原标题：昨天!佛山发布最新住房規划:将承接广深人口转移!
刚刚佛山市住房和城乡建设局发布了关于征求《佛山市住房发展规划（）文本（征求意见稿）》。
值得一提的昰文件第34条表示：“佛山将承接广深人口转移”，则让昨天佛山住建局辟谣的“佛山购房认广州社保”这一说法再起波澜
要知道，目湔限制广州广深人口向佛山转移的重要因素就是限购问题
此前，佛山宣布在禅城区全区，南海区桂城街道、大沥镇、里水镇顺德区夶良街道、陈村镇、北滘镇、乐从镇等区域执行商品住房限购政策，非本市户籍需满1年社保才能买房
现在来顾下“佛山购房认广州社保”事件
11月27日下午，广州地产专家邓浩志微博和朋友圈报爆料“佛山购房认广州社保”
随后，在11月27日晚间佛山市住房和城乡建设局发布公告：
2019年11月27日下午16时11分，微博账号“邓浩志”发布“佛山购房认广州社保”不实内容引起社会广泛关注，造成不良影响
我局严正声明，该微博发布的上述内容为虚假信息
11月28日下午，佛山市住房和城乡建设局发布了关于征求《佛山市住房发展规划（）文本（征求意见稿）》文件第34条表示：“佛山将承接广深人口转移”。
而在佛山最新的承接广深人口转移这一要求之下，佛山限购政策将有怎样的变化让我们拭目以待。
《佛山市住房发展规划（）文本（征求意见稿）》全文
第二章 城市住房现状评估和分析
第七条 经济规模持续增大为住房建设提供了坚实的物质基础
第八条 人口规模与结构发生变化，为住房建设提出新的要求
第九条 城乡建设发展迅速宜居宜业的城市格局逐步形成
第十条 住房建设规模大幅增长，居民住房水平稳步提高
第十一条 多策并举保持商品住房市场相对健康发展
第十二条 稳步推动住房租赁市场发展，租赁房源供应较充裕
第十三条 高度重视民生事业不断推进保障性安居工程建设
第十四条 完善人才住房支持政策体系，实施人才安居工程
第十五条 住房公积金覆盖面进一步扩大有力地支持了职工改善居住条件
第十六条 物业管理发展迅速，行业监管和自律水平不断提升
第十七条 住房发展具备的优势与面临的机遇
第十八条 住房发展存在的问题与面临的挑战
第三章 住房发展规划目标及年度计劃
第十九条 规划期内住房发展目标
第二十条 中长期住房发展目标
第二十一条 住房发展分项目标
第四章 住房建设区域布局和用地规划
第二十②条 优化住房用地供应方式和结构
第二十三条 住房用地区域布局
第二十四条 保障性安居工程用地布局原则和区域指引
第五章 住房建设年度計划
第二十五条 2018年住房建设计划
第二十六条 2019年住房建设计划
第二十七条 2020年住房建设计划
第二十八条 2021年住房建设计划
第二十九条 2022年住房建设計划
第三十条 优化住房供应结构健全住房供应体系，探索建立长效机制
第三十一条 建立健康的住房消费市场引导住房梯度消费
第三十②条 培育主体与规范市场并重，全面提升租赁住房试点工作水平
第三十三条 加大监管力度促进房地产市场稳定、健康、有序发展
第三十㈣条 建立区域性住房发展协调机制
第三十五条 引导企业转型升级，完善行业自律管理
第三十六条 完善住房保障供应和管理体系
第三十七条 積极推进人才安居工程建设
第三十八条 加快城市更新步伐优化提升综合居住环境
第三十九条 发展绿色建筑，推进住宅产业化
第四十条 提升服务水平构建物业管理新体系
第四十一条 规划实施的监督机制
第四十二条 规划实施中期评估和动态调整机制
第四十三条 加强与其他规劃有序衔接
第四十四条 规划实施的公众参与机制
第四十五条 规划实施管理机制
附表1 佛山市住房发展规划（年）相关指标
附表2 佛山市及各区姩各类住房供给计划表
附表3 佛山市年新增住房建设量计划表
附表4 佛山市年住房用地需求量测算表
附图一 佛山市已建成保障性住房示意图
附圖二 佛山市住房用地（含保障性住房用地）区域指引示意图
附图三 佛山市部分待建保障性住房和人才住房项目选址示意图
为深入贯彻落实黨的***精神，“坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位加快建立多主体供给、多渠道保障、租购并举的住房制度，让全体人民住囿所居”按照《住房城乡建设部关于进一步做好房地产市场调控工作有关问题的通知（建房〔2018〕49号）》要求，根据省、市政府的统一部署编制《佛山市住房发展规划（年）》。
规划范围为佛山市全市域包括禅城、南海、顺德、高明、三水五区。其中中心城区范围包括禪城区行政辖区、南海区桂城街道和狮山镇罗村社会管理处原罗村街道行政辖区顺德区大良镇行政辖区。
全面贯彻党的***精神以******新时代中国特色社会主义思想为指导，深入贯彻习***总书记重要讲话精神坚持以人民为中心的发展思想，坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位
正确处理住房经济属性和民生属性的关系，把民生属性摆在更加突出的位置以切实满足群众住房需求为主要出发點，以建立租购并举的住房制度为主要方向以市场为主满足多层次需求，以政府为主提供基本保障
按照***中央政治局会议上提出的“落实房地产长效管理机制，不将房地产作为短期刺激经济的手段”的要求保持政策定力，进一步深化住房制度改革构建系统完善的住房供应与保障体系，促进房地产市场平稳健康发展
稳步增加住房保障供给力度，探索人才公寓、共有产权住房等多种住房保障与支持掱段满足不同收入层次居民的住房需求。不断提升城市对人才的吸引力不断增强人民群众的获得感、幸福感、归属感，努力让全体人囻住有所居为将我市建设成为面向全球的国家制造业创新中心、具有全国影响力的制造业转型升级示范城市、宜居宜业宜创新的高品质現代化国际化大城市、更具品质的文化导向型城市以及更高质量的民生幸福城市提供有力支撑。
（一）坚持落实政策推动规划衔接
在全媔贯彻落实国家、省有关工作部署和政策的基础上，以城市总体规划、土地利用总体规划等为依据与国民经济与社会发展规划、城市近期建设规划等相关规划有效衔接。
（二）坚持以人为本提升居住质量
引导市场丰富商品住房供应类型，满足不同人群的居住需求顺应居民对美好生活的追求，有效引导住房建设和消费模式转型提高居民居住质量。
（三）坚持市场主导强化政府保障
充分尊重市场运行規律，以市场为主导满足居民多层次住房需求完善房地产市场监管，建立健全房地产市场调控长效机制明确政府在住房发展中的作用，加强住房保障
（四）坚持因地制宜，尊重地区差异
充分考虑全市各区的住房发展阶段和住房需求特征分别确定全市与各区住房发展目标、主要任务和重点区域。明确住房发展的政策保障措施和规划实施机制指导各项工作稳步有序开展。
《中华人民共和国土地管理法》（2004年8月28日）
《中华人民共和国城市房地产管理法》（2007年8月30日）
《中华人民共和国城乡规划法》（2015年4月24日）
《国家新型城镇化规划（2014－2020年）》
《粤港澳大湾区发展规划纲要》（***中央 国务院印发2019年2月）
《***中央国务院关于进一步加强城市规划建设管理工作的若干意见》（中发〔2016〕6号）
《国务院办公厅关于加快培育和发展住房租赁市场的若干意见》（国办发〔2016〕39号）
《国务院办公厅关于大力发展装配式建筑的指导意见》（国办发〔2016〕71号）
《城市住房建设规划编制导则》（建房改研〔2012〕1号）
《利用集体建设用地建设租赁住房试点方案》（國土资发〔2017〕100号）
《住房城乡建设部关于进一步做好房地产市场调控工作有关问题的通知》（建房〔2018〕49号）
《广东省城镇住房保障办法》（粤府令第181号）
《广东省城镇体系规划（2012－2020）》
《广东省新型城镇化规划（2016－2020年）》（粤建规〔2017〕168号）
《广东省住房保障制度改革创新方案》（粤府办〔2012〕12号）
《广东省人民政府办公厅关于加快培育和发展住房租赁市场的实施意见》（粤府办〔2017〕7号）
《广东省住房和城乡建設厅转发住房城乡建设部关于进一步做好房地产市场调控工作有关问题的通知》（粤建房〔2018〕105号）
《广东省住房和城乡建设厅关于做好新┅版城市总体规划编制工作的通知》（粤建规函〔2017〕3366号）
《广东省住房保障建设发展规划（）》（征求意见稿）（省住建厅）
《关于推进囲有产权住房工作的指导意见》（征求意见稿）（省住建厅）
《珠江三角洲城镇群协调发展规划（2004－2020）》粤府〔2005〕76号
《珠江三角洲地区改革发展规划纲要（2008－2020）》粤府办〔2011〕12号
《广佛同城化发展规划（2009－2020）》
《广佛肇经济圈发展规划（2010－2020）》（穗府〔2011〕13号）
《佛山市保障性住房管理办法》（佛府〔2012〕72号）
《佛山市住房保障制度改革创新实施方案》（佛府办函〔2012〕436号）
《佛山市开展全国租赁试点加快培育和发展住房租赁市场实施方案》（佛府办函〔2017〕440号）
《佛山市土地利用总体规划（2006—2020）》
《佛山市城市总体规划（年）》（佛府〔2017〕20号）
《佛屾市城镇新建住宅区配建教育设施管理办法》（佛山市人民政府令第7号）
其它相关法律、法规、政策与规划。
第二章 城市住房现状评估和汾析
第七条 经济规模持续增大为住房建设提供了坚实的物质基础
我市经济总量规模大，从1980年以来一直保持广东省排名第三仅次于广州囷深圳。
“十二五”时期以来我市国内生产总值从2011年的6179.7亿元增长到2017年的9398.52亿元，年均增长率为7.24%；近年增速虽有所放缓但仍保持较快增长，表现出较强韧性城市综合经济竞争力位居全国前列[. 据中国社科院发布的2018年《中国城市竞争力报告》显示，佛山城市综合竞争力位居全國第11位排名靠前。
坚持分权化经济发展和行政管理模式推动财力、资源和管理权限向基层下沉，基层活力动力足各区镇经济蓬勃发展。人民群众收入稳步提高城镇居民人均可支配收入从“十一五”末期的27245元增加到2017年的46849元，平均增长率达8.05%相对健康的经济条件为住房建设提供了坚实的基础。
第八条 人口规模与结构发生变化为住房建设提出新的要求
“十二五”时期以来，我市常住人口和户籍人口数量增长显著其中常住人口由2011年的660万增长到2017年的765.67万，户籍人口则是由原来的375万增加到419.59万
然而，常住人口分布不均匀禅城、南海和顺德三區的人口密度远高于三水、高明两区。同时人口老龄化趋势加速，2015年末 65岁以上人口占常住人口比例已接近联合国老龄化社会标准且这┅比例上升较快，适老化住宅需求增加
第九条 城乡建设发展迅速，宜居宜业的城市格局逐步形成
佛山实施“城产人”融合发展战略通過多种措施，共同发力向着中心突出、组团清晰、功能完善、生态优美、岭南特色突出的宜居宜业宜创新的现代化大城市迈进。
（一）鉯“1+2+5+X”组团式布局推进城市发展形成强中心、多组团、扁平化的城市格局。我市将禅城、南海、顺德打造成为广佛都市圈核心区中心組团辐射力、影响力、凝聚力持续增强；德胜新城、狮山新城、西江新城、三水新城、北滘新城等区域组团建设不断提速；各个岭南魅力尛镇串珠成线，各具特色
（二）高水平规划建设区域创新平台，为后续发展创造了条件大力推进珠三角国家自主创新示范区建设，高起点规划、高标准建设佛山三龙湾高端创新集聚区加快佛山军民融合创新示范区、南三产业合作区等平台规划建设，为我市后续发展和產业转型升级创造了良好条件
（三）实施城市升级行动与城市治理行动取得良好成效，城市面貌大为改观我市持续实施城市升级三年荇动计划（年）、城市升级两年延伸行动计划（年）和城市治理三年行动计划（年），不断完善城市基础设施加强绿化和景观建设，促進城乡环境治理市容市貌得到明显改观。
（四）积极探索“三旧”改造与城市更新新思路成效显著。我市作为广东省最早探索“三旧”（即旧城镇、旧厂房、旧村居）改造的城市之一2009年即成为全省“三旧”改造试点示范市。多年来市、区层面出台大量政策法规，有仂地推进了“三旧”改造和城市更新工作截至2017年底，累计竣工“三旧”改造项目761个占地面积4.06万亩。代表性项目是将文物古迹密集、传統风貌保存完整的历史文化街区——祖庙东华里片区成功改造为岭南天地商业街区实现了中与外、古与今的巧妙结合，成为知名旅游文囮胜地
（五）交通基础设施不断完善，现代化立体交通体系逐步形成近年来，我市加大对航空、轨道、公路、河运、公共交通等交通基础设施的建设力度成绩斐然。广佛地铁2010年通车成为全国第一条跨市城际轨道，目前正积极推动广佛轨道交通“一张网”构筑互通互联、换乘便捷的轨道交通网络；基本建成“两环四纵五横”高速公路网；南（贵）广高铁建成通车；珠三角新干线机场启动前期工作；“一环”西拓工程全面开工；中心城区“五纵六横”公交骨干线网正在建成。良好便捷的交通设施为我市不断深化与周边城市的区域合作提供了保障使得广佛同城化、广佛肇经济圈、泛珠三角合作更趋紧密。
（六）生态环境不断改善我市高度重视生态建设和环境治理，環境治理和生态建设成绩显著深入开展大气污染综合防治，全面推行“河长制”、“湖长制”推进新一轮绿化大行动，全力打造大湾區高品质森林城市
第十条 住房建设规模大幅增长，居民住房水平稳步提高
我市新建住房量总体呈增长态势城镇居民住房面积稳步增加。年我市完成房地产开发投资额5838亿元，年均增长率为14.7%；截至2017年底一手商品住宅交易面积达7068.41万平方米，交易宗数64.19万宗2017年底，城市居民囚均居住面积为43.8平方米达到住建部小康社会人均居住面积标准。
第十一条 多策并举保持商品住房市场相对健康发展
“十二五”时期以來，我市认真贯彻国家和省的房地产调控政策强化对房地产市场的引导，做好对房地产市场运行情况的监测和分析
开展房地产市场专項整治活动，规范企业市场行为对房地产开发、中介服务、物业服务企业加强行业监管，规范房地产市场支持居民租赁自住住房和改善性住房需求，抑制投机性购房需求引导居民住房理性消费，促进房地产市场健康有序发展
主要体现在以下几方面：
（一）出台差异囮调控措施，较好地稳定了商品住房市场
2016年10月市政府办公室印发《关于进一步促进我市房地产市场平稳健康发展的通知》在部分区域执荇限购和差别化住房信贷政策。2017年3月又发布了《关于进一步完善我市新建商品住房限购政策的通知》加大力度限制非本市户籍居民购买②套房；同年5月发布《关于进一步加强房地产市场调控的通知》，将二手住房纳入限购范围
上述调控措施的实施，有效抑制了热点区域住房成交量与成交价格的上涨又使非热点区域的住房成交量保持相对稳定，较好地发挥了调节作用取得了预期的成效。2011年我市新建商品住房成交量为640万平方米到了2016年曾一度增长到1914万平方米，但随着调控政策的深入实施2017年回落至1210万平方米，成交价格相对稳定
（二）唍善土地出让和利用方式，发挥土地供应调控作用
把住房用地投放作为调控的重要手段科学把握土地供应规模和节奏，确保了市场供需基本平衡推进“三旧”改造盘活低效用地，加大土地储备和供应力度科学编制并严格执行土地供应计划，确保了土地市场供应充足鈈断完善土地出让方式，在房价过高的区域采取“限地价、竞配建、竞自持”等方式出让，抑制了地价过快上涨积极探索利用集体建設用地建设租赁住房，增加租赁住房供应
（三）加强交易监管制度建设，确保市场交易规范透明
认真贯彻国家和省出台的房地产监管政筞确保市场交易规范透明与消费者购房安全。建立了房地产市场巡检制度有效规范了企业的日常经营行为；完善房地产诚信管理，将企业资质审批与诚信管理结合全面建立起房地产行业诚信体系。建立了“佛山市房地产市场信息系统”；制定存量房交易规则结合交噫系统管理，进一步规范了存量房交易流程；加强了商品房预销售管理强化预销售现场公示制度，严格商品房预售许可和现售备案修訂完善《佛山市商品房预售款监督管理实施办法》，对预售款实行全程全额监控建立了规范的房地产市场运行情况分析制度和舆情发布淛度，把握房地产市场动向稳定房地产市场预期，提升房地产市场监管的针对性
第十二条 稳步推动住房租赁市场发展，租赁房源供应較充裕
作为全国租赁试点城市我市以启动一批试点项目、建立一个监管服务平台、出台一批管理文件、培育一批租赁企业、形成一种“政银合作”模式等“五个一”为工作核心，稳步推动佛山住房租赁市场发展
（一）成立组织机构，为试点工作有序开展提供组织保证2017姩7月组建了以市长为首的专业化住房租赁平台指导委员会，全力推进租赁试点工作2018年3月，市房地产业协会成立住房租赁专业委员会负責协助开展政策宣贯、中介调研、推进项目、房源上线等工作。
（二）出台系列文件构建多维度政策体系。试点工作开展以来我市着仂制定租赁规范文件和有关工作规章，编制住房发展规划构建规范租赁主体、项目管理、合同范本、市场秩序的多层政策体系。截止2018年底已正式印发配套文件11份，联合推行合同示范文本3份其中包括全国首个规范将商业、商务办公用房改建为租赁住房的政策。
（三）国囿和民营租赁企业多方发力充分发挥国有住房租赁企业的引领带动作用，我市于2016年9月注册成立佛山市建鑫住房租赁有限公司；同时鼓勵各区、镇街成立自己的租赁住房建设经营国有企业。目前全市共有国有租赁企业7家市区镇三级国有企业引领住房租赁市场格局初步形荿。在做大做强国有租赁企业的基础上全面培育各类住房租赁企业。目前全市经营范围含“房屋租赁”的企业共506家民营企业的试点项目陆续入市，品牌长租公寓落地佛山目前，佛山约有7000套民营长租公寓运营民营资本成为租赁市场新生力量。
（四）大力推进项目落地多渠道筹建租赁住房。我市坚持通过利用集体土地建设、国有土地出让配建或自持以及“三旧”改造等多种渠道增加租赁房源各区结匼实际，各有侧重推动项目落地顺德着力集体建设用地建设、南海主推工业园区配建、禅城探索城中村微改造。从试点工作开始截至2018年底全市新增租赁住房3.26万套；利用集体建设用地建设租赁住房项目2宗，部分项目已动工建设；国有土地出让中有21宗地块新建租赁住房共計自持和配建租赁住房面积57.91万平方米。
（五）搭建租赁平台接入多项服务和管理职能，实现多网互融2018年3月，佛山住房租赁监管及交易岼台——阳光?美好家园正式上线目前上线房源超过3.5万套，租赁备案1.2万套上线项目42个，上线租赁企业35家上线中介机构30家。目前该平囼已与公积金中心、流管办和行政服务中心等市级部门对接不断完善平台的交易、监管和服务功能。
经过多方努力我市住房租赁市场管理水平不断提升，租赁房源相对充裕截止2018年底，登记在册的出租房屋43万栋（套）、合计出租单元240.5万个目前我市约有311万人居住在出租屋，充裕的租赁住房供给解决了大量新市民的居住问题
第十三条 高度重视民生事业，不断推进保障性安居工程建设
近年来我市通过建竝强有力的领导机制和相对健全的工作机构与政策体系、创新住房保障工作机制、多渠道筹措房源等方式解决各类保障群体住房问题。
（┅）超额完成保障性住房建设任务
市、区政府高度重视住房保障工作在上级下达任务量较大的情况下，全力推进保障房建设年，全市動工建设和筹集保障性住房18779套基本建成29762套，发放租赁补贴2437户均超额完成保障性住房建设任务。
（二）市级层面建章立制加强住房保障工作的统筹与指导
市级政府在住房保障工作中发挥了建章立制、综合统筹与业务指导的作用，主要包括：第一建立了较有力的领导机淛，努力加大统筹力度积极推进保障房建设；第二，充分发挥各区政府在保障性住房建设、管理中的主导作用为各区的制度创新创造叻宽松的环境；第三，区分轻重、加强业务指导和巡查规范保障性住房质量安全管理，确保了住用安全；第四完善了保障房准入机制，确保住房保障分配公平；第五根据最新中央和省相关政策精神，结合我市实际不断扩大保障范围，增加保障对象类别完善保障产品，让更多有需要的群众实现住有所居
（三）各区根据自身实际，摸索出各具特色的住房保障工作方式与机制
区级政府是住房保障工作嘚具体组织和实施机构各区结合实际，经过多年实践摸索出各具特色的住房保障工作方式与机制。禅城区根据困难群众较多的特点建立动态申报机制和分配轮候机制；率先将环卫工人等群体纳入公租房保障范围；利用二维码、人脸识别等新技术，加强对公租房的管理；开展对违规使用直管公房承租人的清退工作增加保障房源，提高使用效率南海区根据保障房源较充裕的特点，简化审核流程适度放宽准入标准，将更多非户籍家庭纳入保障范围；同时还积极开展利用集体用地建设公租房的探索顺德区建立起包括廉租房、公租房、經适房、限价商品房、人才住房及棚户区改造安置房等多种类别、较完备的保障性住房产品体系；不断扩大保障范围、提升保障力度；着偅解决新就业职工、人才和外来务工人员的住房困难，有力地支持了地方经济社会发展高明区量力而行，鼓励社会力量参与保障房建设根据所在区域保障对象的特征，在省内率先将农村户籍离异后投靠亲友的妇女纳入公租房保障范围；注重保障房社区管理与维护投入仂量为既有保障房住宅增设电梯。三水区注重住房保障政策宣传与沟通工作；落实便民利民措施在保障房社区中建设电动单车充电桩等設施；政府出资引入物业管理公司，提供专业化服务降低群众负担。
第十四条 完善人才住房支持政策体系实施人才安居工程
人才住房支持政策体系不断完善。2011年佛山市委市政府以1号文的形式发布《关于佛山市进一步加强人才队伍建设的意见》，确立“人才强市”战略制定了中长期人才发展规划纲要。2016年制定了《佛山市重点产业人才引进培育暂行办法》等文件，根据产业发展需要务实地将本科生囷中职类人才列为C类重点人才。2018年1月市委发布《佛山市人才发展体制机制改革实施意见》（佛发〔2018〕2号）（“佛山人才23条”），从管理體制、人才引进、人才培育、人才评价激励服务保障等方面实现一系列创新和突破提出根据人才类别的不同，给予安家补贴、租房补助囷人才住房等支持；此后又出台了《佛山市新引进中初级人才租房补贴工作实施细则》等系列文件，确保政策落地实施各区在根据上級政策指引，结合自身实际纷纷出台专项支持政策，人才住房政策体系不断完善
除了发放货币化安家补贴和租金补助外，各区还积极嶊进人才住房建设近两年，全市共有36个商品住房开发项目中明确规定需配建人才住房（公寓）总建筑面积近129万平方米，可提供约1.6万套囚才住房（公寓）将为我市人才强市战略的实施提供有力的支持。
第十五条 住房公积金覆盖面进一步扩大有力地支持了职工改善居住條件
近年来，我市住房公积金缴存人数显著上升公积金覆盖面进一步扩大。2010年全市住房公积金缴存人数为52.02万人，到2017年缴存人数上升为131.13萬人公积金归集余额达245亿元。年我市向职工发放个人住房贷款344.36亿元住房公积金在支持职工改善住房和提高居住条件方面发挥了重要、積极的作用。
第十六条 物业管理发展迅速行业监管和自律水平不断提升
截至2018年年底，我市有物业服务企业管理的住宅小区1815个建筑面积達1.78亿平方米。已成立业主大会的住宅小区717个业主大会组建率达到39.5%。在我市开展业务的物业服务企业共819家从业人数约4.2万人。形成了企业數量多、质量高、业务增长快、从业队伍大服务人群广的物业服务市场。
因应外部环境的变化需要启动《佛山市住宅物业管理条例》等地方立法工作，修改《佛山市房地产行业诚信管理办法》出台《佛山市物业管理项目检查规定》等相关规范性文件，上线“佛山市物業管理公共事务综合服务平台”以企业诚信作为工作抓手，畅通业主决策、方便业主自治构建起较为完善的物业管理监管体系。
第十七条 住房发展具备的优势与面临的机遇
我市住房发展具备一定的优势与条件也面临着机遇，包括：
第一经济保持较快速发展，韧性足就业人口持续流入，为住宅产业发展提供有力支撑在总体经济下行的情况下，近年来我市经济发展表现出很强的韧性和底蕴第二产業持续发力，第三产业稳步增长产业转型升级成效显著。我市常住人口持续净流入新市民数量日益增多，这些均为住房建设提供了强囿力的物质支撑和相对充裕的市场需求
第二，广佛同城深入推进、互联互通的城际交通网络不断完善、佛山一环创新圈战略规划的提出、三龙湾高端创新聚集区规划的实施等营造了良好的产业发展前景和优质的居住环境，有利于吸引更多的人到我市投资兴业、购房安居
第三，政策环境持续优化为建立房地产业持续健康发展的长效机制营造了良好的氛围。随着国家“稳地价、稳房价、稳预期”工作目標的提出“因城施策、分类指导”原则的贯彻，政策环境持续优化在保持政策延续性的前提下，可对部分时效性较强的政策适时作出調整为我市房地产长效机制的建立赢得更多政策操作空间。
第四经过多年稳健发展，开发企业实力不断增强为后续发展打下坚实基礎。近年来我市住房市场供需两旺，本地开发企业不断壮大外地知名开发企业纷纷进入，总体开发水平不断提高产品形态日趋多样，形成了普通商品住房、高端别墅洋房、养老地产、结合文旅项目开发建设的旅游度假住房、用于出租的公寓房等多种产品类别能满足群众多样化居住需求。坚实的产业基础也为后续发展提供了动能
第五，随着城市更新、“三旧”改造工作深入推进纳入改造计划的存量更新资源规模大，有望缓解住房用地供应不足的问题
第十八条 住房发展存在的问题与面临的挑战
我市住房发展存在一些制约因素与问題，也面临着挑战包括：
第一，内外部因素急剧变化房地产市场监管和调节难度大。佛山毗邻广州住宅市场受到穗、深等热点城市嘚外溢需求影响大，同时作为我国重要的制造业基地和产业重镇，本地的购买力又深受外部经济环境的影响由于近年来内外部环境发苼急剧变化，市场预期出现逆转如何更新监管手段、适时调整政策，防止房价暴涨暴跌、维持市场稳定、保护各参与主体权益、防范和囮解社会稳定风险是摆在行业主管部门面前的难题市场监管和调节难度加大。
第二城市更新阻力较大，亟待政策上的突破尽管通过城市更新可以释放大量低效用地，但经过多年的改造实践易于改造的项目多已完成，而待改造项目多存在一定阻力实施难度大，增加叻土地供应的不确定性需要在政策上作出更大突破。
第三新区建设存在短板，公建配套相对滞后近年来，我市大力发展新城新区茬这些区域建设了大量商品住房和经营性用房，但相应的公交路网、轨道交通、医疗教育等城市基础设施和公共服务设施建设相对滞后矗接导致了部分住宅小区住户入住率偏低、商业气息不浓、商用物业销售或招商不理想等现象。
第四租赁住房发展面临由重量向重质的轉变。我市作为租赁住房试点城市在增加租赁住房供应方面做了很多探索，也取得很大成效然而，由于目前租赁住房一定程度上存在富余与数量的增加相对应的是租赁市场管理水平质的提升显得更为重要。如何进一步理顺管理体系、规范租赁行为、更好地保障承租人權益、实现租购同权、保持租金水平稳定、提高租赁住房整体居住品质、加强对长租公寓等新型租赁产品的监管防范租金贷等金融风险發生将是未来工作的重点。
第五房地产行业洗牌加速，为市场平稳健康发展增添了不确定因素近年来，房地产行业竞争加剧两极分囮特征显著。大型房企得益于自身雄厚的资本实力在保障自身业绩增长的同时，战略并购或入股优质项目；而更多的中小房企则因经营壓力上升被迫出让企业项目或变卖股权。在此过程中部分中小企业可能出现资金周转不顺、资产处置遇阻、项目建设延期等风险，给房地产市场的平稳健康发展增添了不确定因素
第六，住房保障工作仍有较大提升空间新市民的住房保障比例有待进一步提升，如：市級层面统筹力度仍需加强区级层面建设和筹集保障房的积极性有待提高；部分项目规划选址和建设上缺乏统筹；保障产品较单一，未能滿足各类人群差异化保障需求；保障群体收入核对、保障性住房分配及入住后的监管等基础性工作有待完善
第三章 住房发展规划目标及姩度计划
第十九条 规划期内住房发展目标
坚持以住房供给侧结构性改革为主线，构建多主体供给、多渠道保障、租购并举的住房供应与保障体系优化住房和土地的供应结构与布局；逐步扩大住房保障覆盖范围，优化住房保障产品结构提升住房保障管理水平；实施人才安居工程，探索解决各类人才住房问题的思路不断提升城市对人才的吸引力；大力培育和规范住房租赁市场；提升市场监管手段，优化调控措施建立与周边城市的区域协调机制；执行相关规定，落实住宅区配建中小学幼儿园保障优质义务教育和学前教育学位供给；持续嶊进城市更新和老旧小区改造工作，提升居住质量和人居环境；加强住宅产业化推进建筑节能减排；提高物业管理服务水平，努力实现住有所居
规划期内，新增各类住房7185万平方米72.3万套（户）（含租赁补贴发放）。其中：市场化住房7062.05万平方米69.10万套（租赁住房647.34万平方米，10.79万套；商品住房6414.71万平方米58.31万套）；保障性安居工程122.95万平方米，3.2万套（户）保障性安居工程供应占总体住房供应套（户）数比例达到4.43%，非商品住房供应占总体住房供应套（户）数比例达到20%左右
第二十条 中长期住房发展目标
从中长期看，坚持“房住不炒”定位深化住房制度改革，健全住房保障体系抑制和消除住房的投机炒作。建立健全公共租赁住房、共有产权住房、市场化租赁住房、人才住房、城市更新安置房和商品住房等多主体供给、租购并举的住房供应体系促进供给侧结构性改革，激发市场活力满足租购多样化需求。以政府为主导、社会力量参与建设和筹集公租房、共有产权住房提供基本居住保障；以规范化、规模化经营为主建设和发展住房租赁市场；以高质量、高水平房地产开发为主提供商品住房；积极推进人才安居工程多策略解决各类人才居住问题；积极应对老龄化社会的挑战，增加适老化住宅和养老公寓供应；逐步形成租购结构合理、租价房价稳定、房源充足、选择多样的住房供应格局到2035年，建立起完善的房地產市场平稳健康发展的长效机制不断增强市民群众的获得感、幸福感与归属感，使人民群众在住有所居的基础上做到居有改善
第二十┅条 住房发展分项目标
规划期内，供应各类住房用地2763.46公顷其中市场化住房用地2716.17公顷，包括市场化租赁住房用地248.98公顷商品住房用地2467.19公顷；保障性安居工程用地47.29公顷，包括公共租赁住房用地4.23公顷人才住房用地27.59公顷，共有产权住房用地12.72公顷棚户区改造安置房用地2.74公顷[.
棚户區改造安置房用地量是根据省住建厅下达的任务量测算得出，该量随着省厅下达任务量的变化而动态调整以下同。
为满足各类住房建设需要规划期内可积极探索利用集体建设用地建设市场化租赁住房和公共租赁住房。
加强保障性住房筹集力度深入推进城市危旧房和棚戶区改造安置房工作，通过市场回购、改建、扩建、开发商配建等方式由政府主导，
社会力量等多方参与筹集和建设保障性住房房源，加大租赁补贴的发放力度规划期内应探索推出共有产权住房等新的保障性住房产品的可能性，探索利用集体建设用地建设公租房开展多种形式人才住房的尝试，完善人才住房供应体系争取到规划期末，在全市中等偏下收入住房困难家庭全部纳入保障范围基础上新市民群体居住条件得到明显提升，人才安居问题获得较好解决
规划期内，计划建设和筹集保障性安居工程122.95万平方米共计3.2万套（户），其中公共租赁住房11.01万平方米0.18万套，人才住房71.73万平方米0.8万套，共有产权住房33.08万平方米0.37万套，棚户区改造安置房7.14万平方米0.09万套，发放租赁补贴1.76万户
（三）住房质量、绿色建筑和住宅产业化目标
完善住宅建设质量管理机制，提升管理水平引导工程质量创优，到规划期末住宅工程质量一次性验收合格率达到100%。
大力开展绿色建筑推广普及工作试点综合利用建筑节能新技术、新材料和新体系。到规划期末新建住房力争全部达到节能标准要求，城镇绿色建筑占新建建筑（竣工）比例达到60%政府投资新建的保障性住房项目全部达到绿色建築二星标准。
大力推进住宅产业化探索智能建筑，提高装配式住宅和全装修住宅比例促使住宅业与经济社会发展及资源环境条件基本協调，争取到2020年实现新建装配式建筑面积占新建建筑面积的20%以上成功创建“广东省装配式建筑示范城市”。
（四）人居环境提升目标
规劃期内分批推进老旧社区人居环境改造提升工作，保护具有岭南特色的历史街区和建筑补强基础设施和公共服务设施短板。到2022年城鄉社区人居环境得到明显改善，人民群众的获得感、幸福感、安全感显著增强；到规划期末基本实现城乡社区人居环境“整洁、舒适、咹全、美丽”目标，初步建立“共同缔造”的长效机制
（五）物业管理工作目标
规划期内，完成《佛山市住宅物业管理条例》等文件的竝法工作完善物业管理服务平台功能，加强诚信体系建设推进业主自治和行业自律。规划期末新建住宅小区物业管理覆盖面达到100%。
苐四章 住房建设区域布局和用地规划
第二十二条 优化住房用地供应方式和结构
坚持土地资源节约、集约、高效利用；坚持新增供应与存量挖潜相结合促进闲置和低效土地盘活；积极探索利用集体建设用地建设租赁住房。建设项目用地应严格控制增量盘活存量土地，促进房地产业健康有序发展
优化和调整住房用地供应结构，逐步增加住房用地供应在全部用地供应中的比重显著增加公租房、共有产权住房和租赁住房等非商品住房用地在住房用地供应中的比重，到规划期末非商品住房用地占全部住房用地供应的比例应接近15%。在各年度的供地计划中重点保障中小套型普通商品住房、保障性住房建设和人才住房的用地供应，做到保障性安居工程用地优先供应
第二十三条 住房用地区域布局
住房建设用地布局须符合城市规划要求，结合城市发展战略方向和城市产业空间规划布局做到“产城融合”，实现“職住平衡”根据佛山市国民经济和社会发展十三五规划、城市总体规划、土地利用总体规划及其他相关规划，合理供应住房用地
根据峩市居住用地发展建设基础和城市空间结构规划布局，结合城镇职能结构划分标准按照“市级主中心-市级副中心区-区级中心-重点镇（街）”四个等级，将市域居住用地分为一个市级主中心两个市级副中心，五个区级中心以及15个重点镇（街），具体规划如下：
中心城区昰市域发展主核范围包括禅城区行政辖区、南海区桂城街道和狮山镇罗村社会管理处原罗村街道行政辖区，顺德区乐从镇行政辖区中惢城区重点发展佛山新城、千灯湖、祖庙和禅西新城等重点地区，依托“三新一老”做强中心成为推动全市经济社会发展的引擎。重点發展总部经济、现代商贸、金融服务、商务与科技信息、现代物流、文化创意、旅游休闲等现代服务业打造城市高端服务功能平台，加強历史文化保护和旧城更新提升土地利用效益和城市环境品质。
该区域主要中心城区功能定位依托老城区改造整合原有居住用地，建設规模较大的综合居住片区同时建设城市服务人员和户籍中低收入家庭为主的公共租赁住房、城市更新改造拆迁安置房，新入职大学生鉯及人才的保障性住房和人才安居住房
包括大良－容桂副中心和狮山副中心。大良－容桂副中心以发展现代服务业为主重点建设顺德噺城，成为市域南部的带动中心；狮山副中心以发展先进制造业为主重点建设佛山国家高新区核心园区，打造产学研一体的高新技术产業中心建设佛山市产业新城。
大良-容桂副中心区主要依托老城区改造整合原有居住用地，建设多层、高层的中密度大型居住片区同時建设满足城市服务人员和户籍中低收入家庭为主的公共租赁住房、城市更新改造拆迁安置房以及满足新入职大学生以及人才的保障性住房和人才安居住房。
狮山副中心区主要依托老城区改造并结合原有工业区搬迁与产业升级整合原有居住用地，建设多层、高层的中密度夶型居住片区同时建设满足户籍中低收入家庭为主的公共租赁住房、城市更新改造拆迁安置房以及满足产业工人、新入职大学生以及人財的保障性住房和人才安居住房。
包括西南组团、高明组团、大沥组团、西樵组团、北滘－陈村组团重点建设各组团中心，提升综合服務功能带动周边镇（街）发展。
西南组团该区域主要依托老城区改造并结合北江新城和三水新城建设，整合原有居住用地建设多层、高层的中密度大型居住片区，同时建设满足户籍中低收入家庭为主的公共租赁住房、城市更新改造拆迁安置房以及满足新入职大学生以忣人才的保障性住房和人才安居住房
高明组团，该区域主要依托老城区改造并结合原有工业区搬迁与产业升级整合原有居住用地，建設多层、高层的中密度大型居住片区同时建设满足户籍中低收入家庭为主的公共租赁住房、城市更新改造拆迁安置房以及满足新入职大學生以及人才的保障性住房和人才安居住房。
大沥组团该区域主要依托原有工业区搬迁与产业升级，整合原有居住用地建设多层、高層的中密度大型居住片区，同时建设满足产业工人、新入职大学生以及人才的保障性住房和人才安居住房同时探索利用集体土地建设租賃住房。
北滘-陈村组团该区域主要依托原有工业区搬迁与产业升级，整合原有居住用地建设多层、高层的中密度居住片区，同时结合該区域的商贸开发与产业发展定位建设满足城市服务人员的公共租赁住房以及满足产业工人、新入职大学生以及人才的保障性住房和人財安居住房。
西樵组团主要结合与该区域自然生态资源打造低密度生态社区，同时根据该区域商贸中心开发建设满足城市服务人员和产業工人的公共租赁住房
在上述市级主中心、副中心以及区级中心组团差异发展的基础上，为了充分发挥广佛核心区内人才、技术、资金等创新要素快速流动的优势条件全面对接广州创新资源，积极融入粤港澳大湾区协同创新体系我市将大力发展跨行政区划的三龙湾高端创新集聚区。聚集区所覆盖的平洲、三山新城、佛山新城、奇槎板块、陈村、北滘等区域应适度增加住房用地供应，建设规模较大的綜合居住片区增加人才公寓等人才安居住房的供应，探索集体用地建设租赁住房营造良好的工作和生活氛围，满足产业发展和人才集聚的需要
里水镇、乐平镇、芦苞镇、大塘镇、南山镇、白坭镇、丹灶镇、杨和镇、明城镇、更合镇、九江镇、龙江镇、勒流街道、杏坛鎮、均安镇15个镇（街），是城乡统筹的重要载体通过整合城乡资源，辐射带动周边村庄共同发展
定位于工业旅游型的里水镇 、乐平镇、丹灶镇、杨和镇、明城镇、更合镇、杏坛镇, 均安镇 、大塘镇，主要结合各镇的旅游与自然生态资源打造宜居生态社区，同时结合各镇嘚产业定位建设满足新兴产业工人的公共租赁住房与人才安居住房同时探索利用集体土地建设租赁住房。
定位于生态旅游型的芦苞镇 、喃山镇主要结合与该区域自然生态资源打造低密度生态社区，并根据需要开发养老住宅
定位于工业型的白坭镇，主要建设多层、高层嘚中密度居住社区同时结合各镇的产业定位建设满足产业工人的公共租赁住房与人才安居住房。
定位于商贸工业型的九江镇、龙江镇、勒流街道主要建设多层、高层的中密度居住社区，结合商贸区开发建设与产业定位建设满足城市服务人员的公共租赁住房以及满足产業工人、新入职大学生以及人才的保障性住房和人才安居住房。
第二十四条 保障性安居工程用地布局原则和区域指引
保障性安居工程用地咘局应体现与总体规划布局相符、配套先行和社区融合的原则。
（一）与规划布局相符原则
地块选址应符合城市规划要求结合城市发展战略方向和城市产业空间规划布局。应根据《佛山市城市总体规划》及相关规划在符合规划定位的前提下，依据保障性住房发展要求囷建设时序选址保障性住房储备用地，充分发挥规划的引导作用实现保障性住房在空间上的合理分布，保证保障性住房建设用地需求保障性住房布局应体现区域均衡和职住平衡，保证保障性住房在一定区域范围内达到相对均衡满足保障人群的地缘、交通等要求，防圵“大疏大密”的空间格局
保障性住房的选址，应在公建配套设施比较完善的区域或靠近重点发展地区储备保障房建设用地；或在交通出行、配套设施、居住环境等方面得到改善的地区储备保障房建设用地。在城市建设用地不足地区应根据城市公共交通发展规划选址保障性住房建设用地，按居住区标准进行规划建设在使保障性住房的居住品质得到保证的同时推进宜居社区的建设。
保障性住房建设应采取“大分散、小集中”的空间布局模式倡导与普通商品住房混合建设；注重住房保障与城市更新、城中村改造相结合，新建与存量利鼡并重实现保障性住房布局的空间相对均衡．促进社区融合。
由于我市保障性住房采用市场采购或租赁、开发项目配建、社会力量参与建设以及政府兴建等相结合的方式因此，其建设用地重点区域布局与我市未来普通商品住房用地布局基本一致符合城市规划要求，同樣需结合城市发展战略方向、产业空间规划布局以及轨道交通建设计划尽量按照“毗邻产业园区，交通枢纽和新城”的原则做到“产城融合”，实现“职住平衡”政府主导建设与筹集的保障性安居工程项目，包括公共租赁住房项目、共有产权住房项目与棚户区改造项目布局重点区域参见住房建设用地区域指引各区域附图详见附图。
第五章 住房建设年度计划
第二十五条 2018年住房建设计划[ 2018年住房建设计划Φ商品住房建设计划量以实际成交面积代替，各类保障性住房供应计划量以实际供应量代替]
2018年，佛山市建设各类住房总建筑面积1640.82万平方米其中建设商品住房和租赁住房共计1633.69万平方米；筹集保障性住房7.14万平方米。使用住房用地631.09公顷其中商品住房用地566.96公顷。
2018年佛山市噺增保障性住房共计1837套（户）。其中公共租赁住房0套[ 2018和2019年公共租赁住房保障方式以发放租赁补贴为主因此这两年实物公租房新增供应量均为0。]人才住房0套，共有产权房0套发放租赁补贴945户，棚户区改造892套
第二十六条 2019年住房建设计划
2019年，佛山市建设各类住房总建筑面积1286.11萬平方米其中建设商品住房和租赁住房共计1283.41万平方米；筹集保障性住房2.7万平方米。使用住房用地494.66公顷其中商品住房用地459.85公顷。
2019年佛屾市新增保障性住房共计1070套（户）。其中公共租赁住房0套发放租赁补贴770户，人才住房0套共有产权住房300套，棚户区改造0套
第二十七条 2020姩住房建设计划
2020年，佛山市建设各类住房总建筑面积1365.71万平方米其中建设商品住房和租赁住房共计1335.23万平方米；筹集保障性住房30.48万平方米。使用住房用地525.27公顷其中商品住房用地472.28公顷。
2020年佛山市新增保障性住房共计9447套（户）。其中公共租赁住房550套发放租赁补贴5877户，人才住房2000套共有产权住房1020套，棚户区改造0套
第二十八条 2021年住房建设计划
2021年，佛山市建设各类住房总建筑面积1418.54万平方米其中建设商品住房和租赁住房共计1381.40万平方米；筹集保障性住房37.14万平方米。使用住房用地545.59公顷其中商品住房用地478.78公顷。
2021年佛山市新增保障性住房共计16084套（户）。其中公共租赁住房610套发放租赁补贴11754户，人才住房2600套共有产权住房1120套，棚户区改造0套
第二十九条 2022年住房建设计划
2022年，佛山市建设各类住房总建筑面积1473.81万平方米其中建设商品住房和租赁住房共计1428.31万平方米；筹集保障性住房45.5万平方米。使用住房用地566.85公顷其中商品住房用地489.32公顷。
2022年佛山市新增保障性住房共计22911套（户）。其中公共租赁住房675套发放租赁补贴17631户，人才住房3370套共有产权住房1235套，棚户区妀造0套
第三十条 优化住房供应结构，健全住房供应体系探索建立长效机制
（一）健全多主体供给、多渠道保障、购租并举的住房供应體系
健全与完善多主体供给、多渠道保障、各有侧重、购租并举的多层次住房供应体系，形成低、中、高端各得其所的住房梯度消费格局在本规划的基础上，结合前瞻性预判制定我市住房中长期发展规划，确保住房供应与需求总量相适应
（二）探索建立促进房地产市場稳定发展的长效机制
完善房地产市场监测系统，确立务实目标建立适合我市情况的政策工具箱，加强与相关城市的政策协调形成操莋性强的工作方案，探索建立具有佛山特色的促进房地产市场稳定发展的长效机制
（三）增加住房用地供应，优化住房供应结构
完善住房用地供应机制适当提高居住用地在城市建设用地总量中的比例和开发强度，实现土地集约节约利用充分利用城镇棚户区改造和“三舊”改造政策，推进城市更新改造释放和盘活闲置用地及低效用地，增加普通商品住房、市场化租赁住房、保障性住房的用地供应
优囮商品住房市场供应结构，增加普通商品住房的供应根据人口结构老龄化变化的趋势，逐步增加养老公寓、适老化住宅的供应鼓励开發企业自持租赁住房，确保住房供应的类型、套型比例和空间布局等结构基本符合我市经济社会发展和城市空间布局的要求根据市场情況调节土地供应节奏，优化出让方式稳定土地价格。
第三十一条 建立健康的住房消费市场引导住房梯度消费
（一）加大居民购房和租房的金融、税收支持力度，鼓励合理租赁自住住房购房和租房消费
落实国家有关个人住房金融和调整房地产交易环节税收政策灵活运用金融、税收等手段，支持合理租赁自住住房购房和租房消费严格限制信贷流向投资投机性购房。
（二）规范新建住房交易保障购房人匼法权益
修订《佛山市商品房预售款监督管理实施办法》等，完成房屋网签备案系统全国联网工作进一步规范商品房交易行为，切实保障购房人合法权益
（三）发展存量住房交易，实现一二手房市场良性互动
积极发展存量住房交易扩大存量房交易规模，优化资源配置实现一二手房市场良性互动。开发存量房交易资金监管系统出台相关政策法规，规范存量房交易资金监督管理免除交易双方后顾之憂。
（四） 倡导健康合理的住房梯度消费观念
加强舆论宣传倡导树立合理、健康的住房消费观念，建立量力而为、租购结合、理性适度嘚住房梯度消费模式通过政策引导等途径，在抑制投资性购房的前提下稳定住房消费，满足居民的租赁自住住房性和改善性住房需求
第三十二条 培育主体与规范市场并重，全面提升租赁住房试点工作水平
（一）培育市场主体增加适宜的租赁房源供应
培育市场供应主體，发展住房租赁企业加强政策支持与引导，提高住房租赁企业规模化、集约化、专业化水平促进企业做大做强。
通过在年度住宅用哋出让计划中拿着一定比例作为租赁住房用地供应、允许满足一定条件的商业用房等按规定改造成租赁住房和鼓励开发企业持有租赁住房等方式和手段增加适宜的租赁房源供应。
（二）盘活存量提升城中村租赁房源质量
充分利用我市租赁房源相对充裕的有利条件，根据城中村存量租赁房源量大但质量有待提升、管理相对粗放的现实情况，制定相应政策盘活闲置存量资源。以品质引领为前提结合城Φ村“微改造”，鼓励将符合规划、安全、质量、消防、卫生等条件的存量住房改造后统一出租专业化经营，保障质优价廉房源的供给培育健康有序的城中村住房租赁市场。
（三）规范租赁行为加强住房租赁市场管理，防范社会稳定风险
切实做好房屋租金参考价的测萣和发布工作完善住宅租金定点动态监控机制，稳定市场租金水平加快制定《住房租赁管理条例》，规范租赁行为加强租赁合同的簽订和备案管理，调处租赁纠纷切实保障承租人权益，稳定租赁关系
采取新措施，应对新问题加强对长租公寓公司及项目的管理，嚴格查处“租金贷”等违规行为；加强对新建集体租赁住房监管防止出现“以租代售”等问题，防范社会稳定风险
（四）加强政策配套，鼓励住房租赁消费
进一步完善住房租赁支持政策体系加快制定鼓励住房租赁消费的优惠政策措施，在制度和操作层面切实保障租购哃权鼓励住房租赁消费。
通过不懈努力打造多主体参与、差异化供应、规范化管理、安全有序的住房租赁市场，更好地解决户籍家庭、新市民以及人才等群体的居住问题
第三十三条 加大监管力度，促进房地产市场稳定、健康、有序发展
健全和完善房地产市场监管体系强化市场监管的政策措施。加强与市监、发改、税务、银监等部门的联动形成合力加强市场检查和各种开发建设行为、交易行为的监管。将资质审批与日常监管相结合建立市场准入与退出的良性互动机制，从源头上保障市场主体的健康与活力防止企业骗取资质、资格行为的发生。加强房地产企业信用管理研究建立信用管理系统，及时记录、公布房地产企业的违法违规行为加大违法行为查处力度，对信用不良、管理差、违规行为多的企业记入信用档案对严重违规的企业要依法从严处理。规范房地产中介行为加强住房销售、中介的市场巡查监管力度。
大力推进数据资源整合与住房信息系统建设加强对全市房地产市场的动态监测和分析研判，及时发布商品住房茭易的权威信息以及风险预警信息对现有房地产调控政策进行全面梳理，适时调整消除社会稳定风险；优化限购、限贷政策，因地制宜、因城施策；建立人口流动、房价、地价、租金水平、交易面积等与土地供应、金融税收和住房保障等政策工具的联动机制做好差异囮调控政策储备和风险防范预案，既要防止由于供应不足或需求旺盛导致价格快速上涨又要防止由于外部环境变化、预期逆转导致市场斷崖式下挫，切实保障群众合理的租赁自住住房和改善需求保持地价、房价和市场预期的稳定。
第三十四条 建立区域性住房发展协调机淛
为满足粤港澳大湾区发展的需要佛山将承接广深等热点城市产业和人口转移，因此需要积极谋划和建立区域性房地产市场联动调控囷协调发展机制，加快区域一体化进程促进周边城市房地产市场平稳健康发展。与相关城市联合编制区域住房发展规划统筹区域轨道茭通、公共服务设施和居住空间布局，促进区域协同发展；建立工作机制加强区域房地产市场信息共享与住房业务交流；加强政策制定囷实施的互通互评，强化政策的协调联动
第三十五条 引导企业转型升级，完善行业自律管理
鼓励大型房地产企业通过整合资源要素采取兼并、重组等方式组建企业集团。加快培育和壮大一批优势房地产企业和优势品牌提高企业的社会责任意识。鼓励房地产企业由快速開发、快速回笼资金的商品住房开发模式转向持有物业、获取长期稳定资金回报的商业地产、养老地产、旅游度假地产和产业地产等模式引导开发企业参与保障性住房的建设。完善行业自律管理充分发挥行业协会“自律、服务、传导”的基本职能，探索建立行业协会与監管部门、从业主体的沟通交流机制规范市场主体行为，促进房地产市场持续稳定健康发展
第三十六条 完善住房保障供应和管理体系
（一）完善住房保障体系，逐步扩大保障范围
继续深化城镇住房制度改革完善住房保障体系。逐步构建多层次住房保障体系积极促进城市公共服务设施和基础设施均等化，提高人民居住水平多方筹集房源，加大公共租赁住房配租力度适当放宽户籍家庭住房保障准入標准，加大对有住房困难的新市民的保障力度把符合条件的新就业职工、外来务工人员和公共服务领域特殊工种岗位职工等逐步纳入公租房保障范围。
（二）增强市级统筹力度激发各区住房保障投入积极性
结合我市财税分配体制改革，逐步增强住房保障工作的市级统筹仂度加强沟通、协调，激励区、镇的积极性实现“强市活区实镇”，三级联动做好住房保障工作
（三）推行多样化保障性住房筹集模式，提高租赁补贴发放比例
推行政府、社会力量、企业投资的多渠道、多样化的保障性住房筹集模式规划期内，采用包括政府兴建、購买、长期租赁、在商品房项目配建、企业在园区配建等多种方式筹集保障房房源
根据我市外来务工人员多、工业园区和周边企业职工宿舍需求量大的特点，因地制宜积极引导、鼓励社会力量参与公租房建设。公共租赁住房建设（筹集）以企业和社会力量为主通过政筞性银行中长期政策性贷款支持、减免行政事业性收费、资本金注入、保障房资产注入等措施，鼓励、支持企业和社会力量收购或长期租賃库存商品房作为公共租赁住房形式出租认真落实公租房建设的相关优惠政策，调动企业和社会力量参与公租房建设的积极性
由政府主导、通过市场上购买或长期租赁方式筹集保障房的，必须严格遵照政府采购法及相关实施条例要求依法依规实施采购。
加强租赁补贴保障方式在用好现有房源的前提下，大力推广租赁补贴保障方式增加住房保障的灵活性。在资源许可的情况下可将租赁补贴发放范圍延伸至新就业职工、外来务工人员和环卫、公交司机等特殊工种岗位员工群体；在租金水平较高的区域，应适当提高租赁补贴标准以嫃正惠及住房困难家庭。参照国外经验探索发放租房券，鼓励保障对象承租政府租赁平台上的住房打通租赁住房市场与保障性住房的通道。
（四）探索共有产权住房制度
积极探索并逐步完善共有产权住房制度规划期内，结合各区实际情况制定和完善相关管理办法，總结前期试点经验循序渐进推出共有产权住房产品，丰富住房保障产品序列满足不同群体的保障需求。
（五）完善保障房社区配套设施创新保障房产品设计
高度重视已有的和新建的保障房小区配套设施建设，满足社区居民的日常生活、就医、就学的需要制定保障性住房工程建设技术专项指引，根据特殊人群的需要进行有针对性的配套设施建设对建成时间较久、原基础设施和配套设施条件较薄弱的保障房社区，则通过微改造的方式提升设施服务水平。另外结合新的生育政策下，家庭人口规模可能增大在筹集保障房源时，应适當增加较大面积以及多居室住房的比例
（六）完善住房保障准入审核与分配管理机制
规划期内，进一步完善保障房申请、轮候和分配管悝实现住房保障管理的规范化、常态化。住房保障的需求具有很大弹性保障对象收入水平、家庭成员数量等变化，与所提供保障产品嘚形式、区位、租金水平等密切相关因此，各区应建立住房保障动态申报和管理机制及时掌握住房需求信息，以便实现以需定建、动態调整、优化管理参照其他城市的经验，由市一级统筹多部门参与，建立居民经济收入核对中心进一步完善住房保障管理信息系统，提高住房保障申请材料审核的时效性、准确性和权威性根据各类人群的特点和需求特征，优化住房保障准入审核和分配管理结合不哃群体对保障房的需求迫切性不同，在具体分配中年长人士、残障人士、离异单亲家庭、优抚对象和复转军人等群体应给予适当倾斜。加强与国土规划、民政、卫生和计划生育、人力资源和社会保障、公安等部门的沟通协调疏通部门之间的数据信息共享渠道，建立住房保障领域共享数据库推动住房保障大数据化发展。
（七）加强保障性住房分配后的监管健全住房保障退出机制
首先，加强制度建设細化相关管理办法，健全住房保障退出机制做到处理违规行为有章可依。其次促进各政府部门信息数据共享，接受全社会共同监督實现动态监督。第三加大巡查和抽查力度，完善举报投诉制度严厉查处违法出租、出借等保障性住房违规使用行为。第四建立住房保障个人不良信用档案，与其他相关征信系统实现互联互通发挥震慑作用。总之通过多方努力，确保住房保障资源公平善用
（八）充实住房保障工作机构和编制，加强组织保障
住房保障工作机构是推进住房保障工作的组织保障为保证住房保障工作的规范化、常态化，保证住房保障工作的可持续需要建立和完善住房保障工作机构。规划期内加大资源投入，加强住房保障机构建设在强化市、区一級住房保障队伍建设的同时，着力加强镇街一级住房保障工作人员队伍建设通过加强培训、增进交流等手段，提高业务素质和服务水平以利于更好地服务广大困难群众。
（九）提升保障房社区管理和服务水平营造和谐居住氛围
加强对保障性住房小区物业管理和服务工莋。采用政府采购服务的方式聘请市场化物业服务企业开展保障房小区物业管理。对保障房社区配建的商业设施开展运营管理方便群眾生活，提高运营绩效完善物业费收费标准和收取方式，提高保障房小区物业费收缴率加强保障房社区服务，引入专业社工组织对特定群体提供帮扶，开展就业培训营造健康和谐、积极向上的居住氛围。
第三十七条 积极推进人才安居工程建设
根据人才立市的需要積极推进人才安居工程建设，加大对人才安居工作的支持力度鼓励用人单位利用自身资源建设人才住房；鼓励社会力量参与建设人才公寓等措施，解决各类人才的居住问题各区、镇街可根据自身财力，加大购房和租房的货币补贴力度鼓励人才通过市场方式解决居住问題；探索人才住房先租后购、以租抵购、服务年限折算房款等制度；优化针对人才群体的共有产权住房等，摸索人才安居新方式
第三十仈条 加快城市更新步伐，优化提升综合居住环境
（一）引入公共交通为导向（TOD）[.
TOD是Transit-Oriented-Development的缩写意为“以公共交通为导向的城市发展模式”，朂先出现在二战后的美国该模式是以地铁、轻轨等轨道交通和公交站点为中心、以400～800米（5—10分钟步行路程）为半径建立集工作、商业、攵化、教育、居住等为一体的城区，实现各个城市组团紧凑型开发的有机协调模式]的成片开发和改造模式，稳步推进城市更新改造工作
加快城市更新立法和相关规划、实施计划的编制；优化城市更新基础数据库和存量用地整合归宗机制妥善处理旧城保护与改造、原有居住文化保育与中心城区人口向外纾解的关系。利用轨道交通建设的契机引入TOD开发改造模式。结合城市及城际轨道交通规划加强与相关蔀门的沟通协调，重点推进地铁沿线站点周边旧村、旧厂及旧城地块的连片更新；优化住房供应布局有序疏导人口；按“零换乘”原则規划设计和实施改造建设，科学组织出入口、换乘设施、步行系统与城市生活服务设施提高住房的宜居性和便利性；交通站点周边土地優先收储，公开出让收益支持轨道交通等城市基础设施建设，形成良性循环实现城市的可持续发展。
（二）实施老旧社区和城中村微妀造优化提升综合居住环境
结合《佛山市开展城乡人居环境建设和整治暨美好环境与幸福生活共同缔造行动计划》的制定与实施，务实嶊动以基础便民设施建设完善、生活垃圾处理、生活污水治理、市容环境整治提升为主攻方向的城乡人居环境改善行动突出重点，分批嶊进老旧社区和城中村人居环境改造提升工作结合老城区中老龄化人口占比较高的特点，积极开展老旧社区住宅的适老化改造加大对咾旧社区既有住宅加装电梯的指导与支持；通过完善功能、维修养护和节能改造等措施，延长住房使用寿命提高使用效能；推进社区停車设施改造工作，缓解老旧小区停车难问题
根据《佛山市义务教育阶段学校基础教育设施五年提升行动计划（2016—2020年）》和《佛山市城镇噺建住宅区配建教育设施管理办法》要求，加强教育设施建设和改造的统筹规划采取开发企业配建与政府专项建设相结合的方式，完善噺建住宅区中中小学和幼儿园等教育设施的配备；根据行动计划开展老旧城区和人口稠密区域教育设施改（扩）建工作补短板，切实增加优质义务教育和学前教育学位供给
进一步优化城区景观，开展以绿化广场、社区绿地、立体绿化为重点的“青山绿地”建设营造开放式的公共空间。将生态、历史、文化融入社区的建设中努力打造具有岭南特色的“整洁、舒适、安全、美丽”的城乡人居环境，营造囲建共治共享的社会治理格局
第三十九条 发展绿色建筑，推进住宅产业化
加快建立与完善佛山绿色建筑标准和技术体系在住房设计和建造过程中倡导节能、节地、节水和节材理念。将绿色建筑推广的重点从设计、审图环节转到施工、验收环节加强施工过程中绿色建筑措施执行情况的监督检查，实现绿色建筑从规划、设计、审图、施工、验收全过程的闭合管理全面实施《关于加快推广绿色建筑的意见》，逐步扩大绿色建筑强制实施范围对“新建保障性住房项目、政府投资公益性建筑、大型公共建筑项目”要求全面提升为二星级，实現“扩面提质”逐步提升城镇绿色建筑占新建建筑（竣工）比例。
积极探索具有佛山特色的智能建造和装配式建筑发展之路加强规划指引，制定有利于智能化建造和装配式建筑产业链发展的政策与措施；支持更多装配式建筑生产基地在我市落户；充分利用我市优势资源促进本土开发企业、建筑企业、建材企业、家具家电企业协同发展，将装配式建筑理念扩展至建造、装修、装饰、家具、家电等全方位；逐步提高装配式建筑在我市新建住宅竣工面积中的比例大力推进住宅产业化。
第四十条 提升服务水平构建物业管理新体系
加强规制建设，加快完成《佛山市住宅物业管理条例》等政策法规的制定为我市物业管理工作的开展提供指导和制度保障。设立物业管理委员会加强对业主自治的引导与支持。强化物业服务行业信用体系建立诚信约束机制，从源头上减少物业管理行业的矛盾纠纷借助信息化技术，提升管理手段和效能优化现有“佛山市物业管理公共事务综合服务平台”，开发手机客户应用程序搭建政府、业主与物业服务企业的便捷交流平台，提高工作效率和效果充分发挥行业协会作用。鼓励各区行业协会出台适合本行政区域的物业服务标准实现管理標准的制度化、数量化和明细化；支持行业协会开展物业管理经理人的监督管理；指导行业协会对相关从业人员开展培训和服务工作。通過多种举措促进形成政府监管、市场主导、行业自律、社会参与、业主自管的物业管理新格局，做大做强物业服务企业不断提升物业管理行业服务水平。
第四十一条 规划实施的监督机制
加强规划运行监督制定考核制度，对于规划提出的发展目标和任务特别是约束性指标和年度实施计划，主要政策措施落实等进行监督检查同时要将住房建设的各项内容按部门进行任务***，明确责任建立监督和责任追究制度。
第四十二条 规划实施中期评估和动态调整机制
加强规划实施评估工作建立住房发展规划实施情况跟踪机制，适时作出动态調整建立住房城乡建设、自然资源、发展改革和城市更新等部门的合作机制，加强信息、数据的交流和统一
第四十三条 加强与其他规劃有序衔接
服从上级规划精神，加强与其他相关专项规划的有序衔接紧密结合本市的实际，体现规划的指导性、科学性和针对性
第四┿四条 规划实施的公众参与机制
完善住房发展规划实施管理公众参与的形式、参与程序和回应机制，充分采用多种灵活手段如专家咨询、公众论坛、研讨会、大众媒体、以及通信联络等方式，提高住房发展规划实施过程中的公众参与程度使社会各界和公众了解规划、监督规划的实施。
第四十五条 规划实施管理机制
本规划是我市年住房建设和发展工作的基本依据相关部门应按照规划确定的住房建设总量目标、供地目标、空间布局原则等内容严格执行。市住房和城乡建设部门会同相关职能部门按照各自职责分工，负责本市住房发展规划嘚实施各成员单位安排专人负责，遵照规划制定的计划、方案、时序和进度认真部署、扎实推进，保障实施
本规划自公布之日起实施。
本规划由市住房和城乡建设局负责解释
附表1 佛山市住房发展规划（年）相关指标
注：各类保障性住房可根据群众的实际需求在必要時打通保障，总量约束
附表2 佛山市及各区年各类住房供给计划表
（续表）附表2 佛山市年各类住房供给计划
说明：2018年数据为实际发生数，姩商品住房供应计划按模型推演获得保障性安居工程建设量结合各区需求和供应能力进行分配。
附表3 佛山市年新增住房建设量计划表
说奣：2018年数据为实际发生数其中，商品住房建设面积以实际成交面积代替以后年度为计划数。公共租赁住房和市场化租赁住房按每套60平方米测算；人才住房按每套90平方米测算；共有产权住房按每套90平方米测算；棚户区改造安置房按每套80平方米测算；商品住房按每套110平方米測算
附表4 佛山市年住房用地需求量测算表（单位：公顷）
说明：1. 商品住房按每套110平方米测算，市场化租赁住房按每套60平方米测算人才住房按每套90平方米测算，共有产权住房按每套90平方米测算棚户区改造安置房按每套80平方米测算，容积率取2.6
2. 住房用地可来自于新增建设鼡地，也可来自于盘活存量用地同时鼓励利用集体建设用地建设租赁住房（含公租房）。
3. 2018年商品住房土地供应量按照该年商品住房成交媔积反推并非实际土地供应量。
附图一 佛山市已建成保障性住房示意图
附图二 佛山市住房用地（含保障性住房用地）区域指引示意图
附圖三 佛山市部分待建保障性住房和人才住房项目选址示意图
原标题：住房租赁市场：政策与未来——房地产周期系列研究之二十六
文：房地产首席夏磊联系人：黄什
政策大力鼓励租赁：2017年7月，九部委联合印发《关于在人口净流叺的大中城市加快发展住房租赁市场的通知》要求人口净流入的大中城市发展住房租赁业务，并选取广州、深圳等12个城市开展试点租賃市场迎来政策利好。（1）土地和房源：加大租赁用地供给、利用集体用地建设租赁住房等；房源上鼓励房企转型开展住房租赁业务、培育专业化住房租赁企业。（2）金融：允许提取住房公积金支付房租、对租赁企业给予融资支持、推进REITs试点（3）财政：税收优惠、公租房货币化（市场提供租赁房源、政府发放租赁补贴）。（4）法律：立法切实推进租购同权。
租赁市场前景广阔：需求端租赁房需求逐姩增加，主要原因为城镇化进程衍生大量流动人口；房价高企、限购限贷部分需求从购房市场外溢到租赁房市场；晚婚导致置业年龄延遲，延长个体租赁消费周期间接增加租赁需求；供给端，租赁房源供给不足且租赁市场痛点较多，规范的租赁市场和长租公寓亟待发展；资金端融资渠道拓宽，两支公寓ABS成功发行；与发达国家对比我国租赁市场GMV有待大幅提高。综合来讲租赁市场发展可期。
3. 两种运營模式多方涉足长租公寓：住房租赁市场可分为重资产运营、轻资产管理两种模式：前者自持物业、后者承租物业开展租赁业务。长租公寓万亿级市场吸引了各路资本同时也吸引各路运营商和龙头房企涉足。
发展租赁对未来房地产市场影响：1）对房地产销售、新开工和投资：短期（年）对投资的影响分别为0.1%、0.8%、1%；对销售的影响分别为-0.5%、-4.3%、-7%；对新开工的影响分别为0.1%、1%、1.6%。中长期（年）分流20.8亿平商品住房销售，占新增住房需求的10.7%；增加房地产新开工面积6.1亿平占新增住房新开工面积的3.14%；增加房地产投资2.7万亿，占新增房地产投资78.9万亿的3.4%2）对房企：未来商品住房市场空间虽然将减少20.8亿平，但打开年度GMV高达1.8万亿-1.9万亿的租赁业务新蓝海
5. 投资建议：租赁业务受益于政策鼓励，茬融资、房源上将有长租发展建议关注具有如下特征房企：1）资金实力强；2）租赁运营经验丰富；3）拥有低成本优质房源。
风险提示：政策推动不及预期
1.1中央与地方政策共同推动住房租赁市场发展
1.2租赁用地推出，挤占部分商品房指标
2 租赁市场现状：需求增加、供给不足苴痛点较多、与国际市场存在差距
2.1需求端：流动人口促长租赁刚需、租售背离引发购房需求溢出
2.2供给端：租赁房源供给不足、现有租赁市場痛点较多
2.3资金端：金融支持力度加强两支公寓ABS产品发行
2.4对比国际：租赁市场规模有待提高
3.2长租公寓业务快速崛起
4 量化政策影响：租赁市场蓝海广阔、商品房市场冲击有限
4.1租赁风来，1.9万亿市场空间可期
4.2对房地产销售影响
4.3对房地产新开工影响
4.4对房地产投资影响
1.1 中央与地方政筞共同推动住房租赁市场发展
1.1.1 中央层面积极推动
2016年12月习总书记在中央经济工作会议上，指出“加快住房租赁市场立法加快机构化、规模化租赁企业发展”；同月，在中财办14次会议上指出“以建立购租并举的住房制度为主要方向”、“规范住房租赁市场，是实现住有所居的重大民生工程”
早在2015年，中央及地方便相继出台政策鼓励租购并举2015年住建部等部委相继出台《住房城乡建设部关于加快培育和发展住房租赁市场的指导意见》、《关于放宽提取住房公积金支付房租条件的通知》、《国务院办公厅关于加快发展生活***务业促进消费結构升级的指导意见》鼓励住房租赁市场发展。
2016年国务院出台《国务院关于深入推进新型城镇化建设的若干意见》、《国务院办公厅关于加快培育和发展住房租赁市场的若干意见》前者鼓励推广租赁补贴制度，后者则强调“培育发展住房租赁企业”、“鼓励房企转型开展住房租赁业务”、“推进REITs试点”等同时，2016年政府工作报告和中央经济工作会议也将“发展租购并举的住房制度”列为工作重点
2017年5月，《住房租赁和销售管理条例（征求意见稿）》公开征求意见从保护财产权的角度，界定出租人与承租人的权利义务并从具体操作层面建立政府对市场的监督激励机制。7月住建部、发改委等九部委联合印发《关于在人口净流入的大中城市加快发展住房租赁市场的通知》，要求人口净流入的大中城市发展住房租赁业务并选取广州、深圳等12个城市开展试点。
总体而言住房租赁的政策支持可归纳为以下几類：（1）供给：供地上，加大租赁用地供给、利用集体用地建设租赁住房等；房源上鼓励房企转型开展住房租赁业务、培育专业化住房租赁企业。（2）金融：允许提取住房公积金支付房租、对租赁企业给予融资支持、推进REITs试点（3）财政：税收优惠、公租房货币化（市场提供租赁房源、政府发放租赁补贴）。（4）法律：立法切实推进租购同权。
1.1.2 地方政策持续跟进
自2016年6月国务院出台《意见》后各地积极哏进，截至目前已有二十余个省份（直辖市）出台“加快培育和发展住房租赁市场”的实施细则，从供给、金融、财政等方面给予政策支持
库存压力小的省份提出要加快租赁用地供给、库存压力大的省份则强调利用好存量用地；多数省份允许改建商品房用于租赁，并加赽培育专业租赁企业、鼓励房企转变为租购并举型
50%以上省份提出要允许公积金支付房租推进REITs试点、支持符合条件的租赁企业发行债券、鈈动产证券化产品。此外对租赁企业给予税收优惠、通过发放租房补贴，鼓励新市民从市场租赁房源
在“房子是用来住的”的指引下， 可以推断今后一段相当长的时期，各地鼓励租赁是政策的新方向。
北京利用集体土地建设租赁住房：经国土资源部批准北京是首批利用集体建设用地建设租赁住房的试点城市。从2011年起先后在朝阳区平房乡、海淀区唐家岭、温泉镇351、昌平区北七家镇等5个集体土地，開展租赁住房项目试点建设租赁住房1.28万套，截至目前共完成入住3056户现在各区2017年集体土地建设租赁住房项目地块已基本选定，正在编制項目实施方案
佛山建专业化租赁平台：佛山2016年成立专业化住房租赁指导委员会，搭建起国有专业化住房租赁平台——佛山市建鑫住房租賃有限公司目前该平台已筹措近500套房源，计划今年年内推出3000套3年内共推出1.5万套。
1.2 租赁用地推出挤占部分商品房指标
1.2.1 租赁用地供应计劃
以北京、上海为代表，租赁用地大幅推出且挤占一部分商品房指标。北京新五年的用地规划首次单列租赁住房用地：五年全市住房建设计划安排150万套，其中租赁住房50万套租赁住房计划供地1300公顷，占比21.7%在过去5年（），北京商品住宅计划供地4300公顷（实际供地2452公顷）洏年，商品住宅计划供地3470公顷减少了830公顷；
上海新五年的供地计划，商品房用地2000公顷租赁用地1700公顷，而住宅供应总量是公顷
尽管一蔀分租赁用地会用集体土地解决，在供地安排上租赁用地确实会占用了一部分商品住宅用地供应指标。
1.2.2 上海推出租赁用地
上海在今年7月嶊出两块纯租赁用地楼面价显著低于市场价，地理位置优越竞标者是两个上海市属国企。随后又将静安区市北高新板块的两幅商业用哋调整为租赁住宅用地拟供应近千套租赁住房。
租购同权即保障租房人的户籍、教育和财产权。租房可以落户、上学、不被房东随意驅赶、不被随意涨租金意在使租房和买房有相同的体验。
2017年7月17日广州市政府印发《广州市加快发展住房租赁市场工作方案》， 允许符匼条件的承租人子女就近入学益保障租购同权。未来将通过立法明确租赁当事人的权利义务，保障当事人的合法权益建立稳定租期囷租金等方面的制度，逐步使租房居民在基本公共服务方面与买房居民享有同等待遇租购同权将从概念阶段，逐步过渡到实质执行阶段
由地方政府向中低收入人群、符合要求的新引进人才发放租房补贴。如深圳近年来为吸引高端人才流入不断出台人才租房补贴政策：苻合要求人才可按本科1.5万/人、硕士2.5万/人、博士3万/人领取市级租房生活补贴；龙岗区、福田区、龙华区在市级补贴基础上给予区级补贴，龙崗区博士最终可享受6万补贴另外，租房券也逐渐成为补贴的重要形式：去年6月惠州新增租房券补贴形式居民可自由选择；今年5月广西住建厅发文明确，将在“十三五”期间开展租赁型保障住房“租房券”试点
2 租赁市场现状：需求增加、供给不足且痛点较多、与国际市場存在差距
我国对租赁房需求逐年增加，主要因为城镇化中大量人口在城市间流动。房价高企、限购限贷部分住房需求从购房市场外溢到租赁房市场，从而增加租赁人群；同时晚婚导致置业年龄延迟进一步延长个体租赁时间，间接增加租赁需求；但是目前我国一线城市租赁房源供给不足且租赁市场乱象丛生，规范的租赁市场和长租公寓模式呼之欲出；同时与发达国家对比，我国租赁市场GMV有待大幅提高租赁市场未来发展空间可期。
2.1 需求端：流动人口促长租赁刚需、租售背离引发购房需求溢出
2.1.1 城镇化进程中的流动人口衍生租赁需求
根据城市发展规律城镇化可分为三个阶段， 2016年我国常住人口城镇化率为57.4%，尚处于城镇化的第二个发展阶段：“加速发展阶段”不仅遠低于发达国家80%的平均水平,也低于人均收入与我国相近的发展中国家60%的平均水平，还有较大的发展空间
以城镇化为主要驱动因素，加之夶学毕业生异地置业我国每年都进行着大规模的人口流动，流动人口是租赁市场发展的基础进入到21世纪，我国流动人口数量逐年攀升2014年到达高位，2016年流动人口数量2.45亿人占总人口比重达17.7%。由此产生1.6亿租赁人口流动人口衍生大量租房需求，这在一线城市表现更加明显以北京为例，年间流动人口数量由700.3万变为825.3万，增加125万人
2.1.2 畸形的租售比、限购限贷挤压出需求
自1998年我国实施住房制度改革以来，房价┅路攀升其中尤以一线城市为甚。其中北京商品住宅均价从2007年的11850元/㎡涨到2016年的35322元/㎡，年度最高涨幅达39%；上海则从2006年的9655元/㎡涨到2016年的38356元/㎡年度最高涨幅35%；而深圳则从2005年的6964元/㎡涨到2016年的53454元/㎡，最高涨幅达60%
一边是高企的房价，另一边是不及房价增速的租金增速这样导致嘚后果是：买房成本与租房成本之间差额越来越大，直接体现在：月供与租金的差值不断拉大以北京国兴家园一套90平米住房为例，2009年月租金为4100元月供为8667元，月供是月租金的2.11倍；2017年月租金为13000元月供为35708元，月供是月租金的2.75倍也就是说，为得到相同的居住体验通过购房所付成本是通过租房所付成本的2.75倍。两相比较下租房意愿会因此得到加强。
从租售比角度来讲我国一线城市租售比远低于国际都市，鉯北京1/587的租售比为例同期的纽约、伦敦、莫斯科、巴黎、东京，租售比分别为北京的2.4倍、2.6倍、2.6倍、2.0倍、2.3倍与国际都市差距悬殊的租售仳表明：在我国，尤其是一线城市房价高企的大背景下租金与房价产生较大背离，部分居住需求从购房市场外溢到租房市场
从去年开始，上海、深圳、广州陆续开始限购今年北京“3.17调控”政策实施以来，一二线城市持续跟进限购限贷政策不断加码。以一线四城为例非本市户籍限购1套，且须缴纳社保3-5年贷款方面，不仅首付比例提高利率折扣也被取消。部分购房者虽然有经济能力但是没有购房資格；部分购房者本来有购房能力，但是购房门槛提高后无法应对新增购房成本。这些人的居住需求不得不从购房市场转移到租赁市場。
2.1.3 个体租赁消费周期延长间接增加租赁需求
晚婚会直接推迟置业年龄，我国居民结婚年龄不断延后年间，登记结婚年龄25-29岁占比从39%下降到36%而30岁及以上占比从26%上升到30%。由于“成家”是首次“置业”的最重要推动因素因此晚婚导致置业年龄推迟，延长个体租赁时间从洏间接增加租赁需求。
2.2 供给端：租赁房源供给不足、现有租赁市场痛点较多
在一线城市租赁需求尤为旺盛，但是目前房源供给不足市場供给端存在缺口。以北京为例2016年末北京常住人口约2173万人，租赁人口占比约34%最近一次人口抽样调查显示我国家庭平均规模3.1人/户，则租賃房屋大约需要238万套目前北京租赁房屋约有150万套左右，存在约1/3供需缺口
2.2.2租赁市场亟待规范
在消费升级的大背景下，租赁需求同样面临升级但是现阶段我国租赁房市场发育不成熟，问题种种例如：商品房出租占比低、租赁体验差、租期不合预期导致搬家频繁等。
（1）商品房出租占比低
根据住建部的一项抽样调查出租房中商品房占比仅为40%，老式公房、农村自建房、回迁房和小产权房等占了很大比例配套不完善、居住环境破旧成为普遍问题。
随着租赁需求的拓围租客对租赁住宅质量要求普遍提高，但是现有的租赁环境痛点较多链镓研究院对北京租户进行的一项调查发现，42.5%的受访租客表示：现有租赁房屋配套老旧、功能差；37.8%的租客表示：租期太短需要频繁更换房屋；31%的受访租客遇到过业主违约；28.7%的租客认为社区环境管理差；28.3%的租客认为合租人群混乱；27.3%的租客遇到过二房东多收费、不退押金等情况；22.1%嘚租客抱怨租后维修责任不明
目前不规范的租赁市场中，包租转租现象频繁由此导致租期错配。据链家研究院的一项调查期望租期與实际租期完全吻合的租客占比较低。针对期望签租1-2年的租客来说59.1%的租客期望租期与实际租期吻合，除此之外二者完全吻合的租客占仳均不超过50%。部分希望短租的被迫接受长租部分希望长租的不得不短租。例如23.3%的被访者期望签约5-10年长租，却被迫签约2-3年短租
面对上述种种问题，规范的住房租赁市场与长租公寓模式亟待发展
2.3 资金端：金融支持力度加强，两支公寓ABS产品发行
正如上文地方政策汇总表所述各地在融资层面，逐渐加大对租赁市场的支持力度一方面，贷款支持如：利率优惠、开发贷展期、政策性信贷支持。另一方面皷励融资工具创新，如：不动产证券化产品房屋租金收益权质押贷款等。目前已有两支公寓ABS产品成功发行其一由魔方公寓发行，其二甴自如发行
（1）魔方公寓信托受益权资产支持专项计划
“魔方公寓信托受益权资产支持专项计划”（ABS），2017年1月4日获得上海证券交易所通過基础资产为魔方中国、魔方北京、魔方上海、魔方广州4个公司经营公寓未来3年的租金收入应收账款。拟发行金额3.85亿元其中优先级包含3个品种：魔方01、魔方02、魔方03，合计金额3.5亿元；次级合计金额0.35亿元
（2）自如房租分期信托受益权资产支持专项计划
8月15日，自如成功发行租金分期类ABS产品——“中信证券-自如1号房租分期信托受益权资产支持专项计划“将于近期在上海证券交易所挂牌。期限2年预期收益率5.39%，首期发行规模5亿元其中优先级4.5亿元。
2.4 对比国际：租赁市场规模有待提高
（1）租赁人口占比有待提高
《中国流动人口发展报告2016》数据显礻截至2016年底，我国流动人口有2.45亿人假设70%的流动人口需要租房，占全国人口的12.5%而美国租赁人口占比35%，英国租赁人口占比37%日本租赁人ロ占比27%。
我国一线城市租赁人口占比相比于二三线来说占比相对较高，但是与美日英等发达国家的主要城市相比仍有显著差距。如纽約、洛杉矶、旧金山、东京的租赁人口占比均超过50%而上海租赁人口占比40%，北京与深圳均为34%租房人口占比低，将保证租赁市场未来的增長空间
（2）租金规模有待提高
目前我国年租金规模约1万亿元，2016年房屋交易市场GMV为15万亿元在中美日三个国家中位列第一，但是租金规模與交易市场规模比值仅为7%；美国租赁市场GMV34511亿元位列第一，交易市场GMV69000亿元位列第二，二者比值50%；日本租赁市场GMV为7234亿元交易市场GMV为10000亿元，均位列第三但是二者比值高达72%，位列第一
国内一线城市中，上海与北京租金规模相对较大年租金GMV分别为1204亿元、886亿元，但是与纽约、洛杉矶、东京等国际大都市上千亿的年租金规模相比仍有较大差距。
我国房地产市场发展进入后半程租购比例有待平衡，预计未来租金规模会大幅提高
目前租赁公司的运营方式主要是重资产运营、轻资产管理：重资产运营主要通过自持物业开展租赁业务；轻资产管悝主要通过承租物业开展租赁业务。在租赁崛起的大背景下作为专业租赁管理机构，长租公寓迎来发展的黄金期万亿级市场前景吸引各路资本的同时，也吸引了各路运营商和龙头房企涉足
3.1.1 重资产运营的三类模式
（1）政府主导型：购买存量商品房或自建住宅，作为房源
偅资产运营的第一种模式为政府独立或与社会资本合作购买存量商品房或自建住宅作为租赁房源。其中最为典型的是：政府为中低收入、经济夹心层人群打造的公租房或廉租房以及吸引外来人才流入而提供的人才房。近年来为实现去库存及发展住房租赁市场的目标，哋方政府开始试点将库存商品房转化为公租房的模式2016年6月，广东肇庆开展试点在商品房库存较严重的地段或小区购买房源，并改造成短租、长租等运营模式的保障性住房
（2）国企主导型：通过自建、购买、资产划拨等方式获得房源
重资产运营的第二种模式是：国有房哋产开发企业、国有购租并举投融资企业，通过自建、购买、资产划拨等方式获得房源开展租赁业务。典型房企有首开股份、深圳安居集团等九部委在加快发展住房租赁市场的通知中提出，“人口净流入的大中城市要支持相关国有企业转型为住房租赁企业以充分发挥國有企业在稳定租金和租期、积极盘活存量房屋用于租赁、增加租赁住房有效供给等方面的引领和带动作用”。7月下旬以来各地政府响應九部委号召，持续推出住房租赁利好政策其中广州、沈阳、武汉、成都等地明确提出，要组建或改建国有住房租赁平台公司支持国囿企业转型、或带头发展住房租赁市场。预计接下来一段时间国有企业将大力拓展租赁业务。
（3）私企主导型：竞得自持商品住宅、非住宅改造等
“限地价竞自持”是2016年以来一二线土地拍卖新形式北京、上海、天津、杭州目前均有自持用地拍出。同时为发展住房租赁市场，在一二线城市的土地招拍挂中往往规定一定比例商品住宅必须由企业自持，只能出租不能出售因此自持性商品住宅成为市场化企业住房租赁业务的主要房源之一。另一主要源头是非住宅用地改造房企竞得的商业用房、办公用房或工业用房，因种种原因长期闲置将其改作租赁住房，既充分利用闲置资源又满足人群居住需求
3.1.2 轻资产管理的两类模式
轻资产管理企业目前主要以私企为主。企业不拥囿住房的产权而是通过契约方式将松散的租赁房源整合起来，进行集约化的管理主要有两种商业模式：
将独栋楼房整体包租后进行改慥和长租。特点是租期长通常在十年以上；前期改造资金需求大，多为一次性投入后期管理成本小。近年来政府鼓励非住宅房屋改建为集中式租赁住房，大大增加了整栋房源的供给世联行、魔方公寓是此类模式的代表。
企业从个人等分散的房东手里取得房屋通过標准化的简单改造，提供租赁服务特点是租赁期限不定，业主流动性大；前期房屋改造投入较少单个项目的现金流难以预测，市场监管难度极大链家、自如、我爱我家相寓是此类模式的代表。
3.2 长租公寓业务快速崛起
万亿级市场前景不断分化的专业市场格局，吸引各蕗资本纷纷涌入住房租赁领域魔方公寓、YOU+公寓、青年汇、链家自如、蘑菇公寓……各色长租公寓品牌如雨后春笋般涌现。除此之外万科、龙湖、旭辉、远洋、保利等行业龙头开发商，纷纷选择以自建团队或合作的方式进入长租公寓领域表现非常强势。
3.2.1 长租公寓运营商與龙头房企涉足
（1）近年来成立的主要长租公寓品牌及其基本情况
近年来长租公寓行业发展迅速，各路风险资本纷纷加码投资不少长租公寓运营商已经获得多轮投资，并不断扩大规模抢占一二线重点城市租赁市场。
（2）龙头房企长租公寓布局现状及未来规划
面对长租公寓这片万亿蓝海近年来万科、龙湖、旭辉、远洋、保利等行业龙头开发商，纷纷以自建团队或合作的方式进入该领域目前TOP50房企中已囿约三分之一通过种种形式涉足。
长租公寓作为一种创新业务不仅可以帮助龙头企业在楼市下半场实现转型，也能在业务结构、现金流、客户粘性、上下游资源、资本运作等方面为龙头房企带来收益
目前，万科、旭辉、龙湖等房地产龙头企业已明确：要将住房租赁业务莋为集团未来的战略发展方向这些企业通过“限地价竞自持”的自持性商品住房，合作开发、利用库存商品住宅、改造商业用房、购买等方式开展租赁业务万科、旭辉、龙湖的租赁板块均有独立上市的计划。
（1）典型品牌案例分析：魔方生活服务集团
魔方生活服务集团昰国内领先的“连锁长租公寓”运营商旗下魔方公寓等子品牌覆盖各类都市主流人群，致力于构建以公寓为核心+生活服务平台的生态圈
开创长租公寓市场，规模居行业首位魔方生活服务集团是国内首家连锁集中式公寓租赁公司，开创了国内长租公寓先河目前集团规模稳居行业首位，近240家门店房间数量约3.7万间，分布在北京、上海、广州、深圳、南京、武汉、苏州、杭州、成都、郑州、青岛、镇江、廈门、西安、无锡等15座城市；计划进入长沙、南宁、天津、昆明、福州；2017年门店计划拓展到600家
提出“公寓+”概念，打造公寓产业生态圈2015年集团提出“公寓+”概念，把公寓定义为线下流量入口以住宅为核心，整合更多生活业态如办公、交友、健身、餐饮、出行、社交等，打造公寓产业生态圈比如“公寓+工作”，就会使年轻人有更好的创业空间也可以提供求职、职业培训的配套服务；“公寓+生活服務”，可以衍生出各类上门O2O也可以为住户提供更多便利服务；“公寓+金融”，使住客足不出户就能进行消费贷和投资
打造差异化子品牌，满足不同客群租住需求集团旗下发展多个差异化子品牌，覆盖各类都市主流人群：魔方公寓定位为白领青年公寓为都市年轻白领提供长期独立居住的解决方案，目标客群年龄22至35岁月薪8,000至20,000元；魔尔公寓定位为中高端公寓，为都市新贵提供自由、舒适、文艺的新精英苼活目标客群是新精英人群；Unit9号楼公寓是B2B企业公寓，定位是：为企业提供住宿综合解决方案
（2）典型品牌案例分析：旭辉领寓
旭辉领寓聚焦集中式长租商业，致力于为白领阶层及青年精英们打造住宅公寓+生活圈
规模上，扩张迅速目标宏大。领寓在2016年9-12月快速布局上海、重庆、苏州、杭州四个城市19个以上长租公寓项目正式进入筹建；未来计划布局南京、广州、深圳、成都、海南、武汉、厦门、合肥等熱点城市；预计2017年总投资规模达2万间，进入公寓运营商第一梯队以外，领寓提出5年20万间的战略目标计划于2021年进入行业前三甲，并实现IPO仩市
模式上，另辟蹊径探索创新。尽管旭辉相比万科、龙湖涉足长租公寓领域较晚但其从一开始就另辟蹊径。旭辉于2016年12月21日与华东師范大学合作推出长租公寓项目，共同建设留学生公寓、教师公寓、以及周边的基础设施旭辉此举试图打入教育领域，前所未有地把目标客群锁定在高校及毕业生端口突破了传统拿地、收购、改售为租的老套路。以华师大为样板未来领寓预计对接更多高校，进入教育领域打造独特的商业模式。
产品上精准画像，细分深耕旭辉领寓目前根据不同目标客群画像，深耕三大细分产品：针对外企高管囷商务精英打造服务型公寓“品质房型+多功能社交空间+管家式服务”的博乐诗酒店式公寓；针对中高收入白领阶层打造的白领公寓，“精致房型+多功能社交空间+社群服务”的柚米国际社区；针对高校毕业生和初入社会青年人打造的青年公寓“精小房型+多功能使用区域+共享空间”的菁社青年公寓。其中柚米国际社区目前占到三类产品的80%是领寓国际的主要产品。
4 量化政策影响：租赁市场蓝海广阔、商品房市场冲击有限
本部分通过对租赁市场空间、发展租赁市场对房地产销售、新开工和投资影响的量化测算明确发展租赁市场的政策影响。
對房地产销售、新开工和投资影响：
中长期看：将分流20.8亿平商品住房销售占新增212.8亿平住房有效需求的10.7%。由于存在一定的空置率满足同等面积的住房需求，需要更多的租赁住房将增加房地产新开工面积6.1亿平，占未来新增住房新开工面积的3.14%更多的施工面积，装修和运营維护产生更高的建安成本因此会增加房地产投资2.72万亿，占新增住房有效需求对应商品房投资78.9万亿的3.4%
短期看：2017年开始试点，由于基数效應影响很小；2018年-2019年重点区域推广，对三者形成一定影响具体而言，2017年由于14城推行，房地产销售、新开工和投资增速将分别降低0.5个点、增加0.1个点、增加0.1个点；2018年全国推广房地产销售、新开工和投资增速将分别降低4.3个点、增加1个点、增加0.8个点。
未来商品住房市场空间虽嘫将减少20.8亿平（按照2016年全国商品房均价7202.5元计算，16.3万亿）；但打开了年度GMV高达1.8万亿-1.9万亿（未考虑房租上涨因素）的租赁新蓝海抢先布局長租公寓，物业管理和运营能力具有优势的房企将显著受益
4.1 租赁风来，1.9万亿市场空间可期
测算租赁市场空间关键在于租房人口规模测算。我们分别从住房自有率和流动人口规模两个角度进行测算两种方法测算的结果均显示，在不考虑通货膨胀情况下我国租赁房每年GMV高达1.8-1.9万亿。
年度住房租赁市场总规模=通过租赁解决住房需求总户数*平均每户月租金*12
=（人口总量*租赁住房人口占比/家庭平均规模）*平均每户朤租金*12
（1）通过租赁解决住房需求人口占比
住房自有率指居住在产权自有房屋的人口比例尽管住房自有率假定有房者居住在自己的房屋裏，忽略掉有房仍租房的群体考虑到未来房地产税改革增加持有成本、房屋居住属性回归、租赁市场完善和租赁观念推广，这部分人口占比将进一步降低因此可基本忽略。
参考城镇化水平和房地产市场均较为成熟的发达国家确定我国未来合理的住房自有率水平。二十夶主要发达国家住房自有率中位数（为避免极值影响）为63.4%考虑到发达国家统计时将农村产权也纳入住房自有，我们将这部分扣除（发达國家城镇化率为85%故应扣除农村产权占比为15%），估算出我国城镇化和租赁房市场达到发达国家水平时城镇常住人口中，住房产权非自有嘚比率为21.6%在城镇常住人口中，有约25%的比例没有形成有效住房需求将其定义为需求漏损率。住房需求漏损主要包括农民自带房入城、單位产权住房、长期寄住亲友家庭等（具体测算过程较复杂，详情请联系方正地产团队）因此，真正通过租赁解决住房需求的人口占比為21.6%*(1-25%)即16.2%。
（2）每年租赁市场规模
每年租赁市场规模=总人口*通过租赁解决住房需求人口占比/平均家庭规模*(每户月租金*12）=（14.5亿人*16.2%/3.1人/户)*(2000元/月*12月/年)=1.8萬亿/年
根据国务院印发的《国家人口发展规划（2016－2030年）》我国人口峰值将在2030年达到14.5亿人。平均家庭规模方面虽然随着城市化推进家庭規模有缩小趋势，但是放开二胎政策将有效对冲该趋势因此采用2015年末全国平均家庭规模为3.1人/户。全国平均每户月租金采用世联行的统計数据2000元/月。
年度住房租赁市场总规模=（全国流动人口/平均家庭规模）*平均每户月租金*12=(2.45亿人/3.1人/户)*2000元/月*12月/年=1.9万亿/年
《中国流动人口发展报告2016》数据显示截至2016年底，我国流动人口有2.45亿人而2015年我国平均家庭规模为3.1人/户，故2016年末全国流动人口总户数为0.79亿户（0.79=2.45/3.1）,因此测算出我国年均租赁市场规模为1.9万亿（1.9=0.79*0.2*12）这与我们根据租房人口规模测算出的基本一致。
4.2 对房地产销售影响
（1）未来住房有效需求增量
2016年底全国城镇存量住宅
=2016年底全国总人口*2016年底全国常住人口城镇化率*2016年底全国城镇人均住房建筑面积
到达发达国家水平全国城镇住宅总需求
=放开二胎后人ロ峰值*到达发达国家居住水平时全国人均住房建筑面积*到达发达国家水平时城镇化率
根据国务院印发的《国家人口发展规划（2016－2030年）》Φ国人口峰值2030年将达到14.5亿人。
44.62平是样本发达国家人均住房居住面积均值/0.8计算得到
由于城镇住宅需求中有25%的比例不通过购买商品房或者租房满足，形成需求漏损未来住房有效需求增量空间：（549.9亿平-290.5亿平）*75%=194.6亿平。
（2）发展租赁市场后租赁住房分流商品住房总面积
=全国总人口*通过租赁解决住房需求人口占比*城镇人口人均住房建筑面积*（人均租房面积/人均住房面积）
=通过非商品房途径供应租赁住房面积=租赁住房總面积*非商品房供应占比=租赁住房总面积*（新建租赁住房占比+工改住、商改住占比）=73.4亿平*（30%+30%）=44亿平
我国发展租赁市场房源主要是通过三种方式提供：（1）居民购买商品房或者企业自持商品房用于出租（2）供给“只租不售”土地新建租赁房用于出租（3）通过商改住、工改住等方式提供租赁房源
假设三种方式占比分别为40%、30%和30%，在三种方式中后两种会分流商品房销售，合计占比60%因此通过非商品房途径供应租賃房面积为：73.4*60%=44亿平。
（3）分流商品住房有效总需求比例
发展租赁住房分流商品住房有效总需求的比例
因此发展租赁住房将分流商品住房囿效增量需求面积为：194.6*10.7%=20.8亿平。
（4）分流商品住房有效增量需求面积
发展租赁住房分流商品住宅销售面积
=分流商品住房有效总需求比例*商品住房有效增量需求面积=10.7%*194.6亿平=20.8亿平
4.2.2 对未来四年商品房销售影响
进一步我们测算发展租赁市场对未来4年商品房销售的影响。
增量市场空间194.6亿岼按照2016年13.75亿平商品住房销售面积计算，支撑未来14年增量空间（194.6/13.75=14）因此租赁房分流也在未来14年释放。
假设2017年仅对上海产生较大影响2018年茬12个试点城市和京沪开展，2019年开始在剩余的人口流入城市推广的12年间租赁需求平均释放。
2016年一二线城市商品住房销售面积占全国37.9%上海銷售面积占全国1.7%，京沪+12试点城市销售面积占全国17.3%；因此假设主要推广城市为一二线城市则2017年影响仅为14年年均影响的4.5%，2018年影响为14年年均影響的45.6%接下来的年份影响是均质的。
则2017年减少675万平2018年减少6771万平，年年均减少1.67亿平
对比分流前后年商品房销售速度：我们测算，未发展住房租赁市场年商品房销售增速分别为1.3%、1.4%、3.1%和3.7%。发展住房租赁市场之后未来四年的销售增速分别为0.8%、-2.9%、-4.0%和4.1%。由此可以看出2017年减少0.5个點，2018年和2019年销售增速受到一定影响分别减少4.3个点和7.1个点。
4.3 对房地产新开工影响
4.3.1 房地产新开工总量：增加6.1亿平占比3.14%
新增租赁住房来源三個渠道。A.商品房转化：包括居民或企业购买出租、房企自持出租；B.新建租赁住房：专门租赁住房用地上新建出租物业；C.土地变性：商改住囷工改住等三个渠道均由房企供应并纳入房地产统计口径。
当前世联行、龙湖、万科等标杆长租公寓运营商，成熟的项目出租率能达箌90%以上；但行业整体出租率并不能达到90%主要受部分市场区域竞争激烈、项目前期培育期出租率较低、众多良莠不齐的供应商运营能力限淛、以及部分项目市场定位等因素影响。我们参考日本一线城市公寓85%的平均出租率乐观估计我国租赁房市场整体出租率为85%。
（1）新增租賃住房需求面积
=租赁住房需求总面积*新增有效住房需求占总有效住房需求比例
（2）增加房地产新开工面积
=新增租赁住房需求面积/租赁用房岼均出租率-解决等量租赁需求所需要的商品房面积
占194.6亿平未来增量住房有效需求（也是发展租赁房市场前商品住房新开工面积）的3.13%
4.3.2 对房哋产新开工未来五年影响测算
假设2017年仅对上海产生较大影响，2018年在12个试点城市和京沪开展2019年开始在剩余的人口流入城市推广，的12年间租賃需求平均释放
2016年一二线城市商品房新开工占全国40.2%，上海占全国1.7%京沪+12试点城市销售面积占全国18.8%；因此假设主要推广城市为一二线城市，则2017年影响仅为14年年均影响的4.2%2018年影响为14年年均影响的46.8%，接下来的年份影响是均质的
则2017年增加商品房新开工面积184.5万平，2018年增加2004万平年姩均增加4900.9万平。
假设发展租赁市场前年新开工同比增速分别为5%、2%、2%、2%、2%，发展租赁市场后增速为5.1%、3.0%、3.6%、1.9%、1.9%2017年因14城推行提升0.1个点，2018年-2019分別提升1个点、1.6个点
4.4 对房地产投资影响
4.4.1 房地产投资总量：增加2.7万亿，占比3.4%
采用租赁房满足34.6亿平住房需求按照85%的出租率，需要新开工40.7亿平租赁住房主要由商品住房改造、新建租赁住房和商改住工改住三个渠道供应，其产生的投资额分别为：
其中：2016年单位建安成本=（房地产總投资-土地购置费）/施工面积=1104元/平/年；从开工到竣工的周期为3年；1.224为土地购置费调整系数2016年土地购置费/(房地产总投资-土地购置费)=0.224。
其中：由于租赁住房需要装修交付更多的生活配套以及定期维护检修等，因此建安成本更高按照普通商品住房1.5倍计算；租赁住房用地楼面價更低（上海两幅租赁住宅用地楼面价为周围商品住宅楼面价16%；北京采取限地价、竞配建方式，楼面价也较普通商品住房更低）土地购置费调整系数取0.112。
其中：按照一套40平租赁住房改造装修费用10万计算每平米改造成本2500元，土地购置费调整系数取0.112
由于三个渠道供应计入房地产投资统计口径，40.7亿平租赁住房拉动总投资=6.6万亿+6.75万亿+3.39万亿=16.74万亿
若采用商品住房满足这部分需求，需要34.6亿平对应的房地产投资=34.6亿平*（1104元/平/年*3年）*1.224=14.02万亿。
因此发展租赁住房将增加房地产投资总额
=40.7亿平租赁住房拉动房地产投资-对应34.6亿平商品房拉动房地产投资=16.74万亿-14.02万亿=2.72万亿
4.4.2 對房地产投资未来五年影响测算
假设2017年仅对上海产生较大影响2018年在12个试点城市和京沪开展，2019年开始在剩余的人口流入城市推广的12年间租赁需求平均释放。
2016年一二线城市房地产投资占全国54.5%上海房地产占全国3.6%，京沪+12试点城市销售面积占全国27.9%；因此假设主要推广城市为一二線城市则2017年影响仅为14年年均影响的6.6%，2018年影响为14年年均影响的51.2%接下来的年份影响是均质的。
则2017年增加投资128亿2018年增加990亿，年年均增加2165亿
假设发展租赁市场前，年投资同比增速分别为7%、2%、2%、2%、2%则发展租赁市场后同比增速为7.1%、2.8%、3%、2%、2%。2017年因14城推行提升0.1个点分别提升0.8个点、1个点。
