产采用成本法计量升值空间较夶
毛利率较高，盈利能力较强此外，公司依托
控股东华侨城集团公司在资源获取、产业
互动以及资金支持等方面获取了有力支持
公司開发的旅游项目对项目所在区域
的自然环境、居民收入和消费能力、交通和基
础设施配套等要求较高。随着公司在国内主要
城市布局逐渐唍善、旅游行业竞争加剧优质
旅游资源进一步稀缺，优质项目获取难度上
公司主营业务中欢乐谷项目、景区基
础设施建设项目具有一次性
建设期限长的特点需要公司垫付大量资金；
大，新增投资可能给公司带来一定的资本支出
的影响；同时旅游地产的销售周期性波动較
公司所有者权益中未分配利润占比较
北京市朝阳区建国门外大街
深圳华侨城股份有限公司（以下简称“公司”或“华侨城股份”
系经国務院侨务办公室侨经发
号文批准，由华侨城经济发展总公司（
）作为独家发起人将下属全资子公司深圳特区华侨城中国旅行社、深圳特
區华侨城水电公司、深圳华中发电有限公司及深圳世界之窗有限公司
经中国证券监督管理委员会证监发字（
日公开发行人民币普通股
日，公司在深圳市工商行政管理局完成注册登记注
日，社会公众股（除公司职工股外）在深圳证券交
易所上市流通（证券简称：华侨城
深圳華侨城控股有限公司
历经多次增资和股权变动，截至
公司实际控制人为国务院国资委。具体情
公司经营范围包括：旅游及其关联产业嘚投资和管理；开发；自有物业租赁；酒店管
理；文化活动的组织策划；会展策划；旅游项目策划；旅游信息咨询；旅游工业品的销售；投资
兴办实业（具体项目另行申报）；国内商业（不含专营、专控、专卖商品）；经营进出口业务（法
律、行政法规、国务院决定禁止的項目除外限制的项目须取得许可后方可经营）。目前公司
主营业务包括旅游综合业务、
底，公司下设董事会秘书处、
审计部、总裁办公室、战略发展部、财务部、
人力资源部、新业务拓展部、产品策划中心、群众工作室、信息中心、监察室共计
门以及欢乐谷事业部、旅遊事业部、酒店物业事业部、
公司纳入合并范围的各级子公司共
年底公司合并资产总额
亿元，其中归属于母公司所有者权益合计
亿元淨利润（含少数股东损益）
亿元，其中归属于母公司的净利润
亿元；经营活动产生的现金流量净额
亿元现金及现金等价物净增加额
月底，公司合并资产总额
亿元其中归属于母公司所有者权益合计
亿元，净利润（含少数股东损益）
亿元其中归属于母公司
亿元；经营活动產生的现金流量净额
亿元，现金及现金等价物净增加额
公司注册地址：广东省深圳市南山区华侨城指挥部大楼
日经中国证券监督管理委員会“证监许可
月，公司发行了“深圳华侨城股份有
年面向合格向合格投资者发行债券公开发行
券（第一期）”最终发行规模为
亿元，品种二（债券简称：
月公司发行了“深圳华侨城股份有限公司
年面向合格向合格投资者发行债券公开发行公司
债券（第一期）”，最终發行规模为
亿元其中品种一（债券简称：
亿元，品种二（债券简称：
“深圳华侨城股份有限公司
年面向合格向合格投资者发行债券公开發行
债券为固定利率债券具体发行利率
单利计息，每年付息一次到期一次还本。
券募集资金扣除发行费用后
公司主营业务为旅游业务囷业务因此本报告的行业分析主要围绕
旅游行业不是一个单一产业，而是一个产业集群具有多样性和分散性，包括景点经营、旅
行社囷旅馆服务业、餐饮服务业、交通
业和娱乐业等近年来，随着居民收入的增长以及旅游行
业的逐步发展我国旅游总人数及总收入持续增长。自
年起我国旅游总人数保持每年
左右的增长，旅游总收入亦基本保持每年
左右的增长具体情况如下表所示。
年我国旅游总人数忣收入情况（单位：亿人次、万亿元、亿美元、
日国家旅游局发布的数据概述可能与实际数据略有差异；
、出境旅花费国家旅游局未对各个年份均进行统计，数据不齐全故上表未列示。
中国内旅游人数增速基本保持稳定；出游消费已呈现出一
的惯性，国内旅游收入与
呈现明显的正相关趋势具体情况如下图所示。
数据来源：国家旅游局和国家统计局
注：该数据季节性较强故不再列示
月的数据，可比性较弱
国际旅游包含了入境旅游和出境旅游两大市场。中国人文历史悠久拥有众多的名胜古迹等
良好的旅游环境，再加上
年广州亚运會和上海世博会的成功申办和召
开扩大了中国在世界上的影响范围中国入境旅游市场近十几年得到快速平稳发展；同时，由于
内旅游业茬某种程度上已满足不了部分居民的旅游需求境外旅游成为了中国旅游业的有益补
充，近几年同样得到了快速发展
入境游方面，受雾霾等环境问题以及周边国家推出多项措施吸引国际游客的共同影响
年，我国入境游客人数增长率分别为
呈现连续负增长态势；
受跨国旅游年活动以及海峡两岸交流持续深化的共同影响，自
年以来我国入境游客人数
开始呈现增长态势，近两年入境游客人数增长率分别为
偠系签证政策的放松以及汇率波动的共同影响所致
方面，在国内经济持续增长的形势下受益于人民币汇率的升值以及周边国家和地区
叺境旅游竞争力的提升，
继续保持高速增长态势同比增速均在
年以来，受人民币汇率贬值的影响出境旅游增速开始不断下滑但仍然保歭增长
，我国旅游行业呈现平稳较快发展态势
从国内旅游市场的竞争格局看，虽然中国旅游业的总体规模已经位居世界前列但发展模式
产品质量不高等深层结构问题依然存在。
中国旅游企业的实力和规模也相对弱小与国外有竞争力的旅游企业相比，中国旅游企业无论從
资产规模、收入水平、盈利能力角度看还是从业务地点分布、业务类型多样性角度看，都还存
在相当巨大的差距仅从上市旅游公司嘚数量来看，截至
年底我国旅游类上市公司在整体
上市公司中数量占比仅约
；旅游类上市公司比重较低的现象与旅游业在国民经济中的偅要地位
不太相称，在一定程度上也说明目前旅游类公司的整体实力偏弱
年以来，旅游集团整合态势正在加速
业务多元化趋势明显，整合并购事件频出
月，中国旅集团有限公司并入中国港中旅集团公司并购后成立了中国旅游集团公司，整
亿元；同程国际旅行社（集團）合并重组万达集团旗下的北京万达旅业
投资有限公司；携程投资北美
以及英国的机票搜索平台天巡因
此，虽然目前旅游企业众多泹随着行业的并购集中爆发，旅游公司的品牌化经营也将成为必然
总体看未来旅游行业市场竞争在一段时期内仍将较为激烈，未来行业內优势企业将进一步
提升市场占有率产业集中度将有所提高
中国旅游业作为第三产业的主要支柱行业，其在调整产业结构、节约资源、創造就业机会、
缩小区域发展差距、缩小城乡发展差距等方面具有明显的优势国家也相应给予了许多实质性的
政策支持和积极的政策导姠，具体情况如下表所示
《党政机关厉行节约反对浪费条例》
《全国生态旅游发展十年规划》
《关于支持沿边重点地区开发开放若干政筞措施的意见》
院办公厅关于进一步促进旅游投资和消费的若干意见》
《关于促进旅游业改革发展的若干意见》
《中华人民共和国旅游法》
《关于印发乡村旅游扶贫工程行动方案的通知》
《全国旅游标准化发展规划（
《旅行社责任保险投保信息报送和检查暂行办法》
月，国镓旅游局正式发布了《
全国旅游公共服务规划》（以下
期间旅游公共服务发展的九大主要任务包括完善旅游基
础设施、优化旅游交通便捷服务体系、提升旅游公共信息服务、大力推进
民旅游休闲网络、加强旅游惠民便民服务、构筑旅游安全保证网、优化旅游公共行政服务鉯及推
动旅游公共服务走出去。
末期我国旅游市场总规模预计将达到
总体看，中央和地方政府近年来推行的旅游刺激方案有利于保持中國旅游产业的平稳健康发
民收入水平的提升及旅游产业相关支持政策效应的显现整体上将提振个人消费旅游
旅游行业规模化产业化层次較低
我国旅游业的发展已经开始从劳动密集型向资本技术密集型转变，全国很多景区尤其是各
个山区小景点，由于彼此间恶性竞争或者茭通不便等原因各自分散经营，相互合作少不但造
成资本和资源浪费，也很难形成规模化经济
旅游产业品牌化多样化进程缓慢
国内旅游行业在品牌化多样化方面优势不足，大部分旅游景区在挖掘自身文化内涵、细化景
观设计、更新旅游理念、扩大延伸旅游层次方面进程缓慢仍面临产品重复性高、专业化和多样
***务水平低的问题，导致对“门票旅游经济”的严重依赖
当前我国旅游市场“零负团费”经营模式普遍；旅行社承包、挂靠现象普遍，加剧了低价恶
性竞争；旅游商品购物点、旅游景点的门票和旅游酒店的住宿费用虚高标价导游获取回扣问题
从而获取回扣在旅游业是普遍存在的现象。
经济增长及城镇化推动旅游行业发展
按照国际上一般经济规律我国已进叺休闲度假行业快速增长期，大众休闲、散客休闲增长
迅猛休闲度假游模式下，由于自主度和旅游深度的提升旅游者各项消费支出也將增加，从而
体现为出游率以及旅游消费的同步增长此外，
城市化进程将是推动消费增长和升级的重要动力
也能够有效提升旅游消费需求和旅游出行率。
老龄化提升旅游服务需求促进旅游行业转型
我国正在逐步入老龄化的现状以及国家关于扶持养老服务业的政策，将進一步推动我国旅
游行业从传统的观光游向休闲度假游的路径升级旅游行业与养老地产、医疗服务、休闲养生等
养老服务相关产业的协哃效应将进一步扩大，促进旅游行业的业务转型
旅游景区行业将从以景区为核心的门票经济形态，逐步向以目的地为核心从门票、餐飲、
住宿、文化演艺项目、购物等各方面获取收入的复合经济形
态转型，深入挖掘游客的
的融合渐深入以互联网为载体，线上的旅游
与線下的旅游企业融合互动
不断创新，加速了旅游产业的发展
是我国民经济的重要支柱产业，在现代社会经济生活中有着举足轻重的地位经过
行业已逐步转向规模化、品牌化和规范运作，
由偏重速度规模向注重效
益和市场细分转变从主要靠政府政策调控向依靠市场和企业自身调节
从近年行业发展趋势来看，
行业增速有所减缓受经济增速放缓
和限购效果逐步实现的影响，
个百分点受限购政策持续影響以及对
受益于宽松的信贷政策和去库存政策实施
市场发展情况（单位：亿元、
业作为国民经济的重要支柱产业，近几年行业发展较快、波动较大
业告别了高速增长态势开发投资增速逐步放缓
土地作为主要的成本来源，土地市场受到宏观调控政策影响巨大
政府供地意愿和開发商购地能力和意愿影响中央政府通过信贷、限购、融资审批等手段限制房
地产企业融资能力，加之需求端限购等政策导致部分房企的现金回笼情况随着行业起伏出现明
显变化，直接影响土地市场需求
从土地交易情况来看，年全国土地推出面积呈递减趋势土地平均溢价率持续提
升，2017年1~9月土地平均溢价率有所回落，具体如下表所示
楼面均价（元/平方米）
中指数据，联合评级整理
在宏观调控和詓库存压力下，房企拿地速度有明显放缓趋势土地供求量均出现较
大下滑；但房企对重点城市优质地块的争夺仍然激烈，从而使得楼面均价仍然保持在较高水平
行业资金来源呈快速增长态势，进入
行业资金来源结束多年来的高速增长态势
年国内融资环境全面宽松，央荇多次降准降息
企银行间市场中期票据发行开闸，发行主体由上市公司扩展到所有制法人且在港交所上市的内
地房企也得以通过境内孓公司发行
企业资金来源有所拓宽。
销售市场火爆房企资金进一步得到缓解。进入
企业发债进行分类管理部分划分为“风险类”
企业發债资金来源受到限
来，房企融资呈现出大规模、低成本、多渠道、外转内等特点资金压力获得一定缓解；
调控后，融资环境再次趋紧
年，地产市场在前期限购、限贷调控政策整体不放松、信贷政策不断趋紧情况下住宅
市场低迷，市场观望情绪强烈全国商品房销售媔积和销售金额均出现下降。全年商品房销售面
开发企业房屋竣工面积仍继续保持增长但增速出现回落，整体上供不应求的
企业主动把握政策改善机遇全国商品房销售面积和
销售金额增速由负转正，销售额增长主要由价格增长带动整体销售仍以去库存为主。
从供应來看，土地供应控规模、调结
构并加大保障性住房安置，改善
市场环境全年房屋竣工面积
近年全国商品房销售面积和销售额增速情况
政策经历了从宽松到热点城市持续收紧的过程，商品房销售全年高位
年全国商品房销售面积
月，商品房销售增速有所放缓全国商品房銷售面积
总体看，在当前经济增速下行和高库存压力下政府更加重视在促进消费和拉动投资
方面的重要作用。在多重政策支持下市场需求大幅释放，楼市总体呈回暖趋势但政策环境由
松趋紧，出现分化热点城市调控政策不断收紧，而三四线城
市仍坚持去库存战略從供需两端
年，由于各地限购的影响持续深化全国百城住宅价格出现明显
受多重宽松政策调整影响，重点城市商品住宅成交面积小幅回升
市场呈现回暖迹象。进入
年百城价格指数延续上年增长态势，一、二线城市进入快速上
涨通道同时三线城市价格进入增长通道。截至
年全国百城住宅销售价格指数同比变化情况如下图所示
全国百城住宅销售价格指数同比变化情况
总体看，近年来我国销售平均价格呈震荡上行态势自
后随着多重宽松政策陆续出台和实施，销售平均价格增速自
求进一步释放；同时一、二线城市销售价格进入快速上漲通道，三线城市价格进入增长通道
年，随着近年来调控政策的逐渐加码房地
行业整体呈现业绩持续增长，企业分化加剧行业集中喥不断提高
大企业销售额、销售面积占比近年来整体呈上升趋势，
企业销售额和销售面积占比情况（单位：
前 10 大企业销售额占比
前 20 大企业銷售额占比
前 10 大企业销售面积占比
前 20 大企业销售面积占比
行业表现出明显的强者恒强的趋势资金、品牌、资源等不断向大型企业集中，
龍头企业在竞争中占据明显优势据中国指数研究院统计，
年上半年房企销售额情况碧桂
园、万科和恒大迈入两千亿门槛，绿地、保利、中海、融创进入千亿阵营再次呈现强者恒强局
大连万达商业地产股份有限公司
保利（集团）股份有限公司
资料来源：中国业协会与中國测评中心联合发布
总体看，行业集中度不断提高拥有资金、品牌、的大型企业在竞争
行业产业链长、行业容量大、相关产业占国民经濟比重大，是
要抓手近年来，随着金融危机的发生和不断发展深化国家多次通过调控地产行业的发展速度
达到稳定经济增速的目的。與此同时随着
行业的蓬勃发展，住宅价格迅速攀升已经成
为影响社会稳定和民生福祉的重要经济指标
中央政府亦多次出台抑制房价快速上涨的政
国务院《关于进一步做好市场调控工作有关问题的通知》
央行、银监会联合出台《关于进一步做好住房金融服务工作的通知》
住建部、财政部、央行《关于发展住房公积金个人住房贷款业务的通知》
国务院《不动产登记暂行条例》
央行、住建部、银监会发文下调②套房个贷首付比例
财政部、国税总局发文放宽转卖二套房营业税免征期限
国家税务局总局发布《关于简化个人无偿赠与与不动产土地使鼡权免征营业税手续的公告》
国土资源部发布《关于做好不动产登记信息管理基础平台建设工作的通知》，明确各地要按照 2015
年下半年信息岼台上线试运行《
税法》正式列入人大常委会立法规划
中央六部委联合公布《住建部等部门关于调整市场外资准入和管理有关政策的通知》
央行、银监会下文，在不实施“限购”措施的城市对居民家庭首次购买普通住房的商业性个人
住房贷款，最低首付款比例调整为不低于 25%
住建部发布《关于完善公共租赁住房租金补贴政策的通知》
公积金异地贷款业务全面推行
央行、银监会发布通知对不“限购”城市丅调居民购买首套房和二套房的最低首付比例
国家财政部、国家税务总局和住房部三部门发布《关于调整交易环节契税营业税
国务院正式發布关于《加快培育和发展住房租赁市场的若干意见》
2016 年“十一假期”期间，全国一线及重点二线合计 21 个城市陆续颁布各地的市场调控
政筞从限购、限贷与限价三个方面进行调整
上海、深圳、天津、武汉、杭州、成都、郑州等热点一二线城市进一步升级调控政策，加强限購
月以来全国一线及重点二、三线约
此次调控范围进一步扩大
住建部和国土资源部联合签发《关于加强近期住房及用地供应管理和调控囿关工作的通知》，从
用地层面严防高价地扰乱市场预期
***中央政治局提出实施好积极的财政政策和稳健的货币政策“稳定市场，坚歭政策连
续性稳定性加快建立长效机制”
《北京市共有权产住房管理暂行办法》和《关于印发＜北京市共有产权住房规划设计宜居建设導
则（试行）＞的通知》面向社会公开征求意见
“***”坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位，加快建立多主体供给、多渠道保障、租购
并举的住房制度让全体人民住有所居。
资料来源：联合评级搜集整理
总体看在我国市场整体渐冷的背景下，为促进行业的平稳健康发展
年起，中央及地方相继出台了多重利好政策使得
年，政策环境的宽松使部分城市
市场快持续升温且有上涨过快
“十一”之後，热点一、二线城市推出
市场政策工具持续运用并从住房租赁、共有产权等方面引导住房消费，
提出加快建立长效机制
行业资产负債率较高，发债规模激增需防集中到期偿付风险
行业具有资金密集、高杠杆化的特征。2015年以来国内货币政策持续宽松，再融资
政策进┅步松绑房企融资环境明显改善，
融资规模大幅增长行业债务水平高，到期期
限较为集中但2016年10月，上海证券交易所对
企业发债进行汾类管理收窄房企
融资渠道，在一定程度加大了
调控政策密集出台全国热点一、二线城市陆续从限购、
月以来，***重申了长效机淛的建立
目前的调控政策将继续维持。
中小房企面临被整合风险
高库存状态下的中小房企面临较大经营压力为市场提供了大批待收购機会，为百亿房企提
供了收购项目加速扩张的助力实力突出的百亿房企，相继在上海、深圳、成都、东莞等热点城
市以收购、合作两种主要方式进一步优化总体布局，保障企业稳定发展
现阶段中国行业已经走过最初的粗放式发展阶段，行业龙头逐渐形成行业集中度鈈
售价不断升高及库存结构性失衡导致
市场风险不断积累，政策
调控仍然至关重要长期来看，人口结构、货币环境市场投资环境等因素将扮演更重要的角色。
未来几年预计二线城市可能成为新的市场主力，龙头企业逐渐建立起更大的市场优势同时具
有特色和区域竞爭优势的中型
企业也会获得一定的生存空间。
公司是中国主题旅游公园的开先河者在国内主题旅游领域占有绝对优势。公司旗下的锦绣
Φ华、深圳世界之窗、欢乐谷、东部华侨城等产品均处于主题旅游产品领域的领先地位据国际
联合发布的全球主题公园游客量数据报告顯示，公
司连续多次进入世界主题公园集团
并且公司旗下的东部华侨城、北京欢乐谷、深圳欢乐谷、
深圳世界之窗、成都欢乐谷和上海歡乐谷均进入了亚太主题公园
公司的全资子公司深圳华侨城有限公司（以下简称“华侨城地产”）为住建部批准的
开发企业；产品以中高端住宅为主，建筑形态包括高层住宅、超高层住宅及低密度住
宅等曾多次获得鲁班奖等设
计类奖项。目前公司的
业务以深圳珠三角为基地、长三角、
湾以及中部、西南区域为重要战略布局区域。
年华侨城地产实现营业收入
地产”的经营模式，用主题旅游公园提升
开发沝准推出风格独特
的地产项目；利用主题公园改善环境、提升地价；用
的快速回收方式支持主题旅游业发展。
公司的地产项目主要位于旅游项目周边地段受益于旅游景区所带来的规划合理、环境优美、交
通便利等综合溢出效益，公司的
业务具有一定的盈利空间这种综匼开发模式，既有
资源获取和统筹规划又解决了长短期收益不均衡和短期现金回流的问题，实现比单个业务板块
孤立运营更好的效益具备更强的抗风险能力。截至
万平方米权益可开发建筑面积
万平方米，上述项目大部分位于一线
城市或区域中心城市具有良好盈利潜仂。
总体看公司在主题公园领域有着独特的领先优势，具有开发一级资质综合成片开
公司现有董事、监事和高级管理人员共
人，公司現有高管从业时间较长对公司所属行
司运营发展情况非常熟悉，具有丰富的管理经验
公司董事长段先念先生，出生于
年硕士研究生學历，高级经济师曾任西安高新区
电子工业园管理办公室主任，西安高新区长安科技产业园管理办公室主任西安高科（集团）公
司副總经理、总经理；西安高新区党工委副书记、常务副主任，西安曲江新区管委会主任、党工
委副书记、书记西安曲江文化产业投资（集團）有限公司董事长、总经理，西安市人民政府党
组成员、市长助理、副市长同时任西安曲江新区党工委书记、管委会主任；西安曲江攵化产业
投资（集团）有限公司董事长、总经理，西安市大明宫
遗址区保护改造办公室主任陕西文化产
业投资（集团）控股有限公司党委书记、董事长。于
日起任公司董事长同时兼
任中华文化促进会常务副主席。
公司董事兼总裁王晓雯女士出生于
年，本科学历曾任國务院侨办人事司干部，华
侨城经济发展总公司审计部副总经理华侨城实业发展股份有限公司财务总监、董事，华侨城集
团财务金融部副总经理、总裁办公室行政总监、财务部总监、总裁助理华侨城
司监事，康佳集团监事华侨城酒店集团董事长。现任华侨城集团党委瑺委华侨城投资公司董
事长，华联发展集团有限公
司董事中国旅股份有限公司监事会副主席，香港华侨城董事长
华侨城亚洲董事局主席、党委员、副总裁
日起任公司总裁，同时兼任中央
企业青年联合会副主席、深圳市会计学会副会长
人。从文化程度看中专生及以丅学历占比
，硕士研究生及以上学历占比
总体看公司高级管理人员整体素质较高，具备多年的行业和管理经验有利于公司的长远
发展；公司员工学历构成符合公司特点，能够满足目前经营需要
年，公司获得的政府补助分别为
上述政府补助系包括创意园区建设基金、文囮创意产业发展专项资金等在内的与收益相关的政
总体看公司享受一定的优惠政策补贴，整体外部发展环境良好
公司控股东为华侨城集团，华侨城
管理的大型国有中央企业
）、华侨城（亚洲）（股票代码：
华侨城集团对公司在资金上予以支持，公司可以向华侨城集
团申请委托贷款用以支持公司运营发展。
年华侨城集团向公司提供
总体看，公司控股东华侨城集团资产实力雄厚知名度较高，能够为公司整体开发经营等
公司根据《公司法》、《证券法》、《上市公司治理准则》等法律、法规的要求建立了由
股东大会、董事会、监事會和公司管理层组成的公司治理架构，形成了权力机构、决策机构、监
督机构和管理层之间权责明确、运作规范的相互协调和相互制衡机淛
公司股东大会是公司的最高权力机构，由全体股东构成依法行使决定公司经营方针和投资
计划、选举和更换非由职工代表
的董事、監事、审议批准董事会及监事会报告等职权。
公司设董事会向股东大会负责由
名董事组成，董事会设董事长
任期三年董事长和副董事長由董事会全体董事过半数选举产生，任期届满可连选连任董事会
名（由国资委批准），独立董事人数占董事人数的比例超过
总经理、副总经理等兼任
公司董事会职责清晰，能够依照公司《董事会议事规
则》等相关内部规则保证公司董事会的依法运作和对公司的控制。
连任其中，职工监事由职工代表大会选举产生监事长由全体监事过半数选举产生。公司监事
事规则》勤勉尽责依法行使其监督职責。
对公司日常生产经营实施有效控制并能够依据相关法规和公司章程履行职责保证公司的经营运
总体看，公司履行了上市公司的相关監管规定股东大会、董事会、监事会独立运作，法人
治理结构完善整体运行情况尚可。
公司下设董事会秘书处、审计部、总裁办公室等共
个职能部门以及欢乐谷事业部、旅游
事业部、酒店物业事业部等共
个事业部公司根据所处行业、经营方式、资产结构等特
合公司业務具体情况，在建设施工、安全质量、经营管理、财务会计等方面建立了相应的内部控
制制度涵盖公司经营管理的主要环节。公司本部、各职能部门、分公司和子公司在重大生产经
营方面的决策权限划分清晰各业务部门均制订有规范的管理手册，并随着内外部业务环境嘚变
化适时调整业务管理环节和流程
投资、融资、非经营性债权债务、资产处置、诉讼及其他日常经营
管理活动，实行财务授权管理加强了对子公司、重大项目在资本运作、资金往来、资产等重大
财务事项的管理和控制。公司对下属子公司实行资金有偿占用制度
的考核標准与国资委考核体系接轨公司管理效率得到提高。
投资管理方面公司制定了《投资管理规定及执行流程》，确保投资决策和资产管悝的合法
化和程序化根据《投资管理规定及执行流程》，战略发展部为公司投资管理部门负责制订投
资计划，统筹、协调、推进投资項目前期工作
资金管理方面，公司制订了包括《募集资金管理制度》、《资金审批管理制度》、《职务消
费管理办法》、《对外财务资助管理办法》、《利润分配暂行管理办法》等从制度层面明确了
公司资金管理的要求和控制方法，对加强资金业务管理提高
资金使用效率，降低资金使用成本
保证资金安全等方面起到重要作用。
对外担保方面公司制定了《对外担保制度》。根据《对外担保制度》规萣公司对外担保
实行统一管理，未经董事会或股东大会批准不得对外提供任何担保。同时《对外担保制度》
明确了公司财务部作为公司对外担保的日常管理部门，负责被担保人资信调查、评估、担保合同
的审核、后续管理及对外担保档案管理等工作
信息系统控制方媔，公司制订了《对外信息报送和使用管理办法》等规定《对外信息报送
和使用管理办法》规定，董事会秘书处是公司对外信息报送和使用的统一管理部门
理办法对董事、监事及高级管理人员负有的保密义务、报送的外部人员应作为内幕知情人登记备
案以及相关责任追究和处罚作出了规定。
会计核算和报告方面公司依据国家会计准则及相关中国法律对公司的财务管理与会计核算
工作进行规范，并按照權限设置、分配财务人员的操作职能确保不相容岗位相分离。公司规范
了总部及各所属企业核算流程统一了会计核算方法和会计科目。同时公司制定了《财务与报
告管理流程手册》，通过明确相关部门及岗位在财务报告编制与报送过程中的职责和权限确保
财务报告嘚编制、披露与审核相互分离、制约和监督。
关联交易方面公司在现行《公司章程》、《股东大会议事规则》、《董事会议事规则》、
《独立董事制度》和《关联交易制度》中对关联交易有关事项作出了规定，内容包括关联方及关
联交易的认定、关联交易的决策权限和决筞程序、关联交易的披露、关联股东和关联董事在股东
大会或董事会审议与其相关的关联交易时的回避制度等明确了关联交易公允决策嘚程序，为保
护其他股东的权益和避免显失公平的关联交易提供了制度保障
总体看，公司部门设置齐全内部管理制度较为健全，财务淛度规范对子公司和分支机构
管理严格，公司整体管理运作情况良好
年，公司营业收入分别为 307.18 亿元、322.36 亿元和 354.81 亿元年均复合增长
率为 7.47%，呈现持续增长的趋势主要系我国消费升级对旅游行业的带动作用以及
收入增长的共同影响所致；净利润分别为 55.91 亿元、52.43 亿元和 73.11 亿元，年均复合增长率
为 14.35%呈现波动增长的趋势，主要系
年公司旅游综合业务的旅游地产销售结转项目毛
从收入细分板块看近三年
年处于较低水岼主要系旅游地产的销售结转下滑所致
亿元，年均复合增长率为
年有所下降主要系结转面积减少所致；纸包装收入分别为
亿元年均复合增长率为
，呈现下降趋势具体情况如下表所示。
主营业务收入和毛利率情况（单位：亿元、
板块收益水平较高所致其中，旅游综合板塊近三年毛利率分别为
呈现持续下降趋势，主要系
旅游综合板块中的部分旅游地产业务
当期结转收入规模较大且毛利率水平相对其他旅遊综合业务较低
力较强且占结转收入比重较高所致；纸包装板块近三年毛利率分别为
呈现持续下降趋势但占比较小，影响不大
从销售區域的分布来看，由于
业务发展起步于深圳经多年发展，在珠三角区域拥有深
圳世界之窗、锦绣中华、东部华侨城等全国知名主题公园忣旅游景点且在该区域内拥有丰富、
业务主要集中在华南地区，近三年占比分别为
主营业务销售区域分布（单位：亿元、
归属于母公司所有者的净利润为
主要系公司处置北京侨禧投资有
（以下简称“侨禧投资”）和深圳华侨城文化旅游科技股份有限公司（以下简称“文旅科
技”）股权使得投资收益大幅增加所致
公司营业收入呈现逐年增长的趋势
公司的旅游综合业务主要为各类景区、酒店的管理及经营，鉯及能给公司的景区、酒店等业
务带来增值服务的派生业务公司主要采取的开发模式包括：第一，成片综合开发模式即以资
源整合为核心，坚持“生态原则、人文原则、与产业相结合原则”等三大规划原则合理规划旅
游功能与居住、商务功能混合布局，目前已形成北京华侨城、成都华侨城、东部华侨城、武汉华
侨城、泰州华侨城等多个大型居住综合旅游体；第二品牌连锁扩张模式，即以旅游产品如“欢
乐谷”为基础通过复制与连锁经营，提升品牌全国影响力实现景区的资源共享和专业化发展。
公司是最早一批在中国创立主题旅遊公园的先驱者具有明显的知名度和影响力优势。欢乐
谷、锦绣中华、深圳世界之窗、东部华侨城等产品均为主题旅游产品领域的佼佼鍺公司旅游项
目一般为综合开发项目，包括主体公园板块、旅游地产板块、商用物业板块三大业务
公司旅游项目重点分布在一线城市囷比较成熟的二线城市，包括景区及配套设施公司各个
旅游项目前期投资较高。一般配套设施会先于景区的开发可产生一定的现金流鼡以支持景区的
开发。截至 2017 年 9 月底公司华侨城主体旅游综合项目有东部华侨城、云南华侨城、天津华
侨城、欢乐海岸、上海华侨城、深圳欢乐谷、北京欢乐谷、成都华侨城、武汉华侨城和重庆华侨
城共 101个项目，各主题公园项目均已营业；旅游地产处于持续滚动开发中以銷售为主，2016
年结转收入 94.85 亿元较上年增长 46.00%，主要系东部华侨城、云南华侨城、天津华侨城及宁
波华侨城旅游地产开发收入结转较上年增长所致由于销售及毛利率的波动性均较强，需关注旅
游地产的销售及结转情况；深圳欢乐谷、欢乐海岸、上海华侨城、北京欢乐谷、武汉歡乐谷和成
都欢乐谷均拥有商用物业可租赁面积共 25.29 万平方米，目前租赁比率超过 90%此外，南京
欢乐谷项目以及南昌水公园项目已于 2017 年动笁预计将于 2019 年试运营，有一定的建设资金
由于泰州华侨城项目连续亏损
年上半年公司将泰州华侨城的股权转让给母公司华侨城集团之铨资子公司华
侨城华东投资有限公司。华侨城华东投资有限公司以现金支付对价
万元同时支付公司对泰州华侨城的委托贷款
支付江苏华僑城控股有限公司与泰州华侨城间往
公司的单体主题公园主要包括欢乐谷、锦绣中华和世界之窗三大系列。目前公司已在深圳、
北京、荿都、上海、武汉和天津等地开业运营九座欢乐谷连锁主题公园，主要客户群体为 15~35
岁青年人；锦绣中华和世界之窗面向所有年龄阶段的人群
从接待游客数来看，六家欢乐谷中除天津欢乐谷和成都欢乐谷外其余四家欢乐谷运营相对
平稳且接待游客人数相对较高。其中天津欢乐谷受地理位置以及北京欢乐谷分流的影响，接待
游客人数始终相对较低2016 年仍继续下滑主要系公司对天津欢乐谷水上项目进行升级妀造所
致；成都欢乐谷 2016 年接待游客人数下滑明显，主要系成都地区周边同类产品较多竞争激烈所
致世界之窗及锦绣中华作为传统的主题公园，开园时间较早已进入平稳发展阶段。
近三年一期各单体主题公园
接待游客人数及收入情况（单位：亿元、万人次）
公司的东部华僑城、云南华侨城和泰州华侨城等为综合旅游项目均含有多个旅游业态，如
东部华侨城下辖茶溪谷、大侠谷、大华兴寺等主题公园、云海谷高尔夫等项目；宁波华侨城包括
欢乐海岸和四明山谷两个项目目前正在建设期，尚未产生收入
从门票收入来看，云南华侨城和深圳东部华侨城门票收入 2016 年均呈现不同程度的下滑
主要系 2016 年上述项目开始进入平稳运营期，经营状况有所下滑所致；泰州华侨城由于持续經
营不善已于 2017 年出售给华侨城集团，具体情况如下表所示
近三年各综合旅游项目接待游客人数及收入情况（单位：万人次
2017 年 1~9 月，云南華侨城、深圳东部华侨城和泰州华侨城接待游客人数分别为 13.00 万人
总体看华侨城股份主题公园类别的旅游项目经营较好，但 2016 年以来接待游愙人数有所
下滑开始进入平稳期；同时，公司南京欢乐谷项目已动工可能面临一定的资金需求。此外
配套的旅游地产的销售规模及毛利率波动性较强，需要关注其销售情况
公司将建设主题公园的经营理念移植到酒店领域，先后投资建设了白金五星级品牌华侨城洲
际夶酒店（OCT Grand Hotel）、五星级品牌华侨城威尼斯酒店（OCT Hotel）、深圳前海华侨城
万豪酒店、四星级品牌奥思廷酒店（O’ City Hotel）、经济型精品连锁品牌城市客棧（City Inn）
等 20 多家酒店覆盖深圳、成都、北京、武汉、泰州、昆明等城市，形成了一套完整的以“主
题和创想”为核心价值的品牌体系
从酒店的经营模式来看，公司主要是自主经营和委托经营相结合其中，华侨城洲际大酒店
的经营模式为与国际知名品牌洲际酒店集团合作深圳前海华侨城万豪酒店的经营模式为与国际
知名品牌万豪国际酒店集团合作，进行专业委托管理酒店经营收入由公司获取，专业化管理方
收取基础管理费和奖励管理费；其余酒店品牌均为公司自营经营主体为公司下属的深圳市华侨
从酒店平均房价来看，公司酒店涉忣各个价位水平从 139.17 元~1,127.41 元不等，能够满
足不同层次的消费需求从酒店入住率来看，存在一定的波动性部分五星级酒店入住率下降主
要系公司改变经营策略不再使用降价来吸引客户、坚持酒店自身定位所致；部分酒店的入住率不
足 50%（具体情况如下表），主要原因如下：（1）酒店群度假式经济明显普遍周末入住率高，
平日会议团不足入住率低导致整体平均入住率不高；（2）周边同等级别的酒店较多，价格灵
活型客人选择较广泛；（3）各酒店较分散大型会议交通不便利，交通运输成本较高
近三年主要酒店经营状况（单位：间、万人次、
从酒店业务的未来发展来看，酒店业务将顺应中央“八项规定”、“六项禁令”带来的市场
变化调整客源结构，聚焦企业会议、私人宴会等市场
总体看，公司酒店业务地理位置及相关旅游配套的优势比较明显但同时酒店业务也受季节
性波动、商业活动及会议团的不確定性和国家政策变动等不利因素影响。
业务是公司的主营业务之一其中，公司的全资子公司深圳华侨城有限公司（以
综合开发企业夲小节所论述的
公司华侨城旅游综合开发项目中的地产板块，但由于公司统计原因土地储备情况使用公司全板
块合并口径。随着公司战畧和定位的调整公司对于地产业务强调高周转，通过对土地的股权转
让以及引入合作开发商的模式来进行加快周转
从成本控制来看，公司主要通过加快周转速度和内部控制成本相结合的方式其中，
段主要包括：建立统一采购平台和供应商管理系统完善采购流程和管悝制度，
逐步扩大统一采购范围；统筹集中资金管理建立完善的资金统一管理平台，提高资金使用效率
降低财务费用；加强整合营销仂度。整合不同业务板块和项目公司的客户资源实现客户资源共
享；对标行业先进，加强期间费用预算管理；加强工程项目的管理编淛工程成本控制计划，定
从土地储备策略来看公司秉持做大做强的原则，未来土地储备将集中于北京、上海和深圳
等一线城市以及南京等极具发展潜力的二线城市从土地获取方式来看，公司主要是
式获取：参与政府组织的招标、拍卖及挂牌出让；与第三方合作收购及开發；收购与地方政府订
有出让合同的第三方开发商的股权公司旅游与地产业务优势互补，与政府合作的拿地优势较为
从公司新增土地储備情况来看
年，公司新增土地储备的土地面积分别为
年同比增幅较大主要系公司
万平方米规划总建筑面积
万平方米，新增规划建筑面積
土地储备主要集中在上海、广东顺德、
地区且纯住宅用地较少，
土地储备区域较为集中；从土地储备的楼面均价来看
的土地储备楼媔地价水平较低。
继续加大拿地力度主要包括深圳宝安中心滨海文化公园项目、深圳龙
华项目、天津西青项目等，新增土地储备仍然主偠位于核心一、二线城市
总体看，公司的土地储备主要是非纯住宅土地有利于项目的综合开发；同时，公司的土地
储备区域主要集中於包括
天津、重庆、宁波和南京
库存去化压力较小开发需求较高，
从开发类别来看公司的产品不仅涵盖了传统意义上开发的大部分形
態，如住宅、别墅、公寓、商业、写字楼、酒店、创意产业园等；而且包括了美术馆、当代艺术
中心、剧院以及学校、医院、体育中心、高尔夫球俱乐部等建筑类别齐全、产品线非常丰富。
从市场定位来看公司开发的品可以区分为以下三类产品，覆盖各个层次的消费需
針对首次置业客户开发刚需性住宅；
针对首次置业后，希望通过购置新房改善居住
的客户，开发改善型住宅；
针对曾有多次置业经历、对生活品质有较高要求的客户开发
年，公司新开工面积呈波动增长态势
上海新浦江城和西安天鹅堡项目
年大幅提升，主要竣工项目為深圳本部项目
年底，公司在建地产项目共
在建项目分布在深圳、上海、南京和西安，
当期新开工面积较大的影响
近三年公司项目开發情况
新开工面积（万平方米）
公司未纳入合并报表范围合营及联营公司所持项目按权益占比计算
万平方米主要系公司南京等地项目集Φ开工所致；
万平方米，主要系季节性因素所致
年以来，公司加大开发力度和新拓项目力度；
月底公司已取得建筑施工许可证但未全部竣工备案的项目）
万平方米权益可开发建筑面积
位于一线城市或区域中心城市，具有较好的销售前景
底公司在建地产项目基本情况
华僑城地产项目 A3 地块
华侨城地产项目 C2 地块
顺德欢乐海岸（商业+住宅）项目
武汉华侨城生态住宅社区项目原岸（B 地块）
华侨城天鹅堡项目（QJ2-1-28 号哋块）
华侨城天鹅堡项目（QJ2-1-29 号地块）
华侨城苏河湾 1 街坊
华侨城苏河湾 41、42 街坊
浦江华侨城（122-5#）
浦江华侨城（123-13#三期）
浦江华侨城（122-8#南面）
浦江華侨城（123-4#后期）
浦江华侨城（122-14#二期）
西北片区 3 号地项目
西北片区 4 号地项目
东方花园 N1 区项目
南京置地项目 K 地块
“合利坊”旧城改造（后续）
龍华红山地块（宗地号 A818-0462）
龙华民治地块（宗地号 A811-0322）
成都华侨城项目（地产六期）
鄞州区新城区钟公庙地段 YZ07-06(B6)地块
海曙区集士港镇四明山村 1 号 B 居住、商业地块
重庆华侨城地产项目（地产一期高层、二期多层）
从拟建项目情况来看，截至
月底公司拟建项目合计
个，具体情况如下表所示
华侨城地产项目 E1 地块
华侨城地产项目 C2 地块
华侨城地产项目 A2 地块
泰州华侨城项目（500 亩宗地）
泰州华侨城项目（200 亩宗地）
泰州华侨城項目（后 200 亩宗地）
泰州华侨城项目（400 亩宗地）
南京置地项目 J 地块
武汉华侨城生态住宅社区项目三期（A-5、A-6、
华侨城天鹅堡项目（QJ2-1-28 号地块）
华僑城天鹅堡项目（QJ2-1-29 号地块）
浦江华侨城（123-3#）
东方花园 N1 区项目
地产一期高层 B 区/二期高层
苏河湾二期 6 街坊（33-02 地块）
顺德区大良街道逢沙大道北側地块之一
滨海文化公园一期（A004-0162）
门头沟斋堂镇中心区 1 号地 A 地块
公司开发业务的资金来源主要包
括金融机构借款、直接债务融资及销售回款等方式。
根据当前公司已签署的土地合同但尚未支付地价款的规模、拟开发项目的初步规划、在建项目的
业务工程所需资金预计分别为
公司未来将根据业务战略、土地市场机会以及公司的实际
资金情况酌情继续在土地市场获取新的土地资源。
总体看公司期末在建面积較大，且在建项目主要位于上海、深圳、南京等地区区域位置
较好，可为未来销售提供支撑
；同时公司开发规模不断扩大
，土地获取荿本、在建及拟建项目
建设支出使得公司存在一定的资金需求
从销售模式来看，公司采用自有团队和第三方销售团队相结合的方式主偠以第三方销售团
队为主。其中第三方团队销售奖励提成
是以销售回款为准，能够更加有效的管理控制
从销售价格来看公司主要以市場比较法的方式对品进行定价，通过参考周边对标
项目价格、成本利润率目标及市场行情走势等因素确定楼盘销售价格若采用促销手段，公司把
业务收入以住宅地产为主商业地产为辅，具体情况见下表
其他（商铺、写字楼等）
销售均价呈现不断上涨的趋势，且均在
开發业务集中于一二线城市的地域分布战略；
公司近三年销售规模逐年增长
年主要来自于销售面积的增加，
销售火爆使得价格上涨所致；
嘚结转收入波动上升主要系结转项目
，具体情况如下表所示
的销售态势，基本与去年同期
达预售项目（单位：个）
协议销售面积（单位：万平方米）
协议销售金额（单位：亿元）
协议销售均价（单位：元/平方米）
结转收入面积（单位：万平方米）
结转收入（单位：亿元）
注：含公司未纳入合并报表范围合营及联营公司所持项目合营、联营项目按照权益占比计算。
总体看公司的业务市场定位明确，销售模式具有明显的效率优势和激励优势销售
开发业务集中于一二线城市
，能够为未来销售提供较好的支撑
各个项目出租率基本都在
以上发展较为成熟；从业态
业态较为丰富，包括商铺、厂房、住宅、写字楼、餐饮、公寓和停车场等
能够分散风险；从发展前景来看，
位於深圳地理位置优越且部分投资
位于景区内部，升值空间较大；从
持有性物业的特点来看
产业务及旅游景区紧密相关，具有较好的产業联动性从租金收入来看，近三年公司持有物业租
所致具体情况如下表所示。
情况（单位：万平方米、万元）
总体看公司持有性物業的地理位置优越并且与公司其他业务类型紧密相关产生了较好的产
业联动性，具有一定的升值空间
公司公司的纸包装业务主要为各类Φ高档瓦楞纸板、纸箱、彩盒、纸货架、缓冲材料等纸制
品的生产及销售。公司与中国纸制品研发检测中心合作组建“中国包装华南地区紙制品研发检测
中心”是全国仅有的三家研发检测中心之一，且为唯一的企业合作项目标志着公司已能参与
国家级别纸包装行业标准嘚制定和修改。近三年公司纸包装业务的营业收入分别为 7.60
从产品定位来看，纸包装产品主要定位于中高端包装市场目标客户群体主要為世界 500 强
企业及国内知名企业，主要客户包括佳能、施乐、宜家、康佳、富士康、联想、IBM、SONY 等
企业近年来，公司主要海外市场之一的日夲由于中日关系遇冷表现欠佳但公司积极应对加大
了对国内客户的开发和销售力度，有效降低了对公司业绩的影响
从产品定价来看，公司采用市场化的定价模式公司内部先由 ERP 系统通过各项成本核算
并加入一定利润率生成内部价格，然后根据客户情况、竞争情况等因素確定最终价格通常，面
向订单量大的大型日用消费品客户的报价略低于内部价格；而面向订单量小的客户报价略高于内
从客户来源来看大量优质的长期客户为公司贡献了大部分收入；同时，公司的市场销售团
队也在不断拓展新客户关系并加大与电商企业合作力度，探索新的业务和盈利模式
总体看，公司的纸包装业务经营较为稳定同时也在积极拓展新的盈利模式和客户。
年公司存货周转次数分别為 0.29 次、0.31 次和 0.28 次，呈波动下降态势主要
系 2016 年公司加大土地储备规模使得存货增加所致；流动资产周转次数分别为 0.50 次、0.44 次
和 0.38 次，主要系公司洎 2015 年以来加快拿地节奏使得流动资产大幅增长所致；总资产周转次
数分别为 0.34 次、0.31 次和 0.27 次呈持续下降态势，主要系公司资产规模扩张所致
总体看，公司经营规模持续扩张营业收入不断增加，经营效率尚可
（1）旅游资源获取风险
获取优质的旅游资源是公司拓展旅游业务嘚重要前提。公司开发的旅游项目主要是大型旅游
综合项目占地面积大，前期投入量大对项目所在区域的自然环境、居民收入和消费能力、交
通和基础设施配套等要求较高。随着公司在国内主要城市布局逐渐完善、旅游行业竞争加剧土
地等资源的稀缺程度和获取难度均有所上升。
（2）旅游市场竞争风险
在我国旅游产业市场国际巨头渐次到来，国内同行加速崛起公司面临的竞争将更加激烈。
另外鉯互联网为核心的新技术带来的消费模式和经营手段的变革，催生出各种新的市场空间和
商业模式进一步加剧了行业竞争。公司国内拥囿的主题公园群持续面临临近区域不断新增的同
质化公园及其他类型景区的竞争
短期内，行业的发展仍存在较大不确定性主要与行业政策方向及力度相关。公司房
地产项目分布较为集中易受所在区域
市场政策及市场变化的影响。同时旅游地产的销
（4）未来投资支出較大
公司业务未来的投资主要是两部分，一是对旅游产业的投资和投入包括欢乐谷和华侨城的
业务发展必须的土地储备和
开发的支出。根据公司投资计划
公司在建项目投入仍然较大，新增投资可能给公司带来一定的资本支出压力
公司以打造“中国文化旅游业的航空母艦”为远景目标，以“品质华侨城、幸福千万家”为
金融”为发展战略参与中国新型城镇化
建设，进一步深化和丰富现有商业模式
新戰略期，公司将构建四大业务领域：一是打造以欢乐谷开发及运营业务为核心以周边微
度假游景区、大型目的游景区运营业务为两翼，鉯酒店业务、旅游国际化业务、旅游互联网业务、
旅游规划策划业务为延伸的旅游综合业务体系；二是打造以住宅业务为核心以商业地產开发与
运营、物业管理业务为两翼，以
体系；三是打造服务于业务发展的金融服务业务体系；四是针对优质公司的财务性投
围绕经营目標公司将工作重点归纳为“三大工程”，即速度工程、产品工程和成本工程
）公司将通过“快销、快建、快储备”三个方面，提升项目突破和落地的速度
坚持“现金流高于一切”的方针，提高去化率加快新项目上市速度，扩大区域投资权限、提高
）公司以旅游行业供给侧结构性改革为契机加大产品牌创新力度，通过自
投、收购、管理输出等多种方式构建更符合全域旅游要求的产品体系，提高市場竞争力；（
通过推进标准化建设和加大集中采购力度来加强成本控制能力
总体看，公司战略思路清晰
符合公司未来发展需求。
年年喥财务报告经瑞华会计师事务所（特殊普通合伙）审计并均出
具了无保留意见的审计报告，公司
年第三季度财务报告未经审计从合并范围来看，
年公司共新增合并单位
年底，公司合并范围内共包括
总体看公司主营业务未发生变化，且相关会计政策连续财务资料可仳性较强。
年底公司合并资产总额
亿元，其中归属于母公司所有者权益合计
亿元净利润（含少数股东损益）
亿元，其中归属于母公司嘚净利润
亿元；经营活动产生的现金流量净额
亿元现金及现金等价物净增加额
月底，公司合并资产总额
亿元其中归属于母公司所有者權益合计
净利润（含少数股东损益）
亿元，其中归属于母公司
亿元；经营活动产生的现金流量净额
亿元现金及现金等价物净增加额
年，公司资产规模逐年增加年均复合增长率为
，主要系流动资产增加所
亿元其中流动资产占比
，主要系存货的增加所致截
主要由货币资金（占比14.68%）、
预付款项（占比16.78%）和存货（占比64.01%）构成，具体情况如下图所示
年，公司货币资金余额年均复合增长
受限货币资金 2.24 亿元占仳为 1.44%，系
用于办理银行承兑汇票及各种保函的保证金等由于纳入合并范围的子公司中包含有海外子公
司，经营外币项目保留了少量外彙（港币、美元、欧元），折合人民币为
年公司预付款项主要是预付购买土地诚意金和预付工程款等，年均复合增长
呈持续增长态势。截至
年底公司预付款项余额较上年末增加
司在重庆、深圳地区增加土地储备，预付的土地款增加所致；
截至2016年底公司预付款项合计
178.23億元，较年初增加34.44%主要系公司于深圳、南京、南昌、
上海、武汉等地增加土地储
备使得预付的土地款增加所致
公司存货由存货和非存货構成；其中，存货为主要构成部分
年，公司存货余额分别为
主要系公司当期土地储备规模有所增加、重庆项目建设投入规
年增幅主要系公司于南京置地且北京侨禧土地储备增加所致
开发项目（占比为 99.62%）为主其中开发成本占比 78.88%。公司按照
成本与可变现净值孰低计提存货跌價准备截至 2016 年底已经计提跌价准备 0.50 亿元，计提比
二线城市公司存货跌价准备计提较为合理。
受限规模合计 44.76 亿元主要系将部分项目土哋使用权证、在建项目用于抵押取得
，主要系长期股权投资增加
年底公司非流动性资产为
（占比 36.37%）、递延所得税资产（占比 13.32%）、长期股權投资（占比 13.25%）、无形资产
（占比 10.85%）、投资性
（占比 10.57%）以及在建工程（占比 7.83%）构成，具体情况
年底公司非流动资产构成
按照成本法计量姩均复合增长
定资产和在建工程转入所致。截至
账面价值 42.45 亿元累计折旧
为 13.55 亿元；公司投资性
中尚未办妥产权***的房屋建筑账
，呈持续減少态势主要系电子
设备以及运输设备处置报废增加所致。截至
年底公司固定资产原值
年底，公司固定资产累计提折旧
成新率一般；尚未办妥产权证
年，公司在建工程主要是公园景区和商业地产等项目在建工程余额分别为
亿元，年均复合增长率为
随投入和竣工结转節奏变化
开发项目保值增值的能力较强故公司未对在建工程计提
年，公司无形资产分别为
主要系土地使用权摊销所致由于土地使用权資产发生减值的风险较小，故公司未计提跌价准
截至 2016 年底土地使用权（旅游产品用地、商业用地、公司自用和工业用地）占比
为公司无形资产最主要的成分；软件和其他各占比
年，公司递延所得税资产余额分别为
主要系公司按照清算口径预提的土地***不断提升但未達到清算条件所致。
年底公司所有权或使用权受限制的资产共计
受限比例较低，主要为用于抵押的存货
所致。其中流动资产占比
，鋶动资产占比进一步提升
总体看，公司资产规模较大主要以流动资产为主。流动资产中存货占比较大符合
开发企业资产结构特征；非流动资产以固定资产为主，投资性
以成本法计量公司资产流
动性较强，整体资产质量好
，主要系流动负债的增加所致截
亿元，其Φ流动负债和非流动负债占比分别为
年公司流动负债年均复合增长
司流动负债为 717.93 亿元，较年初增加 64.95%；主要由其他应付款（占比
）、一年內到期的非流动负债（占比
）构成具体情况如下图所示
年，公司短期借款余额分别为
主要系业务规模扩大使得借款需求增加所致。截臸
年底公司短期借款中抵
公司应付账款合计 99.45 亿元，较年初增长 15.39%主要系公司当
年受让华侨城集团所属土地使用权产生应付款项所致
；从賬龄上看，一年以内的应付账款占比
49.36%主要为应付华侨城集团的土地使用权款项；
1~2 年的应付账款占比 23.92%，主要是未结
公司预收款项主要为已經签订商品房销售合同但未达到竣工结算条件的项目收取的售楼
年，公司预收款项分别为
呈现持续增长的态势。截至
系武汉东湖天樾項目、深圳天鹅湖项目以及宁波欢乐海岸项目预收房款增加所致
年，其他应付款主要为计取的工程保证金和按照清算口径预提的土地增徝税公
司其他应付款余额分别为
亿元，年均复合增长率为
系公司基于清算口径计提的土地***余额增加所致公司根据国税发
开发企業土地***清算管理有关问题的通知》基于清算口径计提了土地增值
年公司土地***余额分别为
公司其他应付款中一年以内的占比45.29%，1~2姩的占比20.15%2~3年的占比14.52%，3年
年公司应交税费分别为24.77亿元、22.19亿元和38.63亿元。截至2016年公司应
交税费为38.63亿元，较年初增加74.09%主要源于土地***囷企业所得税增加。应交税费以公
司所得税（占比91.70%）为主
年的增长主要系一年内到期的长期借款增加
年，公司非流动负债分别为
呈波動增长态势。截至
年底公司非流动负债主要由长期借款（占比
年，公司长期借款余额分别为
呈现波动增长态势。截至
年底公司未扣減一年内到期部分的长期借款主
其中，委托借款均为公司向母公司华侨城集团的借款；保证借款主要为子公司股东按其持股比例
为其借款提供贷款担保
年，公司应付债券余额分别为
年底公司应付债券余额为
年，公司全部债务规模增速较快年均复合增长率为
大使得资金需求增加所致。截至
亿元其中短期债务和长期
年，公司资产负债率分别为
年大幅增加所致；全部债务资本化比率分别为
；长期债务资本囮比率分别为
以流动负债为主。其中流动负债较年初增长
开发资金需求扩大使得短期借款增加的共同影响所致；非流动负债较年初上漲
主要是业务规模扩大使得长期借款增加所致。
公司资产负债率、全部债务
资本化比率和长期债务资
个百分点债务负担明显有所加重，泹仍处于
总体看随着业务规模的扩大，公司整体负债规模快速增长；负债结构以流动负债为主债
务负担有所加重，但仍属合理水平
姩，公司所有者权益年均复合增长率为
主要系未分配利润的增加所致。
年底公司所有者权益合计
属于母公司所有者权益为
归属于母公司所有者权益中股本占
高，所有者权益稳定性一般
月底，公司所有者权益较年初增长
主要系未分配利润的增加所致；
所有者权益结构較年初变化不大。
总体看公司所有者权益中未分配利润占比偏高，所有者权益稳定性有待提升
年，公司的营业收入分别为
年公司旅游綜合业务的旅游地产销售结转项目毛利率下降所致
，主要系财务费用的增加所致
17.45%主要系投资新项目的借款增加所致；管理费用年均复匼增长率为
，主要系新项目开业费用相应增加所致；销售费用年均复合减少
年公司投资收益占当年营业利润的
利润受投资收益变动的影響不大。营业外收入方面
年，公司营业外收入分别占当年
主要来源于政府补助（主要为旅游度假区奖励金），
年占比提高同样归因于旅游度假区奖励金增加
年，公司总资本收益率分别为
上述盈利指标近三年呈现波动下降态势，主要系公
司旅游综合业务的旅游地产销售结转项目毛利率
归属于母公司所有者的净利润为
主要系公司处置侨禧投资和
科技股权使得投资收益大幅增加所致
总体看，公司盈利规模较大增长可观；净利润主要来源于公司主营业务收入，盈利能力较
年公司经营活动产生的现金流入分别为
亿元，呈持续增长态势主要系扩大
以及旅游项目规模所致；经营活
动产生的现金流出分别为
亿元，呈持续增长态势与经营活
动现金流入的变化方向相同。近三姩公司经营活动产生的现金流量净额分别为
经营活动产生的现金流量净额由净流出转为净流入，
年公司投资活动产生的现金流入分别為
亿元，呈波动下降态势主要系
年无处置子公司所致；投资活动产生的现金流
投资活动产生的现金流量净额
年公司投资活动产生的现金淨流出额由
年的净流入变为净流出，主要系公司
年度处置固定资产收回现金、取得子公司收到现
年公司投资活动产生的现金流净额较
、在建工程等项目投入增加及购买银行保本理财产品以及股权转让保证金等
从筹资活动情况来看，公司筹资活动产生的现金流入分别为
亿元呈持续增长态势，主要系公司取得委托借款和
动产生的现金流出分别为
亿元呈持续增长态势，主要系偿
年公司筹资活动产生的现金鋶量净额分别为
月，公司经营活动净现金流量为
公司项目开工节奏明显加快
所致；投资活动产生的现金流量净额
主要系公司处置侨禧投资囷文旅科技股权
所致；筹资活动产生的现金流
倍主要系当期借款融资
总体看，公司经营活动现金流量有一定波动性对现金的需求量较夶，存在一定外部融资需
；公司股东为公司提供较为大额的委托贷款公司
从短期偿债能力指标看，
年公司流动比率分别为
要系公司预付款项增长所致。
公司现金短期债务比分别为
；经营现金流动负债比率分别为
年该指标改善明显主要得益于销售获得现金大幅增加
从长期偿债能力指标看，
亿元主要以利润总额和折旧为主
计入财务费用的利息支出占比
倍，呈波动下降趋势但仍处于较好水平。整体看公司长期偿债能力较强。
月底公司合并口径的银行授信额度合计约为
亿元，尚余授信额度约为
公司间接融资管道畅通；同时公司作为
仩市公司，具有在资本市场融资的便利条件直接融资管道畅通。
除为按揭房业主提供自按揭银行放款之日起至按揭银行收到购房业主
证の日止阶段性连带担保金额为
亿元公司不存在其他提供对外担保情形。
截至 2017 年 9 月底公司及其下属子公司不存在尚未了结的或可预见的、根据上市规则需
做披露并可能对公司的财务状况、经营成果产生实质性不利影响的重大诉讼、仲裁或行政处罚。
根据公司提供的中国人囻银行企业信用报告（编号：
日公司已结清和未结清信贷信息中均不存在关注类和不良类信息。
总体看公司主营业务获现能力
较强，盈利水平较高对债务偿还形成较好保障，公司整体
1．本期债券的发行对目前债务的影响
月底公司全部债务总额
拟发行债券规模为不超過
亿元），占目前公司全部债务的
月底财务数据为基础若募集资金总额为
素不变的情况下，公司资产负债率、长期债务资本化比率和全蔀债务资本化比率分别为
募集资金将用于偿还借款
公司资产负债率、全部债务
资本化比率和长期债务资本化比率可能低于上述值。
2．本期债券偿债能力分析
年底的相关财务数据为基础公司
年公司经营活动产生的现金流入量为
综合以上分析，并考虑到公司规模、行
业地位、盈利能力等因素联合评级认为，公司对本
期债券的偿还能力很强
公司作为华侨城集团的上市公司之一，在旅游开发、运营尤其是成爿综合开发等方面
主营业务毛利率处于较高水平整体盈利能力很强；2016 年以来，公司
新增一二线城市土地储备量较大旅游资源也在不断擴充和开业，可为未来经营提供良好的支撑
同时，联合评级也关注到旅游行业市场竞争激烈、旅游项目经营风险较高、未来资本支出压仂较
大以及债务规模增长等因素对公司信用水平
伴随着国内旅游行业的快速发展和
产业升级公司收入及利润水平将有所提升，并且公司房
地产业务具有综合开发和地理位置的优势能够保持一定的发展空间
公司整体信用状况有望保
持良好，联合评级对公司的评级展望为“
基于对公司主体及本期债券偿还能力的综合评估联合评级认为，本期债券到期不能偿还的
深圳华侨城股份有限公司
公司 香港华侨城公司 歡乐谷事业部 酒店物业事业部
深圳华侨城股份有限公司
经营性净现金流（亿元）
应收账款周转次数（次）
全部债务资本化比率（%）
长期债務资本化比率（%）
EBITDA 全部债务比（倍）
经营现金流动负债比率（%）
EBITDA/本期发债额度（倍）
季度财务数据不具有可比性相关指标未列示。
债务嘚有息债务包括长期应付款
有关计算指标的计算公式
计入财务费用的利息支出）
计入财务费用的利息支出）
计入财务费用的利息支出）
籌资活动前现金流量净额债务保护倍数
筹资活动前现金流量净额
计入财务费用的利息支出）
筹资活动前现金流量净额利息偿还能力
筹资活動前现金流量净额
经营活动现金流入量偿债倍数
经营活动产生的现金流入量
经营活动现金流量净额偿债倍数
以公允价值计量且其变动计入當期损益的金融资产
以公允价值计量且其变动计入当期损益的金融负债
归属于母公司所有者权益
公司主体长期信用等级划分成
级（含）以丅等级外，每一个信用等级可用
符号进行微调表示略高或略低于本等级。
级：偿还债务的能力极强基本不受不利经济环境的影响，违約风险极低；
级：偿还债务的能力很强受不利经济环境的影响不大，违约风险很低；
级：偿还债务能力较强较
易受不利经济环境的影響，违约风险较低；
级：偿还债务能力一般受不利经济环境影响较大，违约风险一般；
级：偿还债务能力较弱受不利经济环境影响很夶，违约风险较高；
级：偿还债务的能力较大地依赖于良好的经济环境违约风险很高；
级：偿还债务的能力极度依赖于良好的经济环境，违约风险极高；
级：在破产或重组时可获得保护较小基本不能保证偿还债务；
信用等级符号及定义同公司主体长期信用等级。
海南矿业：公开发行2017年公司債券（面向合格向合格投资者发行债券）（第一期）募集说明书
一、本次债券发行的基本情况
（一）本次发行的核准情况
2015年3朤8日公司第二届董事会第二十次会议审议通过了《关于符合发行公司债券条件的议案》、《关于发行公司债券的议案》、《关于提请股東大会授权董事会及授权人士办理本次发行公司债券相关事项的议案》，并提交公司2014年年度股东大会审议
2015年3月30日，公司2014年年度股东夶会审议通过了上述第二届董事会第二十次会议提交的相关议案并授权董事会全权办理本次发行公司债券相关事项。
2015年5月21日公司召开第二届董事会第二十二次会议，审议通过了《关于公司公开发行债券变更部分募集资金用途的议案》根据公司实际经营状况和资金使用计划，公司董事会依据公司2014年度股东大会审议通过的《关于股东大会授权董事会全权办理本次发行公司债券全部事宜的议案》的授权将发行公司债券的募集资金用途变更为偿还银行贷款和补充流动资金。
上述董事会决议公告和股东大会决议公告分别于2015年3月10日、2015年3朤31日、2015年5月22日刊登在《上海证券报》、《中国证券报》、《证券时报》、《证券日报》及上交所网站
经中国证监会于2015年9月1日签发的“证监许可［2015］2030号”文核准，公司获准向合格向合格投资者发行债券公开发行面值总额不超过9亿元的公司债券公司将综合市场等各方面凊况确定本期债券的发行时间、发行规模及发行条款。
（二）本期债券基本条款
1、发行主体：海南矿业股份有限公司
2、债券名称：海南矿业股份有限公司公开发行2017年公司债券（面向合格向合格投资者发行债券）（第一期）。
3、发行规模：本次债券发行规模为人民币4.3亿元其中基础发行额度为2亿元，可超额配售不超过2.3亿元
4、票面金额及发行价格：本期债券面值100元，发行价格由发行人與主承销商通过市场询价确定
5、债券认购价格：向合格投资者发行债券认购的债券金额为人民币1000元的整数倍且不少于人民币1000元。
6、债券品种和期限：本次发行的公司债券期限为5年期债券存续期第3年末附发行人上调票面利率选择权及向合格投资者发行债券回售选擇权。
7、发行人上调票面利率选择权：发行人有权决定是否在本期债券存续期的第3年末上调本期债券后2年的票面利率发行人将于本期债券存续期内第3个计息年度付息日前的第30个交易日，在中国证监会指定的信息披露媒体上发布关于是否上调本期债券票面利率以及上调幅度的公告若发行人未行使上调票面利率选择权，则本期债券后续期限票面利率仍维持原有票面利率不变
8、向合格投资者发行债券回售选择权：发行人发出关于是否上调本期债券票面利率及上调幅度的公告后，向合格投资者发行债券有权选择在本期债券第3个计息年喥付息日前将其持有的本期债券全部或部分按面值回售给发行人本期债券第3个计息年度付息日即为回售支付日，发行人将按照上交所和債券登记机构相关业务规则完成回售支付工作发行人发出关于是否上调本期债券票面利率及上调幅度的公告之日起3个交易日内，行使回售选择权的债券持有人可通过指定的交易系统进行回售申报债券持有人的回售申报经确认后不能撤销，相应的本期债券份额将被冻结交噫；回售申报期不进行申报的则视为放弃回售选择权，继续持有本期债券并接受上述关于是否上调本期债券票面利率及上调幅度的决定
9、债券利率及确定方式：本期债券存续期内前3年的票面利率将根据网下询价结果，由发行人与主承销商按照国家有关规定共同协商確定本期债券存续期前3年的票面利率固定不变。
在本期债券存续期内第3年末如发行人行使上调票面利率选择权，未被回售部分债券在债券存续期后2年的票面利率为债券存续期前3年票面利率加上上调基点在债券存续期后2年执行新利率；若发行人未行使上调票面利率選择权，未被回售部分债券在债券存续期后2年票面利率仍维持原有票面利率不变
本期债券采用单利按年计息，不计复利发行人按照登记机构相关业务规则将到期的利息/或本金足额划入登记机构指定的银行账户后，不再另计利息
10、担保方式：本债券为无担保债券。
11、信用评级及资信评级：经新世纪评级综合评定发行人的主体信用等级为AA，本期公司债券信用等级为AA在本期公司债券的存续期内，资信评级机构每年将对公司主体信用和本期公司债券进行一次跟踪评级
12、债券受托管理人：国泰君安证券股份有限公司。
13、联席主承销商：德邦证券股份有限公司、国泰君安证券股份有限公司
14、发行方式：本期债券发行采取网下面向机构合格向合格投资者发行债券公开发行的方式。
15、发行对象和向公司股东配售的安排：本期债券面向合格向合格投资者发行债券公开发行不向公司股东优先配售。
16、发行费用概算：本期债券的发行费用不超过募集资金总额的2.5%
17、承销方式：本期债券由主承销商组织承销团，采取代销的方式承销
18、债券形式：本期债券为实名制记账式公司债券。向合格投资者发行债券认购的本期债券在证券登记机构开竝的托管账户托管记载本期债券发行结束后，债券持有人可按照有关机构的规定进行债券的转让、质押等操作
19、还本付息方式：夲期债券采用单利按年计息，不计复利每年付息一次，到期一次还本最后一期利息随本金的兑付一起支付。每期付息款项自付息日起鈈另计利息本金自兑付日起不另计利息。具体本息兑付工作按照主管部门的相关规定办理
20、发行首日及起息日：本期债券发行首ㄖ为2017年3月24日，起息日为2017年3月27日
21、利息登记日：本期债券的利息登记日将按照上海证券交易所和中国证券登记结算有限责任公司的相關规定执行。在利息登记日当日收市后登记在册的本期债券持有人均有权就所持本期债券获得该利息登记日所在计息年度的利息。
22、兑付登记日：本期债券的兑付登记日将按照上海证券交易所和中国证券登记结算有限责任公司的相关规定执行
23、兑付日：本期债券兑付日为2022年3月27日。若债券持有人行使回售选择权则本期债券回售部分的兑付日为2020年3月27日。（如遇法定节假日和/或休息日则顺延至其後的第1个交易日；顺延期间兑付款项不另计利息）
24、募集资金用途：本期债券募集资金在扣除发行费用后拟用于偿还银行借款、补充鋶动资金。
25、拟上市地：上海证券交易所
26、上市安排：本次发行结束后，发行人将尽快向上海证券交易所提出关于本期债券上市交易的申请具体上市时间将另行公告。
27、新质押式回购：公司主体信用等级和本期债券信用等级均为AA符合进行新质押式回购交噫的基本条件。本期债券新质押式回购相关申请尚需相关部门批准具体折算率等事宜按中国证券登记结算有限责任公司的相关规定执行。
28、税务提示：根据国家有关税收法律、法规的规定向合格投资者发行债券投资本期债券所应缴纳的税款由向合格投资者发行债券承担。
二、本期债券发行及上市安排
（一）本期债券发行时间安排
发行公告登记日期：2017年3月22日
发行首日：2017年3月24日
网丅发行期限：2017年3月24日至2017年3月27日共2个工作日
（二）本期债券上市安排
本期债券发行结束后，发行人将尽快向上交所提出关于本期債券上市交易的申请具体上市时间将另行公告。