原标题：剧情反转深圳商务公寓能投资吗还有戏吗？（附最强解读+入市新盘）
深圳住宅限购后不限购不限贷的商务公寓能投资吗产品曾经成为市场的新宠。据深圳中原地产数据显示深圳存量公寓能投资吗大约5.5万套，但近5年的成交占存量81.1%二手房成交也很活跃，投机性购房较为明显
而最近出台的深圳 “731”楼市新政落地，其中涉及的商务公寓能投资吗部分的“5年限售新增商务公寓能投资吗只租不售，且不得改变用途”政策的出炉吔被业内视为“史上最严”，也引起了市场及业内的高度关注
新政出台后，对深圳商务公寓能投资吗市场有何影响商务公寓能投资吗市场到底后市如何走？还有没有投资价值只租不售，会不会导致开发商拿地开发热情消退有业内人士认为，这次公寓能投资吗限售五姩新房加上取得房产证时间，预计要七年才能出售打击短期投资，降低投资***易深圳商务公寓能投资吗市场恐将进入一段"冰封期"。
2018年上半年深圳商务公寓能投资吗成交量增价跌
上海、北京等地公寓能投资吗新政出台后上海128个公寓能投资吗项目停售，北京公寓能投資吗限购投资客撤离京沪，商住楼迅速降温公寓能投资吗市场已经处于冰封。
而据深圳某研究中心数据显示虽然前两年深圳商务公寓能投资吗供应逐年上涨，但2018年上半年深圳商务公寓能投资吗批售项目11个，总供应面积23.8万㎡同比下跌49.1%，上半年供应量也仅为去年供应量的17.8%
不过，在成交方面商务公寓能投资吗市场仍是较为火热，呈现量涨价跌态势2018年上半年商务公寓能投资吗成交49.9万㎡ ，比去年上半姩增长31.3%占去年总成交的51.0%，均价59279元/ ㎡比去年下跌4.6%。
预计今年上半年整体市场相比去年仍处于略有增长，但是公寓能投资吗成交主要来源于去年下半年入市项目由于今年上半年推售量较少，预计今年全年成交量会有所下滑
深圳市发布 “731”楼市调控新政策后，深圳中原研究中心表示从成交方面来看，短期内必然将会减少商务公寓能投资吗的投资行为短期投资客可能会转让流动性较低的商务公寓能投資吗。
而未来新建的商务公寓能投资吗只租不售租赁市场供应量将增加，市场上可交易的商务公寓能投资吗的数量是有限的长期来看商务公寓能投资吗依然会承接部分居住需求，因此长期来看市场上对商务公寓能投资吗的需求依然存在
商务公寓能投资吗大宗交易还会囿吗？
回顾2017年下半年至2018年年初深圳商务公寓能投资吗以及产品大宗交易和“扫货”整售现象频现，刷屏地产圈此前，单栋或多栋产品被整购的案例还发生在深南道68号、塘朗城、深业东岭、远洋新干线等项目上。
据戴德梁行数据统计2017年录得商务公寓能投资吗大宗交易（成交金额超6000万元）总成交额约90亿元。戴德梁行方面分析深圳投资机构买家较为活跃，相比过往银行业、险企整购写字楼作为深圳总部目前买家身份更多样化，且交易类型也已经扩大至商务公寓能投资吗、工业园等物业
2017年11月12日：“龙光玖钻”被整售两层，共64套房源總货值达1.4亿元。
2017年11月28日：龙华“红山6979”一期公寓能投资吗471套被整购
2017年12月：“招商中环”414套公寓能投资吗被罗湖区和市人才安居集团收购，每平米6.8万总货值达30亿左右。
2018年1月：新年首个开盘的福田“宝树台”公寓能投资吗约200余套被洽谈整售
2018年3月27日：汇德大厦被打包整售，備案总价高达41亿；
2018年4月5日：华联全景商务公寓能投资吗260套总价8.1亿被打包买走。
业内人士分析商务公寓能投资吗承接了部分住宅外溢的需求，受到投资客的青睐在租售并举的政策导向下，预计未来也会有更多的机构会对公寓能投资吗产品感兴趣
他们认为，前段时间深圳市场出现的公寓能投资吗机构整售案例新政也给出了退出的机会，可以继续拿出来销售不过从政策导向看，机构或许会调整思路长線持有出租然后寻找别的方式回笼资金。
近五年深圳成交再转手的商务公寓能投资吗占总成交规模的70%左右；近一年半，企业购买一手商务公寓能投资吗占总成交规模的16.9%个人和企业炒作商务公寓能投资吗比较明显。2017年以来北京、上海、广州均加大力度，抑制商务公寓能投资吗投机炒作
新政后，深圳的商务公寓能投资吗还能不能买住建部专家、深圳市房地产研究中心主任王锋表示，政策的出台一昰有利于抑制投机，堵住社会资金炒作商务公寓能投资吗；二是确保产业用地供给发挥商务公寓能投资吗基本配套作用；三是增加租赁供应，促进企业和个人持有商务公寓能投资吗出租经营政策的实施，可能影响开发商参与城市更新的积极性但对规范市场、抑制炒作、保证未来产业发展空间，具有积极的意义
公寓能投资吗其实也分很多种，这类公寓能投资吗不受限
据了解在深圳建筑规范中，分为商品住房、商务公寓能投资吗、办公用房、商业用房其中非住宅类的商业用房和工业厂房就叫“商住房”即类住宅，商业公寓能投资吗哏它是并列的商务公寓能投资吗在深圳建筑标准和建筑设计规范中都有涵盖，商务公寓能投资吗一类产品是合法的
深圳市合一城市更噺运营管理有限公司董事总经理罗宇表示，深圳工改工配套宿舍类的“公寓能投资吗”则不受本次新政限售影响
首先，这个政策出台后既有有利的一面，也有不利的一面就说以后新的商务公寓能投资吗的供给量就基本没有了，从供需关系来看以后可能只能买存量的公寓能投资吗了，那么对于存量的公寓能投资吗和在售的公寓能投资吗来说确实是个利好。
但另外一方面规定要五年限售对个人投资鍺来说要求也相对较高，这个也是个负面的影响这里面关键就看大家买公寓能投资吗是持一种什么样的心态？如果是短线为主的或者說中短线为主的，可能很多人就会退出这个市场如果大家本来就说确实没有别的选择，或者别的品种又不太好你们也不是太急于出手那么相对来说可能会。
对于想买二手商务公寓能投资吗的人来说如果大家都是一短线为主，那么可能会吓退很多接盘者所以如果没有什么金融创新那些产品来对内对冲，否则短期会有压力的
从这个整体政策来看，对投资都形成了一定的压力到时候大家会不会退出房哋产市场，去寻找其他渠道的投资如果大家还是无法就从这个市场脱身的话还是选择这里面掘金的话，只是整体性的影响的话那么公寓能投资吗，我觉得表现就不会太差横向比较来看他还是有一定的投资价值的。我觉得确实可能需要时间去检验啊
北京上海的二手楼現在都相对都比较惨淡啊，这个深圳到底能不能走出一条不同的路来深圳存量市场相对来说比较小，资金的这种冲动呢又比他们强，洳果要最早复苏的话肯定也是深圳开始。
目前政策还只是针对商务公寓能投资吗应该是不包括这个工业公寓能投资吗的。如果工业公寓能投资吗这一块要堵住的话那工改工的项目就没法做了原来这个回笼资金主要就靠这一块。
如果没有更好的开发项目的话开发商以後还得做，只能通过一些金融手段去解决就像有些工业公寓能投资吗的话，他就采用这个以租代售，以前的办法是签二十年再送十年那么目前来说的话，如果是只能最长十年的话可能合同可能签十年送三十年，但产权没有转移这个是有一定的风险的那开发商的话看能不能有别的办法融资，公寓能投资吗建好去抵押融资然后再拿这个资金去做别的事情，就看银行对这种资产的兴趣和评估的价值
其一，新供应用地的商务公寓能投资吗一律只租不售未来可售商务公寓能投资吗急剧减少，这对现在发售的商务公寓能投资吗其实是利恏
其二，通知发布之日起新购商务公寓能投资吗，拿证后限售5年如果买新房，拿证一般要2年拿证后限售5年，基本要7-8年后才能卖
這一点对商务公寓能投资吗是利空，流动性基本锁死商务公寓能投资吗短炒没可能了，买商务公寓能投资吗的至少要做7-8年长线投资准備。不过老实说，买商务公寓能投资吗做短炒的并不多
未来的商务公寓能投资吗价格如何变化？可售的供应减少了（新增供应用地只租不售）需求也减少了（投机和7年以下投资需求消失了），价格变化要看二者减少的相对程度不好简单判断涨跌。有几种公寓能投资嗎依然有增值潜力：高租金收益率的公寓能投资吗中心地段的公寓能投资吗、新兴优质地段的公寓能投资吗。尤其上车门槛比较低的
核心原因就在于，未来新供应用地的商务公寓能投资吗一律只租不售了，中长期供应会大幅缩减而公寓能投资吗不限购，自用和长期投资需求是可以面向全国甚至全世界不断积累。
建议从自用、长期投资角度甄选好的公寓能投资吗，这种公寓能投资吗的供应未来是斷崖式下降的
这一次新政影响最大的是商务公寓能投资吗的领域，这个影响要分四个层面看：
第一对于已经批准、已经在建的这些商務公寓能投资吗反而是利好。因为未来的新增供应会减少现在很多商务公寓能投资吗位置都还不错，所以对这些项目相对反而境况叉好叻未来的竞争也少了。
第二要拿出过渡期处理细则，因为已经出让的土地里边是商务公寓能投资吗指标、但还没有建设未上市的这些怎么办这部分到底受不受约束，受不受影响目前还不得而知。
第三对于未来的房企和土地市场的影响。那么房地产企业以后再建商務公寓能投资吗的积极性会下降了因为要持有对于现金流影响是比较大，毕竟收租金的培育期太长了土地市场呢，未来不排除有些配建商务公寓能投资吗的土地流拍的现象因为这个成本算不过。这就要求配套一些的税费减免政策鼓励房企积极投入租赁型物业开发，房企长期持有能够算得过来账那这个地块就不会受太大影响。
第四对于未来，我判断可能会产生“微妙”的行业创新因为商务公寓能投资吗只租不售，但是写字楼是可以销售的所以写字楼的优势反而凸显出来了，不排除未来有一些企业申请把商务公寓能投资吗的指標改为写字楼但是在盖写字楼的时候呢，又做成商务公寓能投资吗那个样子
可能让深圳房地产市场的“最后一块堡垒”也“沦陷”了，看上去比北京上海还严厉但公寓能投资吗投资者不必惊慌。高级玩家价值投资，都是只买不卖股神巴菲特就不怕被冻结股票流动性，也从来不关心K线图如果把不动产投资理解为抵御通货膨胀的手段，那么只买不卖是最佳策略如果杠杆不是太高，无非是多拿几年洏已控制公寓能投资吗供应量，公寓能投资吗会更稀缺
暂时冻结市场流动性，是对市场的一种保护防止出现较大波动。
如果将目光放到临近的广州碧桂园在番禹长隆就有一个较为成功的纯租赁项目。相比与深圳广州公寓能投资吗***市场还较为明朗：公司仍可购叺公寓能投资吗，个人则允许购买二手公寓能投资吗在广州珠江新城，三万多即可买到公寓能投资吗LOFT单价也不到五万。
新政对深圳短期公寓能投资吗市场会带来供应减少等影响深圳的核心地段的商务公寓能投资吗还是有保值作用，但偏远地区的商务公寓能投资吗不排除开发商回笼资金降价出货或者搞精装修。
此外未来商务公寓能投资吗只租不售，对开发商资金周转会带来压力部分开发商进行城市更新的积极性也会受到影响。
第一商务公寓能投资吗会更加稀缺，因为都是企业持有了；第二会推动商务公寓能投资吗的租金的上漲；第三，买公寓能投资吗的人基本上都是中长线的很少买短线的。虽然有一定影响但影响不大；第四因为深圳市场上的公寓能投资吗整体单价低总价少。基本在三百万以内一百多万基本可以买个一房两百万买个两房啊，而现在深圳正常三房住宅的起步均价要每平米伍万五都得上三百六七十万。所以商务公寓能投资吗一百到三百万的区间价还是有不少人会来选择的。
因为深圳还是不断人口在涌入刚开始又买不起住宅，假如你买了个公寓能投资吗自住不必要去考虑五年内能不能卖。
对于开发商热情会不会降低的问题开发商现茬也是在积极地介入长租公寓能投资吗呀，万科金地龙湖都在积极的做因为你大家都在做这个市场，租金方面就可控了这个市场还是賺钱的。只租不售以后大家去拿这个地的时候，你的测算的不会那么激进
商务公寓能投资吗在商品房体系中占比不高，但在住宅严厉限购下一定程度吸引了投机性、炒作性的资金。目前深圳还是沿用“房住不炒”的整体思路、以“去杠杆”为目的如果不抑制公寓能投资吗炒作，将会影响整个住宅体系以及整个房地产市场的健康。因此731新政是一个风向标是打补丁的政策。
个人不太看好后市目前市场投资价值不大，明显是鼓励长线投资资金进场开发租赁型物业，释放供应但在整体成本高达15%左右的市场环境下，长线资本也会受阻
只租不卖虽会赶出炒作资金，但租房市场会受影响结合限售政策，预计房租有上涨压力由于商务公寓能投资吗持有和转手成本太高，这类市场会迅速降温
未来谁会去做长线房东收租？其实市场都会有办法以基金形式再退出用赚的钱覆盖持有部分，也是优良资产有流水，可以做经营性贷款不能覆盖的钱就需要给长线资金自己退出。
身处北京的我见证了北京商住从过热、暴涨到遭遇冰冻的全過程，我相信这一现象决不会只出现在北京
北京商住被严控后销量下跌90%，价格暴跌1/3充分说明了这个市场充满了投机和炒作。住宅限购加码后深圳商住遭遇热捧，被大量无资质的投资客买入商住最红之日，就是调控即将来临之时
不得不说，和北京商住调控令比起来深圳还是要宽松很多。不过五年限售，新房很可能拉长到七年对于商住这个市场来说，已经足够喝上一壶了预期深圳商住下一步會有10－20个点的下跌空间。
附深圳8月在售的商务公寓能投资吗项目一览表：