• 农村建房需要取得宅基地建设的許可如果私自盖房可能导致无法取得土地使用证。《土地管理法》第六十二条规定：“农村村民一户只能拥有一处宅基地其宅基地的媔积不得超过省、自治区、直辖市规定的标准。 农村村民建住宅应当符合乡（镇）土地利用总体规划，并尽量使用原有的宅基地和村内涳闲地　农村村民住宅用地，经乡（镇）人民政府审核由县级人民政府批准；其中，涉及占用农用地的依照本法第四十四条的规定辦理审批手续。农村村民出卖、出租住房后再申请宅基地的，不予批准”如果你符合申请建设宅基地的条件，建议你先到相关部门申請审批手续

• 国有土地和集体土地哪个好拆迁时没有补偿标准的。 从我国目前的法律、法规来看农村国有土地和集体土地哪个好上的房屋拆迁，在性质上属征地拆迁的范畴因此适用的是土地管理法有关征地补偿安置的规定，与城市房屋拆迁适用法律不同 土地管理法对耕地征用的补偿费、安置补助费进行了规定并有具体的计算标准。但对因土地征用而引起的农民在宅基地上自建的房屋拆迁却没有补偿标准“对国有土地和集体土地哪个好上的房屋拆迁，到目前为止我们还看不到有些什么拆迁补偿政策。”

• 一、农村国有土地和集体土地哪个好征收补偿条例内容是什么　　没有出专门的条例《中华人民共和国土地管理法实施条例》有相关规定:　　第二十五条　征收土地方案经依法批准后，由被征收土地所在地的市、县人民政府组织实施并将批准征地机关、批准文号、征收土地的用途、范围、面积以及征地补偿标准、农业人员安置办法和办理征地补偿的期限等，在被征收土地所在地的乡(镇)、村予以公告　　被征收土地的所有权人、使鼡权人应当在公告规定的期限内，持土地权属***到公告指定的人民政府土地行政主管部门办理征地补偿登记　　市、县人民政府土地荇政主管部门根据经批准的征收土地方案，会同有关部门拟订征地补偿、安置方案在被征收土地所在地的乡(镇)、村予以公告，听取被征收土地的农村集体经济组织和农民的意见征地补偿、安置方案报市、县人民政府批准后，由市、县人民政府土地行政主管部门组织实施对补偿标准有争议的，由县级以上地方人民政府协调;协调不成的由批准征收土地的人民政府裁决。征地补偿、安置争议不影响征收土哋方案的实施　　征收土地的各项费用应当自征地补偿、安置方案批准之日起3个月内全额支付。　　第二十六条　土地补偿费归农村集體经济组织所有;地上附着物及青苗补偿费归地上附着物及青苗的所有者所有　　征收土地的安置补助费必须专款专用，不得挪作他用需要安置的人员由农村集体经济组织安置的，安置补助费支付给农村集体经济组织由农村集体经济组织管理和使用;由其他单位安置的，咹置补助费支付给安置单位;不需要统一安置的安置补助费发放给被安置人员个人或者征得被安置人员同意后用于支付被安置人员的保险費用。　　市、县和乡(镇)人民政府应当加强对安置补助费使用情况的监督　　二、农村宅基地被征收能补偿多少钱　　(一)土地补偿费　　1.征用耕地、蔬菜地，根据国家规定的价格政策按该土地征用前三年平均年产值(下同)的六倍计算;　　2.征用鱼塘、藕塘、养殖场、果园、竹园、林地等土地，按该土地年产值的五倍计算;　　3.征用柴山、滩地、水塘、苇塘和其他有收益的非耕地按该土地年产值的三倍计算;　　4.征用宅基地按邻近耕地的补偿标准计算;房屋由建设单位另行征地移迁重建的，原宅基地不再给予补偿;　　5.征用无收益的非耕地一般不予补偿。　　(二)青苗和附着物补偿费　　1.青苗补偿费一般按一季农作物的产值计算;能收获的不予补偿。多年生经济林木可以移植的，甴建设单位付给移植费;不能移植的由用地单位给予合理补偿或作价收购;　　2.房屋拆迁，按房屋结构、面积、新旧程度给予合理补偿;违嶂建筑物和开始协商征地后突击抢栽的树木、突击抢建的建筑物，不予补偿;　　3.农田水利工程及机电排灌设施、水井、人工鱼塘、养殖场囷电力、广播、通讯设施等附着物按照实际情况付给迁移费或补偿费。　　(三)安置补助费　　1.征地前农业人口人均耕地在一亩以上的被征地单位征用耕地的安置补助费为该耕地被征用前三年平均每亩年产值的三倍;征地前农业人口人均耕地不满一亩的被征地单位，征用每畝耕地安置补助费以年产值的四倍起算人均耕地每减少零点一亩，安置补助费相应增加年产值的一倍但最高不得超过年产值的十倍;　　2.征用非耕地安置补助费，按该土地年产值和略低于邻近耕地的安置补助倍数计算;　　3.征用房屋和其他建筑物的地基以及无收益的非耕地不支付安置补助费。　　(四)按照本条规定支付的土地补偿费和安置补助费尚不能使需要安置的农民保持原有生活水平的，经省人民政府批准可以增加安置补助费，但土地补偿费和安置补助费的总和最高不得超过土地被征用前三年平均年产值的二十倍　　(五)国家建设征用土地支付的各项补偿费和安置补助费，除应当属于个人的附属物和青苗补偿费付给本人外其他费用由县级以上人民政府与有关乡(镇)村商定处理，用于组织被征地单位发展生产、安排多余劳动力就业和不能就业人员的生活补助任何单位和个人不得挪用或占用。　　(六)夶型水利、水电工程建设项目征用土地的补偿安置标准和办法由省人民政府根据国家规定另行制定。

• 按照《土地管理法》第47条的规定补償 第四十七条 征收土地的，按照被征收土地的原用途给予补偿 征收耕地的补偿费用包括土地补偿费、安置补助费以及地上附着物和青苗的补偿费。征收耕地的土地补偿费为该耕地被征收前三年平均年产值的六至十倍。征收耕地的安置补助费按照需要安置的农业人口數计算。需要安置的农业人口数按照被征收的耕地数量除以征地前被征收单位平均每人占有耕地的数量计算。每一个需要安置的农业人ロ的安置补助费标准为该耕地被征收前三年平均年产值的四至六倍。但是每公顷被征收耕地的安置补助费，最高不得超过被征收前三姩平均年产值的十五倍 征收其他土地的土地补偿费和安置补助费标准，由省、自治区、直辖市参照征收耕地的土地补偿费和安置补助费嘚标准规定 被征收土地上的附着物和青苗的补偿标准，由省、自治区、直辖市规定 征收城市郊区的菜地，用地单位应当按照国家有关規定缴纳新菜地开发建设基金 依照本条第二款的规定支付土地补偿费和安置补助费，尚不能使需要安置的农民保持原有生活水平的经渻、自治区、直辖市人民政府批准，可以增加安置补助费但是，土地补偿费和安置补助费的总和不得超过土地被征收前三年平均年产值嘚三十倍 国务院根据社会、经济发展水平，在特殊情况下可以提高征收耕地的土地补偿费和安置补助费的标准。

房产新闻资讯---假设你今年买下一套房产房屋始终归你，但土地使用权却不过70年70年后怎么办？

针对社会民众较为关心的住宅建设用地使用权到期如何续期以及续期是否繳费等问题《民法典》明确：住宅建设用地使用权期限届满的，自动续期续期费用的缴纳或者减免，依照法律、行政法规的规定办理

那么，今后续期的费用问题将依照什么法律、哪些行政法规来办理最新信息显示，今后《城市房地产管理法》的修改可能涉及这一关鍵问题

当前普通民众购买的商品住宅，其所涉及的土地使用权大多为70年获取代价为开发商所支付的土地出让金，这笔费用随之转化为房屋的成本之一实质上，这个成本是由购房者来最终承担

现行《物权法》第149条规定：住宅建设用地使用权期间届满的，自动续期对仳可见，《民法典》增加了“续期费用的缴纳或者减免依照法律、行政法规的规定办理”这句话。

《民法典》将于2021年1月1日起施行现行《物权法》则同时废止。换言之有关住宅建设用地使用权期间届满续期问题，后续将依照《民法典》的规定来执行而外界进一步关注嘚重点将不再聚焦于是否自动续期，而是更侧重于续期费用如何缴纳以及是否减免等方面

宅地产权如何续期问题早已进入中央决策视野。2016年11月《国务院关于完善产权保护制度依法保护产权的意见》提出，要研究住宅建设用地等土地使用权到期后续期的法律安排推动形荿全社会对公民财产长久受保护的良好和稳定预期。

2016年4月浙江温州部分住宅20年的土地使用权到期但房屋所有权未到期，市民在办理交易時被告知土地续期需几十万元的手续费引起外界哗然。此后相关部委组成联合调研组赴温州调研。

当年12月时任原国土资源部副部长嘚王广华表示，针对温州当地20年住房土地使用权到期问题国土部和住建部会商后回复，可以采用“两不一正常”的过渡性办法处理即鈈需要提出续期申请，不收取费用正常办理交易和登记手续，涉及“土地使用期限”仍填写该住宅建设用地使用权的原起始日期和到期日期。

温州住宅续期问题虽然得到较为圆满地解决但毕竟20年产权住宅在国内尚属少数，大多数住宅的用地产权为70年这部分住宅用地茬续期时是否也会“不收取费用”，才是外界更关注之处

将于明年施行的《民法典》对续期费用的规定较为原则，综合多方信息来看《城市房地产管理法》的后期修改有望涉及到这一关键问题。

2018年8月民法典草案物权编提请审议时，关于住宅建设用地使用权期间届满续期问题全国人大常委会法工委主任沈春耀表示，根据党中央批准的有关工作安排该项工作由有关部门研究，提出方案后国务院提出法律修改议案，修改城市房地产管理法或者物权法

沈春耀表示，物权编草案根据现行物权法第149条、城市房地产管理法第二十二条规定對此先作出一个原则性规定。国务院正式提出修改有关法律的议案后再进一步做好衔接。

自然资源部政策法规司司长魏莉华5月29日也表示《民法典》对住宅建设用地使用权续期问题作出原则规定，这为保障群众“户有所居”吃下“定心丸”至于续期费用具体如何缴纳和減免，在《城市房地产管理法》修改中将会作出进一步明确的规定

现行《城市房地产管理法》自1995年1月1日起施行。最新的一次修改是2019年8月26ㄖ当日，会议表决通过关于修改土地管理法、城市房地产管理法的决定

不过，这次修改主要是配合《土地管理法》有关国有土地和集體土地哪个好入市的修订将《城市房地产管理法》第九条修改为：“城市规划区内的集体所有的土地，经依法征收转为国有土地后该幅国有土地的使用权方可有偿出让，但法律另有规定的除外”

除此之外，去年这次《城市房地产管理法》的修订没有涉及其他内容

在涉及住宅建设用地使用权届满问题上，现行《城市房地产管理法》第二十二条规定土地使用权出让合同约定的使用年限届满，土地使用鍺需要继续使用土地的应当至迟于届满前一年申请续期，除根据社会公共利益需要收回该幅土地的应当予以批准。经批准准予续期的应当重新签订土地使用权出让合同，依照规定支付土地使用权出让金

此外，土地使用权出让合同约定的使用年限届满土地使用者未申请续期或者虽申请续期但依照前款规定未获批准的，土地使用权由国家无偿收回

以现行《城市房地产管理法》的规定来看，土地使用權使用年限届满续期需要缴纳土地出让金在未来对该法进行修订时，这一规定如何调整将值得外界关注

注：文章来源于临高诚房网、苐一财经日报，若有侵权请联系删除！

　　1、土地使用权并不是指土哋所有权人对自己所有土地的使用权，而是指非土地所有权人依照法律规定对土地享有的占有、使用、收益、处分权包括国有土地使用權和国有土地和集体土地哪个好使用权两种；

　　2、国有土地，指市、县城、建制镇、工矿区范围内属于全民所有的土地；

　　3、国有土哋和集体土地哪个好与国有土地对应，指劳动群众集体所有的土地；

　　4、熟地指完成土地征收，经过土地开发具备基本建设条件嘚土地；

　　5、生地，指完成土地征收未经土地开发、不可直接作为建筑用地的农用地或者荒地等土地；

　　6、毛地，指在城市旧区范圍内尚未经过拆迁安置补偿等土地开发过程、不具备基本建设条件的土地；

　　7、净地，指已经完成拆除平整不存在需要拆除的建筑粅、构筑物等设施的土地。

　　第一章国有土地使用权一般取得 　　

　　第一节国有土地使用权划拨

　　1.1.1概念界定

　　国有土地使用权划撥是指经县级以上人民政府依法批准，在土地使用者缴纳补偿安置等费用后将该幅土地交付土地使用者使用或者将土地使用权无偿交給土地使用者使用的行为。

　　（1）国家机关用地和军事用地；

　　（2）城市基础设施用地和公益事业用地；

　　（3）国家重点扶持的能源、交通、水利等项目用地；

　　（4）法律、行政法规规定的其他用地

　　1.1.3在原集体所有土地上取得划拨土地使用权的程序

　　（1）建設单位必须持国务院管理部门或者县级以上地方人民政府按照国家基本建设程序批准的设计任务书或者其他批准文件，向县级以上地方人囻政府土地管理部门提出用地申请；

　　（2）县级以上土地管理部门审查同意申请后会同有关部门进行项目选址；选址后，由土地管理蔀门根据项目的总体规划方案及申请用地范围向拟征土地所在地的有关部门发征询单；拟征土地所在地有关部门同意后，被征土地的地方人民政府组织建设单位与被征地单位及有关部门依法商定征收土地的补偿安置方案然后按照审批权限，提交县级以上人民政府审查批准再由土地管理部门发给建设用地批准书；

　　（3）在获得建设用地批准书后，由土地管理部门根据建设进度一次或者分期划拨建设用哋建设项目竣工后，先由建设项目管理部门组织有关部门进行验收；再由县级以上人民政府土地管理部门核查实际用地在认可后才能按有关规定办理土地管理登记手续，核发国有土地使用证至此，建设用地单位才正式取得划拨的土地使用权

　　1.1.4在国有建设用地上取嘚划拨土地使用权的程序

　　由土地行政管理部门对建设用地有关事项进行审查，提出建设项目用地预审报告

　　建设单位持建设项目嘚有关批准文件，向市、县人民政府土地行政管理部门提出建设用地申请

　　市、县人民政府土地行政管理部门对用地申请进行审查，擬定供地方案报市、县人民政府批准。

　　供地方案经批准后由市、县人民政府向建设单位颁发建设用地批准书。由市、县人民政府汢地行政管理部门向土地使用者核发国有土地划拨决定书

　　建设单位向市、县人民政府土地行政管理部门申请土地登记，并由市、县囚民政府颁发《国有土地使用证》

　第二节国有土地使用权出让

　　1.2.1概念界定

　　土地使用权出让，是指国家以土地所有者的身份将土哋使用权在一定年限内让与土地使用者并由土地使用者向国家支付土地使用权出让金的行为。

　　1.2.2以出让方式取得国有土地使用权的前提条件

　　县级以上地方人民政府出让土地使用权用于房地产开发的须根据省级以上人民政府下达的控制指标拟订年度出让土地使用权總面积方案，按照国务院规定报国务院或者省级人民政府批准出让的每幅地块、用途、年限和其他条件，由市、县人民政府土地管理部門会同城市规划、建设、房产管理部门共同拟定方案按照国务院规定，报经有批准权的人民政府批准后由市、县人民政府土地管理部門实施。直辖市的县人民政府及其有关部门行使前款规定的权限由直辖市人民政府规定。

　　律师提示：出让的每幅地块的规划条件须茬出让合同中明确约定不具备规划条件的地块不得出让。

　　1.2.3以出让方式取得国有土地使用权的使用期限

　　（1）居住用地：七十年；

　　（2）工业用地：五十年；

　　（3）教育、科技、文化、卫生、体育用地：五十年；

　　（4）商业、旅游、娱乐用地：四十年；

　　（5）综合用地或者其他用地：五十年

　　1.2.4以招标拍卖挂牌方式取得国有土地使用权

　　（1）招标：招标出让国有土地使用权，是指市、县囚民政府土地行政管理部门（出让人）发布招标公告邀请特定或者不特定的公民、法人和其他组织参加国有土地使用权投标，根据投标結果确定土地使用者的行为按照招标公告针对的对象范围的不同，招标出让方式可分为公开招标和邀请招标两种；

　　（2）拍卖：拍卖絀让国有土地使用权是指出让人发布拍卖公告，由竞买人在指定时间、地点进行公开竞价根据出价结果确定土地使用者的行为；

　　（3）挂牌：挂牌出让国有土地使用权，是指出让人发布挂牌公告按公告规定的期限将拟出让宗地的交易条件在指定的土地交易场所挂牌公布，接受竞买人的报价申请并更新挂牌价格根据挂牌期限截止时的出价结果确定土地使用者的行为。

　　（1）供应商业、旅游、娱乐囷商品住宅等各类经营性用地；

　　（2）供应工业用地；

　　（3）其他土地供地计划公布后同一宗地有两个或者两个以上意向用地者的；

　　（4）划拨土地使用权转让、出租或者改变用途《国有土地划拨决定书》或者法律、法规、行政规定等明确应当收回土地使用权，实荇招标拍卖挂牌出让的；

　　（5）出让土地使用权改变用途《国有土地使用权出让合同》约定或者法律、法规、行政规定等明确应当收囙土地使用权，实行招标拍卖挂牌出让的；

　　（6）法律、法规、行政规定明确应当招标拍卖挂牌出让的其他情形

　　1.2.5以协议方式取得國有土地使用权

　　协议出让国有土地使用权，是指国家以协议方式将国有土地使用权在一定年限内出让给土地使用者由土地使用者向國家支付土地使用权出让金的行为。

　　协议出让方式是招标、拍卖、挂牌方式的补充只有在不属于应当采用招标、拍卖、挂牌方式的凊况下才可采用协议方式。

　　律师提示：采用协议方式供地必须要做到在地价评估基础上集体审核确定协议价格，其价格不得低于基准地价的70％协议出让结果必须向社会公开。

　　1.2.6律师提示：关于以出让方式获得土地使用权的其他应注意的问题

　　1、开发区管理委员會作为出让方签署的出让合同的效力问题

　　2005年最高人民法院《关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》实施之湔订立的出让合同在起诉前经过市、县人民政府土地管理部门追认的，可以认定有效

　　司法解释实施以后，开发区管委会再行订立嘚土地使用权出让合同一律按照无效处理。

　　2、未办理土地使用权出让批准手续的出让合同的效力问题

　　对于未办理土地使用权出讓批准手续而签订的出让合同的无论是否依法补办审批登记手续，均认定合同有效

　　土地使用权出让合同的出让方因未办理土地使鼡权出让批准手续而不能交付土地的，受让方有权根据出让合同的约定要求出让方承担相应的违约责任

　　3、生地出让合同与动拆迁工莋、市政配套工作的衔接问题

　　（1）动拆迁委托合同、市政配套委托合同应当和出让合同同时签订（熟地出让除外）；

　　（2）动拆迁囷三通一平的完成期限应当和出让合同规定的开工日期相衔接；

　　（3）市政配套完成的期限应当和出让合同规定的竣工期限相衔接；

　　（4）三通一平和市政配套的各类参数应当尽可能详尽；

　　（5）三通一平和市政配套的交付应当约定具体的可操作的条件和方式；

　　（6）要尽可能具体地约定交地的标准和操作程序；

　　（7）因三通一平或者市政配套的逾期交付造成出让合同规定的开工期限和竣工期限延误的违约责任承担。

　　1.2.7土地使用权收回

　　1、可以收回的情况

　　有下列情形之一的由有关人民政府土地管理部门报经原批准用地嘚人民政府或者有批准权的人民政府批准，可以收回国有土地使用权：

　　（1）为公共利益需要使用土地的；

　　（2）为实施城市规划进荇旧城区改建需要调整使用土地的；

　　（3）土地出让等有偿使用合同约定的使用期限届满，土地使用者未申请续期或者申请续期未获批准的；

　　（4）因单位撤销、迁移等原因停止使用原划拨的国有土地的；

　　（5）公路、铁路、机场、矿场等经核准报废的。

　　依照上述第（1）、（2）种情况收回国有土地使用权的应对土地使用权人应当给予适当补偿。

　　律师提示：除上述可以收回的情况外提湔收回土地使用权应当被认定为是一种违约行为，如果土地出让合同中对提前收回土地的违约行为没有约定违约责任的承担方式的那么提前收回土地使用权一方应当根据我国合同法第113条的规定承担违约责任，即赔偿相当于因违约所造成的损失包括合同履行后可以获得的利益，但赔偿额不得超过违约方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失

　　律师提示：提前收回土地致使土地使用权人在房屋部分所遭受的损失，应为提前收回土地时至房屋合理使用年限届满期间的房屋的使用价值提前收回土地一方应以此作为計算依据进行补偿。

　　第三节国有土地使用权租赁

　　1.3.1概念界定

　　国有土地租赁是指国家将国有土地出租给使用者使用，由使用者與县级以上人民政府土地行政管理部门签订一定年期的土地租赁合同并支付租金的行为。国有土地租赁是国有土地有偿使用的一种形式是出让方式的补充。

　　1.3.2国有土地使用权租赁的适用范围

　　律师提示：对于经营性房地产开发用地无论是利用原有建设用地，还是利用新增建设用地都必须实行出让，不实行租赁

　　对原有建设用地，法律规定可以划拨使用的仍维持划拨，不实行有偿使用也鈈实行租赁；对于新增建设用地，租赁只能作为出让方式的补充

　　第二章国有土地使用权转让取得 　　

　　2.1.1概念界定

　　土地使用权轉让，是指土地使用者将土地再转移的行为包括出售、交换和赠与。

　　2.1.3国有土地使用权转让的方式

　　（4）以土地使用权抵债；

　　（5）出资（以土地使用权作价入股与他人成立企业法人，土地使用权随之转移）；

　　（6）一方提供土地使用权并收取固定收益，不承担经营风险的合作开发；

　　（7）因企业被收购、兼并或者合并土地使用权随之转移；

　　（8）法律、法规规定的其他方式。

　　律師提示：当事人订立的以提供出让土地使用权、资金等作为共同投资、共享利润、共担风险合作开发房地产为基本内容的协议法律性质昰合作开发房地产合同，只有合同约定提供土地使用权的当事人不承担经营风险、只收取固定利益的才是土地使用权转让合同。

　　2.1.4国囿土地使用权转让的限制

　　国有土地使用权有下列情形之一的不得转让：

　　（1）以出让方式取得土地使用权的，不符合如下条件的；

　　1）按照出让合同约定未支付全部土地使用权出让金未取得土地使用权***；

　　2）按照出让合同约定进行投资开发，属于房屋建設工程的未完成开发投资总额的25%以上；属于成片开发土地的，未形成工业用地或者其他建设用地条件

　　（2）司法机关和行政机关依法裁定、决定查封或者以其他形式限制国有土地使用权的；

　　（3）依法收回土地使用权的；

　　（4）共有国有土地使用权，未经其他共囿人书面同意的；

　　（5）权属有争议尚在诉讼、仲裁或者行政处理中的；

　　（6）未依法登记领取权属***的；

　　（7）土地使用权囚未经有批准权的人民政府批准，与受让方订立合同转让划拨土地使用权的；

　　（8）法律、行政法规规定禁止转让的其他情形

　　2.2.1概念界定

　　（1）在建工程，是指依据建设工程总承包合同或者建设工程施工总承包合同在国有土地上正在建设（含已停建或者缓建）的房屋等建筑物、构筑物及附属设施。

　　（2）在建工程转让是指转让方将出让国有土地使用权及附着于该土地上的未建成的建筑物、构築物、附属设施一并转让给受让方，并由受让方支付转让价款的民事法律行为按照我国法律的规定，在建工程转让是以出让方式取得土哋使用权转让的主要形式

　　2.2.2在建工程转让的条件

　　（1）按照出让合同约定已经支付全部土地使用权出让金，并取得土地使用权***；

　　（2）按照出让合同约定进行投资开发属于房屋建设工程的，完成开发投资总额的25%以上属于成片开发土地的，形成工业用地或者其他建设用地条件；

　　（3）房屋建设工程转让应当符合下列条件：

　　1）土地使用权以出让方式取得，已经支付全部的土地使用权出讓金；

　　2）土地使用权已依法登记并取得房地产权***；

　　3）取得建设工程规划许可证；

　　4）取得建筑工程施工许可证；

　　5）房屋建设的开发投资总额已经完成25%以上

　　（1）“开发投资总额”一般为房屋开发建设过程中除土地使用权出让金及土地征收及房屋拆迁補偿费以外所发生的各项费用，包括前期工程、基础设施、配套设施、建筑***工程费等

　　（2）不符合上述条件转让国有土地使用权，将承担相应的法律责任包括行政责任和民事违约责任（实践中，国有土地使用权出让合同普遍约定在未达到法定投资开发比例要求之湔不得转让土地使用权、不得改变受让人的投资比例）

　　（3）上述规定的转让条件是权属（物权）转移登记的条件，而不是土地使用權转让合同（债权）生效的条件

　　（4）转让方未取得出让土地使用权***与受让方订立合同转让土地使用权，起诉前转让方已经取得絀让土地使用权***或者有批准权的人民政府同意转让的合同有效。

　　2.2.3在建工程转让的标的（范围）

　　（1）出让国有土地使用权；

　　（2）国有土地使用权出让合同、拆迁补偿安置合同中有关的权利义务；

　　律师提示：拆迁补偿安置合同系毛地出让模式下与出让合哃一并签署的合同；土地使用权转让这两份合同的有关权利义务一并转移，这是基于法律和行政法规的直接规定而与在建工程有关的其他合同，如总承包合同、采购合同、抵押借款合同、预售合同等法律并未规定这些合同的有关权利、义务随土地使用权转让一并转移。净地出让模式下出让合同和拆迁补偿安置合同合归为一份出让合同。

　　（3）土地现状上的建筑物、构筑物及附属设施；

　　1）地上建筑等系由各种建筑材料、设备、构配件等经施工建设而成这些建筑材料、设备、构配件在在建工程转让时并非已当然归转让方所有，洏与工程建设有关的已属于转让方所有的建筑材料、设备、构配件也未必均在现场并成为地上建筑的一部分但在建工程转让的是现场现狀的地上物，除非双方另有约定；

　　2）现场现状是相对于某一时点来说的不同时间的现场现状的地上建筑具体构成可能会不完全相同，因此双方应约定确定现场现状的时点并通过现场拍摄、文字描述、列举清单等方式予以固定。

　　（4）与在建工程有关的指定债权债務现场现状是在建工程转让的转让基准，但在建工程转让将不可避免地涉及到大量的与在建工程有关的合同的处理一般转让双方约定甴受让方承担全部或者部分的债权、债务。

　　1）受让方承担的债权债务在转让方和受让方之间应是确定的并因此影响到在建工程转让價格的确定。双方未约定由受让方承担的合同仍由转让方自行承担，不管合同是继续履行还是终止；

　　2）受让方承担债权债务的形式既可以是经双方约定由受让方承担原由转让方在相关合同中承担的权利义务，也可以是经双方约定并与第三方协商将相关合同终止由受让方承担合同终止后本应由转让方承担的债权债务；

　　3）双方约定债务转移应遵守《合同法》有关债务转移的规则，如双方的约定未嘚到相关债权人的认可转让方仍须向该债权人履行债务。

　　2.2.4相关合同处理

　　律师提示：抵押借款合同的处理方式有：

　　（1）转让方经贷款银行同意转让在建工程提前清偿或者将转让价款清偿银行贷款，消灭抵押权这种方式下受让方并未承担债权债务，但为确保抵押权如期消灭可要求将相关款项汇入三方约定的专管银行帐户，专项用于清偿贷款以免被转让方挪做他用；

　　（2）转让方经贷款銀行同意转让在建工程，并由受让方清偿或者提前清偿银行贷款消灭抵押权。这种方式下受让方承担了指定债务受让方应将款项汇入貸款银行确定的银行帐户；

　　（3）转让方经贷款银行同意转让在建工程，并由受让方替代转让方继续履行原借款合同和抵押合同消灭原抵押权，在建工程转让过户登记以后重新设定抵押权这种方式下受让方承担了指定债权债务，对各方均有法律风险；

　　（4）不经与貸款银行协商或者贷款银行不同意转让在建工程的，受让方代转让方先行清偿债务消灭抵押权。这种方式属于债的代为给付而不是債的承担（债权转让和债务转移），双方应约定受让方代为支付的款项冲抵相应部分的在建工程转让价款

　　2、建设工程施工合同

　　茬建工程转让活动中，施工合同的处理涉及到后续工程的建设、工程质量责任的区分、工程整体的竣工验收等

　　律师提示：根据有关法律规定，施工合同的处理有以下几种方式：

　　（1）转让双方与施工企业协商终止原施工合同对已完工程进行结算，并约定由转让方承担合同终止后的债权债务包括用转让价款偿还应付的工程价款，不足部分由转让方负责清偿；

　　（2）转让双方与施工企业协商终止原施工合同对已完工程进行结算，并约定由受让方承担合同终止后的债权债务包括清偿应付的工程价款；

　　（3）转让双方与施工企業协商由受让方替代转让方继续履行原施工合同，但为确定受让方承担施工合同剩余债权债务的范围转让方应提供一份详细的合同履行凊况书面说明；

　　（4）如施工企业既不同意提前解除合同，也不同意由受让方继续履行合同的可能影响在建工程的转让，原施工合同嘚权利、义务仍由转让方自行承担

　　（1）如转让双方与施工企业就施工合同处理协商未果，施工企业在在建工程转让过户前提起工程價款诉讼、申请法院查封在建工程的那将发生在建工程无法过户或者无法及时过户的法律风险；

　　（2）依目前规定，由于施工企业的笁程价款优先受偿权尚未像贷款银行的抵押权一样作为物权予以登记所以如果在建工程转让已完成过户登记，根据《合同法》和《物权法》的基本原则施工企业行使工程价款优先受偿权存在障碍。

　　材料采购合同无法也不必要与各供应商协商确定相应合同的处理方案对受让方不同意继续履行的那部分合同，仍由转让方继续履行相关债权债务仍由转让方自行承担。对双方约定由受让方继续履行的那蔀分合同转让方应向相关供应商发出债权债务转移通知。

　　4、商品房预售合同

　　如转让的在建工程属商品房开发项目且已进行预售的，还应对这类合同作出相应处理

　　律师提示：目前尚未有法律、行政法规对在建工程转让和与商品房预售合同的关系作出明确的規定。一般情况下在建工程转让前，受让方应要求转让方履行书面通知预售商品房受让人的义务以确定原预售合同将解除还是由受让方继续履行。

　　2.2.5评估和批准

　　（1）除涉及国有资产外转让双方可对在建工程的转让价格进行约定，转让双方也可约定双方共同委托戓者一方委托具有相应资质的评估机构对在建工程进行评估以此确定转让价格或者作为确定转让价格的参考依据。评估的对象是国有土哋使用权和工程现场现状如在建工程转让双方或者一方系接受国有资产管理的单位，则在建工程转让价格必须要按国资管理的要求进行評估；

　　（2）如在建工程转让双方或者一方系接受国有资产管理的单位则应在在建工程转让前先行向国资管理部门提出书面申请，取嘚国资管理部门对本次在建设工程转让或者受让的批准；

　　在建工程转让价格评估后转让价格的确定也应符合国资管理的要求。

　　（3）在建工程转让由转让方的开户银行出具投资开发比例达25%以上的书面证明或者质检监理部门出具的工程项目完成情况证明，否则房地產登记部门不予办理转让过户登记

　　2.2.6在建工程转让合同

　　在建工程转让应签订书面合同。除了转让合同外转让双方与施工企业有關施工、总包、分包合同终止或者继续履行及债务承担的协议，转让双方与贷款银行有关抵押借款合同终止、贷款归还的协议等均应作為在建工程转让合同的附件，这是对转让双方之间及转让双方与其他相关方谈判协商结果的书面确认

　　律师提示：在建工程转让合同嘚主要条款一般包括：

　　（1）转让双方的概况介绍；

　　包括各自已取得的内部和外部批准。

　　（2）在建工程概况；

　　如坐落、土哋面积、用途、四至范围、土地证号、总建面积、已完工建筑面积等

　　（3）转让标的（范围）；

　　1）现场建筑物的现状、设施；

　　2）双方约定由转让方和受让方各自承担的债权、债务，应以清单形式列明

　　（4）双方的保证和承诺；

　　1）对于双方约定由受让方承担的有关合同权利义务，如因转让方出具的合同履行情况不实致使受让方实际承担的债务多于双方的约定，或者实际承担的债权少于雙方的约定受让方有权向转让方追偿；

　　2）对于双方约定转由受让方承担的有关合同权利义务，如因部分债务转移未征得债权人同意相关债权人仍向转让方主张债权，则转让方在偿还给部分债务后有权向受让方追偿。

　　（5）转让价格的构成和支付方式；

　　在建笁程转让价格一般由两部分构成一部分是受让方支付给转让方的转让价款，另一部分是受让人承担的指定债权债务

　　支付方式可由雙方约定，一般将合同签订、工程交付及过户登记等作为付款进度依据

　　（6）办理在建工程转让过户登记的时间、提供的文件及税费承担；

　　（7）在建工程的移交；

　　（8）后续工程建设的协作配合；

　　（10）合同的解除；

　　（11）争议解决条款；

　　（12）合同附件：

　　1）国有土地使用权证或者房地产权证；

　　2）转让双方各自取得的同意在建工程转让的内部和外部批准文件，其中涉及国有资产管悝的应提供国资管理部门批准文件；

　　3）转让双方约定转让的现场现状的设施设备清单；

　　4）转让双方与设计、勘察、施工总包及汾包企业签订的相关书面文件；转让双方与贷款银行签订的有关抵押借款合同处理的相关文件；

　　5）转让双方已签订的采购合同清单及履行情况书面说明，以及转、受让双方对该等合同处理的书面约定文件；

　　6）转让方已对外签订的商品房预售合同清单及转让方出具嘚预售合同履行情况书面说明。

　　（13）合同生效条件

　　一般情况下，约定在建工程转让合同和其他合同附件签署后同时生效

　　2.2.7茬建工程转让过户登记

　　在建工程转让双方当事人，应根据在建工程转让合同的约定持当规定资料到房地产管理部门申请办理房地产權属变更登记。

　　在建工程转让双方在提出变更登记申请时应如实向房地产管理部门如实申报转让价格。

　　房地产管理部门受理转讓双方的登记申请后将进行审核，包括对转让双方申报的在建工程转让价格进行审核必要时，还须到现场勘察如发现转让双方申报嘚价格与房地产管理部门核定的价格有出入的，房地产管理部门有权将核定的价格作为转让双方缴纳相关税费的计算依据

　　2.2.8在建工程轉让有关税费

　　1、在建工程转让方应缴纳的税费

　　（2）企业所得税；

　　（3）土地***；

　　2、在建工程受让方应缴纳的税费

　　2.2.9辦理在建工程转让移交手续

　　转让方应将在建工程（土地上的建筑物、构筑物及附属设施）按合同的约定移交受让方，现场现状的设施設备的移交按转让合同所附的清单移交

　　2、证照、档案移交

　　转让方应将与在建工程开发、建设有关的所有相关证照、档案包括但鈈限于相关批文、施工档案（包括各项合同）、技术资料、设计图纸等登记在册，移交给受让方

　　不管转让双方是否与施工企业达成囿关施工合同终止或者继续履行及债务承担的协议，转让方应将在建工程转让事项书面通知施工企业由施工企业配合转让方将建设现场迻交给受让方。

　　第三节划拨国有土地使用权的转让

　　2.3.1划拨国有土地使用权转让的条件

　　划拨取得的国有土地使用权转让时应当按照国务院规定，报有批准权的人民政府审批

　　律师提示：未取得政府批准签订的划拨土地使用权转让合同且在起诉前仍未取得相应批准的，合同无效

　　2.3.2划拨国有土地使用权转让的具体方式

　　（1）有批准权的政府准予转让的，应当由受让方办理土地使用权出让手續并依照国家有关规定交纳土地使用权出让金；

　　（2）以划拨方式取得土地使用权的，转让房地产时有下列情形之一的，经有批准權的政府批准可以不办理土地使用权出让手续，但应当将转让房地产所获收益中的土地收益上缴国家或者作其他处理：

　　1）经城市规劃行政管理部门批准转让的土地用于建设《城市房地产管理法》第二十四条规定的项目（国家机关用地和军事用地；城市基础设施用地囷公益事业用地；国家重点扶持的能源、交通、水利等项目用地；法律、行政法规规定的其他用地）的；

　　2）私有住宅转让后仍用于居住的；

　　3）按照国务院住房制度改革有关规定出售公有住宅的；

　　4）同一宗土地上的部分房屋转让而土地使用权不可分割转让的；

　　5）转让的房地产暂时难以确定土地使用权的出让用途、年限和其他条件的；

　　6）根据城市规划土地使用权不宜出让的；

　　7）县级以仩政府规定暂时无法或者不需要采取土地使用权出让方式的其他情形。

　　（3）有批准权的政府决定不办理土地使用权出让手续并将该劃拨土地使用权直接划拨给受让方使用。

　　第四节房地产开发企业股权转让

　　（大部分适用于一般企业股权转让）

　　2.4.1房地产开发企業股权转让的条件

　　（1）如项目公司的股东向该公司股东以外的人转让股权应按《公司法》规定程序获得该公司过半数股东的同意，戓者符合公司章程的另行规定；

　　（2）按《公司法》规定的程序取得项目公司其他股东放弃优先购买权的承诺或者符合公司章程的另荇规定；

　　（3）转让双方各自取得了为股权转让所需的内部决议文件和外部批准文件。涉及国有资产的应根据国有产权转让的有关规萣报经国有资产监督管理部门批准；涉及外资的，应符合有关外资投资房地产的规定并履行相应的报批手续；

　　（4）符合《国有土地使鼡权出让合同》中有关改变项目公司投资比例的规定

　　律师提示：实践中，出让合同一般都有准许设立项目公司的条款受让人与出讓人签订出让合同后，可以设立项目公司来具体实施项目开发建设工作土地使用权***可直接办到项目公司名下，但受让人在项目公司嘚投资比例要占到90%以上且在地块未达到法定或者出让合同特别约定的投资开发量之前，不得改变项目公司的投资人及投资人的出资比例

　　律师提示：房地产开发企业股权转让的法律性质是股权转让，不是国有土地使用权转让并不发生物权转让的法律效力，土地使用權仍属于该房地产开发企业只是该企业的控股股东发生了变更。其主要法律依据是《公司法》而不是《物权法》、《城市房地产管理法》等与不动产相关的法律。

　　2.4.2资产评估与股权转让价格的调整

　　项目公司股权转让很多时候涉及国有资产的转让国有资产转让应履行相应的批准手续，委托有资质的评估机构进行评估并进入依法设立的产权交易市场交易。

　　国有产权转让前首先应对标的公司清产核资和审计，在清产核资和审计的基础上转让方应当委托具有相关资质的资产评估机构依照国家有关规定进行资产评估。评估报告經核准或者备案后作为确定企业国有产权转让价格的参考依据。在产权交易过程中当交易价格低于评估结果的90%时，应当暂停交易在獲得相关产权转让批准机构同意后方可继续进行。

　　国有产权经公开发布转让信息、广泛征集受让意向人等程序后由市场供求关系确萣转让价格。转让价格低于资产评估结果90%的出让方应当向国有资产监管部门申请备案。

　　律师提示涉及房地产项目的公司股权转让價格通常是按项目的容积率为依据测算，即以项目建筑面积的总量乘以每平方米单价得出的总价而当资产评估机构作出的评估价格与其囿很大差异时，股权转让价格就有不确定性因此，股权转让双方在洽谈股权转让价格时应考虑到上述因素而对价格调整方式作明确约定否则产权交易市场在审查时发现转让交易价格低于评估价格的90%时，就可能无法完成产权交易

　　2.4.3项目公司债权、债务的承担

　　（1）設定股权转让方对项目公司债务的披露义务和保证责任，如有遗漏由转让方承担，如因此导致受让方承担责任的受让方有权向转让方铨额追偿；

　　（2）对于股权转让方披露的项目公司债务，双方可以约定由受让方（项目公司）全部或者部分承担如约定由转让方全部戓者部分承担，受让方（项目公司）在对外承担责任的范围内有权向转让方全额追偿；

　　（3）双方应约定从签署合同到办理工商变更登记手续的合同履行期间，项目公司对外经营、签署法律文件的规则及公司各类公章的保管、使用规则等

　　律师提示：对股权受让方洏言，以受让股权方式来获取房地产项目的实际控制权最大的风险即在于对项目公司债务的控制。

　　2.4.4股权转让合同的主要条款

　　（1）项目公司、项目及转让标的概况；

　　（2）股权转让实施程序；

　　根据具体情况设定从双方签署合同至工商变更登记的全过程实施步驟如涉及国资转让或者涉及外资，则产权交易市场的交易和外资管理部门的审批也是重要步骤

　　（3）股权转让价格及支付方式；

　　双方可对股权转让价格的具体构成进行约定和描述，付款方式可与上述实施步骤挂钩并可设定其他一些付款节点。

　　（4）各方陈述囷保证；

　　（5）项目公司债权、债务处理；

　　（6）过渡期控制；

　　（7）股权转让所涉税收及费用承担；

　　（8）项目及文件移交；

　　（9）合同解除及违约责任；

　　（10）生效条件

　　2.4.5项目公司股权转让所涉外资管理

　　外商投资房地产企业的股权和项目转让，以忣境外投资者并购境内房地产企业由商务主管等部门严格按照有关法律法规和政策规定进行审批。

　　投资者应提交履行《国有土地使鼡权出让合同》、《建设用地规划许可证》、《建设工程规划许可证》等的保证函《国有土地使用权证》、建设、房地产等管理部门的變更备案证明，以及税务机关出具的相关纳税证明材料

　　2.4.6项目公司股权转让应缴纳的税款

　　（1）股权转让方应缴纳的税收包括：企業所得税或者个人所得税、土地***；对公司股权转让不征收营业税；

　　（2）股权受让方受让项目公司股权，房地产项目的权属不发苼转移不征收契税。

　　第三章国有土地使用权合作开发取得 　　

　　3.1.1概念界定

　　国有土地使用权合作开发是指当事人以提供土地使用权、资金作为共同投资、共享利润、共担风险，合作进行房地产项目的开发

　　第二节有效的合作开发

　　3.2.1合作开发企业的资质要求

　　律师提示：开发资质是依法确认开发企业合法地位的重要依据和凭证，依据我国现有法律、行政法规规定房地产开发实行市场准叺和开发主体的资质管理制度，至少应保证有一方的合作者具有相应的资质要求

　　3.2.2合作开发的基本特征

　　共同投资、共享利润、共擔风险是合作开发房地产合同的基本特征，也是界定合作开发房地产合同真实性的基础

　　（1）如果是资金、实物、股权等作为投资，投资方应按合同约定的时间足额注入资金实物应按约到位，股权应按约转让或者被收购；

　　律师提示：在审查国有股权转让时要注意国有股权转让作价必须经国有资产评估机构确定，必须经主管行政部门的批准必须获得产权交易机构出具的产权交易凭证。

　　（2）國有土地使用权作为投资以土地使用权出资一方应依法获取国有出让土地的使用权及相关批准文件、权属***等；

　　（3）以下土地不嘚作为投资条件：

　　1）国有土地和集体土地哪个好所有权、使用权；

　　2）以划拨方式取得的国有土地使用权。

　　2、利润和风险约定

　　（1）按合作各方约定的出资比例确定利润和风险防止推诿、发生争议；

　　（2）明确约定合作方不得挪用小业主交付的商品房预售款充抵投资款或者作为利润分配的依据。

　　律师提示：共同经营不再是合作开发的必备条件实践中，相当一部分合作方基于自身管理經验、能力不足等方面原因不参与经营而是由其他合作方独立经营，符合合同契约自由原则应受法律保护。

　　3.2.3四类不属于合作开发房地产的合同

　　（1）提供出让土地使用权一方当事人不承担经营风险只收取固定利益的，应当认定土地使用权转让合同；

　　（2）提供资金一方当事人不承担经营风险只分配固定数量房屋的，应当认定为房屋***合同；

　　（3）提供资金一方当事人不承担经营风险呮收取固定数额货币的，应当认定为借款合同；

　　（4）提供资金一方当事人不承担经营风险只以租赁或者其他形式使用房屋的，应当認定为房屋租赁合同

　　3.2.4合作开发的模式选择

　　实务中，以土地使用权出资一方的合作理念、运作模式往往决定了合作开发的具体操莋模式

　　1、项目公司股权收购模式

　　以土地使用权作为出资一方本身只有一个项目公司，没有其他开发项目投资方往往采用收购項目公司的股权方式达到合作开发房地产项目。

　　项目公司股权收购应签订股权收购合同。

　　2、法人型或者合伙型联营模式

　　以汢地使用权作为出资一方本身没有项目公司但有开发项目，投资方基本采用法人型或者合伙型联营模式

　　（1）法人型联营模式，是指一方是以合作项目的土地使用权出资投资方以现金等方式出资共同组建成一个项目公司来合作开发房地产项目。

　　土地使用权作价叺股是公司注册资本出资的一种法定形式，不受25％开发投资比例的限制

　　1）若以土地使用权作为出资一方的土地使用权是通过二级市场获得，应注重审查两点：一是向以土地使用权作为出资一方和相关土地管理部门调查核实剩余土地使用年限以评估作价的合理性；②是审查受让项目土地使用权上是否存在法律上的瑕疵。

　　2）土地使用权作价与评估不一致时合作方应协商约定价格，同时应将合作項目的土地使用权按合同约定节点时间登记在注册后的项目公司名下，与以土地使用权作为出资一方的财产相分离以免因为以土地使鼡权作为出资一方的债务而直接影响合作开发，减少法律上的风险

　　（2）合伙型联营模式，是指一方以合作项目的土地使用权作价为投资投资方以资金作为投资，双方不组建项目公司而只是以协议的方式来合作开发房地产项目。

　　律师提示：没有办理合建审批手續或者土地使用权变更登记手续不影响合作开发合同的效力

　　律师提示：合作开发合同与土地使用权转让合同是两个不同的范畴，不受25％开发投资比例的限制但如果开发合同中约定了土地使用权的转让，则需要满足上述要求但若一方当事人仅以此纠纷为由，要求人囻法院确认整个合作开发合同无效人民法院不予支持。

　　第三节效力待定的合作开发

　　3.3.1以划拨土地使用权作为投资实施合作开发的效力补正

　　以划拨土地土地使用权作为投资与他人合作开发房地产在起诉前经补办出让手续并经有批准权的人民政府批准的，可以认萣合作开发合同有效

　　律师提示：对于有批准权的政府的批准，需深刻理解其内涵和表现形式以下三种情形视为批准或者认可：

　　（1）有批准权的政府已作出书面同意的材料；

　　（2）有批准权的政府已作出具体的行政行为表明其认可；

　　（3）起诉前合作方已经簽订土地使用权出让合同，但一方尚未缴齐土地使用权出让金或者未领取或者换发土地使用权证的。

　　3.3.2合作开发方当事人不具有开发經营资质的效力补正

　　在起诉前一方当事人己经取得房地产开发经营资格或者合作各方己依法合作成立房地产项目公司的，应当认定匼同有效

　　律师提示：合同效力是否能够得到补正，主管的行政机关起着十分关键的作用在此阶段，审判权不能替代行政权政府呮能作出一种选择，要么同意补办手续要么不同意补办手续。

　　3.3.3未取得土地使用权证的效力补正

　　未取得土地使用权证的合作开发在向人民法院起诉前，符合下列二条之一的合作开发行为自成立时有效，反之则无效：

　　（1）转让方在起诉前取得土地使用权***嘚；

　　（2）有批准权的人民政府同意转让的

　　律师提示：无权处分行为的效力待定不是无期限的，而是必须在向人民法院提起诉讼湔完成合同效力的问题

　　第四节无效的合作开发

　　3.4.1开发主体不合格

　　（1）合作各方均无开发资质；

　　（2）开发主体变相出借、買卖资质。

　　3.4.2存在重大出资暇疵

　　（1）以划拨方式取得国有土地使用权作为出资且在补正期限内政府不予同意的；

　　（2）以国有汢地和集体土地哪个好所有权或者使用权作为出资的。

　　3.4.3合作开发过程中的违法

　　（1）未经政府管理部门批准擅自改变土地用途的；

　　（2）未经政府管理部门批准，擅自改变规划许可的；

　　3.4.4确定无效合同的过错责任

　　1、根据过错的主观因素区分下列不同情况，分别处理

　　（1）资金尚未投入实际建设的以土地使用权作为出资一方将对方投入的资金予以返还，并支付同期同类银行贷款的利息；

　　（2）资金已转化为在建中的建筑物并有一定增值的，可以在返回投资款的同时按照当地房地产业的利润情况，由以土地使用权莋为投资的一方给予对方相应比例的经济补偿；

　　（3）房屋己建成的可将约定出资方应得的房产份额按现行市价估值或者出资方实际絀资占房屋造价的比例，认定出资方的经济损失由以土地使用权作为投资的一方给予补偿。

　　2、根据义务归属推定过错责任程度

　　茬履行合作开发房地产合同过程中对于合同所应具备的一些特定的效力要件，不同的当事人所应承担的责任不同当事人在以下四种情況下，将被推定为合同效力补正义务主体并在效力补正不能时承担主要责任：

　　（1）对于补正合同效力的相关手续负有合同义务的；

　　（2）根据实际情况只能由具有特定主体资格的当事人办理的；

　　（3）当事人能够补正而故意不补正的；

　　（4）恶意阻止完成补正掱续的。