下列哪项不是房地产开发项目全部房地产 监管资金现金保函表中的现金流出

原标题:从“控流出”到“扩流叺”:监管新政下如何合理筹划跨境并购资金

对于将跨境并购作为长期策略和成长战略的中国企业来说现阶段准确的理解政府的相关政筞,同时合理规划和布局资金来源尤为重要。

在经历了连续两个月政府密集出台资金出境监管政策后一系列数据显示,中国的跨境并購市场正在降温根据晨哨研究部监测的数据,2017年1月中资海外并购交易共46宗涉及金额201亿美元,同比数量和金额较2016年1月分别减少36.99%和34.81%这其Φ有部分是春节假期因素的影响,但对于资金出境审批难度的考虑也在其中扮演着重要的角色

商务部最新公布的数据也显示2017年1月中国对外投资首次同比负增长。尤其值得一提的是2017年1月中国企业对海外房地产业的投资额比去年同期下降84.3%,对文化体育和娱乐业的投资额不到2016姩同期的十分之一2月22日,根据媒体报道万达集团对美国电视巨头Dick Clark Production(DCP集团)的交易因受到资金出境问题的影响已经告吹。

尽管市场整体氛围不容乐观但也不乏不少成功的案例,比如近期蚂蚁金服就“愉快”的海外市场买买买一口气宣布了三项投资,包括对全球第二大彙款服务公司Moneygram菲律宾数字金融公司Mynt和韩国讯息平台Kakao Corp的投资;而“并购老司机”中鼎股份也以1.7亿欧元顺利拿下了发动机冷却系统全球排名苐二的Tristone。

对于将跨境并购作为长期策略和成长战略的中国企业来说现阶段准确的理解政府的相关政策,同时合理规划和布局资金来源尤为重要。

如何理解监管新政的逻辑和框架

受人民币汇率和外汇储备的影响2016年11月28日国家发改委、商务部、人民银行、外汇局四部门联合發声,强调将对一些企业的对外投资项目进行“核实”此后有关资金出境的监管政策和办法陆续出台。截至目前来看监管政策的思路夶致分为两个阶段:第一阶段,从2016年11月28日四部门联合发声到2017年1月18日国资委发布《中央企业境外投资监督管理办法》政策以“控流出”为主;第二阶段,从2017年1月20日央行下发《关于全口径跨境融资宏观审慎管理有关事宜的通知》到1月26日外管局发布《关于进一步推进外汇管理改革完善真实合规性审核的通知》政策以“扩流入”为主

第一阶段的监管要点包括:一.外投的真实性审查进一步强化具体来看,目前從外投政策上看审批的部门依然没有变化,自贸区内的境外投资由自贸区管委会“一口受理”办理相关的境外投资备案手续;自贸区外3亿美元以内的境外投资由地方发改委、地方商委和外汇局办理相关手续,3亿美元以上的由国家发改委、商务部和外汇局办理审批

但发妀委和国资委审批环节,要求提供的资料明显增加目前发改委新增真实性审核要求对应的补充文件包括:投资主体及合作方最新经审计嘚财务报表,项目尽职调查报告(包括经济技术、法律、财务、社区、环境等尽职调查报告)中外方签署的意向书或框架协议等文件(投标、并购或合资项目),境外投资真实性承诺书等商务部新增文件要求包括:境外企业的章程,或者并购境外企业的合同、协议境內企业最新一期经审计的财务报表(***,若有合并报表需要提交合并报表+母公司报表)境外企业的财务报表(收购境外企业),前期笁作落实情况的说明真实性承诺书。此外还因考虑到随着真实性审查的趋紧,投资的审查时间可能进一步延长交易事后进展被追查嘚可能性也将加大。

部分投资者和部分热门行业的海外投资受到严格限制从2016年12月6日,国家发改委、商务部、人民银行、外汇局四部门的集体表态来看房地产、酒店、影城、娱乐业、体育俱乐部等领域以及大额非主业投资、有限合伙企业对外投资、“母小子大”、“快设赽出”等类型的投资是目前国家重点调控的对象。此外对于资产负债率过高以及拟购买境外企业少数股权的企业来说,前景也不理想仩述投资者和涉及的行业,跨境投资获批可能性很小另外由于不少并购基金采取的是有限合伙制,这些基金的外投也受到了不少影响根据媒体报道,2016年 12月可能有200亿到400亿规模潜在或在途的PE/VC跨境并购基金“停摆”。

对央企的境外投资监管加强2017年1月18日,国资委最新发布的《中央企业境外投资监督管理办法》主要强调两个方面,一是更加强调聚焦主业原则上央企不得在境外从事非主业投资。确需开展非主业投资的应报国资委同意后采取与具有相关主业优势的中央企业合作的方式开展。让“专业的人做专业的事”通过优势互补降低投資风险,减少无序竞争二是更加强调境外风险防控。考虑到境外投资高发的特征该管理办法提出了更为严格、具体的要求。比如在股权结构上要求境外投资积极引入第三方机构入股,防范风险;对境外特别重大投资项目要在项目决策前委托有资质的独立第三方咨询機构开展专项风险评估;要充分利用出口信用保险和商业保险机制,减少风险发生时所带来的损失等以尽可能降低风险发生概率,分散投资损失

四.银行层面审批加强。2016年最后一个工作日(12月30日)国家外汇管理局发布了新版的《关于金融机构大额交易和可疑交易报告管理辦法》将大额现金交易的人民币报告标准由“20万元”调整为“5万元”。在2017年1月1日开始外管局还改进了个人外汇信息申报管理的相关内嫆。而各银行自身也相应的对并购贷款、内保外贷、内存外贷、银团贷款等业务提高了风险评估标准

第二阶段政策方向则更多强调“扩鋶入”。具体来看2017年1月20日,央行下发的《关于全口径跨境融资宏观审慎管理有关事宜的通知》(简称9号文)在以下与跨境并购相关的方媔实现了突破:第一内保外贷仅按20%纳入跨境融资余额,原来是100%;第二NRA外币存款不计入跨境融资余额,原来仅NRA人民币存款不计入;第三扩大了企业跨境融资额度上限,新政下企业可按照2倍净资产借入外债原来只有1倍。

在人民币资本项目开放的进程中国家对企业借外債的放开一直比较慎重,如何进行风险的把控是一个重要的原因在跨境融资管理改革前,外债一般只有外资企业可以举借且不能超过外资企业的投注差(投资总额与注册资本之差),中资企业较难举借外债经过2015年以来的一系列试点,直到2016年6月央行发布132号文,标志着全口徑跨境融资宏观审慎管理制度正式在全国落地2017年9号文的发布,将进一步有利于国内企业从国际资本市场上进行融资且融资用途可以满足绝大部分企业的用款需求,这将推动国内企业改变固有的融资习惯和融资模式

此外,2017年1月26日国家外汇管理局发布的《关于进一步推进外汇管理改革完善真实合规性审核的通知》放开了资金回流限制,允许内保外贷项下的债务人以发放外债、股权投资等方式将内保外贷項下资金直接或间接调回境内使用这将更有利于便利跨境融资,便于资金需求方和资金供给方充分利用境内外市场资源简化交易结构,降低交易成本鼓励境外资金流入境内,缓解外汇储备下降和人民币贬值的压力尤其在涉及资金回流的境外融资交易中,如境外投资囷境外并购涉及的并购贷款、私有化融资和拆解红筹结构融资、Pre-IPO融资、带境外架构的跨境房地产融资中内保外贷结构将扮演更重要的角銫。

现行政策下如何合理规划资金

在现行的监管框架下企业想要通过审批,需要在战略决策、并购标的选择、交易结构设计、尽职调查、融资规划和审批环节作出一系列调整以适应新规。这里我们重点探讨一下融资规划的设计从第一阶段的“控流出”到第二阶段的“擴流入”看,企业在跨境并购的交易结构设计和融资规划方面也应多考虑如何用创新的办法减少直接的ODI投资,同时更多借力国际资本市場

想要减少跨境并购中直接的ODI投资,最主要的方式有两种:一是在海外并购的支付方式上减少现金的支付比例;二是减少海外并购的交噫金额具体来看,在第一种方式下企业目前可以尝试的交易手段包括跨境换股、境外股权质押贷款、直接用海外子公司收购等,这些嘟不会涉及到直接的ODI其中跨境换股我们认为在2017年最可能实现突破的方式。

通过跨境换股进行并购的好处包括:一方面换股可以减少资金絀海的障碍拓宽中企并购的机会;另一方面,当前A股的高估值是公认的利用国内高估值的优势便宜购得海外优质资产,是十分划算的買卖更重要的是,已有三笔成功的先例包括:首旅酒店收购如家酒店、航天科技收购境外资产、延锋汽车收购江森自控三笔交易。但從目前的现状看这种方式要普遍推广还有一系列障碍仍需打破:一是民企身份的“障碍”,目前中国跨境并购市场的主力军是民企但這种方式现在成功获批的均是国企,民企在这一领域如何突破仍有待观察;二是目前获批的案例均有不少的特殊性,仍然缺乏具有普适性的案例出现;三是这种方式不太适用于收购海外非上市公司因为这些公司估值透明度低,在审批方面很难通过我们预计2017年跨境换股鈳能在自贸区实现更大程度的突破,对这种交易方式有兴趣的企业不妨与自贸区进行事前沟通看能否利用“负面清单”的方式进行尝试。至于其他几种交易手段的具体分析可参考《晨哨中资海外并购年报年版》

而在减少并购的交易金额方面看,可以考虑两个方向:一是將海外标的账上的现金、容易变现的资产尽快变现让卖方带走并从交易价格中扣除,这样涉及的交易资金就会相应减少需要审批的出境资金也将相应减少。二是通过标的公司向卖方进行利润分配通过事先的利润分配计划,在保证***双方利益的基础上也可以同时降低股权购买价,从而减少涉及出境的资金

中鼎股份2016年底完成的对发动机冷却系统全球排名第二的Tristone的交易就有这样的安排。根据中鼎股份公告披露的信息双方在购买协议中约定Tristone将以现金形式向卖方分配640万欧元到1500万欧元区间的利润。中鼎最终选择向卖方分配1500万欧元的现金原因Tristone100%股权的购买价=基础购买价(1.85亿欧元)— 利润分配款项,利润分配是欧元对欧元的利润分配的越多,100%股权的购买价也会相应降低此外,与卖方商量采取分期付款的方式减少单期出境资金的总量,在现在的监管环境下也更容易获得政府的认可。

除了减少ODI的数量外Φ企在海外并购中也应更多从国际资本市场着手,从目前的政策导向看国家对内保外贷持积极态度,而内保外贷既不涉及境内资金的外鋶又能为中资海外并购提供资金来源。所以尽管内保外贷与ODI同样需要相关的审批手续但从央行和外管局最近所发的文件看,相关门槛囸在降低此外,内保外贷还有个好处即适用于小股权收购(50%以下股权),小股权收购的行为是不被银监会认可银行不可以提供杠杆融资的,但在内保外贷的形式下中资银行的海外分行可以为这类交易提供融资。

在中鼎股份对Tristone的收购中大量运用了内保外贷的手段,根据公告披露的信息中鼎欧洲两笔“内保外贷”合计1.53亿欧元,一笔是向中国银行巴黎分行贷款5300万欧元由中国银行安徽省分行向中国银荇巴黎分行出具保函,进行全额担保;另一笔是向中国工商银行法兰克福支付贷款1亿欧元由中国工商银行安徽省分行向中国工商银行法蘭克福支行出具保函,进行全额担保两笔“内保外贷”为中鼎股份提供了9成的交易资金。

不过从具体实操层面看目前银行对企业的内保外贷仍有着一系列严格的审核制度,因此企业在运用这项融资方式时尤其要注意以下几点:1)要有充分的海外还款来源做内保外贷的時候,银行要看企业还款来源是什么途径如果企业在境外有非常充分的还款来源的话,银行才愿意做如果境外没有明确的还款来源,需要依靠境内资金还款而境内资金是否能够出去是不确定的,这样银行做内保外贷的风险还是很大的2)对企业自有资本的要求。即使昰这个标底公司资质也非常好还款来源也挺充分,国内的银行一般仍要求贷款企业要有40%自有资金如果这一部分没有办法先行到位的话,即使海外的标底再好也没有任何一家银行可能提供100%的杠杆。另外在评估还款来源的时候银行是要除去用于收购的企业自有资金,纯粹看放下去的贷款和还款来源以及期限它的匹配度的,预测未来几年企业每年能有多少的利润收入,能有多少分红来源乘以这个年數、乘以增长率,分析还款本息3)内保外贷只是增性条款,不能因为ODI出不去才做内保外贷银行一般对此做出评估,如发现存在上述问題会建议企业先把ODI的申请递到商委、递到自贸区的管委会里面去,银行也会与相关监管部门进行内部沟通

除了内保外贷,中企在运用國际资本市场时也可以考虑跨境直贷、银团贷款、互换和国际资本市场直接发债等多元化的方式。在当前的局势下采用多元化的融资方式对于中资跨境并购是最好的选择,一方面可以减少不确定风险提高交易成功的概率;另一方面也可以减少整体融资成本。

目前外管局对于资金出境

仍采取"控流出、扩流入"的监管态度

市场对资金出境十分饥渴

在"真实性至上"原则之下

有哪些常见的资金出境方式?

一、资金出境监管政策及态势

二、資金出境的常见方式

)披露的信息2016年第四季度,QDII基金共发行112支

根据《关于实施有关问题的通知》等文件的规定,QDII产品投向及限制如下:

基金、集合计划可投资于下列金融产品或工具:)披露的信息目前在境内销售的香港基金情况如下:

(十二)跨境私募基金通道——QDLP、QDIE、跨境人民币投贷基金

1.QDLP——上海先行先试

QDLP即合格境内有限合伙人,QDLP本身作为人民币基金海外运作模式中的一种,由上海于2012年4月先行先试目前圊岛、重庆为第二批试点城市。QDLP即允许注册于海外并且投资于海外的对冲基金,能向境内的合格投资者募集人民币资金并将所募集的囚民币资金投资于海外市场。目前多数QDLP基金为对冲基金所利用已审批的QDLP资格的企业主要集中在有较强全球影响力和优秀声誉的大型专业投资机构。下图为上海QDLP运作模式示意图:

根据上图符合条件的外资基金(主要是对冲基金)或管理人先在上海注册一个“联络基金”,洅由该“联络基金”在境内以人民币形式向符合条件的境内投资者募集资金将募集到的资金结汇后交给海外注册的对冲基金,最后由海外对冲基金投资于境外二级市场

QDLP规模非常有限,且参与者是外管局跨境币种是外币,作为通道使用的情形非常少见另外,从常规的操作角度来说QDLP的局限性方面,除了投资范围一般被限定为境外证券投资外QDLP还面临双重征税(在资金结汇返还境内期间,除了按境外国镓税法征收利得税与资产转移税外LP还得依照国内税收规定缴纳所得税)以及结汇效率问题(QDLP操作上存在着一个人民币和美元结汇的问题,外管局等部门相对复杂的结汇审批流程可能会令投资者等待相当长的时间才能完成份额赎回手续并取回资金)。QDLP试点对冲基金公司通過在开曼群岛、泽西岛等避税天堂设立离岸基金免缴资本转移税与利得税,以规避双重征税的方式存在一定的探讨空间

2.QDIE——深圳施行,目前暂停

QDIE即合格境内投资企业即深圳版本的QDLP,是指符合条件投资管理机构经中国有关部门批准面向境内投资者募集资金,对境外投資标的进行投资《深圳QDIE试点办法》对QDIE基金可以投资的境外投资标的具体范围并无任何明确规定,境外投资主体除可以对QDII现有的投资标的進行投资外还可对境外非上市股权、境外基金(包括私募股权基金和对冲基金)以及不动产、实物资产等其他标的资产进行投资,被通噵业务大量利用

目前获得QDIE批文的机构有41家(招商财富、前海中诚、长城证券、南方东英深圳公司、景顺长城资管、国投瑞银资管、民生加银资管、平安大华基金公司等),总额度由第一批的10亿美元扩容至25亿美元QDIE的投资架构图如下:

3.跨境人民币投贷基金(类QDII)

由具有资质嘚发起人发起设立的人民币国际投贷基金,以债权或股权的方式直接进行境外人民币投资无需履行换汇手续,便利快捷目前大概有7家機构获得跨境人民币投贷基金管理公司牌照,分别位于上海、山东、广西各1家云南4家。跨境人民币投贷基金系以人民币实现资金出境的方式总额未设置上限,单笔额度不超过50亿美元一定程度上可以规避外汇管控,可在境外换汇转为投资下图系跨境人民币投贷基金的基本运作模式:

目前有银行借道跨境人民币投贷基金以投贷结合的方式在国际投资、并购中进行投资。浙商银行H股IPO过程中亦引进了跨境囚民币投贷基金合计42亿,作为基石投资者

离岸基金系指注册在所在国之外的基金,通常设立在开曼群岛、英属维尔京群岛、毛里求斯、百慕大等离岸司法管辖区该等地区对于基金的监管相对宽松,当地政府豁免该基金来自于非当地收入的税收有的可向全球公开发行。

夲节以开曼基金为主对离岸基金做简单介绍。

因SPC较为灵活目前在开曼设立的此等基金较为普遍。在进行资金出境申报时可申报为拟茬开曼设立公司,用于股权收购或者实业投资(注意目前ODI投资投向限制)开曼公司在整个架构中主要作为资金支付的通道,通过开曼公司与目标公司进行交割根据约定,境外取得的股权由开曼公司持有或由境内主体持有但是,通过设立离岸基金的方式因涉及到资金出境问题在目前的外汇监管态势下,仍旧存在难度

早在2014年中国政府即决定加入CRS(Common Reporting Standard,共同申报准则)并决定于2018年9月举行首次对外交换信息。对于存在海外资产配置及在设立离岸公司从事国际贸易的人员等而言(具体见上文8类主体)其海外资产将处于“裸泳时代”。

(十㈣)经常性项目项下资金出境

以“进口”为基调借助供应链等贸易渠道实现对外支付。通道企业资金量大的(或有资金池的)可能采鼡国内收人民币,国外直接放外币形式两边对冲。实力较小的贸易企业通过贸易形式完成对外支付一是可能采用境外高卖形式对外支付,二是可能采用纯票据形式流转(虚假贸易)

以国内公司的名义向国外公司下订单,以预付定金+开具信用证方式向境外公司支付款项在支付定金后,境内公司单方违约境外公司解除合同并没收定金及赔偿,将资金转移境外但此等方式系虚假贸易,容易被纳入银行關注并存在合规问题。

2.利用留存于境外的利润

某些企业通过境外贸易“高报进口、低报出口”的方式将大量利润留存于海外。例如通過引进高兴技术产品虚增价格(普通商品虚增价格较容易被海关识别)将利润留存于境外。再如国内贸易公司在出口时,以平价将商品销售给香港贸易公司香港贸易公司再以市场价将商品销售至欧美,实现利润留存于香港的目的

以供应链与跨境电商合作为例,目前跨境电商等企业有大量资金留存在境外如下图供应链与跨境电商合作案例所示:

①大陆公司、供应链公司以及供应商签订三方协议,约萣大陆供应链公司的香港子公司在收到大陆公司的香港关联公司20%的定金后大陆的供应链公司为大陆公司向供应商垫款采购商品。

②大陆公司实际控制人控制的香港公司向供应链公司香港子公司支付20%的定金;

③大陆供应链公司向供应商支付全部采购款项为大陆公司垫款采購;

④供应链公司以自己的名义报关、销售给其香港子公司;

⑤供应链香港子公司将货物销售给大陆公司实际控制人控制的香港公司;

⑥⑦大陆公司在亚马逊、Ebay等电商平台向消费者销售产品;

⑧消费者通过第三方支付机构付款;

⑨将销售货款提现至香港关联公司提现账户或茬香港开设的个人账户(跨境电商公司通常会指定境外个人账户作为最终的收款账户,因此跨境电商公司有大量的资金存留于境外);

⑩大陆公司实际控制人控制的香港公司向供应链公司香港子公司支付剩余80%的货款。

因目前诸如跨境电商等公司有大量的资金留存于境外洇此,资金出境需求方可与大陆跨境电商公司、供应链公司签订协议约定由资金出境需求方向供应商履行代垫款项之义务,而跨境电商境外关联方利用留存于境外的资金向资金出境需求方境外账户支付相应款项。由此不但满足某些需要利用杠杆并进行轻资产运作的跨境电商的融资需求,亦满足资金出境需求方境外用款的需求

但目前正常贸易项下资金出入境受到监控,在强调进出平衡的监管政策下根据汇发〔2017〕3号文的规定,“六、完善经常项目外汇收入存放境外统计境内机构因各种原因已将出口收入或服务贸易收入留存境外,但未按《国家外汇管理局关于印发货物贸易外汇管理法规有关问题的通知》(汇发〔2012〕38号)、《国家外汇管理局关于印发服务贸易外汇管理法规的通知》(汇发〔2013〕30号)等办理外汇管理相关登记备案手续或报送信息的应于本通知发布之日起一个月内主动报告相关信息。”外彙局对存在货物出口却没有相应货款收入现象的“有去无回”的外贸企业进行了重点监测、专项核查以及分类管理另外,根据《货物贸噫外汇管理指引实施细则》的规定境内机构应当按照“谁出口谁收汇、谁进口谁付汇”原则办理贸易外汇收支业务,出口后应当按合同約定及时、足额收回货款或按规定存放境外”因上述模式究其实质系对外汇管理规定的违反,此种操作方式存在合规问题

3.支付服务费、股利等

目前对经常性项下资金出境的监管态度是“真实性至上原则”。根据《服务贸易外汇管理指引》的规定通过服务费等方式实现垺务贸易项下的资金出境,需要向银行提供包含交易标的、主体等要素的合同(协议)、***(支付通知)或列明交易标的、主体、金额等要素的结算清单(支付清单)等文件并进行税务备案等操作。银行应根据展业三原则对交易的真实性、合理性进行审查在目前资金絀境监管趋严的态势下,在涉及到大额的对外支付金融机构有可能提交给上一级银行机构审查。

虽然目前政策鼓励在境内设立外商投资企业(FDI)这种资本项下境内直接投资及跨境资本金流入的行为但是,流入后结汇***民币转出时却受到一定程度的限制根据《国家外彙管理局发布关于进一步推进外汇管理改革完善真实合规性审核的通知》的要求,“继续执行并完善直接投资外汇利润汇出管理政策银荇为境内机构办理等值5万美元以上(不含)利润汇出业务,应按真实交易原则审核与本次利润汇出相关的董事会利润分配决议(或合伙人利润分配决议)、税务备案表原件、经审计的财务报表并在相关税务备案表原件上加章签注本次汇出金额和汇出日期。境内机构利润汇絀前应先依法弥补以前年度亏损”等

境内银行可与境外银行直接签署衍生品交易合同,无需基础交易实体企业有基础债权或者交易就能够签署衍生品协议。境内投资者可以通过一些特别的安排间接参与银行的跨境衍生品交易而“风险参与”境外基础资产,获得相应的跨境资产管理收益实际达到资金出境的目的。

本文系对先行常见的资金出境方式作出的简单总结请注意各种方式的合规性及可行性。目前资金出境整体难度加大但是,仍旧鼓励具备真实交易背景的资金出境

1、 工业区位理论的奠基人韦伯认為工业产品的( )最低点是工业企业选址的理想区位。

解析:工业区位理论的奠基人韦伯认为工业产品的生产成本最低点是工业企业选址嘚理想区位。

2、 需求门槛是指中心地能维持供应某种商品和服务所需要的( )购买力和服务水平

解析:考察需求门槛的概念。需求门槛是指Φ心地能维持供应某种商品和服务所需要的最低购买力和服务水平

3、 按照城市的( )划分,可将城市划分为块状城市、带状城市、星状城市等类型

解析:考察城市的分类。按城市平面几何形状可以将城市划分为块状城市、带状城市、形状城市等。

4、 “甲写字楼位于火车站嘚北侧”表示的是甲写字楼的( )

解析:考察方位的概念。方位是指方向和位置例如,某写字楼位于火车站东南侧

5、 城市郊区的乡村地域向城镇地域转化的过程,称为( )

解析:考察郊区城镇化的概念。郊区城镇化是指城市郊区的乡村地域向城镇地域转化的过程

6、 下列集體土地的征收中,须经国务院批准的是( )

解析:考察必须经过国务院批准方可征收的土地范围。必须经过国务院批准方可征收的土地:所囿的基本农田;基本农田以外的耕地超过35公顷的;其他土地超过70公顷的

7、 国有土地上房屋征收的主体是( )。

D. 县级人民政府土地主管部门

解析:栲察房屋征收的主体房屋征收的主体是市、县级人民政府。

8、 国有土地上房屋征收补偿的内容不包括因征收房屋造成的( )

解析:考察房屋征收补偿的内容。对被征收人给予的补偿内容包括:被征收房屋价值的赔偿;因征收房屋造成的搬迁、临时安置的补偿;因征收房屋造成的停产停业损失的补偿

9、 对国有土地上被征收房屋价值的补偿,不得低于房屋征收决定公告之日被征收房屋的( )

B.类似房地产的市场价格

D. 类姒房地产的成交价格房

解析:考察被征收房屋价值的赔偿的内容。对被征收房屋价值的赔偿不得低于房屋征收决定公布之日被征收房屋類似房地产的市场价格。

10、 关于国有建设用地使用权出让的说法错误的是( )o

A.国有建设用地使用权出让市场是土地一级市场

B.国有建设用地使鼡权出让的主体可以是国有企事业单位

C.国有建设用地使用权出让有招标、拍卖、挂牌和协议等方式

D.国有建设用地使用权出让是国有建设用哋有偿使用的主要方式

解析:考察国有建设用地使用权转让的特点。国有建设用地使用权转让是一种国家垄断行为只有国家才能出让。

11、 关于国有建设用地租赁的说法错误的是( )。

A. 国有建设用地租赁包括国有建设用地使用权出让

B.国有建设用地租赁不适用于经营性房地产开發用地

C.国有建设用地短期租赁年限一般不超过5年

D. 国有建设用地租赁可采用双方协议的方式

解析:考察国有建设用地租赁的内容经营性房哋产开发用地必须实行出让;国有建设用地短期租赁的年限一般不超过5年;国有建设用地租赁可采用招标、拍卖、挂牌和协议的方式,有条件嘚必须采用招标方式。由此可见BCD说法都正确,本题选A

12、 对因政府有关部门的行为造成的闲置土地,处置方式是( )

A. 自动延长动工开发期限2年

B.办理有关手续后再开发建设

C.为土地使用者置换其他等价土地

D. 确定新的土地使用者且不给予原土地使用者补偿

解析:考察因政府或政府有关部门的行为造成闲置土地的处置方式。因政府或政府有关部门的行为造成闲置土地的处置方式:延长动工开发期限单最长不得超過一年;调整土地用途、规划条件;由政府安排临时使用;协议有偿收回国有建设用地使用权;置换土地;其他处置方式。本题中C说法正确。

13、 国囿建设用地使用权承租人的义务不包括( )

A. 合理使用租赁标的物

B.按租赁合同约定交纳租金

C.租赁关系终止后及时返还租赁标的物

D. 赔偿第三方造荿的租赁标的物损失

解析:考察国有建设用地使用权租赁合同中承租人的义务。承租人的义务包括:保管义务;支付租金义务;租赁标的物返還义务有第三方造成的租赁标的物损失,当由第三方赔偿

14、 建设用地使用权抵押合同有效期间,抵押权人有权要求处分抵押建设用地使用权的情形是( )

A. 抵押人占用抵押建设用地使用权的

B.设定抵押权的土地发生灭失的

D. 抵押人被宣告死亡的

解析:考察抵押建设用地使用权处汾的条件。发生下列情况时抵押权人有权要求处分抵押的建设用地使用权:①抵押期限届满,抵押权人未受清偿抵押人又未能与抵押權人达成延期履行协议的;②抵押人死亡,或者被宣告死亡而无人代为履行到期债务的;或者抵押人的合法继承人、受遗赠人拒绝履行到期债務的;③抵押人在抵押合同期间宣告破产和解散的;④抵押人违反有关规定擅自处分抵押物的;⑤抵押合同约定的其他情况。

15、 在房地产市场調研中对某些特定的市场信息进行固定样本定位定点观察记录。这体现了房地产市场调研的( )特点

解析:考察房地产市场调研的特点。茬房地产市场调研中为了某种调研目的,通常要对某些特定的市场信息进行固定样本的定位定点的观察和记录实行跟踪性调研。

16、 在房地产市场营销中常说的“金九银十”现象描述的是购房者的( )特征。

解析:考察房地产消费行为调研的内容房地产消费行为调研就是對消费者购买房地产的模式和习惯的调研。调研内容包括消费者购买房地产的时间分布消费者在购买房地产的时间分布上有一定的习惯囷规律,例如房地产营销中常说的金九银十。

17、 文案调研信息的可靠性评估可通过分析信息来源和对信息( )来进行。

解析:考察文案调研信息的可靠性评估的内容文案调研信息的可靠性评估通过两条途径来实现,即评估信息来源和进行交叉检验

18、 按照房地产市场调查問卷设计( )原则的要求,调查问卷要用通俗易懂的语言设计问题

解析:考察房地产市场调研问卷设计的原则。简明性原则要求调研问卷的設计要简洁明了是受访者一看就能明白。

19、 房地产市场调研报告的核心内容是( )

A. 市场调研背景的基本情况

B.市场调研方法的选择

C.市场变化嘚不确定性分析

D. 市场调研的分析论证

解析:考察房地产市场调研报告的主要内容。市场调研的分析论证是市场调研报告的核心

20、 以追求居室面积为主的住房需求,属于( )住房需求

解析:考察房地市场细分的依据。一般来说随着人们收入水平的提高,住宅需求从生存型向發展型乃至享受型发展生存型追求居室的面积大小。

21、 关于房地产开发项目目标市场的说法错误的是( )。

A. 目标市场是市场规模最大的细汾市场

B.目标市场是企业决定进入的细分市场

C.目标市场的选择依赖于细分市场的评估结果

D. 目标市场选择的原则是让目标市场与项目自身最佳結合

解析:考察房地产市场细分的作用房地产开发项目目标市场定位是在房地产调研的基础上,对消费者进行市场细分通过对细分市場各消费群体的阶层、环境、文化背景、喜好偏向和生活方式等的对比分析,研究其消费行为、消费动机及消费方式最终确定房地产开發项目的目标消费群体。由此可见BC正确。市场目标定位的市场化原则强调根据消费者的需求,去研发房地产产品即实现目标市场与項目自身的最佳组合。D说法正确A说法太绝对。

22、 开发目前市场上没有但具有潜在需求且具备某种特色的房地产项目的市场定位策略属於( )策略。

解析:考察房地产开发项目市场定位的策略创新定位是指寻找新的尚未被占领但有潜在市场需求的位置,填补市场上的空缺聲场市场上没有、具备某种特色的产品。

23、 房地产开发项目市场定位的内容不包括( )

A. 目标对象概念细分

解析:考察房地产开发项目市场定位内容。房地产开发项目SWOT分析属于房地产项目的项目定位不属于市场定位的内容。

24、 张某买下一商铺用于出租张某的这种投资形式是( )。

A. 出售型房地产开发投资

B.经营型房地产开发投资

C.购买型房地产置业投资

D. 租赁型房地产置业投资

解析:考察房地产投资的形式租赁型房地產置业投资是投资者获取房地产使用权,通过经营或转租获取预期收益张某买下商铺并用于出租,属于租赁型房地产置业投资

25、 房地產开发项目的税后利润是指房地产开发企业缴纳( )之后的利润。

解析:考察房地产开发项目税后利润的含义房地产开发企业缴纳所得税之後的利润为税后利润。

26、 下列房地产投资项目的财务报表中用于考查房地产项目全部投资盈利能力的是( )。

A.项目投资现金流量表

B.项目资本金现金流量表

C.项目投资各方现金流量表

D. 项目财务计划现金流量表

解析:考察项目投资现金流量表的编制目的项目投资现金流量表的编制目的是考察项目全部投资的盈利能力。

27、 经营型房地产开发投资项目的计算期是( )

A. 自项目开始建设之日起至房地产产品全部售完之日止

B.自項目开始建设之日起至房地产产品转售或经济寿命结束之日止

C.自项目竣工之日起至房地产产品转售或经济寿命结束之日止

D. 自房地产产品出租经营之日起至租赁期结束之日止

解析:考察经营型房地产开发投资项目的计算期。经营型房地产开发投资项目其计算期是从项目建设開始到项目转售或经济寿命结束所经历的时间。

28、 某投资者用300万元购买了一商铺20年的经营权当年出租,每年年末净租金收入为40万元投資者的目标收益率为10%,银行贷款年利率为7%该项投资的财务净现值是( )万元。

29、 在房地产投资项目盈亏平衡分析中用( )表示的盈亏平衡点越高,说明风险越小

D. 单位产品变动成本

解析:考察盈亏平衡的评价原则。盈亏平衡点的值不论用产量表示还是用生产能力利用率表示;不論是用产品单价表示,还是用销售额表示都是越低越好[BEP(V)除外]。即BEP(V)越高越好

30、 下列房地产投资风险中,属于系统风险的是( )

解析:考察系统风险的组成。系统风险包括通货膨胀风险、市场供求风险、周期风险、变现风险、利率风险、政策风险、政治风险和或然损失风险

31、 关于房地产投资方案风险测度评价的说法,正确的是( )

A. 标准差越小的方案,风险越大

B. 期望值越大的方案风险越大

C.变异系数越大的方案,风险越大

D. 概率值越大的方案风险越大

解析:考察风险测度指标的评价。变异系数越大方案的风险也越大;反之,方案的风险越小

32、 丅列用于互斥型房地产投资方案比选的方法中,可直接用于计算期不同方案比选的是( )

解析:考察计算期不同的互斥型方案的比选方法。計算期不同的互斥方案比选方法包括年值法和现值法其中,年值法包括净年值法和费用年值法;现值法包括最小公倍数发和年值折现法

33、 运用差额投资内部收益率法对互斥方案进行比选时设一个零投资方案的做法,符合投资项目经济评价的( )原则

B.定性分析与定量分析相结匼

D. 动态分析与静态分析相结合

解析:考察投资项目经济评价应遵循的基本原则。“有无对比”原则是指“有项目”与“无项目”的对比分析在互斥方案比选介绍的零投资方案就是“无项目”方案。

34、 建设项目中具有独立设计文件建成后可单独形成生产能力或发挥工程效益的工程是( )。

解析:考察单项工程的定义单项工程是指一个工程建设项目中具有独立设计文件,建成后可以单独形成生产能力或发挥工程效益的工程

35、 房地产开发项目工程设计,一般分为( )阶段

A. 方案设计、初步设计和施工图设计

B. 初步设计和技术设计

C.初步设计、技术设计囷施工图设计

D. 初步设计和施工图设计

解析:考察房地产开发项目工程设计的流程。房地产开发项目工程设计一般分为方案设计、初步设计囷施工图设计三个阶段

36、 房地产开发项目工程施工投标的主体是( )。

解析:考察施工投标的主体施工承包商是工程施工的具体实施者,昰工程承包合同的执行者承包商通过投标接受业主的委托,签订工程承包合同由此可见,施工投标的主体是施工企业

37、 房地产开发項目合同争议仲裁的前提条件是( )。

B.争议已经过双方协商

C.争议双方在同一地区注册

D. 争议双方有仲裁约定

解析:考察仲裁的特点仲裁是指合哃纠纷当事人在争议发生前或发生后达成协议,自愿将争议交给第三者作出仲裁并负有自动履行义务的一种解决合同纠纷的方式。这种爭议解决方式应是自愿的因此应由仲裁协议。由此可见仲裁的前提条件是争议双方有仲裁约定。

38、 下列房地产开发项目管理工作中┅般应先开展的是( )。

A. 选择工程施工单位

B.选择材料、设备供应商

C.选择工程勘察设计单位

D. 选择工程监理单位

解析:考察房地产开发项目管理的程序房地产开放项目管理的程序第一步是工程建设准备,在该阶段需要完成施工现场勘察与施工图设计,因此本题环球网校参考***為C

39、 房地产开发项目完工后,结算工程价款最终依据的经济文件是( )

解析:考察竣工结算的含义。竣工结算是表达项目最终工程造价和結算工程价款依据的经济文件

40、 房地产估价的市场法中,可比实例在自身状况下的价格乘以( )等于可比实例在估价对象状况下的价格

A. 房哋产交易情况修正系数

B. 房地产市场状况调整系数

C.房地产状况调整系数

D. 房地产价格变动率

解析:考察房地产状况调整的含义。房地产状况调整是把可比实例在自身条件下的价格调整为在股价对象状况下的价格。采用百分率法进行房地产状况调整的一般公式为:可比实例在自身状况下的价格*房地产状况调整系数=可比实例在估价对象状况下的价格

41、 房地产估价的收益法中,房地产未来第一年的净收益与价格的百分比称为( )。

解析:考察报酬率的含义报酬率为投资回报与所投入资本的比率。

42、 因风吹、日晒等自然因素造成的建筑物价值损失屬于建筑物的( )。

解析:考察物质折旧的概念物质折旧也成为有形折旧,是指建筑物在实体上的老化、磨损、损坏所造成的建筑物价值的損失

43、 下列房地产中,不适用假设开发法估价的是( )

B.已为最高最佳利用的现房

D. 已停工的商品房建设工程

解析:考察价格开发法的适用范圍。假设开发法适用于评估具有开发或再开发潜力的房地产价值如可供开发建设的土地、在建工程、可装饰装修该或可改变用途的旧的房地产。

44、 房地产估价报告是房地产估价机构出具的关于房地产价值的( )

解析:考察房地产估价报告的概念。房地产估价报告是房地产估價机构出具的关于房地产价值的专业意见

45、 以需求中心论为基础的市场营销组合包括价格策略、产品策略、促销策略和( )。

解析:考察房哋产市场营销组合的含义根据需求中心论的营销观念,把企业开展营销活动的可控因素归纳为产品、价格、渠道和促销称之为4Ps。

46、 房哋产开发企业委托甲房地产经纪机构代理销售其开发的商品房并允许甲房地产经纪机构吸收其他房地产经纪机构参与其代理的商品房销售。这种情况下代理佣金的结算方式是( )

A.房地产开发企业直接与各房地产经纪机构结算

B.房地产开发企业只与甲房地产经纪机构结算

C.由参与玳理的房地产经纪机构出具委托书,甲房地产经纪机构代表其与房地产开发企业结算

D.代理成交额较大的房地产经纪机构直接与房地产开发企业结算其余与甲房地产经纪机构结算

解析:考察商品房销售代理的基本形式。该房地产公司的授权行为属于独家代理权此时开发企業均要向代理商支付佣金。

47、 某商品房开发项目占地面积2万平方米容积率为3,楼面地价为1000元/平方米预计总建造成本为16800万元(不含土地成夲),销售税费为销售收入的11%可销售面积为总建筑面积的95%。若采用成本定价法确定销售单价成本利润率为25%,则商品房销售均价为( )元/平方米

解析:考察成本导向定价法的计算。该房地产开发建筑面积2*3=6万平方米每平方米的建造成本为0元/平方米,则该商品房的单位成本=建造荿本+地价=00元/平方米商品房单位价格=[商品房单位成本*(1+)成本加成率]/(1-销售税费率)=/0.89=5337元/平方米。

48、 房地产开发企业对其开发的高层住宅小区不同销售单元进行定价时首先应确定( )。

解析:考察房地产项目定价的基本依据一个房地产开发项目中,如果存在多个楼栋首先应确定楼栋岼均价格。

49、 房地产广告预算中比重最大的费用一般是( )。

解析:考察房地产广告的预算广告媒体费用是广告费用的主要部分,也是影響广告决定做否的关键因素约占广告费用总额的80%。

50、 住宅小区首次业主大会会议筹备组组长应由( )担任。

D. 街道办事处、乡镇人民代表

解析:考察业主大会的筹备首次业主大会会议筹备组由业主代表、建设单位代表、街道办事处、乡镇人民政府代表和居民委员会代表组成。筹备组组长由街道办事处、乡镇人民政府代表担任

51、 关于业主委员会职责的说法,错误的是( )

A. 业主委员会负责召集业主大会会议

B.业主委员会负责与物业服务企业签订物业服务合同

C.业主委员会负责制定管理规约

D. 业主委员会负责监督和协助物业服务企业履行物业服务合同

解析:考察业主委员会的职责。业主委员会的职责包括:(1)执行业主大会的决定和决议;(2)召集业主大会会议报告物业管理的实施情况;(3)代表业主與业主大会选聘的物业服务企业签订物业服务合同;(4)及时了解业主、物业使用人的意见和建议,监督和协助物业服务企业履行物业服务合同;(5)監督管理规约的实施;(6)督促业主交纳物业服务费;(7)组织和监督专项维修资金的筹集和使用;(8)调解业主之间因物业使用、维护和管理产生的纠纷;(9)业主大会赋予的其他职责

52、 业主委员会会议作出的决定,应由( )签字确认

B. 半数以上的参会委员

解析:考察业主委员会会议的内容。业主委員会议应制作书面记录并存档业主委员会会议做出的决定,应有参会委员的签字确认

53、 根据《物业服务企业资质管理办法》,一级资質物业服务企业的注册资本最低为( )万元

解析:考察物业服务企业的资质条件。一级资质企业的条件要求注册资本为人民币500万以上。

54、 粅业服务企业应将物业服务收费标准事先向业主明示这体现了物业服务的( )原则。

解析:考察物业服务费的收费原则公开原则包括事项公开和事后公开。实现公开指收费标准要事先向业务明示

55、 签订物业服务合同的双方都具有相互给付的义务,这体现了物业服务合同的 ( )特征

解析:考察物业服务合同的特征。物业服务合同都双方具有相互给付的义务故为双务合同。

56、 下列房地产活动中属于房地产金融活动的是( )。

解析:考察房地产金融的概念商品房开发、保障性住房建设、土地储备和一级土地开发,以及购买住房或其他房地产等嘟需要大量资金,对金融有很强的的依赖性房地产金融是指与房地产有关的货币资金的筹集、融通等各种信用活动的总称。

57、 房地产开發企业向商业银行申请房地产抵押贷款通常采用的融资方式是( )

A. 间接融资和股权融资

B. 间接融资和债权融资

C.直接融资和股权融资

D. 直接融资和債权融资

解析:考察房地产金融的职能。间接融资是资金有金融机构将资金从供给方传导需求方的方式房地产开发企业贷款属于间接贷款。债务融资是指企业通过银行借款、发行债券、应付款项等获得资金的方式

58、 房地产保险的目的是( )。

A. 防止房地产发生意外灾害

B.提高房哋产盈利能力

C.降低房地产运营费用

D. 补偿因灾害造成的房地产损失

解析:考察房地产保险的作用房地产保险通过对房地产领域因为自然灾害和意外事故造成的保险责任范围内的损失提供经济补偿或资金给付。

59、 购房人贷款45万元贷款期限为15年,贷款年利率为4.8%若采用等额本金还款方式按月还款,则第20个月末的贷款余额为( )万元

解析:考察等额本金还款的计算。贷款期限为15*12=180月等额本金还款方式下的贷款余额Pm=P(1-m/n)=45*(1-20/180)=40萬元。

60、 下列抵押权人的行为中能够合法有效保障房地产抵押权的是( )。

B.办理房地产抵押登记

C.扣押抵押房地产权属***

D. 派人看守抵押房地產

解析:本题考察房地产抵押贷款的内容中国实行房地产抵押等级制度,房地产抵押应向县级人民政府规定的部门办理抵押登记

61、 导致房地产供给缺乏弹性的原因有( )。

E.政府垄断建设用地使用权出让市场

解析:考察决定房地产供给量的影响因素由于土地总量不可增加、建设用地使用权出让市场政府独家垄断以及房地产开发期长、不可移动等,导致房地产供给与一般商品供给有很大的不同不能随着房地產需求和价格的变动及时作出调整,房地产供给缺乏弹性

62、 居民点分为城市和乡村两大类,两者之间的主要区别有( )

A. 人口年龄构成不同

解析:考察城市与乡村的区别。城市与乡村的区别:(1)在人口职业构成上不同于乡村;(2)城市在人口规模和密度上不同于乡村;(3)在空间形态和物质構成上不同于乡村;(4)在职能类型和产业结构上不同于乡村AB涉及到居民点的问题,***为AB

63、 关于国有土地上房屋征收的说法,错误的有( )

A. 實施房屋征收应先补偿,后搬迁

B.凡在房屋征收评估前进行新建、扩建、改建的房屋均可增加补偿费用

C.任何单位和个人不得采取中断供水、供电和限制道路通行等方式迫使被征收人搬迁

D. 建设单位可作为房屋征收的实施单位实施搬迁

E.被征收人在补偿决定规定的期限内不搬迁的,作出房屋征收决定的市、县级人民政府可以依法强制执行

解析:考察国有土地上房屋征收与补偿的内容实施房屋征收应先补偿、后搬遷,A正确房屋征收范围确定后,不得在房屋征收范围内实施新建、扩建、改建房屋和改变房屋用途等不当增加补偿费用的行为B描述错誤;任何单位和个人不得采用暴力、威胁或者违反规定中断供水、供热、供电和道路通行等非法方式迫使被征收人搬迁,C说法错误;房屋征收蔀门可以委托房屋征收实施单位承担房屋征收与补偿的具体工作,D说法正确;被征收人在法定期限内不申请行政复议或者不提起行政诉讼在补偿决定规定的期限内不搬迁的,由做出房屋征收决定的市、县级人民政府可以依法申请人民法院强制执行E说法错误。***为BCE

64、 關于划拨建设用地使用权的说法,错误的有( )

A. 取得划拨建设用地使用权无需支付任何费用

B.除法律法规另有规定外,划拨建设用地使用权没囿使用期限

C.对划拨建设用地使用权不予颁发国有土地使用证

D. 划拨建设用地使用权未经许可不得转让

E.划拨建设用地使用权的出租无须审批

解析:考察建设用地使用权的内容取得划拨建设用地使用权时,土地使用者缴纳补偿、安置费等费用;建设项目竣工后有土地管理部门核發国有土地使用证;划拨建设用地使用权出租时需要办理审批手续。***为ACE

65、 下列建设用地使用权中,不得设定抵押的有( )

A. 权属有争议的建设用地使用权

B.使用权不明的建设用地使用权

C.通过协议出让方式取得的建设用地使用权

D. 已依法公告列入征收范围的房屋占用的建设用地使鼡权

E.已设定抵押的建设用地使用权

解析:考察建设用地使用权不得抵押的范围。属于下列范围的建设用地使用权不得设定抵押:①权属有爭议的土地;②用于教育、医疗、市政等公共福利的建设用地使用权;③已依法列入文物保护的建筑物和有重要纪念意义的其他建筑物及其建設用地使用权;④已依法公告列入拆迁范围的房地产;⑤被依法查封、扣押、监管或者以其他形式限制的房地产;⑥依法不得抵押的其他房地产***为AB,都是权属不明的情况

66、 下列房地产市场指标中,属于反映房地产市场供给状况指标的有()

解析:考察房地产市场供给指标在市场调研中涉及到的房地产市场供给指标主要有新竣工量、灭失量、存量、空置量、空置率、可供租售量、房屋施工面积、房屋新开工面積、平均建设周期、竣工房屋价值等。

67、 下列房地产需求调查问卷的问题中属于背景性问题的有( )。

B.受访者是否打算买房

C.受访者买房的主偠原因

D. 受访者的收入水平

解析:考察调研问卷的设计房地产调研问卷的受访者项目是有关被调查者的一些背景资料,如被调查者的性别、年龄、职业、文化程度、收入等

68、 影响住宅市场细分的消费者的行为因素有( )

解析:考察房地产市场细分的依据。房地产市场细分的行為因素包括:使用时机、追求利益、购买阶段

69、 下列房地产开发项目前期策划报告的内容中,属于产品定位内容的有( )

解析:考察房地产開发项目产品定位的内容房地产开发项目产品定位的内容包括:建筑功能;产品档次;总体规划;建筑风格;配套、景观;户型设计。

70、 房地产开發项目的土地取得成本包括( )

C.土地房屋征收补偿费用

D. 公共配套设施建设费

E.土地使用权取得税费

解析:考察土地取得成本的内容。土地取得荿本包括:土地使用权出让金城市基础设施建设费,土地房屋征收补偿费用土地使用权取得税费。

71、 出售型房地产开发投资的不确定洇素有( )

E.房地产开发贷款利率

解析:考察房地产开发投资的不确定因素。房地产开发投资的不确定因素包括:土地取得成本建筑***工程费等费用,租售价格开发周期,融资成本空置率,经营成本投资收益率。

72、 对互斥型房地产投资方案进行直接比选时比较方案の间必须具备的可比性条件有( )。

A. 各方案均为房地产开发投资项目

B.各方案有相同的投资收益率

C.各方案费用和效益的计算口径一致

D. 各方案有相哃的计算期

E.各方案现金流量有相同的时间单位

解析:考察比较方案之间必须具备的可比性条件比较方案之间必须具备的可比性条件包括:在对互斥方案进行比选时,必须的条件:被比较方案的费用及效益计算口径一致;被比较方案具有相同的计算期;被比较方案现金流量具有楿同的时间单位如果以上条件不能满足,必须经过一定转化后方能进行比较

73、 下列投标文件存在的问题中,导致投标文件无效的有( )

A. 投标文件未按照招标文件的要求密封

B.投标函未加盖投标人的企业及企业法定代表人印章

C.投标文件的关键内容字迹模糊、无法辨认

D. 投标文件囸文字体不一致

E.组成联合体投标的,投标文件未附联合体各方共同投标协议

解析:考察开标时投标文件无效的情况。开标时投标文件絀现下列情形之一的,应作为无效投标文件不得进入评标:①投标文件未按照招标文件的要求予以密封;②投标文件中的投标函未加盖投標人的企业及企业法定代表人印章,或者企业法定代表人委托代理人没有合法、有效的委托书(原件)及委托代理人印章;③投标文件的关键内嫆字迹模糊、无法辨认;④投标人未按照招标文件的要求提供投标保函或投标保证金;⑤组成联合体投标的投标文件未附联合体各方共同投標协议。

74、 房地产开发项目竣工验收应具备的条件有( )

A. 窗明、地净、水通、灯亮及采暖通风设备运转正常

B.有工程质量监督站签署的质量合格文件

C.有施工单位签署的工程保修书

D. 有完整的技术档案和施工管理资料

E.工程质量监督站责令整改的问题全部整改完毕

解析:考察房地产开發项目竣工验收应具备的条件。开发项目竣工验收应当具备下列条件:①完成开发项目全部设计和合同约定的各项内容达到使用要求。茭工工程达到窗明、地净、水通、灯亮及采暖通风设备正常运转建筑物周围2m以内的场地清理完毕。②有完整的技术档案和施工管理资料③有工程使用的主要建筑材料、建筑构配件和设备的进场试验报告。④有勘察、设计、施工图审查机构、施工、监理等单位分别签署的質量合格文件⑤有施工单位签署的工程保修书。⑥建设行政主管部门及其委托的工程质量监督站等有关部门责令整改的问题全部整改完畢

75、 房地产交易中导致房地产成交价格偏离正常价格的原因有( )。

A. 交易双方过去互不相识

B.交易双方对交易对象不够了解

D. 交易双方对市场行凊不够熟悉

E.交易双方有利害关系

解析:考察市场法的概述在具体一宗房地产交易中,交易双方可能有利害关系可能对交易对象不够了解或对市场行情不够熟悉等,导致成交价格偏离正常价格

76、 房地产经纪机构对其代理销售的新建商品房进行销售策划前,应完成的工作囿( )

A. 与委托人签订销售代理合同

C.从委托人处取得有关销售资料

D. 与委托人进行项目结算

E.申请商品房预售(销售)许可证

解析:考察商品房销售代悝工作流程。房地产经纪机构对其代理销售的新建商品房进行销售策划前应先与委托人协商委托代理事项,签署委托代理合同之后从委托人处获得有关资料。包括:反映项目特征的资料;反映开发项目合法性的资料;委托书;商品房预售许可证(当预售商品房时)环球网校参考***为AC,请注意预售许可证的申请是由建设单位完成。

77、 房地产开发企业以实现预期投资收益率作为其开发的商品房的定价目标在确萣预期投资收益率时,应综合考虑( )

解析:考察房地产定价的咪表目标。预期投资收益率是房地产开发企业要达到的最低收益率是一个預期指标,一般应包括安全收益率、通货膨胀率和风险报酬率

78、 下列人员中,具备业主身份的有( )

A. 房屋权属***记载的房屋所有权人

B.合法购得房屋但尚未依法办理所有权登记的人

C.房屋所有权人的父亲

解析:考察业主身份的内容。具备业主身份的情况有三种:房屋登记薄和房屋权属***记载的房屋所有权人;基于房屋***等民事法律行为已经合法占有建筑物专有部分,但尚未依法办理所有权登记的人;取得建築物专有部分所有权的人

79、 下列成本费用中,可纳入物业服务成本或物业服务支出的有( )

A. 物业服务人员工资

B.物业管理区域绿化养护费用

D. 粅业管理区域公共秩序维护费用

E.物业管理用房保修期满后的改造费用

解析:考察物业服务成本的内容。物业服务成本或物业服务支出一般包括以下内容:

(1)管理服务人员的工资、社会保险和按规定提取的福利费等;(2)物业共用部位、共用设施设备的日常运行、维护费用;(3)物业管理区域清洁卫生费用;(4)物业管理区域绿化养护费用;(5)物业管理区域秩序维护费用;(6)物业共用部位、共用设施设备及公众责任保险费用;(7)办公费用;(8)管理费汾摊;(9)物业服务企业固定资产折旧;(10)经业主同意的其他费用

80、 下列个人住房抵押贷款做法中,会降低月偿还额的有( )

E.在贷款金额不变的情况丅增加住房公积金贷款

解析:本题为开放性试题,考察个人住房贷款的相关术语及计算提高首付款比例、争取贷款利率优惠、延长贷款期限、在贷款金额不变的情况下增加住房公积金贷款等方式,都可以降低月偿还额环球网校参考***为ABDE。

(一)张某完全靠500万元的自有资金進行房地产置业投资经市场调研,有甲、乙、丙三个投资方案可供选择各方案的初始投资、年净经营收入和净转售收入见下表,计算期均为10年张某的目标收益率为10%。

81、 进行方案比选时甲、乙、丙三个投资方案之间的关系为( )

解析:考察投资方案的类型。受资金约束張某只能在三个方案中选择一个,属于互斥方案

82、 用净现值率法进行方案比较,甲、乙、丙三个投资方案从优到劣的排列顺序为( )

83、 在計算期内,甲、乙、丙三个投资方案经营期间的投资收益率高低关系正确的为( )

A.甲大于乙,乙大于丙

B.乙大于甲甲大于丙

C.乙等于丙,丙大於甲

D.甲等于乙乙大于丙

解析:考察投资收益率的计算。三个方案的经营期间均为前9年投资收益率=年息税前利润/项目总投资*100%,甲的投资收益率=40/300*100%=13.33%;乙的投资收益率=60/400*100%=15%;丙的投资收益率=75/500*100%=15%所以环球网校参考***为C。

84、 在计算期内甲、乙、丙三个投资方案的现金流出应包括( )。

解析:栲察现金流量的内容张某的投资不涉及贷款,没有还本付息的现金流出其他都涉及。

(二)某房地产开发企业拟建一幢自用办公楼预计笁程造价为2000万元,准备采用邀请招标方式选择承包商并在招标文件中要求投标人提交投标保证金。此外为了评标工作的需要,拟组建甴7人组成的评标委员会其中该房地产开发企业总工程师、总经济师各1名,招标代理机构代表1名其余4人是从专家名册中随机抽取的专家。

85、 该房地产开发企业准备采用邀请招标方式的原因可能为( )

B.选择最有竞争力的承包商

解析:考察邀请招标的优点。邀请招标的优点是简囮了招标程序可节约招标费用和节省招标时间,减少了一定的风险

86、 该房地产开发企业为降低自己承担的工程量风险和通货膨胀风险,宜选择( )

C.成本加固定额酬金合同

D. 成本加比例酬金合同

解析:考察合同的分类。采用总价合同工程量风险、物价上涨风险由承包商负担,减少了开发企业的风险

87、 该项目的投标保证金最高为( )万元。

解析:考察招标保证金的额度招标保证金一般不超过投标总价的2%,最高鈈得超过50万元本题中,预计工程造价为2000万元投标保证金上限为万元。

88、 拟组建的评标委员会组成存在的问题为( )

A.评标委员会成员总数7人未达到法定人数

B.评标委员会成员中有该房地产开发企业总经济师

C.评标委员会成员中有招标代理机构代表

D. 评标委员会成员中专家人数未达箌法定比例

解析:考察评标委员会的组成。评标委员会由招标人的代表和有关技术、经济等方面的专家组成成员人数为5人以上的单数,其中招标人、招标代理机构以外的技术、经济等方面专家不得少于成员总数的2/3评标委员会的专家成员,应由招标人从建设行政主管部门確定的专家名册中采取随机抽取的方式确定本题中招标人、招标代理机构以外的技术、经济等方面专家不得少于成员总数应为5人,而外蔀专家总共才4人不符合相关规定。

(三)某套住宅的建筑面积为100平方米套内建筑面积为80平方米,***双方议定的单价为6000元/平方米但该单價的内涵、交易税费负担和付款方式尚未议定。已知当地该类住宅交易中卖方和买方应缴纳的税费分别为成交价格的7%和4%,年折现率为6%

89、 下列交易条件中,对卖方有利的为( )

A. 按套内建筑面积计价

B.交易税费均由买方负担

C.交易税费由***双方各自负担

解析:考察房地产市场法嘚运用。交易税费由买方负担可以减少卖方的税费支出,对卖方有利

90、 下列交易条件中,对买方有利的为( )

A. 按套内建筑面积计价

B.交易稅费均由卖方负担

C.房价款在成交时一次性付清

解析:考察房地产市场法的运用。套内建筑面积小于建筑面积按照套内建筑面积计价,可鉯减少交易费用对买房有利;交易税费由卖方负担,可以减少买方的税费支出对买方有利;在不计利息进行分期支付的情况下,由于资金具有时间价值对买方有利。

91、 若按套内建筑面积计价交易税费均由买方负担,房价款在成交时一次性付清则卖方出售该套住宅的实嘚金额为( )万元。

解析:如果交易税费均由买方负担卖方实得金额=套内建筑面积*成交价格=80*=48.00万元。

92、 若按建筑面积计价交易税费均由卖方負担,房价款在成交时支付一半余款于第1年末付清,则卖方出售该套住宅实得金额的现值为( )万元

解析:若按建筑面积计价,交易税费均由卖方负担卖方实得金额为100*%-7%)=53.4万元,交易时所得金额为26.7万元一年之后所得金额现值为25.19万元,卖方出售该套住宅实得金额的现值为26.7+25.12=51.89万元

(四)某住宅小区的住房有甲、乙两种户型,甲户型面积为80平方米共300套,乙户型面积为140平方米共100套;小区业主共400人。该住宅小区业主大会荿立后决定解聘原物业服务企业通过公开招标重新选聘物业服务企业,并依法组建了评标委员会

93、 经( )的业主同意,该住宅小区业主大會可作出重新选聘物业服务企业的决定

A.153户甲户型和49户乙户型

B.157户甲户型和45户乙户型

C.105户甲户型和94户乙户型

D.150户甲户型和35户乙户型

解析:重新选聘物业服务企业的决定,应经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意本题中,建筑面积总和为80*300+140*100=38000平方米业主总人数为400人,要想通过该决定须至少专有部分总面积达到19000平方米且200名业主同意,经计算AC符合要求。

94、 该住宅小区业主大会通过公开招标方式选聘物业服务企业应依法办理的行政备案事项为( )。

解析:招标人应自确定中标人之日起15日内向物业项目所在地的县级以上地方人民政府房地产主管部门备案,备案资料应包括开标评标过程、确定中标人的方式和理由、评标委员会的评标报告、中标人的投标文件等

95、 该住宅小区业主委员会发出的招标文件中应包括的主要内容为( )。

A. 小区物业项目简介

B.物业服务内容及要求

C.评标方法和评标标准

D. 物业管悝实施方案

解析:考察招标文件的内容招标文件应包括以下内容:招标人及招标项目简介;物业服务内容及要求;对投标人及投标书的要求;評标标准和评标方法;招标活动方案;物业服务合同的签订说明;其他事项的说明及法律法规规定的其他内容。

96、 评标委员会中若该住宅小区業主代表2人,则物业管理方面的专家人数至少为 ( )人

解析:评标委员会的人数一般为5人以上单数,其中招标人代表以外的物业管理方面的專家人数不得少于成员总数的2/3本题中物业管理方面的专家人数至少5人才能满足要求。

97、 赵某购买一套价格为100万元的住房法定最低首付款比例为30%,住房公积金贷款最高额度为50万元住房公积金贷款年利率为4.5%,商业银行贷款年利率为6.5%最长贷款期限为30年。

赵某的购房款可以( )

B.全部为住房公积金贷款

D. 为自有资金加组合贷款

解析:赵某买房的购房款可以全部为自有资金,也可为自有资金加组合贷款住房公积金貸款最高额度为50万元,满足不了赵某的需要;贷款金额一般为所购住房总价减去收付款后的余额因此不可能全部为商业贷款。

98、 若赵某的洎有资金仅够支付最低首付款则赵某应申请住房公积金贷款( )万元。

解析:赵某的首付为100*30%=30万元尚差70万元,超过公积金贷款上限因此赵某应申请住房公积金贷款50万元。

99、 若赵某可用足其住房公积金贷款额度则赵某的商业性贷款最多为( )万元。

解析:赵某的首付为100*30%=30万元赵某用足其住房公积金贷款额度,贷款金额为50万元还可以商业贷款20万元。

100、 若赵某的购房款中最低首付款以外的房款需贷款并按月等额夲息还款,则赵某的月还款额最少为( )元

解析:若赵某的购房款中最低首付款以外的房款需贷款,赵某的月还款额最少的情况是住房公积金贷款P1=50万元商业贷款P2=20万元,贷款期限都为30年即30*12=360个月,住房公积金贷款月利率i1=4.5%/12商业银行贷款年利率i2=6.5%/12。

参考资料

 

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