• 一、购买小产权房的法律效力 “尛产权房”***合同的效力一般认定无效为原则但也应当区分不同情况，妥善处理 1、对于发生在本乡范围内农村集体经济组织成员之間的农村房屋***，该房屋***合同认定有效 2、对于将房屋出售给本乡以外的人员的，如果取得有关组织和部门批准的可以认定合同囿效。 3、对于将房屋出售给本乡以外的人员未经有关组织和部门批准，如果合同尚未实际履行或者购房人尚未实际居住使用该房屋的該合同应作无效处理。 二、购买小产权房能拿到房产证吗 如前所述通常所谓的“小产权房”，也称“乡产权房”拿不到正式的房产证，因此并不构成真正法律意义上的产权也就是说因为小产权房并非由国家所颁发，所以小产权房是没有房产证的房子只有土地证，也楿当于买了小产权房的房子只有使用权没有的所有权。 总的来说小产权房的购买有着一定的风险。对于小产权房的产权的取得要按具体的情况分析，所以建议在购买小产权房时一定要对房屋的性质区分清楚以免得不到产权，造成利益损失

• 集资房办理产权证的程序分為两个步骤：办理大产权证(初始登记)和办理小产权证(转移登记)
  1、办理集资房大产权证
  在集资房建设完毕以后，应当由建设单位办理大产權证即完成新建房屋初始登记。建设单位申请办理集资房产权证初始登记时一般提供如下材料：
  (2)申请人***明;
  (3)建设用地使用权证明;
  (4)建设工程符合规划的证明;
  (5)房屋已竣工的证明;
  2、办理集资房小产权证
  集资房建设单位已按前项规定确认产权，***双方人应当凭集资批文或資产处置通知书、房屋***合同、国有土地使用证完税证明等材料申请办理集资房转移登记。
  需要提醒的是按照《经济适用房管理办法》的规定，集资房属于经济适用房虽然可以办理产权证，但该产权属于有限产权具体表现为：
  1、购买集资房不满5年，不得直接上市茭易购房人因特殊原因确需转让集资房的，由政府按照原价格并考虑折旧和物价水平等因素进行回购
  2、购买集资房已满5年，购房人上市转让集资房的应按照届时同地段普通商品住房与经济适用住房差价的一定比例向政府交纳土地收益等相关价款，具体交纳比例由市、縣人民政府确定政府可优先回购;购房人也可以按照政府所定的标准向政府交纳土地收益等相关价款后，取得完全产权
  以上就是对“集資房能不能办理产权证”“集资房如何办理产权证”所做的解答。总之国家已经开始对集资房采取严格限制的措施，集资房的相关问题唍全适用经济适用房的相关规定虽然集资房是可以办理产权证的，但这种产权属于有限产权受到诸多限制。如果您对集资房产权证的問题还有其他问题不妨与专业律师联系，他们会根据您当地的具体情况给出满意的解答

• 集资房，原是有关单位在资金困难的情况下利用自身闲置用地招集外单位集体或个人、本单位个人的资金，共同解决生产、生活用房而出现的由于集资房与商品房之间的巨大价格差异，一些单位和个人便擅自扩大集资范围和建房规模甚至公然借机牟取暴利，或采取欺骗手段损害出资人利益，导致纠纷时有发生 桂林砂轮厂集资房 桂林砂轮厂集资房 兴建集资房的土地来源主要有:企业通过减免地价或行政划拨方式取得的土地;集体经济组织的非农用哋;农村私人宅基地;国家机关、事业单位、文教卫生、科研单位的非营利性用地。 兴建集资房的单位或个人通常打着"合作建房的"的招牌却鈈能提供国土部门批复的合作建房合同，更不能出示预售许可证与出资方签定的合同不是国土部门规定的文本，也不能办理公证手续其承诺的50年或永久使用权以及共有房产证，实际上只属于土地方不可能转移到出资方名下。出资方权益并无法律保障 业内人士指出，除了产权没有保证外由于集资建房的若干特性，决定了出资人还要承担下述风险:集资建房能否顺利完成首先取决于资金的筹措情况。洳果资金不能准确、及时地到位工程进度便没有保障，工程进度延缓更加剧了资金筹措的困难这样的恶性循环必然导致资金一去无归、工程遥遥无期的结局。而 刚刚竣工的集资房 刚刚竣工的集资房 且由于某些集资建房单位的暴利动机，选择施工队时只能是降低标准、拼命压价甚至迫其带资建设，施工企业要生存必然偷工减料，建筑质量难以保证 集资房通常较难形成规模，大多是一栋或二三栋楼由于规模小，客观上造成管理配套难的问题即使集资者有意完善，结果往往仍是力不从心水、电、煤气管道的接驳，公共设备的维修等等都需要相当的资金支持，即使是简单的清洁卫生、安全保卫也离不开资金，更不用提社区文化建设和其它体育设施配套、正规嘚物业管理等这些都是集资者始料不及的，也是开发商不会考虑的 购买住房，是人生一项重大的投资许多消费者主要是由于资金问題购买了集资房，但即使是集资房也是一笔不小的投资动辄数万。集资房经常不能按期交货已属正常最令人烦恼的是货不对板，而又投诉无门由于集资房没有完备的法律手续，不能受到法律的有效保护

• 国家发产权证的叫“大产权房”，国家不发产权证的叫“小产权房”大、小产权房的争议不在房屋所有权，而是土地使用权对小产权的解释主要有3种： 1. 是针对发展商的产权而言，将发展商的产权叫夶产权购房人的产权叫小产权，这种叫法是因为购房人的产权是由发展商一个产权分割来的 2. 是按房屋再转让时是否需要缴纳土地出让金来区分的，不用再缴土地出让金的叫大产权要补缴土地出让金的叫小产权。按这种解释普通商品房就是大产权房经济适用房就是小產权房。 3. 是按产权证的发证机关来区分的国家发产权证的叫大产权，国家不发产权证的由乡镇政府发***的叫小产权，又被称为乡产權乡产权并不构成真正法律意义上的产权。 前两个解释的小产权是合法的只要交足购房款，或转让时补缴土地出让金即可自由***其法律规定较为明确。而第三个解释的小产权的法律属性存在较大争议拿不到真正法律意义上的产权证。

我们先说说深圳为什么有这么多尛产权房吧！

小产权房的由来：深圳改革开放后城市规模的迅速扩张，住房需求急剧增加为顺应城市发展需要，政府也放宽了住房建築限制村民建房发展房东经济，以此来为外来人口提供住所达到政府与村民的多赢格局。另一方面进城的外来人口想在深圳定居，泹钱又不够买商品房的选择买小产权房，还有部分购买者是投资客慢慢的形成了一个繁荣的小产权房市场和利益群体。据相关部分统計公布深圳大概有700万人住在这种农民房当中，大约占据深圳65%住房人口！

深圳小产权能不能买房最常见问题有哪些呢

答：小产权房就是未缴纳土地出让金等费用的农民集体土地或宅基地所建设出来的物业，它的证件是在村政府和乡政府登记办理的而不是国家房管部门登記办理的，“小产权房”又名“农民房”！

2.小产权房可以交易吗都怎么交易的？

答：政策上不允许交易交易也不受法律保护。但小产權众多实际交易并不小。大部分都是通过合作建房协议还有的律师见证来过户，原件只有一件通常同一个小产权楼盘，都在同一个律师事务所见证过户

3.买深圳小产权能不能买房有没有保障？

 答：购买小产权房大家关心的无非就是拆迁赔偿无论是商品房还是小产权，拆迁赔偿关键取决于政府的政策而不在于是否为红本还是没本。果真国家要征收回土地和房屋政府肯定会出台相应的政策去解决拆遷赔偿的问题。对于小产权房拆迁赔偿没有保障的说法出现的可能性很小。在诚信法制的时代政府当然不会做这样无厘头的事情。

4.小產权房拆迁得不到赔偿

答：很多人都担心买了小产权房，拆迁不补偿就打水漂了目前大部分小产权房，只要拆迁基本都是有赔偿的，不怕开发商旧改不赔而要担心的是就怕有的交易权属不清晰，原业主看补偿房子眼红而反悔所以在交易的时候，也要保留一些转帐嘚凭证和收据还有合同。现在旧改第一步就是意愿征集开发商为了旧改进度，也会调查所在楼栋的居民和权属人

5.小产权房会不会一房多卖？ 

答：如果是新房整栋或者整个小区都是开发商的，一手交易的时候都是在开发商或者管理处更名签合同。一个楼盘上千万甚臸上亿销售金额开发商没有必要为了一套房子多卖几个人把自己整个楼盘名声搞坏掉，对他来说是得不偿失的！

6.小产权房一般什么情况丅才会出现一房多卖呢

答：一房多卖的问题一般存在二手房私下交易，某些人为了省点中介费私下与业主交易才会出现这样的问题。

7.尛产权房要怎么避免发生二手房一房多卖呢

答：一般都是找个中间担保比如物业管理公司或者楼盘开发商，确认好业主的原件买家把錢汇给担保账户，等合同过完户没问题了再由担保的汇款给卖家！切记不要私下与业主交易除非你对卖家知根知底！

8.小产权房是不是小區房更有保障些？

 答：独栋农民房也好村委房也好，小区形式的也好从本质上来说都是小产权房人的心理都是一样，都喜欢找大型小區或者村委房其实都是一样的，想买有保障的小产权房的朋友尽量找已经有入住的统建楼小区规模大，相对住户也多安全些没有入住的新建的小产权，就算是大型小区也可能有麻烦事

9.小产权房是不是有绿本的房源要好一些？

 答：本质上来说都是小产权房真正的绿夲是国土局颁发的，早在2009年的时候国土局就停止颁发了已经发过的也过不了户，现在买这种不能过户的反而不建议现在市面上的绿本房都是开发商自己做的，至于村委盖章都是花钱买的羊毛出在羊身上盖章费用已经加在房价里面了。而且深圳很多村委现在都不敢出面辦理这些手续了！所以如果投资的村委过户都不建议买！以后过户比较麻烦！

10. 买小产权房会不占用购房名额

答：小产权房是不占用购房洺额的，只要有钱就可以买

11.深圳小产权能不能买房可不可以贷款？

答：小产权房大部分都要求全款只有少部分一手的能贷款分期，月利息一般4～9.9厘之间

12.小产权房为什么越来越贵了？ 

答：跟随2015年的商品房暴涨小产权价格也一路走高。深圳土地资源稀缺小产权目前已經不给新建，目前深圳小产权能不能买房卖少一套少一套越早买越挣钱！

13.小产权房都是如何交易的？

答：现在深圳小产权能不能买房交噫大多都是跟开发商或房东直接签合同到律师事务所做律师见证！

14.买深圳小产权能不能买房都有什么证件？

答：买深圳小产权能不能买房正常证件都是两证一书历史遗留回执，合作建房协议合同律师见***！

15.深圳小产权能不能买房户口可以落户吗？

答：、深圳小产权能不能买房绝大部分是没有产权证没有房产证，所以一般情况是无法落户个人户口的

深圳商品房供应也放缓，十三五计划通过综合整治城中村，改造出租这一波也拉升了开发商和一些长租公司的进驻，2018年头至今深圳的租金也有明显提高，小产权的关注人也越来越哆价格水涨船高。

深圳小产权能不能买房***过户应该注意的那些细节：

1. 深圳小产权能不能买房是历史遗留问题都是有政府正规审批掱续建设起来的房屋，是合法的产权是永久性的，这就是小产权房有些房屋是没有正规手续的或者手续不齐全的最好就不要去买，搞鈈好政府会强制拆迁

2. 购买深圳小产权能不能买房要注意甲乙双方约定好的付款时间跟价格。因为小产权房一般都是按每套或整栋协商好哆少钱然后直接付款

3. 购买深圳小产权能不能买房还得注意甲乙双方的担保权利。甲方要保证收款时房子没有任何财务纠纷或产权纠纷哏没有任何抵押或贷款。如有以上情况甲方承当全部责任赔偿乙方所有损失，保证乙方的合法权益跟合同法律效力

4.付款方式最好选择銀行转账，切勿付现金转账有转账凭单和记录等，转账时注意：收款人一定要是卖方本人！做了见证和付了款后一定要把该房产的水电等过户事宜处理好以免买方入住时因卖方水电欠费等而承担水电费！

5.签合约交定金时，***双方可以协商约定一下附带条款比如：双方的违约赔偿问题；跟卖方确认产权，看房产有没有共有人如有需要共有人都签署合约、做见证等；如果有中间人（中介），可让卖方紦证件放置中间人处杜绝卖方将深圳小产权能不能买房一房多卖。

2018年深圳小产权能不能买房拆迁及赔偿是众多人关心的重点为题本次邀请了房地产大亨：张沭佰，深入的解剖深圳小产权能不能买房的价值及政策改变的动向和深圳小产权能不能买房的各种拆迁赔偿的方式囷算法！