土地***=【销售价（评估价）—取得房地产时有效所载的金额—按所载金额从购买年度起至转让年度止每年加计5%的金额—按国家规定统一交纳的与转让房地产有关税金—取得房地产时所缴纳的契税】X适用税率

土地***实行四级超率累进税率：

增值额未超过扣除项目金额50％的部分，税率为30％。

增值额超过扣除项目金额50％、未超过扣除项目金额 的部分，税率为40％。

增值额超过扣除项目金额100％、未超过扣除项目金额200％的部分，税率为50％。

增值额超过扣除项目金额200％的部分，税率为60％。

公式给你，楼主自己算，各地有小差异！

换句话说：土地***是对纳税人转让房地产所取得的增值额进行征税

对于买房的人来说“要不要交房产税”是十分重要，要交哪些税也是购房者不可疏忽的一个大问题的，今天就结合政策，针对的税收与租赁问题简单的介绍一下。

（一）、在中华人民共和国境内销售自己开发的房地产项目的企业，为***纳税人。

（二）、***纳税人分为一般纳税人与小规模纳税人两大类。纳税人年应征***销售额超过500万元（含本数）的为一般纳税人，未超过规定标准的纳税人为小规模纳税人。

1.根据《销售服务、无形资产或者不动产注释》规定，主要涉及以下税目：

（一）销售自己开发的房地产项目适用销售不动产税目；

（二）是房地产企业出租自己开发费房地产项目（包括如商铺、写字楼、公寓等），适用租赁服务税目中的不动产经营租赁服务税目和不动产融资租赁服务税目（不含不动产售后回租融资租赁）。

2.不征收***的项目

下列情形不属于在境内销售服务或者无形资产：

（一）境外单位或者个人向境内单位或者个人销售完全在境外发生的服务。

（二）境外单位或者个人向境内单位或者个人销售完全在境外使用的无形资产。

（三）境外单位或者个人向境内单位或者个人出租完全在境外使用的有形动产。

（四）和国家税务总局规定的其他情形。

(一)、房地产企业销售、出租不动产适用的税率均为11%。

(二)、小规模纳税人销售、出租不动产，以及一般纳税人提供的可选择简易计税方法的销售、出租不动产业务，征收率为5%。

(三)、境内的购买方为境外单位和个人扣缴***的，按照适用税率扣缴***。

从税制适用而言，一般纳税人适用***税率，其进项税额可以抵扣，而小规模纳税人适用***征收率，其进项税额不可以抵扣。

***的计税方法，包括一般计税方法和简易计税方法。

一般纳税人发生应税行为适用一般计税方法计税。一般纳税人发生财政部和国家税务总局规定的特定应税行为，可以选择适用简易计税方法计税，但一经选择，36个月内不得变更。

小规模纳税人发生应税行为适用简易计税方法计税。

(2).一般计税方法的应纳税额

一般计税方法的应纳税额按以下公式计算：

应纳税额=当期销项税额-当期进项税额

当期销项税额小于当期进项税额不足抵扣时，其不足部分可以结转下期继续抵扣。

(3).简易计税方法的应纳税额

（一）简易计税方法的应纳税额，是指按照销售额和***征收率计算的***额，不得抵扣进项税额。应纳税额计算公式：

应纳税额=销售额×征收率

（二）简易计税方法的销售额不包括其应纳税额，纳税人采用销售额和应纳税额合并定价方法的，按照下列公式计算销售额：

销售额=含税销售额÷（1+征收率）

纳税人发生应税行为取得的全部价款和价外费用。财政部和国家税务总局另有规定的除外。

价外费用，是指价外收取的各种性质的收费，但不包括以下项目：

（一）代为收取并符合本办法第十条规定的政府性基金或者行政事业性收费；

（二）以委托方名义开具***代委托方收取的款项。

（一）房地产开发企业中的一般纳税人销售其开发的房地产项目（选择简易计税方法的房地产老项目除外），以取得的全部价款和价外费用，扣除受让土地时向政府部门支付的土地价款后的余额为销售额。

房地产老项目，是指《建筑工程施工许可证》注明的合同开工日期在2016年4月30日前的房地产项目。

纳税人按照上述规定从全部价款和价外费用中扣除的向政府支付的土地价款，以省级以上（含省级）财政部门监（印）制的财政票据为合法有效凭证。

（二）房地产开发企业中的一般纳税人，销售自行开发的房地产老项目，可以选择适用简易计税方法按照5%的征收率计税。

（三）房地产开发企业中的小规模纳税人，销售自行开发的房地产项目，按照5%的征收率计税。。

（四）房地产开发企业采取预收款方式销售所开发的房地产项目，在收到预收款时按照3%的预征率预缴***。

（五）房地产开发企业中的一般纳税人销售房地产老项目，适用一般计税方法计税的，应以取得的全部价款和价外费用，按照3%的预征率在不动产所在地预缴税款后，向机构所在地主管税务机关进行纳税申报。

(3)试点前发生的业务

（一）试点纳税人发生应税行为，按照国家有关营业税政策规定差额征收营业税的，因取得的全部价款和价外费用不足以抵减允许扣除项目金额，截至纳入营改增试点之日前尚未扣除的部分，不得在计算试点纳税人***应税销售额时抵减，应当向原主管地税机关申请退还营业税。

（二）试点纳税人发生应税行为，在纳入营改增试点之日前已缴纳营业税，营改增试点后因发生退款减除营业额的，应当向原主管地税机关申请退还已缴纳的营业税。

（三）试点纳税人纳入营改增试点之日前发生的应税行为，因税收检查等原因需要补缴税款的，应按照营业税政策规定补缴营业税。

(4)销售使用过的固定资产

一般纳税人销售自己使用过的、纳入营改增试点之日前取得的固定资产，按照现行旧货相关***政策执行。

使用过的固定资产，是指纳税人符合《试点实施办法》第二十八条规定并根据财务会计制度已经计提折旧的固定资产。

纳税人发生应税行为价格明显偏低或者偏高且不具有合理商业目的的，或者发生单位或者个体工商户向其他单位或者个人无偿转让不动产而无销售额的（用于公益事业或者以社会公众为对象的除外），主管税务机关有权按照下列顺序确定销售额：

（一）按照纳税人最近时期销售同类服务、无形资产或者不动产的平均价格确定。

（二）按照其他纳税人最近时期销售同类服务、无形资产或者不动产的平均价格确定。

（三）按照组成计税价格确定。组成计税价格的公式为：

组成计税价格=成本×（1+成本利润率）

纳税人兼营免税、减税项目的，应当分别核算免税、减税项目的销售额；未分别核算的，不得免税、减税。

6.***进项税额抵扣

(1).***抵扣凭证

纳税人取得的***扣税凭证不符合法律、行政法规或者国家税务总局有关规定的，其进项税额不得从销项税额中抵扣。

***扣税凭证，是指***专用***、海关进口***专用缴款书、农产品收购***、农产品销售***和完税凭证。

纳税人凭完税凭证抵扣进项税额的，应当具备书面合同、付款证明和境外单位的对账单或者***。资料不全的，其进项税额不得从销项税额中抵扣。

(2).准予从销项税额中抵扣的进项税额

（一）从销售方取得的***专用***（含税控机动车销售统一***，下同）上注明的***额。

（二）从海关取得的海关进口***专用缴款书上注明的***额。

（三）购进农产品，除取得***专用***或者海关进口***专用缴款书外，按照农产品收购***或者销售***上注明的农产品买价和13%的扣除率计算的进项税额。计算公式为：

进项税额=买价×扣除率

买价，是指纳税人购进农产品在农产品收购***或者销售***上注明的价款和按照规定缴纳的烟叶税。

购进农产品，按照《农产品***进项税额核定扣除试点实施办法》抵扣进项税额的除外。

（四）从境外单位或者个人购进服务、无形资产或者不动产，自税务机关或者扣缴义务人取得的解缴税款的完税凭证上注明的***额。

(3).不得从销项税额中抵扣的进项税额

（一）用于简易计税方法计税项目、免征***项目、集体福利或者个人消费的购进货物、加工修理修配劳务、服务、无形资产和不动产。其中涉及的固定资产、无形资产、不动产，仅指专用于上述项目的固定资产、无形资产（不包括其他权益性无形资产）、不动产。

纳税人的交际应酬消费属于个人消费。

（二）非正常损失的购进货物，以及相关的加工修理修配劳务和交通运输服务。

（三）非正常损失的在产品、产成品所耗用的购进货物（不包括固定资产）、加工修理修配劳务和交通运输服务。

（四）非正常损失的不动产，以及该不动产所耗用的购进货物、设计服务和建筑服务。

（五）非正常损失的不动产在建工程所耗用的购进货物、设计服务和建筑服务。

纳税人新建、改建、扩建、修缮、装饰不动产，均属于不动产在建工程。

（六）购进的旅客运输服务、贷款服务、餐饮服务、居民日常服务和娱乐服务。

（七）财政部和国家税务总局规定的其他情形。

本条第（四）项、第（五）项所称货物，是指构成不动产实体的材料和设备，包括建筑装饰材料和给排水、采暖、卫生、通风、照明、通讯、煤气、消防、中央空调、电梯、电气、智能化楼宇设备及配套设施。

只有登记为***一般纳税人的房地产企业才涉及***进项税额抵扣。

基本规定属于固定业户的纳税人销售租赁不动产应当向其机构所在地或者居住地的主管税务机关申报纳税。总机构和分支机构不在同一县（市）的，应当分别向各自所在地的主管税务机关申报纳税；经财政部和国家税务总局或者其授权的财政和税务机关批准，可以由总机构汇总向总机构所在地的主管税务机关申报纳税。

属于固定业户的试点纳税人，总分支机构不在同一县（市），但在同一省（自治区、直辖市、计划单列市）范围内的，经省（自治区、直辖市、计划单列市）财政厅（局）和国家税务局批准，可以由总机构汇总向总机构所在地的主管税务机关申报缴纳***。

扣缴义务人应当向其机构所在地或者居住地主管税务机关申报缴纳扣缴的税款。

(1).纳税人销售、出租不动产，为发生应税行为并收讫销售款项或者取得索取销售款项凭据的当天；先开具***的，为开具***的当天。

收讫销售款项，是指纳税人销售、出租不动产过程中或者完成后收到款项。

取得索取销售款项凭据的当天，是指书面合同确定的付款日期；未签订书面合同或者书面合同未确定付款日期的，为不动产权属变更的当天。

(2).纳税人提供租赁服务采取预收款方式的，其纳税义务发生时间为收到预收款的当天。

的说明。如有变动，请以官网发布的消息为准。

营改增后个人出租房产涉税事项解答  一、个人出租房产，到哪******？ 答：营改增后，个人出租房产业务暂由地税部门*********，并代征***，纳税人可到地税纳税大厅申请。 二、个人出租房产，涉及哪些税，分别如何计算？ 答：营改增后，个人出租房产涉及***、城建税、教育费附加、地方教育附加、水利基金、房产税、土地使用税、印花税和个人所得税。 （一）***分两种情形： 应纳税款=含税销售额÷（1+5%）×1.5% 应纳税款=含税销售额÷（1+5%）×5% 至2017年12月31日，月销售额不超过3万元（含本数）的***小规模纳税人，免征***。 （二）城建税（市区）、教育费附加、地方教育附加分别按照缴纳***额的7%、3%和2%计算缴纳。 （三）水利基金按照租金收入的万分之六计算缴纳。至2017年12月31日，对月销售额不超过10万元（含本数）的，免征水利建设基金。 （四）房产税分两种情形：个人出租非住房，按租金收入的12%计算缴纳；个人出租住房，不区分用途，按4％的税率征收房产税。 （五）土地使用税分两种情形：个人出租非住房，按实际占用土地面积，依照规定的税额（市区一等土地12元/㎡，二等土地10元/㎡，三等土地8元/㎡，四等土地6元/㎡）计算缴纳；个人出租住房，不区分用途，免征城镇土地使用税。 （六）印花税分两种情形：个人出租非住房，按合同金额的千分之一计算缴纳；个人出租住房，免征印花税。 （七）个人所得税：每次收入不超过4000元的，定额减除费用800元；4000元以上的，定率减除20%的费用，其余额为应纳税所得额。纳税人在出租房产过程中缴纳的税金和教育费附加，可持完税（缴款）凭证，从其财产租赁收入中扣除。此外，还准予扣除能提供有效、准确凭证，证明由纳税人负担的该出租房产实际开支的修缮费用，以每次800元为限，一次扣除不完的，准予在下一次继续扣除，直到扣完为止。 个人出租非住房，按应纳税所得额乘以20%税率计算缴纳；个人出租住房，减按应纳税所得额乘以10％的税率征收个人所得税。 三、个人出租房产******，需提供哪些资料？ 答：1、******申请表；2、经办人***明原件及复印件；3、合同和协议原件及复印件或付款方有效证明（超过税务机关规定限额以上的提供）。4、房屋产权证明的原件及复印件（无房产证应提供购房合同或居委会等书面证明说明房屋用途）。