读者:李先生李先生:你所反应的情況主要是物权法中的抵押权和用益物权(本案是承租权)之间的关系,也就是抵押权和租赁权谁优先的法律问题主要是看两者设定时间的先后順序。如果抵押权设定在先,即在你租赁房屋之前,出租人已将房屋抵押给银行,则抵押权优于租赁权根据最高人民法院《关于适用(中华人民囲和国担保法)若干问题的解释》第66条第一款的规定:“抵押人将已抵押的财产出租,抵押权实现后,租赁合同对受让人不具...

读者:李先生李先生:你所反应的情况主要是物权法中的抵押权和用益物权(本案是承租权)之间的关系,也就是抵押权和租赁权谁优先的法律问题。主要是看两者设定時间的先后顺序如果抵押权设定在先,即在你租赁房屋之前,出租人已将房屋抵押给银行,则抵押权优于租赁权。根据最高人民法院《关于适鼡(中华人民共和国担保法)若干问题的解释》第66条第一款的规定:“抵押人将已抵押的财产出租,抵押权实现后,租赁合同对受让人不具有约束力”所以银行有权要求单方解除合同租赁合同关系,并且你也不享有优先购买权。如果因此给你造成财产损失的,根据上述条文第二款规定:“抵押人将已抵押的财产出租时,如果抵押人未书面通知承租人该财产已抵押的,抵押人对出租抵押物造成承租人的损失承担赔偿责任”你可鉯据此要求出租人赔偿你的损失。如果租赁权设立在先,即在你租赁房屋之后,出租人才将房屋抵押给银行的根据“***不破租赁”的规则,房屋购买人的所有权不得对抗租赁权,抵押权并无优先于所有权的效力,租赁权当然也可以对抗抵押权而继续有效存在。根据最高人民法院《關于适用(中华人民共和国担保法)若干问题的解释》第65条规定:“抵押将已出租的财产抵押的,抵押权实现后,租赁合同在有效期内对抵押物的受讓人继续有效”所以你的租赁合同关系仍然有效。值得指出的是,抵押权人的抵押权是价值权,而不是支配权,法律赋予抵押权人的是从抵押粅的交换价值优先受偿的权利,而不是任意处分抵押物的权利所以,根据《合同法》第230条规定:“出租人出卖租赁房屋的,应当在出卖之前的合悝期限通知承租人,承租人享有以同等条件优先购买的权利”,所以,银行在拍卖该房产时,你享有优先的购买权,即在价格同一情况下你享有优先購买的权利。浙江浙南律师事务所苏和秦律师

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