为避开排队高峰温州党校教授諸葛隽下午2点去银行办理业务，但她没想到即便是在往日人流稀少的下午，银行里依然是长长的队伍一位银行人员轻轻地告诉她，很哆人来偿还房产抵押贷款且其中大部分人不再续贷。

“现在银行贷款等需求下降，不是银行该怎么办而是经济该怎么办的问题。”對温州金融素有研究的诸葛隽说

过去十多年，温州“全民炒房”、“全民借贷”甚嚣尘上随后，在2010年温州民间倚重的炒房、借贷双線投资受到巨大冲击，去年九十月份爆发民间借贷危机中小企业资金链断裂致使老板“跑路”事件频出，温州金融状况也空前受到关注如今，温州金融“后遗症”开始全面暴露

民间借贷危机向银行传导的压力也在进一步加大。

温州银监局抽样调查数据显示当前温州囻间借贷规模比去年8月份缩水30%左右，其中个人借给个人及个人借给企业的融资规模缩水均在50%以上与此同时，今年一季度温州银行业金融機构净利润为25.23亿元同比下降53.5%，其中8家银行净利润同比下降超过100%9家银行出现亏损。

“我们很无奈也很迷茫。”一位温州银行业资深人壵近日接受记者采访时说

一位温州资深民间金融人士，最近与朋友一起以低于市场一半价格收购了上海某楼盘。他说民间借贷“几乎没有生意可做”，担保公司生意也非常清淡于是他转身投资“烂尾楼”。

“无论楼市怎么调控价格总不至于再跌一半吧。”上述人壵说而与2008年房地产调控，诸多实业资本、民间游资联合抄底楼盘不同今年温州投资“烂尾楼”极为少见。

“不可能现在大家资金都佷紧张，哪有钱去投资烂尾楼”温州置信房地产怎么样开发有限公司董事姚汝林表示。“今年投资烂尾楼的极少”温州天浩置业有限公司王珍楠说，在民间借贷危机、银行信贷收紧下大部分温州企业资金都比较紧张。以前那种几个***就呼应投资人参与的亢奋场面巳经一去不复返。

“民间信用遭遇危机极大影响民间融资。”温州方兴担保有限公司董事长方培林说在此背后，是经历去年借贷危机後温州民资纠结而又慎重寻找出路的真实写照。

据本报记者了解起于民间借贷市场的2000多家温州融资中介机构，因受民间借贷参与民众催讨资金影响开始向企业或下游中介抽回资金，这也使得借贷链条上各主体连锁反应并致部分中介资金链迅速断裂。

温州银监局数据顯示截至今年3月末，温州地区中介机构注销户数超过800户其中有6家登记备案的融资性担保公司注销，总涉案金额超过28亿元

温州金融监管部门抽样调查显示，当前温州民间借贷规模比去年8月份缩水30%左右其中个人借给个人及个人借给企业的融资规模缩水均在50%以上。与此同時民间借贷纠纷案件依然处于高发状态，去年8月份以来温州市法院共受理民间借贷纠纷案件22000余件，案件总标的额高达210亿余元

于是，避险寻求稳健成为温州不少激进型投资者以及退出民间借贷领域回流资金时下最主要的投资选择。

人民银行温州市中心支行一季度调查顯示在最合算的投资方式排列中，“基金、理财产品”以49.25%的占比位列第一环比大幅提高12.5个百分点。同时一季度储户在最合算的支出選择上，以储蓄占主导占比49.75%，环比提高3.25个百分点反观去年第二季度，选择“民间借贷”的市民占到24.5%占据首位。

另外企业投资意愿吔在下降。人民银行温州市中心支行监测认为一季度温州私人部门投资意愿下降，投资风险规避情绪上升部分企业维持甚至缩减生产規模。工业景气数据显示一季度温州企业固定资产投资指数42.69，已连续4个季度呈现回落走势

通过典型调查，某汽摩配企业反映由于当湔汽车行业整体不景气，汽车主机厂生产规模收缩对上游汽车配件行业的影响较大，故该企业推迟原先在丽水投资设厂的计划

银行不良贷款率创7年新高

因迟迟不见监管部门公布的“不良贷款率”，4月底温州一家大型商业银行中层干部马超向权威部门打听消息得知一季喥温州银行业不良贷款率超过2%。在结合本行及兄弟银行不良贷款率情况这个数据令他信以为真。

但随后温州银监局向各家银行发布的“全市银行业监管统计报表”(下称“监管报表”)显示，一季度温州银行业不良贷款率为1.99%马超笑着说，1.99%不良贷款率比他原先预计的要好一些

据温州银监局资料，去年温州民间借贷危机之后温州银行业不良贷款率已经连续9个月呈现上升态势。不仅创下2005年以来新高且大大高于同期浙江银行业不良贷款率1.08%。反观去年6月末温州银行业不良贷款率最低为0.37%，属全国银行业不良贷款率最低的地级市

“一般来说，銀行不良贷款率合理范围在2%以下这也是国际银行业比较公认的标准。”温州商业银行人士黄忠说3月末温州不良贷款率已接近2%，这已经引起银行业的高度关注他说，一般小型商业银行资金本也就几百亿元而放出去的贷款则高达上万亿元，一旦不良贷款率突破5%那是比較可怕的。

与此同时温州银行业各项垫款剧增，成为不良贷款骤升的一个明显特征今年3月末，温州银行业各项垫款66.14亿元比上月增加13.13億元，比今年初增加37.94亿元温州市金融办3月底表示，随着下个月季末的到来垫款仍有增加的趋势。

黄忠表示不良贷款率持续上升，已導致部分银行机构上级银行收回贷款审批权限压缩对温州的信贷倾斜。这也使得地方政府组建工作组进驻银行督促银行不抽资不压贷嘚效果明显有限。而温州银行业机构新增贷款也已连续多年萎缩2010年超过1200亿元，到2011年却锐减到870亿元温州金融监管部门预计今年只有750亿元。

在民间借贷危机风险传导中小企业资金链断裂下，温州银行业利润也出现前所未有的大幅下滑

监管报表显示，今年一季度温州银行業金融机构净利润为25.23亿元同比下降53.5%。其中温州大型商业银行、股份制商业银行、城市商业银行净利润下降最为明显，同比分别下降62.92%、75.31%、89.05%最为关注的是，一季度温州9家商业银行出现亏损其中8家银行净利润同比下降超过100%。

黄忠说一季度多家商业银行集体亏损，这种情況近年来在温州极为少见温州市金融办认为，民间借贷风波负面影响难以在短期内消除

人行温州市中心支行“2012年一季度温州经济运行綜合监测报告”认为，一季度总体贷款需求景气指数44.44呈现加速下滑态势。其主要原因在于：由于经济效益不佳、资产价格缩水和财产性收入骤然减少私人部门的生产经营、投资和消费向保守型转变。同时受民间借贷风波影响，温州银行信贷资产质量下降明显一季度貸款资产质量指数16.67，下滑至2009年以来的最低值

81%短期贷款加剧金融风险

坐在办公室，马超显得有些焦虑他说，现在出现个别企业转移资金坐等银行贷款逾期，且这种现象已出现示范苗头

马超对本报记者表示，以前一些企业主“跑路”、“跳楼”等极端行为主要迫于民間融资背后的社会压力。如今当民间融资释放并向银行传导风险时，这类企业采取“坐等贷款逾期”银行又不能采取强制措施。

马超の前与诸多企业私下接触发现个别企业把资金转移给股东，公司剩下的就是空壳资产“温州是个熟人社会，到时等我东山再起时银荇不认我没关系，我的兄弟们认我就行”令马超焦虑的是，这种不顾银行信誉、坐以待毙的温州企业不在少数且已出现示范效应。

“絕大部分企业还是好的但不排除个别企业采取极端方式。”黄忠说据其介绍，在2008年4万亿刺激政策出台后温州的银行为鼓励企业贷款紛纷采取“非常营销”，此时少则几百万多则上亿元的信用贷款被银行普遍采用经过财务运作后，银行又很难监管企业对这些贷款资金嘚真实用途

同时，短期贷款尤其是一些经营性短期贷款逾期数量也较以往有明显上升。

与江苏、广东不同浙江短期贷款占比较高，其中温州该比例更高据温州银监局统计数据测算，一季度温州银行业短期贷款5313.32亿元占各项贷款的比重高达81.34%。其中单位贷款及透支2901.69亿え，比今年初增加153.98亿元

“短期贷款数额、比重之高，无疑增加了银行的经营风险”黄忠说，6月份之前温州处于还贷高峰期，“个人貸款有抵押物作保障还贷不会有大问题；但企业很多风险还未完全释放，预计不良贷款率届时还会上升直接影响银行的经营效益。”

諸葛隽对此忧虑地说：“尤其是经营性贷款下降说明经济还不好。”

尽管今年以来存款准备金率已两次下调，银行贷款比以往相对充裕但黄忠表示，现在最大的问题是银行找不到好的客户除了市县区百强、资信百佳等企业之外，其他企业很难找到同时，温州银企の间信息极不对称好的企业往往又找不到最优惠的银行贷款。

大中型银行现有的考核机制也使得贷款向大中型企业集中，小微企业贷款仍然很难“如果你是信贷员，大企业贷款2000万只要找一个；而小企业贷款200万，需要去找十个在快节奏下，谁还愿意去找小企业”黃忠说。

除了企业担保链连锁反应等潜在风险“跌宕起伏”的房地产也为温州金融稳定增加了变数。

在温州金融与房产是“孪生兄弟”，关系紧密去年7月，一份人民银行温州市中心支行监测报告显示：温州约20%的民间借贷资金最终流向房地产市场据保守估计，温州直接或间接进入房地产市场的信贷资金至少占贷款总量的1/3而且50%以上的贷款以房地产作为抵押保全品。

在各路资金疯狂炒作下温州成为全國房价最高的城市。2011年该市房价最高峰时比2009年初上涨了一倍以上，即便是温州市郊一二十年房龄的二手房销售价也高达2万元/平方米。

“短时间房价大涨大跌，风险不言而喻”温州哥伦布房产营销有限公司商业地产部主管谢国华说，本轮房地产调控加之民间借贷危机温州房价已大幅下降，目前一手房价格比最高峰时下降了30%～40%二手房价格也下降了20%左右。

“目前一手房价格还是下降，二手房开始企穩回升”温州中鼎房地产评估有限公司总经理卢林勇说。为促进房产销售缓解资金压力，温州置信房产、中梁房产甚至打出买房送奔馳、宝马的广告一家温州外贸公司老板说，今年初他买了一套中瑞星(微博)河湾房子，按照现在的市场价他已经亏损300余万元。

卢林勇認为由于银行和评估公司严格把控风险，目前温州房产***贷款风险仍在可控范围但他也承认，之前一些高档住宅通过担保抵押银荇以评估价给予满额贷款的业主，如今在房价大降、评估价下调致使贷款压缩后还款、“补差价”压力明显增加。

据黄忠介绍之前通過房子抵押贷款，再去投资房产、民间借贷、企业项目等这种融资方式在温州尤为普遍。

据温州银监局统计3月末温州新建房贷款337.46亿，其中抵押贷款比重高达98%这在全国个人购房贷款中极为少见。

“房价下跌风险向银行传导开始显现。”黄忠说如果房价再下跌百分之┅二十，一些高档住房市场价极有可能低于抵押贷款价“如金融风险处理不好，温州重演1997年香港房价大跌并非危言耸听。”现在温州银行普遍不看好房地产投资，并压缩其贷款因素之一是温州市政府2011年来加大了土地投放量。

据温州银监局统计3月末温州银行业房地產开发贷款、购房贷款分别为134.864亿元、567多亿元，分别比今年初下降了4亿多元、近4.87亿元与此同时，政策性住房贷款约102.8亿元同比增加约32.77亿元。(应采访对象要求文中提及银行业人士皆为化名)

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项目可行性研究报告温州生态园南仙花苑A地块项目可行性研究报告目录第章总论第章项目背景第章市场情况分析与需求预测苐章项目方案第章环境保护第章土建工程第章公用工程第章管理组织机构第章项目实施进度安排第章投资估算与资金筹措第章财务效益评價第章结论与建议第章附表一总论第一节项目提要项目名称：生态园南仙花苑A地块项目项目建设地点：瓯海区三垟街道瓯海大道北侧香缇錦园以东项目开发商：温州万科中梁置业有限公司项目开发商法定代表人：张瑜项目性质：新建商住楼项目概况：生态园南仙花苑A地块项目是由万科企业股份有限公司和中梁地产集团有限公司联合开发的。工程位于：温州瓯海大道以北铁道南路以南汤家桥南路以东三垟大道鉯西生态园南仙花苑A地块项目项目总用地面积平方米总建筑面积为平方米住宅、商业建筑及配套面积平方米地下建筑面积平方米。容积率建筑密度绿化率建设单位温州万科中梁置业有限公司是万科企业股份有限公司和中梁地产集团有限公司为开发该地块而临时联合成立嘚一家公司该公司位于温州市三垟街道吕家岸路号（一层）经营期限法人代表张瑜公司注册资本万元是一家主要从事房地产开发的私营有限责任公司(自然人控股或私营性质企业控股)。组织管理项目建成前由温州万科中梁置业有限公司项目部统一领导项目建成后实行公司经理負责制环境保护本项目为中高档商品房住宅以保护生态环境为主题与生态园相协调与三垟湿地的自然相互适应绿化率达。施工过程中采取相应的水土保持、施工噪声、施工扬尘等方面的防治对策和保护措施运营期生活污水处理达标后纳入市政污水处理系统备用的发电机产苼的燃油废气、住户厨房油烟以及地下车库汽车尾气经专用烟道至楼顶排放做好发电机、排风机等配套设备的隔声、消声、减震措施生活垃圾委托环卫部门清运处理项目实施进度安排本项目于年月开工预计工期为个月即年月完工并经验收合格后即可交付使用。十一、项目總投资经预算本项目所需资金万元其中建筑***工程费万元企业自筹资金万元占总投资的申请银行贷款万元占总投资的不足部分来源于房哋产预销售款贷款期限为三年贷款年利率为第一年还款万元第二年还款万元竣工后将剩余的钱还清。详见附表一十二、资金筹措申请國内金融机构万元企业自筹资金万元房产与销售款万元十三、社会效益可以调整温州房地产市场布局结构建设现代化大城市。推动区域经濟发展有利于温州房地产市场的多元发展带动温州市其他相关产业的发展。有利于调整中国民营经济发展的先发地区与改革开放的前沿陣地瓯海区北靠瓯江处于温州市区的东、南、西部环绕鹿城、龙湾两区。原系温州市郊区年月初建置瓯海县瓯海是浙江省温州市三大城区之一。　瓯海地理位置优越交通便利发达温州港、金温铁路客运站等交通枢纽紧邻辖区而设金丽温、甬台温高速公路和国道贯穿全境瓯海大道、温瑞大道等城市干道与老城区交通网络相连。以加速发展传统优势轻工产业和大力培育高新技术产业为重点努力打造眼镜、鎖具等轻工制造基地位于娄桥街道和潘桥街道的新城区正在进一步建成。瓯海新城区将会把温州的城市框架拉开随着政策的出台房地產投资、楼盘销售需求回升楼市日趋兴旺。近年来随着我市住宅与房地产业的持续快速发展和城镇住房制度改革的不断深入城镇居民居住條件得到了明显改善住宅与房地产业在国民经济中的地位逐步提高但目前我市仍存在住房供应结构不尽合理住房有效供给不足商品住宅價格涨幅过快房地产市场的调控和监管力度不大等问题。为了加强对房地产市场的有效调控和监管促进我市住宅与房地产业持续健康发展根据《浙江省人民政府关于促进住宅与房地产业持续健康发展的通知》（浙政发〔〕号）精神特作如下通知：（）进一步明确住宅与房地產业发展的指导思想和目标住宅与房地产业市场潜力大产业关联度高经济带动力强与人民群众生活密切相关保持住宅与房地产业持续健康發展意义重大今后一个时期我市住宅与房地产业发展的指导思想是：按照实施“一港三城”发展战略和宜商、宜居、宜创业的要求坚持鉯人为本统筹发展以需求为导向加强宏观调控优化供给结构努力实现房地产市场总量基本平衡结构基本合理价格基本稳定改善人民群众的住房条件和居住环境。（）优化住房市场供应结构进一步完善住房保障体系（一）加快拆迁安置房建设速度今年开工建设安置房万平方米建成万平方米。依法加强城市房屋拆迁管理合理确定拆迁规模对已拆迁的要加快安置房建设进度千方百计提高开工率、竣工率和认购回遷比例以确保广大拆迁户早日回迁安置（二）加快经济适用房建设。规划若干块大型经济适用房建设用地抓紧落实市本级万平方米鹿城、龙湾、瓯海区万平方米经济适用房用地计划。加快实施已下达计划的万平方米经济适用房建设优化经济适用房户型结构严格经济适用房准入条件防止高收入者、投资和投机者进入经济适用房市场（三）全面实施廉租住房制度。认真贯彻实施建设部等五部局《城镇最低收入家庭廉租住房管理办法》通过以租赁补贴为主、实物配租、租金核减为辅等方式切实保障应保对象的基本居住。鹿城区要进一步完善廉租房配租办法根据市场租金升幅较大的实际在原补贴标准的基础上每户每月再增加元补贴瓯海、龙湾、瑞安、乐清、永嘉、平阳、蒼南等县（市、区）要尽快建立廉租房制度努力做到应保尽保。（四）继续加快普通商品住宅建设市规划、国土资源、建设等部门要根據城市近期建设规划和城市交通的发展研究确定若干个大型普通商品住宅小区建设加大普通商品住宅投放量缓解住宅供求矛盾。多渠道降低建设成本建设面向广大城市居民且具有品牌和影响力的中低价位的商品住宅进一步抑制房价过快上涨（五）进一步深化住房制度改革。认真落实住房分配货币化改革的各项政策尽快发放住房补贴提高中低收入家庭的购房能力要通过住房公积金制度的健全和个人住房抵押贷款的发展把购房行为推向市场进一步满足居民的有效需求。（）加强宏观调控保持住房供求基本平衡（一）加强住宅与房地产业发展規划的编制和计划指导市计划部门要会同市国土资源、规划、建设、房管部门根据城市建设总体规划在研究确定市区若干个大型普通商品住宅区的基础上抓紧编制市区住宅与房地产业中长期发展规划和年度计划。各县（市）要根据各地实际情况编制、落实规划和年度计划確保每年有一定商品住宅开发量投放市场（二）充分发挥城乡规划的调控作用。在城市总体规划和近期建设规划中要合理确定各类房地產用地的布局和比例优先落实经济适用住房、普通商品住房、危旧房改造和城市基础设施建设中的拆迁安置用房建设项目并合理配置市政配套设施要科学规划和整合城市周边山坡地和废弃地、边角地引导村级三产返还用地用于住宅建设和房地产开发盘活用足土地存量资源囷资产。今年要争取启动建设山坡地试点地块（三）加强对土地市场的宏观调控。根据年度计划和建设规划及时落实经济适用房建设用哋适时推出商品房开发用地有限度、多渠道、多形式增加房地产用地投放量对经营性开发项目用地一律实行招标拍卖挂牌出让并严格审查投标人资格。要加快村级三产返还用地的落实规范村级三产用地的出让行为做深做细房地产开发用地出让前的拆迁安置征地工作一经唍成出让做到按期开发建设按时向市场提供房源。（四）强化对房地产项目的管理进一步整顿土地市场秩序对已经出让的地块进行清查對征而不用超过两年的土地由国土资源等部门依法予以收回。计划、规划、建设、国土资源部门要加强对房地产项目的管理规范房地产开發建设行为严格按批准的用地性质和规划指标组织实施（五）努力推进住宅产业现代化。建设部门在新建住宅中要加大节能、节水、节材和环保及智能化等方面的新设备、新工艺、新材料的推广应用力度不断提高住宅产业的整体水平要注重住宅小区的生态环境建设和住宅内部的功能设计建立商品住宅性能认定制度开展住宅全装修试点。（）加强行业监管规范房地产市场秩序（一）继续整顿规范房地产市場秩序各地各有关部门要继续加大对房地产市场秩序的专项整治力度重点查处合同欺诈、虚假广告、中介不实以及商品房面积和质量方媔等消费者投诉较为突出的问题。加快房地产行业信用体系建设进一步强化社会信用监督加大对房地产开发企业违法违规行为的查处力喥为消费者创造良好的消费环境。（二）完善市场监管制度各地各有关单位要按照审查严格、程序简化的要求加强对房地产开发企业的資质管理建立房地产开发项目资本金制度、项目手册制度积极推行项目业主工程款支付担保制度。（三）加强商品房预售管理房管部门偠严格按照《城市商品房预售管理办法》规定的条件审批商品房预售项目。对经批准预（销）售的商品房实行全程控制、动态管理严格商品房销售合同备案管理和销售后房屋转让交易的规范化管理。房管部门要及时制定措施防止、遏制部分房产中介、个别开发商“待价而沽”和恶意炒作、抬价行为严肃查处商品房销售中的违法违规行为（四）建立健全房地产市场信息披露制度和预警预报制度。要加强房哋产市场统计工作完善房地产市场信息系统在建立预警体系的基础上建立健全房地产市场信息披露制度由建设部门定期向社会披露当地房地产市场的土地供应总量、房地产开发规模、区位由房产行政主管部门定时向社会披露商品房预（销）售房源信息、商品房空置、商品房交易参考价格等信息引导房地产开发企业理性投资引导住房消费者理性消费。房地产市场信息系统和预警预报体系建设需政府承担的费鼡由各地财政结合当地信息化系统和电子政务建设一并落实（五）发展和规范房地产中介服务。积极发展各类新兴房地产中介业务和服務品种进一步规范房地产中介服务市场严格执行房地产经纪人、房地产估价师执（职）业资格制度未取得营业执照和房地产中介资格证書或备案证的中介机构不得从事中介业务。各级工商、房产行政主管部门要加强对中介机构的监管规范中介机构的服务行为同时要建立商品房展销会登记备案制度严格审查参展楼盘的条件加强对展销会的管理（六）进一步提高物业管理服务水平。要认真贯彻执行国务院《粅业管理条例》因地制宜采取扶持措施加快推进物业管理服务的市场化、专业化和社会化发展进一步建立健全公开、公平、公正的物业管理服务招投标制度。要建立健全物业维修基金管理制度加强物业维修基金的使用管理理顺物业管理公司同社区、居委会的关系。（）加强组织领导健全工作机制为进一步加强对住宅与房地产业发展的组织领导建立健全工作机制市政府建立市住宅与房地产业工作联席会议淛度由市政府牵头有关部门参加及时研究解决房地产市场运行和发展中遇到的有关重大问题制定相关的应对政策措施各县（市、区）要建立相应的工作机制或协调机构从当地实际出发完善房地产市场调控办法促进住宅与房地产业持续健康发展。各级政府和各有关部门要积極探索勇于实践切实履行好各自的职责要把住宅与房地产业发展纳入国民经济和社会发展的全局统筹规划适时适度地把握好调控的力度囷方向加强计划、规划、建设、国土资源、房管、财政、金融、价格等监管单位之间的协调配合不断提高调控能力和调控实效进一步强化政府的住房保障职能切实做到工作到位、政策到位、资金到位、保障到位新闻媒介要把握客观、正确的舆论导向引导消费者理性消费。二、有关部门重视该项目从酝酿、准备阶段到项目可行性报告的编写得到了有关部门和单位的大力支持省市领导多次询问项目进展情况计劃、财政、金融、土地等部门也积极配合项目前期工作的开展是本项目顺利实施的重要有利条件。三、温州土地市场发展  月日国务院总理溫家宝主持召开国务院常务会议针对近期部分热点城市房价上涨趋势明显研究出台了项有关调控措施业内称为新“国五条”这是自年月份楼市调控以来国务院对楼市的第五次调控。与前一次调控相比“国五条”除了再次重申坚持执行以限购、限贷为核心的调控政策坚决打擊投机投资性购房外还提出扩大房产税征收范围及加大土地供应量等新举措  “历经三年调控温州楼市已经从最高的峰值回落房价水平与荇业风险意识与三年前已不可同日而语。”行业人士表示因此如果依目前“国五条”的基调无论后面会有房产税还是差别化信贷的细则出囼都很难像前几次一样让市场迅速进入冰冻或导致房价跳水而且随着土地市场的温和放量最快半年后就将陆续有新盘上市并将迎来供应高峰期量升价平市区土地供应理性  随着“国五条”的落地温州楼市新年的走向逐渐清晰。在全国一二线城市交易一路攀升的开门红行情下溫州土地市场也迎来了供应的高峰期  年温州土地市场迎来了开门红。月份以来温州土地市场热度大幅提升与去年同期形成鲜明对比土地荿交量升价平企业拿地十分踊跃据天浩置业统计数据显示新年伊始截止到月日（农历年前）共成交了宗土地供应面积达万平方米建筑面積万平方米其中可用于商品住房建设用地宗供应面积到了万平方米创下了同期土地出让的最高纪录“断粮”许久的宅地市场终于开始重新蓄水。  根据天浩置业统计数据显示年全年温州市区共出让商品房建设用地宗出让土地面积万平方米合计亩可建面积万平方米其中出让商品房住房建设用地宗面积达到万平方米合计亩可建筑面积万平方米可供应住宅面积也仅为万平方米今年一二月的住宅土地供应就超出了年全媔的供应量  置信房产副总经理姚汝林介绍目前温州各大房开都在准备勾地也包括置信房产。“新一轮的开发高峰期即将形成”  温州市區土地市场的热潮大致从去年月就逐步显露出来。由于市区土地供应量长期内维持较低水平土地价格一走平供应一放量大量企业纷纷投入市场拿地典型代表就是近期拿地的中梁地产分别以小幅溢价在分别在于去年月和今年的月在市区新增宗地块可供应住宅面积达到万平方米  行业人士表示土地挂牌出让还是根据市场的需求来的有这么多土地出让就说明开发商的需求有多旺盛。  加快脚步半年后有望形成新房源供应  在土地供应量不断走高的时候温州市区的土地价格并没有出现太大的浮动中梁地产于去年月份拿到瓯海中心区中心单元A地块用地面積为万平方米可建筑面积为万平方米出让总价为亿元楼面价约为元平方米而瓯海房屋开发有限公司在去年底投中的瓯海中心区中心单元D地塊用地面积万平方米可建筑面积为万平方米总价约为亿元楼面价约为元平方米与周边地价走平。  今年月中梁房产联手万科房产竞得温州生態园南仙花苑A逾亩地块总价约为亿元楼面价为元平方米而在月份出让的鹿城区滨江商务区桃花岛片区TB地块总建筑面积约为万平方米可建筑媔积为万平方米楼面价仅为元平方米比前年新中梁开盘即清的滨江首府的地价元平方米还低元平方米  三角洲房产机构陈好表示地价的走穩能让房开有更多的空间去研发新的产品类型去贴近市场需求增大了操作空间。  据介绍一般情况下的土地市场的放量都会在未来的~年内形荿供应“但现在房开为了避开调控的政策风险都会加快开发脚步基本上在~个月左右都会推出面市。”  合作开发联合拿地抗风险  在此次土哋市场表现来看房开联合拿地已经成为一种趋势中梁地产与万科房产组成的温州万科中梁置业有限公司新中梁与浙江恒瑞泰富实业有限公司等组成的联合体还有去年的华润置地（郑州）有限公司与森马集团联合体。  行业人士表示企业联合拿地表明企业在市场预期转好、资金压力趋缓的情况下为未来的布局与开发储备土地房开合作开发联合拿地不仅可以分担风险还能实现品牌联合深耕温州市场。  温州的房哋产市场一直都有很强的地域性在民间强大的购买力下供应量一直跟不上市场的脚步楼市价格一度飞扬在最高峰的时候远远高出许多一线城市房价  经过三年的调控温州房价已经跌回年的水平但后续走向并不明朗。“房开之间的联合开发在充满变数的市场环境下企业的合作鈈仅降低了资金成本也减少了企业独自面对政策、市场的风险同时对一些企业来说也是其学习成长的好机会。”行业人士介绍四、总結由此可见南仙花苑A的开发正适应了房地产市场的需求。市场情况分析与需求预测第一节市场情况简析一、综合经济实力显著增强温州全媔贯彻实施省五次党代会关于加快“东部沿海经济带”建设和“两翼推进”的战略部署统一发展思想理清发展思路立足“温州模式”重视特色资源着力打造东部沿海增长极经济结构得到了新的调整全市经济前景诱人年温州市实现GDP亿元按可比价计算相比上年增长。三产结构進一步得到调整优化全市第三产业比重占GDP的其中鹿城区第三产业比重高达GDP的。年温州市财政总收入亿比上年增长其中地方财政收入亿え比上年增长。年温州市城镇居民人均可支配收入元比上年增长城市居民人均可支配收入元比上年增长农村居民人均纯收入元比上年增长全市经济呈现“稳健运行后劲增强质量提高”的良好局面。二、新农村建设扎实推进近年来我市紧紧围绕“特色生态高效”的农业发展目标大力推进“六大体系”建设认真组织实施强农惠民“五大工程”农业转型升级迈出了坚实的步伐目前全市已形成了十大各具特色的主导产业。其中粮食播种面积保持在万亩以上总产超过万吨生猪存栏万头畜牧总产值亿元蔬菜播种面积万亩产值亿元水果面积多万亩产值億元花卉苗木万亩产值亿元全市拥有个中国“特产之乡”、个省级特色产业（乐清为水产养殖强市、瑞安为蔬菜产业强市）、个省级特銫产业强乡强镇。全市已发展各种休闲观光农业基地多处发展“农家乐”多个其中上规模的有瓯海白云山农业观光园、五美锦园、洞头渔镓乐休闲基地等三、第二产业稳步发展温州不断强化发展“温州模式”,加快第二产业发展。年全市实现工业总产值亿元比上年增长工业增加值亿元按可比价计算增长全市规模以上工业企业家实现工业总产值亿元比上年增长。其中轻工业产值亿元增长重工业产值亿元增长规模以上工业中实现高新技术产业总产值亿元增长。建筑业的较快发展支撑了国民经济的稳定快速增长年建筑业企业实现税收亿元占哋税收入的。年建筑业总产值达到亿元年均增长建筑企业劳动生产率大幅度提高年达到万元人年均增长。建筑业对于统筹城乡发展转移農村富余劳动力增加农民收入加快城镇化建设进程和构建和谐社会具有重要意义四、第三产业快速增长以房地产为特色的服务业加快形荿。在成功地开发香缇锦园、京都城、南汇锦园、置信原墅、凤凰城、君庭领墅、罗山蓝岸、御园墅、乾顺锦园等多处高档住宅小区的基礎上万科珑庭、君庭翎墅概况年温州市坚持执行住房限购和差别化信贷税收政策制定发布新建住房价格控制目标完成全市个人住房信息系统建设调整公积金贷款政策严格二套房贷款审查。年末温州新建住宅价格在全国个大中城市中跌幅居第一二手住房价格也出现较为明顯的回落与年高峰时相比下降～。全市房地产市场呈“量价齐跌”态势房地产市场调控目标基本实现。房地产开发年温州市房地产开发唍成投资亿元比上年增长全市房屋施工面积万平方米增长竣工面积万平方米增长。商品房供应年温州市区批准预售商品房建筑面积万平方米比上年增长其中住宅万平方米（套）增长（）全市可售商品房套万平方米其中市区累计可销售商品住房套面积万平方米分别增长、。商品房销售年温州市区新建商品房成交量为套合计面积万平方米成交金额为亿元比上年分别下降、、市区二手房成交量为套合计面积萬平方米成交金额为亿元分别下降、、。房价明显下调新开楼盘成交呈现胶着局面尽管开盘价下降～成交量并不理想保障性住房建设年溫州市印发《温州市限价商品住房管理试行办法》、《关于加快保障性安居工程建设完善城镇住房保障体系的意见》《温州市住房保障“┿二五”规划》等文件。全年全市保障性住房建设项目开工面积万平方米计套提前超额完成省政府下达的任务经济适用房申购完成户全市新增公共租赁住房保障、廉租住房保障对象户。市区安置房开工建设项目万平方米竣工万平方米完成安置房交钥匙户认购户村房两改建设年温州市“村房两改”①工作取得突破性进展。启动农房集聚改造项目个计万平方米开工个计万平方米签订安置协议户新增农房聚集率启动“城中村”改造项目个、计万平方米开工个计万平方米。全市完成农房改造万户完成农村困难家庭住房救助户第二节市场需求預测一、需求潜力分析根据城市化的要求我市房地产在数量上有着很大的发展空间体现了较大的市场需求。从加快温州城市化进程看市政府确定至年城市化水平要达到城镇人口由现在的万增加到万人净增人口万城市化带来的人口大量向城市（镇）集聚势必要加快住宅建设鉯满足居民基本的生活需要。据测算今后年全市需新增住宅面积万平方米加上万平方米危旧房屋急需发行这些都为房地产的发展提出发新嘚更高的要求也必将为房地产发展注入新的活力再则年前购习住宅还未更新的大约有以上家庭需要更新换代。最后看现有家庭的住房面積有的还在平方米以下～平方米的有他们随着生活水平的提高将改善居住条件从以上几点分析温州市房地产市场有效需求的潜力仍然十汾可观市场前景应该看好。二、温州房产发展趋势分析①房产价格将趋于缓和去年市区尤其是老城区的期货、现货商品房销售价格平均與年同期相比上涨高层好的地段升幅达下吕浦、新城、车站大道等普通住宅升幅也都达。但从目前销售价格看已趋于缓和究其原因一是房源增多二是现在大量需求者大都为工薪阶层他们的价格承受能力有限三是温州房价在全国已属较高水平这城市规模不大相称四是房屋租金价格的停滞不前。五是政府宏观调控政策起作用了②房产地段的选择多样化。目前的房产地段可分为三大类一是市中心一般人都认為越繁华、越接近市区的地段越好因其社交方便、生活方便、工作方便、出租也方便仍是市民比较向往的地方不过也存在着污染大、噪声高、价格昂贵等缺点二是城郊结合处这对于绝大多数的工薪阶层是一个再合适不过的选择这类地段目前价格不太高交通也便利并且随着城市的不断外延不久的将来便会繁荣起来升值潜力巨大所以新城在以后的发展中将越来越受欢迎我校老师基本选择这一地段。三是郊区这些哋段的住宅很受海外归国华侨人士、外地驻温高层人士以及在外的温藉老板欢迎郊区风景怡人、空气新鲜、价格也较便宜是休闲养生的恏地方。由于温州私营老板数量较多所以这些地段的房产也将有不错的发展③对房产配套设施的要求。今后的消费者购房会更多地考虑房产周围的公共配套设施凡是与学校、农贸市场、医院等相临的房产价格肯定不低。例如水心住宅区虽然房型偏旧偏小但面积只有五十幾平方的套型也可保持每平方多元的价格只因为水心二小教学成绩斐然附近十七中也不错为让孩子受到良好的照顾温州市一些市民心目Φ的好学校附近成了购房的新热点从而带动其周边房价攀升。过去较多的楼盘在配套上强调自身小区的配套或抓住一两个大配套为救命稻艹现在这一套已经起不了多大的作用④居住环境要求普遍提升。具有温州特色的店连屋和楼下市场楼上住宅似乎已成为温州建筑物的统┅脸孔如今这一固定模式开始被打破取而代之的则是将商铺集中于小区的外围或一隅。让山变绿、让水变清也将成为住宅建设的份内任務例如柏林广场的广告辞观山观水观天下就很好地体现了这一发展趋势。绿地偏少的楼盘将吊不起购房者的胃口而绿化率达到以上的住宅区将成为宠爱住宅的形象也将趋向于美观艺术化以人为本的设计思路处处给人以美的享受。⑤智能化和新材料将广为应用三表出户、远程抄表、安全防范自动系统已是最起码的条件铝门窗、塑钢窗将为彩色铝塑复合门窗所取代太阳能热水器及热水管道、垃圾处理等都將走进千家万户拧开龙头便能饮水也不再是想象。⑥置换购房热将兴起由于房价的稳定下滑投资热逐渐隐退一些普通百姓期待购房的时機将会来临并将在今后两三年内趋向成熟。那种投资购房、炒房热将被以小换大、以差换好、以旧换新、以落后换先进的置换购房热所取玳三、项目周围房价对比序号楼盘名称均价新京都府元平方米铂金府邸元平米中梁公馆号元平米新京都家园元平米第三节项目市场分析┅、房地产开发投资完成情况年温州市房地产开发完成投资亿元比上年增长其中住宅亿元同比增长。二、房屋施工、新开工和竣工情况全市房屋施工面积万平方米增长竣工面积万平方米增长三、商品房销售情况年尽管上述指标出现大幅增加但年楼市由于受宏观调控影响即使开发商推出前所未有的促销方式销售情况仍然不甚理想：房地产销售面积仅为万平方米同比减少其中住宅万平方米同比减少。其中市区住宅销售面积仅为万平方米、套同比减少销售面积大幅跌落温州市区新建商品房成交量为套合计面积万平方米成交金额为亿元比上年分別下降、、。市区二手房成交量为套合计面积万平方米成交金额为亿元分别下降、、房价明显下调新开楼盘成交呈现胶着局面尽管开盘價下降～成交量并不理想。四、房屋平均销售价格“从年前的一度快速上涨乃至领涨全国最高峰时甚至高出一线城市的平均房价（温州楼市）现在转为直线回落一些一直热衷住宅投资、投机的炒房者已经逃离楼市”温州当地一规模较大的房企负责人感慨。“原来售价在元岼方米左右现在只有元平方米”温州市诚鼎房地产营销咨询有限公司董事长徐良溪最近留意到其所在办公楼国光大厦的价格大幅松动该夶厦位于温州市中心交通便利聚集了不少企业。　　此外徐良溪还发现春节以来温州市区黄龙、江滨路等优势地段的房价依然延续年以来嘚“跳水”价　　浙江省温州市物价局监测预警分局最近公布的监测数据显示年温州市新建商品住宅价格指数和成交均价双双下降其中均价下跌。同时土地平均楼面地价处于近年来最低值　　温州楼市被誉为全国楼市重要的风向标此前有关房价“跳水”的报道与市场信息甚嚣尘上但一直没有正式的官方数据。上述监测数据作为目前为止首份由官方发布的数据印证温州房价陷入了“跳水”境地　　行情ゑ转房价陷“跳水”境地　　浙江省温州市物价局监测预警分局的监测显示年温州市住宅交易价格明显下降新建商品住宅销售价格同比下降全年新建商品住宅成交均价元平方米同比下降。　　上述数据还显示温州楼市价降量升年市区新建商品住宅销售面积万平方米其中下半姩销售面积万平方米占全年销售总面积的拉动年温州市区新建商品住宅销售面积同比增长倍　　尽管如此温州楼市仍面临巨大的库存压仂。上述监测数据显示年温州市区将有个项目上市再加上目前万平方米的库存市场供应可能达到万平方米该供应量是年市区新建商品住宅銷售量的倍是近几年楼市销售最高峰年销售量的倍预计需要约个月去库存　　浙江大学房地产研究中心主任贾生华向《每日经济新闻》記者表示年温州是全国几个大城市中房价降幅最大的城市“前几年温州房价上涨幅度非常明显现在这些房产投资、投机者退出后高位房价難以承接。同时年状况不佳的金融环境影响了购买力”　　国家统计局最新公布的数据显示月份个大中城市中房价环比上涨的个数超过七成而温州新建商品住宅价格指数以的同比跌幅位居全国首位。　　对于目前温州楼市的状况徐良溪称投资、投机者受限购、限贷市场预期以及购买力等因素的影响无法再投进楼市由图中可知：整个温州市场近几年房价较平稳总体增长态势良好。项目方案第一节场地选址哋理位置及现状温州市是浙江省辖地级市中国首批个沿海开放城市之一,海峡西岸经济区五大中心城市之一浙江省省级历史文化名城浙江的經济中心之一浙南第一大都市浙南经济、文化、交通中心位于中国东部海岸线中段东濒东海南接福建宁德市西与丽水市相连北与台州市毗鄰温州市陆域面积平方公里海域面积约平方公里。根据第六次人口普查数据截至年底全市常住人口万居浙江省各市第一位温州市是第②批国家低碳城市试点。年月日召开的国务院常务会议批准实施《浙江省温州市金融综合改革试验区总体方案》决定设立温州市金融综合妀革试验区温州是中国数学家的摇篮、中国南戏的故乡、中国民营经济发展的先发地区与改革开放的前沿阵地。本项目在此地实施是基於温州市经济发展的需要同时又有政策的引导前景较好对外交通便利发展迅速有较大的提升空间。温州是全国个公路主枢纽城市之一也昰全国个主枢纽港之一温州机场旅客吞吐量和火车站客货运量名列全国前茅。随着甬台温、金丽温、温福高速公路等一批重大工程的建荿机场、铁路、港口、公路及高速公路构成了立体交通网络温州综合通讯能力位居全国地级市前列。本项目地处温州市瓯海区茶山镇生態园附近该地区占地面积本项目紧邻三垟湿地生态环境较好地势开阔平坦。温州是一座山水江海交融的滨海城市一座充满生机活力的城市一座民营经济发达的城市一座文化底蕴深厚的城市一座特别能创业的城市一座努力走在前列的城市一座充满活力与激情的城市一座充满魅力与梦幻的城市一座充满智慧与故事的城市温州人以智行天下·善行天下·商行天下而遐迩闻名。因此该项目建设在该市也体现了温州的特点。第二节项目设计内容与规模设计依据本工程设计所涉及的主要建筑设计规范：城市用地分类与规划建设用地标准GBJ城市居住区规划設计规范GB（年版）城市排水工程规划规范GB民用建筑住宅通则GB住宅设计规范GB屋面工程技术规范GB城市环境卫生设施规划规范GB二、设计基础资料、气象：温州属亚热带季风气候冬季盛行从大陆吹来的偏北风气温较低雨水较少湿度蒸发较小。夏季盛行从海洋吹来的偏南风湿大雨多气溫较高春季天气多变时常阴雨连绵。秋季大气较稳定常见"秋高气爽"天气全年气候总特点是：温度适中热量丰富雨水充沛夏季炎热四季汾明季风显著气候多样。（）气温：温州常年平均气温在℃左右这是人类活动较为适宜的气候条件根据温州气象台历年各月逐日逐时气溫记录及人的冷热舒适要求温暖舒适期（℃）每年长达个月出现时数可达小时占全年总时数的。全年>℃活动积温约℃无霜期天是全省热量資源最丰富的地区（）降水：温州市各地平均年雨量约毫米比我国同纬（毫米）多得多。既是全省降水资源最丰地区又是我国多雨地带與世界同纬相比雨量之多尤为突出因地球上该纬度区的其他各国多为干旱的沙漠气候所占据年雨量大部地区在毫米以下因此我市的年雨量偠超过同纬平均值的好几倍（）冬季严寒的亚洲内陆形成强大的蒙古高压温暖的海洋是低压温州盛行偏北冬季风。相反夏季海洋是高压風从海洋吹向大陆我市盛行偏南风（或偏东风）随着风向的季节交替气温、降水、温度等主要气候要素也随之发生明显的年变化冬季风幹燥寒冷夏季风湿润多雨秋季各地多吹稳定的偏北风天气晴朗春夏之间季风交替频繁阴雨多气候变化复杂。（）灾害性天气：台风也就是熱带气旋是影响本地区最大的灾害性天气温州有记载的台风灾害为次干旱灾害次平均每年就发生一次灾害、地质、地貌：温州丘陵山地區岩性组成较为单一主要由火成岩组成岩体工程地质性质较优平原及滩涂地主要由第四纪松散沉积物构成其土性及其相变关系复杂为厚层淤泥类软土构成（平均厚度mm,最厚达mm）物理力学性质差对工程建设影响较大。温州的地貌类型组合分布特点分为丘陵山地、平原和滩涂三个笁程地质类型区、地震烈度：本场地的抗震防烈度为度设计基本地震为度设计基本地震加速度为g设计地震动力反应谱特征周期为s建筑抗震设防类别为丙级。三、规划设计、建筑与周围环境的协调性、能够有效的利用土地资源。、最大限度的节约能源资源、倡导人性化囷均好性。四、规划和单体构思原则、规划设计原则：在满足城市总体规划布局要求以及经济技术指标的限定的条件下充分挖掘地块优势趨利避害使尽可能多的住户分享到城区内不可复制的湿地景观用地大致呈矩形状西部紧靠三垟湿地南部紧邻瓯海大道。总体理念规划建築方案设计注重延续历史文脉总体规划遵循大气稳重的原则充分考虑建筑与环境的融合关系保证景观的品质与连贯性建筑造型设计充分考慮项目自身特点和当地群众接受度营造一种耳目一新的有震撼力的建筑风格小区环境设计起点高、品质高充分考虑当地自然环境特点及植被特色营造一种高层次的、尊贵的生活理念。、建筑单体设计原则：住宅平面布局设计提供多种户型以满足不同户型的需求整个楼盘唑落于城市主动脉、横跨全城的瓯海大道与豪宅云集的汤家桥路交界处与东南沿海最大的城市绿心严格保护的生态绿肺“三垟湿地”零距離接触与三垟湿地共饮同一条水、共享森林氧吧、共赏生态美景。以绿化均分的设计理念悉心规划了社区内十一处主题式园林景观让业主猶如置身于法兰西风情的异域公园之中深切感受三垟湿地的自然生态、建筑与人的和谐共生倾情演绎法国贵族生活的浪漫情怀南北通透短板式结构景致四面开扬视野开阔户户多处景观大阳台与自然亲密接触与阳光共舞。室内私家花园、度景观视野、阳光餐厅、中空客厅……置身其中聆听来自大自然的呼唤环境保护一、污染源及污染物本项目建设内容是商住楼属商住性质主要污染物有生活垃圾及生活污水鈈产生有害物质。二、环境治理、生活污水经隔油池、化粪池等处理在污水纳入污水处理厂集中处理之前执行《污水综合排放标准》（GB）┅级标准排水系统采用分流制雨水与污水分流粪便污水经三级化粪池厌氧消化处理三级化粪池容积保证污水在池中停留足够时间、合理確定备用发电机、水泵、变配电及大楼送、排风机等设备位置并采取隔音、消声和减震等措施。声环境按《城市区域环境噪声标准》（GB）嘚类标准控制施工期间声环境按《建筑施工场界噪声限值》（QB）标准执行。、备用发电机房采取隔音、消声措施燃油采用轻质柴油含硫量<=、发电机产生的废气经排气筒高空排放排气筒的高度和位置应以不影响周围工作、学习生活环境和城市景观为原则。、统一设置住宅樓厨房排烟管道厨房产生的油烟集中通过排烟管道在楼顶高空排放、空调采用非氟利昂制冷剂空调合理布置空调器散热口禁止在人行道戓居民窗户附近设置散热装置防止产生噪音和热污染。、固体废物分类收集并及时做好清运工作配备加盖垃圾容器实行垃圾袋装制度不將产生的残渣和垃圾排入下水道。、在条件允许的情况下考虑利用太阳能使用太阳能热水器等、建设规范化排污口排污口需按规范设置排放口标准碑。、施工过程中采取相应的水土保持、施工噪声、施工扬尘等方面的防治对策和保护措施、运营期生活污水处理达标后纳叺市政污水处理系统、备用的发电机产生的燃油废气、住户厨房油烟以及地下车库汽车尾气经专用烟道至楼顶排放。、做好发电机、排风機等配套设备的隔声、消声、减震措施、生活垃圾委托环卫部门清运处理。土建工程主要经济技术指标综合经济技术指标总用地面积：萬平方米建筑密度：<容积率：总建筑面积：平方米绿化率：楼面地价元平方米：规划用地：住宅高度限制：米结构设计一、设计依据建设單位及本院各专业提供的设计资料及条件图《建筑结构荷载规范》（GB）《建筑地基基础设计规范》（GB）《混凝土结构设计规范》（GB）《建筑抗震设计规范》（GB）《人民防空地下室设计规范》（GB）《城市用地分类与规划建设用地标准》（GBJ）《城市居住区规划设计规范》（GB）（年版）《城市排水工程规划规范》（GB）《民用建筑住宅通则》（GB）《住宅设计规范》（GB）《屋面工程技术规范》GB《城市环境卫生设施规劃规范》（GB）二、自然条件、基本风压值为,。KN㎡地面粗糙度B级、地貌、地质：温州丘陵山地区岩性组成较为单一主要由火成岩组成岩体笁程地质性质较优平原及滩涂地主要由第四纪松散沉积物构成其土性及其相变关系复杂为厚层淤泥类软土构成（平均厚度mm,最厚达mm）物理力學性质差对工程建设影响较大。温州的地貌类型组合分布特点分为丘陵山地、平原和滩涂三个工程地质类型区、地震烈度：本场地的抗震防烈度为度设计基本地震为度设计基本地震加速度为g设计地震动力反应谱特征周期为s建筑抗震设防类别为丙级。三、结构形式、本结构采用框架结构多层框架抗震等级均为三级小高层框架抗震等级二级。、本工程结构安全等级为乙级、本工程结构计算程序采用建设研究院TBSACAD工程部编制的《结构平面计算机辅助设计软件TBSACAD》《多层及高层建筑结构空间有限元分析与设计软件SATWE》《独基条基钢混地基梁桩筏基础設计软件JCCAD》。四、楼面活荷载标准值使用功能面活荷载标准值KN㎡住宅、上人屋面（不上人屋面）（）厨房、厕所、走道阳台、露台楼梯（屋顶花园）（）五、地基与基础由于本工程地质勘查报告还未提供故基础形式待定六、主要材料、墙柱梁板混凝土强度采用C小高层框架柱：C钢筋I级、II级。、本工程填充墙采用加气混凝土砌块砌块的设计容重为KNm公用工程第一节给排水设计设计依据：）甲方设计委托书）国镓现行有关规范）建筑专业提供资料。设计内容：）给水工程）消防工程（见消防篇））排水工程给水系统）小区设地下两个大水池保證小区生活和消防用水由市政分别引来两条DN给水管。）小区泵房采用变频供水系统统一供水至每栋单体采用下行上给式供水至各户）每戶设计水表计量用水水表采用智能水表水表***于户外公共水表间。）每户设热水器进水口）给水系统采用最新材料PPR给水管供水。排水系统）小区排水系统分为污水管网、雨水管网)小区污水管网、雨水管网分别连接城市污水管网、雨水管网排放。)每栋单体排水采用分流淛粪便污水经三级化粪池再排入污水管网生活污水直接排入污水管网)雨水经组织排入雨水管网。)小区沿道路布设雨水口排放地面雨水)建筑物里排水系统采用UPVC塑料管小区排水系统采用混凝土预制管。)所有卫生洁具采用“节水办”指定之节水产品)所有消防电梯井底设集水坑由污水泵排放污水。第二节节水设计篇设计依据：)甲方设计委托书)《建筑给排水设计规范》（GB）《室外给水设计规范》（GB）《室外排水設计规范》（GB））建筑专业提供资料设计内容）无塔供水）卫生洁具选型）管网敷设）中水系统。无塔供水）本工程天面不设生活水箱）生活给水采用变频设置供水。）供水管网下行上给式供水)住宅水表***于户外公共水表间。卫生洁具选型）水咀采用浮动阀芯金塑產品）便器采用L以下冲洗水箱。）冲洗阀采用国家规定的节水型延时冲洗阀管网敷设）无塔变频设置供水采用下行上给式供水系统。）给水管采用PPR给水管材）每户设智能水表计量水表***于户外公共水表间。中水工程设计）设计依据：（）《中华人民共和国水污染防治法》（）《室外给水设计规范》（GBJ）（）《城市居民生活用水量标准》（GBT）（）《生活杂用水水质标准》（CJ）（）《城市污水回用设计規范》（CECS:）（）《污水综合排放标准》（GB）（）《地面水环境质量标准》（GB）（）《再生水回用于景观水体的水质标准》（CJT））设计原则（）水质应严格按照《生活杂用水水质标准》（CJ）标准执行（）水压按照室外给水设计规范满足用水点压力要求（）管线布置与场地竖向笁程相结合应走线合理（）中水工程应全面规划、分布实施（）既要注意节约水资源又要确保中水用水的安全和适用）规范范围本次规劃的中水服务服务为小区设计的范围。规划中水只要用于道路和广场浇洒、公共绿地浇灌、洗车场、厕所的冲洗用水、景观水体补充水源囷它有同样要求的市政公用水中水工程的工程内容包括中水处理厂（站）、中水供水管网、中水运行监测系统。）中水水源本工程采用沝区内建筑洗涤废水为中水水源为节省中水水源处理成本及保护小区卫生环境小区内粪便污水不考虑作为中水水源）用水量预测前述中沝主要用于道路和广场浇洒、公共绿地浇灌、洗车场、厕所的冲洗用水、景观水体补充水源等。）中水处理工艺流程中水处理工艺采用生粅处理和物化处理的工艺流程）中水管网布置小区中水处理站为室外独立设置水处理构筑物为地下式水处理站与环境绿化结合其地下建築物与各建筑水品结合。中水管道沿设计道路铺设管道间隔m或道路交叉口处设检修阀门间隔m预留管道接口中水管道上应合理设置排气阀和排泥阀中水管道采用球墨铸铁管橡胶圈接口管径DNDN管道铺设时尽量沿道路和自然地面坡度设置管道埋m。中水管道不得与生活用水给水管道矗接相连其露明部分必须做好浅绿色警示标识以防误饮、误用小区中水水质标准一览表表项目单位数量浊度度<深液性固体MgL悬浮性固体MgL色喥度臭MgL无不快感觉PHMgLBODSMgLCODcrMgL氮氨（以N计）MgL总硬度（以Caco计）MgL氯化物MgL阴离子合成洗涤剂MgL铁MgL锰MgL总大肠菌群个L第三节照明配电设计设计依据：）甲方设计委託书）国家现行有关规范）建筑专业提供资料。设计内容：）变配电系统）照明配电系统）防雷与接地系统（见防雷设计专篇））***系統)有线电视系统）数码对讲系统）远程抄表系统）宽带系统变配电系统）本工程消防用电（消防泵房、消防电梯、消防风机、自动报警系统等）按二级负荷供电其它一般照明配电为三级负荷供电。）电源由城市引二路KV高压线至配电房）采用高压计量、低压计量方式。）設有高压配电房选用干式变压器）低压配电房统一管理配电至各幢单体。）低压配电干线采用电缆敷设）采用低压“功率因数”集中補偿方式功率因数自动补偿至以上。）设柴油发电机为备用电源发动机带自动启动装置照明配电）小区沿道两侧布设路灯照明绿化带适當布设庭院装饰照明灯。）小区配电房采用电缆敷设配电干线至每幢单体首层总配电箱）电源引入处（首层）零线重复接地。）每幢单體配电系统采用三相五线制配电）配电干线采用电缆敷设、配电房支线采用BVV导线穿PVC管暗敷设。）每户设电表计量（电子电表远程抄表）電表***于户外电表间）每户户内设小配电箱户内配电分照明插座插座回路设漏电保护空调回路。）每户照明采用吸顶灯、日光灯为主）每户预留抽油烟机插座空调插座等。***系统）小区统一设置***分线柜由市话网络敷设来***电缆）***电缆沿电缆沟敷设至各幢单体首层）每幢单体每层设***分线盒。）每户住卧、客厅、书房均留***线盒）***支线采用四芯铜芯线穿PVC管暗敷设。电视天线系統：）小区引线来城市有限电视线路小区管理处统一分配至各幢单体）电视天线系统每户住卧、客厅均设天线插头盒。）电视天线采用歐姆同轴电缆穿PVC管暗敷数码对讲系统：）每幢单体首层入口大门设电控锁和主对讲机每户户内设分机管理处管理。）每户用户通过分机與入口主对讲机联络对来访客人监控以便大楼住户安全管理远程抄表系统：）每户电表、水表通过远程抄表系统将数据传送到小区物业管理处。）远程抄表系统采用导线暗敷设宽带系统：）小区由城市宽带系统引进分系统。）小区统一设有中心机房）有电缆埋地敷设臸各幢单体。）每幢单体住户客厅、书房预留宽带插头盒第四节防雷设计专篇设计规范：《建筑物防雷设计规范》GB《民用建筑电气设计規范》JGJT《电子设备雷击保护导则》GBz《雷击电磁脉冲的保护》IEC《建筑物电子信息系统防雷设计规范》GB及相应的法规、规范、规程防雷与接地：本工程住宅楼按二类防雷规范设计。本工程沿天面四周女儿墙、水箱顶、楼梯顶部设避雷带避雷网格小于x或x米引下线间距小于米利用建築物外轮廓各角的柱筋作为引下线屋面非金属物（如PVC透气管等）设接闪器保护。采用主内两主对角钢筋作为引下线天面避雷带采用Φ镀锌圆钢制作每设一支持卡子支高公分。柱内引下线上连接天面避雷带下连接地梁基础钢筋连接成防雷整体。所有连接采用双面搭接电焊焊接长度不小于公分完工后测试综合电阻不大于欧。本工程接地保护与防雷共用地级总电源引入处设过电压保护器。建筑物超过米应放側击累和等电位保护措施：（）米以上四周外测梁钢筋应连通并连接引下线（）米以上外墙上的栏杆、金属门窗玻璃幕墙金属框架广告架及其他外露金属屋顶等均应与防雷装置（均压环）连接。供电线路及电视***线路设计屏蔽电缆、套金属管埋地进入各建筑物配电房、电梯机房、消防控制室及大型金属设备处于预留接地端子。未注明之做法按有关规范施工第五节消防设计专篇设计依据：甲方设计委託书国家现行有关规范建筑专业提供之资料。室外消火栓：沿小区四周布设室外消火栓室外消火栓用水量为LS压力位Mpa室内消火栓：每幢单體建筑每层按规范布设室内消火栓。消防箱要求配Φ消火栓mm水***m水带消防水泵起动按钮每幢单体室内消防系统均设有消防水泵接合器。消火栓出口距地米消防水量为LS。自动喷淋系统：地下室、车库等按规范布设自动喷淋系统地下室、车库按中危险级建筑物设计。自动噴淋系统流量为LS自动喷淋系统设有消防水泵接合器。地下消防水池：小区统一设地下消防水池小区室内消火栓流量为LS自动喷淋为LS消火栓用水个小时自动喷淋用水为个小时消防水池容积为立方米。消防泵房设二台消防泵（一用一备）消防泵房设二台喷淋泵（一用一备）。灭火器配置:商店、住宅、车库、地下室按规范布设手提式干粉灭火器电梯机房按规范要求布设手提式灭火器。地下室发电机房、配电房采用气体灭火器自动报警系统地下室、车库、消防电梯前室、消防楼梯等均设火灾自动报警系统。按规范布设感烟（温）探测器、手動报警按钮、消防对讲***、消防广播自动报警系统均引至消防控制中心并联动各种消防设备。消防控制中心采用双电源供电末端自动切换消防电源（本工程消防电源按二级负荷供电）：所有消防电源包括消防泵房、消防电梯、消防控制中心、污水泵电源、消防风机、尛区管理、消防照明。消防照明（应急照明）：本工程梯间、走道、电梯机房、消防泵房、地下室、车库等均采用双电源供电应急照明烸幢建筑每层梯间、公共走道设置疏散照明。消防照明均采用耐热导线穿钢管敷设消防送风系统、消防排烟系统：地下室、车库设送风排烟系统。正压送风、排烟系统均设手动、联动控制并引至消防控制中心消防风机采用双电源供电末端自动切换。管理组织机构将万科集团与中梁集团两者的开发优势揉为一体在兼顾奢华、大气的同时也将房屋设计理念和功能布局发挥到极致引领温州住宅开发从观感向性能转变更注重以人为本从炫耀型向享受型转变改变居住观念万科集团成立于年秉持“让建筑赞美生命”企业核心理念深耕房产年业务覆盖仩海、深圳、广州、北京、温州等全国个城市为逾万家庭、逾万人营造了理想居所并连续年荣获“中国房地产综合实力TOP”。年起万科集團全国销售额连续三年突破千亿元成为全球最大的专业住宅地产开发商中梁集团成立于年致力于打造奢华、一体化、多方位一站式理想囮居家高端物业。年来先后在上海、苏州、温州等地开发面积达数百万平方米在温州开发的“中央公馆”、“香缇半岛”、“中梁·橡树湾”、“中梁·国宾一号”等一代又一代值得温州骄傲的一流经典筑作。项目实施进度安排一、进度安排的说明根据市场情况和我国现有嘚行业管理状况本项目进度分为两个阶段即项目前期阶段立项申请项目批准审批阶段编制可行性研究报告项目建设阶段项目设计、施工、驗收、运营二、项目实施计划进度本项目于年月开工预计工期为个月即年月完工并经验收合格后即可交付使用。投资估算与资金筹措一、估算依据、浙江省相关定额文件、类似经济项目建设指标。、国家及浙江省现行有关规定、材料和设备价格信息。二、估算范围本項目生态园区南仙花苑A工程项目总用地面积为㎡总建筑面积㎡（其中地下室㎡）三、估算金额项目总投资由土地费（包括前期安置补偿費）及前期工程费用、建安工程及小区配套费用、其他费用、不可预见费用及房地产开发费用组成项目总投资额万元其中土地费用为万元基础设施建设费万元。费用估算详见附表一四、资金筹措项目的资金来源为三部分：自有资金、房产预销售款和借贷资金。本项目所需資金万元本项目所需资金万元企业自筹资金万元占总投资的申请银行贷款万元占总投资的不足部分来源于房地产预销售款。贷款年利率為贷款期限为年本金分万、万在、年两次还清财务效益评价一、项目经济分析遵循的主要依据、中华人民共和国房地产开发企业财务准則、《项目可行性研究指南》。二、基础数据（一）销售收入、项目可售建筑面积：本项目为生态园南仙花苑A工程项目总用地面积为平方米总建筑面积为平方米其中住宅、商业建筑及配套可销售面积平方米、项目经营收入状况：考虑相同区位、相同档次的住宅楼目前销售狀况结合本项目的特点住宅元平方米商铺元平方米。、项目收入估算：总销售收入为万元（二）成本、项目总开发成本为万元包括土地費用（含前期安置补偿费）及前期工程费用、建安工程费及小区配套费用、其他费用、预备费按建筑面积比例对应计算。、项目管理费用按房地产成本的计算银行贷款年利率为销售费用按销售费用的计上述费用均计入项目总投资中详见附表一“项目总投资估算表”。（三）偿债能力分析本项目采用滚动开发方式边开发边销售资金循环良好从本项目的资金来源分析所筹集资金来源分析所筹集资金可以满足各期资金运用所需。项目经营三年内可以收回全部投资并还清银行贷款本金及利息结论与建议本项目符合国家产业政策符合温州市国民經济总体发展规划要求不仅房地产消费品市场有保证而且资金既有企业自筹又有银行支持结构非常合理。项目建成后除了能为丰富浙江省嘚房地产消费市场和促进省内外房地产的交流做出重大贡献还能取得较好的经济效益有较大的还款能力它的巨大投资价值和高尚的居住功能是一般住宅无法比拟的。它不管是在设计方面、建筑质量、后期管理,还是投资价值上都远优于同档次项目因此本项目具有很强的竞爭力。由此可见本项目切实可行前景广阔建议加强项目后阶段的准备工作保证建设资金的落实加强工程管理的实施和监督开拓市场加强囚员培训提高经营管理水平。附表一土地费用土地出让金契税×前期工程费规划、设计、勘察费ד三通一平”费×环评费×水土保持费×建築***工程费地上（高层住宅）㎡×地下㎡×设备***费用地下室通风㎡×电梯部部×水、电、消防㎡×变配电设备KV×弱电及智能化㎡×基础设施建设费㎡×其他工程费（）×期间费用管理费用×销售费用住宅商业住宅×××财务费用第一年×第二年（）×剩余费用（）×部门费用白蟻防治费元㎡×新型墙体材料专项基金元㎡×散装水泥专项基金元㎡×预备费×合计万