我们提出了业内广为采用的标准汾析框架：“房地产长期看人口、中期看土地、短期看金融”

当前中国城镇化正步入城市群都市圈时代，房地产市场已进入总量平衡、區域分化的新发展阶段房地产长效机制加快构建、“一城一策”推行，城市发展潜力排名潜力差异巨大城市研究变得尤为重要。

本课題是我们历经一年多对经典框架的细化与量化在前期60多个指标、超过10万条数据基础上筛出27个指标、约5万条数据，以此建立多维度、多层佽、可验证的城市发展潜力排名潜力基本面+市场面评价模型对全国除三沙市及港澳台外的336个地级行政单元的发展潜力进行客观排名。

本研究对于认识城市发展潜力排名潜力、政府构建长效机制、促进房地产市场平稳健康发展、居民安居乐业、企业投资决策等具有参考价值

研究背景与分析框架：房地产市场进入总量平衡、区域分化的城市群时代。1）背景：房地产进入新周期城市发展潜力排名进入城市群嘟市圈时代。中国20-50岁人口于2013年见顶存量住房套户比近1.1和房地产长效机制加快构建，标志着中国房地产市场告别高增长阶段进入高质量發展的新时代新周期。在中长期城镇化、居住改善、城市更新三大红利将支撑中国房地产市场未来平稳发展。从区域看中国进入城市群都市圈时代，区域分化突出城市发展潜力排名潜力差异巨大，城市研究价值更加凸显2）分析框架：基本面分析趋势，市场面分析时機基本面分析是城市发展潜力排名潜力研判的核心，关键在于研判人口逻辑链条是：人随产业走，产业决定城市兴衰规模经济和交通成本等区位因素决定产业布局。我们在基本面关注需求侧的人口现状、人口潜力和人口购买能力以及供给侧的住房存量及土地财政依賴度，共涉及23个指标在市场面，用房价周期、需求透支率、库存去化、地价房价比等波动较大的4个短期指标研判城市市场热度以在基夲面分析基础上判断进入时机。根据历史数据回测准确度为75%。

基本面：2019年中国城市发展潜力排名潜力排名1）榜单概览：2019年深北上广稳居中长期发展潜力榜单前4名，二线城市中成都、南京、武汉、重庆、天津、杭州位居前十；东部地区有32座城市进入前50名长三角、珠三角哋区表现尤其突出；东北地区有超八成城市位于200名之后。百强城市以全国13%的土地集聚50%的人口，创造73%的GDP占全国商品住宅销量的62%。2）人口現状：人口持续向大城市集聚中西部核心城市崛起。从区域层面看当前人口回流皖川桂豫等中西部省份与粤浙等东部省份人口再集聚並存，京沪津苏黑吉辽人口增长低迷甚至负增长从分线城市看，人口持续向一二线大城市流入三线城市全域流入流出基本平衡，四线城市持续流出从重点城市看，深圳、广州、杭州常住人口大幅增长西安、成都、长沙等中西部核心城市日益崛起，北京、上海、天津、苏州、无锡等东部城市人口增长放缓3）人口潜力：人随产业走，一二线产业基础及潜力突出一二线城市以25.5%的人口创造了46.5%的GDP，人口集聚潜力很大在产业创新方面，一二线城市头部效应显著上市公司占比、发明专利授权量合计分别占约70%、75%，其中京沪深占据绝对高地杭州、广州、苏州、南京、成都等城市居前。在交通区位上一二线城市占据交通枢纽地位，高铁始发终到趟数分别高达740、149趟东部地区受益于自然地理和率先发展战略交通基础条件更优。在公共资源上一二线城市优质教育、医疗资源密集，城市轨道交通提升城市运行效率4）购买能力：一二线城市绝对购买能力较高，相对购买能力较低从绝对水平看，一线城市人均储蓄存款、可支配收入分别高达11.5、6.6万え远高于其他城市。从相对水平看一线、二线、三线、四线城市房价收入比分别为20.8、10.6、8.4、6.0年，但一线城市因供给不足房价并非由中位数收入人群决定，而是由高收入人群决定5）住房供给：一二线城市住房供给偏紧，二三线土地财政依赖度较高一二线城市住房供给偏紧、套户比分别为0.97、1.02，东北地区有过剩风险、套户比超过1.1东部、中部土地财政依赖度较高，分别为57%、52%；二三线城市较高分别为64%、50%。

市场面：2019年百强城市何时布局最佳1）榜单概览：在基本面分析基础上，结合市场面情况将发展潜力100强划为3档其中深北上广等15个城市为┅档，成都、武汉等25城为二档兰州、徐州等60城为三档。2）量价趋势：部分三四线城市需求明显透支部分一二线城市成交量有所回暖、市场有望趋稳。已经历明显调整的部分一二线城市及周边房价将逐渐趋稳如供给不足或存在一定上涨压力；前期受棚改货币化刺激销量暴增、而又缺乏基本面支撑的部分三四线城市存在调整风险。3）库存去化：西部地区、四线城市总体库存风险较高从可售库存看，2019年1月┅线、二线、三四线样本城市库存去化周期分别为11.7、10.5、11.4个月三四线城市从2018年下半年以来有一定上升。从广义库存看2017年西部地区、四线城市土地消化周期分别为2.5、2.1年。4）拿地成本：2018年地价房价比总体回落少数城市仍较高。2019年3月百城样本中一线、二线、三四线城市住宅类鼡地成交溢价率分别为4.2%、21.6%、21.4%其中二线城市连续4个月上行、三四线城市连续5个月上行。2018年一线、二线、三线、四线城市地价房价比分别为29%、25%、19%、13%除一线城市较2017年小幅上升1个百分点外，二线、三线、四线城市分别下降7、5、2个百分点

拥抱城市群，把握大趋势以中心城市为引领的都市圈城市群更具生产效率，更节约土地、能源是支撑中国经济高质量发展的主要平台，是中国当前以及未来发展的重点2019年发展潜力百强城市中有96个位于19大城市群，有54个位于24个千万级大都市圈从人均生产效率看，分规模人均创造GDP呈现规模从大到小的递减现象；1000萬人以上的城市人均创造14万元的GDP是100-300万人城市的2.1倍，是20万人以下城市的约5倍在城市群层面，19个城市群的核心在于京津冀、长三角、珠三角、长江中游、成渝等5个城市群预计到2030年，中国2亿新增城镇人口的约80%将分布在19个城市群其中约60%将分布在长三角、珠三角、京津冀、长江中游、成渝、中原、山东半岛等七大城市群。在都市圈层面24个1000万人以上的大都市圈以6.7%的土地集聚33%的人口创造约54%的GDP，其中上海、北京、罙莞惠、广佛肇等都市圈发展潜力明显居前在大都市圈之外，仍有两类三四线城市值得关注:一类是东部沿海地区经济实力比较突出的三㈣线城市另一类是距离中心大城市较远、辖区或腹地人口规模大的内陆地方性中心城市，均多数位于城市群内

实施真正的房地产长效機制，有助于市场平稳健康发展这也是人民、政府、企业等各方的共同期盼。长效机制的关键在于人地挂钩、金融稳定和因城施策对於人口持续流入、供地不足导致的房价过高城市，增加土地供应；对于人口持续流出、供地过多导致的库存过高城市减少土地供应；通過人地挂钩实现供求平衡，解决此前人地分离、供求错配导致的一二线房价过高、三四线库存过高问题从美国、英国、德国、日本、中國香港、新加坡等经验看，房地产过度金融杠杆化是风险之源货币金融稳定是治本之策，要避免货币超发、杠杆过高和居民过度举债通过货币、金融、税收、土地等多种手段，支持刚需和改善型需求抑制投机型需求。

风险提示：模型预测存在一定偏差；部分指标尚未公布2018年数据影响模型估计；旅游城市的逻辑与其他城市不同，模型未单独考虑

1  研究背景与分析框架：房地产市场进入总量平衡、区域汾化的城市群时代

1.1 研究背景：房地产进入新周期，城市发展潜力排名进入城市群都市圈时代

从总体看20-50岁人口于2013年见顶、需求峰值已过，存量住房套户比近1.1和房地产长效机制加快构建标志着中国房地产市场告别高增长阶段，进入高质量发展的新时代新周期在需求侧，中國20-50岁主力置业人群规模于2013年达峰值住宅新开工面积2011、2013年达超过14亿平的双峰，2018年商品住宅销售面积达14.8亿平方米、大概率为历史峰值按照當前人口发展趋势，中国人口总量将在2024年左右见顶如后续鼓励生育，见顶时间也最多延迟到2031年在供给侧，1978年改革开放以来特别是1998年房改以来，中国城镇居民基本实现从筒子楼到住宅小区从全民蜗居到基本适居的历史性跨越，全国层面的城镇住房套户比从不到0.8上升到接近1.1表明住房短缺时代终结。在政策层面房地产调控思路发生重大转变，逐渐从短期调控政策向长效机制建设过渡过去20年，中国房哋产调控目标在稳增长和控房价之间几经反复调控思路重抑制需求轻增加供给、重短期调控轻长效机制，调控手段重行政调控轻经济手段结果房价越调越涨。2016年12月中央明确定位“房子是用来住的、不是用来炒的”开始提出建立促进房地产平稳健康发展的基础性制度和長效机制，房地产调控思路逐渐从短期调控政策向长效机制建设过渡从全国一盘棋向因城施策过渡，从以商品属性为主向构建强调居住屬性的住房制度过渡

在中长期，城镇化、居住改善、城市更新三大红利将支撑中国房地产市场未来平稳发展一是城镇化红利。2018年中国瑺住人口城镇化率为59.6%与发达国家平均约80%的城镇化水平相比仍有较大增长空间，并且户籍人口城镇化率仅为43.4%市民化空间更是巨大。二是居住改善红利当前同时拥有厨房和卫生间的城镇住房成套率仅85%，且有20%的家庭居住在条件较差的平房人均住房使用面积仅不到25平，与发達经济体存在明显差距随着中国经济持续增长和收入提高，加之家庭规模日趋小型化人均住房面积还将进一步增长。三是城市更新红利随着住房存量市场日益庞大，住房存量更新、拆迁改造的规模将持续上升总体来看，到2030年之前中国房地产市场年均需求将在11-13亿平方米左右需求虽有下滑，但规模仍然很大（参见恒大研究院2018年12月报告《传统周期延续，还是长效机制破局—2019年房地产市场展望》）

从區域看，中国进入城市群都市圈时代区域分化突出，城市发展潜力排名潜力差异巨大城市研究价值更加凸显。在住房短缺时代城市嘚发展潜力差异不大，但在住房总体平衡时代城市的发展潜力则呈明显不同。住房存量套户比低、产业活力强、人口持续流入的城市显嘫更具发展潜力而住房存量套户比高、产业不振、人口持续流出的城市缺乏发展潜力。在这一背景下研判不同城市的发展潜力至关重偠。从国际和中国经验看人口迁移分为两个阶段：从乡村到城市迁移，到在城市化中后期明显向都市圈城市群迁移虽然中国从2006年“十┅五”规划开始提出以城市群作为城镇化的主体形态，但明显推进城市群建设则开始于2014年启动的新型城镇化建设19个城市群规划相继出台。2018年11月国务院《关于建立更加有效的区域协调发展新机制的意见》要求，建立以中心城市引领城市群发展、城市群带动区域发展新模式推动区域板块之间融合互动发展。鉴于当前多数城市群发育不成熟中央把以大城市为核心的都市圈作为城市群建设的突破口和抓手。2019姩2月国家发改委发布《关于培育发展现代化都市圈的指导意见》，要求以同城化为方向建设1小时通勤圈标志着中国进入城市群都市圈時代。事实上过去几年一二三四线城市房价走势明显分化，正是城市发展潜力排名潜力呈明显差异的直接表现一二线城市房价因人口夶幅流入、土地供给不足在年暴涨；三四线城市一度库存高企、后因去库存政策等在年大涨。

1.2 分析框架：基本面分析趋势市场面分析时機

在“房地产长期看人口，中期看土地短期看金融”的经典框架基础上，我们从“基本面+市场面”两个层面分27个指标研究2019年中国336个地级荇政单位发展潜力（不含三沙）具体以基本面研判城市中长期发展潜力，以市场面辅助择时

基本面分析是城市发展潜力排名潜力研判嘚核心，关键在于研判人口趋势逻辑链条是：人随产业走，产业布局决定于区位其一，房地产长期看人口人口决定需求。人口是一切经济社会活动的基础更是房地产市场发展的根本支撑。由于出生人口大幅下滑2018年中国人口仅增加530万，人口总量将在年见顶各地区巳逐渐进入人口争夺的存量博弈时代。人口迁移的根本动力在于实际收入和生活水准差距一般规律是人随产业走、人往高处走。其二產业决定城市兴衰，产业兴则城市兴产业聚则人口聚。当前中国经济从高速增长阶段转向高质量发展阶段从全球价值链的中低端向中高端转型升级，区域产业格局明显变化从地区层面看，东部沿海大量制造业受成本上升影响已经并正向中国内地、东南亚转移。从城市群角度看发达城市群内核心城市集聚高端制造和高端服务业、向周边转移一般制造业，发育中都市圈城市群制造业继续向核心城市集聚城市群外一般城市产业结构多呈现低端制造业化和低端服务业化。其三区位决定产业布局，规模经济和交通成本决定区位企业产業布局以最大化利润为目标，区位选择至关重要但区位因素并非一成不变的，随着规模经济和交通成本等因素变化中国东部沿海地区率先发展的关键并非是率先开放的政策，而是沿海的地理位置有利于出口；从全球看约60%的经济总量集中在沿海100公里范围内。高端制造和高端服务业聚集在核心大城市主要是因为规模经济带来的成本下降和效率提高。

具体来看我们在基本面关注需求侧的人口现状、人口潛力以及人口购买能力，以及供给侧的住房存量及土地财政依赖度共涉及23个指标。其中人口现状分为总量和结构两个维度，后者包括外来人口、人口年龄结构、城镇化率、小学生等指标基于“人随产业走，人往高处走”的基本逻辑我们从经济实力、产业创新、交通區位和公共资源四个方面分析人口潜力。除经济总量外我们以经济-人口比值（区域经济份额/人口份额）作为反映经济层面的总体人口吸引力，以A+H股上市公司数、发明专利授权量反映区域先进产业及创新能力以高铁始发终到趟数、高速公路路网密度、到中心城市距离等反映交通区位，以在校大学生数、执业（助理）医师数、城市轨道交通里程路网密度反映教育、医疗、公共交通等公共资源情况在购买能仂方面，我们关注绝对水平的人均储蓄存款、人均可支配收入以及相对水平的房价收入比在供给侧，我们关注套户比和土地财政依赖度兩个指标；其中套户比反映存量住房市场的总体平衡程度，土地财政依赖度反映地方政府对房地产的依赖及与此相关的土地出让偏好

茬市场面，用库存去化、房价周期、需求透支率、地价房价比等波动较大的4个短期指标研判城市市场短期波动以在基本面分析基础上判斷进入时机及优先顺序。一些城市尽管从基本面上看中长期发展潜力较大但如果短期需求透支严重，短期之内并无发展潜力我们通过4個短期指标反映市场面，包括土地消化周期、房价周期、需求透支率、地价房价比等由于可售库存数据不全，我们以土地消化周期这种廣义库存去化指标反映城市住房库存房价周期反映城市房价目前处于何种位置，是上涨中还是下跌中以及相关持续时间。需求透支率即为当前住宅销售面积增速与过去几年增速的偏离程度如果大幅偏离过去均值，则很可能意味着风险较大地价房价比可大致反映房企當前拿地的预期成本收益比，不过如果缺乏人口和产业导入地价房价比低的地区也缺乏发展潜力。

此外短周期的金融指标多具有全国哃一性、地区差异小，所以未纳入模型考量范围金融政策（利率、流动性投放、信贷、首付比等）既是各国进行宏观经济调控的主要工具之一，也是对房地产市场短期波动影响最为显著的政策住房的开发和购买都高度依赖银行信贷的支持，利率、首付比、信贷等政策将影响居民的支付能力也影响开发商的资金回笼和预期，对房市供求波动影响较大

本文所有的数据均来自于公开渠道，主要包括国家及各地方统计局、政府公开资料、Wind、部分房地产专业数据机构等对部分地区或部分指标尚未公布2018年数据的情况，我们以2017年数据代替

在数據处理上，为消除原始数据的量纲差异对原始数据采取“最大值-最小值”方法进行标准化处理。其中对于单调递增指标线性转换为0-100，對于单调递减指标逆向线性转换为0-100

在权重处理上，采用层次分析法自上而下设置各级指标权重并通过回测历史数据优化权重设置。在姩的数据回测中模型对排名的准确度为75%，对指数的拟合优度为62%

2.1 榜单概览：深北上广居榜首，区域中心城市及长三角珠三角表现突出東北整体落后

根据GDP、城镇居民人均可支配收入、以及城市政治地位等，将全国337个地级及以上单位划分为一二三四城市其中三沙市因公开數据缺失较多而不在本文榜单范围内。一线城市为北上广深4个2018年GDP在2万亿元以上；二线城市为除一线城市外的直辖市、多数省会城市、计劃单列市以及GDP大于7000亿元且城镇居民人均可支配收入大于4万元的少数发达地级市共35个；三线城市为少数弱小省会城市和GDP在2000亿元以上的其他地級单位共85个；四线城市为GDP在2000亿元以下的其余地级单位共213个。

2019年深北上广稳居中长期发展潜力榜单前4名二线城市中成都、南京、武汉、重慶、天津、杭州位居前十；东部地区有32座城市进入前50名，东北地区有超八成城市位于200名之后百强城市以全国13%的土地，集聚50%的人口创造約73%的GDP，占全国商品住宅销量的约62%深圳占据城市发展潜力排名潜力榜首，北京、上海、广州紧随其后二线城市中，成都、南京、武汉、偅庆、天津、杭州位列前10名；郑州、长沙、西安、济南、合肥等省会城市厦门、青岛等计划单列市，苏州、东莞、佛山等发达地级市进叺前20名省会城市除呼和浩特、银川、西宁、拉萨外均排名前50。在前50名城市中东部地区多达32个，中部、西部、东北地区分别有6、8、4个除直辖市、省会城市和计划单列市外，前50名其余地级市大多分布在长三角、珠三角地区其中长三角城市群8个，珠三角城市群4个海西城市群、山东半岛城市群各2个。分地区看东部、中部、西部地区排在200名之后的城市占比分别为4.6%、22%、64.1%；东北地区有30座城市位列200名之后，占本區域地级单位个数的83.3%发展潜力总体靠后。需注意各指标经标准化处理后合成的发展潜力指数仅具备序数意义。

2.2 人口现状：人口持续向夶城市集聚中西部核心城市崛起

从区域层面看，当前人口回流皖川桂豫等中西部省份与粤浙等东部省份人口再集聚并存京沪津苏黑吉遼人口增长低迷甚至负增长。改革开放后至2010年左右人口大规模向出口导向型的沿海发达地区流动。2010年以来随着沿海地区产业转型升级、中西部地区产业承接以及老一代农民工老化，部分人口逐渐回流中西部东部人口增速总体减缓，而东北地区人口开始负增长当前人ロ回流明显的是安徽、四川、广西、河南、贵州等省，安徽常住人口年均增量从年的-33万回升至年的37万再增至年的60万，四川从-56万回升至32万再增至46万。广东、浙江等省常住人口增长一度受人口回流而明显放缓但年人口重新明显集聚，当前年均增量分别为166、66万江苏则从年嘚54万降至年的22万，年为25万、无明显起色江苏与广东的人口集聚差异类似经济发展差异，2016年开始两地经济总量逐渐拉大

从分线城市看，囚口持续向一二线大城市流入三线城市全域流入流出基本平衡，四线城市持续流出年，一线、二线城市人口年均增速均显著高于全国岼均水平且一线城市增速更高，表明人口长期净流入、且向一线城市集聚更多其中，年、年、年一线城市人口年均增速分别为3.9%、3.4%、1.5%，二线城市分别为1.9%、1.8%、1%表明2011年以来一二线城市人口流入放缓但仍保持集聚，放缓的原因包括京沪控人、人口老化农民工回流等上述三個时期，三四线合计人口年均增速分别为0.63%、0.29%、0.44%而全国人口平均增速为1.04%、0.57%、0.52%，表明2011年以来人口虽有回流但仍在持续净流出其中，年、年彡线城市人口年均增速分别为0.50%、0.44%基本持平于全国0.57%、0.52%的人口增速；四线城市人口年均增速均为0.14%、0.38%，明显低于全国平均水平

从重点城市看，深圳、广州、杭州常住人口大幅增长西安、成都、长沙等中西部核心城市日益崛起，北京、上海、天津、苏州、无锡等东部城市人口增长明显放缓过去二十年，城市的人口集聚格局发生深刻变化除京沪从2013年开始主动控人外，其他城市近期多在“抢人”、但成效各异年，常住人口年均增量最大的前五个城市为上海、北京、苏州、深圳、天津分别年均增加66、61、37、34、31万。年常住人口年均增量最大的湔五个城市为天津、北京、上海、深圳、郑州，分别年均增加50、42、22、20、18万年，常住人口年均增量最大的前五个城市为深圳、广州、杭州、长沙、西安分别年均增加55、47、26、24、23万；成都、郑州、重庆（主城）常住人口年均增加也超过15万，而传统的人口集聚大市北京、上海、忝津、苏州、无锡年均增加不足5万北京年持续两年负增长、天津2017年一度负增长。

从户籍情况看主要大城市外来人口众多、人口本地化涳间很大，随着户籍制度改革深化推进有望释放部分住房需求中央要求，除北京、上海少数超大城市外其他城市均需放开放宽落户限淛。当前常住人口与户籍人口之差大于500万人的有上海、北京、深圳、东莞、广州、天津6座城市在200-500万人的有苏州、佛山、武汉、郑州、宁波5座城市，在100-200万人的有15座城市50-100万人的有18座城市。上述44城或为直辖市、省会城市、计划单列市或为长三角、珠三角、海峡西岸地区发达城市。近年在户籍制度改革和“抢人大战”的背景下部分大城市户籍人口增长迅猛。2018年西安、成都、武汉、广州户籍人口分别较上年增加86.6、40.8、30.1、29.8万人主要以户籍迁入的机械增长为主。

2.3 人口潜力：人随产业走一二线产业基础及潜力突出

一二线城市以25.5%的人口创造了46.5%的GDP，人ロ集聚潜力很大当前一线城市以5.2%的人口创造了全国12.3%的GDP，二线城市以20.3%的人口创造了34.1%的GDP三线城市的人口份额与经济份额基本持平、分别为33.9%、34.0%，四线城市的人口份额明显低于经济份额、分别为39.7%、24.5%（因统计问题地区GDP合计与全国存在差异）。从经济—人口比值来看2017年一、二、彡、四线城市分别为2.4、1.7、1.0、0.6；从剔除工业因素的第三产业-人口比值看，2017年一、二、三、四线城市分别为3.2、1.7、0.8、0.5从经济增速看，年一线、二线、三线、四线城市年均经济增速分别为7.5%、7.9%、7.8%、6.8%，四线经济规模基数小、但增速仍然乏力从区域看，近几年经济增速比较低的地区昰辽宁、山西等数据挤水分地区及东北、西部等偏远地区经济增速多在6%以下；而中部不少地区经济增速在8-10%之间，西南部分地区更是在10%以仩总体上看，未来人口将继续向大都市圈和区域中心城市集聚三四线城市全域人口未来将继续大幅流出。

在产业创新方面一二线城市头部效应明显，京沪深占据绝对高地杭州、广州、苏州、南京、成都等城市居前。产业创新的城市差异比经济实力更加明显这主要洇为创新需要高度集聚才更有效率。从反映龙头企业的A+H股上市公司数来看北京占全国的比重达10.7%，京沪深合计占比高达27.5%一二线城市合计占69.9%。从发明专利授权量来看北京由于占尽产学研资源优势而独占全国的14.4%，京沪深合计占26.8%一二线城市占比达到75.5%。产业创新排名相对靠前嘚三线城市主要是绍兴、常州、台州、嘉兴、珠海等长三角、珠三角城市

在交通区位方面，一二线城市占据交通枢纽地位高铁日始发終到趟数分别高达740、149趟，东部地区受益于自然地理和率先发展战略交通基础条件更优从自然地理看，东部沿海地区具有先发的区位优势在东部率先发展战略下，高铁、高速公路等交通基础设施发展迅速特别是珠三角、长三角、京津冀等地区。从高铁通达度看一线、②线、三线、四线城市高铁日均通行班次分别为974、460、155、54趟；目前尚有107个城市未开通高铁，主要分布在中西部地区从高铁日始发终到趟数看，一线、二线、三线、四线城市分别平均为740、149、17、6趟其中广州、上海、北京、深圳、成都、武汉、重庆、天津、长沙、西安位居全国湔十。从高速公路看一二线城市与三四线城市的路网密度差异仍然十分明显，分别为1001、506、330、99公里/万平方公里四线城市仅为一线城市的10%。2016年国家发改委《铁路网中长期规划》要求在“四纵四横”高速铁路的基础上，建设形成以“八纵八横”主通道为骨架、区域连接线衔接、城际铁路补充的高速铁路网其中八纵是指沿海通道、京沪通道、京港（台）通道、京哈～京港澳通道、呼南通道、京昆通道、包（銀）海通道、兰（西）广通道；八横是指绥满通道、京兰通道、青银通道、沿江通道、沪昆通道、厦渝通道、广昆通道。

在公共资源方面一二线城市优质教育、医疗资源密集，城市轨道交通提升城市运行效率公共资源是产业发展的配套，优质公共资源对人口有着明显吸引力从教育看，直辖市和省会城市多拥有区域内最优质的中小学和高等教育资源拥有的985/211大学数合计占全国的81%，拥有的在校大学生数量匼计占全国的58%；其中京津沪的一本升学率位居全国前三。从医疗资源看一线、二线、三线、四线城市每千人口执业（助理）医师数分別为3.2、3.1、2.2、1.9，并且医疗资源的质量差异巨大全国最优质的医疗资源主要集中在一二线城市。从城市轨道交通看根据各城市地铁公司官網及发改委最新批复，至2019年3月全国已通城市轨道交通（不含有轨电车）的城市有35个加上已批复未开通的城市则增至45个。二线城市中太原、呼和浩特、南通、泉州、烟台尚未开通城市轨道交通三线城市目前仅温州开通。已批复未开通地铁的城市除太原、呼和浩特、南通3座②线城市外还包含包头、徐州、常州、绍兴、金华、芜湖、洛阳等7座三线城市。

2.4 购买能力：一二线城市绝对购买能力较高相对购买能仂较低

一线城市人均储蓄存款、可支配收入分别高达11.5、6.6万元，远高于其他城市绝对购买能力不仅是可支配收入，还应包括人均储蓄存款尽管当前“存款搬家”现象明显，但仍能反映相关情况从城乡居民人均储蓄存款看，2017年一线、二线城市分别为11.5、6.6万元三线、四线城市分别为4.1、3.2万元。从城镇居民可支配收入看2017年一线、二线城市分别为6.4、4.5万元，三线、四线城市分别为3.6、3.1万元此外，包头、鄂尔多斯、呼和浩特等部分资源型城市人均储蓄存款及可支配收入也较高

一线、二线、三线、四线城市房价收入比分别为20.8、10.6、8.4、6.0年；但一线城市因汢地供给不足，房价并非由中位数收入人群决定而是由高收入人群决定。2017年一线、二、三、四线城市房价收入比分别为20.8、10.6、8.4、6.0年城市間分化显著，这与全球其他经济体核心城市房价收入比较高的情况一致其中，北京、上海、深圳的房价收入比分别为26.5、22、21.4年；二三线城市中三亚、厦门、福州房价收入比也很高分别为31.2、24.2、21.5年，三亚为全国旅游城市、房价主要受外来者购房影响从原则上讲，在供需基本岼衡的市场房价由中位数收入人群决定；在供给明显大于需求的市场，房价由低收入人群决定；在供给明显小于需求的市场房价则由高收入人群决定。并且与国外明显不同，因文化传统差异中国人购房存在“六个钱包”现象，即父母等对子女的资金支持通常较大這使得传统房价收入比的度量存在一定偏差。不过考虑到现实并无更好的指标及数据衡量相对购买能力，本文依然采用房价收入比度量

2.5 住房供给：一二线城市住房供给偏紧，二三线土地财政依赖度较高

一二线城市住房供给偏紧、套户比分别为0.97、1.02东北地区有过剩风险、套户比超过1.1。我们在2018年11月报告《中国住房存量测算：过剩还是短缺》估算了2017年各省级、地级单位城镇住宅套户比。分地区看2017年东部、Φ部、西部地区包括学生及其宿舍的城镇套户比分别为0.99、1.05、1.03，东北地区为1.13；东部、中部、西部地区不含学生及其宿舍的套户比分别为1.02、1.09、1.08东北地区为1.17。分线看2017年一线、二线、三四线城市套户比（含学生及其宿舍）分别为0.97、1.02、1.06，一二线城市住房供给偏紧在全国336个地级单位（不含三沙）中，2017年有89个城市的套户比小于1占比26.5%；有157个城市的套户比介于1.0-1.1之间，占比46.7%；有72个城市的套户比介于1.1-1.2之间占比21.4%；有18个城市嘚套户比高于1.2，占比5.4%

东部、中部土地财政依赖度较高，分别为57%、52%；二三线城市分别为64%、50%高于一线、四线城市。土地财政依赖度在一定程度上意味着地方政府对房价的依赖分区域看，东部、中部近三年土地财政依赖度（土地出让收入/地方一般公共预算收入）分别为57%、51.7%高于西部、东北的31.6%、19.4%。这是由于西部、东北需求相对偏弱房地产拉动经济的能力有限。分线看二、三线城市近三年土地财政依赖度分別为64.2%、49.5%，高于一线城市的42.2%和四线城市的35%其中，上海、深圳土地财政依赖度分别为25%、26%而北京、广州达50%、68%。在全国336个地级单位（不含三沙）中有16座城市土地财政依赖度大于100%，占比4.8%；有31座城市在70%-100%之间占比9.2%；有98座城市在40%-70%之间，占比29.2%；有191座城市在40%以下占比56.8%。

在基本面分析基礎上我们结合市场面情况将发展潜力100强划为3档，其中深北上广等15个城市为一档成都、武汉等25城为二档，兰州、徐州等60城为三档市场媔由库存去化周期、需求透支率、房价周期、地价房价比4项指标组成。我们首先将城市发展潜力排名潜力100强按照发展潜力指数分为三档洅通过市场面指标分析，对当前市场趋势较好的城市升档其他城市维持不变。

3.2 量价趋势：部分三四线城市需求明显透支部分一二线城市成交量有所回暖房价趋稳

前期受棚改货币化刺激销量暴增、而又缺乏基本面支撑的部分三四线城市存在需求透支风险。比如一个城市過去3-5年的销售增速均在20%以下，在基本面改变不大的情况下某年销售增速突然飙升，比如达到50%及以上这种城市在短期存在需求透支风险，从数据看主要是部分受棚改货币化刺激的三四线城市2017年以来，一线城市商品住宅销量明显下降二线城市基本持平，三四线城市受棚妀货币化安置比例扩大而继续暴增各线城市销量暴增的时间呈现轮动特征，一线城市2015年商品住宅销售面积同比增长14%二线城市2015、2016年分别增长10%、26%，三四线城市2016、2017年分别增长22%、13%部分缺乏基本面支撑的三四线城市需求明显透支。

从房价周期看前期经历明显调整的部分一二线城市及周边房价将逐渐趋稳，如供给不足或存在一定上涨压力从历史经验看，过去不少城市的房价存在三年左右的小周期涨一段调整┅段，小周期的背后是房地产调控、地方对土地财政的依赖、需求释放与透支等因素年京津冀、长三角、珠三角部分城市及一些省会城市房价已连续低迷2年以上，目前成交量有所回暖市场逐渐趋稳。此类城市在一线城市中有北上广深二线城市中有天津、南京、无锡、蘇州、杭州、济南、郑州、武汉、东莞等，三线城市中有廊坊、温州、嘉兴、珠海、惠州、中山等而部分前期主要受棚改货币化刺激导致房价大涨、同时缺乏基本面支撑的三四线城市存在一定调整风险。

3.3 库存去化：西部地区、四线城市总体库存风险较高

从可售库存看2019年3朤一线、二线、三四线样本城市库存去化周期分别为11.7、10.5、11.4个月，三四线城市库存去化周期从2018年下半年以来有一定上升可售商品住宅数据鈳得性较差，我们选取分线样本城市进行分析一线城市选取4城：北京、上海、广州、深圳，二线城市选取16城：天津、重庆、南京、武汉、成都、苏州、厦门、西安、长沙、宁波、福州、青岛、长春、杭州、济南、南昌三四线城市选取9城：徐州、莆田、东营、芜湖、焦作、南平、三明、滁州、安庆。2015年以来得益于棚改货币化政策三四线城市可售库存去化周期持续走低，2018年5-6月最低不到7个月但逐渐上升。2019姩3月一线、二线和三四线城市可售商品住宅去化周期分别为11.7、10.5和11.4个月。需要注意的是库存去化周期对销售非常敏感，比如部分城市商品住宅销量当前处于历史低位一旦成交回暖，去化周期将明显下降

从广义库存看，西部地区、四线城市库存偏高2017年土地消化周期分別为2.5、2.1年。分地区看东部、中部、东北地区库存持续改善，西部地区库存改善力度明显不足2017年，东部、中部、东北地区土地消化周期均在1.15-1.35年之间而西部地区则高达2.5年。分线城市看2017年一线、二线、三线、四线城市土地消化周期分别为0.8、0.9、1.2、2.1。尽管一线城市受2016年930开始的調控收紧影响市场销售持续降温，但土地消化周期基本小于1；四线城市销售乏力土地供应持续增加，仍有较大库存风险

3.4 拿地成本：哋价房价比总体回落，少数城市仍较高

近期土地成交有所回暖2018年百城样本中一线、二线、三四线城市住宅类用地成交溢价率分别为6.1%、12.5%、18.1%，均较2017年的21.9%、38.3%、45.3%明显下滑不过，从最近半年数据看土地成交有所回暖，2019年3月百城样本中一线、二线、三四线城市住宅类用地成交溢价率分别为4.2%、21.6%、21.4%其中二线城市连续4个月上行、三四线城市连续5个月上行。

地价房价比总体回落但少数城市地价成本仍较高。2018年一、二、彡、四线城市地价房价比分别为29%、25%、19%、13%除一线城市较2017年小幅上升1个百分点外，二、三、四线城市分别下降7、5、2个百分点（由于地级层面嘚新房价格数据不全在此以二手房价格分析，由此估计的地价房价比可能偏低）尽管各线城市地价房价比总体上差距不大，但具体城市之间差异巨大此外，当前部分城市推行的“限房价、竞地价”土地出让模式有效地平抑了新房价格但在供给不足的情况下容易引起噺房抢购。

以中心城市为引领的都市圈城市群更具生产效率更节约土地、能源，是支撑中国经济高质量发展的主要平台是中国当前以忣未来发展的重点。根据基本面排名2019年发展潜力百强城市中有96个位于19大城市群，其中处于24个千万级大都市圈的有54个2018年11月，国务院《关於建立更加有效的区域协调发展新机制的意见》要求建立以中心城市引领城市群发展、城市群带动区域发展新模式，推动区域板块之间融合互动发展以住建部城区常住人口为标准，将城市划分为1000万以上、500-1000万、300-500万、100-300万、50-100万、20-50万、20万以下七类从人均生产效率看，分规模人均创造GDP呈现规模从大到小的递减现象；1000万人以上的城市人均创造14万元的GDP,是100-300万人城市的2.1倍是20万人以下城市的约5倍。从人均城市建设用地看大城市明显更节约土地资源，分规模人均创造GDP呈现规模从大到小的递增现象2017年1000万人以上城市人均建设用地仅74.5平方米，而100-300万、20万以下城市分别为117.3、135.5平方米

在城市群层面，19个城市群的核心在于京津冀、长三角、珠三角、长江中游、成渝等5个城市群2014年《国家新型城镇化规劃（年》及“十三五”规划要求建设长三角、珠三角、京津冀、山东半岛、海峡西岸、哈长、辽中南、中原、长江中游、成渝、关中平原、北部湾、山西中部、呼包鄂榆、黔中、滇中、兰州-西宁、宁夏沿黄、天山北坡等19个城市群。其中长三角、珠三角、京津冀三大城市群昰其中最成熟的三个，以全国5%的土地面积集聚了23.3%的人口创造了39.3%的GDP，成为带动中国经济高质量发展和参与国际经济合作与竞争的主要平台目前均已经上升为国家战略。在三大城市群外以成都、重庆、武汉为核心的成渝、长江中游城市群最具发展潜力，两大城市群以5.2%的土哋面积集聚了15.5%的人口创造了15.6%的GDP。其次则是山东半岛、海峡西岸、中原、关中平原、哈长、辽中南等城市群预计到2030年，中国2亿新增城镇囚口的约80%将分布在19个城市群其中约60%将分布在长三角、珠三角、京津冀、长江中游、成渝、中原、山东半岛等七大城市群（参见恒大研究院2018年7月报告《中国人口大迁移》）。

在都市圈层面 24个1000万人以上的大都市圈以6.7%的土地集聚33%的人口创造约54%的GDP，其中上海、北京、深莞惠、广佛肇等都市圈发展潜力明显居前鉴于当前多数城市群发育不成熟，且部分核心城市生产要素明显向周边溢出中央把以大城市为核心的嘟市圈作为城市群建设的突破口和抓手。2019年2月国家发改委发布《关于培育发展现代化都市圈的指导意见》，这是中国第一份以“都市圈”为主题的中央文件,要求以大城市及周边地区同城化为方向推进基础设施一体化、强化城市间产业分工协作、加快建设统一开放市场、推進公共服务共建共享等包括以轨道交通等为基础打造1小时通勤圈。根据有关城市群规划及相关地方规划当前中国有上海、北京、广佛肇、杭州、深莞惠等10个2000万人以上的大都市圈，有重庆、青岛、厦泉漳等14个1000万-2000万人大都市圈24个千万级大都市圈以全国6.7%的土地集聚约33%的常住囚口，创造约54%的GDP从发展潜力看，上海、北京、深莞惠、广佛肇都市圈居前之后则是苏锡常、天津、南京、长株潭、杭州、重庆等都市圈。需要注意的是部分都市圈范围有重合，比如上海都市圈与杭州都市圈、苏锡常都市圈均有重合

在24个大都市圈之外，仍有两类三四線城市值得关注:第一类是东部地区经济实力比较突出的三四线城市多数位于城市群内，如温州、珠海、中山、徐州、海口、金华、唐山、泰州、保定、威海等珠海、中山是珠江口西岸中心城市，珠中江都市圈2017年末人口达958.7万有望成为下一个千万级大都市圈。温州、威海均为经济发达的沿海工贸城市；唐山、保定分别位于京津冀协同发展空间布局“三轴”中的“京唐秦”、“京保石”产业发展带上该类城市中唯一不在19大城市群的是淮海经济区中心城市徐州。2018年国家发改委《淮河生态经济带发展规划》“北部淮海经济区”部分明确提出：“着力提升徐州区域中心城市辐射带动能力发挥连云港新亚欧大陆桥经济走廊东方起点和陆海交汇枢纽作用，推动淮海经济区协同发展”并界定了淮海经济区包括以徐州为核心的3省10市，面积8.9万平方公里

第二类是距离中心大城市较远、辖区或腹地人口规模大的中西部地方性中心城市，如洛阳、包头、银川、鄂尔多斯、岳阳、绵阳、衡阳、安阳、广安、遂宁、柳州、南阳等也多数位于城市群内。其中銀川为省会城市，洛阳、包头、鄂尔多斯、岳阳、衡阳、柳州、南阳分别为所在省份的省域副中心城市此外，宜昌、常德、遵义、襄阳、赣州等地方性中心城市目前不在发展潜力百强城市之列但从长远看仍具备一定发展潜质。

在2018全国各大省份的GDP排行中贵州鉯1.5万亿左右的成绩排在了第25位，从这个排名上来看贵州省相对来说发展肯定是不如人意的。实际上一直以来，贵州省的GDO经常位于全国倒数前10的位置这其中很大一部分原因就是因为贵州的地理原因。

贵州位于我国的西南内陆地区海运这一点基本就没有了，此外其境内夶多都是山地也是国内唯一一个没有平原的地方，这一点就导致贵州的交通设施很难建设起来铁路修建难度都要比其他地方高得多。

鈳以说在很长一段时间内，因为没有政策的扶持和交通设施的助力贵州的经济发展的都比较缓慢，在我国各个省份中的存在感都比较低直到现在，其省会贵阳市依旧是国内的二线城市

不过，在2018年的各省GDP排行中贵州有一项数据非常亮眼，那就是它的GDP增速排在了第二位这也代表着贵州近几年来的现状——它即将摆脱困境，迎来自己的腾飞图为2019年第一季度各省GDP增速排名，贵州依旧亮眼

首先，困扰貴州多年的交通问题已经在逐步完善之中。和21世纪之前相比贵州现在的交通设施可以用天翻地覆来形容，不仅公路、火车、机场完善高铁已经诞生，比如贵广高铁

正所谓“想要富，先修路”对于任何地区来说，交通都是经济发展的一个重要因素在交通设施完善の后，贵州对外联系无疑方便了许多效率大幅度提高，同时在旅游这一方面也可以带动起来，毕竟贵州的景点特别多

贵州之所以现茬被视为发展潜力最大的省份之一，有很大一部分原因就是因为许多顶级企业都开始入住省会贵阳市比如苹果、微软、阿里巴巴、腾讯等等。

大量科技巨头的进入带来技术的同时，也可以有望帮助贵阳市成为下一个“中国硅谷”从贵阳开始，实现贵州省的产业结构转型向着高科技产业迈进，实现经济转型

当然，不管是交通设施的完善还是各大企业的入驻、政策的复制，都只能说为贵州的发展打丅了非常不错的一个开局至于具体能不能发展起来，就要看当地部门的规划以及贵州人的努力了，但是相信伴随着祖国不断前进的步伐贵州的明天一定会更好。

城市是现代经济社会活动的主要載体国家层面的竞争也越来越体现为城市之间的竞争。40年改革开放带动中国城市化快速推进中国城市格局发生深刻变化，不少城市快速崛起也有一些城市逐渐衰落或相对衰落。随着城市化进程进入中后期中国城市的基本格局已经确定。按照人随产业走、产业决定城市兴衰、规模经济和交通成本等区位因素决定产业布局的基本逻辑我们在2019年4月《中国城市发展潜力排名潜力排名：2019》研究报告中对全国除三沙市和港澳台外的336个地级行政单元的发展潜力进行客观排名，深圳、北京、上海、广州、成都、南京、、重庆、天津、杭州位居前十十大城市土地面积合计17.3万平方公里，占全国的1.8%；2018年经济总量20.6万亿元占全国的22.9%；常住人口1.4亿，占全国的10.3%；A+H股上市公司市值76.6万亿元占全國的72.3%。

十大城市中北京、上海、广州、成都、重庆、、天津已定位为国家中心城市深圳、南京、杭州未来或有望进入国家中心城市行列；且北京、上海、广州、深圳建设目标为全球城市。国家中心城市是我国城镇体系规划设置的最高层级是在直辖市和省会城市层级之上絀现的新的“塔尖”，集中了在空间、人口、资源和政策上的主要优势2005年原建设部编制《全国城镇体系规划（年）》，定位北京、天津、上海、广州、香港为全球职能城市2010年住建部编制《全国城镇体系规划()》，在国家中心城市的名单中增加了重庆2016年5月，国务院和发改委印发《成渝城市群发展规划》明确提出“成都要以建设国家中心城市为目标”。2016年12月国务院和发改委印发《促进中部地区崛起“十彡五”规划》，明确提出“支持、郑州建设国家中心城市”2018年2月，国家在《关中平原城市群发展规划》中明确提出“建设西安国家中心城市”总体上看，北京、天津、上海、广州分别引领京津冀、长三角和珠三角发展；重庆、成都是西部大开发的战略支点是长江经济帶上游的战略支撑；辐射带动长江中游地区；郑州引领中原发展；西安辐射带动西北地区发展。北京、天津、上海、重庆、广州、成都和茬榜单中名列前十郑州与西安分别是11名、14名。榜单前十中的深圳、南京和杭州虽然暂时未入围国家中心城市但综合实力突出。

NO1.深圳：從仰视香港的小渔村到引领全国的创新创意大都市

改革开放推动深圳腾飞从1979年人均GDP仅为香港1/11的小渔村到2018年GDP超过香港成为活力四射的一线城市，2015年以来年均人口增量超50万、居全国之首40年前深圳只是宝安县一个鲜为人知的小渔村，1979年人均GDP只有606元仅为一河之隔的香港的1/11。得益于改革开放1979年深圳被确定为四个经济特区之一。在“时间就是生命、效率就是金钱”等口号引领下深圳创造了举世瞩目的深圳速度，堪称中国改革开放40年的缩影2018年深圳GDP突破2.4万亿，仅低于上海和北京位居全国第三，人均GDP达18.6万元、居全国第一；年GDP同比增长7.6%在一线城市中增速最快；常住人口达1303万，2015年以来常住人口年均增量均超50万居全国之首；并且，人口结构非常年轻15-59岁年龄段人口比例高达81.9%，远高於北京的73.5%、上海的70.8%、广州的74.7%尽管在发展过程中也一度面临挫折，比如2002年影响巨大的网文《深圳你被谁抛弃》发出了深圳面临衰落的“盛世危言”，但深圳通过深化改革开放重新集聚了发展动能与厦门、珠海、汕头等经济特区相比，深圳一枝独秀的原因主要有三方面：┅是毗邻经济发达的香港初期可以便捷地接受香港及境外的投资和产业转移；二是发展初期一穷二白，不受旧有体系的羁绊；三是深化妀革坚持创新紧跟时代不断推动产业升级和转型。

深圳从“制造工厂”迈向“硬件硅谷”、“创新之城”新一代信息技术、生物医药、文化创意产业等战略新兴产业成为支柱，占GDP比重达到38%改革开放初期，深圳以来料加工、来料装配、来样加工和补偿贸易为主初步实現从第一产业到第二产业的转变。1990年代深圳凭借地缘优势承接国际产业梯度转移以电子和计算机为龙头的高科技企业及配套产业集群开始迅速发展，华强北有“中国电子第一街”之称2001年中国加入WTO后，深圳的政策优势有所减弱面临金融业和制造业流失的困境，大力发展高新技术产业昔日的“制造工厂”迈向“硬件硅谷”、“创新之城”。具体来看在电子信息产业，诞生了华为、中兴、大疆等行业翘楚；在互联网产业腾讯成为世界最大的互联网科技公司之一，金蝶成为全球领先的在线管理及电子商务服务商；在生物医疗产业华大基因是中国第一、世界领先的基因组测序机构，迈瑞医疗是全球领先的医疗器械供应商目前新一代信息技术、生物医药、文化创意产业等战略新兴产业已经成为深圳的支柱产业，2018年战略性新兴产业增加值合计9155亿元占GDP比重达38%。其中新一代信息技术产业增加值达到4772亿元，占GDP比重达20%PCT国际专利申请量1.8万件，居全国第一；国家高新技术企业数量总数高达1.4万家位居全国第二，仅次于北京

深圳面临着土地资源鈈足、产业外迁、城市更新、优质公共服务资源短缺等问题。第一深圳土地面积仅为1997平方公里，分别为北京、上海、广州的1/8、1/3、1/4发展涳间严重不足。第二随着深圳土地成本上升，部分制造业生产部门开始外迁华为生产手机和pad的终端总部搬到东莞，中兴将生产基地迁往河源比亚迪在汕尾投资建设新能源汽车产业基地。为破除土地资源瓶颈、推动区域协同发展、降低企业成本深圳尝试发展飞地经济，如2011年成立深圳汕尾特别合作区第三，深圳市有全国规模最大的城中村城市更新任务艰巨。2018年深圳城中村用地总规模约320平方公里占罙圳总面积的16%。第四优质公共服务资源供给短缺已成为制约深圳发展的瓶颈。教育方面基础教育学位供需十分紧张，2017年公办小一学位缺口达4.6万个；科教资源不足虽在大力引进国内名校，但要形成规模还需时日医疗方面，全市各级各类医院数量只有134家分别仅为北京嘚19.1%、上海的38.4%和广州的58.5%；三甲医院数量远低于北京、上海、广州等城市；每千人病床数仅为3.5张，分别为北京的2/3、上海的2/3广州的1/2。

深圳将携掱珠三角各城市参与全球分工与合作打造全球创新创意之都。2019年2月发布的《粤港澳大湾区发展规划纲要》指出深圳要发挥作为经济特区、全国性经济中心城市和国家创新型城市的引领作用加快建成现代化国际化城市，努力成为具有世界影响力的创新创意之都在全球新┅轮科技和产业革命、中国新一轮对外开放，以及粤港澳大湾区发展的重大机遇中年轻活力、锐意改革、开放创新的深圳，将携手珠三角各城市参与全球分工与合作打造粤港澳大湾区核心引擎，建设服务全国、面向世界的全球创新创意之都

NO2.北京：政治、文化、国际交鋶和创新中心，未来首都或与北京分开

北京当前城市功能定位虽然没有经济中心职能但携政治中心优势成为了事实上的主要经济中心、金融中心,未来首都或与北京分开，北京是北京,首都是首都1953年颁布的《改建与扩建北京市规划草案要点》将北京定义为政治、经济和文化Φ心，特别要把它建设成为强大的工业基地和科学技术中心1982年，北京修订城市总体规划时不再提“工业基地”。1993年北京定位为政治、经济、文化中心。直到2004年规划出炉“经济中心”被抹去，取而代之的是“国家首都、政治中心、文化中心、宜居城市”2014年北京被中央定位为政治中心、文化中心、国际交往中心、科技创新中心，要求建成国际一流的和谐宜居之都在北京功能定位发生深刻变化的同时，通州副中心加快建设、雄安新区设立并规划建设以、西城为主的首都特区或呼之欲出。未来首都或与北京分开首都是首都，北京是丠京新首都，新北京

2018年北京GDP突破3万亿，仅低于上海全国第二；城乡居民人均储蓄存款达到14.8万，全国第一交通区位方面，北京是中國铁路网的中心京九铁路、京沪铁路和京哈铁路等连通全国；2018年首都国际机场年旅客吞吐量突破1亿人次，全国第二；北京是中国第一个開通地铁的城市目前轨道交通里程达704公里，全国第二北京是全国教育医疗水平最高的城市，聚集了全国数量最多的重点大学其中有8所985,18所211；拥有54家三甲医院；2017年北京每千人卫生技术人员数达12.8，全国第一

北京从工业城市逐步发展为服务经济城市，三产比重达到81%金融、總部经济和科技创新成为三大名片。建国初期北京定位于工业城市，东部为棉纺织、电子工业、区西部为冶金、机械重工业区。1970年代末北京已经成为中国北方最大的经济中心和重工业基地。1980年代中央书记处明确提出北京作为首都，是全国的政治中心经济发展要适匼首都的特点，今后基本不再发展重工业这促使北京外迁工厂，将一些制造业转移至河北和京郊2004年北京市总规提前进行第五次修编，提出加快发展现代服务业、高新技术产业2018年北京三产比重达到81%、为全国最高。当前金融业、信息传输、软件和信息技术服务业和科学研究和技术服务业是北京三大支柱产业，2018年产业增加值合计1.2万亿占GDP比重的40%。从现有格局看第一，金融为北京第一支柱产业占GDP比重达17%。北京虽未定位为金融中心但却是事实上的国家金融管理中心，不仅有中国金融监管部门——“一委一行两会”还有工农中建等主要銀行总部、四大资产管理公司总部等。第二北京总部经济明显，拥有58家世界500强企业；A+H股上市公司有459家全国第一。第三北京科技创新優势突出，科研院校和研究所集聚诞生了包括小米、滴滴、美团、拉卡拉、知乎等多家独角兽公司。2018年高技术产业增加值为6977亿元占GDP比偅达23%；发明专利授权量高达4.6万件，全国第一

北京城市规划明显滞后，严控人口规模抬升生活成本影响城市活力；并且，地区经济发展奣显落后不利于与北京互动形成规模效应。第一北京的城市规划滞后于城市发展潜力排名，过去四十年中国城镇化快速发展，但城市治理能力、城市规划水平并未相应跟上比如，在城市公共交通方面2017年纽约都市区、东京圈、首尔圈轨道交通运营里长高达3347、2705、1098公里，路网密度分别为0.34、0.31、0.23公里/平方公里而北京都市区的轨道交通运营里长分别为685公里，路网密度为0.09公里/平方公里这是拥堵严重的一个重偠原因。第二北京2035规划要求常住人口2020年控制在2300万人以内。2013年以来北京市加强人口调控，提出以水定人、以房管人、以证管人、以业控囚受此影响，北京市常住人口增量从年的年均51万降至2018年的-16.5万2017年北京户籍人口中65岁及以上人口占比达16.5%，远高于全国的11.4%大量年轻外来人ロ涌入使得常住人口老龄化程度大幅下降至10.9%。控人政策挤出低收入人群减少了生活***务业从业者数量，进而抬升生活成本而且，还會减少适龄劳动力占比加剧老龄化趋势，降低城市的活力第三，京津冀资源配置不均衡北京的功能过多、资源过度集聚，没有和周邊地区形成差异化的功能分工与合作环京贫困带亟待“脱贫”。

北京将建设成为国际一流的和谐宜居之都并作为核心引擎引领京津冀協同发展。根据《京津冀协同发展规划纲要》和《北京城市总体规划（2016年—2035年）》北京城市战略定位是全国政治中心、文化中心、国际茭往中心、科技创新中心，发展目标是建设国际一流的和谐宜居之都将来以疏解北京非首都功能为“牛鼻子”，充分发挥首都辐射带动莋用调整区域经济结构和空间结构，推动京津冀协同发展打造以首都为核心的世界级城市群。

NO3.上海：全球化的大上海未来媲美纽约

仩海是中国经济的心脏，随着中国经济继续腾飞未来有望媲美纽约，成为主要的全球经济金融中心19世纪中期通江达海、地理位置优越嘚上海开埠，20世纪初成为远东第一大城市、中国金融中心被誉为“东方巴黎”。1980年代广东和福建的经济特区在改革开放中抢得先机上海由于观念落后和体制僵化，地位有所下降年，上海GDP占全国比重由7%下降到4%1990年，中央作出“开发浦东振兴上海，服务全国面向世界”的战略决策。为了进一步推进改革开放、加快人民币自由兑换进程2013年上海自贸区成立。今天的上海以超过3.2万亿的GDP领跑全国；城乡居囻人均储蓄存款达到10.4万，全国第二；城镇居民可支配收入达6.8万元全国第一；社会消费品零售总额突破1.2万亿，平均每秒超过4万元成为中國首屈一指的消费天堂。现有外资企业5万多家其中跨国公司地区总部653家、外资研发中心438家，是我国内地外资总部型机构最多的城市交通方面，轨道交通里程和高铁日均班次均为全国第一；上海港货物吞吐量和集装箱吞吐量均居世界第一；虹桥和浦东两大机场一西一东坐鎮上海门户2018年旅客吞吐量合计1.2亿人次，全国第一教育医疗方面，上海拥有4所9856所211，32家三级甲等医院如果中国经济保持6%左右的增长，則在2027年前后中国将超越美国成为全球第一大经济体，未来上海有望成为媲美纽约的全球核心城市、经济中心

上海以汽车、电子、金融為支柱，三者占GDP的58%；A+H股上市公司数367家占全国约1/10。建国以来上海产业结构经历了数次大调整1956年从以轻纺工业为主向综合性工业转变；1992年抓住浦东开发的历史机遇，吸引大量外国银行、跨国集团和合资企业落脚产业结构从“二、三、一”向 “三、二、一”转型；新世纪重點发展金融、商贸等第三产业和先进制造业。2018年上海三产增加值占比达到70%全国第三。当前汽车制造业、电子信息产品制造业、金融业昰上海三大支柱产业，2018年增加值合计1.9万亿占GDP比重达58%。上海是全球金融要素市场最完备的城市之一2018年金融市场交易总额突破1600万亿元，全市持牌金融机构达1600多家上海本土诞生了浦发银行、交通银行、太平人寿等著名公司。上海还是中国六大汽车基地之一2018年上海市汽车产量达到297.8万辆，占全国汽车产量的10.7%全国第一。上汽集团名列世界500强第36名全球车企第七名，中国车企第一名上海A+H股上市公司367家，占全国仳例为10.7%仅次于北京。在上海证券交易所设立科创板并试点注册制将提升上海国际金融中心与科创中心的联动效应在已受理的科创板申報企业名单中，总部位于浦东的晶晨半导体拿下了001号受理批文

上海既有与北京类似的城市规划滞后、严控人口规模进而影响城市活力问題，也面临着互联网等新经济发展不足的问题第一，上海的城市规划滞后过去实际人口的增长超过了政府的规划，基础设施和公共服務的供给并不能满足人们的需求比如，上海都市区的轨道交通运营里长分别为782公里路网密度为0.11公里/平方公里，远低于纽约、东京等城市第二，上海“2035规划”提出要严格控制常住人口规模至2020年常住人口控制在2500万人以内。2018年上海常住人口2424万未来常住人口增长空间仅76万。2017年上海户籍65岁及以上比重高达21.8%远高于全国的11.4%，大量年轻外来人口涌入使得常住人口老龄化程度大幅下降至14.3%第三，上海在互联网等新經济领域落后于北京、深圳乃至杭州比如互联网行业排名前十的企业没有一家的总部位于上海。

上海将继续坚持开放建成卓越的全球城市，带动形成具有全球竞争力的长三角世界级城市群根据《长江三角洲城市群发展规划》和《上海市城市总体规划(年)》，上海目标是建成卓越的全球城市令人向往的创新之城、人文之城、生态之城，具有世界影响力的社会主义现代化国际大都市上海将坚持开放包容，充分发挥服务长江经济带的龙头城市和“一带一路”建设桥头堡的作用带动形成具有全球竞争力的长三角世界级城市群。

NO4.广州：还是Φ国第三城么

改革开放释放广州新活力，GDP由1978年的全国第八上升到2015年的全国第三之后被深圳超越，2015年以来人口年均增量超40万、仅次于深圳广州一直是华南地区的政治、经济、文化中心，是世界唯一2000多年长盛不衰的大港3世纪30年代起成为海上丝路的主港，唐宋成为中国第┅大港明清两代是唯一的对外贸易大港。在众多的沿海城市中广州最靠近东南亚、中东和欧洲。改革开放初期广州GDP全国第八，不仅低于北京、上海也低于和沈阳等城市。得益于改革开放广州先试先行、积极实践。1989年GDP跃居全国第三仅低于北京和上海，此后到2015年的27姩间广州GDP稳居全国第三，奠定了其作为一线城市的基础2018年广州GDP达到2.3万亿元，全国第四；人均GDP突破15.5万元在十大城市中仅低于深圳；城鄉居民人均储蓄存款全国第三，城镇居民可支配收入全国第五广州的落户门槛远低于北京和上海，2015年以来每年新增常住人口分别为42万、54萬、45万、41万广州“2035规划草案”提出到2020年，常住人口控制在1800万人以内未来有310万人的增长空间，是一线城市中政策空间最大的城市教育方面，广州有广东省80%的高校2018年在校大学生总数达109万人，数量居全国第一

广州以汽车、电子和为支柱，三者占工业总产值的56%目前正加速迈进产业高端。从宋朝的市舶司到清朝的十三行，广州自古以来就是中国要的商业中心之一服务经济气氛浓厚。2018年广州第三产业占仳达到72%仅低于北京。当前汽车制造业、电子产品制造业和石油制造业是广州的三大支柱产业，占全市规模以上工业总产值的56%具体来看，广州是中国南方最大的汽车生产基地2018年汽车产量为296.3万辆，占全国汽车产量的10.7%全国第二，略小于上海的297.8万辆其中广汽集团名列世堺500强第202名。此外广州还是全国最大的化妆品代工基地，知名上市公司有栋方股份、科玛股份和芭薇股份近年来广州提出聚焦IAB（新一代信息技术、人工智能、生物医药）、NEM（新能源、新材料）重点产业行动计划，富士康第10.5代显示器全生态产业园、思科智慧城、广汽智联新能源汽车产业园、通用电气生物科技园、百济神州、粤芯芯片等重大产业项目已动工建设工业向高端化发展。

与其他一线城市相比广州存在创新能力弱、金融业发展不足和土地财政依赖度较高的问题，第三城地位面临挑战第一，近年广州R&D经费支出占GDP的比重一直徘徊在2-3%咗右2018年为2.8%，北京、上海、深圳已经分别达到5.7%、4.1%、4.0%；2018年发明专利授权量广州只有1.08万件，低于北京的4.8万件、上海的2.13万件、深圳的2.13万件和喃京（1.1万件）、杭州（1.02万件）等二线城市处于同一水平。第二金融是现代经济的核心和资源配置的枢纽，广州2018年金融业增加值占GDP的比重為9.1%而同期北京为16.8%、上海为17.7%、深圳为12.7%；从增速看，同期北京金融业增加值同比增速为7.2%上海为5.7%，广州仅为4.3%第三，年广州年均土地财政依賴度达到了68%远高于北京的37%、上海的26%、深圳的25%。整体来看当广州GDP在2016年被深圳超越之后，广州除了华南交通枢纽和政治中心的地位外在罙圳面前可以扬眉吐气的似乎只剩下历史积淀、科教资源和美食。在这样的形势下“北上广深”的城市格局或面临调整，广州作为中国苐三城的地位面临挑战

广州将携手珠三角各城市参与全球分工与合作，建设活力全球城市根据《粤港澳大湾区发展规划纲要》、《广州市“十三五”规划》和《广州市城市总体规划（年）》草案，广州的发展目标是珠三角世界级城市群核心城市、国家建设“一带一路”嘚战略枢纽将建成经济实力、科技实力、宜居水平达到世界一流城市水平的活力全球城市。广州将充分发挥国家中心城市引领作用全媔增强国际商贸中心、综合交通枢纽和科技教育文化中心功能，推动与港澳全面深度融合

NO5.成都：新一线城市的龙头？

成都2018年GDP突破1.5万亿元占四川全省的38%，多次在新一线城市排名中位居第一成都是古蜀文明发祥地，汉为五大都会之一唐为最发达的工商业城市之一，史称“扬一益二”北宋是汴京以外的第二大都会。改革开放初期成都通过与首轮开放的沿海地区合作，实现了借道而行、拼船出海2018年GDP突破1.5万亿元，占四川全省的38%;人均GDP达到9.5万元城镇居民可支配收入4.2万元，绝对购买能力领跑西南作为西南地区少有的大城市，辐射效应明显2012年以来每年人口增量都在10万人以上，到2018年常住人口达到1633万人生活方面，俗话说“少不入川，老不离蜀”成都宜人的气候和慢悠悠嘚节奏非常适合生活，不论是“诗仙”李白还是“诗圣”杜甫都曾讴歌过这座宁静、悠闲的城市。成都人消费休闲观念强消费理念前衛，成都素有吃喝玩乐的天堂之称被联合国教科文组织命名为世界美食之都；成都电影票房连续几年稳居第五，仅次于四个一线城市茭通区位方面，成都是“陆上丝绸之路”和长江经济带的中间连接点和枢纽可以带动东西、连接南北，拥有亚洲最大的铁路集装箱中心站；是我国第四大航空枢纽是国内第三个拥有双机场的城市。教育医疗方面成都集聚全省50%以上的本科院校，拥有2所985和5所211大学生和三甲医院数量均为西南第一。与同为“西南双核”的重庆相比成都的优势在于居民收入、消费水平高，科教实力强“第一财经”新一线城市排名4年把成都和杭州分别列为第一、第二，争议颇大成都除在人口、交通、首位度方面胜过杭州外，其他方面并未明显占优将来能否成为新一线城市的龙头还需时间验证。

成都以电子和汽车为支柱二者占工业增加值的50%；拥有中西部地区数量最多、种类最齐全的金融机构资源。新中国成立后出于国防需要，成都是重点建设的工业基地之一改革开放前夕，成都已拥有较为完善的现代业体系具有機械、冶金、、电子、轻纺等多种工业，主要以重工业为主占GDP近60%。1994年进行了“发展市场占有率高、科技含量高、附加值高、经济效益高嘚‘四高’产品作为支柱产品”的产业布局工业与商贸业协同发展，第二产业迅猛发展的同时有效带动第三产业发展2018年，成都市第二產业、第三产业增加值占比分别为42%、54%当前，成都以电子信息和汽车制造业为支柱二者占工业增加值的50%。具体来看成都是全国重要的電子信息产业基地，被称为“中国软件名城”2017年，软件业务收入2665亿元占全国的4.9%、全省的95.8%；作为科技部授牌的国家信息安全成果产业化基地，成都建成了西部首个信息安全产业园区聚集了中国电科集团10所、中科院成都计算机应用研究所等众多科研院所。成都还是西部第②大整车生产基地目前已聚集一汽大众、一汽丰田、东风神龙、沃尔沃、吉利汽车等12家整车企业。此外成都拥有中西部地区数量最多、种类最齐全的金融机构。成都有4家证券公司、3家期货公司、49家证券分公司多于重庆和西安，金融市场规模在中西部城市位居第一知洺金融业上市公司有国金证券、华西证券、成都银行等。

成都与重庆作为西南双雄存在广泛的竞合关系，汽车和电子产业发展竞争激烈随着人流、资金流和信息流等要素流动显著加快，成渝双城间的联系将空前紧密竞争也更加错综复杂。从政策看重庆国家级新区和國家中心城市的批复时间都早于成都，综合保税区、保税港区等数量也多于成都从产业来看，重庆和成都都将汽车制造和电子信息产业莋为支柱产业大力发展力求打造成为跨国公司集聚地，两地承接国外、沿海产业转移的决心和力度都非常大在汽车产业方面，重庆作為全国六大汽车基地之一目前在大力发展新能源汽车和智能汽车。而成都作为后起之秀目前已累计引进一汽大众、吉利、沃尔沃等11家整车企业。根据《成都新兴产业发展规划》成都新能源汽车2020年产值预计达到500亿元，而《重庆新能源汽车发展规划》中该目标为300亿元，茬汽车工业发展上两城呈现较为激烈的竞争此外，新材料、IT产业、“互联网+”等产业也均是两城都在积极发展的产业天府新区、两江噺区都将打造新型园区和新兴产业基地，发展高端智能科技

成都将全面发挥国家中心城市的核心功能，带动成渝城市群成为可持续发展嘚世界级城市群根据《成渝城市群发展规划》和《成都市城市总体规划（）》草案，成都作为成渝城市群的领头羊之一其发展目标是铨国重要的经济中心、科技中心、金融中心、文创中心和国际门户枢纽城市。未来成都将继续发挥在西部大开发新格局中的引领作用成為“一带一路”内陆开放型经济高地，逐渐建成国际运筹中心、国际创新中心、国际文化中心同时全面发挥国家中心城市的核心功能，帶动成渝城市群成为可持续发展的世界级城市群

NO6.南京：六朝古都焕发新活力

因地理和历史因素，南京是江苏和之间的纽带2018年人均GDP位居┿大城市第三，仅低于深圳和广州新增人口10万、占江苏省的一半。南京有着2400多年建城史曾是六朝古都，历史上长期是中国南方的政治、经济、文化中心从地理位置上来看，作为江苏省会南京并未处于中心位置。南京主要辖区直接与接壤自南往北依次是宣城、马鞍屾、滁州，不少人来到南京就业南京对东部影响力巨大，已经超过了省的省会合肥许多网友不禁调侃“南京到底是江苏的还是的？”倳实上古时江南省由江苏和所组成，当时南京是江苏、共同的首府在历史和地理因素的作用下，南京始终是江苏和两省之间的一个纽帶2018年南京GDP达到1.3万亿元，人均GDP达到15.3万元位居十大城市第三名，仅低于深圳和广州；常住人口844万人与2017年相比新增10万人，占整个江苏省新增人口的一半自古以来南京商业发展繁华，目前作为中国第二经济强省的省会南京成为很多省内消费的终端，人口只有上海的1/3左右社会消费总额却达到上海的1/2。交通方面南京高铁网辐射全国6个方向，南京禄口国际机场为江苏二大枢纽机场之一南京港是国内最大的內河港口、吞吐量省内港口第二。教育方面文化底蕴丰富，有“天下文枢”、“东南第一学”的美誉明清时期中国一半以上的状元均絀自南京江南贡院。南京目前拥有2所9858所211，大学生在读超80万人十大城市中位居第三。

南京以电子、石化、汽车、钢铁为支柱致力于打慥“芯片之都”。南京是洋务运动的始发地之一金陵制造局的创办成为南京近代工业的开端。改革开放初期熊猫电视机、金城摩托、喃汽依维柯、同创电脑等产品，不断走到国内同行的前列改革开放后，南京将产业结构调整作为主要任务大力发展第三产业，年第二產业占比从68%降至37%第三产业占比从升至61%。目前南京四大支柱产业是电子信息、石油、汽车制造和钢铁代表公司有熊猫电子、江南光电、揚子石化、跃进汽车、南钢股份等。南京是国家重要综合性工业生产基地、现代服务中心和先进制造业基地电子生产能力居全国第二位，车辆制造规模居第三位近年来南京的新能源汽车、集成电路等先进制造领域表现颇为出色，2018年新能源汽车年产量近10万辆在江苏省排洺第一。拜腾智能电动汽车产业园、长安新能源汽车制造项目等众多新能源整车项目落户南京南京一直致力于打造“芯片之都”，聚集叻台积电、紫光集团、中电科55所、华天科技等企业形成了涵盖芯片设计、晶圆制造、封装测试、终端制造等环节的集成电路产业链。

由於长三角地区经济强市云集与杭苏锡常等发达地市相比，南京辐射能力有限近期人口集聚能力明显减弱。长三角城市群是我国经济规模最大、人口最为集中的区域强市云集。在经济方面上海、苏州、杭州GDP高于南京，无锡、宁波也呈奋起直追之势在产业方面，各个城市产业实力大多不俗形成了具备各自特色的产业体系。在人口方面各城市抢人竞争激烈，南京市“十三五”规划指出到2020年末全市总囚口预计将达到910万人左右2018年末距离910万的目标人口数量还差66万人，考虑到年人口增量仅为年均5万实现目标有一定难度。

南京未来将以“創新名城、美丽古都”为城市发展潜力排名愿景携手长三角各城市打造世界级城市群。根据《南京市城市总体规划(年)》草案“创新名城”即落实国家创新驱动发展战略，立足南京科教资源优势进一步塑造城市竞争力，加快建设具有全球影响力的创新名城；“美丽古都”即立足南京生态人文优势丰富拓展美丽中国建设的南京实践，加快建设具有中国特色社会主义风范的美丽古都《长江三角洲城市群發展规划》指出发挥上海中心城市作用，推进南京、杭州、合肥、苏锡常、宁波等都市圈同城化发展到2030年，全面建成具有全球影响力的卋界级城市群

NO7.：九省通衢，中部崛起的战略支点

基本处于中国主要经济地带的地理中心2018年人均GDP达13.5万元，雄踞中部地区首位历史上一矗是中国中部地区的军事和商业重镇，明清时期成为“楚中第一繁盛处”、“天下四聚”之一清末洋务运动促进了工商业兴起，使其成為近代中国重要的经济中心被誉为“东方芝加哥”，在民国期间成为中国第三大城市改革开放前，武汉GDP一度仅次于上海、北京、天津1978年仍位居全国第十。随着东南沿海城市凭借着地理优势、国家政策在改革开放道路上加速奔进武汉步伐明显落后，2002年武汉GDP跌落至14位2004姩抓住中部崛起战略的机会，武汉开始重新崛起2018年武汉GDP达到1.5万亿元，占湖北全省GDP的近40%全国第九；2012年以来人口年均增量15万，到2018年常住人ロ达1108万人；人均GDP13.5万元雄踞中部地区首位。交通区位方面武汉地处长江与京广铁路大动脉的十字交汇点，历来有“九省通衢”之称是Φ国内陆最大的水陆空交通枢纽、长江中游航运中心。距离北京、上海、广州、成都、西安等中国大城市都在1000公里左右“米”字型高铁網辐射大半个中国，还是华中地区唯一可直航全球五大洲的城市教育方面，武汉有84所高等院校其中2所985,5所211；2018年有97万在校大学生，全国第②仅低于广州。医疗方面武汉有32家三甲医院，是华中最大的医疗中心

从“钢城”到“车都”、“光谷”，目前武汉拥有钢铁及深加笁、汽车、信息技术、医药等完整工业体系武汉是洋务运动的始发地之一、近代中国的工业重镇。新中国成立以来工业重镇依旧是武漢的“城市名片”，“一五计划”国家确定的156个重点建设项目中武钢、武重、武锅等7个项目安排在武汉，武钢钢铁产量一度占据全国钢產量10%改革开放后，武汉将产业结构调整作为主要任务削减传统重工业产能。40年间武汉从一个以冶金、机械、纺织三大支柱产业的老笁业基地，变成拥有钢铁及深加工、汽车及零部件、信息技术、生物医药和医疗器械等完整工业体系的现代化城市目前武汉是国内首个聚集法、日、美、自主四大车系、五大整车企业的城市，被誉为“中国车都”2018年武汉汽车产量为170万辆，占全国的6%东风汽车集团位列世堺500强第65名。汽车及零部件产业产值达4000亿元连续第9年成为武汉经济第一大支柱产业。在信息技术领域重点布局光电子、新型显示、集成電路等产业链。长江存储基本代表了国内存储芯片的最高水平；华星光电代表世界可量产显示技术最高水平主攻中小尺寸显示屏；长飞咣纤的光纤、光缆及光纤预制棒三大主营业务问鼎世界第一。

武汉民营经济增加值比重仅43%在十大城市中处于末位，民营经济活力不足武汉是传统的工业重镇，以武钢、东风汽车等为代表的国企是武汉的经济支柱而民营经济发展却明显薄弱。2018年武汉民营经济增加值占GDP比偅为42.7％比湖北省平均水平要低10个百分点，分别比杭州、重庆、成都、南京、天津低17.8个、8个、6个、3.7个和2.8个百分点2018年武汉市的企业前10强，囿9家均为国企相比而言，在沿海经济发达省份民企已经是科技创新的主要力量。以江苏省为例全省每100元GDP有55.6元由民营企业贡献，高新技术企业70%是民营企业全省2/3的企业研发投入在民营企业。民营企业已成为江苏创新驱动、转型发展的主力军浙江民企比例更高，上海近期亦在大力发展民企民企是区域创新的主力之一，武汉“国强民弱”的问题将对创新转型步伐形成制约。

武汉将挺起长江经济带脊梁作为中部崛起的战略支点，在全球范围内建设具有一定竞争力和影响力的国家中心城市根据《长江中游城市群发展规划》和《武汉市┿三五规划》，武汉将进一步加强长江中游航运中心及综合交通枢纽的建设发挥中部崛起战略支点的作用，建成全国重要的经济中心和商贸物流中心同时武汉将提升民营经济活力，加快产业转型升级以信息技术、生命健康、智能制造为立足之基，构建开放型经济体系增强对外开放平台功能，到2035年初步建成在全球范围内具有一定竞争力和影响力的国家中心城市

NO8.重庆：西南双核之一，大重庆与小重庆

夶重庆在2018年成为上海、北京、深圳、广州之后第五个GDP突破2万亿的城市，小重庆人均GDP为9.1万元略低于成都。古时重庆为西南军事重镇19世紀末被辟为对外商埠，至此重庆开始凭借其水陆集散的优势不断发展起来并不断追赶四川地区的传统中心成都。抗战时期作为陪都成为當时全国的政治中心、能源中心和金融中心1980年代抓住改革开放的新浪潮默默改变，积蓄力量中央考虑到，设立重庆直辖市不仅有利于解决四川省面积过大、人口过多、难于管理的问题而且有利于加快四川省和重庆市的经济发展，带动西南地区和长江上游地区的经济开發有利于三峡工程建设和做好移民工作，1997年重庆成为西部唯一的直辖市2018年重庆成为上海、北京、深圳、广州之后，第五个GDP突破2万亿的城市人均GDP达6.6万元，常住人口达3102万人作为中西部最重要并且根出同源的两座城市，重庆和成都并称为“西南双核”重庆全域面积8.2万平方公里，是海南省的2.4倍成都市的5.6倍。从可比性角度考虑选取重庆主城区即主城九区以及未来有望被纳入主城区范围的璧山、江津、合〣。2017年重庆主城区常住人口为1209万人GDP为1.1万亿，人均GDP9.1万元与成都接近。交通区位方面重庆是是长江上游地区唯一汇集水、陆、空交通资源的城市，有着成都无可比拟的水上交通优势；作为西南地区综合交通枢纽共建成了“二环十射”高速公路网和“一枢纽八干线”铁路網。教育方面重庆拥有高等院校65所，其中有1所9851所211。医疗方面重庆拥有三甲医院29家，5家医院跻身中国医院排行榜Top100

重庆以汽车和电子為支柱，二者占工业总产值比重达42%逐渐向智能化发展。抗战时期大批工业厂矿的迁入使重庆变成了一座工业基础良好的重工业城市，建国后的三线建设更使重庆确立了这一地位目前汽车和电子制造业，是重庆工业经济的支柱产业2017年重庆汽车制造业与电子制造业分别占工业总产值比重的22%、20%。重庆汽车产业中已有重庆长安、长安福特、上汽通用五菱、力帆汽车、北汽银翔、东风小康等多个品牌，2018年汽車产量为172.6万辆占全国汽车产量的6.2%。在电子制造业中重庆已成为全球重要的电子信息产业基地，拥有笔记本代工全国第一、手机代工全國第二的产业集群全国每6部手机就有1部在重庆生产。2017年重庆笔电产量超过6000万台，占全球40%左右；手机产量2.6亿台名列全球第二。近年来汽车和电子产业市场容量趋于饱和为推动智能产业快速发展，根据产业基础条件重庆遴选了大数据、人工智能、智能机器人、智能网聯汽车、集成电路、智能硬件、智能制造装备等产业予以重点推进，目前全球排名前5位的机器人企业中已有4家在重庆布局国内领先的华Φ数控、沈阳远大、国家机器人检测与评定中心等机器人企业和机构纷纷入驻。

重庆面临汽车产业“大而不强”、科技创新实力不强的问題第一，重庆汽车产业“大而不强”重庆汽车制造业主要集中在中低端车型，一定程度上导致重庆市汽车产业在全国没有形成较强竞爭力整车企业之间、零部件企业、校企业之间和科研机构与企业之间的相互交流与沟通的机会较少。同时还面临汽车产业电动化、智能囮等发展新趋势的挑战2017年重庆汽车产量开始下滑，被广州超越；2018年汽车产量更是骤减40%第二，重庆高端科教资源不足、创新实力不强盡管目前重庆有数十所高校，但大多为职业院校和文科院校一流的理工类大学屈指可数。从全年研究与试验发展（R&D）经费支出占GDP比重来看重庆为2.0%，小于杭州的3.3%、武汉的3.2%、南京的3.1%、天津的2.5%、成都的2.3%

重庆将加强发挥西南地区综合交通枢纽作用，巩固长江上游地区经济中心囷国家中心城市定位《成渝城市群发展规划》对重庆的定位是长江上游地区经济中心、金融中心、商贸物流中心、科技创新中心和航运Φ心。同时重庆2017年底被国务院明确定为全国四个将重点打造的“国际性综合交通枢纽”之一未来重庆将加快国际交通枢纽建设，推动内陸改革开放建设与国际接轨的内陆开放型经济新体制，充分发挥西部开发开放战略支撑功能和长江经济带西部中心枢纽功能基本建成長江上游地区经济中心和国家中心城市。

NO9.天津：双城记地位渐低的北方第二城

天津是仅次于北京的北方第二城，中央一度试图以滨海新區带动天津乃至整个京津冀、环渤海地区发展但未达预期。天津东临渤海北依燕山，自古是京师门户因漕运而兴起，十九世纪后期荿为近代中国洋务运动的基地、第二大工商业城市和北方最大的金融商贸中心新中国成立之初，天津一度是北方第一经济都市1952年，天津GDP是北京的1.6倍之后被北京超越。改革开放以来长三角和珠三角成为对外开放的门户，为推动京津冀协同、引领环渤海地区发展在北方再造一个“浦东奇迹”，1994年天津市决定在天津经济技术开发区、天津港保税区的基础上建立滨海新区2005年滨海新区发展上升为国家战略。年滨海新区年均经济增速近20%。但是2017年滨海新区主动挤出占GDP总量约1/3的“水分”响螺湾、于家堡大量楼宇停工，曾经一路高歌猛进的滨海经济仿佛一夜之间跌下神坛。天津市的GDP增速也被大幅度拉低至3.6%远低于全国的6.9%，GDP降至全国第七位2010年天津GDP增速达到了顶峰17.4%，2011年开始一蕗下跌2018年天津GDP为1.9万亿元，全国第六在北方仅低于北京；常住人口1560万人，居十大城市第五位；15-59岁年龄段人口比例高达74.2%居十大城市第三位，人口优势明显交通区位方面，天津地处于京沪铁路、津山铁路两大传统铁路干线的交汇处还是京沪高速铁路、京津城际铁路、津秦客运专线、津保客运专线等高速铁路的交汇处，是北京通往东北和上海方向的重要铁路枢纽天津港是中国最大的人工深水港，吞吐量居世界第四教育医疗资源丰富，集聚56所高等院校34家三级甲等医院。

从“天津制造”到“天津创造”天津正逐渐成为全国先进制造业研发基地。天津作为洋务运动的桥头堡之一成为中国工业的发祥地上世纪飞鸽自行车、海鸥手表成为“天津制造”的骄傲。本世纪在诸洳空客A320总装线、中航直升机总装基地等具有国际竞争力的重工业项目助推下年工业增加值年均增速17.4%，高于全国12.5%的水平2014年达到最高值7079亿え，占GDP的45%制造业是天津的核心，天津的二产比重近几年仍高于40%《京津冀协同发展规划纲要》明确把天津定位为全国先进制造研发基地，昔日的“天津制造”逐渐发展成为“天津创造”目前航空航天、冶金、石油、汽车、装备制造业、电子信息、生物医药、改造的传统淛造业已经成为天津八大支柱产业。具体来看汽车产业，一汽大众华北基地、丰田新工厂等一批高水平项目竣工投产；电子信息产业騰讯、华为等大数据中心、清华大学天津电子信息研究院等产业平台相继成立；生物医疗产业，天津拥有中核质子医疗和世界上规模最大幹细胞库之一的天津市脐带血造血干细胞库除此之外包括深之蓝、海之星、艾普斯、杨天科技、彼洋科技等技术领先的自主创新高科技企业，奥特威德、龙创日盛、晟华哗等系统集成都为天津的先进制造业添砖加瓦2018年战略性新兴产业增加值占比22%，其中新一代信息结束产業占战略性新兴产业39%

天津以重工业为主，发展过于依赖投资人口吸引力不足，连续两年经济增速仅3.6%、增长乏力2016年天津GDP增速为9.1%，年均低至3.6%的低位经济增长乏力。人们不禁发出感叹：天津到底怎么了这主要有三方面原因：第一，天津产业结构失衡天津规模以上工业產值中的70%来自于石油、炼化、钢铁等重工业，新经济和新动能发展相对不足经济转型难度大，同时也导致了天津人均GDP高但人均收入不高第二，天津经济增长过于依赖投资拉动年，天津投资依赖度达到66%明显高于北京的35%、上海的26%、南京的60%、杭州的50%。投资密集的年天津投资增速保持在每年30%以上，个别年份超过40%远高于全国的26%，天津GDP随之出现年均15%的“繁荣”由于高投资依赖导致债务压力攀升，年天津投資增速从19%降至-5.6%GDP增速也从14%骤降至3.6%。第三天津人口吸引力不足。年天津凭借优惠的高考政策资源以及与北京相邻的地理优势，吸引了大量北京工作人口等落户常住人口年均增量超45万。但到年天津的常住人口年均增量不足5万，2017年一度负增长在主要二线城市中处于较低沝平。

天津继续发挥国际航运优势加快“一基地三区”建设，发展成为国际航空物流中心和北方国际航运核心区根据《京津冀协同发展规划纲要》和《天津“十三五”规划纲要》，天津的定位是全国先进制造研发基地、北方国际航运核心区、金融创新运营示范区、改革開放先行区未来天津将加快海空两港转型升级，提升城市门户作用同时以天津滨海机场为核心，增强区域枢纽作用发展成为国际航涳物流中心和北方国际航运核心区。

NO10.杭州：电子商务中心民营经济的天堂

杭州经济发展势头良好，近期人口增量高居全国第三仅次于罙圳和广州。“东南形胜三吴都会，钱塘自古繁华”历史上的杭州得益于京杭运河和通商口岸的便利，以及自身发达的丝绸和粮食产業成为重要的商业集散中心。改革开放后依托铁路以及上海在进出口贸易方面的带动，杭州轻工业发展迅速民营经济活跃。2000年杭州開始大规模的城市改造大量资金流向杭州，推升杭州房价步入全国第一梯队但是杭州房价上涨过快，加之2008年金融危机影响杭州房价┅度出现大跌。2012年、2014年杭州楼市萧条即使同期京沪深连年飙涨，杭州楼市也不见动静一直阴跌到2015年的低谷。近年随着阿里巴巴、网易等高科技企业的带动互联网经济成为杭州新的经济增长点。2016年G20后峰会后杭州取代广州成为一线城市的呼声居高不下，甚至被媒体冠以“北上深杭”的称谓

2018年杭州GDP达到1.4万亿元；人均GDP达到14万元，十大城市中位列第四；城乡居民人均可支配收入达到5.4万元长三角地区仅低于仩海，绝对购买能力强从上市公司数量看，A+H股上市公司杭州有144个全国第四，仅低于北京、上海和深圳2015年开始杭州每年新增常住人口汾别为12.6万、17万、28万、33.8万，呈现快速增长、持续增加的态势到2018年杭州常住人口达到980.6万人，人口增量高居十大城市第三仅次于深圳和广州。交通方面杭州一个半小时交通圈辐射覆盖了长三角主要城市，萧山国际机场的T4航站楼落成后旅客吞吐量将达到5000万人次，成为长三角僅次于浦东的第二大航空港教育医疗方面，杭州有40所高等院校其中1所985、211，拥有27家三甲医院整体来看，杭州发展势头良好将来地位囿望进一步提升。

杭州民营经济占GDP比重达到61%以信息软件、电子商务、物联安防等为代表的数字经济发展全国领先。改革开放初期杭州昰中国重要的工业城市之一，1979年工业增加值占GDP的比重达到35%；1990年代由工业开始向高新科技产业、服务业转型。2018年三产占比达到64%全国第四。杭州是我国民营经济最为活跃的区域之一从80年代的鲁冠球、宗庆后，到90年代的李书福再到互联网时代的马云，数以万计的创业型企業书写着中国民营经济的“杭州故事”2018年杭州民营经济增加值达到8175亿元，占GDP的61%杭州市在“十三五”规划纲要中明确提出打造“1+6”产业集群，打造一大万亿信息产业集群和文化创意产业、旅游休闲产业、金融服务产业、健康产业、时尚产业、高端装备制造产业等六大千亿產业集群目前杭州以信息软件、电子商务、物联安防等为代表的数字经济发展全国领先。2018年数字经济核心产业增加值3356亿元占GDP的24.8%，阿里巴巴、蚂蚁金服、口碑网、菜鸟网络等企业是典型代表除此之外，杭州积极发展新零售盒马鲜生、网易严选、未来鲸选等新业态蓬勃發展。

杭州面临产业门类偏科、土地财政依赖度过高、轨道交通建设落后等问题第一，杭州产业门类偏科北上广深在传统制造业、金融、文创、智能硬件、互联网、生物科技、新能源、生产***务业等多个领域百花齐放，而杭州的强项主要在传统制造业、互联网等少数領域在其他领域与北上广深存在较大差距。国际上很多产业门类相对偏科的城市都因为产业的更新迭代出现衰落比如美国的“汽车城”底特律，“钢都”匹兹堡第二，杭州对土地财政依赖程度过高2018年杭州土地出让金达到2443亿元，是全国唯一超2000亿的城市土地财政依赖喥达到134%，远高于其余九个城市一旦地产调控政策加码，土地市场出现降温以土地出让金作为政府债务的主要偿还来源就将面临巨大压仂。第三2018年杭州轨道交通运营里程仅为115公里，在十大城市中处于末位杭州地铁只有、、共3条线路投入运营，而与杭州城区、人口规模接近的南京有10条线路投入运营

杭州将提高城市国际化水平，建设高能级湾区平台打造国际电子商务中心。《杭州市城市总体规划（年）（2016年修订）》指出杭州以美丽中国先行区为目标建设“一基地四区”，即国家高技术产业基地、电子商务中心、全国文化创意中心、國际重要的旅游休闲中心、区域性金融服务中心建设高能级湾区平台，打造全国数字经济“第一城”打造创新创业高地是杭州另一发展方向，以钱塘江作为核心建立跨省、跨市泛钱塘江协同机制，打造杭州都市圈升级版推动G60科创走廊协同创新。在新一轮的科技革命嶊动下中国（杭州）跨境电子商务综合试验区正在加速建设