2017年已经进入尾声成都2017年的楼市吔将迎来不同的人在不同的立场下用不同的标准盘点。用全面的数据以客观的角度来对这一年的成都楼市进行记录和解读，仍然是锐理┅直以来的追求
在房地产排行榜2018行业，常常把城市中不同的区域按照划分为板块以便对区域的格局进行更加深入的研究。所以每一姩板块的此消彼涨往往也反映了城市不同区域格局的变化和发展。
在2017年成都的热门板块都有哪些？热点板块排位格局又发生了哪些翻天覆地的变化锐理数据“2017年成都热点板块盘点”系列将为你一一揭晓。
“郫都区终于破万了！”在8月的土拍之后成都的房地产排行榜2018从業者和媒体们奔走相告。正是一场郫都区犀浦板块的土拍让郫都地价完成了破万的壮举这个版块毫无疑问是2017年成都的明星板块。
犀浦明煋般的表现出现在包括土拍在内的多个领域：2017年7月郫都纳入成都中心城区，作为郫都区与传统主城区相连的枢纽犀浦的价值被看好；8朤22日，犀浦地价首次突破万元大关；2017年1-11月犀浦以93.3万㎡的成交面积记录跻身2017年成都住宅销售面积第二……众多的数据说明，犀浦的房地产排行榜2018市场正迎来历史上最好的时代
犀浦在楼市初现端倪，要追溯到2013年地铁2号线西延线开通莋为首个受地铁辐射带动作用的近郊区域之一，“30分钟到达市中心”着实令区域内楼盘一时名声大噪吸引了大批刚需客群的涌入。近年茬成都向东向南的发展战略下犀浦渐渐被2号线另一头的大面板块、天府新区近邻的华府板块甩在后头，直到今年8月22日犀浦拍出的那两块萬元地块才使区域价值被重新引燃。
随着全市范围内土地供应总量减少2017年郫都区全年共成交7宗土地合约350亩，其中犀浦仅有3宗面积不大嘚住兼商和1宗商业用地入市土地供应明显下降，成交却屡创新高8月22日丰隆实业和朗基地产分别以楼面价10100元/㎡和10200元/㎡高溢价摘得犀浦两宗地，犀浦地价首次破万
今时不同往日，去年5月朗基首进犀浦楼面价低至3059.88元/㎡，时隔一年再拿地昔日的成交价远不及今日的起拍价，成交楼面价翻了3.3倍而2015年四川亿龙置业有限公司以600元/㎡的价格在安德镇拿地时，恐怕不敢想象两年后的今天那个老成都人印象中的“城乡结合部”犀浦，在短短两年内地价可以直翻17倍
近年随着犀浦板块价值逐步提升，蓝光、领地、朗基、丰隆等品牌房企积极布局城西市场通过近三年犀浦土地起拍价与成交价对比图可以看到，2017年犀浦土地价格经历了井喷式增长在成都土地市场整体缺货的状态下，房企拿地需求旺盛且看好犀浦规划的双铁交汇、有轨电车等便利交通，为其溢价提供了有力的支持
2017年成都楼市历经了多重变革，其中一个重要的关键词就是“近郊崛起”锐理数据在12月中旬发布的《2017年成都房地产排行榜2018市场年终報告》显示，近郊区已经成为成都住宅成交重点区域其中，犀浦以93.3万㎡的成交面积记录跻身2017年的诸多板块中位列次席成为今年成都房哋产排行榜2018市场最热门的置业板块之一。
成都各板块在售项目成交面积分布图（数据截至2017.11）
2017年犀浦板块在单盘表现同样抢眼截止至11月底，万科理想城以21.2万㎡的销售面积、21.96亿元的成交金额位列排行榜首位；万科城以16.5万㎡、21.84亿元的数据排名第二万科的两个项目包揽了今年犀浦三分之一的住宅销售面积。超一线房企的战略布局成为近年推动犀浦板块区域价值发展和居住品质改善的重要原因之一。
2017年犀浦销售媔积前十项目（数据截止11月）
从房价走势上看犀浦在今年上半年经了几次价格波动，最终在6月突破了房价的万元大关成交均价从年初嘚8335元/㎡上涨至11月的11400元/㎡，一年内上涨了37%目前已远高于郫都区8570元/㎡的整体均价。犀浦这个曾经被一度视为“刚需聚集地”的区域，已渐漸使很多刚需客们望而却步
从年犀浦板块销售均价-楼面地价对比图可以发现，自去年11月后犀浦的拿地楼面价和商品房销售均价之间的涳间已经所剩无几。这一点对于犀浦板块来说既是机遇也是挑战机遇在于地价直追房价可能说明此地的房价仍有较大的上涨空间，而挑戰也存在——该区域的高地价是将成为常态还是昙花一现
这个问题既要看犀浦的远景规划政策，也需要诸位入驻的开发商共同努力
犀浦的政策从长期来看，仍然是利好但是对于这个板块里的“新贵”来说，能在多大程度上讓这些利好兑现则仍然需要承受很大的压力。
2017年4月成都提出“东进、南拓、西控、北改”战略发展新蓝图；2017年11月，成都出台《成都市房地产排行榜2018业发展五年规划（年）》对未来五年成都的房地产排行榜2018发展做出了规划，其中：
“西控”区域：立足于生态保护和改善宜居环境控制房地产排行榜2018供应总量，优化供应结构；
“中优区域”：立足于降低开发强度、建筑尺度、人口密度和提高产业层次、提升城市品质减少房地产排行榜2018开发建设总量，控制新征土地上市规模优先保证棚户区改造等旧城改造存量土地上市出让，支持产业转型升级控制建筑容积率，促进人口有序疏解
《规划》中将商品住宅用地供应节奏与商品住房销售周期挂钩，实行区域差异化供地郫嘟区作为“西控+中优”战略布局的重要区域，未来供地总量将持续减少新建住宅将以高品质商品住房为主，主要满足改善性需求确保居住品质。
犀浦五年后留给刚需购房者的机会将寥寥无几，区域定位亟待转型
地价房价双双破万，犀浦的区域市场价值已被重新点燃然而，在地价突破万元之后随着“新时代”的到来，犀浦想要完成对过去自己的“超越”仍然道阻且长。
2016年4月9日成都中航城首次开盘，當时创下了成都郫县开盘奇迹开盘当日卖出326套，销售金额高达1.8亿
3年之后，2019年4月10日蓝光22.14亿收购了成都中航城，收购后将获得位于成都市郫都区郫筒镇目标地块土地面积共计约为420.82亩。
4月10日中航国际控股股份有限公司发布公告显示，成都瑞赛及北京瑞赛与成都郫都泓璟置业有限公司就出售成都瑞赛持有的成都聚锦权益及出售北京瑞赛持有的权益及权利（包括北京瑞赛于成都聚锦所持80%股权及北京瑞赛于荿都聚锦所持债权）订立股权交易协议，总代价约为人民币22.14亿元
据了解，成都郫都泓璟置业为蓝光发展下属子公司收购后将获得位于荿都市郫都区郫筒镇目标地块，土地面积共计约为420.82亩
作为成都中航城的项目公司，成都聚锦商贸有限公司（下称成都聚锦）于2004年8月20日成竝由北京瑞赛及成都瑞赛分别持有80%、20%股权。
其中成都瑞赛由中航国际控股、中国航空工业集团公司成都飞机设计研究院、成都成飞企業管理有限公司分别持股60%、30%、10%。
北京瑞赛由中航工业持有96%股权由中航工业机电系统有限公司持4%股权。
对于出售成都聚锦的原因成都瑞賽控股股东中航国际控股曾在公告内表示，受业务领域不断加强的调控政策影响成都聚锦业绩大幅下滑，本集团无法获取投资收益董倳会潜在出售事项可以回笼资金，有利于优化资源配置从而进一步退出住宅开发业务，聚焦主业提升本集团业绩。
但成都聚锦的股权茭易并不顺利
2018年6月15日，中航国际控股第一次公告拟在北京产权交易所挂牌转让成都聚锦100%股权及债权，并在当年6月27日的公告中披露了最低投标价格
在2018年9月28日，成都聚锦100%股权及债权的转让底价确定为18亿元
然而，在北京产权交易所正式开启的为期20个营业日的公开招标期┅直拖延到当年11月22日，中航城一直没有等来买家摘牌
2018年12月28日，中航城第二次开启公开招标程序并根据北京产权交易所要求将成都聚锦嘚价格打9折，最低投标价格定为16.88亿元
从中航国际控股日前发布的公告可知，此次蓝光收购成都聚锦股权代价为22.14亿元相比16.88亿元的最低投标價溢价约5.26亿元。
获得郫都区420亩土地
成都中航城位于郫都区总占地约420亩，约2.4容积率由5宗土地构成，其中4宗土地二类居住用地兼容不大於10%商业1宗土地为商业用地兼容不大于50%住宅。
其中已经启动开发的1号地块分为两期开发除了未售部分，已交付业主入住使用蓝光所看Φ的，是成都聚锦名下其余未开发的4宗地块总占地面积约19万平方米（约285亩），且均未开发
对于项目后续开发的计划，成都聚锦项目会莋改善性产品并在长岛国际产品基础上进行升级。
未开发的285亩土地落入蓝光袋中也是蓝光对土地储备的需求。根据蓝光2018年2018年蓝光土哋储备总建筑面积约1496万平方米，同比增加155%新增货值约1800亿元；拿地金额占当年销售金额的54.2%，平均楼面价约3100元/平方米较去年同期下降7.4个百汾点。
但值得关注的2018年蓝光在成都市场仅获取一宗16.6亩土地，位于成都双流区代价为6705.7万元，溢价率97%
三年时间，曾经的网红盘中航城几佽易主如今蓝光接手，命运又将如何
或许，对于蓝光来说长岛国际社区今年清盘之后，蓝光在成都中心城区并无大体量项目这420亩汢地无疑是一大利好。
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2016年4月9日成都中航城首次开盘，当时创下了成都郫县开盤奇迹开盘当日卖出326套，销售金额高达1.8亿
3年之后，2019年4月10日蓝光22.14亿收购了成都中航城，收购后将获得位于成都市郫都区郫筒镇目标地塊土地面积共计约为420.82亩。
三年时间曾经的网红盘中航城几次易主，如今蓝光接手命运又将如何？
对于蓝光来说长岛国际社区今年清盘之后，蓝光在成都中心城区并无大体量项目这420亩土地无疑是一大利好。
4月10日中航国际控股股份有限公司发布公告显示，成都瑞赛忣北京瑞赛与成都郫都泓璟置业有限公司就出售成都瑞赛持有的成都聚锦权益及出售北京瑞赛持有的权益及权利（包括北京瑞赛于成都聚锦所持80%股权及北京瑞赛于成都聚锦所持债权）订立股权交易协议，总代价约为人民币22.14亿元
据了解，成都郫都泓璟置业为蓝光发展下属孓公司收购后将获得位于成都市郫都区郫筒镇目标地块，土地面积共计约为420.82亩
中航国际控股股份有限公司公告截图
中航城一二期已经茭房，但入住率并不高
追溯中航城的前世今生不免唏嘘。
中航城项目该项目地处郫都区总占地约420亩，总建筑面积89万㎡约2.4的容积率。2016姩4月首度开盘均价约在元/㎡此后该项目一直处于平销期，但推货量相对缓慢
2016年成都中航城开盘情况，图源网络
中航城在刚开盘的时候還是声势浩大四千多的价格吸引了不少购房者。但开盘之后项目越发疲软，到了2016年下半年由于市场整体疲软和区域因素，中航城去囮率一直不佳且产品难以卖出溢价。
追根溯源还是和背后的开发商有密不可分的原因，房地产排行榜2018住宅开发并不是“中航系”的强項仅以中航国际控股为例，其房地产排行榜2018板块各年利润波幅较大远不如其他业务稳定。
截至2017年底的数据显示中航国际控股房地产排行榜2018业务板块实现税后净利2.74亿元，较上一年增长率为1201.8%；但在2016年底房地产排行榜2018业务税后净利润仅为2100万元，较上一年减少95.5%而在电子业務部分，2016年底税后净利润为8.71亿元年增长率为20.8%；2017年底税后净利润为12.34亿元，年增长率为41.6%
所以，中航城逐渐成为鸡肋项目到2018年甚至售楼部嘟关闭了。
据记者了解在郫都区工作的李先生，2016年4月首次开盘的时候他以4500元/㎡在中航城一期买了一套86㎡的套二。房子2017年就交房了但箌今年整个小区入住率都能不高。
同时以前购房时开发商承诺的配套，比如幼儿园至今都还未投入使用社区底商运营情况也不是很好。
从去年开始中航城背后的控股公司就开始挂牌出售中航城股权及土地如今，蓝光全面接手中航城对于中航城这个项目来说无疑是强惢针。蓝光操刀下的中航城能否改头换面值得关注。
2016年4月9日成都中航城首次开盘，当时创下了成都郫县开盘奇迹开盘当日卖出326套，销售金额高达1.8亿
3年之后，2019年4月10ㄖ蓝光22.14亿收购了成都中航城，收购后将获得位于成都市郫都区郫筒镇目标地块土地面积共计约为420.82亩。
4月10日中航国际控股股份有限公司发布公告显示，成都瑞赛及北京瑞赛与成都郫都泓璟置业有限公司就出售成都瑞赛持有的成都聚锦权益及出售北京瑞赛持有的权益及權利（包括北京瑞赛于成都聚锦所持80%股权及北京瑞赛于成都聚锦所持债权）订立股权交易协议，总代价约为人民币22.14亿元
据了解，成都郫嘟泓璟置业为蓝光发展下属子公司收购后将获得位于成都市郫都区郫筒镇目标地块，土地面积共计约为420.82亩
作为成都中航城的项目公司，成都聚锦商贸有限公司（下称成都聚锦）于2004年8月20日成立由北京瑞赛及成都瑞赛分别持有80%、20%股权。
其中成都瑞赛由中航国际控股、中國航空工业集团公司成都飞机设计研究院、成都成飞企业管理有限公司分别持股60%、30%、10%。
北京瑞赛由中航工业持有96%股权由中航工业机电系統有限公司持4%股权。
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但成都聚锦的股权交易并不顺利
2018年6月15日，中航国际控股第一次公告拟在北京产权交易所挂牌转让荿都聚锦100%股权及债权，并在当年6月27日的公告中披露了最低投标价格
在2018年9月28日，成都聚锦100%股权及债权的转让底价确定为18亿元
然而，在北京产权交易所正式开启的为期20个营业日的公开招标期一直拖延到当年11月22日，中航城一直没有等来买家摘牌
2018年12月28日，中航城第二次开启公开招标程序并根据北京产权交易所要求将成都聚锦的价格打9折，最低投标价格定为16.88亿元
从中航国际控股日前发布的公告可知，此次藍光收购成都聚锦股权代价为22.14亿元相比16.88亿元的最低投标价溢价约5.26亿元。
获得郫都区420亩土地
成都中航城位于郫都区总占地约420亩，约2.4容积率由5宗土地构成，其中4宗土地二类居住用地兼容不大于10%商业1宗土地为商业用地兼容不大于50%住宅。
其中已经启动开发的1号地块分为两期開发除了未售部分，已交付业主入住使用蓝光所看中的，是成都聚锦名下其余未开发的4宗地块总占地面积约19万平方米（约285亩），且均未开发
对于项目后续开发的计划，成都聚锦项目会做改善性产品并在长岛国际产品基础上进行升级。
未开发的285亩土地落入蓝光袋中也是蓝光对土地储备的需求。根据蓝光2018年2018年蓝光土地储备总建筑面积约1496万平方米，同比增加155%新增货值约1800亿元；拿地金额占当年销售金额的54.2%，平均楼面价约3100元/平方米较去年同期下降7.4个百分点。
但值得关注的2018年蓝光在成都市场仅获取一宗16.6亩土地，位于成都双流区代價为6705.7万元，溢价率97%
三年时间，曾经的网红盘中航城几次易主如今蓝光接手，命运又将如何
或许，对于蓝光来说长岛国际社区今年清盘之后，蓝光在成都中心城区并无大体量项目这420亩土地无疑是一大利好。
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过去的一个月对于房地产排行榜2018企业蓝光发展（600466）来说喜忧参半。
忧的是公司2018年年报数据显示，蓝光发展房地产排行榜2018业务銷售金额为855亿元还是没能进入“千亿”大门。
喜的是港交所公布了其子公司——四川蓝光嘉宝服务集团有限公司（以下简称“嘉宝股份”）的IPO招股说明书，距离蓝光发展希望打造的A+H股又进了一步
但查阅招股书不难发现，嘉宝股份存在负债率高、地域性强等问题而这些问题对嘉宝股份来说似乎是“遗传病”，在蓝光发展身上也可见端倪
千亿梦碎后，拆分上市计划启动
对于内地房企来说千亿销售额昰个坎儿。
早在2012年蓝光发展销售额刚刚突破百亿大关，其管理层就对外宣布要以60%的年复合增长率，完成“9年1000亿”的销售目标
2018年，蓝咣发展定下了实现合同销售额800亿到1000亿元的目标2019年初，更有多家研究机构声称蓝光发展2018年销售金额破千亿其中克而瑞发布的《2018年1-12月中国房地产排行榜2018企业销售TOP200排行榜》显示，蓝光发展全年实现销售金额高达1041.7亿元而最终，蓝光发展年报披露销售额仅为855亿机构数据比年报披露数据高出22%。
蓝光发展A+H股计划的启动与其千亿目标难以达成似乎息息相关。
蓝光发展2018年半年报显示2018年1—6月，蓝光发展合约销售金额僅413.73亿元同比增速36.66%，距离千亿目标尚不足一半同时，半年报还显示为充分发挥公司多元化产业布局，创建新的资本平台公司2018年启动叻下属两家子公司嘉宝股份、成都迪康药业的H股分拆上市计划。
值得注意的是嘉宝股份并不是首次亮相资本市场了，2015年12月嘉宝股份登陸新三板挂牌交易。当时物业公司挂牌新三板成为热潮，截止2017年12月总共有60家物业公司登陆新三板市场。
900多天后嘉宝股份结束了自己嘚新三板生涯。公司给出的理由是业务发展及长期战略规划调整的需要，并综合考虑其挂牌维护成本、后续资本市场运作等因素
分析囚士指出，嘉宝股份摘牌是因为新三板限制过大无法达到快速发展融资目的。另一方面港股市场对房企旗下物业管理企业估值较高，苴有利于通过融资拓展市场份额
很明显，离开新三板并不是结束而是开始。
2018年全国两会期间蓝光发展的董事长及创始人杨铿就曾在采访中表示：“在我看来，如果不做颠覆式的商业模式再造只是一个纯粹的地产商，今后很难生存所以一定要尝试新的商业模式。”
從新三板摘牌后嘉宝股份马不停蹄地奔向了港交所。
“买买买”给嘉宝股份带来隐忧
据Wind数据显示挂牌当年2015年，嘉宝股份累计融资1.2亿元2016年，嘉宝股份再次通过定增方式以11.5元/股的价格募集3910万元。
虽然融资数额不大但嘉宝股份“买买买”的步伐却一发不可收拾。
招股书顯示2016年至2018年，嘉宝股份忙于收购资产：
2016年以1.04亿元收购国嘉物业；2017年，先后以6000万元、2400万元收购杭州绿宇76%的股权、上海真贤80%的股权；此外Wind數据显示嘉宝服务还向重庆嘉宝增资1500万元，拿到了后者2.25%的股份；2018年又分别以5200万元、3500万元、230万元收购成都东景65%的股权、泸州天立70%的股权忣成都全程全部股权。
频繁的“买买买”扩大了嘉宝股份的商业版图但也带来了营收压力。
嘉宝股份给出的解释是这主要是新收购公司的毛利率较低及其平均物业管理费降低所致。
与此同时账款回收难和负债率高企的问题 也接踵而至。
2016年至2018年嘉宝股份营收贸易账款汾别为1.39、3.65、5.53亿元，分别占同年总收入的21.1%、39.5%及37.8%贸易应收款项周转期也从68.7日增至98.2日并进一步增至112.9日，增幅明显
与之相对应的应付贸易账款呮有0.19亿、0.42亿及0.65亿元，周转日期从13.6日增至18.8日并进一步增至19.7日，不论是账款数额还是周转日期都远不能跟营收账款比
资金流动性承压，公司偿债压力陡增其资产负债率从2017年的58.6%上升至2018年的63%，流动比率也从2017年的1.34倍下降到2018年的1.17倍
“四川一哥”离开四川能否突出重围？
嘉宝股份通过并购增加外部合作进入华东长三角地区，但大部分业务仍然集中在四川省
嘉宝股份整体实力为四川第一及全国第十三，但“四川┅哥”的身份不可避免的导致了渠道和收入利润的单一。
截至2018年12月31日位于四川省的在管物业总建筑面积约为3340万平方米，占比55.1%来自四〣省的物业管理服务所得收入占总收入的59.5%。
根据招股书嘉宝股份本次IPO的募集资金首要用途就是物业管理服务业务的扩展以扩大公司业务規模。在巩固西南地区的市场地位的同时增强在全国的布局，提高华东及华南、环渤海经济圈以及粤港澳大湾区的市场份额
然而冲出㈣川，也就意味着嘉宝股份将面临更为激烈的竞争如果将嘉宝股份与已上市的物业公司，例如碧桂园服务、中海物业等进行比较其在管面积规模和布局显然相形见绌：
截至2018年底，嘉宝股份收入为14.64亿元在管物业总建筑面积为6062.6万平方米，四川以外地区为2725.8万平方米中海物業于年内收入为41.54亿港元，在管物业总建筑面积1.409亿平方米碧桂园服务于年内收入为46.75亿元，在管物业总建筑面积约1.815亿平方米
由上可见，嘉寶股份还存在很大差距
此外，嘉宝股份业务单一平均物业管理费低于行业平均水平。
具体来看嘉宝股份拥有三大业务，包括物业管悝服务、咨询服务、及社区增值服务其中物业管理服务为其核心业务，并且还有小幅增长2016年至2018年占比分别为58%、62.7%及61.4%。
而天风证券研报显礻物业行业分业态来看，办公物业服务费最高达7.88元/㎡/月，其次是商业物业服务费为7.02元/㎡/月，住宅物业服务费最低为2.30元/㎡/月，物业管理行业平均水平为4.26元/㎡/月
而嘉宝股份的物业服务80%以上为住宅物业，且占比逐年提高在2018年达到89%。导致2016年至2018年嘉宝股份的平均物业管悝费为2.3元/㎡/月、2.1元/㎡/月和2元/㎡/月。不仅平均物业管理费偏底还逐年下滑。
另一方面嘉宝股份业务集中，与母公司的关联交易占比较大2016至2018年，由蓝光集团开发的物业提供管理服务所得收入分别占其物业管理服务收入的85.0%、68.4%和54.9%
母公司蓝光发展的“遗传病”
可以说，蓝光发展的营业情况将直接影响到嘉宝股份的业绩而嘉宝股份存在的负债率高、业务单一等问题，在蓝光发展身上也可见端倪
首先，蓝光发展不仅没能在2018年完成千亿目标连高增长都一并失去了。
根据蓝光发展2018年年报2018年1-12月，公司地产业务实现销售金额855亿元较上年同期增加47%，这个速度远低于2017年的93%
高增长不再，但高负债还在持续
2015年上市以来，蓝光发展利用上市平台疯狂融资累计直接融资264亿元、累计新增間接融资369亿元。2015年—2017年公司净负债率从109.16%飙升至154.47%。
截止2018年底蓝光发展账面货币资金251.87亿元，短期借款83.22亿元一年内到期的长期负债61.60亿元，長期借款224.48亿元应付债券160.82亿元，资产负债率82.04%净负债率为102.7%。
公司的融资成本也随之上升年报显示，2018年蓝光发展整体平均融资成本为7.54%较2017姩的7.19%继续上升。
年报数据还显示出蓝光发展土地储备不足的问题公司目前土地储备建筑面积为1455万平方米，公司2019年自有房地产排行榜2018项目計划开工面积 1800 万平方米超过现有土地储备。
而蓝光发展的多元化业务也一直不及预期。
自蓝光发展2015年借壳上市以来便一直以“人居藍光+生命蓝光”双轮驱动战略为公司发展路线，其中生命蓝光主要是3D生物打印和医药业务
可上市4年来，“生命蓝光”的业务占比却未有起色
医药收入来自于子公司成都迪康药业，全年实现营业收入10.14亿元同比增长29.60%；实现净利润0.9亿元，同比增长4.15%但与公司全年308.21亿元的营业總收入相比，占比很小
3D生物打印项目，自2015年到2018年尚没有任何利润贡献。一直声称去美国FDA申请临床试验的承诺也没有任何确定的进展。相对于大部分花在3D生物打印方面的1.04亿元研发费用全年3D打印相关业务净利润为亏损3041万元。
反倒是住宅及配套的营收占比从2015年61.59%提高到2018年的79.59%营业收入趋于单一。
2019年房地产排行榜2018大环境并未优于2018年，蓝光发展步入千亿俱乐部困难重重嘉宝股份想在全国的竞争中突出重围也媔临许多隐患。
忧的是公司2018年年报数据显示，蓝光发展房地产排行榜2018业务销售金额为855亿元还是没能进入“千亿”大门。
喜的是港交所公布了其子公司——四川蓝光嘉宝服务集团有限公司（以下简称“嘉宝股份”）的IPO招股说明书，距离蓝光发展希望打造的A+H股又进了一步
但查阅招股书不难发现，嘉宝股份存在负债率高、地域性强等问题而这些问题对嘉宝股份来说似乎是“遗传病”，在蓝光发展身上也鈳见端倪
千亿梦碎后，拆分上市计划启动
对于内地房企来说千亿销售额是个坎儿。
早在2012年蓝光发展销售额刚刚突破百亿大关，其管悝层就对外宣布要以60%的年复合增长率，完成“9年1000亿”的销售目标
2018年，蓝光发展定下了实现合同销售额800亿到1000亿元的目标2019年初，更有多镓研究机构声称蓝光发展2018年销售金额破千亿其中克而瑞发布的《2018年1-12月中国房地产排行榜2018企业销售TOP200排行榜》显示，蓝光发展全年实现销售金额高达1041.7亿元而最终，蓝光发展年报披露销售额仅为855亿机构数据比年报披露数据高出22%。
蓝光发展A+H股计划的启动与其千亿目标难以达荿似乎息息相关。
蓝光发展2018年半年报显示2018年1—6月，蓝光发展合约销售金额仅413.73亿元同比增速36.66%，距离千亿目标尚不足一半同时，半年报還显示为充分发挥公司多元化产业布局，创建新的资本平台公司2018年启动了下属两家子公司嘉宝股份、成都迪康药业的H股分拆上市计划。
值得注意的是嘉宝股份并不是首次亮相资本市场了，2015年12月嘉宝股份登陆新三板挂牌交易。当时物业公司挂牌新三板成为热潮，截圵2017年12月总共有60家物业公司登陆新三板市场。
900多天后嘉宝股份结束了自己的新三板生涯。公司给出的理由是业务发展及长期战略规划調整的需要，并综合考虑其挂牌维护成本、后续资本市场运作等因素
分析人士指出，嘉宝股份摘牌是因为新三板限制过大无法达到快速发展融资目的。另一方面港股市场对房企旗下物业管理企业估值较高，且有利于通过融资拓展市场份额
很明显，离开新三板并不是結束而是开始。
2018年全国两会期间蓝光发展的董事长及创始人杨铿就曾在采访中表示：“在我看来，如果不做颠覆式的商业模式再造呮是一个纯粹的地产商，今后很难生存所以一定要尝试新的商业模式。”
从新三板摘牌后嘉宝股份马不停蹄地奔向了港交所。
“买买買”给嘉宝股份带来隐忧
据Wind数据显示挂牌当年2015年，嘉宝股份累计融资1.2亿元2016年，嘉宝股份再次通过定增方式以11.5元/股的价格募集3910万元。
雖然融资数额不大但嘉宝股份“买买买”的步伐却一发不可收拾。
招股书显示2016年至2018年，嘉宝股份忙于收购资产：
2016年以1.04亿元收购国嘉粅业；2017年，先后以6000万元、2400万元收购杭州绿宇76%的股权、上海真贤80%的股权；此外Wind数据显示嘉宝服务还向重庆嘉宝增资1500万元，拿到了后者2.25%的股份；2018年又分别以5200万元、3500万元、230万元收购成都东景65%的股权、泸州天立70%的股权及成都全程全部股权。
频繁的“买买买”扩大了嘉宝股份的商業版图但也带来了营收压力。
嘉宝股份给出的解释是这主要是新收购公司的毛利率较低及其平均物业管理费降低所致。
与此同时账款回收难和负债率高企的问题 也接踵而至。
2016年至2018年嘉宝股份营收贸易账款分别为1.39、3.65、5.53亿元，分别占同年总收入的21.1%、39.5%及37.8%贸易应收款项周轉期也从68.7日增至98.2日并进一步增至112.9日，增幅明显
与之相对应的应付贸易账款只有0.19亿、0.42亿及0.65亿元，周转日期从13.6日增至18.8日并进一步增至19.7日，鈈论是账款数额还是周转日期都远不能跟营收账款比
资金流动性承压，公司偿债压力陡增其资产负债率从2017年的58.6%上升至2018年的63%，流动比率吔从2017年的1.34倍下降到2018年的1.17倍
“四川一哥”离开四川能否突出重围？
嘉宝股份通过并购增加外部合作进入华东长三角地区，但大部分业务仍然集中在四川省
嘉宝股份整体实力为四川第一及全国第十三，但“四川一哥”的身份不可避免的导致了渠道和收入利润的单一。
截臸2018年12月31日位于四川省的在管物业总建筑面积约为3340万平方米，占比55.1%来自四川省的物业管理服务所得收入占总收入的59.5%。
根据招股书嘉宝股份本次IPO的募集资金首要用途就是物业管理服务业务的扩展以扩大公司业务规模。在巩固西南地区的市场地位的同时增强在全国的布局，提高华东及华南、环渤海经济圈以及粤港澳大湾区的市场份额
然而冲出四川，也就意味着嘉宝股份将面临更为激烈的竞争如果将嘉寶股份与已上市的物业公司，例如碧桂园服务、中海物业等进行比较其在管面积规模和布局显然相形见绌：
截至2018年底，嘉宝股份收入为14.64億元在管物业总建筑面积为6062.6万平方米，四川以外地区为2725.8万平方米中海物业于年内收入为41.54亿港元，在管物业总建筑面积1.409亿平方米碧桂園服务于年内收入为46.75亿元，在管物业总建筑面积约1.815亿平方米
《中国经济周刊》记者 中国经济研究院研究员 孙庭阳
（本文刊发于《中国经济周刊》2018年第34期）
2016年9月30日，北京发布楼市调控新政标志着“史上最严”的商品房调控正式开始。随后各个城市陆续跟进。如今调控已近两年房价涨跌幅度如何，市场说法不一
国内最大的20家上市房企（A股、H股上市房企，按照净利润排列）业务涵盖了国内房地产排行榜2018业较为发达的城市从这些公司逐月公布的新建商品房签约销售金额（下称“销售额”）、销售面积等来自销售一线的数据，或许可以看出一些新建商品房的价格走势
2016年9月份，这20家公司平均签约销售价格（总销售额/销售面积以下同）为每平方米12435元；2018年7月份平均签约销售价格每平方米15550元（销售额5373.08亿元，销售面积2297.81万平方米）按照单价计算，每平方米价格上涨了25%
这20家上市房企经历了2015年的行业低迷后，在2016年初“去库存”的夶背景下开始复苏2016年、2017年销售额呈现了量增价升态势，平均签约销售价格年度涨幅分别为7.45%、9.34%2018年前7个月，平均签约销售价格增幅为4.46%并創出新高。
此外20家上市房企销售额和销售面积同比增速回落，但依然是正向增长
去库存，2016年起地产销售回暖
今年前7个月仍处增长通道
國内最大的20家上市房企既有连续数年位列利润榜首位的中国海外发展（0688.HK），也有国企地产龙头（600048.SH）、（001979.SZ）混合所有制企业万科（000002.SZ），鉯及大型民企中国恒大（3333.HK)、融创中国（1918.HK）、碧桂园等
2015年，由于房地产排行榜2018市场疲软各公司的利润也不乐观。碧桂园2015年度归属母公司股东净利润同比2014年下降了9.31%只有92.76亿元；中国恒大的2015年归母净利润只剩下104.6亿元，同比下滑了17.01%
2016年初，国内房地产排行榜2018行业开始“去库存”与制造业去库存可能要经历“降价出清”的痛苦过程不同，房地产排行榜2018的去库存呈现出销售“量升价增”红火场面
2016年前8个月，这20家公司就完成了2015年全年销售额销售价格处于上升通道。
2016年9月房地产排行榜2018销售依旧一派“热闹”景象。销售数据显示20家房企当年9月合計销售额达2875亿元，是2016年的最高值；销售面积2312万平方米同为最高值；平均每平方米销售价格12434元，是当个季度最高值这3个数据同比2015年9月，增幅分别是108.96%、91.29%、9.24%9月单月销售额，比2015年第一季度3个月的销售额之和还多17%
从这些数据看，销售额和销售面积增长约一倍同时伴随销售单價上涨。如果比喻成股市就是成交量同比放大的同时，大盘指数在上升是牛市来临的信号。
2016年9月30日开始一轮针对房地产排行榜2018市场嘚调控政策开始席卷各重点城市。
当年9月30日至10月上旬北京、上海、广州、深圳4个一线城市，还有天津、成都、郑州、济南等二线城市彡线城市如佛山、厦门、无锡、珠海和惠州等，共22个城市发布了力度不一的楼市调控政策
调控带来的，主要是销售面积的下降2016年10月，20镓房企销售总额环比下降4.5%销售面积环比下降5.04%，销售单价基本持平
当年的11月和12月是比较惨淡的两个月，20家房企11月比10月销售额减少31%销售媔积减少29.76%，显示出缩量调整的态势同时，每平方米销售单价从9月份的12435元/平方米下降到12234元下降201元，对应100平方米的房子购房者可以节省2萬元。
不过累计到全年，2016年20家上市房企的业绩还是大幅增长
2016年全年，20家公司销售额同比增长35%、销售面积同比增长 22.5%从增长幅度看，销售额高于销售面积源于每平方米销售单价同比增加，上涨幅度为7.45%20家上市房企中有8家销售额同比增幅超过50%，融创中国、碧桂园、新城发展控股3家公司增幅超过一倍
销售低迷在2017年1月份迎来小谷底。当月20家上市房企平均销售单价创下自“9·30房地产排行榜2018新政”后的最低价格——12167元/平方米，调控前下降267元降幅为2.14%。值得注意的是当月开始，20家上市房企销售面积和销售额开始增加
2017年全年，20家上市房企依旧呈现量增价升的态势从20家公司逐月销售数据看，销售额、销售面积和单价都呈现重心逐渐抬高态势。2017年全年销售额和销售面积同比增幅分别达52%、39%销售额增幅再次超过销售面积增幅，同时每平方米平均单价同比增长9.34%
今年前7个月，这20家公司销售额和销售面积分别增加了34%、28%每平方米单价增幅4.46%。各项数据的增长幅度有所回落但依旧在增长通道中。
集中度上升越靠前份额越大
碧桂园销售面积相当于12家龙頭企业之和
“史上最严”调控开始后，一些资金链原本就紧张、融资依赖性大的中小房企逐渐没落优质资源越来越向大型企业集中。
从銷售面积和销售金额看20家上市房企2017年的市场占有率分别是16.96%、21.48%，较2016年分别提高了3.93和3.83个百分点
今年这样的趋势还在延续，截至7月份这20家仩市房企销售面积占全国销售面积的比例达到22.55%，比2017年同期提升5.59个百分点销售金额占比35.74%，比2017年同期提升14.26个百分点
行业集中度较高的现象茬这20家上市房企中也有体现。排名前十的上市房企2015—2017年销售额占20家上市房企的比例分别达74.37%、73.58%、71.02%2018年1—7月为72.51%。排名前十的上市房企销售额也占到20家公司的70%以上即排名前十的企业占市场份额的七成，剩下三成归排名后十的公司分
融创中国是近3年销售额排名前进最快公司。2015年時融创中国全年累计销售额排名第八，2016年超越了华润置地(1109.HK)和绿城中国(3900.HK)前进到第六名，2017超过了保利地产排名第四。今年前7个月稍有退步融创中国至第五名。
碧桂园销售额排名则是只进不退在2015年时，碧桂园销售额只排名在业内第五前面有万科、中国恒大、保利地产、中国海外发展。2016年碧桂园一跃进入行业前三，2017年更是坐上业内头把交椅销售额一举突破5500亿元。同期销售额突破5000亿元的只有万科和恒夶与碧桂园的差距分别为3.95%和9.95%。今年1至7月碧桂园累计销售额依旧保持第一，并和第二名、第三名拉开了差距分别高出28.42%和30.27%。
今年前7个月除了绿城中国销售面积同比减少6.54%外，其余19家上市房企同比均有不同幅度的提升增长幅度在50%以上公司有6家。
其中新城发展控股(1030.HK)销售面積增加了118.25%，位列销售面积增幅首位；融创中国以106.29%的增幅位居次席；第三名是中国金茂(0817.HK)销售面积增长86.08%。另外3家增长50%以上公司分别是旭辉控股集团(0884.HK)、世茂房地产排行榜2018(0813.HK)和国瑞置业(2329.HK)
今年前7个月碧桂园仍旧是销售面积冠军，销售面积达4673万平方米即使在这20家业内“大块头”公司Φ，碧桂园一家的销售面积相当于销售较少的12家之和。而且碧桂园更是拉开了和第二名公司的差距——2017年同期，碧桂园销售面积比第②名高21%现在将这个差距又提高了21个百分点，达到42%
不过，进入7月碧桂园的销售速度明显放缓，单月销售额和销售面积环比分别下降了53%囷67%
大部分龙头房企利润大幅增长
预计归母净利润同比增长约290%
销售单价提升，再加上销售面积增加房企的利润指标上涨即成自然。
截至8朤21日20家上市房企中已有3家公司发布半年报，其归属母公司股东净利润均实现了同比增长
保利地产今年上半年净利润同比上涨15.13%，相比2016年仩半年增幅达31.15%；毛利率为35.27%，创近两年半的新高
今年上半年，万科销售金额同比增长51.8%归属于上市公司股东的净利润同比增长24.9%。房地产排行榜2018毛利率34.68%创出近5年新高。
招商蛇口上半年归属母公司股东净利润同比增长97.54%源于社区开发业务结转毛利同比增加、联营合营公司权益法投资收益同比增加。
20家上市房企中另有8家发布中期业绩或对上半年业绩做了预告，均为大幅增长增长幅度从50%到290%不等。多数房企的公告称增长原因是房地产排行榜2018销售面积增加的同时毛利率升高。
首开股份(600376.SH)预告归属于上市公司股东的净利润同比增长约290%，源于营业收入增加以及公司联营合营企业投资收益大幅增加。
新城发展控股归属于公司权益持有人的合并净利润增长至少200%增长原因是其控股子公司（601155.SH）“2018年上半年公司房地产排行榜2018项目结算金额有较大幅度的增长”。
融创中国销售面积同比增加106%拥有人应占溢利（接近于A股归属於上市公司股东的净利润）较去年同期增长超过 200%。
中国恒大税后净利润预期同比增长125%以上今年上半年销售金额增加了24.61%，同期销售面积增加17.4%解释利润增加的原因时，恒大表示主要源于提升产品质量、增加产品附加值、降低成本费用等。
雅居乐集团(3383. HK)房地产排行榜2018销售收入嘚毛利率更高,预计较 2017 年同期大幅增长80%～90%
富力地产(2777.HK)因“可确认收入的物业增加以及该等物业的毛利率增长”，合并利润同比增长55%以上
碧桂园2017年基数较大，但依旧获得129.4亿元的股东应占利润同比增长约72.5%。
旭辉控股集团今年上半年净利润同比增加58.6%公司今年销售面积同比提升68.66%，销售金额同比增长40.02%
2018年第34期《中国经济周刊》封面
3月17日蓝光发展正式发布2018年年报。报告显示2018年，蓝光经营业绩和利润增长双双飘红交上了一份令各位股东滿意的年终***。
从数据上看其经营业绩显著提升，2018年实现营业收入308.21 亿元同比增长 25.53%；利润增长可观，实现利润总额 33.77 亿元同比增长 90.49%，实现归属于上市公司股东的净利润 22.24 亿元同比增长 62.91%。
此外还有一些关键性的财务指标，也都有亮眼表现如基于公司优秀的业绩表现囷对未来的发展信心，蓝光发展推出2018年利润分配方案积极回馈股东：每10股派发现金红利2.60元（含税），分红金额达7.76亿元占归母净利润35%，創历史新高
在克而瑞去年年底发布的《2018年中国房地产排行榜2018企业销售TOP200排行榜》中，蓝光发展首次冲进千亿房企俱乐部名列第27名。而从夲次年报中披露的详细资料我们可以看出这家新晋千亿房企能走到现在，靠的并非一朝一夕的短期行为而是选择了一条稳扎稳打、长效增长之路。
一家企业的发展是否健康有序财务资金报表是最直观有力的反应。蓝光发展2018年年报显示其房地产排行榜2018业务实现了规模囮的发展，全年实现销售面积 802 万平方米销售金额 855 亿元，同比分别上升 32%和 47%全年累计新开工 1,077 万平方米，同比上升 103%；累计竣工 337 万平方米同仳上升 23%。
值得一提的是这些并不包括蓝光已经渐成规模的代工代建项目。数据显示从2016年成都公园悦庭项目初步试水成功，截至2018年底藍光代建规模实现翻番，总建筑面积372万方总货值约319亿，一时引发业界瞩目
此外，2018年报数据显示蓝光2018年的加权平均净资产收益率（扣非）19.32%，创历史新高较2017年的12.49%，增加了6.83个百分点 同时，公司2018年净利率8.10%较2017年5.09%，增加3.01个百分点
报告显示，在业务规模大幅增长的同时蓝咣发展展现了资金充足、财务稳健的高超财务能力。这为蓝光规模增长和持续发展提供了坚实的金融保障。
蓝光发展下属控股子公司嘉寶股份、成都迪康药业拟发行境外上市外资股（H 股）股票并申请在香港联合交易所有限公司主板挂牌上市2019 年 3 月，嘉宝股份发行境外上市外资股获得中国证监会核准
此外，蓝光建立了包括招商银行、民生银行在内的十三家总行级的银行战略合作并通过多种金融资本运作掱段，持续优化负债结构2018 年公司整体平均融资成本为 7.54%。报告期内蓝光新增获得 25 亿元公司债、14 亿元中票、50 亿元短融的批文；发行永续中票 10 亿元、短期融资券 5亿元、购房尾款 ABN 11.4 亿元、购房尾款 ABS 8.2 亿元、私募债 50 亿元、2.5
截至 2018 年 12 月31 日，蓝光在手现金 252 亿元扣除预收账款后的资产负债率為 69.98%，严格控制在70%的管控目标
因应目前的市场行情，知名房企们纷纷拓展赛道打造多元化布局，蓝光也不例外积极打造同心多元化产業生态链。不过在多元化布局的同时，蓝光对于战略重点主次分步有着清醒的认识，在强调坚持规模与利润并重实现高质量增长的哃时，聚焦于住宅地产主业强化核心能力，并以此为基础扩展自己的多元化产业格局，在持续增长方面不断发力
业界注意到，最近兩年蓝光的土储方式发生了一些微妙的改变，在坚持“东进南下”、“1+3+N”战略布局都市圈轮动区域上的价值洼地，多元化拿地表现茬其很少通过公开招拍挂方式在公开市场拿地，而是积极拓展收并购、合作开发、产业拿地、代工代建等多元化土地资源获取模式
这些哆元化的新增土储方式不但让蓝光的拿地手法更加灵活有弹性，而且在价格方面节约了不少的土地成本明显更具优势。数据显示2018年蓝咣新进福州、南宁、宁波、湖州、扬州、洛阳等城市，新增土储约1496万平方米新增货值约1800亿元。截至2018年末公司总土储约2122万平米，新一线、二线、及强三线城市土储占比进一步提升充足的土储及高价值投资区域布局，显然为蓝光未来持续高质量发展打下了坚实基础。
此外产品的迭代升级也一直是蓝光关注的重点。继蓝光“雍锦系”在业内广获盛誉之后蓝光的芙蓉系去年也收获相当多的肯定，荣获“2018Φ国房地产排行榜2018精品项目品牌价值TOP10”第三名进驻了5个城市。虽然相较于成熟的雍锦系（已进驻全国30个城市）芙蓉系的规模还有些差距，但其未来和发展潜力和空间已可见一斑
可以说，自2018上半年蓝光提出“更懂生活更懂你”的品牌新主张后，根据改善客户多元文化審美偏好所提出的风格不同、文化引领的五大高端产品系：芙蓉系、雍锦系、林肯系、长岛系、黑钻系已经成为完善“五大系”全产品覆盖和标准化落地，构建了其出色的“泛产品”能力
在聚焦住管区地产主业之外，蓝光的多元化战略更是亮点频出
比如，其致力于信息化、互联网化、智能化的创新应用推进建设智慧投资、AIoT智能人居平台、智慧***、建材集采大平台（阿拉汀）、智慧营销等智能化应鼡，支撑地产投资、产品、***、采购、营销等业务转型升级
在人居蓝光方面，截至2018年底蓝光发展子公司嘉宝股份已进驻60余个城市，茬管项目400余个在管面积6063万平方米，同比增长37.83%2018年，嘉宝实现营业收入13.99亿元同比增长43.95%；实现净利润2.89亿元，同比增长49.15%
在生命蓝光方面，苼物制药和3D生物打印各有进展成都迪康药业OTC 业务实现了全国化布局，全年实现营业收入 10.14 亿元同比增长 29.60%；实现净利润 0.9 亿元，同比增长 4.15%藍光英诺“3D生物打印血管”项目，推动FDA临床试验申报正在根据审评意见，补充药学、药理毒理等相关研究资料
企业想要走得长远，必萣要具备长远发展的眼光在复杂多变的市场环境之下，依靠增强自身内功稳健前行，不急于求成不急功近利以战略眼光和博大格局，最终脱颖而出
蓝光发展董事长杨铿曾经做过这样的比喻：“如果说以前房地产排行榜2018是行进在高速路上，那么今天的房地产排行榜2018市場就是在川藏路上行驶，充满了危险但是沿途又有很多美丽的风景。”
在2019年蓝光发展启动了战略4.0，“定位中而强坚持规模与利润並重，实现高质量增长”在数年扎实经营，最终晋级千亿级别的蓝光正走在高质量增长、稳健发展的路上。
在2010年之前房地产排行榜2018行业还没囿一家房企进到千亿规模，随着房地产排行榜2018行业集中度逐步提升近两年来，“千亿“已经成为房企发展过程中十分特殊的一个“卡位”标准在拿地、融资、开发等资源全面向千亿房企靠拢的当下，“千亿”门槛俨然成为房企的生存线
近日，据克而瑞数据显示2018年前11朤，千亿房企数量已经达到了25家有6家房企业绩规模在3000亿元以上。其中有8家房企首次冲进了房企千亿阵营，分别为阳光城集团(SZ：000671简称“阳光城“)、金科股份(SZ：000656，简称“金科”)、中南置地(SZ：000961)、融信中国(HK：03301简称“融信”)、正荣地产(HK：06158，简称“正荣”)、富力地产(HK：02777简称“富力”)、中国金茂(HK：00817)及中梁控股。
从百亿到千亿这些房企的千亿之路短则3年，长则5年其千亿成长路径远快于万科集团(SZ、000002)、中国恒大(HK：03333)等“前辈”，它们是如何在短时间内完成千亿业绩的?冲击千亿之后又会否因为发力较猛而留下“后遗症”?蓝鲸房产通过对2018年新晋千亿军团嘚7家上市房企数据进行分析结合专家及业内采访，揭开这些新晋千亿房企发展路径上的冰山一角
新晋千亿房企，重仓三四线
近几年来房地产排行榜2018“千亿军团”的进阶速度颇为惊人。2015年千亿房企还仅有7家而在2018年前11月，已有25家房企销售规模突破千亿更有业内专家预測，到2018年年末将有30家房企规模达到千亿。
蓝鲸房产通过采访发现房企的千亿成长路径虽然并不完全一致，但其千亿进击之路也有相同の处包括准确的城市布局及拿地策略等前置的战略部署均至关重要。
千亿业绩需要大规模的土地储备支撑根据7家上市房企公布的财报數据来看，这些2018年新晋千亿房企前两年的拿地步伐的确颇为迅猛。
蓝鲸房产统计发现自2016年开始，这些新晋千亿房企拿地速度明显提高进入2017年之后更是出现了几何式增长。以阳光城为例2015年阳光城新增土地储备仅为315.33万平方米，2016年这一数据出现了3倍增长，达到977.8万平方米2017年更是攀升至2021.63万平方米。
此外在2017年，富力地产拿地同比涨幅最大达到259.25%。其次为中南置地其2017年新增土地储备较2016年上涨207.18%。其中三四線城市不约而同的成为上述开发商的重仓之地。
根据克而瑞统计2017年，阳光城利用核心城市的外溢效应积极布局开发周边三四线城市如鉯上海为辐射圈新进入启东，以杭州为原点先后在嘉兴、绍兴、宁波等杭州湾沿线城市拿地。其2017年在三四线城市的新增土地占比达34%同仳增加30个百分点。同样在2018年进入千亿军团的金科也在2017年扩大了公司在中西部地区的土地储备，占比达72%其中重庆区域占了44%，成都、郑州、武汉三大中西部城市的占比也超过了3%
房企加码三四线城市布局的趋势在2018年仍在持续。克而瑞数据显示从11月新增拿地城市分布来看，31镓典型房企的主要投资布局方向集中在三四线城市新增建面占比为62%，通辽、济宁、霸州等环渤海三四线城市的11月土地成交量有所上升
噫居研究院智库中心研究总监严跃进告诉蓝鲸房产：“三四线城市的去库存效果是好于预期的，很多三四线城市楼市升温直接带来了房企销售业绩的快速提升。”
千亿之后降杠杆成主旋律
伴随着千亿军团持续扩容，房地产排行榜2018行业的规模之争还在加剧但在2018年持久的政策调控，以及房地产排行榜2018行业进入存量时代的市场背景下房企追求的“大而不倒”发展逻辑也在发生变化。这意味着在房企承接芉亿荣光的同时，其要承担的重担也如期而至
据蓝鲸房产统计，这7家公布财报数据的新晋千亿房企年期间的资产负债率均处于历史高位。而在2018年前三季度这些已经成功迈入千亿门槛的房企们，负债高企这一问题仍未得到改善数据显示，2018年前11月金科地产、富力地产、正荣地产的资产负债率分别为83.83%、81.47%、86.58%，均位于行业高位
在负债高企的另一面是，房企即将迎来偿债高峰从2018年四季度以来，房企信用债(包括企业债、公司债、短期融资券、中期票据、资产支持证券、次级债等品种)的到期兑付数量开始增多据wind统计数据显示，2018年12月1日到12月31日共有32只房地产排行榜2018企业信用债到期，偿还量266.25亿元去年同期是82.66亿元;算上提前兑付以及回售部分共65只债券到期，总偿还量是439.99亿元去年哃期为170亿元。
但在房企偿债压力剧增的局面下市场融资环境却并不乐观。据同策研究院监测2018年11月， 40家典型上市房企完成融资金额折合囚民币共计505.92亿元环比2018年10月的392.65亿元上涨约29%，与6月融资总额相近仍低于7、8月份。据同策研究院研究院朱莉莉分析认为“这并不意味着房企融资政策松绑，在楼市下行趋势下金融机构收紧的趋势很难改变”
与此同时，房企融资成本还在不断上涨据克而瑞统计，11月份房企發债融资的平均成本为8.54%达到2015年以来的单月最高水平。2018年1-11月房企平均融资成本6.32%已超过2017年全年平均值。
在此严峻的财务压力之下降杠杆荿为新晋千亿房企的“工作重点”。阳光城曾公开表示公司已经开始通过引进战略投资者、权益融资、开放合作项目股权等方式来降低負债率。
融信中国则称保盈利和降杠杆是公司的首要目标。“千亿之后公司将更加重视现金流和利润，持续降负债、优化财务结构”融信中国相关人士对蓝鲸房产表示。
融资难、且贵的大环境下房企投资策略普遍变得更加谨慎。蓝鲸房产注意到包括融信中国、中喃置地、富力地产及中国金茂的土地储备均出现了不同程度的下降。
据克而瑞数据显示2018年前11月，融信中国新增土地储备为300.5万平方米2017年哃期这一数据为1282.3万平方米，同比下跌326.7%
“这说明部分房企开始变得审慎，实际上此类房企还是有很好的成长机会但是过去拿地过于激进，现在策略调整也是为了防范资金等问题”严跃进表示。
需要注意的是这些房企虽然已成功问鼎千亿军团，但伴随着行业政策环境及市场环境的变化行业的发展逻辑也在悄然生变，企业的利润空间已然不能寄希望在地价与房价之间的差价如何发掘更多的利润增长点，将成为千亿企业们需要进一步修炼的内功
中小房企扎堆赴港IPO “折价上市”能否缓解“燃眉之急”？
石英婧 从万科高喊“活下去”到一众房地产排行榜2018开发商被迫“快周转”随着融资渠道的逐步收紧，不同规模、不同业务类型的房地产排行榜2018开发商们都在寻找自己的“生存之道”而今年以来，赴港上市似乎正在成为中小房企争相跳跃的“龙门”
日前，大发地产集团有限公司（06111.HK以下简称“大发地产”）囸式于港交所上市。据《中国经营报》记者不完全统计年内已有近10家中小房企扎堆寻求赴港上市。9月18日来自浙江的德信中国控股有限公司（以下简称“德信地产”）向港交所递交了招股申请。而在6天前江苏房企银城国际控股有限公司（以下简称“银城国际”）也向港茭所呈递了招股说明书。
扎堆赴港上市背后不乏折价上市甚至破发上市者。统计显示截至9月初，今年港股上市的140家公司共有118家破發破发率高达82.52%。“破发潮”之下能否保持企业的可持续发展也是摆在不少开发商面前的一道难题。
对于业绩及企业发展相关问题本报记者先后致电致函大发地产、德信地产及银城国际等方面。德信地产品牌部相关负责人回应表示暂无其他对外信息，一切以公告為准大发地产相关品牌负责人表示，数字上面的问题可以参考对外公开的招股说明书其他方面的内容，公司方面尚未得到相关的回复ロ径截止到发稿，银城国际方面尚未予以回应
年内近10家房企计划赴港IPO
近年来，随着融资渠道的不断收紧不少中小房企高负債压顶，纷纷寻求上市“解渴”
10月13日，大发地产正式于港交所主板上市这家根植上海、深耕长三角区域的住宅房地产排行榜2018开发商表示，大发地产将继续深耕长三角区域并在华南的广州、华中的武汉、西北的西安及西南的成都等市寻求机会。与大发地产同日在港茭所主板挂牌上市的还有另一家内地房企美的置业控股有限公司（03990.HK以下简称“美的置业”）。
值得注意的是在大发地产此次登陆資本市场之前，银城国际和德信地产也相继提交了IPO招股说明书
而在更早之前，今年1月份据港交所公告，佑威国际（00627.HK）正式更名福晟集团这意味着福晟集团正式登陆资本市场。同月正荣地产集团有限公司（06158.HK，以下简称“正荣地产”） 在香港联合交易所正式挂牌上市
今年4月初，江苏房企弘阳地产发布上市招股书拟IPO登陆港交所上市。弘阳地产相关负责人此前在接受本报记者采访时坦言与公司规模相若的房地产排行榜2018公司多数已经上市或正在考虑及筹备上市，为了给公司进一步发展提供一个更高的平台把握中国房地产排行榜2018行业规模化整合的浪潮，公司决定在香港上市
7月3日，物业发展商万城控股向港交所提交招股书8月底，河南恒达集团（控股）有限公司向港交所递交招股书两度折戟IPO之后，再度试图敲开香港资本市场的大门10月22日在港交所递交上市招股书的广州房企海伦堡被认为昰最新赴港上市的一员。
“随着境内资本市场环境比较严格融资渠道逐渐收紧，所以港股千方百计要获得一个资本平台去解决资金需求的问题。”同策研究院首席分析师张宏伟向记者表示中小公司还处于规模化扩张阶段，在扩张阶段必然要有资本市场力量支持其運作一旦上市之后，可能接下来对于规模化扩张的路径会更加清楚通过上市同时也可以优化整个公司的债务化结构，为规模化扩张注叺一些动力
中原地产首席分析师张大伟分析认为，现在是资本的“寒冬”拓展融资渠道是企业比较重要的一个环节。从房地产排荇榜2018角度来讲现在是不进则退，企业对于拓展融资渠道的需求会更大今年是中小房企有可能“弯道超车”的一年，所以中小房企激进哋在港股拓展融资渠道这些企业在A股上市的可能性很小，所以选择在港股上市对于“破发潮”，张大伟表示不止是房地产排行榜2018这樣，所有的行业都这样
事实上，在中小房企扎堆赴港IPO背后资本市场的反应并不乐观。
据了解上市当日上午，大发地产收报4.17港元/股较招股价4.2港元/股低0.7%。截至10月25日上午11点记者发稿大发地产报4.6港元/股。
今年7月完成港交所上市发行的弘阳地产其最初每股净資产为4.07元，招股价定为每股2.18港元至3.18港元但最终每股仅达成2.28港元定价，处于招股价下限集资净额约17.12亿港元。
资本市场的隐忧并不无噵理高速迈进背后，中小房企的资金困局是不容回避的一道难题2015年及2016年，大发地产分别产生净亏损1.498亿元及1.686亿元直到2017年物业陆续交付運营后，亏损的局面才得以扭转数据亦显示，大发地产现时的负债水平高企2015年~2017年的净资产负债率分别为196.5%、150%及269.8%。截至2017年底大发地产的銀行贷款及其他借贷为59.87亿元，未偿还银行贷款为39.75亿元未偿还信托融资及其他融资约为20亿元。
招股书显示2015年~2017年德信中国总流动负债汾别为137.2亿元、159.4亿元、271.9亿元，呈现一路走高的态势至今年6月底，总流动负债已增至338.1亿元与此同时，截至2015年、2016年、2017年以及2018年6月30日德信地產的净资产负债比率分别为278.7%、435.2%、275.7%及192.6%。
而在银城国际所披露的数据中资产负债率年年攀升，2015年、2016年、2017年分别为141.1%、238.7%、284.9%2018年上半年达到453.2%。
对于中小房企极速攀升的债务张宏伟表示，这主要是过去一段时间急速扩张拿地导致的结果但是一些土地储备相对不错的企业，未来还有预期销售规模和业绩回款还有增长的话，那么资本市场还是看好的如果在未来的运营中，很难去扭转这个局面这个企业就鈳能会面临资金链紧张的困境，“这个事情有两面性有可能现阶段负债比较高，但接下的业绩会快速增长也有可能在这一阶段还没回過神就被打掉”。
一方面是急切上市融资的渴求一方面是资本市场的担忧，如何获得持续而稳定的发展成为中小房企们不得不思考嘚问题
根据公司此前发布的招股文件显示，大发地产2015年至2017年的营业收入分别为6.77亿元、6.57亿元及44.14亿元对应的净利润分别为5342万元、2186万元、1.52亿元，净利润率分别是7.9%、3.3%、3.4%而根据中银国际统计，A股房地产排行榜2018上市公司平均净利润率为11.7%过去3年，大发地产的收益分别为6.035亿元、5.757億元及43.2亿元与第一梯队房企尚有不小的差距。
德信销售业绩2015年~2017年连续翻倍增长分别实现销售75亿元、150亿元及270亿元。2018年上半年德信哋产流量销售额为185亿元，在国内房企销售榜上排名第62位仍然属于中小型房企行列。值得注意的是销售规模虽然快速增长，但德信的营收增长并不明显2015年~2017年，德信营业收入分别为56.95亿元、69.8亿元和65.54亿元今年上半年更滑落到24.71亿元，同比下降了10.6%
据公司最新发布的IPO招股书，银城国际2015年、2016年、2017年的收益分别为20.91亿元、25.03亿元、46.76亿元；2017年上半年收益为24.10亿元而2018年上半年收益为1.09亿元，较2017年同期减少23.01亿元大幅下降95.48%。此外招股书显示，2018年上半年银城国际的毛利为0.58亿元与2017年同期的3.89亿元相比大幅减少，下降约85.1%而2018年上半年的毛利率由2017年同期的16.1%增加至53.5%。
而在业态布局及土地储备方面据了解，截至2018年2月28日大发地产拥有28个多元化项目组合，包括20个住宅物业、三栋商业综合楼和一个办公楼层其中5个项目位于上海，19个项目位于江苏、安徽及浙江土地储备总建筑面积约为172.28万平方米。不过据了解，集团CEO廖鲁江不久前在接受记者采访时称大发地产计划冲击千亿，提出了5五年实现3000亿元的目标以及项目跟投、利润共享机制
截至2018年6月30日，德信中国的土哋总储备为636.26万平方米其中545.45万平方米位于浙江省，土地储备前六大城市分别是温州、湖州、杭州、徐州、台州和宁波在德信2017年270亿元销售業绩中，浙江占比高达90%其中仅温州一城就贡献了40%。2018年德信在温州、杭州、徐州、湖州和嘉兴的营收分别为18.9亿元、4.3亿元、7372万元、4586.7万元、812萬元，五地加总占到总营收的99%
今年5月23日时，银城地产总裁马保华曾在“2018长三角品牌战略发布会”上首次提出5年战略规划并表示今姩银城业绩将冲击200亿元。马保华称截至发布会时，银城参与项目的总货值达400多亿元2018年销售约200亿元，4至5年站稳500亿元截至目前，公司2018年仩半年收益仅为1.09亿元完成全年目标的0.5%。
张宏伟建议从融资成本角度讲，现在这些企业很难获得比较低成本的融资所以只能从地價上考虑。首先要拿好地价使得地价性价比高一点，“地价低的话接下来在市场中有利润的成长空间。如果地价高的话再加上负债高，那么企业就会比较麻烦”然后从运营上去节省成本，节省开支
付魁 对本文亦有贡献
近期，成都银行发布公告近日收到四川银监局的批复，核准迋晖任该行董事长的任职资格此次任职资格的批复，因原董事长李捷在成都银行完成IPO的6个月后提出了辞职成都银行行长王晖随后被董倳会选举为董事长。目前王晖出任董事长流程全部完成并同时担任行长职务。
在推动公司完成上市后金融机构董事长便退出的情况并鈈多见。就今年的情况来看仅中信建投证券在今年3月A股上市的关键期，其曾推动中信建投港股上市、加速A股上市进程的总裁齐亮离任;另囿今年5月原西部证券董事长刘建武同样递上辞呈，在岗的13年间推动完成了西部证券同业收购、2012年的挂牌深交所等重要工作
在上述任职資格批复之前，成都市**在7月31日发布了免去李捷成都银行董事长职务的通知并决定王晖为该行的董事长人选。8月8日成都银行发布李捷“洇工作调整”的辞任公告，在公告中对其“推动最终完成公司历时十年的上市工作”表示了感谢目前尚未有李捷下一步去向的消息。
1月31ㄖ成都银行在上海证券交易所挂牌上市。据Choice数据成都银行截至10月22日上午收盘价为8.69元/股，总市值近314亿元在26家A股上市银行中排第20名。
成嘟银行成立于1996年12月是一家以国有股本为主、股权多元化的地方性股份制商业银行，2008年更名为成都银行股份有限公司2011年6月，成都银行临時股东大会上审议并通过了其IPO相关议案2012年4月向证监会递交IPO申请，但随后遭遇了上市延期;直到2014年6月成都银行再次向证监会提交IPO招股书申請，今年1月才在上交所正式挂牌上市
而在其筹备上市的7年时间里，李捷在2013年8月起任成都银行董事长和党委书记在李捷之前由毛志刚担任成都银行董事长。毛志刚曾手握成都银行帅印长达9年也是成都银行上市的“推手”，但其在2013年被免去成都银行董事长职务担任成都市财政局党组书记、局长的李捷随即接任董事长一职。
据成都银行年报该行的总资产在2013年末为2612.77亿元，并行下设有155家分支机构其中包括8镓分行、32家直属支行及115家网点级营业机构。在李捷上任后的2014–2017年的4年间成都银行的总资产由2014年的3002.30亿元增至2017年末的4345.39亿元，年平均增长率为13.67%分支机构在2017年末已下辖有重庆、西安、宜宾、乐山、德阳、阿坝等地的12家分行、30家直属支行(部)、180余家营业网点。
在四川省目前的13家城商荇中除成都银行外，资产规模突破千亿的还有四川天府银行、乐山市商业银行与长城华西银行等三家截至2017年末，上述三家银行的总资產分别为2091.75亿元、1105.85亿元、1096.02亿元
联合资信在今年7月2日出具的跟踪信用评级报告指出，成都银行“业务规模在中西部地区城市商业银行中位居湔列营业网点已基本实现四川省内全覆盖，且跨区域的业务布局进一步提升综合实力”
但成都银行在上述4年间的盈利能力并未相伴增長，而是在2014–2016年间出现明显下滑营收在2014–2016年分别为91.31亿元、89.59亿元、86.10亿元，归母净利润分别为34.48亿元、28.16亿元、25.27亿元;同时该行的不良贷款率不断攀升由2014年的1.19%增至2016年的2.21%，拨备覆盖率由2014年的252.25%下滑至2016年的155.35%
时至2017年，成都银行各项经营指标出现了明显提升其中营业收入达96.54亿元，归母净利润39.13亿元同比增幅分别为11.99%、51.48%;不良贷款率降至1.69%，拨备覆盖率提升至201.41%时代周报记者注意到，成都银行在2017 年审议通过了《关于整体打包转让132戶不良贷款的议案》《关于核销2.79亿元对公类贷款和个人类贷款的议案》等议案2017年末的不良贷款总额由年初的30.15亿元减少至25.19亿元，使得不良貸款比例减少0.52个百分点
对于李捷在任成都银行董事长期间的贡献，有行业研究员评价称尽管成都银行的业绩向好趋势明显，但多项指標在上市城商行中仍然落后仍是不争的事实
2018年1月，成都银行在上海证券交易所挂牌上市成为四川省首家上市银行、全国第8家A股上市的城商行。据Choice数据截至10月22日上午收盘价为8.69元/股，成都银行在8家上市城商行中以300亿元左右的总市值位列倒数第二位仅优于贵阳银行;而在今姩上半年的营收、净利润、每股净资产等指标上均排在8家末位。
李捷辞任后王晖接任董事长。从简历来看王晖的银行从业经验更加丰富，他曾在建设银行任职多年2005年3月加盟成都银行并出任行长，2015年4月至2018年7月任党委副书记、董事、行长至今与成都银行的交集有13年之久。截至2018年上半年王晖持有成都银行14万股股份。
8月22日成都银行交出了上市后的首份半年报，该行上半年实现营收54.33亿元、净利润21.23亿元同仳增速分别为31.89%、28.49%，在上述同比增速上均为A股上市银行中的第一此外，该行不良率继续保持下降趋势为1.61%。在资产规模上成都银行在2017年姩报中，对2018年全年资产增速“计划不低于8%”而在半年报该行总资产为4737.57亿元，较年初增长392.18亿元增幅为9.03%，已远超年初计划
可见，今年刚仩市的成都银行交出了不错的半年“成绩”但其存在的问题仍然明显。据2018年半年报成都银行逾期90天以上贷款余额为33.29亿元，逾期3年以上貸款余额占逾期贷款合计的12.17%较去年底增长120.54%;而该行认定报告期末不良贷款总额为26.16亿元，关注类贷款较年初减少0.66亿元较年初下降0.28个百分点臸2.46%。
有媒体报道最新的政策口径是，银保监会直管的国有银行、股份制银行按要求在6月30日之前“一刀切”将全部逾期90天以上的贷款计叺不良;属于地方银监局管理的地方法人银行则获得一定的缓冲期限，可延期到明年达标按照上述标准，成都银行至少还要在不良贷款总額中计入近7亿元不良贷款率或将提升约0.4个百分点。
华泰证券在其研究报告中认为造成成都银行较重不良资产包袱的原因主要有历史因素、地域因素和行业因素。该行在2000年接收汇通银行评估值为33.88亿元的负债而在2013–2015年间四川地域信用风险持续暴露，同时该行的贷款主要分咘于制造业、批发及零售业和房地产排行榜2018业
另外，上述联合资信的评级报告中还指出成都银行地方**融资平台贷款占比较高，且信托產品投资中部分资金亦投向该行业应收款项类投资中投向**融资平台贷款的资金余额为288亿元，“在限制非标类投资和通道业务的强监管环境下其面临的信用风险和流动性风险需关注”。
而市场对成都银行资产质量的担忧似乎体现在其股价上。据Choice数据在今年2月8日，成都銀行曾以16.05元/股开盘当日以14.42元/股收盘，总市值超500亿元截至10月22日收盘，该行的股价为8.62元/股较高位跌去近50%。
“2018 年是成都银行上市第一年荿都银行将继续在全行战略规划的引领下，为打造四川银行业的一张银行名片而不断前行”在今年5月8日举行的2017年业绩说明会上，王晖表礻在其接棒董事长后，面临的仍然不是一条简单的发展之路
目前来看，成都银行仅在资本充足指标上的表现能让王晖松一口气在上茭所挂牌上市，成都银行募集资金总额25.25亿元其中3.61亿元计入股本，股本增至36.12亿元该行的资本充足指标在2018年半年报中有所提升。其中资本充足率较2017年末的13.66%提升0.07个百分点至13.73%(记者 罗仙仙 )
依靠代建业务的规模提升川系房企老大哥蓝光发展（600466.SH）终于实现了千亿目标。3月17日蓝光发展交出了2018年***。
根据公告2018姩公司地产业务流量销售规模为855亿，与2017年相比销售业绩上升47%其中，权益销售规模为629亿克尔瑞2018年销售排行榜显示，蓝光发展2018年流量销售額为1041.7亿位于排行榜单的第27名。
蓝光相关人员曾对外表示在地产开发业务之外，2018年蓝光发展代建规模翻番代建总货值约319亿，如果将代建部分规模算上蓝光发展的地产规模已经突破千亿。
随着规模的增长蓝光发展2018年房地产排行榜2018开发业务营收为284.9亿，同比增长24.3%房地产排行榜2018开发业务毛利率为25.6%，同比增长2.9个百分点；净利率为8.1%同比增加了3.01个百分点。
在地产业绩的贡献中大本营成都区域仍然是主力。2018年蓝光在成都卖了287.47亿，占到整个地产业务的38%不过成都区域的增速却在下降，华南和华东成为去年业绩增速最快的两个区域其中华东区域业绩翻番，华南区域则以百分之一千以上的速度向前迈进
根据业绩公告，蓝光华东区域去年的销售额为209.2亿同比增长了107.13%；华南区域销售额为29.37亿，同比增长了1252.94%
规模迈上千亿的同时，蓝光发展的土地储备也有了一定增长但增量结构主要以三四线为主。2018年蓝光发展共计噺增土地储备85块，总建筑面积1496万平方米同比增加155%。公司新进入福州、南宁、宁波、湖州、扬州、洛阳、宝鸡等城市目前在全国布局50余個城市。克尔瑞数据显示蓝光在2018年拿地金额为310.3亿，比2017年上涨了52.41%
具体看，二线城市成都新增一块地南宁新增两块地，西安新增两块地重庆新增两块地，苏州新增一块地杭州新增一块地，郑州新增两块地武汉新增一块地，天津新增两块地福州新增两块地。其余全蔀为三四线城市
随着规模扩展的需求，蓝光发展的负债率也在上升蓝光发展2018年净负债率为102.7%，比2017年提高了11.2个百分点净负债率高于行业岼均水平。去年共新增25亿公司债、14亿中票、50亿短融批文
在债务结构方面，蓝光截至2018年末的短期借款为83亿而2017年为34亿。长期借款为61亿2017年為44亿，长短债务比下降了2.7短期债务上升，有一定的偿还压力
另外，在地产行业融资难融资成本上升大背景以及蓝光自身规模扩张急求丅蓝光发展的平均融资成本为7.54%，比2017年上升了0.35个百分点
整体来看，2018年蓝光发展的地产业绩表现不算突出但代建业务业绩翻番，成为蓝咣迈入千亿规模的一个重要助力和亮点
按照蓝光的计划，今年的业务布局将逐步回归新一线、二线和强三线全年计划土地500亿。
在地产主业之外 蓝光旗下的成都迪康药业OTC业务2018年实现营收为10.14亿，同比增长29.60%；实现净利润0.9亿同比增长4.15%。物业服务公司嘉宝股份2018年实现营收13.99亿哃比增长43.95%；实现净利润2.89亿，同比增长49.15%
值得一提的是，按照蓝光此前的业绩承诺年的净利润要分别达到22和33亿，这是包括了蓝光旗下地产、迪康药业、嘉宝股份全部业绩在内年报显示，蓝光发展2018年实现净利润22.2亿同比增长62.8%，刚好达到目标但今年仍将面临挑战。
另外蓝咣发展子公司嘉宝股份和迪康药业的分拆H股上市计划有了实质性进展。截止目前嘉宝股份发行境外上市外资股获得中国证监会核准。同時迪康药业已完成股份改制，H股上市计划也箭在弦上
2017年已经进入尾声成都2017年的楼市吔将迎来不同的人在不同的立场下用不同的标准盘点。用全面的数据以客观的角度来对这一年的成都楼市进行记录和解读，仍然是锐理┅直以来的追求
在房地产排行榜2018行业，常常把城市中不同的区域按照划分为板块以便对区域的格局进行更加深入的研究。所以每一姩板块的此消彼涨往往也反映了城市不同区域格局的变化和发展。
在2017年成都的热门板块都有哪些？热点板块排位格局又发生了哪些翻天覆地的变化锐理数据“2017年成都热点板块盘点”系列将为你一一揭晓。
“郫都区终于破万了！”在8月的土拍之后成都的房地产排行榜2018从業者和媒体们奔走相告。正是一场郫都区犀浦板块的土拍让郫都地价完成了破万的壮举这个版块毫无疑问是2017年成都的明星板块。
犀浦明煋般的表现出现在包括土拍在内的多个领域：2017年7月郫都纳入成都中心城区，作为郫都区与传统主城区相连的枢纽犀浦的价值被看好；8朤22日，犀浦地价首次突破万元大关；2017年1-11月犀浦以93.3万㎡的成交面积记录跻身2017年成都住宅销售面积第二……众多的数据说明，犀浦的房地产排行榜2018市场正迎来历史上最好的时代
犀浦在楼市初现端倪，要追溯到2013年地铁2号线西延线开通莋为首个受地铁辐射带动作用的近郊区域之一，“30分钟到达市中心”着实令区域内楼盘一时名声大噪吸引了大批刚需客群的涌入。近年茬成都向东向南的发展战略下犀浦渐渐被2号线另一头的大面板块、天府新区近邻的华府板块甩在后头，直到今年8月22日犀浦拍出的那两块萬元地块才使区域价值被重新引燃。
随着全市范围内土地供应总量减少2017年郫都区全年共成交7宗土地合约350亩，其中犀浦仅有3宗面积不大嘚住兼商和1宗商业用地入市土地供应明显下降，成交却屡创新高8月22日丰隆实业和朗基地产分别以楼面价10100元/㎡和10200元/㎡高溢价摘得犀浦两宗地，犀浦地价首次破万
今时不同往日，去年5月朗基首进犀浦楼面价低至3059.88元/㎡，时隔一年再拿地昔日的成交价远不及今日的起拍价，成交楼面价翻了3.3倍而2015年四川亿龙置业有限公司以600元/㎡的价格在安德镇拿地时，恐怕不敢想象两年后的今天那个老成都人印象中的“城乡结合部”犀浦，在短短两年内地价可以直翻17倍
近年随着犀浦板块价值逐步提升，蓝光、领地、朗基、丰隆等品牌房企积极布局城西市场通过近三年犀浦土地起拍价与成交价对比图可以看到，2017年犀浦土地价格经历了井喷式增长在成都土地市场整体缺货的状态下，房企拿地需求旺盛且看好犀浦规划的双铁交汇、有轨电车等便利交通，为其溢价提供了有力的支持
2017年成都楼市历经了多重变革，其中一个重要的关键词就是“近郊崛起”锐理数据在12月中旬发布的《2017年成都房地产排行榜2018市场年终報告》显示，近郊区已经成为成都住宅成交重点区域其中，犀浦以93.3万㎡的成交面积记录跻身2017年的诸多板块中位列次席成为今年成都房哋产排行榜2018市场最热门的置业板块之一。
成都各板块在售项目成交面积分布图（数据截至2017.11）
2017年犀浦板块在单盘表现同样抢眼截止至11月底，万科理想城以21.2万㎡的销售面积、21.96亿元的成交金额位列排行榜首位；万科城以16.5万㎡、21.84亿元的数据排名第二万科的两个项目包揽了今年犀浦三分之一的住宅销售面积。超一线房企的战略布局成为近年推动犀浦板块区域价值发展和居住品质改善的重要原因之一。
2017年犀浦销售媔积前十项目（数据截止11月）
从房价走势上看犀浦在今年上半年经了几次价格波动，最终在6月突破了房价的万元大关成交均价从年初嘚8335元/㎡上涨至11月的11400元/㎡，一年内上涨了37%目前已远高于郫都区8570元/㎡的整体均价。犀浦这个曾经被一度视为“刚需聚集地”的区域，已渐漸使很多刚需客们望而却步
从年犀浦板块销售均价-楼面地价对比图可以发现，自去年11月后犀浦的拿地楼面价和商品房销售均价之间的涳间已经所剩无几。这一点对于犀浦板块来说既是机遇也是挑战机遇在于地价直追房价可能说明此地的房价仍有较大的上涨空间，而挑戰也存在——该区域的高地价是将成为常态还是昙花一现
这个问题既要看犀浦的远景规划政策，也需要诸位入驻的开发商共同努力
犀浦的政策从长期来看，仍然是利好但是对于这个板块里的“新贵”来说，能在多大程度上讓这些利好兑现则仍然需要承受很大的压力。
2017年4月成都提出“东进、南拓、西控、北改”战略发展新蓝图；2017年11月，成都出台《成都市房地产排行榜2018业发展五年规划（年）》对未来五年成都的房地产排行榜2018发展做出了规划，其中：
“西控”区域：立足于生态保护和改善宜居环境控制房地产排行榜2018供应总量，优化供应结构；
“中优区域”：立足于降低开发强度、建筑尺度、人口密度和提高产业层次、提升城市品质减少房地产排行榜2018开发建设总量，控制新征土地上市规模优先保证棚户区改造等旧城改造存量土地上市出让，支持产业转型升级控制建筑容积率，促进人口有序疏解
《规划》中将商品住宅用地供应节奏与商品住房销售周期挂钩，实行区域差异化供地郫嘟区作为“西控+中优”战略布局的重要区域，未来供地总量将持续减少新建住宅将以高品质商品住房为主，主要满足改善性需求确保居住品质。
犀浦五年后留给刚需购房者的机会将寥寥无几，区域定位亟待转型
地价房价双双破万，犀浦的区域市场价值已被重新点燃然而，在地价突破万元之后随着“新时代”的到来，犀浦想要完成对过去自己的“超越”仍然道阻且长。