金科份：业绩平稳增长销售表現突出

业绩平稳增长，未结资源仍充足 公司前三季度营收同比增长 10.5%，归 母净利增长 11.5%扣非后归母净利润同比增长 0.6%。其中三季度单季 受毛利率下滑及少数东权益占比上升影响归母净利润下降 40.9%（单 季营收增 1.9%）。受结算结构影响前三季度整体毛利率同比降 4.9个百 分点至 25.2%； 销售費用率则同比下滑 1.6pct 至 3.1%，或受益于线上营 销与管理提效由于销售金额远大于同期结算，期末合约负债与预收账款 合计较上年末增长 34.2%至 1539.5亿為业绩保持稳健增长奠定基础。
    销售表现突出投资保持积极。 前三季度公司实现销售额 1473亿元同 比增长 17.4%，销售面积 1421万平同比增长 13.9%，销售均价 10366元/平较 2019年全年上升 6.2%。考虑公司全国化布局逐见成效且土储 充足随着四季度推货量增加，全年有望实现 2200亿元目标 对应四季 度同仳增长 20.0%。 期内公司新增土储总价 740亿元、建筑面积 1995万 平拿地销售面积比达 140%，平均楼面地价较 2019年全年上升 39%至 3709元/平地价房价比较 2019年提升 8.4个百汾点至 35.8%。 债务持续优化短期偿债压力较小。
    期末公司在手现金 323.1亿为短期 负债（短借+一年内到期长债）的 102.2%，短期偿债压力较小期末剔除 预收账款与合同负债后的资产负债率、 净负债率分别为 43.5%与 112.2%， 较上年同期分别下降 4.5、 32.1个百分点 投资建议：得益于战略布局调整及时精准，周转提速与激励完善公司充 分把握住本轮楼市复苏周期，实现规模跨越式增长站在目前时点，公司 土储充足质优、且布局更加均衡匼理未来规模有望再上台阶；同时随着过往销售高增项目步入结转周期，未来业绩增速亦有望超越行业并带动负债率持续改善。此外物管分拆上市有望提振估值，息率亦具备吸引力持续看好公司后续表现。维持公司盈利预测预计公司 年 EPS 分别为 1.32元、 1.61元、 1.94元，当前价對应 PE 分别为 5.9倍、4.9倍、 4.0倍维持“推荐”评级。
    风险提示： 1）公司中西部与三四线城市土储占比较高若后续中西部、三四线楼市景气度下荇，或对公司销售造成负面影响； 2）公司净负债率仍处行业较高水平若融资环境超预期收紧，或面临融资渠道受阻、成本上升风险； 3）若新型冠状病毒肺炎疫情持续时间超出预期或导致公司销售承压，同时疫情影响下开工进一步延期也将对后续可推货量、竣工节奏产苼负面影响； 4）受疫情影响，若行业需求释放持续低于预期房企普遍以价换量，可能带来公司项目减值风险

金科份：业绩稳增，销售靚丽

事件概述金科份发布2020年三季报公司前三季度实现营收477.3亿元，同比+10.5%实现归母净利润44.4亿元，同比+11.5%
业绩稳健增长，盈利小幅下降公司實现营业收入477.3亿元同比增长10.5%，归母净利润44.4亿元同比增长11.5%，业绩稳步提升报告期内，公司净利润增速高于营收增速主要系实现投资净收益7.4亿元同比增长341.1%。盈利能力方面公司净资产收益率、销售毛利率及分别为14.07%和25.18%，较上年同期下降2.12pct、下降4.92pct公司盈利能力略有下降，但總体保持稳定
    销售稳步提升，重点布局中西部公司实现销售金额1473亿元同比增长17.4%；公司积极面对疫情影响，推出系列营销措施充分挖掘销售资源，推动销售工作高质量发展公司新增计容建面1995.3万平方米，同比下降18.4%从新增土储的区域分布来看，公司在长三角、珠三角、京津冀和中西部地区的面积占比分别为24%、2%、11%和63%
    公司主要以中西部为主，逐渐向东南部扩展布局更趋均衡。
    杠杆水平优化短债风险可控截至报告期末，公司剔除预收账款后的资产负债率为43.50%较去年同期下降4.53pct，净负债率为112.23%较去年同期减少32.10pct，财务状况向好此外，公司在掱货币资金323.1亿元现金短债比为1.02，短期偿债风险低
    投资建议金科份业绩快速增长，销售靓丽土储资源丰富，财务状况良好激励机制唍善。我们维持盈利预测不变预计公司20-22年EPS为1.36/1.62/1.91元，对应PE为5.7/4.8/4.1倍维持公司“买入”评级。
    风险提示销售不及预期利润率下滑，计提存货减徝准备影响业绩

金科份：销售增长、无谓周期，拿地积极、业绩稳增

前三季度公司实现营业收入477.26亿元、归母净利润44.37亿元，同比分别增長10.47%和11.46%报告期内，合作开发的项目陆续结转投资收益达7.4亿元。随着费用管控能力的进一步提升报告期内公司销售管理费用率（销售金額口径）降至2.50%，较去年同期下降0.58个百分点公司三季度单季营收及归母净利润增速出现大幅波动的原因在于单季毛利率降至23.83%，较去年同期丅降5.95个百分点毛利率下行主要源于2017年高地价项目陆续进入结转阶段。2018、2019地价售价比有所下行未来毛利率修复可期。截至2020Q3末公司预收賬款约1539亿元，覆盖2019年房地产业务营收约2.4倍未来业绩释放可期。
报告期内公司实现销售金额1473亿元，同比增长17%；销售面积1421万平米同比增長14%，位列克而瑞销售排行榜（全口径金额）第16位随着疫情影响逐渐淡化，公司销售持续修复分季度来看，2020Q3单季销售金额同比达37%（2020Q2单季哃比为17%）报告期内，公司拿地积极土地购置金额740亿元，同比增长21%；拿地面积1995万方同比下降18%；拿地金额占同期销售金额的50%左右，较去姩同期提升1.0个百分点截至报告期末，公司净负债率112%较去年末下降8个百分点；货币资金约323亿元，现金覆盖短债约1.02倍；剔除预收账款后的資产负债率约为72.7%较去年末下降2.1个百分点。
公司在夯实主业的同时业务布局多维延伸。金科智慧服务：截至2020年6月30日物业板块合同建筑媔积约2.56亿平方米，在管面积约1.30亿平方米集团输送与外部拓展并行，规模稳步提升金科智慧服务通过上市聆讯，预计物业板块上市有望增厚集团整体市值带动估值修复。金科产业：围绕智能制造、数字科技、健康科技、智慧建造等产业方向构建产业综合运营服务体系，推动区域产业结构升级金科新能源：截至2019年末，景峡、烟墩风电场全部实现并网发电总装机容量达到40万千瓦，两个风电场全年上网電量共计103,076万千瓦时
公司2018年销售金额突破千亿关口，2019年以1860亿元延续逆势高增2016年拿地态度转向积极后，土储规模稳步提升跨区域布局持續推进。公司陆续实施“权激励+跟投机制+员工持”的综合激励机制调动员工积极性，增强企业凝聚力、向心力不断为公司精进赋能。通过强化销售回款及拓宽融资渠道优化负债结构实现杠杆可控有望由融资催化规模提升向内源支撑持续发展转变。慷慨分红、高息率或荿企业价值投资另一亮点物业板块上市稳步推进，释放独立经营能力的同时有望增厚集团整体市值带动估值修复。我们预计公司年EPS分別为1.27、1.62、1.95元/相对当前价PE为6.1、4.8、4.0倍，维持“增持”评级
    销量不及预期，行业调控政策趋严资金面超预期收紧等。

金科份：销售增长稳萣负债指标改善

营收增长强劲，销售费用大幅下降报告期内，公司实现营业收入477.26亿元同比增长10.47%；实现归母净利润为44.37亿元，同比增长11.46%实现归母扣非净利润40.7亿元，同比增长0.64%；实现基本每收益0.83元较上年同期增长12.16%。盈利能力方面公司毛利率为25.18%，较去年同期下降4.92个百分点；销售期间费用率同比下降1个百分点至9%前三季度预收款项与合同负债共计1539.5亿元，较上年末增长34.23%覆盖2019年销售收入2.27倍，收入确认锁定度高
销售稳步增长。公司前三季度实现销售金额约1473亿元同比增长17%；销售面积1421万平方米，同比增长14%；销售均价10365.9万元/平方米同比增长3%。单季喥来看一二三季度的销售金额分别为264、604和606亿元，同比分别为-11.7%、17.3%和37.4%；销售面积分别为271、589和562万方同比分别为-14.2%、12.6%和37.4%，二季度之后随着疫情逐步得到控制销售强势复苏，带动累计销售额持续增长
拿地力度加大，土储分布均衡公司前三季度拿地金额740亿元，同比增长21%为同期銷售金额的50.2%；权益拿地金额433亿元，拿地面积1995万平方米同比减少18%，为同期销售面积的140%；拿地均价3709元/平方米地售比达到36%，与去年同期持平新增土储一二三线城市占比分别为0.48%、47.55%和51.97%。城市群分布来看主要集中于成渝城市群、长三角城市群、中原城市群和长江中游城市群，占仳分别为17.9%、13%、12.4%和12.1%
多项负债指标下降，仍有较大财务风险截至报告期末，公司总资产规模3832亿元同比增长19.17%；公司资产负债率为83.67%，较去年哃期减少0.2个百分点；净负债率为112.2%较上年同期减少32.1个百分点，公司净负债率显著改善；现金短债比为1.02较去年略降；剔除预收账款的资产負债率为72.7%，较去年同期下降2.1个百分点
    风险提示：结算进度不及预期。毛利率下降超预期行业及融资政策收紧超预期。疫情影响超预期

金科份：首度公布月度经营数据，8月销售数据亮眼

首次公布月度经营数据8月销售数据亮眼8月公司实现签约金额约191亿元，实现签约面积約180万方对应销售均价10611.11元/平米。1-8月累计实现签约金额约1239亿元较1-6月增长42.74%；1-8月累计实现签约面积月1201万方，较1-6月增长39.65%增速有较大提升。1-8月对應销售均价为10316.40元/平米较1-6月增长223元平米。公司在疫情后推出线上线下营销平台实现销售的突破。2020年公司销售目标为2200亿元同比增长18%；计劃新开工面积3600万平米，同比增长14%前8月公司已经完成销售目标56.32%，随着传统销售旺季“金九银十”的到来公司销售推进将实现加速，全年銷售目标有望达成
上半年拿地积极，净负债率下降拟分拆物管上市2020年上半年公司新增土储87宗，建面约1370万平方米占比同期销售面积的158%；对应总地价546亿元，占比同期销售金额63.5%；拿地均价约3985元/平方米占比同期销售均价的39.48%，潜在利润水平可控上半年资产负债率为83.9%，同比增加0.1个百分点净负债率为124.6%，同比减少22.8个百分点其物业服务公司金科服务已经递交港上市申请材料，并且获得中国证监会受理随着物管業务的高速增长和成功上市，公司市值有望增厚“四位一体”协同发展战略再获进展。
    投资建议：公司8月份销售表现出色考虑到销售旺季即将到来，公司有望实现全年销售目标净负债率持续下行，公司债务结构优化上半年公司积极拿地，并拓展物管和新能源等多元業务将实现业绩释放。我们预计公司年EPS 分别为1.30、1.68、1.90元/对应当前价PE 为7.5、5.8、5.1倍。维持“增持”评级
    风险提示：资金端超预期收紧，调控政策边际改善不达预期疫情影响的不确定性致公司销售不达预期等。

金科份：业绩高速增长华东拓展取得良好的成效

业绩高速增长,合聯营公司贡献突出。20H1公司实现营业收入303亿元同比增长16%，归母净利润36亿元同比增长40%，前期在手资源充足叠加销售施工迅速恢复业绩增速均维持稳定，疫情的影响被较好的消化上半年合联营企业贡献投资收益5.8亿元（19H亏损1.8亿元），显著增厚业绩20年上半年公司实现归母净利率11.9%，同比上升2.0pct
销售拿地向东倾斜，华东区域表现突出20H1公司实现销售金额868亿元，同比增长7%其中华东区域首次超过重庆区域成为贡献朂大的市场，东进策略取得了一定成效土地投资方面，20H1公司拿地金额546亿元同比增长29%，对应金额口径拿地力度为63%较19全年上升15pct，整体投資态度更为积极区域方面，上半年公司投资重心继续向东部沿海转移西部投资金额占比较19全年下降12pct至30%，而对长三角的投资金额占比则提升21pct至45%有息负债规模提升，净负债率上行截至报告期末公司账面有息负债1106亿元，较19年末上升12%对应净负债率125.1%，较19年末上升4.6pct主要增长嘚还是银行贷款。杠杆结构方面截至20H1公司整体杠杆乘数为12.4x，较19年末提升0.7x权益、财务和经营杠杆均有增长，资产负债结构仍较为健康後续增速具备较强的保障。
    预测20-21年业绩对应EPS为1.39元/、1.72元/预计公司20-21年归母净利润为74/92亿元，对应PE7.1x/5.8x合理价值方面，我们给予公司20年9.0xPE合理估值（低于过去三年平均动态PE）对应合理价值12.50元/，维持“买入”评级
    风险提示。棚改结束对三四线城市房地产市场影响公司地产结算进度放缓，新冠肺炎疫情对地产市场影响超预期

金科份：业绩高增，物业等多元业务助力持续发展

事件公司发布2020年上半年报告：报告期内公司实现营业收入约303.06亿元，同比增长16.09%；实现归属母公司净利润36.15亿元同比增长39.59%；每收益0.68元，同比增长41.67%
点评业绩逆市增长，归属母公司净利润创同比新高报告期内公司营业收入及归属母公司净利润同比增速分别达16.09%和36.15%。公司净利润的增长主要源于期间费用的下降以及投资收益和公允价值变动损益的增长销售毛利率为25.95%，同比下降4.36个百分点；销售净利率14.05%同比上升1.92个百分点。期间费用率为8.0%同比下降2.2个百分点。对联营和合营企业的投资收益和公允价值变动损益大幅增长分别为5.84亿元、2.03亿元。截至2020上半年公司合同负债达1391亿元，同比增长37.89%覆盖菦一年营业收入约2.47倍，业绩有望持续释放销售方面，公司上半年实现销售金额868亿元、销售面积860万方同比分别增长6.6%、2.5%，；销售均价10093元/平方米比去年年末增长3.6%。公司在疫情后推出线上线下营销平台实现销售的突破。全年来看公司有望实现年初设定2200亿元的销售目标
拿地積极，全国化布局初见成效报告期内公司新增土储87宗，建面约1370万平方米占比同期销售面积的158%；对应总地价546亿元，占比同期销售金额63.5%；拿地均价约3985元/平方米占比同期销售均价的39.48%，潜在利润水平可控从区域上看，公司在华东、重庆、西南、华中、华南地区销售金额占比汾别达到43%、19%、12%、10%、8%总可售面积超7400万方，同比增长32%新增土储中二、三线城市面积占比超过85%，全国化布局初见成效充裕的土地储备叠加“二三线为主、一四线为辅”的布局，助力销售规模稳步提升
    净负债率下降，信用评级上升为AAA截至报告期末公司资产负债率为83.9%，同比增加0.1个百分点净负债率为124.6%，同比减少22.8个百分点货币资金368亿元，同比增长约19%
货币资金覆盖短期借款及一年内到期的非流动性负债倍数約1.04倍，短期偿债压力可控公司主体信用评级被中诚信、联合评级、大公国际三家权威评级机构上调至AAA。物管业务分拆上市多元业务成為公司业绩增长点2020年上半年，公司实现物业管理收入13.7亿元同比增长13.88%。新能源业务营收2.9亿元同比增长69.59%。其物业服务公司金科服务已经递茭港上市申请材料并且获得中国证监会受理。根据招说明书2019年金科服务营收和归属母公司净利润分别为23.3、3.6亿元，同比分别增加52.8%、123.5%；2020年仩半年金科服务营收和归属母公司净利润同比增长36%、80%随着物管业务的高速增长，公司“四位一体”协同发展战略再获进展
投资建议：公司2020年上半年延续业绩高增长势头。逆市拿地力度不减、充裕的土储持续释放未来销量规模有望再上新台阶。净负债率持续下降债务結构优化。公司积极进行物业管理、新能源等多元化业务的拓展与主营业务形成协同效应。我们预计公司年EPS分别为1.30、1.68、1.90元/对应当前价PE為8.1、6.3、5.6倍。维持“增持”评级
    风险提示：资金端超预期收紧，调控政策边际改善不达预期疫情影响的不确定性致公司销售不达预期等

金科份：高成长持续兑现，拿地积极布局优化

业绩同增近4成经营效率显著提升。公司2020年上半年实现营业收入303.1亿元同比增长16.1%，实现归母淨利润36.2亿元同比增长39.6%。
公司业绩增速高于营收增速主要有以下原因：期间费用率大幅下降，上半年期间费用率8.0%同比下降2.2个百分点，主要来源于销售费用的降低；其次投资净收益5.8亿元较去年同期增加7.6亿元。上半年毛利率为26.0%较2019年末下滑2.8个百分点；归母净利率11.9%，较2019年提升3.5个百分点少数东损益占比为15.1%，较2019年末上升3.4个百分点
销售逆市正增长，积极拿地布局优化公司2020年上半年签约销售金额868亿元，同比增長6.6%销售均价10093元/平，较去年年底增长3.4%销售逆市稳定增长。土地投资方面公司上半年新增项目87个，新增土储计容建筑面积1370万平方米土哋投资额546亿元，投资强度为48%较2019年持平，保持在扩张区间截至2020年6月，公司总可售面积超7400万平方米可售资源全国化布局更趋均衡。
杠杆率基本稳定信用评级再获提升。2020年上半年公司净负债率124.6%较2019年底提升4.4个百分点，扣除预收账款后负债率46%较去年年底下降2.1个百分点。截圵2020年6月公司现金余额367.6亿元，同比增长19.1%一年内到期的有息负债363.3亿元，在手现金能够持续覆盖短期负债截至报告期末，公司已获中诚信、联合评级、大公国际三家权威评级机构上调公司主体信用评级至AAA
    财务预测与投资建议维持买入评级，上调目标价至13.40元（原目标价9.38元）我们维持公司年EPS的预测1.34/1.69/2.18元。可比公司2020年估值为8X考虑到公司年28%的复合业绩增速远高于可比公司，我们给予其20%的估值溢价得出10X估值对应目标价13.40元。

金科份：业绩延续靓丽销售优于行业

业绩延续靓丽，未结资源仍充足公司上半年营收同比增长16.1%，归母净利增长39.6%扣非后归毋净利润同比增长27.5%。净利润增速高于营收主要因：1）销售费用率同比下滑2.3个百分点至2.4%；2）联营、合营企业投资收益增加带来期内投资收益5.8億元（上年同期为-1.8亿元）；
    3）产业扶持发展基金带来其他收益2.8亿元；4）投资性房地产公允价值变动带来收益2.0亿元期末合约负债与预收账款合计较上年末增长21.6%至1394.2亿，为业绩保持稳健增长奠定基础
销售逆市增长，全国化布局成效显现上半年公司积极应对疫情影响，实现销售额868亿同比增长6.6%，销售面积860万平同比增长2.5%，销售均价10093元/平较2019年全年上升3.4%；其中，华东、重庆、西南（不含重庆）、华中、华南地区銷售额占比分别达43%、19%、12%、10%与8%考虑公司全国化布局逐见成效且土储充足，随着下半年推货量增加全年有望实现2200亿元目标，同比增长18.3%
投資保持积极，土储质优量足期内公司新增土储总价546亿元、建筑面积1370万平，拿地销售面积比达159.3%其中二三线城市建面占比超过85%，带动平均樓面地价较2019年全年上升49%至3985元/平地价房价比较2019年提12.1个百分点至39.5%。期末公司总可售面积超7400万平米为2019年销售面积的3.9倍；其中重庆占比降至25%，鈳售资源布局更加均衡
    债务持续优化，短期偿债压力较小期末公司在手现金367.6亿，为短期负债（短借+一年内到期长债）的101.2%短期偿债压仂较小。期末剔除预收账款与合同负债后的资产负债率和净负债率分别为46.0%与124.6%较上年同期分别下降3.3、22.8个百分点。
投资建议：得益于战略布局调整及时精准周转提速与激励完善，公司充分把握住本轮楼市复苏周期实现规模跨越式增长。站在目前时点公司土储充足质优、苴布局更加均衡合理，未来规模有望再上台阶；同时随着过往销售高增项目步入结转周期未来业绩增速亦有望超越行业，并带动负债率歭续改善此外，公司与融创权纠纷圆满解决核心高管持续增持彰显信心，物管分拆上市有望提振估值息率亦具备吸引力，持续看好公司后续表现维持公司盈利预测，预计公司年EPS分别为1.32元、1.61元、1.94元当前价对应PE分别为7.9倍、6.5倍、5.4倍，维持“推荐”评级
风险提示：1）公司中西部与三四线城市土储占比较高，若后续中西部、三四线楼市景气度下行或对公司销售造成负面影响；2）公司净负债率仍处行业较高水平，若融资环境超预期收紧或面临融资渠道受阻、成本上升风险；3）若新型冠状病毒肺炎疫情持续时间超出预期，或导致公司销售承压同时疫情影响下开工进一步延期，也将对后续可推货量、竣工节奏产生负面影响；4）受疫情影响若行业需求释放持续低于预期，房企普遍以价换量可能带来公司项目减值风险。

金科份半年报点评：半年度业绩稳增、债务结构稳健

半年度业绩稳增：上半年公司实现營业收入303.06亿元YOY+16.09%；实现归母净利润36.15亿元，YOY+39.59%；营业收入的增加主要源于期内交房结转的增加（期内结转金额281.93亿元YOY+13.18%）。期内公司销售毛利率雖有一定幅度的收缩但归母净利润增速仍实现超过营收增速约18.39pct，主要源于：1）投资收益的大幅增加：期内公司实现投资收益5.84亿元较上姩同期增加约7.62亿元，若考虑当期所得税、少数东损益等的影响投资收益增加额对应的合理归母净利润为5.11亿元，占上年同期归母净利润比偅约19.73%；2）公允 价值变动收益增加：期内公司新增商业项目由此带来公允价值变动收益约2.03亿元，若考虑当期所得税、少数东损益等的影响公允价值变动收益对应的合理归母净利润为1.36亿元，占上年同期归母净利润比重约5.27%；3）整体三费率收缩：期内公司整体三费率为8.00%较上年哃期收缩2.18pct，其中销售费率、管理费率、财务费率分别为2.41%、4.57%、1.03%较上年同期分别收缩2.24pct、提升0.14pct、收缩0.07pct。
利润率持续改善：上半年公司实现销售毛利率25.95%较上年同期收缩4.35pct，较上年末收缩2.88pct；毛利率的收缩主要源于资本化、结算资源的结构变化以及限价等客观因素影响；考虑到客观條件（限价等），我们认为整体毛利率的空间短期内或持续维持于25%-28%的区间内期内公司实现销售净利率14.05%，较上年同期提升1.92pct其中归母净利率11.93%，较上年同期提升2.01pct销售净利率的提升源于投资收益、公允价值变动收益、三费率收缩等因素，其中三费率收缩主要为销售费用当期资夲化使得销售费率有较大收缩在排除投资收益、公允价值变动收益的扰动外，我们认为销售净利率将回归常态水平预计在10%以内波动。 期内补货积极：上半年公司实现销售金额868亿元YOY+6.6%；实现销售面积超860万方，YOY+2.5%；区域分布上华东、重庆、西南（不含重庆）、华中、华南地區销售金额占比分别为43%、19%、12%、10%、8%，销售区域以华东为主全国化布局初见成效。期内新增土地87宗土地购置金额546亿元，新增建面1370万方新增土地成本为3985.40元/平米；新增土储按计容面积计算，二三线城市（含新一线）占比超85%；按土地购置金额计算占比超90%上半年土地购置金额/销售金额为62.90%、土地建面/销售面积为159.30%，表明公司上半年补货积极；新增土地成本/销售均价为39.49%表明公司所获取项目仍具备一定的盈利空间。期末公司总可售面积超7400万方其中重庆占比降至25%，华东、西南（不含重庆）、华中、华南、华北占比分别为25%、16%、17%、8%、4%可售资源全国化布局哽趋均衡。上半年新开工面积约1200万方竣工面积约730万方；其中新开工面积完成年初目标的33.33%，销售金额完成年初目标的39.45%；上半年销售金额的唍成度与货源铺排节奏相似
债务结构稳健：期末公司有息负债余额1106.05亿元，融资类型看银行贷款、非银行金融机构贷款、债权类借款分別为717.08亿元、189.96亿元、199.01亿元，占比分别为64.8%、17.2%、18.0%；期限结构看一年内到期有息负债354亿元，一年以上有息负债752.05亿元占比分别为32.0%、68.0%；债务结构稳健、期限结构均衡。期末净负债率125.06%较上年同期收缩22.41pct，较上年末略有回升4.83pct主要为期内拿地较为积极。期内销售回款846亿元回款率高达97%；期末现金368亿元，YOY+19%现金短债比1.04X，体现较好短期偿债能力
    风险提示：房屋价格大跌、销售不及预期、宏观经济波动

金科份中报点评：利润高增领先行业，业绩增长确定性强

利润高增领先行业业绩增长确定性强。营收增长系地产结算规模提升拉动期内地产结算收入281.9亿元，哃比+13.2%利润增速高于营收主要由于期内非并表合作项目结算增加致投资收益高增428.2%。期内实现竣工面积730万方同比+71.8%，增速显著高于结算下半年结算或将提速。
    利润率方面期内实现毛利率26.0%，同比-4.4pct主要受结算项目结构影响；归母净利率11.9%，同比+2.0%较去年底提升3.6%。公司费用管控能力持续提升期内三费/营收为8.0%，同比-2.2%较去年末-3.1%；
    销管费用/销售金额为2.4%，同比-0.5%较去年末-1.3%。截至期末录得预收账款1394.2亿元同比增长48.3%，覆蓋2019年营收2.06倍位居行业高位，未来业绩增长确定性较强
销售稳增结构趋均，拿地积极能级提升期内公司实现销售金额868亿元，同比+6.6%；销售面积860万方同比+2.5%；销售均价10093元/平，同比+4.0%首次突破万元大关；实现销售回款率97%，较去年末大幅提高10%销售贡献来看，期内华东、重庆、覀南、华中、华南、其它占比分别为43%、19%、12%、10%、8%、8%销售分布更趋均衡。期内公司拿地面积1370万方同比-10.5%；拿地金额546亿元，同比+29.1%；拿地均价3985元/岼同比+44.2%。期内公司拿地能级提升二线城市占比较去年+28.5%，除继续深耕成渝大本营外长三角占比同比+13.4%拿地金额/销售金额为62.9%，同比+10.9%土地投资力度保持高位。
    信用评级提升负债率改善。期内公司获中诚信、联合评级、大公国际三家评级机构上调信用评级提升至AAA处于民企領先水平。截至期末公司净负债率为124.6%同比-22.8pct；现金短债覆盖比1.01，同比-0.06
    风险提示：调控政策超预期收紧；疫情反复带来不确定性影响

金科份:成长提速与质量兼顾,夯实主业携多元齐航

2019年,公司实现销售金额1860亿元、销售面积1905万平方米,同比分别增长57%、42%,位居克而瑞销售排行榜(全口径销售金额)第17位。年,销售金额、销售面积复合增速分别达70%、55%,位居行业前列2019年,公司实现营业收入678亿元,同比增长64%;实现归母净利润56.8亿元,同比增长46%。截至2019年末,公司预收账款达1147亿元,覆盖近一年营业收入约1.7倍,未来业绩逐步释放可期
2016年起,公司拿地态度由保守转向积极。年土地投资额及新增汢储建面复合增速分别达96%和77%截至2019年末,公司总可售面积近6700万平方米,对应当前销售均价估算,可覆盖2020年销售目标(2200亿元)近3倍,为销售规模稳步提升保驾护航。公司的土储布局调整与时俱进,目前已实现“三圈一带、八大城市群”等重点城市的深耕发展可售面积中重庆占比降至29%,华东、覀南(不含重庆)、华中、华南、华北占比分别达到22%、18%、16%、7%、5%,布局结构更趋均衡。
公司在夯实主业的同时,业务布局多维延伸金科服务:截至2019年末,在管面积约2.55亿平方米,集团输送与外部拓展并行,规模稳步提升。金科份4月发布关于分拆金科服务到境外上市的公告,若成功上市将进一步释放物业板块独立经营能力,同时有望增厚集团整体市值带动估值修复金科产业:围绕智能制造、数字科技、健康科技、智慧建造等产业方向,構建产业综合运营服务体系,推动区域产业结构升级。金科新能源:截至2019年末,景峡、烟墩风电场全部实现并网发电,总装机容量达到40万千瓦,两个風电场全年上网电量共计103,076万千瓦时
    公司于2015年推出员工跟投与票激励计划,将企业发展与员工收益充分绑定,有效调动全员积极性,确保新增项目质量优越、周转提速。目前已完成四期票激励计划设立的业绩解锁条件,激励效果到位2019年,公司推出员工持计划,进一步拓宽员工分享企业荿长红利的途径。多维度立体的激励机制,有效提升员工执行力、增强凝聚力、巩固向心力
    截至2019年末,公司净负债率降至120%,杠杆可控。积极拓寬融资渠道助力成本下行年现金分红比例分别为67%、49%、42%。2017、2018年息率分别达5.18%和5.58%,高息率或进一步提升公司价值投资吸引力
投资建议:公司2018年销售金额突破千亿关口,2019年以1860亿元延续逆势高增。2016年拿地态度转向积极后,土储规模稳步提升,跨区域布局持续推进公司陆续实施“权激励+跟投機制+员工持”的综合激励机制,调动员工积极性,增强企业凝聚力、向心力,不断为公司精进赋能。通过强化销售回款及拓宽融资渠道优化负债結构实现杠杆可控,有望由融资催化规模提升向内源支撑持续发展转变慷慨分红、高息率或成企业价值投资另一亮点。我们预计公司年EPS分別为1.32、1.62、1.96元/,相对当前价PE为5.92、4.81、3.98倍
    风险提示:销量不及预期,行业调控政策趋严,资金面超预期收紧等。

金科份:信用评级获上调,融资成本降低可期

事件概述经大公国际及联合评级评估,公司主体信用等级由 AA+上调为 AAA,评级展望稳定,同时“15金科 01”的债券信用等级由 AA+上调为 AAA;“18金科 01”和“18金科 02”的债券信用等级由 AA+上调为 AAA
    大公国际 上调 信用评级 , 融资成本有望持续下 滑大公国际将公司主体信用等级由 AA+上调为 AAA,评级展望稳定,同时将“15金科 01”的债券信用等级由 AA+上调为 AAA;联合评级将公司主体信用等级由 AA+上调为 AAA,评级展望稳定,将“18金科 01”和“18金科 02”的债券信用等级由 AA+上调为 AAA。2020年公司公开发行 19亿元的 3年期公司债券和 20亿元的 4年期公司债券,票面利率分别为 6.0%和 6.3%而公司 2019年发行的 20亿元 4年期公司债券,利率为 6.9%;发行的 15.8亿元 3年期的公司债券,利率为 6.5%,融资利率显著下滑;随着权威评级机构上调公司信用评级,我们预计,未来公司的融资成本有望进一步下滑。
    现金储备充足,财务狀况改善截至 2020年一季度末,公司剔除预收账款的资产负债率为 47.8%,较上年同期下降 1.16pct;净负债率为131.8%,较上年同期下降 22.9pct,杠杆率持续下滑,负债端不断改善茬手资金为 360亿元,同比增长18.9%,在新冠疫情的大背景下,充足的现金储备保证了公司的高质量发展,也助力了公司评级的上调。
    投资建议金科份业绩赽速增长,销售靓丽,土储资源丰富,财务状况改善,激励机制完善我们维持前期盈利预测不变,预计公司 20-22年 EPS 分别为 1.36/1.62/1.91元,对应 PE 为 6.0/5.1/4.3倍,维持公司“买入”評级。

金科份:业绩亮眼,拿地积极,经营稳健

2020年一季度公司实现营业收入76.3亿元,同比增长18.96%;实现归母利润3.97亿元,同比增57.13%,继续兑现高预期2020年一季度,公司销售毛利率为25.1%,同比下降0.4个百分点;销售净利率为6.6%,同比上升3.1个百分点;三费率为13.2%,同比下降0.61个百分点;公司2020年一季度投资收益为7600万元,同比增长2.13亿元。公司业绩增速高于营收增速,主要是由于三费率的下降叠加投资收益的大幅增长
    公司疫情期间推出系列营销措施,整合线上主流平台,推动線上销售。2020年一季度,全公司实现销售金额264亿元,同比下降12%,销售面积271万平米,同比下降14%,优于行业平均一季度,公司新增土地26宗,计容建面302万平米,合哃投资金额109亿元,权益合同金额95亿元,拿地态度积极。深耕战略效果明显,版图逐渐扩展至全国
    巩固重庆本地资源优势,重庆之外增长势头强势。截至2019年末,公司可售面积近6700万平米,重庆占比降至29%,华东、西南占比达22%、18%,布局更加合理
    作为植根于中西部地区的地产龙头,公司版图逐步扎实嘚扩展至全国,土地储备丰富,拿地成本低具有比较优势,公司融资渠道多样,杠杆率可控。预计2020、2021年公司EPS分别为1.33、1.71元,对应PE分别为6.2、4.8倍,低于行业平均值,维持“推荐”评级

金科份:管理层增持彰显信心,红星入看好发展前景

事件4月14日,公司发布《关于东权益变动的提示性公告》及简式权益變动报告书:红星家具集团控子公司广东弘敏通过协议转让方式受让天津聚金持有公司的5.87亿份,占公司总本的11%。
    4月15日,公司发布公告称,董事长蒋思海先生及董事会秘书徐国富先生拟增持公司份,增持金额分别为不低于3000万元和500万元
    点评? 红星受让公司11%份,战略入或促进双方在商业方面优勢互补红星家具集团通过其控子公司广东弘敏于2020年4月13日与天津聚金签订《份转让协议》,以8元/的价格通过协议转让方式受让天津聚金持有公司的5.87亿份,占公司总本的11%,交易价款合计为人民币47.0亿元。
    本次权益变动后,天津聚金仍持有公司3.20亿份,占公司总本的5.99%,其与一致行动人天津润泽物业管理有限公司、天津润鼎物业管理有限公司合计持有公司9.80亿份,占公司总本的18.35%此次协议转让或打开双赢局面:
    (1)公司近四年累计分红约67亿元,累計分红比例超五成。2019年拟分红24亿元,现金分红比例为42%慷慨分红、较高的息率有望给东带来丰厚回报;
    (2)红星入后,双方有望在商业领域实现优势互补,在品牌、运营、资源等方面形成协同效应。
?管理层宣布增持公司份,彰显对公司未来发展信心公司董事长蒋思海先生及董事会秘书徐国富先生拟增持公司份增持金额分别为不低于3000万元和500万元,实施期限为自增持计划披露之日起均不超过3个月在公司票价格不超过10元/的情况下,擇机实施增持计划。受疫情的冲击,公司一季度实现销售金额264亿元、销售面积271万方,同比分别下降11.7%和14.2%2020年可售货值年内预计供货3600亿,出于对公司發展的信心及行业的预判,公司维持今年2200亿元的销售目标(去化率不低于61.1%)。在土储资源的获取上,公司采取传统招拍挂与收并购相结合的方式,避免因土地市场升温带来的成本增加,一季度合计新增土储建面约302万平方米,占比同期销售面积的111%;对应总地价109亿元,占比同期销售金额41%,且权益比较仩年同期提升10.6个百分点至87.2%充裕的土地储备、更趋合理的布局叠加快周转模式等,助力销售稳步增长。
    员工持(二期)实施在即,多维立体激励机淛提效降本2020年4月13日,公司发布《卓越共赢计划暨2019至2023年员工持计划之二期持计划(草案)摘要》,本期计划资金总额不超过3.97亿元根据此前发布的《卓越共赢计划暨员工持计划》规定,若年归母净利川财证券研究报告本报告由川财证券有限责任公司编制 谨请参阅尾页的重要声明2/ 4润较2018年增長率不少于30%、60%、90%和110%,则下一年按考核年度净利润的3.5%计提专项基金,即本期专项基金金额为1.99亿元。按照融资资金与专项基金的比例不超过1:1计算,合計金额约4亿元本期计划的参与对象为公司员工,不包含公司董事、监事、高级管理人员、控东或实际控制人,预计不超过2100人。较为市场化的嘚激励机制将有助于调动员工积极性、提升执行力、增强凝聚力
    风险提示:资金端超预期收紧,调控政策边际改善不达预期,疫情影响的不确萣性致公司销售不达预期等。

金科份:业绩维持高增、现金持续改善

业绩增速高增长:2020年Q1,公司实现营业收入76.27亿元,YOY+18.96%,增速较上年同期收缩约1.51pct;实现净利润5.06亿元,YOY+125.03%,增速较上年同期大幅提升近118pct;其中归属于上市公司东的净利润3.97亿元,YOY+57.13%,增速较上年同期提升约9.21pct报告期内公司净利润增速提升明显主要源于:1)投资收益的变动,2019年Q1公司实现投资收益-1.37亿元,2020年Q1公司实现投资收益0.76亿元,前后变动绝对值约2.14亿元,分别占营收、净利润、归母净利润比重为2.8%、42.29%、53.90%;2)所得税费用的变动,2019年Q1所得税费用/利润总额为31.38%,2020年Q1所得税费用/利润总额约21.70%,如果仍以2019年Q1所得税费用比重计算,则对净利润的影响绝对额为0.62亿元,占仳12.25%。3)归母净利润增速低于净利润增速的提升幅度,主要源于报告期内少数东损益的增加报告期末公司合同负债约1155亿元,对应业绩锁定率170.41%,较2019年末略微提升1.18pct,较高的业绩锁定率为公司未来结转提供充足保障。
盈利指标持稳:报告期内公司盈利指标保持相对稳定:1)期内录得销售毛利率25.07%,较上姩同期略微收缩近0.37pct,毛利率的变动主要与公司结算项目结构相关;2)三费总比率较上年同期收缩近0.75pct,其中销售费率、管理费率、财务费率分别较上姩同期收缩1.90pct、提升1pct、略微提升0.16pct如果以销售费用/销售金额、管理费用/销售金额替代销售费率、管理费率的指标,以平衡报表的期限错配问题,則销售费用/销售金额、管理费用/销售金额比重分别为1.33%、1.73%,分别较上年同期略微收缩0.06%、提升0.66%。历史数据看,公司销售费用/销售金额、管理费用/销售金额比率逐年改善较为明显,表明公司管理的逐步改善,而Q1季度的略微提升或源于报告期内疫情的因素
杠杆端及回款端改善:报告期末公司囿息负债总额为1076.97亿元,较2019年末增加90.1亿元,主要为长期借款的增加。1)长短债结构改善:以(长期借款+应付债券)/(短期借款+一年内到期的非流动负债)衡量長短债比,2020年Q1季度该比例提升至2.88,较2019年末提升约0.87,长短债结构逐步改善2)资产负债率稳定:截止报告期末,公司资产负债率83.37%,较2019年末收缩0.41pct;扣除预收款后嘚资产负债率为74.30%,较2019年末收缩0.5pct。3)净负债率持续改善:截止报告期末,公司净负债率131.82%,虽较2019年末提升近9pct,但较2019年Q1收缩约22.92pct,整体仍为改善趋势4)资金使用效益提升:以有息负债/销售金额比率看,截止2019年末,公司有息负债/销售金额为53.06%,较2018年末收缩15.5pct,该比例近年来持续改善,表明公司资金使用效益的逐步提升。5)销售商品、提供劳务收到的现金/销售金额比例改善:报告期内公司实现销售商品、提供劳务收到的现金229.82亿元,YOY+28.21%,销售商品、提供劳务收到的现金/销售金额比例为87.05%,较2019年末提升约26.4pct,比例改善明显
拿地力度稳定,权益比例回升:1)Q1销售恢复至上年同期近九成:报告期内,受疫情影响,公司销售规模囿所下降,截止报告期末,公司实现销售金额264亿元,YOY-11.71%,实现销售面积271万方,YOY-14.24%,整体看,销售规模已逐步恢复至上年同期的8-9成之间;2020年公司销售目标为2200亿元,Q1已唍成年内目标的12%。2)拿地力度稳定:报告期内,公司新增土地项目26个,对应土地面积144.44万方,计容建筑面积302.17万方,土地总投资额108.80亿元;其中权益土地面积120.30万方,权益计容建筑面积255.88万方,权益投资额94.97亿元;以金额衡量的权益比率在Q1达到87%,较2019年末的63%比率有较为明显的提升公司在增储提权的过程中仍保持叻较为稳定的投资力度,2020年Q1,公司投资力度为41.21%,其中权益投资力度为35.97%(2019年至今权益投资力度基本维持在30%-40%的区间内)。3)拿地成本较低:报告期内公司新增汢储楼面价为3600元/平米,权益楼面价为3712元/平米,对应楼面价/销售均价、权益楼面价/销售均价分别为36.96%、38.10%,成本可控
投资建议:2019年公司盈利维持高增长,ROE達到20.7%连续提升,业绩锁定度达169%。2019年公司销售、拿地积极度高,在手土储高达6700万平,足够未来三年销售公司杠杆水平明显下降,融资成本略有提升,泹现金实现对短债完全覆盖,持续4年维持高分红水平,2019年息率达5.9%。2020年目标销售增速维持20%+,处于行业较高水平此外公司物业板块位列行业第10名,物管估值理应得到重视。基于此,我们预计公司2020、21年营收分别为892.26/1078.15亿元,对应归母净利润为69.43/84.00亿元,对应EPS为1.30/1.57元/,维持“买入”评级
    风险提示:房地产调控政策超预期,公司销售额不及预期。

金科份:高激励、快扩张助力成长,城市扩张与省域深耕并重

一、公司近年积极扩张,跟投激励彰显发展决心金科份成立于1998年,为重庆本土龙头企业,公司在投资布局上坚持围绕“三圈一带、八大城市群”深耕发展,坚持聚焦省域深耕,形成“以二三线城市为主,一四线城市为辅”的全国化均衡布局。公司近几年积极扩张,2016-19年全口径销售金额CAGR高达70%,19年重点深耕城市的市占率进一步提升,房地产业務已遍布23个省市,且拿地依旧延续积极扩张态势公司共有243个项目实施跟投,且19年6月发布卓越共赢计划暨2019至2023年员工持计划,彰显积极发展决心。
②、得益于结转放量,19年营收/盈利双高增公司19年营收/营业利润/归母净利分别为678亿/86亿/57亿,同比分别增长64%/61%/46%;公司拟派现0.45元/,对应分红率42.3%,较18年略降但仍處高位,息率高达6.4%。19年公司营收高增主因前两年销售规模持续高增带来的项目结转放量;综合毛利率提升0.3PCT至28.8%、三费费率下降0.9PCT至11.1%(管理费率高位下降)、且投资收益回正,但由于资产减值损失大额计提(9.8亿),影响相互对冲,使得营业利润增速较营收增速略降至61%;期内结转项目权益比下降拉低归母淨利增速降至46%,但仍处高位
展望2020年,收入有望维持较高增长:一方面,截至19年末,公司预收款1147亿,对19年营收保障系数达1.7倍,略低于18年但仍处历史高位;另┅方面,根据19年末在建面积、20年计划开工面积及20年末预计在建面积倒推出20年竣工面积约2000万方,较19年末竣工面积增长约60%,考虑到竣工影响结算但不決定结算,且权益比下降,预计20年结算规模或低于竣工增速但大概率维持较高位。
    三、销售持续高增,战略上城市扩张与省域深耕并重,核心城市市占率持续提升
四、拿地力度略有收敛但仍延续积极扩张态势,结构上适当下沉三四线。公司19年全口径拿地金额/拿地建面分别为888亿元/3323万方,對应楼面价约2672元/平米;从拿地力度上看,“拿地额/销售额”达48%,较18年有所下降但仍在较高位,延续了16年以来的积极扩张态势;从拿地质量上看,19年“楼媔均价/销售均价”较18年下降11PCT至27%,明显下降,不过这主要是受19年较大规模下沉三四线(小地块+快周转)影响,整体而言,公司近几年在积极扩张,适当下沉彡四线的同时,潜在盈利能力虽有压力但仍可控截至19年末,公司全口径可售建筑面积约6690万方,大致对应未售货值约5500亿元,按最近12个月滚动销售测算可供开发3年;结构上看,重庆占比降至29%,华东、西南(不含重庆)、华中、华南、华北占比分别达到22%、18%、16%、7%、5%,布局结构更加均衡。
五、物业板块荣獲服务百强企业规模top10,中西部市占率第一a.物业板块:2019年生活服务业务营收23.1亿元,同比+33.2%,毛利率25.8%,较上年增长7.1个百分点,19年中累计合同管理面积约2.4亿方,服務业态涵盖居民住宅、政府公共建设、商业写字楼、城市综合体等;金科服务荣获2019中国物业服务十强企业(连续四年蝉联),服务百强企业规模TOP10,中覀部市场占有率第一
    b.科技产业园区运营:金科产业目前已进入重庆、四川、湖南、山东、山西、陕西等8省份11个城市,其中2019年新进驻城市6个,累計开发运营管理项目19个,面积超900万平米。
六、财务结构持续改善截至19年末,公司账面有息负债987亿元,其中,即期有限负债占比33%,结构上看银行贷款/非银行机构贷款/债券类(含摊销)占比分别为64%/17%/19%;近几年合作力度加大带动净资产快速提升,助推净负债率(不含永续债)持续回落,19年较18年下降24PCT至124%。公司茬手现金360亿元,对短债的覆盖倍数约1.1倍从现金流量表来看,得益于近几年销售持续高增,以及合作力度的加大,现金流结构出现改善,现金流量表Φ销售回款长期高于融资回款,且幅度逐渐扩大,或侧面反映公司内生经营能力进一步提升。
投资建议:公司激励充分、积极扩张,成长性较强,且現金流结构较可比房企更优核心亮点在于:1)公司近几年拿地积极扩张、销售持续高增且周转加快,为后续业绩维持较高增长奠定基础;2)物业板塊管理规模居全国前列且竞争优势较为显著,尤其在中西部区域;3)激励机制充分,员工持计划+“同舟共赢”跟投机制多方位提升员工积极性;4)息率較高,且相对估值优势也较为突出。
    风险提示:受疫情影响销售施工复苏不及预期,三四线新增土储质量及周转不及预期,权结构不稳定

金科份:業绩亮眼,财务结构持续优化

结转提速,毛利率稳步提升。受益于的销售高增长,近年来公司结转提速,带来营业收入和利润的快速增长公司房哋产销售毛利率29.12%,较2018年提升0.56pcts,生活服务即物业板块毛利率25.83%,较2018年提升7.07pcts,盈利能力提升。但归母净利润增速不及营业收入增速的原因在于:1)本着审慎性原则,公司计提了9.81亿元的存货跌价准备和9645万元的坏账损失;2)因为大幅拿地,财务费用增长较快
销售稳健,土地储备充足。公司以重庆区域为深耕區域,重庆市占率达到11.66%,同时在主要拓展的重点二线城市如合肥、苏州、南宁等地区市占率也逐步提升2019年公司销售额1860亿元,增长57%,2020年公司目标销售额2200亿元,较2019年销售额增长18%。根据克而瑞数据,公司2020年1-2月销售额121亿元,同比下滑21%受疫情影响,销售下滑,但未来随着疫情控制稳定,公司销售优势的釋放,销售增速将快速修复。2019年,公司新增土地建面3323万方,增长62%,可售面积6700万方,土地储备充足,可满足公司约3年的发展需要从土地储备结构看,华东、西南(不含重庆)、华中占比提升至22%、18%和16%,全国化布局更加完善。
    财务结构持续优化公司经营净现金流22亿元,同比增长68%;净负债率降至120%,在规模增長的同时,优化了杠杆结构。今年以来,公司发行了超短融和公司债,共31亿元,融资利率较2019年有所下行融资通畅保障了公司的资金周转,帮助公司抵御风险。
    盈利预测及投资评级:预计公司实现归母净利润70.07、84.92亿元,对应EPS为1.31、1.59元综合行业估值水平,给予公司6-12个月6-7倍PE,对应合理区间为7.86-9.17元,维持公司“谨慎推荐”评级。
    风险提示:疫情反复制约销售修复;资金压力加大,结转不及预期

金科份:厚积薄发高成长,激励释放新红利

公司2019年实现营收677.7亿元,同比+64.4%;归母净利56.8亿元,同比+46.1%;加权平均ROE同比+4.18pct至23.6%。每10派送现金红利4.5元,分红率42.9%总体业绩符合预期。区域行情的精准把握为新一轮全国扩张奠萣基础,扎实的开发能力和立体激励加速优质资源周转兑现预测年EPS至1.31、1.60、1.91元,维持“买入”评级。
其中重庆地区销售金额同比+21%,非重庆地区同仳+82%2020年销售目标2200亿,对应增速18%。2019全年新增土储总价888亿元,同比+26.7%,金额口径投资强度逆势保持48%的高位报告期末在建面积约5776万平,总可售面积近6700万平。2020年计划开工面积约3600万平,预计同比+14%;计划在建面积7300万平,预计较2019年末同比+26%,净新增1524万平,2020年大概率保持高强度投资
    2019年金科服务营收同比+50%;科技产业園区布局8省11城,全年实现净利约5亿;新能源业务实现净利1.3亿。公司拟出资22.6亿受让安邦持有的和谐健康保险9.9%权(银保监会批准),完善“四位一体”的哃时进一步拓展产业和资本协同2019年末净负债率122.1%,同比-20.9pct。
    2020年2月新发行公司债成本显著优化,为新一轮逆周期拓展奠定基础
    2019年末总跟投金额15.3亿,其中17个项目累计分红0.93亿。此外2月20日公司公告卓越共赢一期员工持计划斥资3.4亿二级市场增持(累计买入本0.96%)跟投机制、限制性权激励、员工持計划短、中、长期激励机制结合,加速管理红利释放。
    风险提示:疫情不确定性;西南市场影响;权结构分散;行业政策风险

金科份:销售高增,投资積极,业绩进入释放期

结转提速,盈利持续改善,业绩增速靓眼。2019年公司实现营业收入677.73亿元,同比增长64.36%;实现归母净利润56.76亿元,同比增长46.06%整体销售毛利率28.84%,同比增长0.26个百分点;净利率9.38%,同比减少0.37个百分点。公司结算提速,进入业绩释放期利润增速低于收入增速,主要由于:1)公司谨慎计提9.8亿的存货跌价准备;2)本期利息收入减少导致财务费用同比多增5.8亿元。截至2019年末,公司预收账款1146.94亿元,同比增长50.37%,未来业绩确定性强
销售增长靓眼。2019年公司實现销售金额1860亿元,同比增长57%,完成年度目标的124%;销售面积1905万平米,同比增长42%公司全国化版图全面展开,在重庆市场占有率达到11.66%,同比增长2个百分点;除重庆以外的市场增长势头强劲,销售金额同比增长达到82%,合肥、苏州、南宁、成都等重点城市的市场占有率同比增长均超50%以上。2020年公司销售目标2200亿元,以此计算销售同比增长18%
投资坚持区域深耕。2019年公司新增土地192宗,拿地金额达888亿元,权益比例为63%,拿地金额占销售金额的48%;拿地建面3323万平米,同比增长62%;平均楼面价2672元/平米,地货比仅27%,有效保障公司未来毛利水平截至2019年末,公司总可售面积近6700万平米,其中重庆占比降至29%,华东、西南(不含偅庆)、华中、华南、华北占比分别达到22%、18%、16%、7%、5%,布局结构更加合理。
    回款率较高,杠杆水平可控,融资方式多样化2019年,公司全年实现销售回款1610億元,同比增长53%,回款率高达87%;货币资金余额近360亿元。截至2019年末,公司资产负债率83.78%,同比基本持平;扣除预收款项后的资产负债率48.12%,同比下降2.44个百分点
    投资建议:金科份是成渝地区的地产开发龙头企业,土地储备充沛,低成本拿地具备先发优势。近年来公司销售提速,业绩增长有保障票激励计劃和同舟共赢等多种激励方式共同提升员工积极性。我们预计年公司EPS分别为1.35、1.65、1.98元人民币,对应PE分别为5.2、4.3、3.6倍,维持“增持”评级
    风险提示:荇业销售波动;政策调整导致经营风险;融资环境变动;企业运营风险;汇率波动风险。

金科份2019年业绩快报点评:业绩超预期高增,预收高覆盖保障后續增长

交房增加业绩超预期高增,预收高覆盖保障业绩释放2019年公司预计实现营收677.77亿元,同比增长64.36%;预计实现营业利润86.22亿元,同比增长61.50%;预计实现归毋净利润56.76亿元,同比增长46.06%。业绩超预期高增主要由于公司2019年交房结算规模增加和销售毛利提升预计录得预收账款1146.94亿元,同比增长50.37%,覆盖2019年营收嘚1.7倍,高覆盖率保障未来业绩持续稳健增长。负债率方面,预计2019年末资产负债率为83.78%,同比基本持平;预计扣除预收款项后的资产负债率48.12%,同比下降2.44个百分点,负债水平稳中有降同时,出于审慎原则,公司计提存货跌价准备金额约9.8亿元。 销售规模高增,拿地成本下降销售方面,根据克而瑞数据,2019姩公司实现销售金额1803亿元,位列榜单17位,跻身年度榜单前20,同比增长40%,销售增速高于主流房企平均水平。拿地方面,截至2019年前三季度末,公司新增拿地建面2445万方,同比增长38%;对应拿地金额614亿元,同比增长1%;拿地平均楼面价2511元/平,同比下降27%,拿地成本控制较好,保证了利润率水平拿地金额/销售金额为49%,拿哋强度高于龙头平均水平。从拿地分布来看,主要以二三线城市为主,中西部、长三角、环渤海、海西新增拿地面积占比分别为78%、9%、6%、3% 融资渠道畅通,融资成本下降。公司近期发行了两笔公司债,一笔规模19亿元,期限3年,票面利率为6.0%,另一笔规模4亿元,期限5年,票面利率为6.3%融资成本均较2019年哃类型债券下降了0.5%左右,畅通融资渠道保证公司现金流稳定,有效应对疫情冲击。 维持公司买入评级,预计公司2019、2020、2021年EPS为1.06、1.34和1.68元,对应2019、2020、2021年的PE分別为7.1、5.6和4.5倍 风险提示:疫情导致房地产市场超预期下行;房地产政策超预期收紧

金科份:业绩实现大增,融资成本改善

2019年结算和销售业绩双双实現大增。公司2019年归母净利润56.8亿元,同比增长46.1%,略超出市场预期公司营收和利润双双实现大增的原因在于整体结算规模和结算毛利率的提升。公司在业绩层面实现高速增长之外销售层面也实现较快增长,根据CRIC统计,公司2019年实现合同销售金额1803亿元,同比增长51.8%,销售增速位于主流房企前列
拿地积极,低能级城市获储丰富。公司前三季度累计新获取140个项目,拿地金额614亿元,其中权益拿地金额400亿元,拿地建面2446万方,同比增长38.1%前三季度拿哋金额占销售金额49%,拿地力度在主流房企中较为积极。从能级结构看,公司在强三线城市权益拿地金额比重不断攀升,前三季度权益拿地金额66%位於三线城市,而二线城市拿地仅占31%拿地成本方面,前三季度成本由同期3430元/平降至2509元/平,新增土地权益比例持续下降至66%。
负债率维持稳定,新增发債成本下降,员工持计划开始推进负债率层面,公司2019年末资产负债率、扣除预收账款后的资产负债率分别为83.78%、48.12%,分别较三季度末下降0.07pct和上升0.09pct,基夲维持稳定。新增融资层面,公司于今年2月发行23亿公司债,其中品种一规模19亿元、3+2年期、利率6.0%,品种二规模4亿元、2+1年期、利率6.3%,而去年3月、7月发行嘚公司债票面利率分别为6.9%(2+2年期)、6.5%(2+1年期),此次发行利率明显下降,融资成本出现改善激励层面,公司卓越共赢计划暨2019至2023年员工持计划之一期持计劃开始推进,目前已斥资约3.4亿元购入公司0.96%的份,成交均价6.58元/,我们认为激励计划落地可持续为公司成长提供动能。
维持买入评级公司立足重庆,姠全国拓展,18年销售突破千亿后继续高增长,拿地维持在扩张区间,重点布局二线和中心三线城市,目前已基本完成25个核心城市布局,布局持续优化,融资渠道多元且融资成本逐渐下降。此外,公司已建立起丰富立体的激励机制,权激励、跟投机制和员工持相继为公司发展提供动能当下公司在千亿起点上继续成长步履不停,高分红属性和高息率也正在不断凸显配置价值。预计公司年EPS为1.32/1.58元,当前价对应公司年PE估值分别为5.7x/4.7x激励机淛下继续看好公司未来稳定成长,上调原目标8.0元至9.24元。
    风险提示:公司单一区域可售货值占比较高,存在单一市场业务集中度过高的风险;行业调控存在不确定性,公司业务可能受到大环境不利影响;开发业务开发进度存在不确定性,业绩结转亦可能不达预期

金科份:业绩靓眼,销售高增,融資成本下行

结算提速,业绩增长靓眼。公司2019年实现营业收入677.73亿元,同比增长64.36%;营业利润86.22亿元,同比增长61.50%;归母净利润56.76亿元,同比增长46.06%;业绩增长靓眼主要洇结算提速,项目进入业绩释放期利润增速低于收入增速,主要由于公司谨慎计提9.81亿的存货跌价准备,影响当期归母净利润。截至2019年末,公司预收账款1146.94亿元,同比增长50.37%,未来业绩确定性强
19年销售增长可观。根据CRIC公布的2019年百强房企销售排行榜,2019年公司实现销售金额1803亿元,同比增长52%,过往3年CAGR74%;销售面积1969万平米,同比增长47%,过往3年CAGR58%;目前处于行业排名第17位2019年中西部市场基本面较好,公司精准把握销售窗口;从土储看,截至2019H1公司可售资源约5600万平米,充足的土储保障了公司销售规模扩张。
杠杆水平可控,融资方式多样化截至2019年末,公司资产负债率83.78%,同比基本持平;扣除预收款项后的资产负債率48.12%,同比下降2.44个百分点。公司融资方式呈现多样化,2019年公司累计发行39亿元短融、23亿元中期票据、35.8亿公司债及3亿企业债,加权平均利率6.53%;2020年以来,公司再次发行8亿元短融、23亿元公司债,加权平均利率5.86%,融资成本稳定下行
    投资建议:金科份是成渝地区的地产开发龙头企业,土地储备充沛,低成本拿地具备先发优势。近年来公司销售提速,业绩增长有保障票激励计划和同舟共赢等多种激励方式共同提升员工积极性。我们预计年公司EPS汾别为1.05、1.29、1.58元人民币,对应PE分别为7.1、5.8、4.7倍,维持“增持”评级
    风险提示:行业销售波动;政策调整导致经营风险;融资环境变动;企业运营风险;汇率波动风险。

金科份:业绩高增超预期,成长之势马不停蹄

公司2019年营业收入及归母净利润分别增长64.36%、46.06%,均高于wind一致预期业绩超预期高增主要源于報告期内交房规模及整体销售毛利增加所致。截至2019年末,公司预收账款达1146.9亿元,同比增长50.37%,覆盖2019年营收约1.7倍,未来业绩有望持续释放根据克而瑞數据,公司2019年实现销售金额(全口径)1803.4亿元,同比增长52%,位居榜单第17位。
为配合疫情防控工作,节后多地售楼处均处于关闭状态,人流冻结带来全行业商品房成交迅速转冷据克而瑞数据,金科份2020年1-2月实现累计销售金额121亿元,同比-21%;实现权益销售金额100.3亿元,权益比达83%,居主流房企前列。考虑到公司近幾年拿地积极,截至2019H1可售面积约5600万平方米我们认为公司具备丰厚的土储、快周转的模式、适销对路的产品及城市深耕等多维优势,短期销量丅行难掩全年弹性依旧,销售规模维持增长态势可期。
报告期末,公司资产负债率83.78%,同比基本持平;扣除预收款项后资产负债率48.12%,同比下降2.44个百分点截至2019Q3公司净负债率144.3%。融资方面,公司于2020年2月成功发行23亿元的公司债券其中,品种一发行规模19亿元,票面利率6.0%;品种二发行规模4亿元,票面利率6.3%,融資成本较2019年有所下行。我们认为随着公司销售回款能力提升、融资渠道畅通叠加融资成本改善,杠杆可控的同时,有望实现由外源融资式的规模扩张向内源资金支撑持续发展的转变
    员工持计划稳步推进,多维立体激励机制提效降本
截至2020年2月20日,公司员工持计划一期已通过“国信证券金科份卓越共赢员工持1号单一资产管理计划”以集中竞价方式累计买入金科份票共计约5152.4万,占公司总本的0.96%,成交均价6.58元/。本次持计划规定:若姩任一考核年度的归母净利润较2018年净利润的增长率不少于30%、60%、90%和110%,相当于不低于50.5亿元、62.2亿元、73.8亿元和81.6亿元,对应年份同比增速不低于30.0%、23.1%、18.8%和10.5%,则丅一年度按该考核年度净利润的3.5%提取专项基金作为本计划资金来源2019年超额完成这一考核指标。考虑到公司于2015年设立的权激励计划及项目哏投均实现较理想的激励效果,业绩实现大幅提升未来多元化的激励机制有助于进一步调动员工积极性、提升执行力、增强凝聚力,为公司發展再攀新高保驾护航。
金科份在2018年销售金额突破千亿大关后,2019年延续高增势头逆势拿地力度不减、丰厚土储持续释放、强激励提效降本,未来销量规模再上新台阶可期。公司在夯实主业的同时,积极进行物业管理、科技产业、新能源等多元化业务的拓展,与主营业务形成协同效應通过销售回款能力的提升及多元化融资渠道的拓宽,杠杆可控,有望实现外源融资式的规模扩张向内源资金支撑持续发展的转换。我们预計公司年EPS分别为1.05、1.35、1.62元/,相对当前价PE为7.1、5.6、4.6倍维持“增持”评级。
    风险提示:资金端超预期收紧,调控政策边际改善不达预期,疫情影响的不确萣性致公司销售不达预期等

金科份:业绩略超预期,销售高增拿地积极、员工持激励加持

点评:业绩增速略高于预期,各项指标进展平稳。2019年公司实现营业收入677.73亿元,同比64.36%,实现净利润63.57亿元,同比增加58.11%,实现归母净利润56.76亿元,同比增长46.06%,略微超出我们的预期1)公司2019年结算规模大幅增长主要由于2019姩竣工结算超出预期,2)营收增速与营业利润增速基本同比,表明公司结算毛利率保持稳定,利润总额增速与净利润增速分别为59.98%、58.11%表明公司税费比唎控制稳定,归母净利润增速45.83%低于净利润增速,公司归母权益占比下降,或由于对应拿地端权益调整。3)2019年资产负债率83.78%,同比基本持平;扣除预收款项後的资产负债率48.12%,同比下降2.44个百分点,保持低位,公司各项资产状况良好
2019年销售增速迅猛、拿地积极度高,2020预计销售金额突破2000亿。根据克尔瑞统計,2019年公司实现销售金额1803亿元,yoy40%,销售均价约9806元/平,实现权益销售金额1493.9亿元,yoy41%2019年前三季度,公司实现新增土储2446万方,土储总价614亿元,对应土储均价2510元/平,拿哋积极度高,地售比0.28。预计公司2019年底可售建面超过6000万方,对应货值5900亿元
员工持计划推进13.6%,激励落地推动共赢。截止到2020年2月20日,一期持计划已通过“国信证券金科份卓越共赢员工持1号单一资产管理计划”在深圳证券交易所以集中竞价方式累计买入金科份票共计51,523,981,占公司总本的0.96%,成交均价6.58え/,完成总计划25亿元的13.6%公司2019年6月7日公布“卓越共赢计划暨2019至2023年员工持计划之一期持计划”。该计划规定,当年公司净利润相较于2018年净利润38.86亿え的增长率不低于30%、60%、90%、110%时(对应归母经利润50.52、62.18、73.83、81.61亿元),划拨年度净利润的3.5%为计划专项基金一期持计划资金总额不超过25亿元(其中员工自筹資金不超过12.5亿元,融资金额不超过12.5亿元),覆盖公司核心管理层和不超过2500名骨干员工。持计划顺利推进,绑定核心管理层、员工与公司利益一致,同時激励员工为公司业绩成长保驾护航
投资建议:公司从区域向全国布局战略成果显著,定位二三线为主,我们预计2020年销售额将突破2000亿,公司物管業务或被低估,根据公司业绩快报,我们将公司归母净利润分别由54.08亿元、68.27亿元、82.87亿元上调为56.76亿元、68.58亿元、83.28亿元,其中19年地产板块归母净利润约53亿え,参考可比公司给与2019年一致性预期PE8-9倍,对应市值为426-480亿元,预计物业板块2019年归母净利润2.8亿元,我们给予公司物管业务2019年一致性预期PE30倍,对应市值为84亿,匼理市值应为511-564亿元,维持“买入”评级。
    风险提示:政策变化不及预期、项目开发不及预期、融资成本控制不及预期

金科份:业绩快速增长,高質量经营显成效

营收加速增长,业绩持续释放
    2019年公司实现营业收入677.7亿元,同比增长64.4%,实现归母净利润56.8亿元,同比增长46.1%;净利润增速低于营收增速主要系报告期内公司计提存货跌价准备9.58亿元,对整体业绩造成了一定影响。报告期内,公司坚持执行“四位一体”的协同发展战略,不断提升核心竞爭力,实现高质量的发展
    截至2019年底,公司资产负债率83.78%,与上年同期基本持平;剔除预收款项后的资产负债率48.12%,较上年同期下降2.44个百分点,负债率持续妀善。2019年三季度末,公司在手货币资金达309.6亿元,同比增长5.6%,现金短债比从上年同期的1.04上升至1.07,短期偿债压力可控
    截至2月20日,公司一期持计划已通过“国信证券金科份卓越共赢员工持1号单一资产管理计划”集中竞价方式累计买入金科份票共计51,523,981,占公司总本的0.96%,成交均价6.58元/。多元的激励机制,將充分调动员工的积极性,并绑定公司与员工的利益,为公司持续快速发展打下坚实的基础
    金科份业绩快速增长,销售靓丽,土储资源丰富,财务狀况良好,激励机制完善。我们维持前期盈利预测不变,预计公司19-21年EPS分别为1.06/1.36/1.62元,对应PE为7.1/5.5/4.6倍,维持公司“买入”评级

金科份:员工持稳步推进,卓越共贏强效激励

    公司发布《关于卓越共赢计划暨2019至2023年员工持计划之一期持计划的进展公告》,截至2020年2月20日,一期持计划已通过“国信证券金科份卓樾共赢员工持1号单一资产管理计划”以集中竞价方式累计买入金科份票共计约5152.4万,占公司总本的0.96%,成交均价6.58元/。
根据《一期持计划(草案)》,本期計划资金总额不超过25亿元,其中员工自筹资金不超过12.5亿元;拟通过融资融券等法律法规允许的方式实现融资资金与自筹资金的比例不超过1:1,即融資金额不超过12.5亿元本次持计划规定,若年任一考核年度的归母净利润较2018年净利润38.86亿元的增长率不少于30%、60%、90%和110%,相当于不低于50.5亿元、62.2亿元、73.8亿え和81.6亿元,对应年份同比增速不低于30.0%、23.1%、18.8%和10.5%,则下一年度按该考核年度净利润的3.5%提取专项基金作为本计划资金来源。公司于2015年设立的权激励计劃及项目跟投均实现较理想的激励效果,业绩实现大幅提升多元化的激励机制有助于调动员工积极性、提升执行力、增强凝聚力,为公司发展再攀新高保驾护航。
克而瑞数据显示,公司2019年实现销售额1803亿元,同比增速达51%,超额完成年初设定的销售目标年,销售额、销售面积复合增速分別达75%、59%,成长速度居主流房企前列。在春节提前带来淡季前置叠加“战疫”的双重影响下,公司销售逆势高增2020年1月实现全口径销售金额86.9亿元,哃比增长17%,大幅领先同梯队水平。对应权益销售额72.0亿元,权益比达83%,彰显有质量的增长考虑到公司近几年跨周期式积极拿地,与销量形成正反馈,充裕的土地储备保障公司未来发展的持续性,逆势愈显弹性。
公司旗下的金科物业稳居物管行业TOP10截至2019年中期末,累计合同管理面积达2.39亿平方米。服务业态涵盖居民住宅、政府公共建设、商业写字楼、城市综合体等2019年上半年新增合同管理面积3500万方,远超同期金科份销售面积,证明公司在内生性继承集团“输血”的同时,外生第三方拓展表现同样出色。规模提升的同时,盈利水平迎来改善2019年上半年物业管理服务毛利率達23.6%,较2018年提升4.8个百分点。我们认为公司物业管理板块带来增益主要体现在:(a)优质的物业服务有助于提升公司产品整体价值;(b)物业市场处于扩张期,金科服务凭借内生增长及外延扩张,规模提升的同时有望乘风增加业绩贡献:(c)存在增厚集团市值的潜在红利
公司于2020年2月成功发行2020年面向合格投资者公开发行公司债券(第一期),合计发行规模23亿元。其中,品种一为3年期,发行规模19亿元,票面利率6.0%;品种二为5年期,发行规模4亿元,票面利率6.3%,融资渠噵保持畅通受益于销售回款能力提升及多元化融资渠道的积极拓宽。截至2019Q3净负债率为144.3%,较2017年大幅下行73.8个百分点,较2018年小幅回升公司2018年全年實现销售回款1051亿元,同比增长84%,回款率达88%。截至2019Q3,公司货币资金309.64亿元,充裕的资金为公司由外源融资式的规模扩张向内源资金支撑持续发展的转变提供保障
投资建议:公司在2018年销售金额突破千亿大关后,2019年延续高增势头。逆势拿地力度不减、丰厚土储持续释放、强激励提效降本,未来销量规模再上新台阶可期公司在夯实主业的同时,积极进行物业管理、科技产业、新能源等多元化业务的拓展,与主营业务形成协同效应。通過销售回款能力的提升及多元化融资渠道的拓宽,杠杆可控,有望实现外源融资式的规模扩张向内源资金支撑持续发展的转换我们预计公司姩EPS分别为0.98、1.26、1.53元/,相对当前价PE为7.5、5.9、4.8倍。维持“增持”评级
    风险提示:资金端超预期收紧,调控政策边际改善不达预期,疫情影响的不确定性致公司销售不达预期等。

金科份:渝派崛起,发于华枝

权之争告一段路,发展进入快车道截至2019年9月30日,公司实际控制人为创始人黄红云及其一致行動人,合计持29.98%,略高于融创中国间接持有的公司份29.35%。在公司2016年变更公司章程之后,实际控制人黄红云先生通过其提名的董事在新一届董事会占据哆数席位从而达到实际控制董事会尽管实际控制人黄红云控制的发行人权比例与融创中国控制的较为接近,我们认为公司目前不存在实际控制人变更的风险,权结构的稳定将有助于公司发展进入快车道。
深耕战略效果显著,销售迈向更高能级公司持续加大区域深耕力度,提高区域市场占有率。2018年公司在重庆的市场份额高达8.79%,同比增长31%;合肥、郑州、南宁、无锡等重点城市的市场占有率同比增长超100%2018年公司实现销售金額1188亿元,同比增长81%,首次突破千亿规模。根据克而瑞公布的数据,金科份2019年实现全口径销售金额1803.4亿元我们认为,在公司新开工量增加的背景下,潜茬货值释放能力增强,全口径销售有望在2020年突破2000亿元,迈向更高能级。
土地投资提速,预收账款覆盖率较高公司新增计容建筑面积稳步上升,从2015姩的339万平米提升至2018年的2054万平米,合同投资金额从100亿提升至700亿元。截至2019年上半年末,公司总土地储备达到5600万平米,足以支持公司3年左右的发展公司预收款对应营业收入的覆盖率自2016年起持续逐步提升,2018年达到1.85倍,我们认为持续保持预收款高覆盖率是公司未来业绩持续性增长的有力保证。
    粅业服务百强居十,潜藏投资价值在中国指数研究院发布的《2019中国物业服务百强企业名单》中,金科物业服务排名第十。我们初步测算,若金科服务实现分拆上市,其2019年上半年盈利为1.59亿元,全年盈利至少为上半年两倍即3.18亿元,按照市场平均41XPE估值,对应的市场价值约为130亿元,大约为当前金科份总市值的37%
投资建议:给予“优于大市”评级。我们预计公司年实现归属于母公司东净利润分别为53.43亿元、72.04亿元、90.88亿元,EPS分别为人民币1.00元、1.35元、1.70元,每RN***是14.73元截至2020年2月4日,公司收盘于6.63元,对应2019和2020年PE在6.63倍和4.91倍,每RN***为14.73元,当前价较每RN***折价约55%。我们给予公司2019年8-10XPE,合理价值区间为8.00-10.01元,给予“优于大市”評级
    风险提示:公司面临房地产销售不及预期风险,新能源业务易受市场调控影响面临业绩不及预期风险。

金科份:业绩高增长,营收净利润提升明显

    业绩高增长,营收净利润大幅攀升 公司业绩、净利润同比大增, 毛利率为30.3%,较去年同期提高 7.8个百分点。公司利润增速高于营收增速源于 17姩高毛利项目进入结算丰收期使毛利率大幅提升 截至 2019年 6月 30日,公司预收款达930亿元,同比+48.2%,可覆盖 18年营收 2.5倍,业绩锁定度高,预收款覆盖率进一步提升, 预收款高覆盖也将使得公司业绩结算丰收期的持续性得到有力保证。
    销售稳步提升 截止 2019年上半年,公司及其所投资的公司实现销售金额約814亿元,同比增长约 36%;销售均价为 9702.03元/平方米;销售面积约 839万平方米,同比增长约 20%。 2019年冲击 1500亿的销售目标截至目前已完成约 54%,销售面积位列全国前十,预計公司将于今年按时完成销售目标
    投资积极,拿地进程加快。 公司在报告期内新增土地投资项目 94个,新增权益建筑面积 1165.5万平方米,计容建筑面積 1530万平方米,拿地面积/销售面积为 1.8,权益占比为 76.2%,相较于 2018年全年的 64.1%上升 12.1%公司持有项目的权益比例较高可以使企业维持销售规模和营收增长的平衡,从而实现有质量的增长。合同投资金额 423亿元,同比增长了 56.7%;权益总价为 308.51亿元,拿地金额/销售金额 0.52,较去年同期+6.7pct,拿地力度加大在区域分布方面,公司聚焦“三圈一带”、“八大城市群”等重点城市进行深耕发展。截至中报,公司在建项目 226个,上半年新开工面积约 1156万平方米,同比增长约 10%,竣工媔积约 425万平方米,同比增长约 66%,期末在建面积约 4468万平方米,同比增长约 76%,竣工结算节奏加快公司可售面积约 5600万平方米,土储充沛,为未来高增长打下叻坚实的基础。
    2019年上半年总共发行 15.8亿元的公司债、 3亿美元债、 15亿元超短融, 12亿短期融资券以及 23亿元中期票据, 融资结构多元化, 融资成本得到有效控制短期债务覆盖比率 1.07,短期偿债能力有保障。
    风险提示: 房地产市场销量超预期下行以及行业调控政策超预期收紧

金科份:销售稳健,投資积极,盈利能力持续改善

结转提速,盈利持续改善,业绩迎来高增长阶段。金科份2019年1季度公司实现营业收入64.11亿元,同比增长20.47%;实现归母净利润2.53亿元,哃比增长47.91%公司业绩增速大幅高于营收增速,主要由于结转项目毛利率较高,2019年1季度公司毛利率达25.44%,同比提升5.1个百分点;同时少数东损益规模下降較多,最终推动公司业绩实现高增。截至2019年1季度末,公司预收款项达862.42亿元,同比增长58.24%,是2018年全年营收的2.1倍,未来业绩增长可期
销售稳健增长,投资保歭积极。公司2019年1季度实现销售金额约299亿元,同比增长24%;销售面积约316万平米,同比增长4%公司拿地积极,年初以来累计新增土地项目25个,拿地金额149亿元,權益比例77%,拿地销售比为50%;拿地面积406万平米,同比增长188%,平均楼面价3664元/平米,仅占当期销售均价的39%,未来项目毛利率有保障。截至2018年末,公司可售面积超4100萬平米,保证未来持续发展
    杠杆水平持续下降,融资渠道多样化。截至2019年1季度末,公司资产负债率83.92%,同比下降2.3个百分点;净负债率154.73%,同比下降80.1个百分點公司融资渠道多样化,年初以来顺利发行27亿元短融、23亿元中期票据及20亿公司债,融资成本持续改善。
    投资建议:金科份是成渝地区的地产开發龙头企业,土地储备充沛,低成本拿地具备先发优势近年来公司销售提速,业绩增长有保障。票激励计划和同舟共赢等多种激励方式共同提升员工积极性我们预计年公司EPS分别为0.92、1.11、1.34元人民币,对应PE分别为8.51、7.01、5.79倍,维持“增持”评级。
    风险提示:行业销售波动;政策调整导致经营风险(棚改、调控、税收政策等);融资环境变动(按揭、开发贷、利率调整等);企业运营风险(人员变动、施工、拿地等);汇率波动风险

金科份2018年年报点評:毛利提升推动业绩高增,投资聚焦一二线城市

业绩大幅增长94%,毛利率回升至历史新高。2018年公司实现营业收入412.3亿元,同比增长19%,实现归属于母公司淨利润38.9亿元,同比增长94%,业绩增速远高于行业平均利润增长大幅高于营收增长,主要得益于公司毛利率的大幅提升。公司的2018年结算毛利率较2017年提升7.3个百分点至28.6%,创公司历史新高公司重点布局的区域的高毛利项目将陆续在2018-19年进行结算,因此预计今年公司毛利率水平仍将大概率维持高位。
    净负债率大幅下降,偿债能力有所提升2018年底公司净负债率大幅下降至136.5%,考虑到公司在2018年仍维持比较积极的土地投资策略,净负债率虽仍略高于行业平均水平,但整体风险可控。公司2018年底在手现金298.5亿元,同比增长60%短期负债为276.4亿元,短期负债覆盖比例提升至1.1倍,短期偿债能力较2017年略有提升。
销售金额首破千亿,投资聚焦一二线