只要是有关房地产的话题总有兩波人，一波唱衰一波看好。无论唱衰还是看好都只是片面的言论，不够全面我们要从区域政策、官方数据等去分析才能得出结论！拿杭州湾新区来说，如今是被炒的沸沸扬扬有句话说的是，天下嚷嚷无利不往。特别是投资客买房闻见血腥就知道哪里有肉，因為每个人的买房动机我们无法揣测刚需也好，投资也罢不过多评论。
杭州湾新区的发展这几年知道的人是有目共睹，总体趋势是向恏发展引进了学校，医院酒店，商场交通，文旅等大批民生项目；这些项目的落地离不开人口的增加，人口的增加离不开企业的引进企业的引进离不开政府的政策，而政策最终是由区位所决定的这里面环环相扣，相依相生
宁波杭州湾新区地处中国经济最发达嘚长三角南翼，位于浙江省宁波市域北部是中国“一带一路”的重要节点也是各国重要的经济港口。高效资源配置能力、强大集聚外溢功能、发达的国际交通网络等使得它们成为国际性的航运中心、创新中心、金融中心。
杭州湾新区是在2016年3月被国务院确定为国家级产城融合示范区也是国家级经济技术开发区、国家级出口加工区，正打造“6+4”产业新体系“6”即六大先进制造业：汽车产业、通用航空产業、智能电器制造业、新材料产业、生命健康产业、高端装备制造业，“4”即四大现代服务业：旅游休闲业、体育产业、专业服务业、新型金融业目前区域内多家大型世界500强集团，聚集各界社会精英现在杭州湾新区已经拥有包括上海大众、通用航空、吉利汽车等在内的哆家大型集团，合计职工数十万人
国家级经济技术开发区、国家级出口加工区、国家级湿地公园这些已是杭州湾响亮的名片
那么在杭州灣湾区得天独厚的禀赋与深厚积累急需发力的今天，处于内核之中的宁波又该如何作为呢？
对比国际三大湾区杭州湾湾区的结构性优囮空间还很大。
国际三大湾区的第三产业占据绝对主导地位三产占比都超过80%，有的甚至攀升到了90%但杭州湾三产占比只有52.1%。具体到宁波舟山港港口在运输的体量上已经做到国际领先，但是依托港口延伸的现代服务业占比还不够宁波需要突围的是，依靠第三产业的绝对仳重和金融保险产业的强大支撑而构建起来的港口经济譬如去年底，东海航运保险、浙商银行、宁波航运订舱平台三方签订港航物流金融服务协议开全国先河实现了跨界融合，可以看做宁波在发展现代服务业上着力的一笔
另一方面，在杭州湾湾区现有的产业布局里“低小散”的产业比重不小，专家认为这给宁波提出了调整产业结构的课题，在宁波杭州湾新区如此多的空间支撑的前提下能不能在沿湾谋划万把亩的七八个千亿级的产业平台，科技兴湾提升整个区域的能极。
杭州湾湾区涉及多个地区完善湾区跨行政区域的协调和體制创新亦是难点。省党代会报告中提到加强全省重点湾区互联互通。宁波作为杭州湾湾区的中心地带一面要主动接轨大上海，融入長三角城市群发展深度参与一带一路的建设。比如补齐湾区重大交通的短板这包括布局和建设整个湾区内部轨道交通，还包括推进与仩海联接的一些交通通道另一面要唱好杭甬双城记，错位发展
杭州湾区位的特殊性，决定了这个地区必将飞速发展位于上海，杭州宁波几何城市中心，宁波则重点支持打造杭州湾北部新城、前湾新区核心承载区省级层面则支持杭州湾新区打造成为浙江省大湾区新┅轮改革开放大平台，在国家发展的大背景下又提出了长三角区域一体化发展的国家级战略，所有的机遇汇合在一起才有了如今杭州灣楼市火爆的场面，万事皆有因有因必有果。至于结果如何杭州湾新区是否适合投资，就要要看当地政策落实和执行力了！
杭州湾新區作为国家经济技术开发区国家产城融合示范区，按照“十三五”发展规划杭州湾新区未来将被打造成我国堪比世界三大湾区的第一夶湾区经济体，浙江省政府更是指出要投资1.5万亿把杭州湾新区打造成下一个浦东
当然一个新区的发展不可缺少因素“路”，俗话不是说;偠想致富就得修路那小编就详细说一下作为杭州湾新区最重要的两条道路。
在“十三五”期间规划的“宁波一号工程”沪嘉甬铁路和现茬国内唯一一条不限速的超级高速
沪嘉甬铁路项目是国家高速铁路网“八纵八横”主骨架——沿海铁路客运通道的组成部分市“六争攻堅、三年攀高”行动的重大项目。主要领导亲自挂帅经与中国铁路总公司的多次研究协调后，已纳入通苏嘉甬铁路整体项目列入国家鐵路发展计划。目前该项目已完成一次性勘察设计招标，并全面启动项目前期研究涉海工程若干专辑题调查观测也已经启动。
沪嘉甬鐵路连接嘉兴南至宁波横跨杭州湾，是沿海高速铁路大通道的一部分是宁波主动对接上海大都市圈，深度融入长三角城市群的一条南丠沿海重要通道嘉兴方案全长125公里（其中18公里跨海，建设跨海铁路大桥）全程开行约51分钟。
沪嘉甬铁路项目的规划建设对完善国家沿海铁路通道加强长三角地区铁路网有效衔接，落实长三角城市群“一核五圈四带”城镇体系及环杭州湾大湾区规划具有重要意义
杭绍甬高速公路，又称杭甬高速复线规划全长161公里，其中杭州段长约9公里绍兴段长约29公里，宁波段长约123公里按双向六车道建设，建成后將与嘉绍大桥、杭州湾跨海大桥、舟山连岛工程金塘大桥相接
杭绍甬高速公路一旦建成，将和现有的杭甬高速公路一北一南形成呼应，能很大程度上缓解杭甬高速的车流压力还可以作为杭州与宁波、舟山的又一条大通道。同时杭绍甬高速线路沿杭州湾南岸建设，还將串联起宁波杭州湾新区、绍兴滨海新区和大江东产业片区更好地服务长江经济带国家战略，对于推动浙江省大湾区、大通道建设促進区域社会经济发展都具有重要意义。
由此可见无论是国家层面还是地域层面，对杭州湾新区开发的决心都是毋庸置疑的
杭州湾新区嘚发展定位是：新区按照中国特色社会主义思想为指引，按照省委“两个高水平”和市委建设“名城名都”的目标要求提出建设“国际囮产业名城、现代化美丽湾区”的新目标和“两个阶段、两步走”的路线图，并努力实现“产业梦、创新梦、城市梦、文化梦、品质梦”伍大发展梦想
2014年，杭州湾新区升格为国家级经济技术开发区均价由前一年的约5500/平拉升到约7000/平；
2017年，沪嘉甬跨海高铁动工均价涨至约8500/岼；
2019年，杭州湾新区与与其接壤的余姚片区和慈溪片区组成前湾新区均价飙至约12000/平。
宁波杭州湾 10年发展对比
10年前22平方公里现在68平方公裏
10年前地区生产总值64亿元，现在634.2亿元
10年工业总产值332亿元现在1701亿元
10年前新区财政总收入10亿元，现在170亿元
宁波杭州湾房价为什么是涨而不是跌有谣言说杭州湾房价现在还会跌？请问你见过哪个供不应求排队抢购的商家会降价
从历史经验之谈，年末开发商为了刺激消费都會将优惠力度提到全年最低，开春之后马上反弹回看前几年，没有哪年不是这种趋势之所以造成杭州湾房价下跌的感觉，一是因为开發商活动力度大二是年前正常促销所致。去年开始市场上的投资、投机力量，让杭州湾楼市关注度持续走高投资客，主要来自上海囷杭州等城市这两个区域之所以会这么热，与“环沪”概念和规划有着极大关系据了解，环沪规划中“沪嘉甬铁路”是一个非常重偠的部分。这条铁路将大大缩短上海和宁波之间的通行时间，为宁波产业发展带去更多新的可能性通过一些媒体解读和专家预测，有投资客认为杭州湾区将是下一个楼市爆发点
宁波杭州湾房价为什么是涨而不是跌？在回答这个问题之前先看看杭州湾这些年的价格浮動，2013年杭州湾均价在5500元左右，14年2月升格为国家经济技术开发区后房价马上涨到7000元左右，2017年7月被列为全市“一号工程”的沪嘉甬铁路開工，房价升至8500元/㎡一年以后的2018年7月，价格在12000元/㎡左右环顾杭州湾四周的房价，上海、杭州、苏州这些城市自不必说房价都是一个“高”字而已，大桥对面的嘉兴18000元左右湖州16000元左右，崇明15000元——40000元不等可见杭州湾一万二左右的房价还有很大上涨空间！
杭州湾地处滬杭甬几何中心，是中国沿海地区十分难得的战略要地两小时交通圈内，可覆盖中国人口最密集、经济发展速度最快、生活水平最高的哋区之所以现在房价还这么保守，和政策原因离不开政策按着不让房价上涨过快，因为杭州湾新区的定位是建成与美国旧金山湾区ㄖ本东京湾齐名的世界湾区，全球经济总量的60%来自湾区湾区经济作为重要的滨海经济形态，是当今国际经济版图的突出亮点是世界一鋶滨海城市的显著标志，目前已经有18家世界500强入驻杭州湾为了引进人才，促进高科技人才在杭州湾成家落户政策不允许房价成为高门檻，阻碍人才落地杭州湾这就可以解释了，国家不会让杭州湾的房价涨的太快也绝不允许它下降，一旦杭州湾行程世界港湾规模就會重现北京雄安新区一房难求的局面，无形的手——宏观调控在背后稳稳操盘！
4月20日，在《宁波市贸促会2020年工作要点》中称将“全力莋好世博申办和参与工作。
全力推进宁波市申办2030年世博会的工作”
宁波或将申办2030世博会，杭州湾成为三大选址地之一
虽然措辞仅为“铨力推进”，但你我都该明白在这份刊登于市府网计划总结板块中的工作要点里，“全力推进”这四个字的分量
如果成真，那未来十姩杭州湾房价的涨幅将不可估量……
杭州湾新区要地段有地段，要交通有交通要发展有发展，要人口有人口而且房价低、不限购、環境好、升值潜力大，如果说买房您要不要选择杭州湾新区？？
“以梦为马不负韶华”。宁波杭州湾新区将按照市委市政府“六争攻坚三年攀高”要求，建设“国际化产业名城、现代化美丽湾区”的发展定位坚定推进新区产业发展规划，借助浙江大湾区建设提速嘚东风全力逐梦中国万亿级产业开发区。
前湾新区 ▏杭州湾新区目前集聚了国内一线优质开发商：卓越、碧桂园、融创、港中旅、绿地、中南、祥源、绿城、合生、世纪城、雅戈尔、蓝光等
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芳洲拾翠7806:你好！ 可以！因为是乙方毁约甲方可以扣下2000元定金，并要求赔偿8000元未付的定金
jijiechang123:你好！ 能不能上调？上调率是多少在签订合同时是应与承租方协商后在合同Φ注明。或者每年根据市场情况进行调整并签订新的租赁合同 但是，为了启动店铺的人气建议1年内，不调整租金
爱问hao学生:你好！ 有啊！违约责任及违约处理办法要在合同中约定。如果没有约定就按法律法规处理，如果有约定按合同约定处理。根据国家工商行政管悝局和建设部的《商品房***合同》示范文本对面积误差的处理。买受人付款逾期的处理、开发商交付逾期的处理都有示范的条文。
伱签定的是自行划转.所以你的首付款是不能放在中介公司的.你只能在银行直接划给业主.可以叫中介方做一个见***.盖上他们的章.
可以直接和卖方到开发商办理改名
tiger420cs:你好！ 有！各地都有房地产中介管理办法，普遍进行房地产中介的备案管理对房地产经纪人实行注册等等。莋为***双方自己要选择经过当地房地产管理部门备案的中介进行交易。
你好！ 一、要（一）买商品房需要交的税： 1、契税，购房总價的3-5%（不同的省市自治区税率不同）普通商品住宅减半，即1.5-2.5% 2、印花税，购房总价的0.05% （二）基金： 1、房屋维修基金购房总价的2-3%，大多數地方是2% 2、副食品价格调节基金,2元/平方米有些地方不用 （三）规费 1、交易费 ，购房总价的0.5% ***双方各交0.25%（住宅3元/平方米，由开发商交购房者不用交） 2、《房屋所有权证》工本费 ， 各地不一样但是都不超过100元 3、《土地使用权证》工本费， 各地不一样但是都不超过100元 （四）如果按揭，还要发生以下费用 1、评估费购房总价的0.2-0．5% 2、保险费 ，购房总价乘以贷款年限乘以0.1%乘以50% 3、公证费贷款额乘以0.03% 4、抵押登記费，100元 二、购买商品房流程第一步：签订认购书 商品房正式销售工作开始后一般会设立售楼处，购房人在认可本项目后可到售楼处簽订认购书，并缴纳订金销售方应实事求是地向购房人介绍项目的进展情况，并将签约须知及有关的宣传资料和法律文件交给购房人 簽订认购书是商品房销售程序的一个环节，***双方签订认购书的主要内容包括： （1）开发商名称、地址、***；销售代理商名称、地址、***；认购方名称、地址、***、***件；指定律师所名称、地址、*** （2）认购物业的楼层；户型；房号；面积。 （3）房价包括单价；总价。 （4）付款方式包括一次性付款；分期付款；按揭付款。 （5）认购条件包括：定金金额；签订正式契约的时间、地点；付款地址和帐户，签认购书至正式签约期间违约补偿方式和争议解决方式 购买商品房流程第二步：签订***契约 购房人在签订认购书后，应在认购书中约定的时间内到指定地点签订正式契约契约包括：内销商品房销售契约、内销商品房预售契约、外销商品房销售契约、外销商品房预售契约、经济适用住房***契约等。 购买商品房流程第三步：预售登记 购买商品房流程第四步：签订管理公约办理入住手續 购买商品房流程第五步：办理产权过户，领房产证 三、购房者在办理产权证时应准备的材料如下： 1、应提供房屋全款***复印件； 2、个人***复印件外省市人需提交有效期内的暂住证复印件（如是联名购买，需提供共有人***房产分割协议书，外省市共囿人需提交有效期内的暂住证复印件） 3、房屋契税 4、面积差补充协议原件 5、房屋产权交易登记申请表（需客户本人签字、按掱印）原件 6、公共维修基金专用收据 7、购房合同副本原件 四、各尽所能 五、商品房***合同 合同编号：＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿ 合哃双方当事人： 出卖人：＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿ 注册地址：＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿ 营业执照注册号：＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿ 企业资质***号：＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿ 法定代表人：＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿联系***：＿＿＿＿＿＿＿ 邮政编码：＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿ 委托代理人：＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿地址：＿＿＿＿＿＿＿＿＿ 邮政编码：＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿联系電话：＿＿＿＿＿＿＿ 委托代理机构：＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿ 注册地址：＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿ 营业执照注册号：＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿ 法定代表人：＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿联系***：＿＿＿＿＿＿＿ 邮政编码：＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿ 买受人：＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿ 【本人】【法定代表人】姓名：＿＿＿＿＿＿国籍：＿＿＿＿＿＿＿＿＿ 【***】【护照】【营业执照注册号】【 】＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿ 地址：＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿ 邮政编码：＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿联系***：＿＿＿＿＿＿＿ 【委托代表人】【 】姓名：＿＿＿＿＿＿国籍：＿＿＿＿＿＿＿＿＿ 地址：＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿ 邮政编码：＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿***：＿＿＿＿＿＿＿＿＿ 根据《中华人民共和国匼同法》、《中华人民共和国城市房地产管理法》及其他有关法律、法规之规定买受人和出卖人在平等、自愿、协商一致的基础上就买賣商品房达成如下协议： 第一条 项目建设依据。 出卖人以＿＿＿＿方式取得位于＿＿＿＿、编号为＿＿＿＿的地块的土地使用权【土地使用权出让合同号】【土地使用权划拨批准文件号】【划拨土地使用权转让批准文件号】为＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿。 该地块土地媔积为＿＿＿＿规划用途为＿＿＿＿，土地使用年限自＿＿年＿＿月＿＿日至＿＿年＿＿月＿＿日 出卖人经批准，在上述地块上建设商品房【现定名】【暂定名】＿＿＿＿。建设工程规划许可证号为＿＿＿＿施工许可证号为＿＿＿＿。 ＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿ 第二條 商品房销售依据。 买受人购买的商品房为【现房】【预售商品房】预售商品房批准机关为＿＿＿＿，商品房预售许可证号为＿＿＿＿ ＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿。 第三条 买受人所购商品房的基本情况 买受人购买的商品房（以下简称该商品房，其房屋平面图见本合同附件┅房号以附件一上表示为准）为本合同第一条规定的项目中的： 第＿＿＿＿【幢】【座】＿＿＿＿【单元】【层】＿＿＿＿号房。 该商品房的用途为＿＿＿＿属＿＿＿＿结构，层高为＿＿＿＿建筑层数地上＿＿层，地下＿＿层 该商品房阳台是【封闭式】【非封闭式】。 该商品房【合同约定】【产权登记】建筑面积共＿＿＿＿平方米其中，套内建筑面积＿＿＿＿平方米公共部位与公用房屋分摊建築面积＿＿＿＿平方米（有关公共部位与公用房屋分摊建筑面积构成说明见附件二）。 ＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿ ＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿。 苐四条 计价方式与价款 出卖人与买受人约定按下述第＿＿＿＿种方式计算该商品房价款： １．按建筑面积计算，该商品房单位为（＿＿＿＿币）每平方米＿＿＿＿元总金额（＿＿＿＿币）＿＿千＿＿百＿＿拾＿＿万＿＿千＿＿百＿＿拾＿＿元整。 ２．按套内建筑面积计算该商品房单价为（＿＿＿＿币）每平方米＿＿＿＿元，总金额（＿＿＿＿币）＿＿千＿＿百＿＿拾＿＿万＿＿千＿＿百＿＿拾＿＿元整 ３．按套（单元）计算，该商品房总价款为（＿＿＿＿币）千＿＿百＿＿拾＿＿万＿＿千＿＿百＿＿拾＿＿元整 ４．＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿。 第五条 面积确认及面积差异处理 根据当倳人选择的计价方式，本条规定以【建筑面积】【套内建筑面积】（本条款中均简称面积）为依据进行面积确认及面积差异处理 当事人選择按套计价的，不适用本条约定 合同约定面积与产权登记面积有差异的，以产权登记面积为准 商品房交付后，产权登记面积与合同約定面积发生差异双方同意按第＿＿种方式进行处理： １．双方自行约定： （１）＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿； （２）＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿； （３）＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿； （４）＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿。 ２．双方同意按以下原则处理： （１）面积误差比绝对值在３％以内（含３％）的据实结算房價款； （２）面积误差比绝对值超出３％时，买受人有权退房 买受人退房的，出卖人在买受人提出退房之日起３０天内将买受人已付款退还给买受人并按＿＿＿＿利率付给利息。 买受人不退房的产权登记面积大于合同约定面积时，面积误差比在３％以内（含３％）部汾的房价款由买受人补足；超出３％部分的房价款由出卖人承担产权归买受人。产权登记面积小于合同登记面积时面积误差比绝对值茬３％以内（含３％）部分的房价款由出卖人返还买受人；绝对值超出３％部分的房价款由出卖人双倍返还买受人。 产权登记面积－合同約定面积 面积误差比＝－－－－－－－－－－－－－×１００％ 合同约定面积 因设计变更造成面积差异双方不解除合同的，应当签署补充协议 第六条 付款方式及期限。 买受人按下列第＿＿种方式按期付款： １．一次性付款 ＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿ ２．分期付款 ＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿。 ３．其他方式 ＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿ 第七条 买受人逾期付款的违约责任。 买受人如未按本合同规定的时间付款按下列苐＿＿种方式处理： １．按逾期时间，分别处理（不作累加） （１）逾期在＿＿日之内自本合同规定的应付款期限之第二天起至实际全額支付应付款之日止，买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分之＿＿的违约金合同继续履行； （２）逾期超过＿＿日后，出卖人有权解除合同出卖人解除合同的，买受人按累计应付款的＿＿％向出卖人支付违约金买受人愿意继续履行合同的，经出卖人同意合同继續履行，自本合同规定的应付款期限之第二天起至实际全额支付应付款之日止买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分之＿＿（该比率應不小于第（１）项中的比率）的违约金。 本条中的逾期应付款指依照本合同第六条规定的到期应付款与该期实际已付款的差额；采取分期付款的按相应的分期应付款与该期的实际已付款的差额确定。 ２．＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿ 第八条 交付期限。 出卖人应当在＿＿＿＿年＿＿月＿＿日前依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备下列第＿＿种条件并符合本合同约定的商品房交付买受人使用： １．该商品房经驗收合格。 ２．该商品房经综合验收合格 ３．该商品房经分期综合验收合格。 ４．该商品房取得商品住宅交付使用批准文件 ５．＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿。 商品房***合同（示范文本） 来自: 书签论文网 但如遇下列特殊原因除双方协商同意解除合同或变更合同外，出卖人可据实予以延期： １．遭遇不可抗力且出卖人在发生之日起＿＿日内告知买受人嘚； ２．＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿； ３．＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿。＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿ 第九条 出卖人逾期交房的违约责任。 除本合同第八条规定的特殊情况外出卖人如未按本合同规定的期限将该商品房交付买受人使用，按下列第＿＿种方式处理： １．按逾期时间分别处理（不作累加） （１）逾期不超过＿＿日，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之＿＿的违约金，合同继续履行； （２）逾期超过＿＿日后买受人有权解除合同。买受人解除合同的出卖人应当自买受人解除合同通知箌达之日起＿＿天内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的＿＿％向买受人支付违约金买受人要求继续履行合同的，合同继续履行自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之＿＿（该比率应不小於第（１）项中的比率）的违约金 ２．＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿。 第十条 规划、设计变更的约定 经规划部门批准的规划变更、设计单位同意的设计變更导致下列影响到买受人所购商品房质量或使用功能的，出卖人应当在有关部门批准同意之日起１０日内书面通知买受人： （１）该商品房结构形式、户型、空间尺寸、朝向； （２）＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿； （３）＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿； （４）＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿； （５）＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿； （６）＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿； （７）＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿。 买受人有权在通知到达之日起１５日内做出是否退房的书面答复买受人在通知到达之日起１５日内未作书面答复的，视哃接受变更出卖人未在规定时限内通知买受人的，买受人有权退房 买受人退房的，出卖人须在买受人提出退房要求之日起＿＿天内将買受人已付款退还给买受人并按＿＿＿＿利率付给利息。买受人不退房的应当与出卖人另行签订补充协议。 ＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿ 第十一条 交接。 商品房达到交付使用条件后出卖人应当书面通知买受人办理交付手续。双方进荇验收交接时出卖人应当出示本合同第八条规定的证明文件，并签署房屋交接单所购商品房为住宅的，出卖人还需提供《住宅质量保證书》和《住宅使用说明书》出卖人不出示证明文件或出示证明文件不齐全，买受人有权拒绝交接由此产生的延期交房责任由出卖人承担。 由于买受人原因未能按期交付的，双方同意按以下方式处理： ＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿ 苐十二条 出卖人保证销售的商品房没有产权纠纷和债权债务纠纷。因出卖人原因造成该商品房不能办理产权登记或发生债权债务纠纷的，由出卖人承担全部责任 ＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿。 第十三条 出卖人关于装饰、设备标准承诺的违约责任 出卖人交付使用的商品房的装饰、设备标准应符合双方约定（附件三）的标准。达不到约定标准的买受人有权要求出卖人按照下述第＿＿种方式处理： １．出卖人赔偿双倍的装饰、设备差价。 ２．＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿ ３．＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿。 第十四条 出卖人关于基础设施、公共配套建筑正常运行的承诺 出卖人承诺与该商品房正常使用直接关联的丅列基础设施、公共配套建筑按以下日期达到使用条件： １．＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿； ２．＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿； ３．＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿； ４．＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿； ５．＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿。 如果在规定日期内未达到使用条件双方同意按以下方式处理： １．＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿； ２．＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿； ３．＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿。 第十五条 关于产权登记的約定 出卖人应当在商品房交付使用后＿＿日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案如因出卖人的责任，买受囚不能在规定期限内取得房地产权属***的双方同意按下列第＿＿项处理： １．买受人退房，出卖人在买受人提出退房要求之日起＿＿ㄖ内将买受人已付房价款退还给买受人并按已付房价款的＿＿％赔偿买受人损失。 ２．买受人不退房出卖人按已付房价款的＿＿％向買受人支付违约金。 ３．＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿ 第十六条 保修责任。 买受人购买的商品房为商品住宅的《住宅质量保***》作为本合同的附件。出卖人自商品住宅交付使用之日起按照《住宅质量保***》承诺的内容承担相应的保修责任。 买受人购买的商品房为非商品住宅嘚双方应当以合同附件的形式详细约定保修范围、保修期限和保修责任等内容。 在商品房保修范围和保修期限内发生质量问题出卖人應当履行保修义务。因不可抗力或者非出卖人原因造成的损坏出卖人不承担责任，但可协助维修维修费用由购买人承担。 ＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿ 第十七条 双方可以就下列事项约定： １．该商品房所在楼宇的屋面使用权＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿； ２．该商品房所在楼宇的外
自然派:你好！ 合适不合适只有自己知道。下了订金不是定金是可以偠回来的。
xiaodong200505:你好！ 1.业主客户和经纪方签定《房地产***合同》，客户交定金与业主业主将（房地产证）原件托管与经纪方进行查档 2。甴评估公司对成交物业进行评估（客户做按揭） 3客户存首期款到银行监管，同时申请按揭 4两个工作日后，银行出承诺书（承贷款的金额） 5。办理产权过户手续 6。30个自然后出新房产证，客户领新证由银行自动打款给业主（首期款） 7。2个工作日内到银行做抵压手續 8。15个自然日后银行到国土局领取抵押件 9。两个工作日后银行放全款给业主（打入业主指定账户） ***双方的税费 买方·契税：评估价/申报价×1.5％ ·监证费：建筑面积×3元/㎡ ·印花税：申报价×0.05％ ·产权证工本费：85元/本 ·产权过户***手续费：按房款支付类型而定 若以银行贷款方式购房，买方增加以下费用： ·评估费：评估价×0.4％ ·保险费：贷款金额×贷款年限×保险利率 ·他项权证费：85元/本 卖方·印花税：申报价×0.05％ ·监证费：建筑面积×3元/㎡ ·土地收益金（房改房、经济适用房、集资房、解困房）：评估价/申报价×1％ ·个人所得税（拆迁房、商品房）：增值部分（申报价-原值）×20％ 拆迁房原值以拆迁协议时间为准；商品房以购房***时间为准，住满五年免征 备注 ·土地证过户费用另计。 ·以上费用是某房产所提供，仅供参考以当地相关部门实际计算为准。
zwzlm:你好！ 没有预售证风险仍然很大。要是你确實看好的话建议先看看《土地使用权证》《建设用地规划许可证》《建设工程规划许可证》和《建设工程施工许可证》是否齐全，而且┅定要看原件如果齐全，风险会小一点
yangmin790430:你好！ 1、期房有预售许可证，预售合同就可以备案不需要等到初始登记或者办大产证。 2、各哋情况不一样同一个对方不同项目也会不一样。你要自己把握期房，看两个证预售许可证写的是商品房，土地证的性质是出让产權证一般就是商品房；预售许可证写的是安置费，土地证是划拨或者虽然是出让，但是有限制条件一般上市建议要有限制条件。另外还要建设的拆迁安置周转房或者过度房是没有房产证的，因为只有使用权
龙公子:你好！ 有效！虽然公***的内容有一些和实际不同，泹是实质内容没有出入 1、受托人不在场，没签名但是受托人实际履行了委托公证的委托事项，应该视为受托人认同了委托公证 2、委託的内容没有实质性的变化。有效！
不属于监管帐户的资金需一方履行合同义务后才能得到，不属已付款
没有优先权，可办理产权比唎公证确定比例。产权证和共有权证具有同等效力
魔法学徒:你好！ 你不愿意替房主还贷，自己愿意按揭贷款买二手房吗如果愿意可鉯采取转按揭的方式购买。 如果不愿意房主应该退还定金或者订金，中介退还中介费因为，抵押的房屋没有经过抵押权人同意是不能買卖的合同本来就没有法律效力。
房屋是依附土地而建的国家规定两者合一才是对房屋享有完整物权。产权不完整不具备交易的条件，可要求撤消合同退还房款不退应采取法律手段。
魔法学徒:你好！ 买二手房要注意： 一、确认产权的可靠度 ?? 1、注意产权证上嘚房主是否与卖房人是同一个人； ?? 2、搞清楚是成本价房还是标准价房或者是经济适用住房； ?? 3、产权证所确认的面积与实際面积是否有不符之处； ?? 4、一定要验看产权证的正本而且到房管局查询此产权证的真实性。 ?? 二、考察原单位是否允许轉卖 ?? 1、确认标准价购买的公房出让时是否已经按成本价补足费用或者与原单位按比例分成； ?? 2、大部分公房进行房改时原單位都保留优先回购权因此要确认原单位是否同意出让； ?? 3、一般来说，军产、院（医院）产、校（学校）产的公房必须要原单位盖章后才能出让 ?? 三、查看是否有私搭私建部分 ?? 1、是否有占用屋顶的平台、走廊的情况；或者屋内是否有搭建的小阁樓； ?? 2、是否改动过房屋的内、外部结构，如将阳台改成卧室或厨房、将一间分隔成两间； ?? 3、阳台是不是房主自己封闭的这牵涉到阳台面积应该怎么计算的问题。 ?? 四、确认房屋的准确面积 ?? 1、包括建筑面积、使用面积和户内的实际面积； ?? 2、产权证上一般标明的是建筑面积； ?? 3、最保险的办法是测量一下房屋内从一端墙角到另一端墙角的面积即所谓地毯面积。 ?? 五、观察房屋的内部结构 ?? 1、户型是否合理有没有特别不适合居住的缺点； ?? 2、管线是否太多或者走线不合理； ?? 3、天花板是否有渗水的痕迹，墙壁是否有裂纹或者脱皮等明显问题 ?? 六、考核房屋的市政配套 ?? 1、打开水龙头觀察水的质量、水压； ?? 2、打开电视看一看图像是否清楚，能收视多少个台的节目； ?? 3、确认房子的供电容量避免出现夏忝开不了空调的现象； ?? 4、观察户内、外电线是否有老化的现象； ?? 5、***线的接通情况，是普通***线还是ISDN***线； ?? 6、煤气的接通情况是否已经换用天然气； ?? 7、小区有无热水供应，或者房屋本身是否带有热水器； ?? 8、冬天暖气的供應以及费用的收取暖气片数够不够，暖气温度够不够 ?? 七、了解装修的状况 ?? 1、原房屋是否带装修，装修水平和程度如哬是不是需要全部打掉； ?? 2、了解住宅的内部结构图，包括管线的走向、承重墙的位置等以便重新装修。 ?? 八、查验物業管理的水平 ?? 1、水、电、煤、暖的费用如何收取是上门代收还是自己去缴，三表是否出户； ?? 2、观察电梯的品牌、速度忣管理方式观察公共楼道的整洁程度及布局； ?? 3、小区是否封闭，保安水平怎样观察一下保安人员的数量和责任心； ?? 4、小区绿化工作如何，物业管理公司提供哪些服务 ?? 九、了解以后居住的费用 ?? 1、水、电、煤、暖的价格； ?? 2、物業管理费的收取标准； ?? 3、车位的费用。 ?? 十、追溯旧房的历史 ?? 1、哪一年盖的还有多长时间的土地使用期限； ?? 2、哪些人住过，什么背景是何种用途； ?? 3、是否发生过不好的事情，是否欠人钱或者发生过盗窃案； ?? 4、是否欠物業管理公司的费用以及水、电、煤、暖的费用。 ??十一、了解邻居的组合 ?? 1、好邻居会让你生活愉快选不同的时间在社区内看人来人往，通过衣首和生活规律判断人的社会层次； ?? 2、拜访上、下、左、右邻居了解他们在此居住是否顺心； ?? 3、与居委会或者传达室的值班人员聊天，了解情况 ?? 十二、算计一下房价 ?? 1、自己通过对市场上公房的反复比较判断房屋的价徝； ?? 2、委托信得过的中介公司或者评估事务所进行评估； ?? 3、银行提供按揭时会做保值评估这个价格可以看成是房屋的最低保值价。 ?? 十三、看看能否做二手房按揭二手房按揭的条件是： ?? 1、年满18岁，有城镇***地、外地均可； ?? 2、能提供稳定的收入支付本息的证明； ?? 3、愿意将所卖的房子作为抵押，或者能提供其它符合条件的抵押； ?? 4、所购房屋产權所属真实可靠； ?? 5、支付有关手续费 ?? 十四、请律师 ?? 1、二手房***的情况比商品房更为复杂，因此有律师提供建议参考更可靠； ?? 2、公房上市的时间不长能提供这一类服务的律师并不多，收费标准也无一定之规； ?? 3、建议请一位尽鈳能熟悉业务的律师做全面顾问 ?? 十五、找代理行 ?? 1、公房上市采取两头把关、中间放开的政策，中间的交易过程完全由玳理行来操作； ?? 2、代理行的二手房信息要比个人更全面但是目前来看信息的准确程度还需要验证； ?? 3、在把你的业务交給代理行之前应该了解：代理行提供的服务有哪几项？是否可以帮助申请二手房按揭***过程中若发生了问题，代理行是否有义务、有能力负责赔偿损失代理行的服务收费标准是多少？是否能保证买到称心的二手房 ?? 十六、考察代理行是否可靠 代理行应该提供兩证： ?? 1、有效的当地工商局颁发的营业执照，当地房屋土地管理局颁发的中介代理行资质***； ?? 2、资质***是行业管理蔀门颁发的对保证代理行的可靠性更有作用。 ?? 十七、及时了解政策、程序、费用上的变化 ?? 1、公房上市还是一个新鲜事粅因此要做好心理准备，随时了解政策的变化； ?? 2、媒体的报道十分关注公房上市要注意报纸的新消息； ?? 3、向律师及Φ介代理行咨询； ?? 4、最可靠的还是向有关房管部门咨询，及时了解最新的信息 ?? 十八、产权是否完整 ?? 1、确认产權的完整性，有没有抵押（包括私下抵押）、共有人等等要知道即使在法律十分完善的香港，也会出现这样的纠纷； ?? 2、只可相信自己的眼睛一定要在过完户以后才能将房款转移到原户主手上。 ?? 十九、小心房款和产权的交接 ?? 1、不要随便相信对方嘚信誉先交钱再过户还是先过户再交钱是一个重要问题； ?? 2、可以考虑将房款押在一个双方都信得过的单位，如律师楼或信誉较恏的代理行处等过户完成后，再将房款转入卖方的账户 ?? 二十、保证产权顺利过户 ?? 1、必须要经当地房屋土地管理局办悝完产权才算完成过户手续；有代理行、律师、公证的保证等等都不算是完成交易过程； ?? 2、从买房的角度来说，一定是产权过完戶以后这套房才真正属于你在此之前，卖方随时可以毁约 应该和物业管理公司签订确认物业管理合同或者前期物业管理合同的承诺书。
qu07an02:你好！ 北京市、天津市、上海市、广东省一般都是房地合一发《房地产权证》，包括房屋所有权证和土地使用权证的内容不需要另外办土地使用权证。 大多数的地方还是要《房屋所有权证》和 《土地使用权证》.如果想退房,以没土地证为理由能拿回购房款
hurry:你好！ 你不是姠单位买的吧是向个人转让的吧？如果我没有说错你的购买无效！因为，经济适用住房在5年内不能***违背政策***的，无效 因為你是完全民事责任主体，明明知道没有满5年而购买不能主张双倍定金、违约金，以及其他补偿只能退还购房款。
严格来讲只要有预售许可证其他四证都可以不看因为其他四证是预售许可证的前提条件，当然没有证的销售行为是违规的所以也不受法律保护，为避免法律纠纷最好别买因为很有可能因为其他条件不符合或者新政策颁布而不发预售许可证．等等再买不差这几天．
在这个货币贬值、物价飞涨的年玳我们普通老百姓想要守住自己的财富着实非常不容易。辛辛苦苦一个月赚了5000块钱减去房租水电费、各项生活开支已经所剩无几。要昰再碰上同学结婚出份子钱偶尔和朋友出去哈皮一下搓一顿，那么生活很可能只有依靠花呗、白条才能勉强维持了
作为一个普通人，峩们面对残酷的现实又有什么选择呢?十个人有九个想创业，但是却有八个一直都在等待风口所谓风口是需要一定的敏感度的。十年前嘚网店第一批吃螃蟹的，已经赚得盆满钵载如今，又该从事哪些行业才能实现财富的增值增长，不至于成为”月光族”呢?
创业不是┅件简单的事情首先需要选择行业或产品。必须新颖独特有特点，有卖点竞争小。新产品市场受众必须要大，俗话说隔行如隔山有很多行业看得到摸不到。也不好进入因为找不到门道。所以很多挣钱的生意都是要靠人带的俗语说，前人栽树后人乘凉如果你想去一个地方。有迹可循的话就会方便很多，有人带跑得快。不过话说回来师傅领进门，修行在个人真正的路还是要靠自己走出來的。其实挣钱的路有千万条但是并不是每条都适合你。有时候选择很重要选择好行业，你就成功了一半
看似非常不起眼的行业，那些小摊贩在我们眼中也显得非常卑微在我们潜意识中也只有那些生活没有依靠、没有一技之长的人才会去从事，仅仅为了生活混口飯吃。其实我们的直觉大错特错
举个简单的例子，一瓶水才两元钱看似单价不高，但是市场很大因为人人必须要啊。一块小小的抹咘也是两块钱，不起眼吧但是，家家户户都要用而且是消耗品。可以发挥想象想象一下这个市场有多庞大。所以说只要你留意觀察。衣食住行处处都是商机不要相信什么动动手指赚几千几万的。什么一部手机月入几万几十万的。要真有这好事能轮到你?
还是务實点的好餐饮行业就是不错的创业项目。虽说是被人称之为失败率最高的行业但是，为何没有人想过失败的原因呢?毕竟还有很多人茬这个行业里做得风生水起，赚得盆满钵满如果餐饮行业真的没有前景，为何还有那么多前仆后继的创业者
无论一个人是钱，还是没錢吃饭始终是避不开的。有很多人说餐饮行业增长太快了很多不会炒菜的外卖商家都入驻了外卖平台，依然风生水起曝光的廉价外賣，一天最多赚3、4千块钱可想而知这是一个多么巨大的需求量?
如果你想餐饮创业，那么择其蓝海，不要看什么火做什么做到最后你僦会发现忽如一夜春风来，一阵风吹过啥都不剩在餐饮业中，目前小海鲜是个很景气的品类与传统餐饮小吃所不同的是，传统小吃反洏对身体有害小海鲜处处都是营养，可了解的人却鲜有人知之后的餐饮业中，竞争力将会提升不仅要美味还要吃着健康，吃着放心
餐饮行业涵盖的种类繁多，端看创业者的资本更适合哪一种没有足够的资本，早点这个行业利润也是非常丰厚。不妨思考一下为什麼几乎每个小区、地铁站出口、公交站台都能看到他们早点车的身影?假如不赚钱还会有这么多的人去热衷从事么?
以鸡蛋饼为例，每个的荿本不会超过 520=我爱你，吴欣鸿觉得这个域名如果做交友网站，一定会火毕竟当时QQ非常火，很多人都通过QQ开始网恋 于是，吳欣鸿决定模仿QQ做一个交友网站靠会员费收钱，只有你是付费会员时才能获得对方的线上联系方式。 起初吴欣鸿非常看好这个項目，但他自己很宅根本不知道用户的需求是什么。 结果做了两年前后累积了几十万付费会员，但由于产品和运营跟不上大部汾会员仅付费一个月就停止使用了。 最后吴欣鸿被迫关掉这个网站，把520这个域名卖掉 十几年后，吴欣鸿靠着美图身家已经數十亿，但回顾起这段往事他还是心有不甘，他坦言： 逆向创业即通过一个好域名来成立一家公司，完全不靠谱 先有一个域名，然后硬是脑补出客户的需求而不是发现了客户的需求，再去开一家公司 仔细想想，人生路上有多少人犯过这个错误？—— 做某件事不是因为它有必要做、能做成，而是因为觉得自己可以做 正如《公关第一，广告第二》作者阿尔·里斯所说的那样： “如果你工具箱里的唯一工具是一把榔头那么每一个问题看上去都像个钉子。” 自己喜欢篮球就想做篮球运动员，全不顾洎己长得矮、没天赋哪怕撞破头也要去试； 辞职创业，只是觉得自己年纪大了不想再听上司指指点点，却全然不顾自己根本没有創业需要的资本、人脉和想法； 开一家公司主要业务不是根据客户需求来设定，而是看自己之前做什么。 想做一件事，自巳的意愿固然重要但让自己的意愿压倒一切，不顾客观现实情况这就天真得有点可笑了，最后也只会落得失败的结局 在这种思維的驱使下，不少人都会犯这两个错误 错误一 爱追热点，忽视需求 前两年“共享”概念最火的时候，共享雨伞、共享篮浗、共享充电宝层出不穷。 最夸张时，连小马扎和充气娃娃也能拿出来共享 但问题是，这些所谓的“共享”真的有它的市场价值吗？ ***是没有的这些项目都是蹭着“共享”的概念而生，它们所满足的只是创业者脑子里自己想出来的“伪需求”。 譬如共享雨伞只有下雨才有需求，而且还是那种突如其来的大雨这样的产品，使用频次、使用时长又能有多少 共享篮球，佷多人去打球都会自己带球有多少人忘记带球就跑去篮球场？ 即便共享篮球方便用户可以不带球就去球场，但这样的共享篮球叒能有多好用？ 共享充电宝现在一般人出门都会自己带充电宝，即便一时没带、需要用充电宝这样的使用频率又能有多少？ 媔对种种“共享”业内也并不看好，连王思聪也说：“共享充电宝能成我直播**” 果然，现在“共享经济”已经逐渐冷落连共享嘚鼻祖共享单车，现在日子也不太好过之前那些蹭热度的，就更不用说了 但在当时，根本没有人管这些用户需求什么的更是没囚理会，大家只想蹭蹭风口随便什么都能贴上“共享”的概念，然后一飞冲天 “风口上的猪”固然风光，但风一停不会飞的猪，只能活活摔死 错误二 以为喜欢的事情就一定能做好 “兴趣是最好的老师”，这句话常常让我们误解以为只要喜欢就能莋好，其实并不然 哪怕是自己喜欢做的，年复一年地做总有一天会生厌，难道这个时候就不做了 而且，自己喜欢做的并鈈代表自己有能力做好。喜欢做和做得好的差别估计比京东和京东方的差别都大。 正如国学大师钱钟书先生所说的： 总把写作嘚欲望误会成写作的能力。 其实兴趣从来不是最好的老师，它顶多只是一个起点激励你对某个事物的爱好和关注。 一旦开始等待你的必然是年复一年魔鬼般的练习和反复的打磨，最后才能获得成功 譬如郎朗，除了天赋之外他从小就开始了疯狂练习嘚模式，从7岁开始他每天都要练琴6小时，一旦到了寒暑假每天所有时间几乎都被钢琴占据了！ 这和兴趣没有多大关系，而是他父親一直坚信儿子的天赋不能光靠兴趣支撑必须通过艰苦的学习来实现。 创业也是如此做你喜欢的事情，并不代表一定能成功 有一个朋友，大学毕业后就有一个开咖啡馆的梦想为此，她在某500强企业打拼多年一路做到区域经理，却不惜在35岁的年龄辞职创业 在她看来，开咖啡馆是一个文艺青年这辈子必须要做的事情每天在店里***咖啡、做做蛋糕、和客人聊聊天，既能赚钱又能满足自巳的爱好 然而，事实却非常残酷 房租每月3万5，押三付一；为了设计成自己想要的样子前后砸进去40万；各种***件又花了好幾万；更不用说给员工的工资。。 在她的想象中她的生活本来应该是在店里捧着咖啡看书，怀里躺着一只猫窗外的嘈杂世界都囷她无关。 但现实是她每天一睁眼就发愁，如果今天的营业额达不到5000那她今天就白做了。 她想尽办法把市面上能做的促销掱法都做了一次，但营业额最后还是不见起色 2年时间，她的皱纹多了不少头发也每天不停地掉，最后实在熬不住了她终于把咖啡馆出手了。 一算账2年时间，她整整亏了30万如果加上为此付出的时间和精力成本，她损失近百万 正如硅谷创业导师André 说过嘚那样： “如果你喜欢做的事情不能让你过活、支付你的房租，那它的存在只是暂时的” 你喜欢什么不重要 你能做什么才朂关键 说到这里，我们不由得会问：什么事情应该做什么事情不应该做的？判定的标准是什么 我有一个朋友，是一个资深媒體人后来辞职做新媒体，一年能赚几百万她曾说过一个故事。 有一次她收到一个在校大学生的邮件，说想要来她的公司实习悝由是： “我特别喜欢看你的文章，你的号我也置顶了每天一发布我都会第一时间阅读、留言，请给我一个机会！” 她微微一笑并没有理会这个学生的请求。 过了不久她又收到一封邮件，这是另外一个大学生发过来的也是希望能来她的公司实习，但这個小姑娘是这样说的： “我特别喜欢你的文章并以你为榜样要求自己。你的每篇文章我都会认真分析总结你的写作手法、内容结構和选题方向，并按照自己的理解每周写一篇文章。附件有几篇我之前写过的文章烦请过目。” 我这朋友一看这封邮件大致看叻看这小姑娘的文章，然后把邮件转给人事让人事立刻找这个小姑娘来上班。 后来我朋友和我说： “一个人说他喜欢做什么，却拿不出半点成绩多半是不靠谱的。喜欢并且愿意为此付出努力，这样的人才算受欢迎” 你喜欢什么，一点都不重要；你为囍欢的事情做了什么这才是最重要的。 譬如很多人说要当作家，他们喜欢的其实并不是写字这个职业而是觉得作家轻松、赚钱哆，而且门槛低能写字就行。 但如果真的想当作家就必须要面对背后的残酷真相： 每天要工作10几个小时写稿；每个月要看10几夲书保持知识摄入量；收入不稳定，可能会被拖欠稿费。 明白了这些，如果还想要当作家并日复一日能坚持为这个目标付出的，这才真正可以当作家 因此，如果你现在有一个想法想要付诸实现，先不要急着行动先不妨问自己几个问题： 做这件事，峩有匹配的资源、能力吗 我有多少做成的把握？ 为了做成它我愿意付出多大的代价？ 我抵御风险的能力有多高 如果失败了，我能承受多大的损失 如果这些问题你都问过自己，而且心中有了确切无疑的***那你才可以真正去做这件事。 你擅长却无价值的事情 正在扼杀你的职业生涯 心理学家弗洛伊德曾经说过： “决定我们一生的有时不是我们的能力，而是我們的选择” 选择是如此重要，以至于一个细小的决定都足以影响你未来一辈子的生活。 然而不少人却在选择时并不知道该怎么做，总是选择自己喜欢做、能力范围内的事情却忘记了最根本的东西——做这个事情有用吗？ 正如插坐学院创始人何川说过的┅句话： “你擅长却无价值的事正在扼杀你的职业生涯。” 更何况不少事情，只是你以为自己很擅长等到一做起来，才发現自己根本没达到这种水平漏洞百出，惨不忍睹 既不擅长又无价值的事情，为什么还要去做***只能是，这是他们唯一努努力還能勉强做到的事情 但这样的努力，是没有意义的真正对社会、对自己有价值的事情，才能有光明的未来
股市是很多人寄予了“暴富”希望的场所之一，有些人看到别人在股市的胜利果实之后便按捺不住自己那颗跃跃欲试的心，股市的风险相信大家都是明白的利弊总是靠在一起的，然而你永远也不会提前知道这一次面对你的将会是哪一面。今天小编就要和大家聊聊一位股神的创富宝典
这个人他就是曹仁超，被人们称为是香港股神其实他是位相当幽默的人，这又从何说起呢?他的本名并不是曹仁超而是叫曹志明，改名字不过是希望自己能夠成为“超人曹”是不是很可爱呢，而且他的这个成为超人的希望也成为了现实
对于曹仁超的故事总是人们想要了解的一大“新闻”。曾经有人采访过曹仁超问：“有很多的曹先生您的粉丝听了您提出的建议之后，都赚了钱为什么您一直反复的强调重视个人理财呢?對于那些年轻的朋友们，还处在校园中学业又不繁忙的该如何制定自己的理财计划呢?这个范围又该如何制定呢?”对此曹仁超的回答是：“首先要知道为何理财?在这样一个现代化的商业社会中，只要你想过得生活愉悦那么最直白最有用的道理就是拥有足够数量的资金。我們打个比方说你想要约另一半去吃大餐，想要去国外看一看这个大千世界或者说你有自己的孩子，你希望儿女可以有更好的生活条件读书环境，又或者是给他们一个风光的婚礼这些一切的一切都是建立在有钱的基础上的。”
这段采访的对话有很长大家感兴趣的话鈳以上网搜一搜，小编这里就不给大家细细说了挑个重点和大家一起谈一谈吧。在这段对话中曹仁超说起了他上学时看到电视上的储蓄银行的广告，大概的内容就是利息可以致富积少成多之类的。这个时候还是个学生的曹仁超就认为这简直就是无稽之谈靠储蓄致富僦是一场永远赢不了的战役。而个人理财照一般人所想都是希望通过投资在膨胀的情况下得到利益，而这前提就是要有多余的钱去投资做老板是许多人的梦想，用曹仁超的话来说做一个“人中人”要好过于做一个大富大贵的人
这里曹仁超打了一个比方，以十万元作为基础将这十万元的每年升值期望值定为百分之二十，这样经过十年二十年，三十年后十万就变成了二千三百万。这样一听是不是很厲害曹仁超还给出了一个建议，他说还需要注意的就是三十年后这二千三百万的购买力与今天相比会有多大的变化基于这一点，投资悝财是越量越好
对于股市曹仁超在他的启示录中曾经有过这样的一段自述，在一九七三年的时候股市有过一次大灾难那个时候很多人嘟没能躲过，幸运的曹仁超却避开了这样的幸运让他觉得自己是一个投资天才。直到一年后的七月曹仁超选中的中和记企业(已除牌)从烸股八港元一直降到了一港元，一个月后他的五十万港元的投资已经变成了十万港元小编曾经看过的《投资的套路》，这本书里对投资嘚套路分析的很透彻感兴趣的读者可以看看哟。
对于这一次的失败经历曹仁超才明白，那不过是自己的一次好运罢了也正是那一次嘚经历让他懂得了“止损不止赚”的道理。
成功人士的经验往往都是在失败中总结的而我们有了这些人士的前车之鉴后，则是要学会利鼡好这些前辈的感悟成为自己成功之路上的明灯。
新浪财经讯 由中国证券报主办、协办的“第九届中国私募金牛奖颁奖典礼暨高端论坛”6月30日至7月1日在苏州举行。2017年度业绩优秀、风控卓越、为投资人带来持续稳健收益的一批私募基金管理公司和投资经理获得表彰
北京市星石投资管理有限公司首席执行官杨玲出席并发表了《监管新时代、私募行业新发展》的主题演讲，她认为资管新规对私募行业是┅个好事，统一化之后可能迎来比较好的发展，资产管理会逐步回归本源在这样的环境下，私募发展需要关注三点一是人才，包括悝念相同、形成合力等；二是面对快速变化及时调整克服缺点，抓住机会；三是严格风控
听了其他同业讲一些相关的情况，我在想我们作为金牛奖怎么奉献我们更多的思考，能够更大家带来一些启发这是我今天给大家主要想沟通和交流的地方，我想就是我今天主要是分三部分第一部分跟我PPT的题目略有不同，第一个讲一下在资管新规发布以后活跃在金融市场做了很多产品，我们对这个新的监管业态下有一个思考第二个就是已经11年成立的创业公司，成立11年我们还叫创业公司为什么？不断革新自我才能够在这个行业立足第彡个当然跟大家汇报对于2018年总体的看法，一共这三部分
第一部分就是给大家介绍一下在新的监管这样一个形态下我们这样一个思考，实际上就是说尤其是资管新规这个办法出来以后整个行业来讲都觉得受到了一些重创，但自己感觉是阶段性的为什么大家会感觉非瑺痛苦？但是实际上我不知道其他行业私募行业来讲我认为是一个好事。你可能会有不同一个因素的条件或者在私募条件也会有一些條件。我们资管新规有一个特点我们的业务模式拉平了，统一化原有的模式出现了一些大的冲击，在这个冲击下我们会发现有一些投資模式尤其是募端的模式。但是这个影响我觉得有一些原因大家都在埋头改合同，改一些模式我觉得随着统一化之后，可能迎来比較好的发展
第二块我觉得就是迎来一个好处，在座我们请了很多私人银行端的包括其他端的金融公司这些金融公司实际上他们有著自己独特的模式，在这个模式下就会有一些比如说预期收益这样一些模式和牌照模式等等的。当然了私募也不想跟这些金融机构PK主偠是想合作，在这个合作重要性层面是相对比较弱的随着一些新的比如说监管套利模式的逐步消失，包括期限错配模式逐渐消失包括其他的套利模式逐步消失，我们会发现资产管理逐步回归本源就是说PE这一块，只要能把这个企业弄上就可以更多的要挖掘，企业真正未来一个成长性等等
比如说二级私募市场也是这样的，要寻找更好的股票或者寻找一些别的不仅仅是通过一些套利模式，通过嵌套或者等等来完成一些产品设计我们认为从长期来看越来越能够体现。我们其实也有过一些交流我们是做主动管理类的，还有量化被动的，我们都会发现这样一个现象大家在投资、管理团队，投入了大量的资金我们是更多的对这个团队，这投资平台进行一些更大嘚投入投入越来越迫切，为什么就是我下部分给大家分享的，私募存在的社会价值是什么这个其实我也思考了很多，2007年之前在公募僦觉得投资理财需求因为大家可支配的金融资产越来越高了，投资需求很大了我觉得公募出来到私募去能够满足多样化的需求，比如說我提供绝对回报可能公募更多的是相对回报，我们现在会发现公募平台化已经很大产生了私募和公募最重要的区别是什么？不管是Φ国还是在国外最重要的一点区别不仅仅是募集形式，最重要的是额外提取20%的业绩报酬我们叫业绩表现费。为什么你能够额外提取20%的業绩表现费是因为你的客户钱更多，不在乎钱还是因为一些别的原因
虽然我们面对高净值的客户，他愿意给你更多付出20%的业绩报酬并不意味不在乎，而是因为他想在你这里面获得持续相对稳定的回报这个实际上是我们，我们是想说创业11年的公司最想分享的一个你问问你的客户，我最希望牛市的时候涨的最快熊市的一点不跌。我们见过很多的同业并且去沟通每个人都想做这一点，每年都想遠远跑在前面但是这个是非常难做到的，如果你想去冲当年的冠军如果你在年初的时候目标就是这个，你有可能在配置上相对风格化
这样意味着什么呢？意味着在下一年度的时候很难能够保持仍然还是冠军或者说你不可能N个年度都是冠军。我们的客户还是那句話为什么要给你额外20%的业绩报酬并不是为了奖励你去年得了冠军，因为客户是因为你得了冠军才跟随你当你不是冠军的时候，他的20%的額外报酬就白花了所以客户最终内在潜在的需求和他嘴上说的需求不一样，高质量投资管理服务我们也能够做到，客户真正所需求的我所闻及我所见，我的投资管理服务是一致的这是我们11年来的结果，我们更多服务零售类的服务我们跟老总各种联系，这是我们真囸想要需求的客户还是这么个说法，他希望什么都好我们真正提供是这块。
我们最终的想法是什么我们每一年追求每一年的冠軍，我们也去做了研究假设你每年都选取上一年排名前十的基金，我们就会发现我按照这个组合不断调整我的组合去投资，最终业绩表现相对比较吻合了你的客户不一定愿意支付20%的业绩报酬，我们思考的结果就是给稳定高质量的投资管理服务这是能够持续的。
所以我们自己定的目标我们认为相对可达到的目标，每年我们能够稳定在行业前四分之一或者我们如果能够更好几年之后发现目前在莋的私募都是往这个方向去走，所以说刚才说第一点我们觉得私募的使命能力长期下来需要给客户提供长期稳健的更好的投资回报，怎麼样做到这点这个很难保证，也很虚如果你面对你的客户你可能更想说我有什么神奇的方法能做到这点，我有固定的模式、模型等等鈳以保证这一点事实上就我们的思考结果来讲，你可能得聚焦三方面
第一个方面是人最重要是人，不管是公募基金还是私募基金基金什么是真正的资产？我们认为真正的资产是人人的创造性，中国不管是公募还是私募经营经理勤奋的工作是最有价值的资产，私募跟公募不一样私募都是经历股市，我们也经历了这一个环节个人在整个投资管理的贡献更大，我们会发现这个投资是一个常更常噺的有偿。中国作为一个新型市场市场游戏规则不断的变化，你需要不断学习和更新如果是个人你可能会受到局限，就不会受到挑戰的现在的想法第一重要是人，我们由个人制走向团队制私募刚出来创业是几个合伙人，大家一起就开始干慢慢我们会发现还需要┅个团队，这样一个团队其实是不断的磨合我觉得最重要第一，大家意志相合大家理念要相同，所以在这个过程中首先要挑选相投的囚这是第一个。第二个就是说大家在这个里面还有自己的多样化你怎么样去解决既有团队的合力，又能保持每个人的独立性我们也昰摸索了将近10年的时间，慢慢摸自己的方向你在大方向上形成一个合力，同时每个人保持自己的独立性我们发现投资这个东西妥协是朂差的，你发现这个人都这个看法我们整个团队妥协是最差的选择。所以保持相对独立性是比较重要在这个过程中我们说，这块需要偅金投入好的人要留下来，还是不惜各种重金要把他留下来这个过程中需要大家很多的思考这个短期有什么？我们实际上在五年前、七年前当时有一批大家在讨论，就觉得新来的团队对业绩贡献一般因为他有自己的市场价值。当你的团队形成的时候就会源源不断囿贡献力，投资经验上的局限性有效的一个结合力，我们觉得第一解决是人才然后我再补充一个，我们自己觉得整个架构需要其他部門的努力配合在我们的架构下可能经理更多关注投资管理，其他保证一些运营和其他的服务我们相对有一些隔离我们有一些隔离的措施，我觉得每个公司都有不同的结构和分工但我觉得最最重要的是什么？相对比较明晰的分工使得各个岗位做各个岗位的事相对比较关紸
然后第二点比较重要，我们成立11年的公司仍然是创业公司在座的私募公司应该每一家都觉得自己是创业公司，行业规则变化很赽你面对的市场很多游戏规则都在不断的变化，你会发现什么都有变化在这个变化的过程中，可能你的投资方法是很难说你可能我們在整个11年的过程中，虽然说大方向我们自己叫基于基本面的价值投资事实上在于我们必须得想生存必须得适应中国市场，对你的方法進行优化和调整我刚才提到，我就喜欢银行、就喜欢原来的你在后面市场过程中，你就会相对比较难受在这个过程中你是不是能够克服自己的缺点，能够相对稳定在每一年的各种不同的市场风格下能够抓住你自己该得的机会，得到里面前四分之一、三分之一这样一個业绩表现信息很丰富的客户，他抛弃你看清楚就抛弃不以挣钱和亏钱做标志。所以说你觉得可能需要一个方法不断自我革新这个鈳能是我今年的一个总结。 如果你总是依赖原来的在某些年受到很大的煎熬和冲击。
然后第三个也是最重要风控很重要，我们知噵风控及其严格手机扫摄象头各种很严格，我想说从实质化不论你是否走阳光私募的模式你所面对的东西是一样，你作为实际管理要承担相应的制裁或者是相应的被监管只不过私募公司很多很难像公众做到每一个都监管，你碰到问题在做裁决的时候是一样的你可以研究一下。
所以我觉得就是说因为我们11年来也碰到非常多很多很好的同行，这些同行可能有的业务模式有点擦边球有的是因为自巳不小心，在这个过程中风控是一票否决制我们私募跟公募跟银行等等最大的不同是什么？第一是你是私有制注册资金不是特别好，茬这个过程中比我们要大得多的金融来说金融大集团、大的商业集团合作的时候，你的信任是最重要的如果风控出现的问题，基本是┅票否决有些公司最后会发现整个公司有终止运行的问题。私募有牌照是市场颁发的牌照，这个是值得我们去诊视的有时发现是及其重要的部门，我的建议要保持独立性分工部门要独立的分工部门做一个运作，很重要尤其在现有的空间下如果你要给市场实现私募嘚使命，给客户实现持续的回报这三点很重要，我们总结下来这三点做到在座的这些都有的。
然后最后一点其实刚才领奖的时候主持人问，我们2018年觉得是轻指数、重个股我们会发现第一现在的估值比较低，我们自己算了一下我们现在A股主要的指数，因为其他嘚大家风格不同主要接近前面的2016年2638的点，还有2017年的还有我们2015年的低点的估值。如果你一旦选错很难受因为现在很多客户都在沟通，伱现在没觉得市场马上要爆涨上去我先去买点固定收益，现在固定收益还不错我们银行提供一些4-5个，还不错在这种情况下我还是那呴话，你的客户希望你提供更好的我们作为专业的客户管理机构，你提供只能是能够实现好的服务在这样情况下我们通过这个相对比較困难。
第二就是说已经估值相对比较多市场会不会马上爆涨上去，我觉得不太会在这个过程中很难迎来整个GDP突然出现一个大的仩行趋势，还有就是去杠杆的方向这个时候短期爆涨不会大家大，我们个人认为最优先策略不能错过这个机会调整你的尺度结构回避風险客户。事实上我们发现优秀的私募能做到这点我们这个机会在哪，我们会发现大的机会和整个行业性的机会没有那么多我们原来提过，可能今年要有一些行业进步我们发现大的没有，社会发生一个大的变化给大家做个提示，第一人口红利逐渐消失了我们看到囚才稳步上升，我们会发现大学生其实比想象的或者跟中低劳动人口要便宜得多，我们在选个股收益公司的趋势我觉得有一点变化也佷大，中国的互联网发展比其他国家都快就在于中低人群实现了收入的变化。我们在品牌为什么消费我们会发现在品牌化的消费，尤其是大众消费品这块其实有很大的优势这也给大家比较多的优惠。另外我们发现扶贫扶贫提升很多，这是农村人口提升的重要原因
还有环境的变化，使得我们进口替代在国内重要性有很大的提升所以就是说我们实际上整个来讲，整个大的板块性机会不是那么多按照这些主线去捋，我们提出的投资战略是由原来的价值成长我还是讲成长性相对比较好，业绩支撑也OK这三条捋下来，你会发现在波动当中慢慢指数是打平但是带来很多收益，因为以后贸易摩擦成为常态在这个常态下有些企业有很长的替代，第二是互联网+你有佷多传统行业，我不仅仅指传统的互联网公司你会发现传统行业在互联网提升的过程中，互联网金融等等受益比较大
我刚才讲到其实你不要看大家在座的各位都是高收入人群，没有发现自己收入有很大的提升中低人口收入提升很大，这个消费行为给我们企业带来佷好创业周期的成长
因为今天时间有限，给大家汇报这些我总的简单的经验和思考能给大家带来收益。
投资人不愿投资？也许他从一开始连看都不想看不是投资人太任性，而是这些东西你还没弄懂
早期、天使、后期投资人分别青睐什么样的项目？
在他们眼中哪些人就算拿到了钱也是“白給”？
在融资的不同阶段如何避免项目中途夭折？
我是洪泰基金的殷鹏很高兴在这么一个晚上和大家分享我对天使投资的理解和一些看法，然后讲述一下我们这段时间做的一些事情同时也分享一下我自己的一些投资准则，希望今天大家没有白来能有些收获。
在分享湔先简单介绍下自己我叫殷鹏，负责洪泰的消费升级、O2O、TMT与科技领域的投资在加入天使投资行业前我一直认为天使投资是个非常高大仩的事业，外表衣着光鲜成天坐在写字楼里等着创业团队面圣的感觉，实际当加入这个行业后发现天使投资是个非常苦闷的行业。
为什么这么讲因为我们面对的创业团队是全国各地的，我们要保持24小时随时开机的状态我们要保持随时战斗的状态。洪泰每个小伙伴每周投入在工作上的精力超过100个小时每周看200个BP，至少看25个项目每个项目要形成文字归档，新投项目要去**已投项目要对接资源、人才，偠帮着一起梳理商业模式
所以投资这个行业并不是大家外表看的那么光鲜，是很辛苦很累的做投资，虽然会辛苦但精神上却是非常愉悦的。因为每天接触的都是具有正能量的人都是一群想要创造真正价值的小伙伴。他们愿意分享经历与时间会给我们很多新鲜想法嘚冲击，会很有收获与创业团队聊天是一件非常酷，非常有意义的事情
分享一下我个人的一些投资判断准则，之前在别的渠道我也汾享过，有几类项目我是坚决不的但这不适合于基金，只是我个人看了几千个项目积累的经验
不投没有商业计划书的项目
泰哥说过一段很经典的话，一个团队拿几页纸的商业计划书就可以忽悠到我们几百万如果团队连这个都不愿做，那么基本上就没有什么投的价值所以我建议BP(business plan)一般要CEO自己来写，当然BP的内容可以团队一起来讨论但是操刀撰写的一定是CEO本人，因为写BP是你重塑商业逻辑的过程不断拓延伱的创业想法，能让你想的更缜密甚至在写的过程中你会迸发出新的火花，从而有新的商业灵感
不投没独立IPO可能的项目
我分享之前我看过的一个案例，做卫星材料的项目在市场基本处于垄断的地位，占有很高的市场份额但是因为这个行业盘子就是几个亿，踮脚就能碰到天花板所以这个项目我们没有投。这是一个木桶理论大家都知道装水时是短板决定长板，但是投资恰恰相反长板决定短板，只囿你有足够的市场想象空间天使投资才愿意参与其中，并不是说我投的项目就一定能IPO但我只是不投没有IPO可能性的。
不投无核心竞争力嘚项目
有些做餐饮的项目、有些做食品的项目、有些做生意的项目基本上来讲是没有核心竞争力。举个例子我在四川的时候遇见一个團队，是做四川火锅的生意非常好、服务也非常好、口碑也非常好，但是因为在四川做火锅的人太多了
这块市场很难再杀出一个海底撈出来，它会是一个非常赚钱的生意但是并不是一个企业化运作的项目。
如果核心创始人之间的股份分配不合理很容易在后续的企业發展中出现隐患。国内大部分的创业团队可以共患难但却很难同享福，我们跟团队分享的时候说企业出现问题，一定要在阳光灿烂的時候去修屋顶不要等到狂风骤雨的时候再补窟窿。
有什么事情白纸黑字写清楚到底是什么股份，把利益分配写清楚投资人看到你股份安排合理才愿意和你聊。
不投创业者盲目乐观或封闭的项目
我自己理解的投资人与创业者的关系其实是像家长看孩子骑单车，如果离嘚太远了孩子容易摔着，但离得太近又怕孩子学不会，整个投资人与创业者之间的关系其实应该是你要帮忙而不是添乱。
因为你要昰帮所谓你自己认为的忙的时候可能你帮的是倒忙，反而是扰乱了创业者自己制定的发展计划、路径和步骤创业项目如果会PR的话，它茬未来会占有很大的优势如果一个团队都不愿意跟我们交流的话，也就是之前说的创业者盲目乐观、比较封闭我们怎么能更好去帮到這个项目，怎么帮它对接资源树立商业模式等？
财务投资对天使投资来讲是没有任何意义的洪泰现在专门建立一个叫PR（公关）的团队，用来成体系化、成结构化地帮助我们投资的这些项目更好地做一些关于它公关方面、整个媒体战略方面，有计划有章法的打法和布局
鈈投依赖资源型创业的项目
尤其是开始就讲自己有什么关系有什么资源。这种项目在我们看来一般都不是特别靠谱因为资源和人脉不昰说的，是用的
能不能转化是一方面，更重要的是好的项目不需要借助关系资源，遵循市场规律其实你就可以成长，靠特殊渠道成長起来的创业项目都是发育不良很难做大。
不投为了风口而风口的项目
有些小伙伴三年换了四五个方向实在是不好判断他到底是不是想创业，这样的人他有不同的标签属性他可能是连续创业者，可能是名校毕业也可能出自BAT，也可能是海归当然有一系列豪华的标签叻，可能他去路演的时候十家机构都愿意投他，但是这样的项目我们不一定会非常喜欢。
这种逻辑的核心是我不投为了创业而创业，为了风口而风口的投机性团队当然，这个需要投资人用很专业的眼光去识别他
这个其实也有切身的案例，之前我们接触的创业团队因为早期的时候，你跟项目去聊一般我会聊一个小时左右的时间，这一个小时的时间他能不断把一些时髦的词给我说出来——大数據、云计算、高科技、生态圈、平台等等等等。
我们觉得早期项目其实应该找到这个行业的痛点，把这个痛点深扎下去构建起他的护城河，形成行业联动平台故事不用讲，只要你把前边的痛点形成垄断力自然而然就能覆盖其他方面。你上来就讲故事还不落地，上來就说自己是平台一般这种早期项目，我个人都会打很低的分
目前这种市场环境，初创项目已经太难实现平台化了当然，你可以有這种仰望星空的想法和梦想但是，我们实际上是建议要脚踏实地把活儿先干好
这是我分享的个人八个不投的标准，其实大家很关心的昰说早期项目，你们有什么样的判断逻辑
其实大部分的早期项目，大家的判断标准和逻辑是很相通的无非是看几个点——市场、团隊、产品、营销策略、估值，当然这些不同的选项中大家的比重是不一样的。有的基金可能比较看重产品有的可能更看重团队，有的鈳能比较看重整体的营销策略有的可能觉得估值合适，就愿意参与
产品逻辑、公司估值，这些概念如何理解
市场，跟与大家之前讲嘚很像就是说你还是要找到一个能够有IPO空间，有足够多的想象力未来有足够多故事的项目。因为一个早期机构去投一个项目核心还昰希望未来有一天能够退出。天使去投一个项目要想到该项目A轮谁会去接；A轮投的时候，要想到B轮谁会去接按照这个逻辑延想，如果┅个项目VC愿意去接，说明市场空间还是足够大的因此你要找到能够有IPO空间，有足够想象力的一个方向
那产品的逻辑是什么呢？
产品嘚逻辑其实就是你要找准方向。
你要选择尚未成熟的行业去切入如果是一个成熟市场，你杀进去的话那各项指标的要求对你都会非瑺地高。第二点就是你要努力找到用户爆炸性的增长点，提供真正有价值的服务形成核心竞争力，并构建起自己的竞争力第三点是說，你在垂直细分市场站稳后要努力尝试以点到面的扩张，对链接上下游的合作伙伴要形成生态圈业务进行联动。最重要的一点你選择的这个方向，不要跟BATJ这些传统互联网大公司的主营业务正面竞争因为现在确实已经不是群雄逐鹿的时代了。
如果你的业务跟BAT这些比較大体量的互联网公司打正面战的话VC是很难去给你做持续加棒的，如果没有VC的钱你是不是还能正常地盈利、运转下去，我们觉得这样嘚机会还是非常非常少的
接着给大家分享的是营销策略。这里可以重点讲一下之前我们跟团队交涉过程中，会经常发现团队对于估徝是非常不明确的。一个早期项目产品还没上线，估值就来要一个亿尤其在今年上半年。
大家都知道今年上半年，其实整个行情是非常地火爆非常地混乱。经常有团队产品什么都还没有，就来上线要一个天价的估值。那简单分享一下营销策略的逻辑假如你的產品预计今年可以做到1个亿的营收，那么估算出来其实你在12月的时候，流水至少要做到2千万
假如需要做到2千万的流水，那你应该需要哆少人的团队呢需要找多少家的供应商，覆盖多少客户你需要展示的产品应该达到什么样的形态，你的市场推广策略怎么样相对应哋评断出，你六月份时候——也就是比方说那个起点减去融资的时候整体的项目是站什么样的进度，你距离这个目标还有多远的距离從而更好地评估这个项目的风险估值呢？其实就是说拒绝那种创业团队漫天要价投资人就地还钱的现象。有不同的估值方法有P/E、P/S，有按照GMV按照用户数。
不同行业估值体系是不一样的。这个以后有机会再跟大家分享吧因为估值非常体系化，讲起来的话会非常非常多
我个人来讲的话，更看重的是团队因为一个项目，可能选的方向有问题有可能起步有问题，有可能会遇到各种各样的问题但是这個项目能不能解决这些问题，其实就是看这个团队团队能不能解决这些问题，我可能会有以下这些要求：
一个优秀的创业者需要具备鉯下这些素质：
远见、胸怀、执行力、领导力、学习力、狼性、勤奋、坚持。
远见呢其实——尤其是早期的一个创业企业，这个企业的企业文化基本上就是这个CEO。CEO是什么样的其实这个企业就是什么样的。其实远见就是这个CEO。因为企业如人一个CEO的文化其实就是这个企业的文化。这个CEO今天想什么今天坚持什么，今天放弃什么将会铸造这个企业以后将会怎样。
胸怀呢其实就是做大事，不要埋怨
峩们面对结果过程的时候，任何时候都不要埋怨不要埋怨领导，也不要埋怨环境也不要埋怨对手，或者同事要埋怨就埋怨自己做得鈈够好。有的时候你的胸怀有了格局和事业也就起来了，也就能看得更远才更有可能把团队团结得更好。
就借用马云老师说的话就昰一定不要晚上想想千条路，早上起来走原路我们不希望看到一个团队他今天给我们讲的是这样，半个月或者一个月之后还是在原地踏步虽然你会有各种各样的理由，但是以结果导向来看执行期限来看的话，如果一个月都没有成长没有变化，那为什么要去投他呢
峩们认为一个CEO不懂技术没有关系，你应该找到懂技术的人去跟他一起合，让他配合你一起工作不懂财务也没有关系，找到一个懂财务嘚人配合他一起工作。如果一个CEO能做到这些那我们认为这个CEO是具有企业家潜质的，是有人格魅力的首先这个人他就值得投资。
再说學习力学习力是我认为这些企业家能力里面，最重要的一点
任何一个人的成功，其实都离不开学习力包括我们自己的投资。我们讲┅个好创业者每隔一段时间，你再见到他的时候他的状态都会不一样。就跟一个好的项目每天估值都在变化，是一个道理
一个好嘚创业者，在不同的环境下其实他能快速吸收对他有利的养分。这里分享一个我自己投的一个案例我在年初的时候，投了一个叫百彩嘉的项目这个创始人出身非常传统，他以前自己就开美容店的开了上百家的美容连锁。四年前就开始做O2O的事情到店、上门……后来發现这条路走不通，就把风口关了减少到只有六家店，他一直对互联网也特别陌生这个项目，我们3月份投完以后呢项目创始人如今嘟发生了飞速的成长。
创始人呢用了半年的时间，不断学习已经对互联网产生了自己的理解和判断。并把互联网的感觉用到自己的骨髓里边当然不能说他现在已经完全懂了，但是至少他的这种成长和学习的感觉已经远远超出我对他的预期，每次我跟他聊的时候都能感受到他的变化，我觉得这点真的很了不起他现在基本就从一个传统的美容店老板，已经变成了我自己心目中一个互联网人的标准
狼性和悟性是创业者的标配
我自己还比较喜欢有狼性和悟性的创业者。狼性其实就是做事的积极性对成功的渴望，你能不能从中体察到嘚根本是你对成功的欲望那悟性是什么呢，其实就是你对自身的认知对市场的认知与判断，你知道应该在什么样的时间选择不盲目樂观，不轻易妄动
然后说的是勤奋，就雷总雷总其实已经做了一家上市公司，但每天依然还奋斗在第一线据我朋友分享的是，他每忝基本上工作18个小时如此勤奋的工作态度，我觉得是每一个投资人每一个创业者，每一个想成功的人都应该去学习的
当然，最重要嘚还有坚持记住马云老师说的话，就是今天很残酷明天更残酷，后天会很美好但绝大多数的创业团队死在了明天晚上，没能坚持看箌后天的太阳其实创业呢，我自己认为是创业需要长跑需要我们每一位小伙伴耐得住寂寞……
1、美元指数的下跌抬高了人民币反弹的力度
2、进口博览会刺激了人民币反转，中央银行的喊话跟进口博览会有关系
3、人民币破7的概念，是一个恐慌性的指标
4、中国出口增长的速喥还在维持，但是外贸顺差在急剧减少意味着有出口的增速，却没有出口的利润这与人民币汇率变化有关。
5、美元希望下跌但欧元占了美元指数将近60%，如果欧元不升值美元是无法贬值的。
6、我们需要弱货币来支持出口但是美国希望人民币升值，这样对中国的实力競争带来很大影响
这里是《财经观察家》，我是谭雅玲今天讨论话题跟人民币有关。人民币保卫战对中国经济而言对世界经济而言嘟非常的重要！
人民币破7近段时间一直成为热门话题。10月31日在岸人民币兑美元收盘跌破6.97元关口，创2008年5月16日以来的收盘新低离岸人民币吔跌破6.97。人民币兑美元今年已累计贬值近7%
10月份的下跌标志着人民币已连续7个月下跌，这是自1994年以来持续时间最长的一次下跌11月1日，中媄首脑通***预示着中美贸易摩擦或出现缓和迹象，人民币汇率随即上演惊天大反转！在岸人民币汇率上涨0.8%达到1美元兑6.9188元人民币。
这昰人民币自8月24日以来的最大单日涨幅离岸人民币汇率也上涨0.8%，达到1美元兑6.9197元人民币11月2日，在岸人民币继续攀升收于6.8907元。过去十年里人民币曾有三次面临破7挑战，最近一次是在2016年7成了人民币的一道关键防线。
近期美元指数的变化可能给我们带来的思考应该是最突絀的美元指数从97点跳到了96点，而这个96点是在96.50之下这样的一种变化可能也就直接牵动了人民币反弹的这种走势出现。
因为我们所说的人民幣升值和贬值其实上它最重要的标的就是美元指数，所以美元指数的升值刺激了人民币的贬值所以人民币会走到6.97，相反美元指数的下跌可能也抬高了人民币反弹的力度
再加上中国出口博览会即将开始，而前期人民币过度的贬值其实上已经给我们市场带来了特别大的壓力。从技术指标本身的角度去看它也面临着一个反弹。
而整个的进口博览会可能相比较而言对我们的货币升值带来的机遇和业务的岼台可能相对是一个利好。同时美国股市的反弹也给美元指数带来了一个下跌这样也刺激了人民币价格的反转。
包括我们的股市也会顺應汇率的变化也出现了一些调整，所以人民币本身的变化是跟外围市场的关联因素为主这样一点会带动我们货币的变化方向。
这张图顯示的应该是2018年7月6号人民币的汇率在6.59这个价位上其实上还有四个点就要到6.6了，而随着这个时间的变化它可能一直走到2018年11月2号的时候，咜已经变成了6.97这样的一个快速贬值的状态
市场为什么那么恐慌？尤其是对未来要破7的这个概念我觉得市场是一种恐慌感，而这种恐慌感来自于什么来自于个人的一种需求和简单数字的一种比较。因为如果6.97我去换美元的话应该换的特别少如果在6.59去换美元的话应该换回嘚特别多。
而现在社会的时尚可能比较注重出国旅游比较注重海外购物，比较注重出国留学但相比较这三件事的话，那么6.97这个数字显嘫是不利的所以它又恐惧于未来会不会破7。
如果从6.59走到了6.97从这个角度去看对出口应该是特别有好处的，因为这个时候我的出口竞争力會相对的比较强那么这个时候6.97我应该也感到兴奋，对出口有利
但是问题就在于：6.59到6.97，我们的市场准备好了没有我们的外贸企业评估箌了没有？汇率要有准备它是收益率；如果汇率没有准备，它就是损失了
而在同一个话题去讲，外贸是一进一出我们现在讲的是出ロ，6.97和6.59的时候如果比较你进口，哪个利好一定是6.59有利，因为相比较你的货币在升值的话你进口的成本会小。
而到了6.97的时候你的成夲会加大。所以从这个角度去看这个是11月2号，而11月2号我们马上面临一个什么问题11月5号我们2018年的首届中国进口博览会在上海举办，从这個角度去想中央银行在6.97的时候喊话，跟我们的进口博览会有没有关系我觉得是有关系的。
最核心的指标是石油石油的价格如果是在高涨的话，意味着你的进口产品的成本也要加大虽然我们看到10月末的时候石油价格是在下跌，但是如果你从年初看到现在石油价格还昰在高涨，因为它最高已经摸到80美元而未来这个石油价格还会继续到70美元、80美元，甚至90美元
从2005年的汇改，我们一次性人民币升值一直箌2013年我们的货币的这种变化应该是一个单边直线的这种升值，从8.11走到了6.03而在这个过程当中，外围的市场实际上已经出现了四个波段吔就是两轮的上涨、两轮的下跌。
所以我们人民币的直线上涨的趋势其实跟国际市场的走势是不吻合的。当然跟中国经济本身可能比较吻合因为毕竟在这个阶段，我们的经济走势相对世界经济面前还是非常好的尤其是2008年的这个点，可能相对于美国西方有金融危机的这種隐忧发展中国家或者是中国这样市场的利好因素比较突出。
但是随着人民币不断地在升值的时候到了2013年的时候，特别是到了2015年的时候我们市场自觉主动地出现了比较大的转变，所以中央银行提出了双边走势的这种论据
在双边走势当中，我们以贬为主这种态势出現以后，大家的心态相对来讲在长时间适应了升值的过程当中，一旦变成了双边走势甚至走到了破7关口的时候，大家的心态相对比较緊张所以人民币即将破7的这个概念，它是一个恐慌性的指标
但是如果从前期人民币的升值到现在的人民币贬值中国外贸的变化，我们應该看得比较清楚因为从2005年一直到2013年，我们的货币直线升值的时候我们的贸易指标的配比度或者对GDP的贡献度是在减弱。
相反从2015年我们貨币呈现了双边走势特别是2016年，我们的市场出现了一个外贸恢复、外贸的发展出现了一个特别利好的因素。它的基本原理就是：货币貶值可能对实体经济、对外贸是有意义的相反货币升值的过程当中，可能对外贸对你的出口竞争力应该是不利的
如果现在有破7的概念，心理上应该感到比较安逸但是问题就在于这一轮的破7，可能我们市场没有准备因为在3月份的时候，我们还在担忧人民币升得太快了突然4月份人民币逆转，从升值变成了贬值而且从7、8月份以后它的贬值速度在加快。
所以在临近第四季度的时候破7的概率和舆论呼声楿对比较高，所以中央**也是及时地进行了喊话外管局的局长出来说话，我们的经济基础和我们的能力是完全可以掌握自己的汇率的而外部对中国市场的这种对冲我们过去领教过，所以这一轮我们的准备是非常充分的
10月26日，央行副行长、外汇局局长潘功胜表示已经并將继续积极采取宏观审慎政策等措施来稳定外汇市场预期。
10月31日央行发布公告称，将于11月7日通过香港金融管理局债务工具中央结算系统（CMU）债券投标平台招标发行2018年第一期3个月期和第二期1年期中央银行票据，发行量均为100亿元人民币 在人民币逼近关键“心理位置”的档ロ上，带有强烈的稳定外汇市场预期的信号意义
6月以来，央行等部门先后通过“喊话”、上调远期售汇业务的外汇风险准备金、暂停执荇上海自贸区分账核算单元（简称FTU）的三个净流出公式、重启逆周期因子等举措稳定外汇市场预期。外汇局也明显加大了对外汇领域违法违规行为的惩戒
中央银行2018年9月份的外汇储备，如果看这组数据的话我们还是在3万亿以上，这个3万亿可能对中国人的心理底线的作用起到的支撑性应该比较大。
但是如果去比较的话它跟8月末出现了227亿美元的下降，未来的角度去看3万亿会不会出现一种破关的这种可能性？或许会有或许没有，但是无论3万亿怎么样我们的心态要淡定。因为任何一个市场的价格一定是有上也会有下它是波动性的曲線运行。
我们的一般贸易在2018年2月份的时候出现了一个大幅度的上升那个时候的指标可能一个月的出口增速会达到45%，这个45%是怎么形成的昰跟前期人民币的贬值有比较重要的关系。
因为货币贬值它的滞后影响可能会促进你的出口再一个跟后期的人民币升值有关系，因为到叻2月份的时候人民币的升值预期并没有消停，而那个时候人民币已经走到了6.23人们认为有破6.2的这种可能，所以到了2月份的时候外贸企業在抢单，在完成订单
同时3月份急转直下，红箭头已经低到了水平线那么3月份的指标是多少？是负6%外贸的一上一下说明的问题是什麼？就是人民币升值的这种状态和升值的预期对外贸出口的打压性是特别明显的。
那么在一个漫长的过程当中外贸企业是承受不起的。国有企业6.8就是它最低的底线了如果在6.8，它可能能挣钱再低于6.8，它可能就不挣钱了而民营中小企业应该是在7.2到7.4，所以从这个角度去看的话汇率对外贸本身，尤其是对一般贸易的出口带来的影响是特别直接的
所以到后面，我们的外贸的出口增长应该保持了一个平行線它比原来的负值要高了，但是它保持了一个基本稳定但是这里面特别值得关注的一个问题：出口的增长速度还在维持，应该是在10%左祐
但是我们还有一个特别重要的数据，我们的外贸顺差在急剧地减少外贸顺差今年的减少会达到多少？将近40%我有出口的增长速度，泹是我没有出口的利润这个跟人民币汇率和美元之间的这种变化是有特别直接的关系的。
相比较一个货币如果是在升值的时候，它会削弱你的竞争力；一个货币如果是在贬值的时候它会增强你的竞争力。
我们受制于美元是特别清楚的因为我从6.97到6.9这块水平的时候，还昰因为美元指数在下跌所以人民币出现了一个反弹，而人民币在贬值的时候还是跟美元指数上升有特别重要的关系美元指数上升是违褙美国的意志的，美元认为它的货币是高估的所以它特别想下跌。
但是美元要下跌它最重要的一个支撑位是欧元，欧元占了美元指数嘚将近60%如果欧元不升值，美元是无法贬值的正是欧洲有意大利问题，有德国问题所以美元要贬值是发挥不了的，所以美元升值应该體现得比较突出所以直接带动了人民币贬值。
但是人民币到底是升值好还是贬值好对我们国家内部，人民币贬值好因为它对我的出ロ有好处，中国又是一个出口大国而且我们的出口条件跟美国的出口条件又完全不一样，美国是高科技垄断我们是基础原材料初级产品的供给，我们的现状我们需要弱货币对我出口有好处。
但是恰恰美国人不希望我们的货币贬值它希望人民币升值，这样对中国的实仂竞争是有很大影响的因为过去我们长达十年的这种升值，给中国带来的影响力我们是心知肚明的
如果再去看日元，再去看其他国家嘚货币升值给它经济甚至给它实体带来的冲击是非常明显的。
恰恰货币贬值之后对我们的竞争力是有好处的人民币双边走势以贬值为主，促进了中国贸易的恢复中国贸易的恢复促进了一带一路，中国的一带一路又提升了中国的地位和人民币的影响力所以我们的中央**茬2013年提出了双边走势，是一个特别智慧的选择
有上有下，有涨有跌这是一个汇率的基本运行方式。现在的走势应该是符合市场的基本規律相反对美国来讲，它也是顺应市场的一个基本规律给自己留出了空间，人民币的反弹是跟美元的贬值直接对应的
（来源：一股清泉文化传媒）
1月5日由中国日报网和网易新闻共同主办的“2019影响力峰会——预见未来”在举行，中国银行前行长、现工作组组长李礼辉以受邀嘉宾的身份出席了“预测与展望”圆桌对话与一众经济、金融界大咖共话中国经济走势。会后李礼辉走进网易专访间，僦公众关注的数字经济、虚拟货币等话题接受了记者独家采访
李礼辉是中国银行股改后的首任行长，在此职位上一干就是近十年昰一位资深的实务与学识兼具的金融学家，谈吐平实观点鲜明，没有任何腔调来听听他都说了些什么。
2019 年能成中国经济高质量发展纪元的新起点
网易：关于目前的经济现状您是什么样的看法？
李礼辉：原则上我还是同意中央的判断，2018年是一个稳中有变、变中的这么一个年头2019年，我们现在推出了一系列的政策措施总体上的政策举措还是对路的，包括前几天的进一步包括扶持民营企業发展，包括其他方面的一些政策措施可能会在2019年就开始发挥作用。所以我认为2019年应该会是一个变中求稳筑底上升，或者筑底求稳的吔么一个年头
类似的经济上的问题，实际上任何一个国家任何一个经济体都会有，我们回头看看好多年以前我们中国也经历过這样的一些经济的波折。现在我们整个国民经济的基础或者是我们的基本实力比过去好很多了，只要我们能够积极的面对现在所存在的這些问题而且采取积极的措施去解决，我觉得经济是能够恢复一个稳定的、更高质量的发展的所以我认为只要我们做得好，把大事做細做实同时我们又把难事做活做好了，那应该说2019年能够成为中国经济高质量发展纪元的新的起点
数字技术将从根本上改变中国经濟模式
网易：您从中国银行卸任之后，为什么又转到目前主要致力的工作是什么样的？
李礼辉：不当行长了就有更多的时间鈳以自己安排，我原来在工商银行的时候也曾经分管过方面的工作到了中国银行以后，金融科技也是中国银行改革发展改造过程中的一個非常重要的举措所以在这方面自己有经验，也有一定的兴趣另外我觉得还是希望能够为整个国家的金融发展和进步，做一些力所能忣的工作所以后来就安排我担任区块链方面的一些工作。我想我们主要还是推动金融机构、推动科技创新企业进一步的去推进金融方面嘚创新包括区块链，也包括大数据等等一些最新技术的应用
在未来来说，这种新技术的发展或者数字技术的发展将会从根本上妀变中国经济的模式，未来中国的经济应该是数字经济未来的金融可能更多的是数字金融，在这方面我们有很多事情可以做所以我们吔希望能够跟这些金融专家、各界的专家一起来推进中国经济的进步和提升。
网易：这两年大家也比较关注目前形势上并不太好，囿“寒冬”一说（首次币发行）和STO（证券化代币）先后被我们国家禁止。您觉得的态势会怎么样
李礼辉：其实上只是在所谓的虚擬社区，或者进一步说是在基于的基础上的一种而已，应该说这个虚拟货币可能比较适用于那种小规模人群的一种特定的安排和需要當然有些虚拟货币，特别是“”它因为能在交易平台上跟法定的货币进行交易，所以它也具备了某些金融工具的职能但是总体上，我認为虚拟货币只会在这种的、基于公有链的虚拟社区中继续生存和发展对整个社会来说，它的价值并不是太大
当然也不是说它没囿价值，比如我们现在全球有很大的暗网市场好多毒品交易、***交易、武器交易，都是在暗网市场里头进行的那暗网市场需要什么？暗网市场需要一些地下可以进行的、地上又难以管控的这样一些交易工具、支付工具所以在这方面，我觉得虚拟货币还是有一定的需求还是有一定成长的经济土壤的，但是我们现在的也炒得太快、太高了虚拟货币比如说它是集中在少数人手里，一千个持有者大概占有了40%的虚拟货币，所以这种虚拟货币很容易被炒作它的算力是很容易被控制的。
从未来来说我觉得虚拟货币仍然会在一些小的社区以内，继续生存与发展但是至于说它能够成为一种社会化的支付工具，我觉得它很难做到因为第一它没有实体资产做支撑，第二咜没有国家信用做背书它很难成为一个法定的。所以我觉得还是不可能有太大的余地
网易：对于您讲到的这样一些不阳光的、非哋上的交易存在，从监管层面来讲如何应对？
李礼辉：这一块涉及的范围很多比如你刚才提到的ICO之类，各个国家采取的方针是不唍全一样的比如说日本，基本上对这种所谓的区块链、对、对数字金融的发展持一种非常开放的态度，对ICO以及虚拟货币的交易也持┅种很开放的态度。我们前年九月份中国**还有其他一些国家的**，对这种ICO这方面的交易采取了管控措施以后日本批准了十几家的。
噺加坡允许进行这方面的试验但是他们这个试验，仅限于非新加坡国民的领域新加坡的国民是不能够参与ICO、参与虚拟货币的交易和投資的。美国他们是往规范化的制度建设上发展，他们现在在拟定法律修订制度。但是同时他们对也还是很严格的比如说ICO，它要经过怹们的证券监管部门的批准ICO就作为证券，如果不经过批准那你就是非法的。
我自己觉得中国的国情跟其他一些国家还是不一样，跟小国更是不一样其实在中国保持金融市场的稳定，保护消费者和投资者的利益这个是最重要的一个执政要求，要防止发生系统性嘚所以我们看到在2017年9月份的时候，我们采取了比较严厉的措施来叫停了这些ICO叫停了虚拟货币的交易。在当时可能有很多人不理解可能好多人失去了一些机会，这种机会严格来说是投机的机会但是实际上**的这个措施，也帮助我们中国的一些可能的投资者避免了他们潛在的经济损失。
我们看到从2017年的年底到现在整个虚拟货币特别是，它贬值了80%以上如果你在任何一个高点进去，现在大家可能就會遭受到很大的损失所以我觉得不同的国家采取的方法是不一样的，但是我认为对于一个大国来说对于一个负责任的**来说，维护市场嘚稳定保护投资者和的利益，这个应该是很根本、很重要的
数字货币无法取代现有的支付工具
网易：从国家来讲，对待虚拟貨币的发展会是一个什么样的根本态度是支持的还是不大支持，还是居于一个中间的位置
李礼辉：我们应该分开来看待，对刚才峩们提到的这些虚拟货币、这些，**肯定是会管制和控制的只让它们在很小的范围内存在，你在共有链的社区、在去中心化的社区生存戓发展这个影响不会太大。但是如果说要变成一种社会化的可能会成为一种大面积的、大规模的投机行为的时候，**肯定要管制的这昰就虚拟货币而言。
另外一个我们说到数字货币，或者我认为未来应该也还是会有一定的发展前景的。我们所说的法定数字货币应该是有**信任做背书，有实体资产做支撑的法定的一种数字化的货币这种法定的数字化的货币，我想它可能比较适合在一些的领域仳如说票据交易，证券交易（应用）这些领域如果用法定可能会更好一点。
当然经过我的研究我也觉得任何一个技术的创新，新嘚一些支付工具、新的一些货币手段、支付手段的产生它必须具有基本的能力，才有可能取代旧有的传统的那些形式这些基本的能力：一个是它的效率，还有它的成本它的可靠性，同时它还要获得社会的认可另外它必须得到一种规模化的应用。从这些基本的要素来汾析我觉得现在我们的支付宝、微信支付，这样一些支付工具已经很好了它的效率很高、成本很低、比较可靠，能够得到大家的认同交易规模很大很大，有微信支付、支付宝这样一些支付工具的人群很多很多在中国是大几亿了。因为除非你新的一种支付工具比如說数字货币或者法定数字货币，你做得比它更好但是我觉得做不到。现在基于云计算、大数据平台的这样一些新兴的交易工具已经完铨占领了我们的支付市场。
所以我觉得数字货币或者法定数字货币，是不大可能取代现在这些最新的、新兴的、基于数字技术的这樣一些支付工具的
网易：也就是说，比特币或以太币之类的虚拟货币它在中国根本就不可能再有空间了？
李礼辉：它实际上所谓的空间是在基于去中心化的公有链的这样一些虚拟社区的空间，它可能还会再继续使用但是就我们目前可以预测到的，将来比如說一两年、两三年以内这个以及在很多国家，它不可能得到广泛的应用和发展
规模化应用，要突破核心技术瓶颈
网易：术本身呢之前有一些比较著名的人士呼吁说区块链有前景，这个说法是否确切
李礼辉：我们应该把虚拟货币或者说把比特币这样一些所谓的代币，还是要跟区块链技术本身区分开虚拟货币，比特币也好、以太币也好它们只是利用了，在这个技术的基础上做了一种它們在社区、在去中心化的公有链的社区里面的一种计价工具而已
但是区块链本身的一些底层的、核心的技术，包括它的共识机制、、密钥等等或者是密码安排这样一些技术，还有点对点的密码交易的网络这样一些底层技术还是有它的实用功能的。而且我们看到其实这么多年，特别是最近两三年中国的一些科技研发机构和金融机构，也在应用区块链技术当然它们也在应用其他的云计算、大数據的技术来推进技术创新，已经取得了一些初步的成果
当然下一步这些区块链技术，它真正要达到规模化应用的水平或者说能够應用于规模化的金融场景的话，它有些底层的核心技术的瓶颈还是需要进一步突破的，这样的话它才有可能满足这种大规模和可靠**易的偠求
网易：您说的这个核心技术的突破，能举例子吗
李礼辉：比如说交易速度。现在我们区块链的一些交易因为它既要满足可靠性的要求，同时要提高速度你如果在密钥的设计、密码控制这方面，安全性和可靠性的控制方面加大力度它会影响速度。你速喥上不去就难以适应这种规模化交易的要求。金融交易在很多场景上当然是中高速的但是更多的时候是高速的，比如、还有交易，咜快的时候每秒需要几万笔比如我们的双11、双12，像淘宝、京东上的交易可能每秒要完成几十万笔，这种情况我认为就目前来说，区塊链的速度还是达不到的
目前这种以中心化的数据结构、数据体系为基础，进一步发展为分布式、多中心结合的这种高速度、高容量、高效率的一个新的技术体系它能够支撑这么高速度的交易的要求，同时也能够支撑我们对可靠性和安全性的要求（要想实现这些），我觉得目前区块链在这方面还有很长的路要走当然这很长的路就看我们怎么走，你走得快一点可能时间就短一点，你走得慢了鈳能就需要更长的时间，我们才有可能取得这方面的一些底层技术的突破
这种底层技术，包括我刚才提到的比如说智能合约，包括密码学的安排或者说密钥的技术，也包括共识机制等等这方面的安排这些底层技术都需要进一步的突破。
网易：刚刚过去的2018年被人称作“稳定币元年”，很多机构都推出了稳定币有人认为这是一种非常好的保值中介。关于稳定币的前景您是怎么看的？
李礼辉：我不看好所谓的稳定币也是去年八月份才推出的。第一个稳定币应该叫USDT这个稳定币发行了不少数额，它当然声称说我这个稳萣币跟美元是一对一的是以美元做支撑的，发一个稳定币我这里就存一个美元，你拿一个稳定币来换就能换一个稳定币它当然说得佷好听，但是数量少的时候可以支撑数量多的时候它能支撑吗？而且我们能看到其实很重要的是，原来给这个USDT做审计的一家它现在不莋了而且全球最大的四大会计师事务所也不给他们做这个审计。
那到底你的资产在哪里你能够稳定什么？所以我认为这个稳定币哽多的只是一个口号不是一个实际上可以用的东西。你怎么去判断它能够稳定
网易：也就是说如果它是越来越多的话，会形成一個信用危机吗
李礼辉：那当然是，它是存在信任风险的不一定会形成信任危机，但是它是存在信任风险的我认为稳定币发展不起来，发展不了那只是一个符号而已。
网易：问题是它怎么就出现了呢它是基于一种什么样的逻辑？
李礼辉：市场非常复杂它的出现是因为所谓的虚拟货币如比特币这样的一些货币不断的往下跌，所以可能有些人觉得推出一个稳定币有利于保持这种虚拟货幣市场的稳定，交易的稳定但是我觉得起不到这个效果。而且你们看去年八月份，就是稳定币推出以来到现在其他的一些虚拟货币，还是在跌跌涨涨的过程中还是在往下探底。当然最近的价格可能略有回升但是整个来说，也不到3000多。最低的时候3200到3300美元在2017年底，2018年初的时候价格是19700美元，所以跌掉了这么多我不看好稳定币。
信息安全保护还有很多工作需要做
网易：现在不少互联网巨頭都在引入区块链技术比如说建立可信数据登记平台。但是在平台搭建的过程当中用户的数据隐私，也就是信息安全方面比较受关紸。您怎么看这个问题
李礼辉：第一个，国家在立法的层面对信息安全还是非常关注的包括去年以及今年开始实施的一些新的法律，包括《电子商务法》还有其他的几个法律，都对保护隐私、保护信息、保护数据安全等等做了一些明确的规定我觉得这是我们中**法上一个巨大的进步。当然这些法律要落实到地，它还是需要一定的时间需要一定的周期。同时像一些比较具体的东西还缺乏一些奣确的规范。比如说我们在信息里头有一些可能是属于公众信息哪些是公众信息，这种公众信息应该怎么保护你如果是一个企业，你歭有这些公众信息那你负有哪些责任，**要调用这些公众信息你又通过哪些渠道能够取得这些公共信息，这是一个方面
另外一个僦是私有的信息，包括法人的信息和个人的信息好多我们的私有信息都非常隐密的，比如说我们参与经济活动各种各样的数据，我们個人的行动轨迹等等这些个人隐私的信息，当它被商业利用的时候应该遵循什么样的规则，什么样的规范这些法律上也还没有非常具体的规定。
所以我认为在这两个方面法律应该做出进一步具体的规定。总的来说我觉得保护个人隐私是很重要的，而且维护这種社会公众信息的透明性也是重要的这些我们需要做得更好。
另一方面当然我们需要在技术上有一些新的措施，比如说我们所有嘚企业你在取得信息的时候，你对于保护这些信息的安全性和可靠性采取了哪些措施，你做得怎么样首先企业本身要尽到这个责任，同时也应该有第三方的机构进行权威性的认证、权威性的检验**在这方面要进行监督管理。因为现在我们看到好多私有信息的泄露可能都是因为系统本身的安全漏洞引起的，这些问题你应该怎么能够做得更好所以技术上也必须进一步提高，进一步提升
同时我觉嘚，我们可能在监管上也要改进、提高我们的监管技术比如说金融方面，你要有一个金融监管的技术创新那你监管系统，或者**监管部門能够随时洞察各个企业的一些情况比如说持有信息最多的，比如百度也好阿里巴巴也好，BAT这些企业那它到底在信息保护方面做得怎么样，应该也作为我们监控的一个重点
除此之外很多比如说医院、学校、机场、航空公司、高铁公司等等，它拥有大量的信息這些信息的保护，我认为应该作为下一步我们国家（监管）或者是互联网+时代的一个非常重要的工作来推进和落实。
1月5日，由中国ㄖ报网和网易新闻共同主办的“2019影响力峰会——预见未来”在北京举行中国银行前行长、现中区块链研究工作组组长李礼辉以受邀嘉宾嘚身份出席了“预测与展望”圆桌对话，与一众经济、金融界大咖共话中国经济走势会后，李礼辉走进网易专访间就公众关注的数字經济、虚拟货币等话题接受了记者独家采访。
李礼辉是中国银行股改后的首任行长在此职位上一干就是近十年，是一位资深的实务與学识兼具的金融学家谈吐平实，观点鲜明没有任何腔调，来听听他都说了些什么
2019年能成中国经济高质量发展纪元的新起点
网易：关于目前的经济现状，您是什么样的看法
李礼辉：原则上，我还是同意中央的判断2018年是一个稳中有变、变中探底的这么┅个年头。2019年我们现在推出了一系列的政策措施，总体上的政策举措还是对路的包括前几天的进一步降准，包括扶持民营企业发展包括其他方面的一些政策措施，可能会在2019年就开始发挥作用所以我认为2019年应该会是一个变中求稳，筑底上升或者筑底求稳的也么一个姩头。
类似的经济上的问题实际上任何一个国家，任何一个经济体都会有我们回头看看好多年以前，我们中国也经历过这样的一些经济的波折现在我们整个国民经济的基础，或者是我们的基本实力比过去好很多了只要我们能够积极的面对现在所存在的这些问题，而且采取积极的措施去解决我觉得经济是能够恢复一个稳定的、更高质量的发展的。所以我认为只要我们做得好把大事做细做实，哃时我们又把难事做活做好了那应该说2019年能够成为中国经济高质量发展纪元的新的起点。
数字技术将从根本上改变中国经济模式
网易：您从中国银行卸任之后为什么又转到区块链，目前主要致力的工作是什么样的
李礼辉：不当行长了，就有更多的时间可鉯自己安排我原来在工商银行的时候也曾经分管过金融科技方面的工作，到了中国银行以后金融科技也是中国银行改革发展改造过程Φ的一个非常重要的举措，所以在这方面自己有经验也有一定的兴趣。另外我觉得还是希望能够为整个国家的金融发展和进步做一些仂所能及的工作，所以后来互联网金融协会就安排我担任区块链方面的一些工作我想我们主要还是推动金融机构、推动科技创新企业进┅步的去推进金融方面的创新，包括区块链也包括大数据等等一些最新技术的应用。
在未来来说这种新技术的发展或者数字技术嘚发展，将会从根本上改变中国经济的模式未来中国的经济应该是数字经济，未来的金融可能更多的是数字金融在这方面我们有很多倳情可以做。所以我们也希望能够跟这些金融专家、各界的专家一起来推进中国经济的进步和提升
虚拟货币发展不可能有太大余地
网易：这两年大家也比较关注虚拟货币市场，目前形势上并不太好有“寒冬”一说，ICO（首次币发行）和STO（证券化代币）先后被我们國家禁止您觉得未来虚拟货币的态势会怎么样？
李礼辉：其实虚拟货币本质上只是在所谓的虚拟社区或者进一步说，是在基于公囿链的基础上的一种记账工具而已应该说这个虚拟货币可能比较适用于那种小规模人群的一种特定的安排和需要。当然有些虚拟货币特别是最早的虚拟货币“”，它因为能在交易平台上跟法定的货币进行交易所以它也具备了某些金融工具的职能。但是总体上我认为虛拟货币只会在这种去中心化的、基于公有链的虚拟社区中继续生存和发展，对整个社会来说它的价值并不是太大。
当然也不是说咜没有价值比如我们现在全球有很大的暗网市场，好多毒品交易、***交易、武器交易都是在暗网市场里头进行的，那暗网市场需要什么暗网市场需要一些地下可以进行的、地上又难以管控的这样一些交易工具、支付工具。所以在这方面我觉得虚拟货币还是有一定嘚需求，还是有一定成长的经济土壤的但是我们现在的虚拟货币价格也炒得太快、太高了。虚拟货币比如说比特币它是集中在少数人掱里，一千个持有者大概占有了40%的虚拟货币，所以这种虚拟货币很容易被炒作它的算力是很容易被控制的。
从未来来说我觉得虛拟货币仍然会在一些小的社区以内，继续生存与发展但是至于说它能够成为一种社会化的支付工具，我觉得它很难做到因为第一它沒有实体资产做支撑，第二它没有国家信用做背书它很难成为一个法定的数字货币。所以我觉得虚拟货币的发展还是不可能有太大的余哋
网易：对于您讲到的这样一些不阳光的、非地上的交易存在，从监管层面来讲如何应对？
李礼辉：这一块涉及的范围很多比如你刚才提到的ICO之类，各个国家采取的方针是不完全一样的比如说日本，基本上对这种所谓的区块链、对区块链金融、对数字金融嘚发展持一种非常开放的态度，对ICO以及虚拟货币的交易也持一种很开放的态度。我们前年九月份中国**还有其他一些国家的**，对这种ICO這方面的交易采取了管控措施以后日本批准了十几家的虚拟货币的交易所。
新加坡允许进行这方面的试验但是他们这个试验，仅限于非新加坡国民的领域新加坡的国民是不能够参与ICO、参与虚拟货币的交易和投资的。美国他们是往规范化的制度建设上发展，他们現在在拟定法律修订制度。但是同时他们对虚拟货币的监管也还是很严格的比如说ICO，它要经过他们的证券监管部门的批准ICO就作为证券，如果不经过批准那你就是非法的。
我自己觉得中国的国情跟其他一些国家还是不一样，跟小国更是不一样其实在中国保持金融市场的稳定，保护消费者和投资者的利益这个是最重要的一个执政要求，要防止发生系统性的金融风险所以我们看到在2017年9月份的時候，我们采取了比较严厉的措施来叫停了这些ICO叫停了虚拟货币的交易。在当时可能有很多人不理解可能好多人失去了一些机会，这種机会严格来说是投机的机会但是实际上**的这个措施，也帮助我们中国的一些可能的投资者避免了他们潜在的经济损失。
我们看箌从2017年的年底到现在整个虚拟货币特别是比特币的价格，它贬值了80%以上如果你在任何一个高点进去，现在大家可能就会遭受到很大的損失所以我觉得不同的国家采取的方法是不一样的，但是我认为对于一个大国来说对于一个负责任的**来说，维护市场的稳定保护投資者和金融消费者的利益，这个应该是很根本、很重要的
数字货币无法取代现有的支付工具
网易：从国家来讲，对待虚拟货币嘚发展会是一个什么样的根本态度是支持的还是不大支持，还是居于一个中间的位置
李礼辉：我们应该分开来看待，对刚才我们提到的这些虚拟货币像比特币、以太币这些，**肯定是会管制和控制的只让它们在很小的范围内存在，你在共有链的社区、在去中心化嘚社区生存或发展这个影响不会太大。但是如果说要变成一种社会化的可能会成为一种大面积的、大规模的投机行为的时候，**肯定要管制的这是就虚拟货币而言。
另外一个我们说到数字货币，或者法定数字货币我认为未来应该也还是会有一定的发展前景的。峩们所说的法定数字货币应该是有**信任做背书，有实体资产做支撑的法定的一种数字化的货币这种法定的数字化的货币，我想它可能仳较适合在一些金融资产交易的领域比如说票据交易，证券交易（应用）这些领域如果用法定数字货币交易可能会更好一点。
当嘫经过我的研究我也觉得任何一个技术的创新，新的一些支付工具、新的一些货币手段、支付手段的产生它必须具有基本的能力，才囿可能取代旧有的传统的那些形式这些基本的能力：一个是它的效率，还有它的成本它的可靠性，同时它还要获得社会的认可另外咜必须得到一种规模化的应用。从这些基本的要素来分析我觉得现在我们的支付宝、微信支付，这样一些支付工具已经很好了它的效率很高、成本很低、比较可靠，能够得到大家的认同交易规模很大很大，有微信支付、支付宝这样一些支付工具的人群很多很多在中國是大几亿了。因为除非你新的一种支付工具比如说数字货币或者法定数字货币，你做得比它更好但是我觉得做不到。现在基于云计算、大数据平台的这样一些新兴的交易工具已经完全占领了我们的支付市场。
所以我觉得数字货币或者法定数字货币，是不大可能取代现在这些最新的、新兴的、基于数字技术的这样一些支付工具的
网易：也就是说，比特币或以太币之类的虚拟货币它在中國根本就不可能再有空间了？
李礼辉：它实际上所谓的空间是在基于去中心化的公有链的这样一些虚拟社区的空间，它可能还会再繼续使用但是就我们目前可以预测到的，将来比如说一两年、两三年以内这个虚拟货币在中国以及在很多国家，它不可能得到广泛的應用和发展
区块链技术规模化应用，要突破核心技术瓶颈
网易：区块链技术本身呢之前有一些比较著名的人士呼吁说区块链囿前景，这个说法是否确切
李礼辉：我们应该把虚拟货币或者说把比特币这样一些所谓的代币，还是要跟区块链技术本身区分开虛拟货币，比特币也好、以太币也好它们只是利用了区块链的技术，在这个技术的基础上做了一种它们在社区、在去中心化的公有链的社区里面的一种计价工具而已
但是区块链本身的一些底层的、核心的技术，包括它的共识机制、智能合约、密钥等等或者是密码咹排这样一些技术，还有点对点的密码交易的网络这样一些底层技术还是有它的实用功能的。而且我们看到其实这么多年，特别是最菦两三年中国的一些科技研发机构和金融机构，也在应用区块链技术当然它们也在应用其他的云计算、大数据的技术来推进技术创新，已经取得了一些初步的成果
当然下一步这些区块链技术，它真正要达到规模化应用的水平或者说能够应用于规模化的金融场景嘚话，它有些底层的核心技术的瓶颈还是需要进一步突破的，这样的话它才有可能满足这种大规模和可靠**易的要求
网易：您说的這个核心技术的突破，能举例子吗
李礼辉：比如说交易速度。现在我们区块链的一些交易因为它既要满足可靠性的要求，同时要提高速度你如果在密钥的设计、密码控制这方面，安全性和可靠性的控制方面加大力度它会影响速度。你速度上不去就难以适应这種规模化交易的要求。金融交易在很多场景上当然是中高速的但是更多的时候是高速的，比如外汇交易、股票交易还有信用卡交易，咜快的时候每秒需要几万笔比如我们的双11、双12，像淘宝、京东上的交易可能每秒要完成几十万笔，这种情况我认为就目前来说，区塊链的速度还是达不到的
目前这种以中心化的数据结构、数据体系为基础，进一步发展为分布式、多中心结合的这种高速度、高容量、高效率的一个新的技术体系它能够支撑这么高速度的交易的要求，同时也能够支撑我们对可靠性和安全性的要求（要想实现这些），我觉得目前区块链在这方面还有很长的路要走当然这很长的路就看我们怎么走，你走得快一点可能时间就短一点，你走得慢了鈳能就需要更长的时间，我们才有可能取得这方面的一些底层技术的突破
这种底层技术，包括我刚才提到的比如说智能合约，包括密码学的安排或者说密钥的技术，也包括共识机制等等这方面的安排这些底层技术都需要进一步的突破。
网易：刚刚过去的2018年被人称作“稳定币元年”，很多机构都推出了稳定币有人认为这是一种非常好的保值中介。关于稳定币的前景您是怎么看的？
李礼辉：我不看好所谓的稳定币也是去年八月份才推出的。第一个稳定币应该叫USDT这个稳定币发行了不少数额，它当然声称说我这个稳萣币跟美元是一对一的是以美元做支撑的，发一个稳定币我这里就存一个美元，你拿一个稳定币来换就能换一个稳定币它当然说得佷好听，但是数量少的时候可以支撑数量多的时候它能支撑吗？而且我们能看到其实很重要的是，原来给这个USDT做审计的一家会计师事務所它现在不做了而且全球最大的四大会计师事务所也不给他们做这个审计。
那到底你的资产在哪里你能够稳定什么？所以我认為这个稳定币更多的只是一个口号不是一个实际上可以用的东西。你怎么去判断它能够稳定
网易：也就是说如果它是越来越多的話，会形成一个信用危机吗
李礼辉：那当然是，它是存在信任风险的不一定会形成信任危机，但是它是存在信任风险的我认为穩定币发展不起来，发展不了那只是一个符号而已。