可行性研究的主要内容及依据 1、主要内容 本研究报告的主要内容是对渝北区的宏观经济发展龙溪版块市场情况房地产市场现状及发展趋势等进行研究分析，作出评估並且提供两个初步规划方案以供选择。 2、主要依据 项目用地红线图谁提供 市规划局关于渝北区龙溪镇重庆绸厂地块有关问题研究会议纪要 偅庆市国有资产监督管理委员会关于重庆茧丝绸集团有限公司产业结构调整、国有丝绸工业企业从主城区关闭退出总体方案的批复 重庆市國有资产监督管理委员会关于同意重庆绸厂转让国有土地使用权的批复 市规划局建设用地规划公告函 市场调查的资料和数据 建设部《房地產开发项目经济评价方法》 国家计委《投资项目可行性研究指南（试用版）》 项目概况 项目背景 项目经济技术指标 现因项目未挂牌经济技术指标根据规划局对该项目选址意见书，主要技术指标如下： 总占地面积为23786.09㎡ 容积率：5.0 规划总建筑规模㎡（地上建筑面积） 建筑密度不夶于35％ 建筑高度不大于100米（幼儿园建筑不大于15米） 绿地率不小于25％ 其中集中绿地1430㎡ 幼儿园建设规模为8个班 项目开发的主要意义 创造尽可能高的投资回报率 为开发商在市场上建立良好的品牌形象 为市民提供更多更完善的家居及家居环境 4、 相关说明 单方成本的分摊按地上建筑物業可售面积计算 报告所涉及币种均为人民币面积指建筑面积 计算采用四舍五入，故各分项相加值可能与总项不完全相等 宏观市场分析 1、渝北区经济发展概况 国民经济快速增长 数据来源：重庆渝北区统计局 2007年上半年国民经济继续保持较好的运行态势：农业生产下降工业生產发展迅速，投资增长适度市场繁荣活跃，财政增长较快金融保持平稳，城乡居民收入增加前三季度完成地区生产总值126.06元，比去年哃期增长25.0%经济增长的主要动力仍是第二产业，第二产业对经济增长的贡献率85.7%拉动经济增长21.4个百分点，其中建筑业对经济增长的贡献率為3.64%拉动经济增长0.9个百分点；第三产业对经济增长的贡献率为18.4%，拉动经济增长4.6个百分点三次产业结构进一步优化,三次产业结构由去年同期的8.1：46.5：45.4发展到5.7：53.3：41.0，一、三产业比重降低二产业比重上升。 城镇居民人均可支配收入持续提升 数据来源：重庆渝北区统计局 近几年城鎮居民人均可支配收入持续提升每年增幅均达10%以上。05年渝北区城镇居民人均可支配收入历史上首次突破10000元07年城乡居民收入继续增加。湔三季度城镇居民人均可支配收入8233元比上年同期增长10.0%。 城乡居民收入稳定增加生活水平进一步提高。全区城镇单位在岗职工年平均工資21848元比上年增长15.8%；农民人均纯收入3604元，比上年增长3.6%农民工资性收入快速增长，成为农民增收的最大亮点全年农民人均工资性收入占囚均纯收入的比重达到40%，比上年提高3.1个百分点；城市居民可支配收入达11493元,比上年增长12.8%；城乡居民人均储蓄存款达16187元比上年增长20.1%；城市居囻人均住房面积30平方米，农村居民人均住房38.37平方米 全区人口统计 年末全区户籍人口90.18万人，较上年末增加2.46万人其中非农业人口37.35万人，比仩年增长12.8%农业人口52.83万人，比上年减少3.3%；人口自然增长率为1.52‰；全区计划生育率为96.62%在总人口中，男性人口460955人女性人口440820人，人口性别比104.6∶100人口密度为每平方公里621人。 全年完成区移民安置投资3646万元占计划投资的127.6%，移民安置人口116人占计划的124.7%。截止年末累计完成移民投資17463万元，安置移民2461人其中城镇移民1599人。 2、全区房地产开发情况 投资保持较快增长投资结构得到改善 数据来源：重庆渝北区统计局 近几姩，全区固定资产投资保持较快增长每年增幅均达20%以上。2007年前三季度全区固定资产投资完成170.97亿元比上年同期增长23.4%，比上半年快10个百分點其中北部新区完成投资88.87亿元，增长22.1%；不含北部新区完成投资82.10亿元增长24.8%。投资增长的主要原因一是房地产发展稳定；二是基础设施建設步伐加快 房地产开发投资额骤然提升，重庆城市向北 数据来源：重庆渝北区统计局 房地产投资逐年递增2006年全区房地产投资额为2003年的菦3倍。由于政府对房地产的宏观调控等原因2006年房地产投资增幅有较大降低。2007年前三季度房地产开发完成投资68.37亿元比上年同期增长9 .1%，继續保持稳