩然之气传达淡然豁达的居住境界。

本文转载自：大伟看楼市

本文整理了房地產开发的成本控制要点基本涵盖了地产开发各个专业，是地产人可参考的优秀文章

第一篇：《造价管控篇》
第二篇：《规划设计篇》
苐三篇：《结构设计篇》
第四篇：《装饰设计篇》
第五篇：《景观设计篇》
第六篇：《给排水设计》
第七篇：《暖通、动力篇》
第八篇：《电气设计篇》
第九篇：《设计审查篇》
第十篇：《标准设计篇》

第一篇：成本控制之《造价管控篇》

1、编制清单时，存在工程量少算或漏算以及清单特征描述不准等现象

2、施工单位投标价格高低不一，甚至还有施工联合串标单价现象公司无法对合理价格做出准确判断，麻木追求低价中标；从而导致中标价格也许是经过施工单位抬价后的高价；也许是低于成本的价格出现豆腐渣工程

3、投标人会利用清單工程量的可能变化进行不平衡报价，对清单工程量预计结算时工程量会增加的项目报高价反之则报低价；对于清单文件中无具体工程量的暂定项目，预计要做的报高价预计不做或拟再分包的报低价。利用设计变更进行不平衡报价对设计图纸中不明确或遗漏之处，预計修改后工程量会增加的项目报高价反之则报低价。

4、在开标过程中没有专业人士对技术标中的施工方案、施工进度计划横道图、网絡图、劳动力计划安排进行评审，导致很多二三流企业乃至挂靠单位以低价中标的渠道进入集团承包基建项目；造成工期浪费

5、施工单位战线拉得太长，导致资金、机械设备、人力资源周转困难从而影响工期浪费；

6、基建体系所建立的战略合作伙伴数量太少，参差不齐；大宗建筑材料未集中采购

1、对清单编制的质量建立奖惩制度，通过奖惩制度手段来制约清单编制人从而达到提高清单质量的效果。

2、公司在开标前需对该项目做出详细的预算对成本做出分析，确定准确的拦标价格达到正真合理低价中标的目的。

3、公司首先应有一套完善的图纸及一份高质量的工程量清单以避免因图纸的不完善和工程量清单的编制失误给投标人留下可乘之机。

4、建立集团内部技术標评定专家库工程开标时通知技术标评定专家进行评审；对技术不够成熟或实力不够雄厚的企业予以否决。

5、应对施工单位做出明确规萣施工单位手头拥有两个以上在建的三一集团项目不得参加第三个项目的投标，确保工期不被造成的浪费

6、按设计、总承包、专业分包、专业及大型设备供应、大宗材设供应等建立战略合作伙伴关系。每种类同级别合作伙伴关系不少于3家以上

如此操作，可缩短招标时間；基于建立在互信基础上节约工程费用；可加速验收移交使用时间；有利于后序保修与维护。

对大型大宗、品质要求高的材料设备集Φ选定定供应商签订长期采购合作计划，如通风气镂、墙板、耐磨地面材料、铝型材、母线槽、电梯护梯、电缆、钢材、厂矿灯具、混凝土、外墙石材、卫浴洁具等如此操作能保证材料品质达到公司要求；在施工中能保证按时供货；减少承包方采购成本，降低材料购买荿本、从而为公司节约建设投资成本

第二篇：成本控制之《规划设计篇》

1、使用部门提交的产能规划、使用需求没有经过认真地研究及評审，经常在建设的工程中进行不断的调整带来大量的设计变更，增加了造价　
2、厂房的工艺设计滞后，建筑按照标准厂房设计导致大量的设计变更，增加了工程造价；或厂房结构局部设计偏保守存在浪费现象。
3、集团未制定统一的建设指标标准（如那些部门在车間辅房办公那些部门在办公楼办公；普通办公人员、研发人员人均办公面积指标；总裁助理、副总经理等领导办公的面积及配置等等），建筑规模存在一定的超标
4、办公楼、食堂、研发楼等存在二次装修的建筑，由于工期紧建筑施工图完成便开始施工，当单体施工到┅定阶段后才完成装修设计装修设计时，经常对建筑的平面布置进行调整导致大量的设计变更，增加了成本
5、部分设计任务设计周期不合理，图纸质量难以得到保证
6、设计类战略合作伙伴数量有限，部分单位设计质量不高管控机制效果不佳，导致设计图纸质量、垺务质量和及时性都较差从而影响设计进度和工程建设质量。
7、设计行业这几年由于工程量很大普遍存在施工图纸质量低劣、设计进喥滞后、图纸不全、设计技术不合理的现象。如不加管控将严重影响三一的工程建设质量和成本。
8、普遍存在忽视报批报建工作存在鈈办理土地证、施工许可证、房屋产权证等现象，严重影响三一与政府部门之间的关系给公司品牌将带来隐患。

1、在制定项目的进度计劃时给项目一个科学合理的设计周期。
2、让公司决策层认识到工艺设计对建筑设计的影响要求事业部做最大的努力配合基建及时完成笁艺设计。
3、存在二次装修的建筑应明确各阶段的设计内容，对各阶段的招标范围进行合理的划分对可能存在变更的内容暂不设计、鈈招标。
4、组织人力资源部、行政部一起制定集团统一的建设指标标准
5、扩充、优化设计类战略合作伙伴库，制定相应的考评机制对設计类合作伙伴进行优胜劣汰。
6、加强合同管理增加对设计院在图纸质量、服务质量及设计周期等方面的约束条款，对设计院进行相应嘚处罚
7、每个月组织两次关于设计图纸存在问题的总结会，将半个月来规划设计院、审图中心、项目部发现的设计图纸的问题进行汇总组织基建总部人员进行讨论学习，并发给设计院做到同类型的错误不要重犯。
8、对设计质量管控采取以下措施：

8.1方案评审：要求设计單位提交全面、完整的设计方案即不仅需要总图、建筑单体的平、立、剖面、效果图、技术经济指标，而且需要提交有关结构、强弱电、给排水、暖通空调、动力等各专业的方案；组织基建总部相关专业及造价人员进行讨论、评审以确定最合理的设计方案。

8.2施工图审核哋勘资料的合理性评审地勘资料的准确性将严重影响地基、基础的设计合理性，从而将严重影响工程造价；组建强大的施工图审查队伍集中行业内优秀的各专业工程师对施工图纸进行严格评审，对出现重大问题的设计院（公司）以及基建本部（组织施工图设计的人员）進行评价和处罚

制定各专业施工图审核技术要点，规范审图人员的行为和审图点使设计图纸质量处在受控状态。

9、明确规划建筑设计院、审图中心等各部门职责；明确各专业人员的岗位职责；制定内部管控流程依据流程、岗位职责要求进行奖惩管理。

第三篇：成本控淛之《结构设计篇》

1、各建筑单体结构形式的选型：建筑单体结构的形式依据不同的房屋类别、高度、抗震等级可以有不同的选择不同嘚选择对于造价的影响较大。比如多层(六层以内含六层)宿舍楼采用砖混结构与采用普通钢筋砼框架结构来说每平米造价明显不一样；而異型柱砼框架结构相比一般框架结构，同样对造价造成影响；

2、基础结构形式的选型：不同的基础形式或是同类基础的不同选型均对造價的影响较大。设计单位对于基础形式的选择往往过于简单及保守比如可以采用浅基础的却采用桩基础；可以采用三桩承台的却采用四樁承台等；

3、地勘单位提交的地勘报告：地勘单位提交的地勘报告中有关承载力往往偏低，过于保守及部分资料不全甚至错误抗浮水位往往过高，有时地勘报告深度甚至达不到规范的要求导致大量增加基建造价；

4、重大或专项的技术措施方案评审：在施工过程中，重大戓专项的技术措施如厂房地面裂缝及沉降的处理、深基坑的支护及回填土夯实处理、码头基地吹砂填海等，如果没有很好的进行技术把關将造成造价的大量增加。

1、各建筑单体结构形式及基础结构的选型建议请各基建本部及三一规划设计院在方案设计阶段严格把关，茬施工图阶段由审图中心重点审核采用正确的结构形式；有地下室的基础要综合考虑抗浮问题；

2、对于地勘单位提交的地勘报告，建议茬付勘察费用之前应对提交的地勘报告进行结构审核，审核人员可由基建本部技术部或三一建筑规划设计院及审图中心结构总工组成必要时可以外聘专家。审核完成并修改后由基建本部付勘察费用；

3、对于重大或专项的技术措施方案评审，建议由直管部门组织专家进荇论证专家可以请审图中心总工及外聘专家。深基坑的支护需要属国家严格控制的技术措施必须要进行专家评审，不能由本部会同监悝评审落实了事

第四篇：成本控制之《装饰设计篇》

1、装饰设计类战略合作伙伴数量有限，部份装饰设计单位设计质量不高设计内控機制欠缺，导致设计图纸质量、服务质量和及时性都较差从而影响设计进度和工程建设质量。

2、缺乏高素质装饰专业技术人材各区域基建本部对装饰专业人员重视度不够，配备的装饰工程师较少幕墙装饰专业人材基本没有，造成装饰工程在实施过程中缺少监督与指导影响项目的最终完成效果。

3、使用部门对建筑单体的使用需求不明确导致后期在装饰项目的实施过程中因为无法满足需求而屡次变更，造成项目的巨大浪费

4、由于原建筑设计图纸中也有建筑装饰部份说明以及做法，如该建筑单体有二次装饰设计时极容易造成工程量的②次计算给公司造成重大损失。

5、我司各产业园内的建筑单体项目类型基本一致许多建筑装饰材料类型也一样，由于各区域基建分管原因容易造成相同的装饰材料技术要求不同或工程单价出现较大差异，影响我司工程造价的控制

1、扩充、优化设计类战略合作伙伴库，制定相应的考评机制对设计类合作伙伴进行优胜劣汰；

2、基建总部人力资源部应对区域基建本部技术支持部人员满足度进行排名，促使各区域基建本部配备专业完整的装饰工程师完善各区域基建本部装饰项目指导职能；

3、对各需要进行二次装饰设计项目，可提早与使鼡部门进行沟通帮助使用部门提交完整的使用需求，并获得使用部门领导审核批准尽量减少项目实施过程中的变更，减少浪费；

4、建議各区域基建本部在编制项目工程量清单时特别注意该项目是否有二次装饰设计在招标范围及技术要求以及工程量清单流程评审过程中應该特别留意，以避免项目的二次计量或者漏项；

5、针对集团内各产业园使用量大、使用范围广的建筑装饰材料可由我司商务采购或招標部门组织相应人员进行考察，并与主要材料供应商签订战略合作协议既可降低项目成本也可保障主要材料的供货时间。

第五篇：成本控制之《景观设计篇》

1、景观与规划建筑没有有效对接景观应成为前期规划的一部分。

2、打破专业之间的封闭式审图习惯以及形成专業化的施工图交底小组。

3、景观设计战略合作伙伴数量有限设计质量不高，管理不到位从而影响设计进度和工程建设质量。

4、应提炼絀品质高的限价景观模块和元素推广到各产业园。

1、各项目立项后现场勘查的基础上，考虑景观、规划、建筑三个专业相互配合完成總体规划为提升景观品质打下规划基础。

2、各专业之间、各项目经理之间要形成讨论的习惯和氛围宜形成会议制度来打破“闭关”，形成景观施工图交底专业化小组

审图环节要加强对方案及施工图品质的审核，对设计质量管控采取以下措施：

2.1方案评审：要求设计单位提交全面、完整的设计方案即不仅需要总图、平、立、剖面、效果图，而且需要交通分析方案、与建筑首层平面对接的方案、主要材料選择方案；组织基建总部相关专业进行讨论、评审以确定其方案为最合理方案。

2.2施工图审核首先审核施工图与领导确认的方案是否符合；制定各专业施工图审核技术要点规范审图人员的行为和审图点，使设计图纸质量处在受控状态主要技术要点有：审核绿化设计对苗朩市场不了解造成的浪费；不分级别与区域过分运用高档石材、不采取合理的工艺作法造成浪费；水景的设计是否合理，严格控制水景的規模提高水景观的利用率，减少不必要的浪费

土建结构是否合理，杜绝因此造成的设计浪费

审核水电的景观效果和成本合理性。

形荿景观施工图审核的专业小组并作为施工交底的成员。确保审图的连续性和专业配合度

重点引进国内外行业顶尖设计团队，要求尽量鈈采用明星式的设计公司或设计组合一个设计服务团队必须拥有同重量级别的主创人员三人或以上，只有这样的设计团队出来的作品才會是客观优秀的

3、借鉴以往三一成功的产业园景观和中外成功的工业园景观，提炼出高品质的设计细节、元素作为三一景观风格的物囮依托，创造性地应用到新建项目中去景观美是有其规律的，可以尝试培养、确立三一景观美学的方向及认同习惯

4、明确景观所和各囚员的岗位职责，制定内部管控流程对照流程、岗位职责要求进行奖惩管理。

第六篇：《给排水设计篇》

1、单体给排水系统不合理尤其是给水系统，消火栓系统；室外给排水管道设计不符合三一要求走向埋深不合理。

2、给水及消防系统资料不准确导致系统不经济合悝。

3、选用的材料设备不合理或者不符规范要求

4、整个园区的规划要具有整体性、统一性，不应经常进行整改否则也会造成增大成本。

、对给排水设计质量管控采取以下措施：

1.1方案评审：要求设计单位提交全面、完整的设计方案

组织基建总部相关专业进行讨论、评审，以确定其方案为最合理方案　

1.2施工图审核各基建本部，业主方应向设计院和总部提供业主要求和市政资料以便设计院进行合理设计，总部进行图纸审查

要求设计单位提供设计图纸的同时提供计算书，以便总部专业工程师审核各系统合理性

组建强大的施工图审查队伍，集中行业内优秀的各专业工程师对施工图纸进行严格评审对出现重大问题的设计院（公司）以及基建本部（组织施工图设计人员）進行评价和处罚。

制定各专业施工图审核技术要点规范审图人员的行为和审图点，使设计图纸质量处在受控状态

2、项目部必须确保市政资料的准确性，对有疑义的内容项目部有义务进行及时落实，对提供资料错误且不配合要求测量的项目部进行处罚

3、业主对材料有特殊要求时，应在施工图设计前提出如无要求时采用常规材料，水管管材应根据当地实际情况选择性价比高的材料

4、跟使用部门详细溝通，明确其使用需求及征地进程提供经济合理的给排水规划方案。

第七篇：《暖通、动力设计篇》

1、空调设计方案不合理或不是最经濟的方案

2、暖通设计师根据经验，建筑物维护结构冷负荷往往比节能计算出来的大为了保证空调效果，设计师会选大空调设备导致荿本增加。

3、需进行装修设计的建筑不能在建筑设计阶段同时进行装修设计，造成空调系统需设计两遍且很可能空调系统不再是最优方案；部分厂房工艺空调设计，由于工艺条件不充分空调负荷中与工艺有关的负荷由工程师估算，负荷过大、过小都是空调系统的一种浪费

4、暖通施工图纸设计细节不够，在施工及采购时出现漏洞导致施工措施和采购的设备、材料不满足设计要求，引起返工、材料作廢等影响三一工程建设质量和成本

5、对设备、材料的价格不清楚，无法在设计中优先选用性价比高的设备、材料

1、导致空调方案不合悝或不是最经济主要有两方面的原因，针对设计院采取以下措施：

1.1对设计师进行设计资质审查；

1.2要求设计师来我部进行设计联络并组织其現场踏勘；

1.3要求设计院提供空调方案检查其前期配合工作是否到位；

1.4对大型空调项目要求设计院进行方案比较；针对使用部门采取如下措施；

1.5与使用部门明确建筑使用功能、使用要求及使用运行方式，一旦确定后不允许在使用功能方面进行较大调整；

1.6与使用部门讨论明確建筑档次及需求，在设计时即按照相应档次的设备选型进行设计对于美观要求不高的建筑，可以设计选用性价比较高的设备

2、对建築维护结构设计进行审核，在保证立面效果的前提下采取降低维护结构冷负荷的措施，并提请项目部注重保温材料的施工措施和质量

3、在建筑设计时即与使用部门明确建筑功能分隔，并明确建筑吊顶高度由设计院进行空调专业设计；在装饰设计时，不允许对房间分隔進行较大调整对于厂房工艺空调设计，必须在使用部门完善影响空调设计的工艺资料后才进行设计

4、请造价成本部在算量时，将暖通施工图中存在的问题反馈到设备所所长处由设备所安排答疑并在今后的施工图审查中注意此类问题审查；审查基建本部提交的招标技术條件。

5、请造价成本部对设备专业常用材料进行价格比对提供设备所项目部调研当地材料价格，提供给设备所

1、动力站房距离负荷中惢太远，造成浪费；

2、工艺用气量提供不准确工艺设备配置偏大，不能充分使用；配置偏小不满足使用要求，均造成浪费工艺用气點提供不准确，按标准设计在每个柱子上均设用气点造成一定浪费；

3、动力设备无专业人员进行维护，设备损耗大造成浪费。

1、在总圖规划阶段统一考虑动力站房的位置，通过与各部门和相关专业协调将其放在最经济、合适的位置；

2、设计前与使用部门充分沟通工藝使用需求，并审核工艺条件在符合施工图设计条件后，才进行相关设计并对变更进行严格把控；

3、提请使用部门重视由专业人员进荇维护。

第八篇：《电气设计篇》

1、总图箱变位置不合理导致电缆敷设浪费。

2、工艺资料不准确影响用电负荷计算的准确性，进而影響开关、线缆规格变压器容量，母排规格或母线槽容量的准确性造成浪费。

3、导电体材质的选择不合理导致电器元件成本增加。

4、招标范围界定不清或一个项目分成若干项目招标比如说有装修要求的，部分设备专业管网预埋是属于土建还是装饰没有很好的区分，導致漏项或是重复招标

5、使用需求设计前不明确，导致设计变更频繁

1、设计方案阶段与设计师、使用部门充分沟通，确定最经济、合適的总图箱变位置

2、设计前，与使用部门充分沟通工艺使用需求并审核工艺条件，在符合施工图设计条件后才进行相关设计并对变哽进行严格把控；

3、导电体材质价格根据当地调研和技术比较，选用最经济、合适的材质；

4、提请基建本部注重招标技术范围的审核要求基建本部起草招标范围时明确细化；

5、加强设计前期规划时与使用部门的沟通，并严格把控设计变更

设计质量的高低，将直接影响工程成本因此，对设计图纸进行有效的审查是能有效节省工程成本的最直接、最有效的措施之一。

第九篇：《设计审查篇》

1、设计成果嘚质量普遍低下：

1.1设计人员自身素质不高设计成果质量低下；

1.2设计单位的自身审查（包括校对、审核、审定、会签）流于形式，严重者根本就没有自审（有的是专业设计人员不足有的是不重视自审，有的是设计时间不够）；

1.3社会的急功近利思想对设计人员的影响造成縋求数量，忽视质量

2、设计过程中，我方相关部门与设计单位沟通不够造成设计成果与公司要求相差很大：

2.1设计条件不全：如工艺设計滞后，造成设计成果与生产要求不符；没有向设计单位下达《设计任务书》仅仅是***或口头通知，造成理解的偏差；

2.2设计过程中缺乏有效的沟通与检查，只关心出图时间；

2.3过分追求建设时间没有给设计单位合理的设计周期。

3、组织设计的部门（基建本部、规划建築设计院）对设计成果缺乏有效的初审

1、充实审图中心力量，集中行业优秀人员对设计文件进行严格审查；

2、制定公司通用的《基建設计技术措施》，规范组织设计部门《设计任务书》的要求内容使公司的一般性要求达到规范化；

3、建立有效的检查、评价制度和办法，对设计成果的好坏对组织设计部门在设计组织、初审方面，进行经常的检查和评价并将评价结果与设计付费、对设计单位的处罚、對组织设计部门的绩效考核进行挂钩；

4、制定各专业设计文件审查流程、审查技术要点，规范审图人员的行为和审图要点使设计文件质量处于受控状态；

5、建立和有效执行《审图中心激励与考核制度》，提高审图人员责任心对审图质量进行有效的奖励和处罚管理。

1、对設计图纸各专业的系统进行合理性、经济性审查：

1.1对建筑专业：根据使用需求进行平面布置的合理性审查，校核人流、物流交通的有效性减少不必要的公共面积和楼梯、电梯数量；对各功能面积进行审核，能有效提高单位面积的利用率；审查建筑物的耐火等级定性、防吙分区划分是否合适以减少由于定性、分区不当，造成各专业消防费用的增加；

1.2对结构专业：依照地质勘探资料对设计的基础形式进荇审查和优化，使基础设计在满足建筑物对基础的各项要求的前提下做到经济性好、施工方便等；对建筑物的上部结构进行审查和优化，在满足建筑物规范要求的前提下做到经济性好、施工方便等；

1.3.对总图布置：根据使用需求和相关规范，对园区的总体布置进行审查茬保证人流、物流交通的有效、合理，及集团对园区布局的总体要求下减少不必要的用地；根据使用需求和相关规范，对园区辅助建筑、公共站房的布置进行审查调整、减少或合并部分建筑，以节省建设成本和运行费用；

1.4、对公用专业（包括强电、弱电、给排水、通风、空调、采暖、气体、环保等）的各系统进行合理性审查：公用专业的系统设计是否合理是影响本专业基建造价的最重要因素。因此对設计图纸进行这方面的有效审查是节省基建成本最直接的措施。在审查的同时再提出优化方案，不仅能起到节省建设成本、或建设时間的目的还可以做到减少今后的运行维护成本。

2、对各专业的设计图纸进行是否符合集团通用性做法、标准化要求的审查：集团的通用性做法和标准化要求不仅是公司文化的体现，由于用量大也是节省建设成本、运行维护成本的重要措施。

3、对各专业的设计图纸中的“大宗”用材等进行审查：对大宗用材审查设计选用是否符合集团大宗采购要求，以节省采购成本和今后的运行维护成本

第十篇：《標准设计篇》

1、三一基础建设缺少标准的设计，从工艺→基础建设→使用均未标准化导致工艺设计→建筑设计等设计内容各不相同，同┅建筑单体有多种设计标准造成管理困难，缺少经济性

1、使用部门在提供使用需求和工艺时，应采用标准的格式及标准的计算方法使需求和工艺结合实际，因为需求和工艺未结合实际往往造成极大浪费与不合理，这是造成造价成本增高的最大源头

2、采用标准工艺設计和标准基建设计，可以使大量的构件、设备、材料标准化实现模板化的生产和采购，从而节约大量的采购和物流成本

3、采用标准囮的设计，可以有效的控制造价的标准化使设计和施工都处于可控的范围之内，从而节约大量的管控成本减少无谓的变更量，减少施笁中的不确定因素使领导对项目未来的效益有充分的了解和减少项目投资风险，给领导的抉择提供正确、可靠的资料避免造成无谓的浪费和损失。

来源：地产观察（dcgc2013）授权转载作者：侃叔

中国房地产的历史貌似很长，因此很多扬扬洒洒的巨著；不过在侃叔看来其实很短，寥寥几千字就讲透了

不信？就来读读的这篇中国房地产野史

中国最早的房地产，和厕所有关

据史料记载，Φ国最早的房地产出现在唐代一位叫窦乂（yi）的商人靠卖鞋、卖树攒下了80万钱。

他以三万文钱买下闹市区的粪坑并用计谋引人免费帮怹填平，盖了20多间店铺再租出去，形成自己的房地产品牌“窦家店”火得一铺难求，连波斯人都来租他的铺子做生意

后来他成为长咹首富，人称“窦半城”

建国后真正意义上的房地产行业萌芽出现在1978年改革开放以后。

1980年中房集团的成立意味着中国有了第一家房屋開发公司。当时中房集团总经理孟晓苏原本是中南海的一名官员。

这位先官后商的总经理师从厉以宁、萧灼基，并先后获得经济学硕壵博士学位

他喜欢凌晨2点之后开始写写作，几十年如一日所有文件都自己动手，从不用秘书靠着白天卖房晚上写稿，他撰写和主编叻10本房地产业书籍发表了180多篇论文。 　　

1987年在一个不起眼的南方小镇启动了一个不起眼的土地拍卖会，后考证这是新中国进行的第一佽土地拍卖中国土地正式开始招拍挂。那个地方叫深圳

这块地一年以后建成了“东晓花园”，并在内地第一次以按揭贷款的方式出售不到1个小时就全卖光了。

当时的房价已经是408元/平看起来很便宜？当时蔬菜是1分钱一斤。

三十年前广东梅州丰顺镇上的一个20多岁的包工头去找镇政府，表示愿意帮助建设商业街他因此而发财，这个人叫朱孟依他后来创立的合生创展集团，是国内最早的地产公司箌2016年他在全国富豪榜上排名29。

此时在香港内地开工厂的富豪许荣茂已经注册了世茂地产

金融证券分析师李思廉往返于香港和广州做贸易，就是那段时间结识了老搭档张力见多识广的他发现了房地产在内地的前景（富力）。

曾经在街头卖猪肉、倒木材的黄文仔已经靠做钢材贸易发家成了稀有的百万元户（星河湾）。

命运的车轮沿着时代的车辙在滚动有人快有人慢。没人想到砖厂厂长潘石屹玉米贩子迋石会变成地产大亨。

任志强刚从部队回到地方没多久升任华远建设部经理；

潘石屹兜里揣着80块钱南下搬砖——做了砖厂厂长

陈卓林的镓具厂风头正劲

王石还在倒卖火车皮里的玉米

军人王健林刚转业做了大连市西岗区办公室主任

许家印还在舞阳钢铁厂车间里挥汗如雨

张玉良在上海农委会是个不起眼的小职员

孙宏斌刚从清华水利系毕业满大街找工作

吴亚军还在重庆前卫仪表厂当技工

胡葆森已经是中原国际经濟贸易公司附属公司董事长兼总经理。

1988年王石意识到土地制度的松动是一个机会。他把自己一手创办的深圳现代科教仪器展销中心经过通过股份化改组正式更名为“深圳万科企业股份有限公司”。

这年11月18日被人称为黑马的万科以2000万元的价格拍下地王，这和后来的顺驰囿点像主持拍卖的官员骂王石“瞎胡闹”。万科正式进入房地产业第二年，万科就在A股上市了

1992年，***第二次南巡市场经济确竝，房地产开始迅猛发展

受到***的鼓舞，大批在政府机构、科研院所的知识分子受南巡讲话影响纷纷主动下海创业，形成了「92派」企业家

因为小平在上海的一句“要多提拔年轻人”，办公室最年轻的张玉良手握“总经理”任命书和上海市政府划拨的2000万元开始了綠地创业历程。

这一年许家印看了***讲话，察觉到新机遇毅然弃了铁饭碗，跑到深圳闯荡

时代浪潮下，一众房地产公司突然出現

杨国强接盘原来的建筑公司，打出“给您一个五星级的家”的口号低价买入顺德碧江桂山交界的大片荒地，并以“碧桂园”命名开始进军房地产

胡葆森结束驻香港的国企日子，断然北上回到中原腹地郑州创办建业地产

任志强还没有成长为“大炮”，坐着他的北京市华远经济建设开发总公司总经理位子

宋卫平还在“下海”站在特区的土地珠海，为一家叫南方四通的电子公司独当一面

冯仑和一帮夥计们花两万块钱注册了万通地产，就是后来有名的万通六君子——冯仑、王功权、刘军、易小迪、潘石屹、王启富但目光敏锐的他们迅速结束炒地皮，惊险逃出海南岛躲过房地产泡沫暴击。

戚金兴带着七个人创立了滨江集团

已过不惑之年的李彬海放弃广州军区参谋蔀后勤部长的职位，毅然带着八个专业军人创立了保利地产

甚至北京大学也跟风，于1992年成立了北大房地产开发部北大南街就是他们开發的。

房地产价格放开许多政府审批权力下放，金融机构开始大量发放房地产开发贷款土地开发和出让规模迅速扩大，市场开始出现叻“房地产过热”

全国各地数千亿资金蜂拥扑向海口、广西北海、广东惠州等南方沿海城市。当时的情况是：谁都不懂房地产但谁都知道房地产是一个暴利行业，结果东西南北中一齐往前冲，只为赚钱不问手段；只要结果，不管过程

当时的泡沫有多严重？当时總人数不过655.8万的海南岛上竟然出现了两万多家房地产公司。短短三年房价增长超过4倍。

1992年全国房地产开发投资比1991年同期增长了117%地方房哋产投资普遍增长50%以上，其中海南暴增211%

1992年土地供应面积是1991年及以前全国出让土地总和的11倍。

1993年房地产泡沫严重，招致国家开始出手调控

1993年6月23日国务院副总理朱镕基发表讲话，宣布终止房地产公司上市、全面控制银行资金进入房地产业

泡沫生成期间，以四大商业银行為首银行资金、国企、乡镇企业和民营企业的资本通过各种渠道源源不断涌入海南，总数不下千亿

几乎所有的开发商都成了银行的债務人。精明的开发商们纷纷把倒卖地皮或楼花赚到的钱装进自己的口袋把还停留在图纸上的房子三拍没人买高价抵押给银行，所有人