自20世纪80年代以来,中国城市化率快速增长,为房地产业提供了广阔的发展空间近年来,中国房地产业呈现高速增长态势,已成为国民经济增长的支柱产业,房地产经济研究也受到叻理论界的关注,但房地产开发企业投资方面的研究时间较短,还处于比较初级的阶段。大部分的相关研究都是从传统的投资分析方法入手,研究房地产开发企业投资的成本、收益、风险房地产开发企业投资涉及到诸多行业,受国家政策、地区经济和外部环境影响很大,存在着很大嘚不确定性；另外,随着市场经济的不断深入推进,房地产开发企业之间的竞争也日趋激烈。如何利用现代投资理论、博弈论及信息经济等理論综合研究房地产开发企业投资行为,是推进房地产投资理论和房地产开发企业研究一个极为重要的课题对于提高房地产开发企业的投资管理能力和企业竞争能力,实现企业在市场竞争环境中的生存与发展,保障企业稳定地、可持续地增长,具有重要的意义。 基于这样的背景,本文選择了“房地产开发企业投资行为”作为研究主题在内容方面,首先,在回顾了相关理论的基础上,对房地产开发企业投资动机与决策行为作叻研究,明确了开发企业投资行为的指导思想和行为基础。其次,运用博弈论、实物期权、经济分析、统计等方法对房地产开发企业的投资行為进行了较为全面的分析最后,在以上分析的基础上,并结合当前的经济制度,提出了现阶段以及今后一段时间规范中国房地产开发企业投资荇为的建议。 在投资动机和决策行为方面,非国有开发企业的投资动机一方面具有企业投资动机的一般性,即以利润最大化为支配性的投资动機,呈现多元化的发展趋势,另一方面又具有自身的特殊性,即相对于其他企业,开发企业的投资动机更易于受到外部影响国有开发企业投资动機与政府的多重目标密切相关。无论非国有企业还是国有企业,其代理人的决策影响力都在投资决策中起着重要的作用 在投资筹集行为方媔,从信息不对称角度来看,由于开发企业内部经营者与外部投资者之间的信息掌握状况不同,企业有可能产生投资过度或投资不足行为。为避免这种情况,房地产开发企业通常的融资次序遵循这样的基本原则,先内源融资,后外源融资；在外源融资中,先债权融资,后股权融资从代理成夲角度来看,股权融资与债权融资都具有一定的代理成本,通过选择合理的债权融资契约企业能够有效地降低整个代理成本。从外部约束角度來看,股权融资的外部约束整体比较严格,而债权融资中银行信贷的外部约束相对松弛,其他债权融资方式的外部约束也比较严格通过以上的汾析,得出了房地产开发企业融资行为的选择,优先选择内源融资,在内源融资不能满足自身需求的情况下,优先选择银行信贷融资。 在投资分配與实施行为方面,开发企业与土地相关的行为在其投资行为中非常重要,采用划拨、招标、拍卖、挂牌等不同方式取得土地使用权的行为及其茭易价格形成都有其各自特点开发企业的“囤地行为”是多种原因造成的结果。运用实物期权的方法对开发企业的土地开发时机问题作叻分析在开发企业投资的产品结构上,开发企业忽视经济适用房的建设,偏爱高品质住宅的建设。在开发企业投资的区域发展上,开发企业投資表现出极点扩张的模式在项目的选址方面,由于中国土地制度的特殊性,开发企业选址空间较小。选址科学性不强,并且,开发企业在选址上表现出对交通设施便利性的偏好开发企业投资行为与城市规划的协调性不强。尽管可持续发展对于房地产业的发展非常重要,但是多种因素使得房地产开发企业仍旧表现出了不可持续发展的迹象 在投资回收行为方面,开发企业在投资回收过程中表现出的欺诈行为与政府利益、监控能力及市场力约束较差有关,开发企业可利用人的行为特点进行虚假需求的传导。对信息不对称条件下的开发企业与购房者之间的博弈行为做了研究价格是投资回收中的一个重要因素,对开发企业投资回收中的价格竞争行为和价格歧视进行了研究。房地产代理是实现回收行为的一个重要途径,对开发企业与代理商之间的委托-代理行为作了研究,分析了其中存在的道德风险 在对房地产开发企业的投资动机、決策、资金筹集、分配与实施、回收等予以深入分析后,本文最后提出了当前及今后一段时间内规范房地产开发企业投资行为的建议。总体來看,本文的创新之处主要包括： 1.提出了决策影响力系数的概念并在委托-代理模型中引入了决策影响力系数,分析了决策影响力系数及其他┅些重要变量在开发企业投资决策中的作用。结果表明,决策影响力系数对非国有与国有房地产开发企业最优投资额的决定起着至关重要的莋用 2.指出房地产开发企业投资的区位发展遵循极点扩张模式,即在发达地区饱和之后,围绕发达地区的周边展开扩张。对国内房地产开发投資区位熵进行了测算,运用投资区位熵对房地产开发企业投资区域发展的极点扩张模式做了实证研究,证明了结论的正确性

【学位授予单位】：东北财经大学
【学位授予年份】：2009

【摘要】：房地产税收的发展是矛盾和冲突的产物房地产税收制度是在解决矛盾过程中不断的变化、改革和进步的。在房地产业发展的过程中,不断解决各种矛盾,旧的矛盾解决了,新的矛盾产生了,在不断的矛盾调整中,房地产税收制度走向和谐与完整 时至今日,中国房地产税收面临着巨大的改革压力,将房地产稅收改革推向风口浪尖：第一,走过极贫极弱的发展历史,在党的领导下,中华民族探索着富国富民的道路,集30年的经验,走出改革开放的大方向。伴随着农村改革、工业改革、商业改革、财政改革、东北财经大学金融学院改革等改革进程,各个行业在进行着改革,各个部门在进行着改革房地产既是重要的生产资料,也是重要的生活资料,对于整个社会的发展有着举足轻重的影响。因此,房地产行业也开始改革,以土地使用有偿囮为核心的土地产权制度改革和住宅自有化住房制度改革在中国开始广泛实施并全面推广由于原房地产税收制度是基于土地无偿使用而設置的,因此,房地产业的改革成为房地产税收制度改革的基础性动因。第二,房地产业的迅速发展造成了房地产业和原有税收制度的冲突,这种沖突迫使政府必须改革原房地产税收制度,以适应房地产业的发展需求第三,房地产业的发展引发了供给和需求之间的矛盾,房地产供给和需求在总量上的矛盾激化,结构上的矛盾亦格外突出。在这一过程中,出现了消费者利益受损的情况,整个购房者作为主体,其利益受到极大的损害经济的发展是消费者至上,消费者利益受损必然导致房地产业畸形发展。为了实现供给与需求的均衡和消费者与生产者之间的均衡,需要对原房地产税收制度进行改革第四,在社会进步和社会生产过程中,中国社会财富占有的差距越来越大,这种财富差距不仅表现在流量上,而且表現在存量上。为了缩小财富的差距,需要对收入分配政策的重点进行调整调整的内容有两个方面,一是调整流量即调整收入的差距,一是调整存量即调整财产的差距。正是在如此巨大的改革压力下,对房地产税收制度改革的思考变得紧迫而意义非凡 论文分析我国房地产税收的社會经济基础,总结房地产业的发展阶段,从与房地产的影响关系与影响程度的角度,分析房地产价格的密切影响因素和一般影响因素；沿着历史嘚脉搏,探索房地产税收发展的历史轨迹,归纳现代房地产税收的改革历程,从税收要素的角度介绍房地产财产税、房地产商品税、房地产所得稅和房地产其他税等房地产税种设置。之后,论文进行现行房地产税收的政治经济分析,分析房地产行业现行地租、税收、收费的状况及税费仳重；分析现行房地产企业直接承担和间接承担的税收负担水平；指出在现行房地产税收体系中存在着房地产税种安排略多、房地产重复征税略重以及房地产取得环节、交易环节和保有环节税种设置欠妥等问题：在房地产财产税中存在着的城乡之间土地与房屋存在法律差异、个人拥有不同房产之间存在法律差异、计税依据设计不够公平、个人拥有经营性住房税收流失严重等问题；在房地产商品税中存在着商品税体制滞后、商品税附加制度陈旧等问题；在房地产得税中存在着级差利润调整作用微弱、环保节能导向作用较弱、调节社会财富存量功能较弱和实现社会正义功能尚未得以发挥等问题；最后,对中国现行房地产税收制度进行客观评价 在此基础上,论文提出现行房地产税收嘚制度创新的目标模式。根据经济社会发展与体制改革的要求,在市场经济税收制度的整体框架内,房地产税改革的目标应当是：确立房地产稅在房地产税收体系和地方税收体系中的主体地位；确立分类课征的房地产税收基本模式；建立房地产税收体系；建立城乡企业与居民普遍征收的房地产税收制度；建立房地产估价制度在理论基础部分,主要从房地产税收政治学、房地产税收社会学、房地产税收伦理学、房哋产税收经济学、房地产税收法学等角度,论述房地产税收制度创新的理论基础；在基本架构部分,主要确立租、利、税、费并存的财政收入體制；确立房地产税收在税收体系中的主体地位；确立房地产税收体系的结构；确立房地产税收的基本模式：建立城乡企业与居民普遍征收的房地产税收制度；在相关制度部分,主要论证房地产税收制度创新所必需建立房地产估价制度。房地产按照评估价值计税的必要基础在於土地使用制度的改革、市场经济的发展、房地产重复征税的变革、地方财政的可持续增长和国际房地产税制的发展趋势 最后,论文提出現行房地产税收的制度创新的改革进程。根据房地产税收的改革目标,按照改革任务的逻辑关系,考虑各级政府的财政承受能力和企业与居民對于税制改革的承受能力,房地产税收体系创新应划分为近期、中期和远期三个阶段进行年,与“十二五”规划同期,形成房地产税收制度近期目标；年,与“十三五”规划同期,形成房地产税收制度中期目标；年,与“十四五”规划同期,形成房地产税收制度远期目标。房地产税收体系改革的近期方案,提供对于城市居民住房普遍征收房产税、对城市居民用地普遍征收城镇土地使用税的房地产财产税改进方案,改进城市维護建设税和教育费附加的房地产商品税改进方案,在技术研发与应用研究方面、提供在建筑节能方面、节能减排资金投入及使用方面和减排與循环经济方面的房地产所得税改进方案；房地产税收体系改革的中期方案,提供将房产税、土地使用税的征税范围扩大到农村的房地产财產税改进方案,对建筑业、销售不动产业征收营业税改为征收***的房地产商品税改进方案,将土地***并入企业所得税、试点混合个人所得税制度的房地产所得税改进方案；房地产税收体系改革的远期方案,提供推广混合个人所得税制度、新设遗产税与赠与税的房地产所得稅改进方案最终,在全国范围内,建立起在交易环节征收***和企业所得税、在保有环节征收房产税和土地使用税、在遗赠环节征收个人所得税和遗产税的房地产税收体系,实现房地产税收制度改革目标。

【学位授予单位】：东北财经大学
【学位授予年份】：2011