原标题：中国房改的前世今生
1998年3月19日，新任国务院总理朱镕基回答中外记者提问时谈到房改：住房的建设将要成为中国经济新的增长点，但是我们必须把现行的福利分房政策改为货币化、商品化的住房政策，让人民群众自己买房子。整个房改方案已酝酿三年多。我们准备今年下半年出台新的政策，停止福利分房，住房分配一律改为商品化。
1998年6月，国务院决定，党政机关停止实行40多年的实物分配福利房的做法，推行住房分配货币化。原定截止期为6月底，一时机关单位抢购住房风起。后各地多将截止期推后。有机关福利分房这一大坨顶着，住房市场就难火起来。到1997年10月底，全国累计商品房空置面积4904万平方米，比1990年同期增长30.5%。
1998年7月1日，在中国一直延续实行的住房福利制宣告结束。又是从这一天起，历经整整10个年头的住房制度改革，从此进入住宅建设市场化和住房消费货币化的新的一轮改革。随着今年中国人民银行一系列住房金融服务举措的出台，包括安排1000亿元住房贷款指导性计划等，中国人在住房上将获得更大的空间和自由。
解放以前，中国一些沿海城市和内地中心城市，开始孕育新兴的房地产市场。新中国成立初期，我国关闭了房地产市场，同时封杀私房租赁经营。此后，逐步形成镇居民住房的统建统包体制，实行公屋的无偿分配。由于政府财力有限，建设规模远远满足不了城镇居民的住房需求。这种体制运行29年之后，全国城镇居民的平均居住面积只有7平方米左右，一家三代挤在十来平方米的斗室的情况在一些城市并不罕见。
改革开放，住房问题成为中国城镇的头号难题。推行住房体制改革，是经济社会发展的必然要求。土地资产从无市场价值的行政划拨和住房资产不能进行市场交换的行政分配，转为不断升值的公民所有的社会财富，是中国成功的改革之一。中国城镇居民住房质量改善的速度和水平，不仅在中国历史所未有，也是世界城市发展史的奇迹。
1980年4月，***就城市住宅问题发表谈话，指出城镇居民“可以购买房屋，也以可自己盖。不但新房可以出售，老房子也可以出售；可以一次付款，也可分期付款，十年、十五年付清。住宅出售以后，房租恐怕要调整”。随后中央发出“准许私人建房、私人买房，准许私人拥有自己的住房”的通知，由此揭开中国房改的序幕。
1980年代前期房改的重点是补贴售房。由于出售公房单位和政府补贴量大，而地方政府往往将所应承担的补贴转嫁给单位，单位不堪重负而使补贴售房的梦想破灭；另外，一些官员以权谋私，占用数套住房并不鲜见；即使买房，也只是象征***钱，民愤极大。1986年3月，原城乡建设环境保护部发出通知，明确规定，坚决制止贱价出售旧房，城镇公房原则上全价出售。此后，各地基本停止补贴售房、贱价售房。
1988年1月15日，第一次全国住房制度改革工作会议在北京召开。国务院秘书长陈俊生宣布，从当年开始，住房制度改革正式列入中央和地方的改革计划，分期分批地推向全国。目标是实现住房商品化，思路是提高房租，增加工资，鼓励职工买房。然而，就在房改正式启动之时，便遭遇席卷全国的通货膨胀。在此局面下，银根紧缩，许多刚上马的住宅项目被明令停建，尚未收到任何成效的第一次房改便匆匆以夭折。
1989年2月15日，北京首次出售商品房。他们没有意识到，他们进入的不仅仅是一扇门，他们进入的是一个有关住房的新的历史时期。与老百姓生活息息相关的房地产市场化，使少数人暴富的房地产开发，就从这里开始了。
通胀持续两年，终于在1991年得到遏止。10月17日，国务院批转《关于全面推进城镇住房制度改革的意见》，提出要较大幅度调高公房租金，将住房的实物福利分配逐步转变为货币工资分配。同时，大多数城市开始测算、研究，拟定本地房改的整体方案。职工可以标准价购买公房的部分产权，房改从少数试点城市推进到全国。
但房改方案一直存在租售之争。1990年代初房改再次起步时，争论如火如荼。提租阻力最大，因为旧住房体制的既得利益者是各级官员。房改因此绕道回避，以低价售房来甩掉提租包袱；而低价售房又产生新的社会不公，一卖了之的做法被制止。
鉴于提租幅度远赶不上物价上涨，住房维修和新建住房成本也在迅猛上涨，房改由此陷入僵局。于是，1996年中央经济工作会议之后，住宅业被确定为构成新的经济增长点的支柱产业，住房消费也被作为新的消费热点来宣传。如此一来，就为那些刚从海南、北海“房地产热”中获益匪浅并顺利撤出的房地产商卷土重来提供契机。
1998年7月，国务院发出《关于进一步深化城镇住房制度改革加快住房建设的通知》（即国发23号文件）。通知说，1998年下半年停止住房实物分配而改为货币化分配。停止福利分房后，新建住房原则上只售不租，同时全面推行住房公积金制度。既然有货币化购房政策，福利分房又将终结，银行资金便纷纷投向房地产。
据统计，1998年房地产投资同比增长13.7%；而在2000年至2003年，这一数据更是次第飙高，各为21.5%、27.3%、22.8%和29.7%；商品房的比例也从1997年的34%激增到2003年的93%。
1998年至2002年的房地产投资绝大部分流向商品化住宅，保障性住宅也从政府的视野中消失，规划中的经济适用房也在房地产商的主导下失去应有的济困本意。
房价飙升频频出现温州炒房客的身影。温州炒房客首先就近问鼎上海，上海房市的均价从2001年不到3000元每平方米急骤上扬到2002年的每平方米4010元，2003年更是涨到5118元，涨幅为21%，上海楼市首度成为中国内地房价最贵的城市。
到2010年，当年全国房地产开发投资规模达到4.6万亿元，其中商品住宅投资额达到3.4万亿元；土地批租费用达到2.9万亿元；全国商品房销售面积10.43亿平方米，商品房销售金额5.25万亿元。中国城镇居民住宅私人产权比重已经高达89%。中国房地产业成了中国经济发展的引擎和典型性支柱产业。
回顾新中国成立60余年我国住房制度演变的历史，似乎可以总结出如下经验：
1.政府无力承包全体城镇居民的住房问题。政府统建统包的住房政策，不但缺乏相应的财力，还会因权力垄断和住房匮乏而形成按权分配的特权体制，其微薄的租金更是平衡不了房屋建设的投入产出。中国城镇居民长期住小房、住差房、住不到房、住房不公平的历史情景，不是“无偿分房”和“福利租金”所能掩饰的。
2.在房改过程中，政府不能丢失住房保障的基本职责。中国的房改，本意在于寻找解决历史包袱的新渠道。在取消福利分房之后，政府却没有切实承担对城镇中低收入者的住房保障，而是将绝大多数的城镇居民赶到商品房道路。一年矛盾可掩饰，十年矛盾就会大爆发。商品房越发展，房价越是高昂，越发凸显政府保障住房职能的缺失。
很长一段时间，人们不是去检讨政府职能缺失，而是指责市场机制失灵，用“看得见”的行政之手去调节“看不见”的市场之手。其实，所有政府都是有限资源、有限能力和有限责任的政府。保障住房的建设、分配和管理任何时候都是政府的基本职责。