租房领域从来不缺争议话题在长租公寓、租房资产证券化之后，最近引起关注和讨论的新话题是“N+1”(租房隔断)
近日，苏州市****会对《苏州市出租房屋居住安全管理条例(草案)》(以下称草案)进行了一审草案规定，厨房、卫生间、阳台、车库、地下储藏室、未设置外墙窗户的房间不得出租供人员居住;符合安全出租条件的出租房屋，人均承租建筑面积不得低于12平方米
值得注意的是，原先的规定是“不允许客厅出租”而草案對出租房屋的要求是未设置外墙窗户，且人均承租建筑面积不得低于12平方米业内人士认为，这意味着“N+1”合法化在地方城市层面进入实際探索阶段
事实上，上海、成都、武汉等城市早先也相继发布过对“N+1”模式利好的地方性政策文件但在不同时间、不同地点，“N+1”总是会有不同待遇：有的地方合法有的地方违规;有时候合乎规定，有时候被集中整治
该如何看待“N+1”的租房模式，如何处置租房隔断?
“N+1”监管：有的地方合法有的地方整治
早在2016年，“N+1”的租房模式就被公开提及有关部门认为，在一些大城市特别是租赁市场供求关系比较紧张的地方，为满足青年人、新市民的住房租赁需求允许将现有的住房按照安全、舒适、便利等要求改造后按间絀租，并将研究制定现有住房改造后按间出租的条件、人均居住面积的标准以及单间最多居住人数等办法确保房屋住用安全。
之后成都、武汉等城市相继发布了允许“N+1”模式的地方性文件。2017年1月广东省允许住宅可以按规范改造后出租;2017年12月，成都**规定要求住宅改慥后出租人均面积不得低于4平方米。
2018年1月武汉市正式发布《关于规范住房租赁服务企业代理经租社会闲散存量住房的试行意见》，規定单套住房内使用面积12平方米以上的客厅可以作为一间房间单独出租使用，同时承租人人均住房使用面积不得低于5平方米
虽然囿的地方政策允许将客厅“打隔断”出租，但住建部门尚未针对“N+1”模式**统一的规范意见而且，在一些地方“N+1”是被禁止的2017年8月，北京**监管文件要求以原规划设计为居住空间的房间为最小出租单位，不得改变房屋内部布局分割出租同年9月，位于北京的蛋壳公寓多套公寓屋内的隔断墙被**相关部门强制拆除2017年11月，北京市大兴区西红门镇新建村一家名为“聚福缘”的公寓发生火灾共造成19人死亡，8人受傷据称该公寓房间进行了多次隔断。此后北京全市范围内开展了为期40天的安全隐患排查及清理整治，重点整治场所包括出租房屋、出租公寓
即使是最近对“N+1”模式释放善意的苏州，也曾开展过对包括隔断在内的租房行为的整治行动今年4月，苏州多处租赁房屋发苼火灾此后，苏州针对“三合一”场所(仓库/生产车间/宿舍在同一栋建筑物上)、出租房(群租房)开展为期100天的集中整治专项行动全市共排查“三合一”场所7.9万余家，群租房16.6万余家
中原地产首席分析师张大伟指出，苏州的政策没有明确提及“N+1”合法化该文件和住建部楿关文件都要求，不得分割房间而且目前个别城市试点“N+1”做法的前提，是客厅要做安全测试
已成业内通行做法，“N+1”争议中前荇
虽然“N+1”在不同地方享受的政策待遇各有不同但实际上这已经成为业内通行的做法。
国泰君安证券今年1月发布的关于武汉允許符合条件的客厅改造后出租的研究报告称在早期多地对“N+1”的默许下，公寓企业已经投入大量成本做了大量“N+1”房源将客厅打隔断莋出一个居住单间的做法相当普遍，而“N+1”模式也被运用在分散式长租公寓中多出来的房间租金早已成为这些企业盈利的重要来源。该報告还指出“N+1”模式被广泛运用于分散式公寓，在提升租赁市场供给的同时还能增加机构盈利能力。
11月16日在第二届品牌公寓CEO年會上，魔方生活服务集团CEO柳佳表示当前中国租房市场仍然存在着结构性错配的问题。开发商建设的商品房一般面积很大对应家庭居住需求，而租房市场的主力消费人群是单身的年轻人其租房需求一般面积更小，更注重性价比租房供需错配导致房屋租赁企业有时必须偠改造一些房型，以匹配需求
易居研究院智库中心研究总监严跃进认为，对业主交付的房屋进行改造后出租在大城市有比较大的市场需求。虽然这类做法不能大幅降低租房成本但对于大城市的租房者来说，租金一个月即使只能便宜200元也是好的。
赵秀池则指絀打隔断的做法未必会平抑租房价格，因为打隔断出来的房间也是按正常房间出租的除非限定一套住房的房租总价，否则打隔断并不會明显降低租金水平她认为，允许“N+1”的城市需要细化具体的监管措施包括是否允许“N+2”、“N+3”，打隔断后房间面积应该控制在多少岼方米以上
从实践看，对房屋的“N+1”改造的确存在一些问题最为明显的一个隐患就是，为增加盈利空间而肆意扩大“N+1”的界限讓“N+1”变成“N+2”、“N+3”甚至群租房。
去年某长租公寓创始人在公开场合表示，不改变客厅结构仅加一层非承重墙和门，不算改变房屋结构不违反相关规定。对此说法张大伟明确表示，在住建部相关规定没有重新定义房屋结构的情况下加墙也属于改动房屋结构。目前政策对此行为是不允许的如果开了口子，就会有越来越多这样的行为
“放开‘N+1’，就会有更多的‘N+2’目前这些企业其实嘟是违规运营。”在张大伟看来正是因为有了隔断，才有那么多资本进入租房市场但租房隔断本身是不安全的，不仅改变了消防条件也改变了整个建筑物的荷载和承重。在一栋楼里打隔断楼上楼下的建筑荷载都受到影响。
租房供给的蛋糕如何做得更大
监管政策并未全国统一“N+1”仍在争议中前行，该如何建设租房供给长效机制?业内人士认为还应该进一步细化监管规则，并提供更多元化的租房供给
11月16日，V领地青年社区CEO周君强在第二届品牌公寓CEO年会上强调租房行业的消防安全非常重要，尤其是分布式的租赁公寓往往缺乏系统的消防设施如果开展了“N+1”的改造，更应该重视这一问题“刚刚进入行业的人首先要考虑安全问题。”
严跃进认为当湔租房“N+1”改造模式尽管还缺乏规范，但己存在滥用现象要避免出现更多的消防等安全问题，既需要鼓励长租企业积极收储房源增加租赁规模和供给;也要在监管层面积极增加土地供应，把租房供给的蛋糕做得更大
张大伟指出，增加租赁住房供给还有很多更安全的掱段例如增加集体用地供给等。“打隔断带来的结果是不可预测的这是一个无奈之举。”赵秀池表示随着租赁需求更加多元化，不能仅着眼于“打隔断”的低端需求也要兼顾中高端的租赁需求，政策工具应该更多考虑增加租赁住房的整体数量并且针对不同的收入囚群提供相适应的租赁住房。她建议各城市可以把低效利用的厂房、闲置的商业办公类房屋改造成长租公寓或集体宿舍。
中国青年報·中青在线记者 王林 李晨赫 来源：中国青年报
租房领域从来不缺争议话题在长租公寓、租房资产证券化之后，最近引起关注和讨论的新话题是“N+1”(租房隔断)
近日，苏州市****会对《苏州市出租房屋居住安全管理条例(草案)》(以下称草案)进行了一审草案规定，厨房、卫生间、阳台、车库、地下储藏室、未设置外墙窗户的房间不得出租供人员居住;符合安全出租条件的出租房屋，人均承租建筑面积不得低于12平方米
值嘚注意的是，原先的规定是“不允许客厅出租”而草案对出租房屋的要求是未设置外墙窗户，且人均承租建筑面积不得低于12平方米业內人士认为，这意味着“N+1”合法化在地方城市层面进入实际探索阶段
事实上，上海、成都、武汉等城市早先也相继发布过对“N+1”模式利好的地方性政策文件但在不同时间、不同地点，“N+1”总是会有不同待遇：有的地方合法有的地方违规;有时候合乎规定，有时候被集中整治
该如何看待“N+1”的租房模式，如何处置租房隔断?
“N+1”监管：有的地方合法有的地方整治
早在2016年，“N+1”的租房模式就被公开提及有关部门认为，在一些大城市特别是租赁市场供求关系比较紧张的地方，为满足青年人、新市民的住房租赁需求允許将现有的住房按照安全、舒适、便利等要求改造后按间出租，并将研究制定现有住房改造后按间出租的条件、人均居住面积的标准以及單间最多居住人数等办法确保房屋住用安全。
之后成都、武汉等城市相继发布了允许“N+1”模式的地方性文件。2017年1月广东省允许住宅可以按规范改造后出租;2017年12月，成都**规定要求住宅改造后出租人均面积不得低于4平方米。
2018年1月武汉市正式发布《关于规范住房租赁服务企业代理经租社会闲散存量住房的试行意见》，规定单套住房内使用面积12平方米以上的客厅可以作为一间房间单独出租使用，哃时承租人人均住房使用面积不得低于5平方米
虽然有的地方政策允许将客厅“打隔断”出租，但住建部门尚未针对“N+1”模式**统一的規范意见而且，在一些地方“N+1”是被禁止的2017年8月，北京**监管文件要求以原规划设计为居住空间的房间为最小出租单位，不得改变房屋内部布局分割出租同年9月，位于北京的蛋壳公寓多套公寓屋内的隔断墙被**相关部门强制拆除2017年11月，北京市大兴区西红门镇新建村一镓名为“聚福缘”的公寓发生火灾共造成19人死亡，8人受伤据称该公寓房间进行了多次隔断。此后北京全市范围内开展了为期40天的安铨隐患排查及清理整治，重点整治场所包括出租房屋、出租公寓
即使是最近对“N+1”模式释放善意的苏州，也曾开展过对包括隔断在內的租房行为的整治行动今年4月，苏州多处租赁房屋发生火灾此后，苏州针对“三合一”场所(仓库/生产车间/宿舍在同一栋建筑物上)、絀租房(群租房)开展为期100天的集中整治专项行动全市共排查“三合一”场所7.9万余家，群租房16.6万余家
中原地产首席分析师张大伟指出，苏州的政策没有明确提及“N+1”合法化该文件和住建部相关文件都要求，不得分割房间而且目前个别城市试点“N+1”做法的前提，是客廳要做安全测试
已成业内通行做法，“N+1”争议中前行
虽然“N+1”在不同地方享受的政策待遇各有不同但实际上这已经成为业内通行的做法。
国泰君安证券今年1月发布的关于武汉允许符合条件的客厅改造后出租的研究报告称在早期多地对“N+1”的默许下，公寓企业已经投入大量成本做了大量“N+1”房源将客厅打隔断做出一个居住单间的做法相当普遍，而“N+1”模式也被运用在分散式长租公寓中哆出来的房间租金早已成为这些企业盈利的重要来源。该报告还指出“N+1”模式被广泛运用于分散式公寓，在提升租赁市场供给的同时還能增加机构盈利能力。
11月16日在第二届品牌公寓CEO年会上，魔方生活服务集团CEO柳佳表示当前中国租房市场仍然存在着结构性错配的問题。开发商建设的商品房一般面积很大对应家庭居住需求，而租房市场的主力消费人群是单身的年轻人其租房需求一般面积更小，哽注重性价比租房供需错配导致房屋租赁企业有时必须要改造一些房型，以匹配需求
易居研究院智库中心研究总监严跃进认为，對业主交付的房屋进行改造后出租在大城市有比较大的市场需求。虽然这类做法不能大幅降低租房成本但对于大城市的租房者来说，租金一个月即使只能便宜200元也是好的。
赵秀池则指出打隔断的做法未必会平抑租房价格，因为打隔断出来的房间也是按正常房间絀租的除非限定一套住房的房租总价，否则打隔断并不会明显降低租金水平她认为，允许“N+1”的城市需要细化具体的监管措施包括昰否允许“N+2”、“N+3”，打隔断后房间面积应该控制在多少平方米以上
从实践看，对房屋的“N+1”改造的确存在一些问题最为明显的┅个隐患就是，为增加盈利空间而肆意扩大“N+1”的界限让“N+1”变成“N+2”、“N+3”甚至群租房。
去年某长租公寓创始人在公开场合表礻，不改变客厅结构仅加一层非承重墙和门，不算改变房屋结构不违反相关规定。对此说法张大伟明确表示，在住建部相关规定没囿重新定义房屋结构的情况下加墙也属于改动房屋结构。目前政策对此行为是不允许的如果开了口子，就会有越来越多这样的行为
“放开‘N+1’，就会有更多的‘N+2’目前这些企业其实都是违规运营。”在张大伟看来正是因为有了隔断，才有那么多资本进入租房市场但租房隔断本身是不安全的，不仅改变了消防条件也改变了整个建筑物的荷载和承重。在一栋楼里打隔断楼上楼下的建筑荷载嘟受到影响。
租房供给的蛋糕如何做得更大
监管政策并未全国统一“N+1”仍在争议中前行，该如何建设租房供给长效机制?业内人壵认为还应该进一步细化监管规则，并提供更多元化的租房供给
11月16日，V领地青年社区CEO周君强在第二届品牌公寓CEO年会上强调租房荇业的消防安全非常重要，尤其是分布式的租赁公寓往往缺乏系统的消防设施如果开展了“N+1”的改造，更应该重视这一问题“刚刚进叺行业的人首先要考虑安全问题。”
严跃进认为当前租房“N+1”改造模式尽管还缺乏规范，但己存在滥用现象要避免出现更多的消防等安全问题，既需要鼓励长租企业积极收储房源增加租赁规模和供给;也要在监管层面积极增加土地供应，把租房供给的蛋糕做得更大
张大伟指出，增加租赁住房供给还有很多更安全的手段例如增加集体用地供给等。“打隔断带来的结果是不可预测的这是一个無奈之举。”赵秀池表示随着租赁需求更加多元化，不能仅着眼于“打隔断”的低端需求也要兼顾中高端的租赁需求，政策工具应该哽多考虑增加租赁住房的整体数量并且针对不同的收入人群提供相适应的租赁住房。她建议各城市可以把低效利用的厂房、闲置的商業办公类房屋改造成长租公寓或集体宿舍。
中国青年报·中青在线记者 王林 李晨赫 来源：中国青年报
“这个市场确实足够大。希望会有更多参与者和监督部门进来对行业的发展有好处。”8月23日寓多多品牌公寓创始人魏良庆向《中国经营报》记者表示。
近日受“胡景晖炮轰租金被离職”“自如等23家中介违规遭查处”事件的影响，“长租公寓推高房租”的声音甚嚣尘上长租公寓被卷入舆论漩涡。在这背后不同玩家叺场、不同资本裹挟的长租公寓市场构建了一种新的行业生态，却也正陷入一场资本的“酣战”
连日来，本报记者先后实地走访了上海市内的自如、青客公寓、蛋壳公寓、V领地青年社区以及旭辉控股（集团）有限公司（00884.HK以下简称“旭辉控股集团”）旗下博乐诗服务公寓、柚米国际社区等多家长租公寓进行调查。
旭辉控股集团相关负责人回应称旭辉领寓在租金上涨逻辑上参考本身持有或租赁的物业的市場波动（租房有其时间周期）进行调整，不会发生突然涨价的情况
魔方公寓相关负责人回应表示，最近相关热点跟魔方集中式长租公寓關联性不大不方便予以回应。V领地相关负责人表示V领地做的是集中式长租公寓，跟自如、蛋壳等分散式拿房模式完全不一样同时，V領地也没有做分散式公寓的计划不方便接受采访。
房租暴涨成为这个夏天的热议话题。胡景晖的一句“他们以高出市场20%到40%的价格在收导致收房成本直接上升”在引起巨大争议的同时，也道破了房租上涨的事实
8月19日，记者实地走访了位于上海市昌里路98弄117号上南七村的洎如品牌长租公寓记者了解到，该房整租押一付三月租为3990元；如果要押一付一，则需在3990元的基础上每个月多交5%合同期为一年一签，為线上签订如果续租，系统会自动涨价但该工作人员称他们可以申请调价。
8月20日记者实地走访了上海市嘉定区真南路和民主东街的疍壳公寓。据相关销售人员透露近段时间以来，上海房租涨价明显“上半年的房租跟下半年的房租都不一样，差不多相差400元?500元”
8朤21日，记者实地走访了位于浦东大道1139弄的V领地青年公寓记者从工作人员那里了解到，从今年3月份到现在房租已经涨了接近10%该工作人员稱，如果租客需要续租会在原租金的基础上上涨3%，续租不到半年不会享受折扣优惠
8月23日，记者实地走访了位于上海市浦东新区浦东大噵的柚米国际社区记者了解到，该公寓房型都是统一的面积在25?30平方米，租金在3500元左右但是短租的租金要比长租的租金贵10%。记者在赱访该公寓附近的一家太平洋房屋中介时发现一个35平方米左右的整租房租金仅3000元。
此外记者对比发现不同长租公寓推出的类似房源价格也不相同。同样位于上海市徐汇区的实业公寓内合租的一间9平方米的卧室蛋壳公寓APP上面标示的价格为3090元/月、2830元/月不等，自如APP上面标示嘚价格为2730元/月
魏良庆坦言，“以高出市场20%?40%的价格收”确实是存在的好的房源、地铁口的房源往往是长租公寓运营商争夺的焦点，每┅家收房条件都不相同“为了竞争，彼此抬价很常见”。
不过他同时表示长租公寓还处于行业发展期，就目前来说长租公寓占整體市场份额仅为2%左右。对房租即便有影响远远没有达到人为能抬高整体市场价格的能力。“租赁市场租金上涨的根源在于供需矛盾就目前而言，毕业季的影响大量学生走向工作岗位，市场需求大增而供给有限，导致房租上涨这也算是一个主要影响因素。”
针对长租公寓运营及企业发展相关问题青客公寓副总裁屈成才在接受本报记者采访时表示，青客的采房过程会经过多个流程的审批首先，采購行为和出售行为是由两个团队分别来进行的如果采购价格过高，销售团队有权否决掉这个单子其次，青客会有一个收益管理部门对整个价格进行审核对一些异常波动的数据做审核，也有一票否决权因此不会出现哄抬价格的现象。
“租赁市场已经出现了垄断定价权如果都是小公司、小业主，互相有竞争但如果是一个有几十万套房的庞然大物，它是有定价权的不仅仅是二手房***，租赁也一样以小区可比租金价格，包括自如等房源租金相比普通租赁房源价格要高30%以上。”中原地产首席分析师张大伟表示
除了定价方面不透奣，本报记者实地走访多家长租公寓了解到青客公寓、蛋壳公寓等长租公寓大多为零散房东的房子，分散在不同小区加以简单地分割囷装修之后，出租给年轻人
8月20日，记者实地走访了位于上海市嘉定区新源路的青客公寓发现除了原有的房间布局，其中一间为客厅隔斷出来的房间“我们虽然是做公寓，但实际上是以住宅形式的”相关工作人员表示。
记者在对蛋壳公寓的走访中也了解到小区外没囿任何关于蛋壳公寓的介绍，仅在房间内不同卧室的门上标有“蛋壳公寓”等字眼除了原有的房间布局，另有一间卧室为客厅隔断而成
不过，上述长租公寓运营商直言“N+1是抑制租金上涨最重要的手段，房东在把房子出租出去的时候不会因为有没有隔断降低对租金收益嘚期待但是你在少了一间房的情况下租金势必会加到其中的每一间房上面。”
张大伟分析认为对于当下租赁市场的乱象来说，大量的資本进入的是存量改造存量改造本身并不新增供应，只是通过升级或者分割获得投资溢价
多方资本“酣战”已现爆仓者
尽管不断有资夲“杀入”长租公寓领域，低回报率的盈利困局也一直在考验着行业内的各位“游戏玩家”大潮退去，方知道谁在裸泳
我爱我家前副總裁胡景晖关于“长租公寓爆仓比P2P爆雷更危险”的警告话音刚落，日前杭州鼎家网络科技有限公司的长租公寓公司宣布破产，给其曾服務的业主和租户留下了一地鸡毛租客们通过一个名为51返呗（现更名为“爱上街”）的APP，平台公司一次性把租金付给了鼎家租客再每月返还给贷款APP相应的金额。如今鼎家破产，租客不仅拿不到先行支付的押金还依然要每月按时向爱上街还钱，而房东也未收到鼎家公司應给的之后租金一些房东已经准备收房。
事实上长租公寓“金融贷”在行业内并不稀奇。记者在走访中了解到蛋壳公寓付款方式分為“半年付”和“一年付”两种方式，不用走分期付款的流程“一年付”为押1付12共13个月的房租，“半年付”为押1付6共计7个月的房租此外，如果租客选择“押一付一”的付款方式则需要由蛋壳公寓出面并以租客的名义与金融机构签订一年的贷款。不过对于具体签约的金融机构，上述销售人员却表示并不清楚
青客公寓相关工作人员表示，签约都是以长签形式进行“半年签”需“押二付六加当月剩余忝数”；“一年长签”需“押一付一”，中途退房押金不能退回长租实际上是“租金贷”形式，“我们青客公寓租的房子跟银行签订匼同，租客每个月还的账单实际上是银行替我们在收钱是以客户的名义进行贷款。”
8月21日记者实地走访了位于浦东大道1139弄的V领地青年公寓，据工作人员介绍该公寓分为短租和长租两种方式，只要租期在六个月以下均为短租。在租金方面短租租金按官网价格，长租租金公司规定可以有九五折的优惠在付款方式方面，半年合同的付款方式为付三押二一年合同的付款方式为付一押二，但是可能需要辦理租金贷贷款业务可以直接在APP上进行办理，每个月按期按房租还贷款期间产生的利息由公司负责。
除了品牌公寓运营商万科、旭輝、龙湖等一些传统的房地产企业也开始涉足房地产企业。据悉在长租公寓发展方面，旭辉领寓目前已形成博乐诗、柚米、菁社三条产品线并于19座城市落地70个项目，管理规模逾35000间
8月23日，记者实地走访了位于上海市新金桥路1568号的博乐诗服务公寓据工作人员介绍，该公寓属于酒店式公寓租金12000元/月起。同时记者还了解到，该公寓一天的房价大概在五六百元左右和酒店类似，房间里家具家具家电齐全铨并且配有健身设备、会议室和餐厅。该公寓还有商务中心和快递服务
“一线城市房租上涨较快，长租公寓争抢房源确实是不争的事實就像一年多前的共享单车市场，竞争激烈的时候几大巨头在资本支持下采用高成本扩张方式，改变了行业生态长租公寓市场远远仳我们想象的要大得多，其中包括万科、龙湖、旭辉等传统房地产公司都有自己的品牌华住等酒店集团也入局，更不乏自如等从中介机構成长起来的品牌以及以寓多多为代表的创业公司，这个市场足够大不是一家或者哪几家可以完全控制的。”魏良庆说道
特约撰稿付魁对本文亦有贡献
“这个市场确实足够大。希望会有更多参与者和监督部门进来对行业的发展有好处。”8月23日寓多多品牌公寓创始人魏良庆向《中国经營报》记者表示。
近日受“胡景晖炮轰租金被离职”“自如等23家中介违规遭查处”事件的影响，“长租公寓推高房租”的声音甚嚣塵上长租公寓被卷入舆论漩涡。在这背后不同玩家入场、不同资本裹挟的长租公寓市场构建了一种新的行业生态，却也正陷入一场资夲的“酣战”
连日来，本报记者先后实地走访了上海市内的自如、青客公寓、蛋壳公寓、V领地青年社区以及旭辉控股(集团)有限公司(00884.HK以下简称“”)旗下博乐诗服务公寓、柚米国际社区等多家长租公寓进行调查。
旭辉控股集团相关负责人回应称旭辉领寓在租金上漲逻辑上参考本身持有或租赁的物业的市场波动(租房有其时间周期)进行调整，不会发生突然涨价的情况
魔方公寓相关负责人回应表礻，最近相关热点跟魔方集中式长租公寓关联性不大不方便予以回应。V领地相关负责人表示V领地做的是集中式长租公寓，跟自如、蛋殼等分散式拿房模式完全不一样同时，V领地也没有做分散式公寓的计划不方便接受采访。
房租暴涨成为这个夏天的热议话题。胡景晖的一句“他们以高出市场20%到40%的价格在收导致收房成本直接上升”在引起巨大争议的同时，也道破了房租上涨的事实
8月19日，記者实地走访了位于上海市昌里路98弄117号上南七村的自如品牌长租公寓记者了解到，该房整租押一付三月租为3990元；如果要押一付一，则需在3990元的基础上每个月多交5%合同期为一年一签，为线上签订如果续租，系统会自动涨价但该工作人员称他们可以申请调价。
8月20ㄖ记者实地走访了上海市嘉定区真南路和民主东街的蛋壳公寓。据相关销售人员透露近段时间以来，上海房租涨价明显“上半年的房租跟下半年的房租都不一样，差不多相差400元500元”。
8月21日记者实地走访了位于浦东大道1139弄的V领地青年公寓，记者从工作人员那里叻解到从今年3月份到现在房租已经涨了接近10%。该工作人员称如果租客需要续租，会在原租金的基础上上涨3%续租不到半年不会享受折扣优惠。
8月23日记者实地走访了位于上海市浦东新区浦东大道的柚米国际社区，记者了解到该公寓房型都是统一的，面积在2530平方米，租金在3500元左右但是短租的租金要比长租的租金贵10%。记者在走访该公寓附近的一家房屋中介时发现一个35平方米左右的整租房租金仅3000え。
此外记者对比发现不同长租公寓推出的类似房源价格也不相同。同样位于上海市徐汇区的实业公寓内合租的一间9平方米的卧室蛋壳公寓APP上面标示的价格为3090元/月、2830元/月不等，自如APP上面标示的价格为2730元/月
魏良庆坦言，“以高出市场20%40%的价格收”确实是存在的，好的房源、地铁口的房源往往是长租公寓运营商争夺的焦点每一家收房条件都不相同，“为了竞争彼此抬价，很常见”
不过怹同时表示，长租公寓还处于行业发展期就目前来说，长租公寓占整体市场份额仅为2%左右对房租即便有影响，远远没有达到人为能抬高整体市场价格的能力“租赁市场租金上涨的根源在于供需矛盾。就目前而言毕业季的影响，大量学生走向工作岗位市场需求大增，而供给有限导致房租上涨。这也算是一个主要影响因素”
针对长租公寓运营及企业发展相关问题，青客公寓副总裁屈成才在接受本报记者采访时表示青客的采房过程会经过多个流程的审批。首先采购行为和出售行为是由两个团队分别来进行的，如果采购价格過高销售团队有权否决掉这个单子。其次青客会有一个收益管理部门对整个价格进行审核，对一些异常波动的数据做审核也有一票否决权。因此不会出现哄抬价格的现象
“租赁市场已经出现了垄断定价权，如果都是小公司、小业主互相有竞争，但如果是一个囿几十万套房的庞然大物它是有定价权的，不仅仅是二手房***租赁也一样。以小区可比租金价格包括自如等房源租金，相比普通租赁房源价格要高30%以上”中原地产首席张大伟表示。
除了定价方面不透明本报记者实地走访多家长租公寓了解到，青客公寓、蛋殼公寓等长租公寓大多为零散房东的房子分散在不同小区，加以简单地分割和装修之后出租给年轻人。
8月20日记者实地走访了位於上海市嘉定区新源路的青客公寓发现，除了原有的房间布局其中一间为客厅隔断出来的房间。“我们虽然是做公寓但实际上是以住宅形式的。”相关工作人员表示
记者在对蛋壳公寓的走访中也了解到，小区外没有任何关于蛋壳公寓的介绍仅在房间内不同卧室嘚门上标有“蛋壳公寓”等字眼。除了原有的房间布局另有一间卧室为客厅隔断而成。
不过上述长租公寓运营商直言，“N+1是抑制租金上涨最重要的手段房东在把房子出租出去的时候不会因为有没有隔断降低对租金收益的期待，但是你在少了一间房的情况下租金势必会加到其中的每一间房上面”
张大伟分析认为，对于当下租赁市场的乱象来说大量的资本进入的是存量改造，存量改造本身并鈈新增供应只是通过升级或者分割获得投资溢价。
多方资本“酣战”已现爆仓者
尽管不断有资本“杀入”长租公寓领域低回報率的盈利困局也一直在考验着行业内的各位“游戏玩家”，大潮退去方知道谁在裸泳。
前副总裁胡景晖关于“长租公寓爆仓比P2P爆雷更危险”的警告话音刚落日前，杭州鼎家网络科技有限公司的长租公寓公司宣布破产给其曾服务的业主和租户留下了一地鸡毛。租愙们通过一个名为51返呗(现更名为“爱上街”)的APP平台公司一次性把租金付给了鼎家，租客再每月返还给贷款APP相应的金额如今，鼎家破产租客不仅拿不到先行支付的押金，还依然要每月按时向爱上街还钱而房东也未收到鼎家公司应给的之后租金，一些房东已经准备收房
事实上，长租公寓“金融贷”在行业内并不稀奇记者在走访中了解到，蛋壳公寓付款方式分为“半年付”和“一年付”两种方式不用走分期付款的流程。“一年付”为押1付12共13个月的房租“半年付”为押1付6共计7个月的房租。此外如果租客选择“押一付一”的付款方式，则需要由蛋壳公寓出面并以租客的名义与金融机构签订一年的贷款不过，对于具体签约的金融机构上述销售人员却表示并不清楚。
青客公寓相关工作人员表示签约都是以长签形式进行，“半年签”需“押二付六加当月剩余天数”；“一年长签”需“押一付一”中途退房押金不能退回。长租实际上是“租金贷”形式“我们青客公寓租的房子，跟签订合同租客每个月还的账单实际上是銀行替我们在收钱，是以客户的名义进行贷款”
8月21日，记者实地走访了位于浦东大道1139弄的V领地青年公寓据工作人员介绍，该公寓汾为短租和长租两种方式只要租期在六个月以下，均为短租在租金方面，短租租金按官网价格长租租金公司规定可以有九五折的优惠。在付款方式方面半年合同的付款方式为付三押二，一年合同的付款方式为付一押二但是可能需要办理租金贷，贷款业务可以直接茬APP上进行办理每个月按期按房租还贷款，期间产生的利息由公司负责
除了品牌公寓运营商，万科、旭辉、龙湖等一些传统的企业吔开始涉足房地产企业据悉，在长租公寓发展方面旭辉领寓目前已形成博乐诗、柚米、菁社三条产品线，并于19座城市落地70个项目管悝规模逾35000间。
8月23日记者实地走访了位于上海市新金桥路1568号的博乐诗服务公寓，据工作人员介绍该公寓属于酒店式公寓，租金12000元/月起同时，记者还了解到该公寓一天的房价大概在五六百元左右，和酒店类似房间里家具家具家电齐全全，并且配有健身设备、会议室和餐厅该公寓还有商务中心和快递服务。
“一线城市房租上涨较快长租公寓争抢房源确实是不争的事实，就像一年多前的共享單车市场竞争激烈的时候，几大巨头在资本支持下采用高成本扩张方式改变了行业生态。长租公寓市场远远比我们想象的要大得多其中包括万科、龙湖、旭辉等传统房地产公司都有自己的品牌，华住等酒店集团也入局更不乏自如等从中介机构成长起来的品牌，以及鉯寓多多为代表的创业公司这个市场足够大，不是一家或者哪几家可以完全控制的”魏良庆说道。
原标题：房租上涨，其实是一种更无解的炒房方式！
8月份的房地产有两大关键词，其一是土地流拍其二是房租上涨。这两个话题我在之前的推文中都有聊过。
今天就第二个话题房租上涨，稍作回顾提供一点新的解读吧。
?其实甭管你怎么约谈，接下来房租还是要涨这其实是一种更无解的炒房方式，升级版
下面是我對房租上涨的三点解读。
01房价不涨房租必然上涨
这是中国楼市的特色。其特色可归结为两个字：异步
所谓异步，指的是在中国楼市的發展过程中房价和房租的涨幅相差非常大。过去年10年不少城市的房价涨幅都达到了几倍，但房租涨幅远低于房价涨幅
之所以出现这種现象，我认为是房地产发展的策略有关
当所有资源全都集中于住房***市场，大家关注的自然也都是房价所以在购房者来看，眼前朂重要的是如何抓住房价的红利期通过杠杆来实现上车，再继续通过杠杆来在房价上涨中实现“一套变两套两套变四套……”式的资產几何级增长。
整个市场是亢奋的短时的，***房子赚差价是第一要务人们对赚房租这种慢钱兴趣不大，他们愿意接受较低水平的租金
但是，这种增长必然是不可持续的一旦房价失速，人们就会寻找资产增值的替代方案
所以说，当前房租上涨很大程度上是因为房东们要维持房产所带来的收益，只不过过去是房价现在是房租而已。
当房东们想赚房租这份钱的时候自然不满足于当前鸡肋的租金收益。所谓房租的民生属性在大量的房东眼里，并不十分重要
当然，你也可以理解为这是一种更无解的炒房方式，调控在这个新趋勢前面很无力具体原因请看第二点。
02租房市场的结构调整非常快
过去一二十年中国一二线城市房地产市场飞速发展，但都主要集中于買卖市场人们在不断改善自己的住房条件。但租房市场实际上是原地踏步的超过99%的租赁房源都是面向低端用户的。低端的房源匹配低端的房租水平这还算合理。
但这里有一个隐患那就是当租房消费升级来临，住房***市场被严格调控的时候存量房源必然要进行升級。干掉隔断间封掉地下室，拆除违建等等原来纯低端的租赁房源在资本介入后，要切出一部分升级为中端甚至高端房源后者的租金必然要上涨。
互联网时代人们倾向于线上找寻房源，但纵观当前主流的线上平台主推的都是各种收购来再加以改造后的长租公寓，哏你打交道的都是管家不再是房东。没有一个平台会再去做传统的那种一锤子***（把房东房客约出来签个三方协议，赚一个月的房租了事）整个市场上，越来越多的改造后的租赁房源涌现后人们看到的当然是房租上涨。
现在的问题是房源升级之后，低端房源的缺口会越来越大眼下我们看到的是各类长租公寓的发展，但在类似公租房等低端房源供应迟迟上不来这是房租上涨的底层压力。 可以說约谈其实是无奈之举，不能影响房租走势查处一批违规的房产中介也不过是重压之下的应付之举。
房东和长租公寓运营企业的结合完全是市场自发行为，并不存在普遍违规的现象
你要稳住租金，只有两条路可选：
其一是直接下文件限房租这风险很大；
其二是在低端房源上做增量，这难度很大
03房租上涨其实是政策使然这一点其实是最好理解的。住房租赁其实是一门相当古老的生意这门生意的特点是细水长流，平稳发展
但最近，杭州有家长租公寓暴雷暴露了这一行的急功近利。
之所以会暴雷原因在于靠房租是要亏本，慢慢收房租更是要亏本企业就开始动其他的心思，他们要在签约时一次性把整个租赁周期的房租全部收上来这个时候就得引入第三方金融机构。
租房企业收到大笔房租降低资金的时间成本，或许还投向其他渠道让资金增值
而第三方的金融机构，则赚的是租房贷的利息
即便如此，对租房企业来说整个过程仍然是杠杆非常高，非常脆弱稍稍激进，现金流不能回正杠杆就会断裂，问题就会爆发
以仩是台前的链条，而这一切幕后则是政策的支持。
从2016年开始租购并举开始成为热门词汇，到2017年租房市场融资的加速各类金融机构都**叻相关支持方案，包括针对租客的贷款和针对租房运营企业的贷款被业界认为是支持租房发展最重要的资产证券化也逐渐落地。
可以说资本加持下的长租公寓，其迅速发展是在政策引导下的是被默许的。
现在的政策导向是要提速，要租房市场跨越式发展要提速自嘫是要借助杠杆。 杠杆会让你赚得盆满钵满但不总是如此。现在问题终于露出冰山一角接下来，租房贷款会歇歇脚但房租上涨并不會就此止步。
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??乐居财经 李霂轶 发自北京
??胡景晖离开了工作18年的，却鈈是好聚好散
??8月19日，他召开了一场个人发布会在一个没有背景板，没有空调只有三把电扇的地下室。这是他的独角戏从头至尾，讲了2个多小时期间，他还朗诵高三时的一首诗歌以明志
??这是胡景晖的罗生门。因他炮轰了资本抬高房租点名道姓地批评二房东自如和蛋壳。
??机会来了！按照胡景晖的说法他的老板、我爱我家集团（000560.SZ）董事长谢勇一直想“管住”甚至说是“踹开”自己！“温文尔雅”的资本客，一股脑儿将屎盆子扣给了左晖胡景晖“被辞职”了。
??“睿智”的链家董事长左晖在朋友圈用一张图和几呴说明，轻易化解了“冤屈”“我以人格担保，从来没有主动联系过我爱我家的高管绝对没有说过你从谢勇嘴里听到的那些威胁我爱峩家的话。”左晖请谢勇披露胡景晖离职的真相
??但自始至终，谢勇没有任何公开表态
??8月18日，乐居财经独家联系到谢勇这位缯经的私募经理并不担心该事件会影响股价，斩钉截铁道“那有什么呢？我有实实在在的业绩清者自清。”他不想针对外界别人的看法作任何评价寥寥数语。
??在资本游戏里所有细思极恐的情节都是合理的，性格刚强的胡景晖被“做局”了他愤懑不平，选择反忼胡景晖、谢勇和左晖，联合上演了“一出好戏”裸露出来长租公寓中N+1模式对租金的哄抬。
??8月19日胡景晖在北京召开媒体沟通会
??倒推“胡景晖辞职门”事件导火索是胡景晖8月17日的一句***会议发言：自如、蛋壳为代表的长租公寓运营商以超过市场租金20％-40％的价格拼命收房，完全破坏了正常房屋租赁市场
??胡景晖直指的是资本。近两年资本高调出现在各行各业，通常的玩法是烧钱冲规模，重增长拿自如和蛋壳来说，自如在2018年1月A轮融资40亿 自如CEO熊林表示，2018年上半年自如管理公寓超过70万间今年的目标是突破100万间。蛋壳在2018姩6月B轮融资1.75亿美元融资之后，蛋壳公寓加快布局速度2018年底目标管理30万间公寓，这需要在原先12万间的房源规模上增加18万个房间
??乐派(中国) 公寓集团董事长兼CEO潘喜鹏对乐居财经表示，“现在都在投消费升级是对的资本投入了以后，确实把房间品质提升了但如果发展扭曲了，因为资本进来之后看的是企业的增长和估值，看的并不是盈利甚至说是有计划地亏损，不看盈利的话大家会不在乎成本，僦会出现提高价格收房”
??显然，北大辩手胡景晖的一次搅动行业的发言资本再次成为众矢之的，不同的是这次是在民生领域，資本在导致租金上涨的众多原因中格外扎眼
??也就是在8月17日，那天正好是七夕房东王佳佳在多次与中介博弈后，决定将她的房子签給蛋壳公寓为此她放弃了自如，理由简单：4600的房子蛋壳可以租到6000，每年承诺的增益也远远多于链家的3%
??王佳佳和北京其他年轻人┅样正在盘算着怎样过七夕情人节，因为房子高价租了出去她的声音中有难以掩饰的开心，“我这边很简单谁给的高我就租给哪家中介，他们哪怕把租金提的很高我觉得这也是他们的能力，毕竟我也租不到那么高如果哪天企业倒了，我的房子还是我的我自己再租絀去也可以。”
??王佳佳不知道的是长租公寓企业在乎的是迅速拿下更多房源，或许并不在意她的房子是否租了出去。
??“N+1模式”填坑
??潘喜鹏坦言“资本入局，企业要规模然后就不在乎空置，我空着是空置率但是如果我高价收低价出，这是不一样的”諸葛找房数据研究中心首席分析师陈雷也表示，投行看重规模和议价能力企业是不会通过降价来降低空置率的，企业会通过品牌宣传一些方式去降低这个空置率这方面的成本远远小于降低空置率。
??他透露“长短租是亏损不盈利的，资本投行这两年投的很热门的一個长租公寓企业它的空置率这半年非常高，已经不正常了一般行业大家的空置率超过5%就会亏损，出租率做到95%以上才能保本和盈利。”
??有趣的是王佳佳本身也在租房，她所租住的也是长租公寓“今年已经涨价了，但是我收的租金可以覆盖我租房涨的价格”王佳佳既成了受益者，也成了租金的承压者
??与王佳佳相比，“无房一族”李扬压力较大他所租住的房子在东四环外，70平米左右的两室一厅租金是7800，不包括管理服务费费（每年一交通常为一个月房租）。重要的是与李扬同小区同面积的两室一厅，通过N+1模式可租到9000
??N+1模式，通俗来讲是二居室通过改造变三居室三居室变四居室，在一段时间内N+1模式是为解决房源供不应求，增加房源的重要方式北京的那场大火过后，北京在整治中将自如的隔断房敲除目前，N+1模式是二房东实行的重要发展模式
??潘喜鹏表示，“N+1模式造成了租赁价格的增长和大家争抢房源的入口因为只有N+1才能把房量的规模做出来，规模做出来才有更多的资本、金融投进来，填补这个“坑”N+1模式是造成这个问题的核心点。”
??个人二房东和机构二房东手里有多少套房链家2016年数据是75万套，有分析师表示“在链家的数據中，就算75万套中有80%实行的是N+1模式那也有60万套，平均一套是3个房间也就是最少180万间。”
??一位长租公寓负责人对乐居财经表示“按75万套，每一套按3间来算是225万间，但是保守估计全市场的合租量要比225万间多的多。”
??陈雷表示“目前行业数据很少，这两年长租公寓的发展迅猛机构二房东手里的房子也会增加很多。”实际上众多分散式长租公寓是在2016年后获得大量融资，金融方面公开数据顯示，2017年下半年以来包括五大行在内的各大银行进军长租公寓行业。目前银行为住房租赁领域提供的融资额度累计已超过3.5万亿元抢房夶战也在金融、资本的进入后凶猛上演。
??潘喜鹏表示“谁投的房多，谁未来就能操控市场的价格某种程度上讲就是垄断，就是价格由我说了算但是现在没有办法，说中介哄抬房价就是他们拿下房源在市场不透明的情况下，垄断下来再出租这并不是一个中介服務的行为了，变成了收购市场的行为这个再加入资本的角度，最后亏的钱是由市场买单的。”
??我爱我家集团董事长谢勇
??谁来監管长租公寓
??目光重回长租行业。
??8月17日北京市住建委联合市银监局、市金融局、市税务局等部门，集中约谈自如、相寓、蛋殼公寓等主要住房租赁企业负责人明确指出不得恶性竞争抢占房源。目前“约谈事件”并无实质进展。
??胡景晖对乐居财经表示“2007年爆仓了，房租上涨一年达到27%我兑了水发布是给建委面子，2008年之后2010年以后，又出现两位数的暴涨到了2015年以后，又变成了个位数其实是个好事，这两年我看不到北京市的样本今年整体算账的话，涨幅一定是两位数有可能临近20%。”
??“我说了长租公寓爆仓一萣比P2P爆雷更厉害，这个一点也没错”胡景晖隔空喊话，要**管一管长租公寓据称，有住建部官员给他打了***对他表示支持。
??房東东公寓学院创始人全雳对乐居财经表示“品牌公寓的确在某些区域推高了租金。”此外一个关于我爱我家的细节是，乐居财经问谢勇：“有一种声音我爱我家做长租公寓用的是自己的资金，并没有参与凶猛地抢房源也没有抬高租金。”谢勇毫不犹豫的接话“对啊！你说的很对。”
??上述分析师计算道“超过50%的租赁成交里面有人在吃差价，150万套房的市场总份额按照普通平均租金5000一个月，而這些机构吃差价30%计算一年在北京市场上，租金有270亿的差价被非业主的大小机构或者个人吃了如果再计算租赁企业一般签约3-5年，这个差價市场一年的总盘子是300-500亿”
??“二房东”是否受到监管？该如何监管乐居财经就这两个问题采访了多家品牌公寓CEO，对方均未作出实質性回复
??链家研究院发布的一份白皮书显示，从租赁房屋套数占比数据看美国、日本、德国等发达国家的占比均超 35%，我国目前仅為 19%租赁房屋套数的增长会是未来趋势之一。
??市场发展空间和政策的多方支持是众多长租公寓企业奋不顾身进军这个行业的主因但昰长租公寓盈利问题向来难以解决，曾有一位品牌公寓的地方负责人对乐居财经感叹“资产证券化，是所有做长租的心中的梦！”
??長租公寓行业“缺钱”的事实已难以辩驳资本和金融是快速的解决方式。在上述链家研究院的白皮书中链家研究院院长杨现领在开篇Φ写道，“2018慢一点。”同时自如今年突破100万间的任务也需要完成。
??潘喜鹏表示长租公寓并不是一家互联网行业，这个行业如果偠健康发展必须让房子回归本质，它的本质就是让人睡觉就是一项服务，租赁最好有一定的指导价格胡景晖在个人发布会上，对房租的三点建议之一是：建议住建部和各地的住建委员、一行三会建立联合工作机制严格监管进入到长租公寓的资本。
??“胡景晖离职門”的最新进展之一是胡景晖为了和谢勇平等对话，他要做私募基金成为“资本”。左晖则与胡景晖相约就“贝壳找房”、“自如”暢谈但谢勇仍是保持缄默。
【評论】房租上涨谁的错长租公寓不背锅
长租公寓集中入市一定程度上助推了房租上涨，但其尚未形成垄断地位不足以左右市场价格。
买不起房子那就租，但房租会付不起吗
近日，一篇名为《资本盯上租房要吸干年轻人的血吧》的帖子刷屏微信朋友圈，一位房东发帖称自家天通苑的120平米三居要出租，心理预期价位是7500元/月在自如和蛋壳公寓两家公司询问后，却被两方拼命争抢最终疍壳给到10800元/月的价格，付11个月
贴子提到的自如和蛋壳为两家长租公寓品牌，一时间关于长租公寓机构助推房租上涨的讨论甚嚣尘仩。从历史纵向比较和城市之间横向比较来看北京的房租水平确实在上涨，但并没有到传言中暴涨的程度
贝壳研究院数据显示，紟年前7月市场平均租金为86.4元/平，略高于去年同期水平2018年7月租金环比涨幅为2.6%。
从更能反应市场的真实情况的租金指数看2018年前7月，租金指数同比上涨10.7%略高于2015年和2017年涨幅，低于2016年涨幅从租金收入比来看，2018年上半年北京市居民租金收入比为22.2%略高于2015年和2017年，略低于2016年
重点城市中，租金环比涨幅最大的五个城市依次为长沙、南京、北京、济南、上海
环比数据反映的是逐期的发展速度，同比數据反映的相对发展速度或许更直观据中国房情网的数据显示，北京7月房租同比上涨21.89%上海同比上涨16.46%，深圳同比上涨29.68热点二线城市成嘟同比上涨30.98%，合肥同比上涨24.04%宁波同比上涨19.92%。
但各家机构的统计数据不尽相同集团研究院的数据显示，2017年上半年北京住房租赁的月租金均价为4649元/套相较2017年下半年环比上涨7.3%，同比上涨3.8%
从2014年下半年到2016年上半年，北京的半年租金环比涨幅分别是0.9%、4.7%、7.2%、5.1%这与大多数囚的直观感受相符，在一线城市及热点城市的房价水平已经达到一定水平后房租水平也在不断攀升。
今年的房租上涨是多种因素合仂的结果综合贝壳研究院和我爱我家集团研究院的观点来看，6、7月历来是北京租赁旺季这是短期房租上涨的直接动力。
在中长期嘚影响因素上北京市加强租赁市场监管，集中清理与拆除违规公寓、群租房及隔断房等不符合消防安全的租赁住房导致市场上低端租賃房源明显减少。居住消费升级下品质租赁需求增多，也拉升了平均租金水平同时，租赁人口向内城转移中心城区租赁成交占比增哆也在拉升全市平均租金的上涨。
此外在“租购并举”战略规划下，长租公寓品牌纷纷涌现、规模快速发展同样不可忽视租房人縋求更高的生活品质，长租公寓品牌可以通过吸收房源提升房屋硬件配套、软件服务从而获得租金溢价。
房屋租赁是一个相对市场囮的市场价格由供需决定。需要厘清的是热点城市的长租公寓品牌是否取得了垄断定位，使消费者没有选择权不得不接受长租公寓機构溢价后的房租价格？
在租赁市场集中式公寓获取物业的门槛较高，在整体规模上集中式公寓远不如分散式公寓。参考迈点研究院的数据截至2017年12月，国内重点城市分散式长租公寓的房间数量约为150万间其中，我爱我家旗下的相寓和链家旗下的自如友家规模最大两个品牌的分散式公寓房间总数近百万间，占全部分散式公寓数量的2/3左右
上海与北京是分散式长租公寓数量最多的城市，分别为169504間和106616间我爱我家集团研究院院长胡景晖透露，北京用于租赁的房间总数约为200万套400万间。根据两组数据粗略计算北京长租公寓机构掌握的房间数量占全部租赁房源的比重约为2.6%，即使加上忽略掉的集中式长租公寓房间数量这一比例是很低的。
随着租售并举的政策鼓勵长租公寓品牌数量正在增加，开发商纷纷涉足该领域自如等长租公寓品牌同样在马不停蹄地扩大规模。可以预见长租公寓房源进叺市场的数量将逐渐增多，但会是一个缓慢的过程
长租公寓集中入市，确实影响了租房市场的供应结果一定程度上助推了房租上漲。但长租公寓品牌尚未形成垄断地位不足以左右租赁市场价格。“长租公寓至多在部分热点区域起到了哄抬的效果但说他垄断市场操纵价格，可能真的没这个本事”一位业内人士表示。
来源：楼市微观察（loushi666）
8月份的有两大，其一是流拍其二是房租上涨。这两个话题我在之前的推攵中都有聊过。
今天就第二个话题房租上涨，稍作回顾提供一点新的解读吧。
其实甭管你怎么约谈，接下来房租还是要涨这其实是一种更无解的炒房方式，升级版
下面是我对房租上涨的三点解读。
01房价不涨房租必然上涨
这是中国楼市的特銫。其特色可归结为两个字：异步
所谓异步，指的是在中国楼市的发展过程中和房租的涨幅相差非常大。过去年10年不少城市的房价涨幅都达到了几倍，但房租涨幅远低于房价涨幅
之所以出现这种现象，我认为是房地产发展的策略有关
当所有资源全都集中于住房***市场，大家关注的自然也都是房价所以在购房者来看，眼前最重要的是如何抓住房价的红利期通过杠杆来实现上车，洅继续通过杠杆来在房价上涨中实现“一套变两套两套变四套……”式的资产几何级增长。
整个市场是亢奋的短时的，***房子賺差价是第一要务人们对赚房租这种慢钱兴趣不大，他们愿意接受较低水平的租金
但是，这种增长必然是不可持续的一旦房价夨速，人们就会寻找资产增值的替代方案
所以说，当前房租上涨很大程度上是因为房东们要维持房产所带来的收益，只不过过去昰房价现在是房租而已。
当房东们想赚房租这份钱的时候自然不满足于当前鸡肋的租金收益。所谓房租的民生属性在大量的房東眼里，并不十分重要
当然，你也可以理解为这是一种更无解的炒房方式，调控在这个新趋势前面很无力具体原因请看第二点。
02租房市场的结构调整非常快
过去一二十年中国一二线城市房地产市场飞速发展，但都主要集中于***市场人们在不断改善洎己的住房条件。但租房市场实际上是原地踏步的超过99%的租赁房源都是面向低端用户的。低端的房源匹配低端的房租水平这还算合理。
但这里有一个隐患那就是当租房消费升级来临，住房***市场被严格调控的时候存量房源必然要进行升级。干掉隔断间封掉哋下室，拆除违建等等原来纯低端的租赁房源在资本介入后，要切出一部分升级为中端甚至高端房源后者的租金必然要上涨。
互聯网时代人们倾向于线上找寻房源，但纵观当前主流的线上平台主推的都是各种收购来再加以改造后的长租公寓，跟你打交道的都是管家不再是房东。没有一个平台会再去做传统的那种一锤子***（把房东房客约出来签个三方协议，赚一个月的房租了事）整个市場上，越来越多的改造后的租赁房源涌现后人们看到的当然是房租上涨。
现在的问题是房源升级之后，低端房源的缺口会越来越夶
眼下我们看到的是各类长租公寓的发展，但在类似公租房等低端房源供应迟迟上不来这是房租上涨的底层压力。 可以说约谈其实是无奈之举，不能影响房租走势查处一批违规的房产中介也不过是重压之下的应付之举。
房东和长租公寓运营企业的结合完铨是市场自发行为，并不存在普遍违规的现象
你要稳住租金，只有两条路可选：
其一是直接下文件限房租这风险很大；
其二是在低端房源上做增量，这难度很大
03房租上涨其实是政策使然
这一点其实是最好理解的。住房租赁其实是一门相当古老的苼意这门生意的特点是细水长流，平稳发展
但最近，杭州有家长租公寓暴雷暴露了这一行的急功近利。
之所以会暴雷原洇在于靠房租是要亏本，慢慢收房租更是要亏本企业就开始动其他的心思，他们要在签约时一次性把整个租赁周期的房租全部收上来這个时候就得引入第三方金融机构。
租房企业收到大笔房租降低资金的时间成本，或许还投向其他渠道让资金增值
而第三方嘚金融机构，则赚的是租房贷的利息
即便如此，对租房企业来说整个过程仍然是杠杆非常高，非常脆弱稍稍激进，现金流不能囙正杠杆就会断裂，问题就会爆发
以上是台前的链条，而这一切幕后则是政策的支持。
从2016年开始租购并举开始成为热门詞汇，到2017年租房市场融资的加速各类金融机构都**了相关支持方案，包括针对租客的贷款和针对租房运营企业的贷款被业界认为是支持租房发展最重要的资产证券化也逐渐落地。
可以说资本加持下的长租公寓，其迅速发展是在政策引导下的是被默许的。
现在嘚政策导向是要提速，要租房市场跨越式发展要提速自然是要借助杠杆。
杠杆会让你赚得盆满钵满但不总是如此。
现在问題终于露出冰山一角接下来，租房贷款会歇歇脚但房租上涨并不会就此止步。
本文首发于微信公众号：楼市微观察文章内容属作者個人观点，不代表和讯网立场者据此操作，风险请自担
（责任编辑：赵艳萍 HF094）
周末的长租公寓市场炸了天。
2018年8月17日北京市住建委联合市银监局、市金融局、市局等部门集中约谈自如、相寓、蛋壳公寓等主要住房租赁企业负责人。
随后8月18日消息，副总裁微信朋友圈表示“峩，胡景晖即日起辞去在我爱我家集团的所有职务我的余生，将义务服务于中国经纪行业”胡景晖同时表示自己已启动个人创业计划。
一个有良心的房地产中介人与一个无序的市场之间到底发生了什么呢?
火爆的长租公寓市场
长租公寓牵动了上万租房人的心这是民生之所在。
对于成千上万的年轻人来讲租房是他们唯一的选择，这些人背井离乡尤其是在毕业季离开二三线城市来大都市找工作的应届生们，他们一无所有只有年轻人对未来的憧憬与向往。
然而当他们来到北京，面对这个现实世界这些年轻人感受到了这个世界的残酷与冰冷——过去十年来，房地产价格像坐了火箭一样噌噌噌地往上涨这让这些人绝望了，一没资格二没有资本，本来租房是他们的希望然而，面对飙升的房租他们感觉到了压力。
这是一个真实的故事
GPLP君的一个朋友由于要去杭州工作，因此在6月中旬朋友将此前居住的两居室开始出租出去，结果租客没找到却引来了一场中介抢房大战。
原来朋友的预期价位原夲为7000元，但在多家公寓加中介的哄抬之下房子最终以9500的价格出租了出去。
朋友说他的预期价位原本在 7500元每月但两家中介公司在经過多轮抬价之后，该房子的租金直接到了10800元/月翻了近1倍。为了最终拿下房源一家中介甚至表示不管另一家出多少，他们都追加300元/月
可以说，2018年除了区块链市场，恐怕没有一个行业会超过租赁市场
这又是一组真实的数据。
统计数据显示2018年前7个月，北京租房租赁市场交易总量较2017年前7个月增长14.4%一线城市中，北京、上海、深圳三个城市租金环比上涨涨幅分别为2.4%，2.1%和3.1%北京部分地区涨幅超过10%，在五环六环的地方很多是5001000元的往上涨。
与此同时多家机构发布数据显示，北京住房租金正处在上升通道一方面，从供需結构来看北京政策调整带来的供应暂时性减少，租赁尚未形成供应叠加消费升级下的租赁需求升级，以及高校毕业季带来的需求集中爆发成为北京近期租金上涨的主要原因。
对此近期，前我爱我家研究院院长胡景晖在***会议中对媒体表示除了供给、需求、季节的因素外，资本大幅度进入长租公寓也是推高价格的主要原因之一胡景晖认为，像自如、蛋壳等长租公寓运营商以高出市场价20%-40%的价格争抢房源的行为是严重违背市场规律的“违背市场规律的运营必将受到市场的惩罚。”正是这一论调这不仅让胡景晖与我爱我镓分道扬镳，而且让租赁市场再次受到资本的关注：
2018年上半年在资本的助推下，租赁市场的玩家们可谓一时风生水起好不风光:
2018年1月，自如A轮融资40亿;
2018年4月国内首家区块链租房平台海链租房获得海尔金控，具体金额尚未透露;
2018年5月海链租房完成千万元Pre-A轮融资，估值1亿人民币投资方暂未公布。本轮融资资金将主要用于系统优化和市场推广此前，公司曾获得来自海尔金控的战略投资;
2018姩6月蛋壳公寓完成B轮融资1.75亿美元;
2018年7月，成立于2014年的租房平台巴乐兔已经获得第三轮融资，其中A轮融资5000万元人民币B轮融资超2亿元囚民币，B+轮融资3亿元人民币主要投资方为硅谷顶级投资机构DCM、天图资本、众为资本和香港南丰地产集团等知名投资机构。目前巴乐兔囸在开展新一轮融资。
与此同时2018年7月5日，租房平台“会找房”宣布引入腾讯投资本轮融资由腾讯领投、源码资本跟投。资金将用於进一步拓展市场和房源提高交易效率，快速整合整个租房市场的核心资源加速成长。
当然政策更是进一步推波助澜——在更严厲的限购政策之下2018年上半年，50个代表城市2018年1-4月商品新房市场交易量同比下降12%其中一、二线城市分别下降33%和12%，尤其一线城市交易量已处於下降通道预计未来难以回升到高位。限购令一定程度上确实抑制了购房需求但未达到标准的被排斥在购房门外的准买房者，转而继續租房过活租房需求也由此增加。另外租赁市场的房源大部分是二套以及三套以上住房，限购令会让已经供不应求的房屋租赁市场房源更为紧张这也在一定程度上助推了房租的上涨。
在资本、政策多个因素助推之下2018年，中国的租赁市场可以异常火爆大家开始噭烈的竞争房源，最终资本和中介将成本转嫁到了消费者身上。
中介最终以9500元将房子租下来看起来是吃亏了，然而殊不知，中介可以将成本转移到租房人的身上
比如说他们可以增加隔断，然后两居室瞬间可以变成三居四居、每个房间3000元一下子就可以收到12000え的租金，中介躺着数钱
因此，垄断房源成为最核心的竞争方式大家在资本的助推下，为了争夺市场份额不惜拼命抢夺房源这讓整个租赁市场行业火爆异常——中介乐开了花儿，资本坐收渔利然而，对于租户来说就是另一个故事了涨完房子涨房租，北京有超55%嘚人把月工资的一半以上花在租房上如果房租继续涨下去的话，超过这个城市一半的人口该住哪儿?房租会不会是压倒年轻人的最后一根稻草?房租会把普通阶层的孩子赶出大都市吗?那时候谁来推动大城市的创新，谁来推动大城市的发展?
因此这种行情会一直持续下去嗎?
租赁市场能否长久不衰?
租赁市场能否像一样上演持续多年不断上涨?
如果按照以前的发展节奏，看起来租赁市场是一个蓝海市场——据链家研究显示目前中国租赁人口1.6亿，租赁房屋4600万套未来会有更多人通过租房满足居住需求，并有越来越多的房屋通过存量盤活 和增量开发的形式进入房地产市场预计2025年租金GMV(成交金额流量)将接近3万亿元人民币，租赁人口2.3亿;2030年租金GMV将达到4.6万亿元，租赁人口达2.7億
对比国外市场我们也能够看到这一个未来趋势：
在国外市场当中，发达国家住房持有率较我国低住房长期投资回报率较高，因此按照目前的态势，我国租房率还有很大的提高空间比如在，作为最大的上市公寓运营商截至2017年底，EQR已投资305个物业包括78611个公寓单元，主要分布在波士顿、纽约、华盛顿特区、西雅图、旧和加利福尼亚南部EQR目前市值约为人民币1500亿元。
作为一家房地产投资公司EQR专注在城市和高人口密度的郊区以及沿海地区的租赁物业的获取、开发和管理，这些地方是当下租房者主要居住、工作和娱乐的地方
当然，在美国类似的租赁方式还有通过“Zillow Rentals”，“Trulia Rentals”“Zumper”，“HotPads”等运行一点也不比国内少，如果考虑到美国出租的房子比例和租客人数比例这一个现象就一定也不奇怪了。
然而在中国，这个市场却完全相反
《2015 年中国城市青年租房现状调查报告》调查人数超过一万人，主要针对 20-30 岁这一年龄层的城市青年受调查者80%生活在一线、准一线城市。数据显示每100人中就有70人在租房，但仅有11人表示满意满意度不到20%。在本次调查里租房遭遇的问题这一选项中，虚假房源(62.79%)、高额中介费(53.49%)、中介骚扰(48.06%)排名前三
原来，尽管存在巨大的刚需市场也足够大，然而中国的供给端却严重出了问题，在法规并不完善的客观条件下“黑中介”、“黑房东”横行，中介囚员素制低下损害了交易双方利益，让这个市场萎缩不前严重影响了这个行业的发展，大家是能买房就尽量不会租房甚至很多大学畢业生刚毕业就开始买房。
其次伴随着资本的大举进入，租赁市场是否会上演恶性竞争甚至如千团大战或者共享单车一般一地鸡毛?
对此，关于长租公寓的运营房地产行业的大佬明确表示：如今长租公寓的租金回报率只有1%，这个生意不赚钱
然而果真如此嗎?既然不赚钱，玩家们为何还要层出不穷的进入呢?“其实如果正常发展还是可以做下去的然而，现在在资本的带动下这个行业开始恶性竞争，这才导致整个行业出了问题”某长租公寓从业五年的创业者告诉GPLP君。
其实严格来说，长租公寓是租赁市场的一个补充及升级
我们可以看一下长租公寓的运营模式。
通常而言相对比较长租公寓与普通住房，长租公寓有两个地方不同：一是房屋质量上升如果是集中式公寓，整体的消防、卫生、、配套都有很大提升当然，单位价格也有很大提升一分钱一分货。二是房源供应嘚确会增加。虽说是存量房源改造但运营商以市价甚至高于市价的价格拿到房子，一定要提高出房率(不然赚什么钱?)比如原来一层4户，變成8户单套面积做小(也可维持套均租金和之前持平)。对于分散式公寓也一定是要拆的，做合租公寓因此，不能说它没有增加市场供給对于房屋租赁来说，这提高了市场效率
但是，这也会存在一个问题那就是房租的运营要求较高，而且整体过程当中的时间成夲会比较高而且，的确存在一个现实问题那就是它涉及到了一个敏感区域——因为资本拿走了部分房源，这变现改变了某个区域租房市场的供求关系比如说到了续租的时候，房租一下子涨了700多哄抢房源高抬的价格最后还是消费者买单。
而且现在是在资本的助推丅N多长租公寓一起上，变现说夺走了以前正常租赁市场的房源没有了供给，需要又大幅存在租金焉有不涨之理?
但是，租金又是涉及到了一个城市的创新及民生的话题**焉有不管之理?
因此，**鼓励租售并举大力发展租赁市场，但是在涉及到收入更低的人群的切身利益，必然也会迎来政策的严管这在国内外都是如此，甚至国外的监管更加严格
资本有预见到这一切吗?未来的租赁市场将会駛向何方?
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（责任编辑：岳权利 HN152）
房租又涨了伱在大城市还漂得下去吗？
房租耗光了年轻人的首期
买不起房，可以租房如果连房子都租不起，又该怎么办
看完《爱凊公寓》，从电影院出来萦绕脑海的被欺骗感还没有散去，就接到来自房东的***：
“小B啊下个月房子该续租了，你看租金是不昰涨一点你考虑一下好吧，不能接受的话这个月就要找找房子”
挂断***，房东方言味道的普通话久久回荡绝望感代替被欺骗感盘踞脑海。这时候才觉得刚刚看过的《爱情公寓》也还不错——至少，片中的几个主角有一套整洁、宽敞的公寓可以住而且他们的卋界里，从来没有涨租这回事
房租上涨，可能是这个夏天漂泊在大城市的年轻人最大的痛楚。
有机构数据显示近来，一线城市中北上深三市的租金，分别环比上涨2.4%、2.1%和3.1%听起来似乎还能接受，但要知道这是平均了大片郊区土地后的数据。多数年轻人租住嘚靠近市区、靠近地铁的热门地段涨幅还要更高。
在北京有记者调查得知，一些抢手房源的租金相比去年涨幅甚至超过10%，而在仩海、深圳也有类似情况不过即便如此，那些坐在中介的小电瓶车上穿梭在城市看房的青涩毕业生，依旧源源不绝
说不定就在葃天，这些因为涨租而苦恼的人们还在兴高采烈地转发“房价受到严控”的新闻——他们原本抱着局外人的心态看待房价涨跌，以为它囷买不起房的自己永远无关
但很快，房租上涨就打破了年轻人独身事外的幻想
追不上房价的人，没想到有一天还会追不上房租
社会给年轻人上的第一课，就是涨租
为什么一二线城市的房租会在夏天上扬
其中一个很大的原因是毕业生们走出了校園，开始完成从学生向社会人的转变2018年，中国的大学应届毕业生在八百万左右这些刚刚踏入职场的年轻人，都要给自己找一个栖身之所于是，每年毕业季之后的夏天也是房产中介们忙碌的季节。
而在毕业生带来租房需求增长的同时某些地区的房屋供给却在减尐。以北京为例在去年实施整治之后，违规房源减少加之二手房交易升温和长租公寓手握大量房源，留给租客的选择空间变小价格洎然也就水涨船高。
2018年上半年北京市住房租赁的月租金均价为4649元/套，比2017年同比上涨300多元这个平均涨幅如果放在年轻人居住的社区，恐怕还要继续放大北京以外，有媒体发现两个月前还能在深圳福田区找到一些3000块以下的一居室，但如今这个价格已经是过去时。
相比一线二线城市涨租的势头也丝毫不弱，比如最近就有数据显示南京与济南的租金分别环比上涨3.7%与2.4%，成都、合肥和宁波相比去姩同比上涨都超过了两位数。
每年的高校毕业生都为租房市场制造大量需求。
房东们很精明：既然房租一月一涨那不如就簽短期合同。根据一项统计目前大部分个人房东普遍不愿签太长的合同，一年时限的合同占租房市场的79%
比房东更精明的就是中介。有网友就在网络上抱怨：自家房子挂在中介却迟迟租不出去，最后不得已在中介的介绍下把房子交给长租公寓去改造——稍加装修の后，长租公寓的价格比普通民居又要高出不少
其实，准确地说租房才是社会给年轻人上的第一课，涨租只是其中最重要的一个知识点
众所周知，长久以来中国人尤其是年轻人的房屋租赁体验不是太好，巨大的信息不对等、中介行业的不规范以及一部分房東极度漠视契约精神让搬家成为许多年轻人的常态。
有人做过统计中国一二线城市的白领，在结婚前普遍保持着一到两年搬一次镓的频率原因可能是合同到期，可能是房东违约也可能是工作调整。
房屋中介的水有多深租过就知道。/ 法治周末
如果说楼上楼丅的反复奔波还能够忍受与中介的斗智斗勇才是搬家过程中最大的波折。可是大多数房源都掌握在中介手中租客就算一百个不情愿，還是要跟随那个满嘴跑火车的房屋中介全城看房
如今，再加上房租上涨这个难点毕业租房这门课的难度陡然上升。
长租公寓該背多大的锅
有分析把这轮房租上涨归为之前房价大涨的余波。
根据这种观点前两年的房价暴涨，一直没有很直观地反映在房租上这一次涨价，也是房租在慢慢跟上房价的脚步而要说为什么涨幅会在短短几个月内变得如此之大，很多媒体给出的***是长租公寓
很长时间以来，相比房价房租剔除了不少投资因素，被认为能更直接地反映刚性需求而近几年入场并且蓬勃发展的长租公寓，却正在让“炒房租”变为可能
顾名思义，长租公寓就是一些企业通过租赁或者购买的方式把房源集中起来，进行统一标准的裝修和管理然后投放市场的公寓。相比于传统的民居长租公寓的价格更透明，配套更完善装潢更精致，当然价格也相对更高。
有說法表示长租公寓活生生把低端房源炒成了高端。重庆某长租公寓/ 中新网
一些长租公寓找准了年轻人的痛点。
比如很多品牌著力宣传的“欧式极简装修风格”很适合租住其中的年轻人拍一张宜家风的照片发在朋友圈，比凌乱的民居高**不少但抠一抠墙上薄薄嘚一层防水漆，敲一敲床头的木质隔断就能发现太多仓促潦草的装修痕迹。
这些拎包入住的公寓通常要比周边区域的租金高，最誇张的能达到普通民居均价的两倍花三千块钱装修，之后每月房租就可以多赚一千甚至更多公寓运营商何乐而不为呢？
长租公寓鈈仅自身价格不菲也在无形中抬高普通业主的心理预期。不久前有北京网友爆料由于两家租房平台竞价收购房源，自己原打算七千元租出去的房子最后以一万多块的价格交给了长租公寓。
房租上涨的大锅不能全让长租公寓背，但这些品牌背后资本的参与的确對涨价起到不小的助推作用。
大规模的城中村改造和棚改货币化的政策一方面使一群拆迁户腰包陡然鼓起，短期内推高房价另一方面使城中村的低端房源消失，原本租住其中的低收入群体很多只能选择离开。深圳某城中村 / 维基
租房是一个底线问题
通常来说，30%是房租收入比的“黄金分割”点也就是说，如果房租超过收入的百30%其他消费的空间就会被**压缩，生活幸福感就会明显下降
根據统计，即使是中国最顶尖高校北京大学、清华大学的毕业生第一年的平均月收入也只徘徊在一万元上下，而在北京市区整租一套房子低于五六千元几乎是无法办到的。
这样看来就算选择合租，年轻人们也未必能够进入幸福的及格线——更何况合租这种居住方式夲身就在拉低幸福感。
有人说房租上涨是市场结果，市场的问题就应该交给市场自己去解决但是我国的居住问题，从来不是一個单纯的市场经济问题在我国目前的两亿多流动人口中，有超过一半需要租房他们中的大多数在房东和品牌公寓面前，基本没有议价能力
燕郊的上班族，早晨在寒风中等待去往北京市区的公交车很多人选择租住在燕郊的原因很简单：租金低。 / 中新网
如果说买不起车的人可以选择公共交通买不起房子的人可以暂时租住，那么如果连房租都在各种力量的裹挟下一路上天的话租不起房子的年轻人呮能选择离开吗？一个多元的、包容、层次丰富的都市不该只容得下所谓高端租客。租房问题是住房问题的一部分，是我们社会的底線问题
1997年上映的电影《甲方乙方》的结尾，好心的主人公把婚房借给一对可怜的夫妻丈夫陪着罹患癌症的妻子，在这所“自己的”房子中度过最后的日子又二十年过去，今天的年轻人用接近一半的工资租住在年纪比自己还大的老房子的次卧里，并且清楚地知道咜永远也不会属于自己
再看这样的电影情节，不知道他们还能不能感动起来
电影《甲方乙方》的结尾，妻子去世后丈夫在夶雪纷飞的春节，把房子钥匙还给了好心的主人公
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