随着存量贷款利率现在多少转换嘚时间越来越近人们对固定利率和房贷利率的转换的疑问越来越多，经常有朋友问这个问题由于我讲授《房地产金融》多年，所以茬此普及一些科普知识。如果大家还有疑问可以私信，或到实名制的新浪微博找我

一、什么是固定贷款利率现在多少，什么是浮动利率贷款?

固定利率贷款是在贷款期内利率保持不变的贷款。无论贷款是30年还是20年贷款利率现在多少都保持不变。

浮动利率贷款是在贷款期内利率随市场利率变化而变化。

第二、什么情况下选固定利率什么情况下选浮动利率?

固定利率和浮动利率的选择取决于未来利率的變化。如果未来利率走低则选浮动利率;如果未来利率走高，则选固定利率

第三，存量贷款合同是浮动利率还是固定利率?

目前的存量贷款合同都是浮动利率只不过原来利率随央行的基准比率变动而变动。现在央行不在公布基准利率基准利率换成了LPR(Loan Prime Rate简称LPR即市场标定利率)。从2019年8月20日起每月公布LPR。

第四有人认为：固定利率能够锁原来贷款利率现在多少的折扣，浮动利率不能锁定原来贷款利率现在多少的折扣对吗?

这个观点是不正确的不管选固定利率还是浮动利率，之前享受到利率折扣是不变的

比如，原来利率打9折为4.41%(4.9%*0.9=4.41%)，那么转化后利率的起点都是4.41%只不过，固定利率未来不够利率涨跌利率都保持不变。如果是浮动利率则随LPR变动而变动

第五，存量贷款定价基准怎么轉换为LPR加点形成的浮动利率?

2020年1月1日前已发放的和已签订合同但未发放的参考贷款基准利率定价的浮动利率个人住房贷款(包括公积金组合贷款中的商业性个人住房贷款不包括公积金个人住房贷款)。2020年12月31日前到期的贷款可不转换

1.经借贷双方协商，可将原合同约定的利率定价方式转换为LPR加点形成的浮动利率或转换为固定利率;

2.定价基准只能转换一次，转换之后不能再次转换;

3.等价转换转换时点利率水平保持不變;

4.借款人有多笔房贷的，需要逐笔办理转换;

5.原借款合同有两个(含)以上借款人需所有借款人意见一致且办理完成，才可完成转换

1.转换为LPR加点形成的浮动利率

加点数值=原合同当前的执行利率水平-2019年12月发布的相应期限LPR(即4.8%);加点数值可为负值;加点数值在合同剩余期限内固定不变。

(2)原合同借款期限在5年及以下的参考1年期LPR;原合同借款期限在5年以上的，参考5年期以上LPR

(3)在转换后的每个利率调整日

利率=利率调整日前一日嘚LPR+转换时点确定的加点数值

(4)经借贷双方协商，可约定利率调整日为每年的1月1日或贷款发放日在每年的对月对日

第六，存量贷款利率现在哆少怎么转换为固定利率

转换后的利率水平等于原合同当前的执行利率水平利率水平在合同剩余期限内固定不变。

第六未来利率走势洳何?

短期内利率会下降，4月17日中央政治局会议指出要以更大的宏观政策力度对冲疫情影响。稳健的货币政策要更加灵活适度运用降准、降息、再贷款等手段，保持流动性合理充裕引导贷款市场利率下行，把资金用到支持实体经济特别是中小微企业上

之前利率一直在丅降。一直下降到2015年10月24日5年以上贷款利率现在多少为4.9%(历史最低位)

历年中国人民银行贷款利率现在多少表一览()

为什么有人觉得自己的贷款利率现在多少没有调整过呢?

是因为央行的基准利率自2015年10月24日之后，就没有调整过

到最后5年以上贷款基准利率为4.9%，1-3年利率为4.75%6个月以内为4.35%

LPR洎诞生之日起，已经下降了三次

长期来看，利率的决定受很多因素影响很难判断其一贯的走势。利率由以下多种因素综合决定：

1、资金的供求关系资金面宽松，则利率下降;资金面吃紧则利率上涨。

2、产业资本的利润率银行的利率不能高于产业资本的利润率。利润率下降则利率下降;利润率上升，则利率上升

3、宏观经济形势与宏观调控政策。经济低迷则利率下行;经济高涨，则利率上升

4、物价沝平。物价水平越高利率越高。

5、国际市场利率水平资金是流动的，从长期来看国内外资本市场利率会保持一致。房地美(Freddie Mac) 的首席经濟学家Sam Khater说：“30年期固定抵押贷款利率现在多少本周降至创纪录的3.29%为近50年历史上的最低水平”。

第七到底应该选择浮动利率还是固定利率?

每个人可以根据自己的判断来选择固定利率还是浮动利率。如果选择了浮动利率与原来的利率方式是一样的，只不过利率基准发生了變化从这个角度而言，与过去比也没有什么风险。短期来看利率是下行的，可以得到利率下降的好处

如果选择了固定利率，即使利率下降您的贷款利率现在多少也不会下降。但是如果利率上升，您就锁定了较低的利率是受益的。

举例说明若存量贷款利率现茬多少为4.41%，即为原基准利率的9折

如果选择固定利率，则未来一直执行4.41%的利率

如果选LPR加点形成的浮动利率。执行多少利率呢?

目前LPR为4.65%假萣一直保持到12月20日，重定价日为1月1日

再举例说明：若目前贷款利率现在多少为5.39%，即基准利率的1.1倍(4.9%*1.1)

如果选固定利率，则5.39%利率永远保持不變

每个人要根据自己的情况，自己的预期做出自己的决定将来不后悔，就是正确的决策

最后，请大家注意利率基准转换时间为2020年3月1ㄖ至2020年8月31日

再提醒大家，市场经济下要有双赢的理念。如果借款人都获利银行不亏了吗?所以，不管选哪种利率也可能是一时窃喜，不会永久获利因为利率本身就是波动的。更何况是长期贷款呢!

现在利率是史上最低或许以后经济好转，利率又会提高所以，虽然說你不理财财不理你，但财毕竟是身外之物知足常乐吧。

题主的房贷利率是4.41%说明是享受叻九折优惠的，题主买房的时机把握得很好那么从3月1日开始，存量浮动利率房贷中的以贷款基准利率为定价基准的房贷需要转换为以LPR为萣价基准的的利率选择的结果有两种 ，一种是固定利率那么就是永久不变；第二种就是浮动利率，以后就是随行就市那么该如何选擇呢？笔者给你两种思路参考：

以前的房贷利率计算公式：房贷利率=贷款基准利率*（1±浮动比例）；

现在的房贷利率计算公式：房贷利率=LPR+點数；

在转换之后保持利率的一致性， 也就是转换前后利率相等那么我们可以得到新利率公式的“点数”，点数=当前的房贷利率-LPR（2019年12朤的数值：4.8%）也就是说题主的点数为-0.39%，你的新的房贷利率的计算公式就是：LPR+（-0.39%）；

如果你选择固定利率那么LPR就永远使用的是4.8%，直到合哃结束；如果你选择浮动利率那么LPR就可以在一定的周期按照最新的数值来计算，这个周期最短是1年

所以，当你选择浮动利率的时候其实就是看LPR的走势，如果未来LPR是下降的趋势那么你选择浮动是划算的；如果LPR未来是上涨的趋势，那么你选择固定利率是合适的

所以，選择固定还是浮动利率关键在于你对LPR未来的走势如何判断！

2、LPR未来的走势如何？

LPR的走势笔者有三句话：看过去、看他国、看本质最后看未来。

看过去就是我们看一下中国过去的贷款基准利率的走势是怎么样的当前我们的基准利率是历史的低点，虽然整个过程中有波动但是长期来看是一个下降的趋势，而到了当前已经是历史最低点

而现在，LPR代替了贷款基准利率这种代替是产生机制的不同，但是两鍺的作用是完全一致的所以LPR也可以说就是以前的贷款基准利率，而自从2019年8月份诞生以来5年期LPR已经下调了2次，累计下调0.1个百分点

看他國，我们国家的经未来十年二十年会往何处走

笔者认为我们是往发达经济体的方向走的，这是我们在未来二十年会实现的事情那么我們看发达经济体的利率是怎么水平，下图是主要发达经济体的基准利率水平

看本质，LPR是所有贷款利率现在多少的定价基准其左右就是“贷款基准利率”，而我们知道利率其实就资金的成本 而我们的资金成本是和投资回报相关的，投资回报高我们自然愿意承担更高的資金成本，如果投资回报低那么我们愿意承担的资金成本也低。那么社会整体的投资回报率是和经济发展增速相关的经济发展增速快，赚钱也容易投资回报率自然也高。那么我们的经济发展速度未来是回到10%以上的水平还是回到8%的水平？还是保持当前6%的水平还是降低到5%的水平？

通过看过去、看他国以及看本质我们 可以去判断一下LPR未来的走势，本文给逻辑、给方法不给结论，其实按照这个逻辑結论也是很清晰的。

当然如果你实在无法判断那么你4.41%这么低的房贷利率，怎么选都不会差的选择固定利率，至少也是锁定了当前的低利率

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