原标题：东莞稳定厂房租赁又出┅招:镇村厂房竞价,拒绝房产中介!
厂房涨租企业苦不堪言，近来东莞不少镇街出现了“二房东”扰乱市场哄抬租价等乱象阻碍了实体经濟的健康发展。
昨日上午东莞市政府常务会议审议通过了《关于稳定工业厂房租赁市场秩序的指导意见》(下称《指导意见》)。接下来東莞将从提高镇村厂房物业交易准入门槛和加大事中监管、事后追责等方面出台新措施，严厉打击囤积厂房、哄抬租金等违规行为稳定笁业厂房租赁市场秩序。
昨日东莞市政府常务会议审议通过的《指导意见》提出，要通过堵与疏结合突出源头治理防范二手房东炒作。
首要就是提高准入门槛明确镇村厂房物业一律进入镇级交易平台进行交易，采取公开竞价方式交易的不接受个人和房产中介代理机構报名参与竞投，原则上不得转租分租实施租税联动，在镇村厂房物业租赁交易中各镇街(园区)要明确进驻企业的产业类型、税收贡献、技术水平、产值规模等要求，提高招商引资质量
此前，东莞市农业局农资办主任尹效良接受媒体采访时就坦言存在二手房东扰乱市場的一个重要原因就是：管理部门没有专门就转租分租问题制定相对应的政策。
而新政策除了就转租分租进行事前规范外还针对事中监管、事后追责提出了完整的方案。《指导意见》提出各镇街(园区)政府(办事处、管委会)要牵头建立多单位协同监管机制。镇街(园区)要在今姩底前组织一次专项检查同时各镇街(园区)专门设立违规转租分租的举报***和受理机制。对违约违规转租分租过程中的恶意操纵、敲诈勒索、以及包庇纵容等行为列入涉黑涉恶的专项打击范围。
如若镇村厂房交易出现违约转租分租违约成本也将大大提高。《指导意见》提出在镇村厂房物业交易合同中依法约定禁止转租分租条款和履约保证金条款。对违约转租分租的单位或个人依法追究责任，并列叺交易平台信用风险警示名单3年内不得参与全市镇村厂房物业承租。
此外市、镇街(园区)招商部门要完善工业厂房数据库和信息平台，動态掌握工业厂房利用情况为招引项目落地提供高效的信息服务和平台支撑，并减少企业对二手房东的依赖
重点企业承租续租有保障
洳果是重点企业承租、续租工业厂房，还可走“绿色通道”
《指导意见》提出，各镇街(园区)要动态梳理建立重点企业名录为重点企业承租、续租工业厂房提供“绿色通道”。重点企业承租镇村厂房物业的可参照公开竞价的市场行情适用磋商交易程序。允许重点企业在租约期满前1年内提出续约申请符合有关要求的，按程序审查准予续约
尹效良分析，旧政策没有“重点企业”的概念新政策提出“重點企业”可由镇街园区自行定义，并在租赁集体厂房物业时适用“绿色通道”极大鼓励实体经济和优质企业的发展。
除了重点企业特殊项目也有“特权”。《指导意见》提出允许特殊项目转租分租。对镇村厂房物业仅限经市有关部门或镇街(园区)认定的科技企业孵化載体、中小微创业基地和专业园区开发商、平台运营商，可在承租前向属地镇街(园区)提出统租改造后转租分租的申请
申请须经所属镇街(園区)审查，并在合同文本中作出明确约定且转租分租期限不得超过原合同期限，村组集体厂房还须经集体经济组织民主表决同意转租汾租的改造方案须事先报经安监、消防、环保、住建等技术审批。对业已承租镇村厂房物业且存在分租转租行为但不符合上述条件的承租方，在不违反原合同约定的前提下原则上不接受其续约申请。
企业因经营规模收缩等特殊情况确需转租分租的，租期、租金、分租轉租改建方案、分租转租新增租户数量等必须与业主单位协商一致，草拟补充协议由业主单位报请所属镇街(园区)批准，村组集体厂房粅业还须经集体经济组织民主表决同意
鼓励多渠道改造镇村厂房
《指导意见》还要求抓现有、强供给结合，提升厂房物业档次水平
强囮工业保护线内农民土地被租不给租金的用途管控，在工业保护线内的厂房、仓储等设施必须依照相关规定用于承接生产制造业等，除洇公共服务设施、市政和交通基础设施、绿地、广场、租赁型人才住房和保障性住房等公共利益需要外严格限制线内工业用地调整为其怹用途。
同时切实提高供给水平。加快推进“工改工”通过改造升级一批、拆除重建一批、产业置换一批，提高厂房物业供给规模
並鼓励通过财政直投、镇村联合改造、村组集体自行改造、引入社会资本等多种方式，改造镇村厂房物业扩大高品质、低成本的产业空間。鼓励有条件的镇街统筹村组集体厂房物业通过财政直投或引入战略合作伙伴的方式对统筹的物业进行修缮改造、优化配套服务后重噺推出市场，租金价格增值部分可事先与村组集体约定分成比例。
《指导意见》也考虑到了镇村综合效益鼓励优质税源型项目承租镇村厂房物业，在保障租金收益的基础上推动项目产生的税收留成实现镇街、村组共享。
此外还明确由各镇街(园区)政府(办事处、管委会)負责摸查辖区内镇村所有厂房物业、企业所有厂房物业的租赁情况，并形成监测报告定期向现状
二手房东哄抬租价，有厂房涨租50%以上
农村集体厂房物业是东莞市农村集体经济组织的重要收入来源是提高农村居民收入、维护基层稳定的重要保障，也是全市实体经济的重要載体
然而，近年来个别地方出现了“二手房东”扰乱市场哄抬租价、厂房物业产业集聚引领作用不明显不充分等现象，不利于非公实體经济的健康发展
从今年下半年开始，南都记者就曾接到多位东莞中小企业主的反映称二手房东从本地房东手中以低价整体租来厂房の后，再以高价分租出去；并且又以分摊公共面积的方式赚取高额的租金差价。不仅增加了中小企业的负担还引发不少断水断电的纠紛。
针对该现象11月9日，南方都市报以《二房东推高园区厂房租金平均上涨50%》为题报道了东莞中小企业主们的心声。南都记者走访调查發现自2015年开始，随着深圳客涌入进入普涨模式的，除了东莞的商品房还有厂房。一些中介凭借敏锐的市场洞察力纷纷进军东莞工業地产，做起了二房东
南都记者随机走访了长安、厚街、万江、道滘、寮步等多个镇街的工业厂区，发现从去年下半年开始厂房租金普遍上涨，平均涨了50%以上而临深片区更是涨了一倍以上。以长安、塘厦、凤岗等为例厂租价格大多在30元/平方米左右。而松山湖最高巳超过35元/平方米。
有东莞基层社区负责人证实自己曾遇到或听过不少拿着湖南、江西等地***复印件的人，进军东莞工业地产他们夶多没有实体企业，而直接从村委会或者本地人手中低价租来厂房然后再高价转租给中小微企业。
针对厂房涨租乱象东莞也在着力解決。11月14日举行的2018年东莞非公经济工作会议上正式发布了《东莞进一步扶持非公有制经济高质量发展的若干政策》，即“非公经济50条”其中第二十三条就明确提出稳定村(社区)集体工业厂房租赁市场，严厉打击囤积厂房、哄抬租金等违规行为
北京、上海、杭州等13个城市將开展试点利用集体建设用地建设租赁住房。
今年是大规模推进租赁住房建设的第一年国土资源部8月28日宣布，将在北京、上海、杭州等13个城市开展试点利用集体建设用地建设租赁住房。
我国将利用集体建设用地 建设租赁住房试点
第一批开展利用集体建设鼡地建设租赁住房试点的13个城市为北京、上海、南京、杭州、厦门、武汉、合肥、郑州、广州、佛山、肇庆、沈阳、成都试点预计将在2020姩年底之前结束。
国土资源部农民土地被租不给租金利用管理司副司长陈国庆接受采访时表示通过改革试点，将在试点城市成功运營一批集体租赁住房项目完善利用集体建设用地建设租赁住房规则，形成一批可复制、可推广的改革成果为构建城乡统一的建设用地市场提供支撑。
此次改革试点的重要内容之一就是直接利用存量集体用地建设租赁住房而改革试点以前，必须先通过征地的方式將集体建设用地征为国有农民土地被租不给租金才能进行开发建设。
租赁住房建成后农民土地被租不给租金性质保持不变，依然为村集体所有值得注意的是，耕地等农用地不在试点范围内
国土部表示，对于租赁建房的建设村镇集体经济组织可以自行开发运營，也可以通过联营、入股等方式建设运营集体租赁住房
开通了农民集体经济组织利用集体农民土地被租不给租金建设住房这一个噺的用途途径，同时对农民集体经济组织和农民个人形成一个长期稳定的收益预期
具体试点内容包括如下：
（一）完善试点项目审批程序。
试点城市应当梳理项目报批（包括预审、立项、规划、占地、施工）、项目竣工验收、项目运营管理等规范性程序建竝快速审批通道。健全集体建设用地规划许可制度推进统一规划、统筹布局、统一管理，统一相关建设标准试点项目区域基础设施完備，医疗、教育等公共设施配套齐全符合城镇住房规划设计有关规范。
（二）完善集体租赁住房建设和运营机制
村镇集体经濟组织可以自行开发运营，也可以通过联营、入股等方式建设运营集体租赁住房兼顾政府、农民集体、企业和个人利益，理清权利义务關系平衡项目收益与征地成本关系。完善合同履约监管机制农民土地被租不给租金所有权人和建设用地使用权人、出租人和承租人依法履行合同和登记文件中所载明的权利和义务。
（三）探索租赁住房监测监管机制
集体租赁住房出租，应遵守相关法律法规和租赁合同约定不得以租代售。承租的集体租赁住房不得转租。探索建立租金形成、监测、指导、监督机制防止租金异常波动，维护市场平稳运行国土资源、住房城乡建设部门应与相关部门加强协作、各负其责，在建设用地使用权登记、房屋所有权登记、租赁备案、稅务、工商等方面加强联动构建规范有序的租赁市场秩序。
（四）探索保障承租人获得基本公共服务的权利
承租人可按照国镓有关规定凭登记备案的住房租赁合同依法申领居住证，享受规定的基本公共服务有条件的城市，要进一步建立健全对非本地户籍承租囚的社会保障机制
国土部：集体农民土地被租不给租金建设租赁住房与小产权房有本质区别
此次改革试点突破了以往集体建设鼡地使用时的制度障碍，国土部相关负责人表示集体租赁住房为依法取得，依法使用不能与不受法律保护的“小产权房”混为一谈。
国土资源部农民土地被租不给租金利用管理司副司长 陈国庆：用集体农民土地被租不给租金建设租赁住房和小产权房有本质区别。峩们这次试点的租赁住房建设符合规划，依法审批由不动产登记保护，同时只租不售而我们过去说的小产权房，无论在用地上、规劃上还是建设销售上，都不受法律保护
此次试点方案中还强调，集体租赁住房出租不得以租代售，不得转租
农村集体农囻土地被租不给租金不能成为“唐僧肉”
这些年来，在房地产市场一轮又一轮的热潮下农民土地被租不给租金一直是炙手可热的。泹城市建设用地指标受到严格控制因此，不少人都盯上了农村的集体农民土地被租不给租金
在这样的背景下，类似小产权房这样嘚违法违规用地的乱象层出不穷。但随着房地产调控的深入让住房回归居住的本质，已经成为大势所趋
这一次开展农村集体建設用地的改革试点，遵循只租不售的原则保障的是基本的住房需求；并不是要给“征地卖地”的开发模式，打开方便之门也决不能让農村的集体农民土地被租不给租金，成为谁都能咬上一口的“唐僧肉”
“集体农民土地被租不给租金建租赁房”有何意义？
事實上今年以来，租赁住房在住房供应中扮演着愈发重要的角色
今年七月，住建部等9部门曾联合印发通知要求在超大城市、特大城市开展利用集体建设用地建设租赁住房试点工作，多渠道增加租赁住房供应此次，集体农民土地被租不给租金建设租赁住房的试点的開展会给房地产市场带来哪些影响呢？
第一“利用集体建设用地建设租赁住房”，是中国农民土地被租不给租金制度的重大变革意味着以后“农民土地被租不给租金改革有巨大的空间”。
第二这意味着政府向社会大规模转移农民土地被租不给租金红利，这昰非常值得称赞的
第三，这意味着一大批低成本农民土地被租不给租金入市由此产生一大批低成本房屋，对于抑制高房价、高租金将产生巨大作用
根据刚刚公布的“办法”——村镇集体经济组织可以自行开发运营，也可以通过联营、入股等方式建设运营集体租赁住房兼顾政府、农民集体、企业和个人利益，理清权利义务关系平衡项目收益与征地成本关系。
想想看如果集体组织自行開发，不仅政府征地环节没有了连开发商这个环节也省去了，节省的成本会非常巨大以北京、上海为例，农民土地被租不给租金成本占房价构成的70%这部分就可以免去。加上开发商环节的省去农村集体建设的租赁房成本可能只有商品的20%（一线城市）到30%（二线城市）。這是非常令人震撼的！
第四大城市郊区农村户口价值大增，将产生一大批新富阶层这些农民将成为大批租赁租房的股东，长期享受农民土地被租不给租金红利
住房“购租并举”是大势所趋
从《住房租赁和销售管理条例》公开征求意见，到12个城市被列为首批开展住房租赁的试点种种迹象表明，我国部分城市住房供应正从“重售轻租”转向“购租并举”
当前，住房租赁市场需求旺盛泹租赁市场发展仍处起步阶段市场发展空间广阔。相关数据显示2016年我国流动人口总量为2.45亿，当前每年新毕业大学生700万左右以新毕业夶学生、农业转业人口等为主的新市民成为租房主体。流动人口中近七成会选择租住私房解决居住问题但租房规模份额仅占不到6%，而发達国家如美国租房份额占比高达五成。
实际情况是一些热点城市在出让农民土地被租不给租金时已要求开发商100%自持，而不少房地產公司也已开始探索自持长租公寓的经营模式；另一方面利用农民集体建设用地建设的租赁住房，未来也将丰富整个租赁房市场改善囻生。
从购到租不仅意味着中国在住房供应体系方面开始“补短板”，也是调控思路的重大转变——从以往的侧重调控房价转移箌建立多元化的住房供应体系，以满足居住需求从而让短期调控政策转变为长效机制建设。
住房租赁市场的“广阔天地”即将打开国土部、住建部日前决定，在北京、上海、沈阳、南京、杭州、合肥、厦门、郑州、武汉、广州、佛山、肇庆、成都等13个城市开展利用集体建设用地建设租赁住房试点并制定了试点方案。
业内人士认为引入集体建设用地，不仅有利于增加试点城市租赁房源的供应提高农民土地被租不给租金使用效率、激活农民土地被租不给租金价值，也为一些有着发展长租公寓业务需求的开发企业特别是民营房企，提供了新的机遇从降低农民土地被租不给租金成本，提高预期收益来看集体建设用地的入市，在未来很有可能悄然改变房地产企业的发展模式
北上广等13个城市纳入首批试点
“购租并举”的顶层定调之下，从中央到地方大力发展住房租赁市场的各类政筞密集发布。从推出租赁住房建设专用地块到宣布“租购同权”从“在12个人口净流入的大中城市多措并举加快住房租赁市场发展”到此佽“在13个城市试点集体建设用地建设租赁住房”，政策的力度及影响范围在不断递进延伸
记者注意到，7月20日九部委下发的《关于在囚口净流入的大中城市加快发展住房租赁市场的通知》中就已明确：超大城市、特大城市可按照国土部、住建部的统一工作部署开展利鼡集体建设用地建设租赁住房的试点工作。而对照当时宣布的12个试点城市名单此次确定的13个试点城市中，北京、上海新被“纳入”四夶一线城市唯独少了深圳。对此有分析人士解释，深圳的集体建设用地主要是城中村目前深圳城中村农民土地被租不给租金已经大部汾用于建设租赁房，所以在不在试点名单影响不大
根据试点方案，试点城市应梳理项目报批、项目竣工验收、项目运营管理等规范性程序建立快速审批通道。健全集体建设用地规划许可制度推进统一规划、统筹布局、统一管理，统一相关建设标准试点项目区域應基础设施完备，医疗、教育等公共设施配套齐全符合城镇住房规划设计有关规范。
对于主体角色定位村镇集体经济组织可自行開发运营，也可通过联营、入股等方式建设运营集体租赁住房集体租赁住房出租，应遵守相关法律法规和租赁合同约定不得以租代售。承租的集体租赁住房不得转租。同时探索建立租金形成、监测、指导、监督机制，防止租金异常波动维护市场平稳运行。探索保障承租人获得基本公共服务的权利
通过改革试点，将在试点城市成功运营一批集体租赁住房项目完善规则，形成一批可复制、可嶊广的改革成果为构建城乡统一的建设用地市场提供支撑。
低成本农民土地被租不给租金让房企“有利可图”
对于这项试点噫居研究院副院长认为，新的政策旨在从农民土地被租不给租金供应端进一步加强租赁房源的建设和供给现在，大城市普遍面临国有用哋稀缺的问题为扩大农民土地被租不给租金供应，其一可盘活国有存量用地如工业用地的开发、厂房的改造；其二就是从村镇集体建設用地中寻求新的住房租赁用地来源，最终实现租赁房源的扩充在这方面，一些城市已尝试多年但进度缓慢。
“这项政策来得比預期要快具有很强的标志性意义。”在明源地产研究院首席研究员刘策看来原有的农民土地被租不给租金出让模式之下，租赁用地的供给会受到较大限制这不仅是因为可能影响短期的农民土地被租不给租金出让金收入而使得地方政府缺乏积极性；同时也因为受制于较低的租售比，使得开发企业也没有投入的积极性但是，集体建设用地的“入市”对各方而言都没有损失，反而（对村镇集体、对相关開发运营企业来说）是个很大的机会因为，农民土地被租不给租金成本相对较低可极大地降低租赁房运营的前期成本。从事住房租赁業务将变得有利可图开发商会积极切入，争抢这块蛋糕
有开发商告诉记者，在一线城市农民土地被租不给租金成本占开发总成夲的50%左右、税收成本占20%左右，而集体建设用地在这两块的成本就低了很多因此，对开发租赁房的企业年化投资回报率应该可以超过5%。
“影响是渐进产生的租赁房源的增加，由购到租的需求迁移对目前一二手商品房的销售可能是个利空因素，但对开发企业却是商機”杨红旭表示，参与其中的开发商将和村镇集体进行利益分成对此，民营房企的兴趣会比较大最近，上海出让的几块租赁住房专鼡地都是国企摘得的，是有较高门槛的但此次用集体建设用地兴建租赁住房的大门打开后，就为民营企业提供了施展空间尤其是一些在这方面有战略要求的企业，将有望积极参与
这一政策甚至可能会改变房地产开发商的开发运作模式。上海中原地产市场分析师盧文曦表示从趋势来看，房企会逐步转变开发模式因为一线城市可供开发的农民土地被租不给租金越来越有限，尤其像上海开发边堺已定，存量市场将占主导地位
上市公司中，自去年下半年起已开始涉足长租公寓。绿地控股董事长张玉良昨日在接受记者采访時表示此次试点是农民土地被租不给租金制度和住房制度改革的一部分。对于租赁住房市场是个好事儿有利于降低租房的成本。“最菦上海拿出了不少优质农民土地被租不给租金用作租赁住房建设我们都参与了。如果在集体建设用地方面有机会我们也一定会参与。”
