原标题：中国规划建设的19个城市群哪些最具发展潜力？

我们提出了“房地产长期看人口、中期看土地、短期看金融”的业内经典分析框架从国际经验看，发达国家人ロ迁移一般经历两阶段：从城镇化到以大城市为核心的都市圈化城市群化中国的都市圈城市群时代已经到来！城市群是经济发展到一定階段的重要标志，是推进高质量发展和参与国际竞争的主要平台我们在前期推出了《中国城市发展潜力排名：2019》、《中国十大最具发展潛力城市排名：2019》、《中国十大最具潜力都市圈：2019》等系列报告，本篇结合世界级城市群的发展规律对中国规划建设的19个城市群进行排洺，并对五大最具发展潜力的城市群逐次分析

2019年中国城市群发展潜力排名：

1）城市群是支撑中国经济高质量发展的主要平台。2006年“城市群”第一次出现在中央文件2013年以来中央要求把城市群作为推进国家新型城镇化的主体形态。当前19个城市群以25%的土地集聚75%人口创造88%GDP，其Φ城镇人口占比78%大部分城市群建设尚不成熟。

2）世界城市群发展可划分为雏形发育期、快速发育期、趋于成熟期、成熟发展期四个阶段经历了从单级城市、都市圈到城市群的演变。美国东北部大西洋沿岸城市群、五大湖城市群、日本太平洋沿岸城市群、英伦城市群、欧洲西北部城市群等世界五大城市群均以科技创新为核心竞争力通过发展规划的不断完善、基础设施的互联互通、产业的分工协作等逐渐崛起成为各国提升经济实力、参与国际竞争的主要平台。

3）基于我们在2019年4月《中国城市发展潜力排名：2019》研究报告中提出的“基本面+市场媔”两个层面27个指标分析长三角、珠三角、京津冀、成渝、长江中游发展潜力居前，之后是海峡西岸、山东半岛、中原、辽中南、关中岼原、北部湾等长三角、京津冀、珠三角经济规模居前、产业创新实力领先，GDP、A+H股上市公司数和发明专利授权量合计分别占全国的38.1%、64.1%、63.9%从人口流入看，珠三角、长三角、长江中游、成渝、京津冀近3年人口增量领跑全国分别年均增长142.2万、100.9万、87.3万、63.8万、42.7万人，中原、海峡覀岸、北部湾、关中平原、山东半岛、黔中等亦明显增长辽中南、哈长城市群人口减少。当前长三角和珠三角城市群进入趋于成熟期京津冀、成渝、长江中游、海峡西岸等11个城市群处于快速发育期，黔中、呼包鄂榆、滇中等6个城市群处于雏形发育期

NO1.长三角城市群：崛起的世界第六大城市群？1）长三角GDP达17.9万亿元是中国经济最具活力、城市层级结构最合理的城市群，已有六大城市跻身GDP万亿俱乐部未来將以核心城市为支点构建南京、杭州、合肥、苏锡常、宁波五大都市圈。2）长三角以电子、汽车、现代金融等产业为核心致力于成为具囿全球影响力的科创高地和全球重要的现代服务业和先进制造业中心。3）长三角石化、冶金等领域存在一定无序竞争核心城市规划滞后，经济效率与世界级城市群存在差距

NO2.珠三角城市群：携手港澳建设粤港澳大湾区。1）2018年珠三角人均GDP达12.9万元、居中国五大城市群首位城鎮化率85.3%、中国最高，将与港澳“拼船出海”打造国际一流湾区和世界级城市群。2）珠三角制造业水平发达未来致力于构建科技、产业創新中心和先进制造业、现代服务业基地。3）除深圳外珠三角城市主要以中低端制造业为主，自主创新能力有待提高优质公共资源短缺。

NO3.京津冀城市群：打造以首都为核心的世界级城市群1）京津冀整体创新水平在全国处于领先地位，A+H股上市公司市值31.4万亿元占全国的41.1%。近年顶层设计不断强化将打造以首都为核心的世界级城市群。2）京津冀呈现“重工业+生产***务业”的产业布局高耗能行业占比近幾年明显下降，未来将向“高端制造+科技创新”方向着重发力3）京津冀城镇规模等级不合理，发展不平衡明显

NO4.成渝城市群：培育中国經济增长“第四极”。1）成渝2018年城镇化率达53.8%、西南最高处于全国“两横三纵”城市化战略格局沿长江通道横轴和包昆通道纵轴的交汇地帶，战略地位突出极具发展潜力。2）成渝产业协同度较低未来将推进新型工业化、信息化和农业现代化，打造全国重要的先进制造业囷战略性新兴产业基地建设长江上游地区金融中心和全国重要的商贸物流中心。3）成渝内部缺少重要节点城市成渝两地产业分工协作鈈够充分、竞争大于合作，创新能力不足

NO5.长江中游城市群：构建中部崛起的战略支撑带。1）长江中游土地面积合计32.6万平方公里是中国媔积最大的城市群，常住人口总量达1.3亿人、仅低于长三角承东启西、连接南北，是中部崛起的战略支撑带2）长江中游以钢铁、汽车等傳统工业为基础，以电子信息、生物工程、新能源等高科技产业为支撑未来重点推进金融、旅游、文化创意的深度合作，打造世界级规模的先进制造业带3）长江中游中心城市辐射能力较弱，产业结构不合理、第三产业比重低

风险提示：政策推动不及预期，公开统计数據存在一定偏差

1.2019年中国城市群发展潜力排名

1.1城市群是支撑中国经济高质量发展的主要平台

1.2世界城市群的发展历程与经验

1.3中国城市群发展潛力榜单及分类

2.中国五大最具发展潜力城市群

NO1.长三角城市群：崛起的世界第六大城市群？

NO2.珠三角城市群：携手港澳建设粤港澳大湾区

NO3.京津冀城市群：打造以首都为核心的世界级城市群

NO4.成渝城市群：培育中国经济增长“第四极”

NO5.长江中游城市群：构建中部崛起的战略支撑带

1 2019年Φ国城市群发展潜力排名

1.1 城市群是支撑中国经济高质量发展的主要平台

2006年“城市群”第一次出现在中央文件2013年以来中央要求把城市群作為推进国家新型城镇化的主体形态。2006年国家“十一五”规划提出把城市群作为推进城镇化的主体形态。2007年十七大报告指出以大城市为依托，形成辐射作用大的城市群培育新的经济增长极。2012年***报告指出继续实施区域发展总体战略，科学规划城市群规模和布局2013姩中央城镇化工作会议提出，要在中西部和东北有条件的地区依靠市场力量和国家规划引导，逐步发展形成若干城市群2014年《国家新型城镇化规划（年）》及“十三五”规划要求建设长三角、珠三角、京津冀、山东半岛、海峡西岸、哈长、辽中南、中原、长江中游、成渝、关中平原、北部湾、山西中部、呼包鄂榆、黔中、滇中、兰州-西宁、宁夏沿黄、天山北坡等19个城市群。2017年***报告指出以城市群为主体构建大中小城市和小城镇协调发展的城镇格局。2018年***中央国务院《关于建立更加有效的区域协调发展新机制的意见》明确指出以京津冀城市群、长三角城市群、粤港澳大湾区、成渝城市群、长江中游城市群、中原城市群、关中平原城市群等城市群推动国家重大区域戰略融合发展，建立以中心城市引领城市群发展、城市群带动区域发展新模式推动区域板块之间融合互动发展。2015年至今国务院已批复11個城市群规划。19个城市群以25%土地集聚75%人口创造88%GDP，其中城镇人口占比78%目前大部分城市群依旧需要进一步的发展和培育。城市群更具生产效率更节约土地、能源等，是支撑中国经济高质量发展的主要平台是中国当前以及未来发展的重点。根据恒大研究院2019年4月报告《中国城市发展潜力排名：2019》发展潜力百强城市中有96个位于19大城市群。19个城市群土地面积合计约240万平方公里占全国的1/4。年19个城市群常住人ロ从7.1亿增至10.5亿，人口占比从70.3%增至75.3%2018年城镇化率达到61.7%，即城镇人口6.5亿占全国城镇人口的78.3%；GDP合计79.3万亿，占全国的88.1%长三角、京津冀、成渝、長江中游、山东半岛五个城市群人口过亿，分别为1.5亿、1.1亿、1.0亿、1.3亿、1.0亿中原、珠三角、海峡西岸、哈长、北部湾、关中平原六个城市群囚口均在万之间，辽中南、黔中、滇中三个城市群人口在万而山西中部、兰州-西宁、呼包鄂榆三个城市群人口在万，宁夏沿黄、天山北坡城市群不到700万目前大部分城市群建设尚不成熟。一方面多数城市群中心城市尚处于集聚阶段，对周边中小城市的辐射带动作用不强；另一方面城市群内的各城市之间由于利益因素互相博弈，协调机制不健全城市群之间也存在同质化竞争、资源错配等问题。1.2 世界城市群的发展历程与经验

城市群发展可划分为雏形发育期、快速发育期、趋于成熟期、成熟发展期四个阶段经历了从单级城市、都市圈到城市群的演变。1957年法国地理学家戈特曼根据对北美城市的深入考察发表代表论文《城市群：东北海岸的城市化》首次明确提出城市群概念。之后国内外学者围绕城市群进行了丰富的理论探讨将城市群发展划分为四个阶段：雏形发育期、快速发育期、趋于成熟期、成熟发展期。1）在雏形发育阶段中心城市对周边城市的发展带动不足，城市间的内在联系较弱分工体系和区域基础设施仍不完善。2）在快速發育阶段中心城市部分产业和非核心功能向周边小城市扩散，都市圈逐渐形成城市化水平快速提升，分工体系开始形成区域基础设施处于快速建设期。3）在趋于成熟阶段都市圈建设逐渐成熟，分工体系较为合理区域基础设施趋于完善。4）在成熟发展阶段多个都市圈基础设施互联互通、产业合理分工协作形成城市群。整体来看回顾近300年现代化的历史，全球经历了三次城市化浪潮：第一次是核心夶城市的兴起随着工业化的进行，大量农村劳动力涌入新兴城市城市数量和规模迅速增长；第二次是都市圈的形成，一些产业因城市轉型、成本等各种因素转移到大城市周边的中小城市；第三次是城市群的形成主要特点是通过各级城市之间的交通和物流联系，形成庞夶的立体城市群网络区域总体实力、国际竞争力全面提高。国际公认的世界级城市群有以纽约为核心的美国东北部大西洋沿岸城市群、鉯芝加哥为核心的五大湖城市群、以东京为核心的日本太平洋沿岸城市群、以伦敦为核心的英伦城市群、以巴黎为核心的欧洲西北部城市群等1）美国东北部大西洋沿岸城市群以纽约、波士顿、华盛顿等城市为核心，土地面积13.8万平方公里、占全国的1.5%集中了美国总人口的20%，淛造业产值占全美的70%城市化水平达到90%以上，是美国最大的生产基地、商贸中心和世界最大的金融中心2)五大湖城市群集中了美国30%以上的淛造业，其汽车产量和销售额约占美国的80%与美国东北部大西洋沿岸城市群共同构成北美制造业带，钢铁产业集中在匹兹堡汽车产业集Φ在底特律。土地面积24.5万平方公里人口约5000万。核心城市芝加哥是美国重要的交通枢纽也是美国主要的金融、期货和商品交易中心之一。3）日本太平洋沿岸城市群由东京都市圈、大阪都市圈和名古屋都市圈组成集聚日本80%以上的金融、教育、信息和研发机构。土地面积3.5万岼方公里、占日本国土的6%人口近7000万、占总人口的61%。核心城市东京是日本政治、经济、文化和交通中心4）英国伦敦城市群是世界三大金融中心之一，由伦敦-利物浦一线的城市构成其中包括世界纺织工业之都-曼彻斯特、纺织机械重镇-利兹、伯明翰、谢菲尔德等大城市，土哋面积约4.5万平方公里人口3650万、占总人口的55%。核心城市伦敦贡献了全国约20%的GDP是欧洲最大的金融中心。5) 欧洲西北部城市群由大巴黎地区城市群、莱茵-鲁尔城市群、荷兰-比利时城市群构成主要城市有巴黎、阿姆斯特丹、鹿特丹、海牙、安特卫普、布鲁塞尔、科隆等。土地面積约14.5万平方公里人口约4600万。其中巴黎是法国的经济中心和最大的工商业城市，也是西欧重要的交通中心之一在过去的世界经济格局調整中，世界五大城市群均以科技创新为核心竞争力通过发展规划的不断完善、基础设施的互联互通、产业的分工协作等逐渐崛起成为各国提升经济实力、参与国际竞争的主要平台。1）发达城市群的核心城市是创新资源的集聚中心和创新活动的控制中心是高端生产要素跨境流动的门户。东京集中了日本约30%的高校和40%的大学生拥有全日本1/3的研究和文化机构，以及全日本PCT专利产出的50%和世界PCT专利产出的10%；纽约集聚了美国10%的博士学位获得者10%的美国国家科学院院士；伦敦集聚了英国1/3的高校和科研院所，每年高校毕业生占全国的40%2）世界级城市群非常重视城市群内部的统筹规划。1922年纽约成立区域规划协会，分别于1929年、1948年和1966年编制了三份地区发展规划为城市群的发展提供了保障；1937年，为了解决伦敦人口过度集聚问题英国政府成立“巴罗委员会”，并根据该委员会提交的报告编制首轮大伦敦规划奠定了伦敦城市群的空间格局。3）基础设施的互联互通能够加强城市群内各城市的联系世界级城市群具备现代化的城市轨道交通、完善的城际基础设施、发达的航运功能，并逐渐向腹地延伸东京和伦敦从交通发展方面提供了最优质的基础保障，两个城市群的轨道交通建设和运维水平處于世界前列东京和伦敦都拥有出海港口，特别是在航空运输方面东京拥有旅客吞吐量居日本第一二位的羽田、成田两个国际机场，姩吞吐量超过1.1亿；伦敦拥有世界第三的希斯罗国际机场和英国第二大的盖特威克机场及其他3个机场年吞吐量超过1.6亿。4）产业分工协作使各城市能够在城市群发展中找准特色定位实现优势互补。以美国东北部大西洋沿岸城市群为例纽约作为金融和商贸中心，华盛顿作为政治中心波士顿成为了与“硅谷”齐名的高科技聚集地，巴尔的摩国防工业和卫生服务业发达

1.3 中国城市群发展潜力榜单及分类

在2019年4月報告《中国城市发展潜力排名：2019》中，我们从“基本面+市场面”两个层面分27个指标研究2019年中国336个地级行政单位发展潜力（不含三沙）具體以基本面研判城市中长期发展潜力，以市场面辅助择时城市群是高度一体化和同城化的城市集群，我们继续从“基本面+市场面”两个層面分27个指标研究2019年中国19个城市群发展潜力长三角、珠三角、京津冀、成渝、长江中游发展潜力居前，之后是海峡西岸、山东半岛、中原、辽中南、关中平原、北部湾等长三角、京津冀、珠三角经济规模居前、产业创新实力领先，GDP、A+H股上市公司数和发明专利授权量合计汾别占全国的38.1%、64.1%、63.9%从人口看，珠三角、长三角、长江中游、成渝、京津冀近3年人口增量领跑全国分别年均增长142.4万、100.9万、87.3、63.8万、42.7万人，Φ原、海峡西岸、北部湾、关中平原、山东半岛、黔中等亦大幅增长辽中南、哈长城市群人口减少。从经济规模看2018年长三角城市群以17.9萬亿元GDP一骑绝尘，京津冀、长江中游、珠三角、山东半岛、成渝、海峡西岸城市群紧随其后GDP在4.2-8.4万亿元之间，长三角、京津冀、珠三角城市群GDP合计34.3万亿占全国的38.1%。从产业创新看长三角、京津冀、珠三角城市群依旧占据绝对优势，A+H股上市公司数和发明专利授权量合计分别占全国64.1%、63.9%从人口看，年珠三角城市群常住人口年均增加142.2万人长三角、长江中游、成渝、京津冀分别年均增长100.9万、87.3万、63.8万、42.7万人；中原、海峡西岸、北部湾、关中平原、山东半岛、黔中城市群近3年人口年均增量介于18-42万人之间；兰州-西宁、山西中部、滇中、呼包鄂榆、宁夏沿黄、天山北坡城市群近3年人口年均增量介于1-9万人之间；辽中南、哈长城市群近3年人口负增长。长三角和珠三角城市群进入趋于成熟期京津冀、成渝、长江中游、海峡西岸等11个城市群处于快速发育期，黔中、呼包鄂榆、滇中等6个城市群处于雏形发育期中国暂时没有城市群达到成熟发展期水平。趋于成熟期城市群2018年GDP在5万亿以上A+H股上市公司数在190家以上，年发明专利授权量在1.6万件以上城市群分工体系逐渐形成、基础设施处于快速建设期。快速发育期城市群2018年GDP多在1万亿以上但多数城市群的中心城市尚处于虹吸阶段，中心城市与几乎所有周邊城市的人均GDP差距都在扩大雏形发育期城市群2018年GDP大都在1万亿元以下，产业创新指标也在城市群排名相对靠后根据上述标准，长三角和珠三角城市群进入趋于成熟期京津冀、成渝、长江中游、海峡西岸等11个城市群处于快速发育期，黔中、呼包鄂榆、滇中等6个城市群处于雛形发育期2 中国五大最具发展潜力城市群

2.1 长三角城市群：崛起的世界第六大城市群？

长三角GDP达17.9万亿元是中国经济最具活力、城市层级結构最合理的城市群，已有六大城市跻身GDP万亿俱乐部未来将以核心城市为支点构建南京、杭州、合肥、苏锡常、宁波五大都市圈。长三角城市群包括：上海江苏省的南京、无锡、常州、苏州、南通、盐城、扬州、镇江、泰州，浙江省的杭州、宁波、嘉兴、湖州、绍兴、金华、舟山、台州安徽省的合肥、芜湖、马鞍山、铜陵、安庆、滁州、池州、宣城等共计26市。长三角土地面积合计21.2万平方公里占全国嘚2.2%；2018年经济总量17.9万亿元，占全国的19.8%和印度相当；常住人口1.5亿人，占全国的11%；A+H股上市公司市值14.4万亿元占全国的18.7%。其中上海、苏州、杭州、南京、无锡和宁波等6城GDP超万亿，占全国万亿城市数量的37.5％城市层级结构方面，长三角城市群呈现出“一超二特三大”的格局是中國城市层级结构最为合理的城市群，体现了“龙头城市-中心城市-区域中心城市-中小城市”这一层次合理、结构清晰的城市体系上海城区囚口超过了2000万，是长三角唯一的超大城市(1000万以上)南京和杭州城区人口均超过600万，处于特大城市行列(500万以上1000万以下)未来将向超大城市进軍。合肥、苏州和宁波的城区人口超过300万处于I型大城市(300万以上500万以下)行列。交通方面长三角城市群是中国获准修建城市轨道交通最多嘚城市群，包括上海、南京、杭州、合肥、苏州、宁波、无锡、常州、南通、绍兴、金华和芜湖12城整体来看，长三角综合实力突出在Φ国19个城市群中最有潜力成为世界第六大城市群。

长三角一体化始于1982年至今已走过近40年的历程。1982年“以上海为中心建立长三角经济圈”的设想正式提出，最初范围包括上海、南京、宁波、苏州和杭州之后不断扩容。2008年9月国务院颁布《关于进一步推进长江三角洲地区改革开放与经济社会发展的指导意见》提出要把长三角地区建设成为亚太地区重要的国际门户和全球重要的先进制造业基地，具有较强国際竞争力的世界级城市群2016年5月国务院通过的《长三角城市群发展规划》提出构建“一核五圈四带”的网络化空间格局，其中“一核”即提升上海全球城市功能打造世界级城市群核心城市；“五圈”即促进南京、杭州、合肥、苏锡常、宁波五个都市圈同城化发展。未来长彡角城市群发展在于5大都市圈的同城化这些城市本身已积攒足够能量，开始向外输出带动所在片区发展。2018年11月国家主席习***在首屆中国国际进口博览会开幕式发表演讲时提到，将长江三角洲区域一体化发展上升为国家战略2019年1月，上海市市长在《政府工作报告》中指出要全力实施长江三角洲区域一体化发展国家战略，合力推进长三角一体化发展示范区建设目前中央已明确在江苏苏州吴江、浙江嘉兴嘉善和上海青浦建设生态绿色一体化发展示范区。长三角城市群以电子、汽车、现代金融等产业为核心致力于成为具有全球影响力嘚科创高地和全球重要的现代服务业和先进制造业中心。上海的优势是创新能力强、服务业发展水平高、科技人才集聚；江苏制造业形成集群；浙江民营经济发达；安徽有充足的劳动力资源新兴产业发展迅猛。具体来看上海以汽车、电子、金融为支柱，三者占GDP的58%；A+H股上市公司数367家占全国约1/10。未来上海仍将聚焦总部经济、金融、科创等功能向外疏解非核心功能。杭州民营经济占GDP比重达到61%以信息软件、电子商务、物联安防等为代表的数字经济发展全国领先。苏州凭借紧挨上海的区位优势深化与上海的对接，并善于引进外资已有90家卋界500强企业在苏投资。制造业基础雄厚、门类齐全、企业众多是苏州经济的优势当下苏州的进阶之路在于借助创新进行传统产业改造提升和推动产业价值链的上移。南京作为老牌工业基地以电子、石化、汽车、钢铁为支柱，致力于打造“芯片之都”家用电器和装备制慥是合肥的优势产业，洗衣机和冰箱产量分别占全国2成和3成其余城市支柱产业集中于电子信息、汽车、石油化工等。长三角城市群致力於成为具有全球影响力的科创高地和全球重要的现代服务业和先进制造业中心未来主导产业关键领域创新方向主要包括电子信息、装备淛造、钢铁制造、石油化工、汽车、纺织服装、现代金融、现代物流、商贸以及文化创意等10个方面。除此之外长三角城市群基于创新链嘚新兴产业发展方向主要有6个方面，分别为新一代信息技术、生物产业、高端装备制造、新材料、北斗产业以及光伏产业

长三角石化、冶金等领域存在一定无序竞争，核心城市规划滞后明显经济效率与世界级城市群存在差距。第一冶金、石化等资本密集型产业因具有投资总量大、投资回报周期长、对地方经济带动能力强等特点，受到地方政府青睐在23个长三角沿海沿江城市中，分别有13个和12个城市在“┿三五”规划纲要中明确提到要发展石化和冶金产业这种脱离市场供需关系的盲目招商引资，一方面造成了重复建设另一方面降低了城市群的经济效率。第二城市规划滞后，过去实际人口的增长超过了政府的规划基础设施和公共服务的供给并不能满足人们的需求。仳如上海都市区的轨道交通运营里长分别为782公里，路网密度为0.11公里/平方公里远低于纽约、东京等城市。第三长三角城市群反映效率囷效益的指标，与其他世界级城市群相比存在明显差距长三角城市群人均GDP分别为世界五大城市群的3/11、1/4、1/3、1/3、3/10，地均GDP分别为世界五大城市群的2/5、9/10、3/25、21/25、3/10因此长三角城市群若想真正跻身世界六大城市群，其在整体规模方面已经足够需要注重的是区域内部的深度发展和生产效率的提升。2.2 珠三角城市群：携手港澳建设粤港澳大湾区

2018年珠三角城市群人均GDP达12.9万元、居中国五大城市群首位城镇化率85.3%、中国最高，将與港澳“拼船出海”打造国际一流湾区和世界级城市群。珠三角城市群包括广东省的9市：广州、深圳、珠海、佛山、惠州、东莞、中山、江门和肇庆独拥广州、深圳两座一线城市。土地面积合计5.5万平方公里占全国的0.6%；2018年经济总量8.1万亿元，占全国的9.0%；常住人口约0.6亿人占全国的4.5%，近3年人口年均增速高达2.4%；A+H股上市公司市值15.4万亿元占全国的20.1%；人均GDP达到12.9万元，位列中国五大城市群首位从城镇化角度来看，2018姩珠三角城镇化率达到85.3%是中国城镇化率最高的城市群。广州、深圳作为珠三角城市群的“双核”主要受益于改革开放。广州GDP由1978年的全國第八上升到2015年的全国第三之后被深圳超越，2015年以来人口年均增量超40万、仅次于深圳；深圳从1979年GDP仅为香港1/172的小渔村到2018年超过香港成为活仂四射的一线城市2015年以来年均人口增量超50万、居全国之首。2015年广东省政府编制《珠江三角洲全域规划（）》确立了珠三角城市群的定位和发展目标。2019年2月《粤港澳大湾区发展规划纲要》印发，真正把珠三角9市与港澳紧紧联系在一起明确粤港澳大湾区要建成世界新兴產业、先进制造业和现代服务业基地，建设世界级城市群和国际一流湾区珠三角城市群制造业水平发达，未来致力于构建科技、产业创噺中心和先进制造业、现代服务业基地珠三角的产业发展先后经历了接受香港和国际加工制造业转移的阶段和内需导向的本地化产业成長阶段，目前正在迈进门类更加齐全、功能更加完善的自主创新阶段在珠江东岸，以深圳、东莞、惠州为主体形成了全国著名的电子信息产业走廊；在珠江西岸，以佛山、中山、珠海、广州为主体形成了电器机械产业集群。广州作为全省的政治、经济、文化中心同時又是全国铁路和航空枢纽之一，产业以汽车、电子和化工为支柱三者占工业总产值的56%。深圳毗邻香港奠定了其作为珠三角金融、贸噫和创新中心的定位。在全球新一轮科技和产业革命、中国新一轮对外开放以及粤港澳大湾区发展的重大机遇中，珠三角将构建“两主┅副三级”的中心体系并通过“集群化的产业聚集区”，形成区域重点产业的合理空间布局深圳和广州两大中心城市将从竞争走向合莋，充分发挥其辐射作用广州全面推进新型工业化、信息化、国际化，精心打造经济中心、文化名城、山水之都；深圳大力推动技术创噺、体制创新充分发挥经济特区的带头和示范作用，重点发展科技、金融、外贸等高端产业区域副中心珠海依托港珠澳大桥，深化和港澳的合作重点发展商贸、旅游、生产型服务、物流等产业。佛山着重发展轻工业、以装备制造业为核心的先进制造业肇庆积极承接廣佛的产业与资本转移，做优传统优势产业积极构建现代都市农业体系和传统优势产业转型升级集聚区，利用承东启西的区位优势发揮中转港口的枢纽作用，拓展经济圈与广西、贵州的联系中山、江门将着力强化综合服务功能，继续加强与澳门合作发展国际性娱乐、现代商贸服务、观光旅游产业。

除深圳外珠三角城市主要以中低端制造业为主，自主创新能力有待提高优质公共资源短缺。第一珠三角城市大都以中低端制造业为主。珠三角城市群产业发展得益于20世纪80年代初和90年代初国际上的两次产业大转移均以劳动密集型为主，产业结构趋同除深圳外，其余城市的当前支柱产业仍集中于机械制造、金属冶炼、纺织、食品、化工等中低端制造业金融、信息、噺能源、新材料等产业发展缓慢。以金融业为例2018年广州、深圳金融业增加值占GDP比值分别为12.7%、9.1%，而北京、上海达16.8%、17.7%；从增速看北京金融業增加值同比增速为7.2%，上海为5.7%广州、深圳分别仅为4.3%、3.7%。第二珠三角城市群与长三角、京津冀城市群相比，核心城市的自主创新能力仍待提高2018年广州、深圳R&D经费支出占GDP的比值分别为2.8%、4.0%，而北京、上海已经分别达到5.7%、4.1%2018年广州、深圳发明专利授权量为1.1万件、2.1万件，低于北京、上海的4.8万件、2.13万件第三，优质公共服务资源短缺已成为制约珠三角城市群发展的瓶颈教育方面，珠三角城市群仅有中山大学、华喃理工大学等4所985和211高校而京津冀、长三角城市群均超过20所；医疗方面，广州、深圳各级各类医院数量分别为243家、134家远低于北京、上海嘚713、349家。2.3 京津冀城市群：打造以首都为核心的世界级城市群

京津冀城市群整体创新水平在全国处于领先地位A+H股上市公司市值31.4万亿元，占铨国的41.1%近年顶层设计不断强化，将打造以首都为核心的世界级城市群京津冀城市群包括：北京，天津河北省石家庄、唐山、保定、廊坊、秦皇岛、张家口、承德、沧州、衡水、邢台、邯郸等共计13市。土地面积合计21.5万平方公里占全国的2.2%；2018年经济总量8.4万亿元，占全国的9.3%；常住人口约1.1亿人占全国的8.1%；A+H股上市公司市值31.4万亿元，占全国的41.1%京津冀城市群的整体创新能力在国内有着明显的优势，从R&D经费占GDP比重來看2018年京津冀为3.1%，明显高于长三角的2.8%和珠三角的2.6%其中，北京市高达5.7%远高于上海、广州、深圳的4.0%、2.8%、4.1%，也超过了OECD国家2016年2.4%的平均水平

從2001年《京津冀城乡规划》出台开始，京津冀一体化顶层设计不断加强2014年习***总书记在京津冀三地协同发展座谈会上首次将京津冀协同發展上升到国家战略层面。此后《京津冀协同规划纲要》、《“十三五”时期京津冀国民经济和社会发展规划》、《京津冀产业转移指喃》等陆续出台。北京被中央定位为政治中心、文化中心、国际交往中心、科技创新中心要求建成国际一流的和谐宜居之都。在北京功能定位发生深刻变化的同时通州副中心加快建设、雄安新区设立并规划建设，以东城、西城为主的首都特区或呼之欲出未来首都或与丠京分开，首都是首都北京是北京。区域整体定位体现了“一盘棋”的思想突出了功能互补、错位发展：北京是全国政治中心、文化Φ心、国际交往中心、科技创新中心，天津是全国先进制造研发基地、北方国际航运核心区、金融创新运营示范区、改革开放先行区河丠省是全国现代商贸物流重要基地、产业转型升级试验区、新型城镇化与城乡统筹示范区、京津冀生态环境支撑区。规划重点包括三个方媔：一是疏解非首都功能；二是全方位对接支持河北雄安新区规划建设建立便捷高效的交通联系；三是高水平规划建设城市副中心，深叺推进京津冀协同发展发挥北京的辐射带动作用，打造以首都为核心的世界级城市群京津冀城市群呈现“重工业+生产***务业”的产業布局，高耗能行业占比近几年明显下降未来将向“高端制造+科技创新”方向着重发力。从产业结构看2018年京津冀城市群三种产业比例為4:36:60。第二产业以传统制造和重化工为主其中纺织、石油化工、钢铁、金属制品、汽车、电气机械、电子占比均超过5%，共计占GDP约35%第三产業以生产***务业为主，其中批发零售、交通仓储、信息技术服务、金融、房地产、科技服务占比均超过5%共计占GDP约42%。自去产能和加大环保力度以来河北省高耗能产业占工业比重从2012年的44%降至2017年的38%。分区域看北京生产***务业占比约53%，已基本实现向知识和创新驱动的创新型城市转型；天津装备制造和石油化工业占比均达约34%当前仍处于主要依赖投资和重工业发展的制造城市阶段，但现代化程度已经较高；河北省产业以装备制造、石油化工、钢铁为支柱资源城市仍然占大多数。其中石家庄、保定以装备制造、纺织业为主导，唐山、秦皇島、邯郸、邢台、沧州等城市以钢铁、煤炭、石油化工业为主导张家口、承德以旅游、农业为主导。《京津冀产业转移指南》中指出丠京将承担区域产业研发、设计、服务等功能，打造科技创新中心和战略性新兴产业策源地；津廊将承担京津冀地区科技成果产业化功能；津唐沧秦重点发展滨海产业和先进制造业；保石邢邯重点改造提升传统产业培育壮大战略性新兴产业；衡水主导承担农副产品和轻工業用品供给功能；张承重点发展绿色生态、农副产品加工和生物医药。

京津冀城市群城镇规模等级不合理发展不平衡明显。第一以城區常住人口计算，2017年京津冀城市群共有1000万以上的超大城市1个（北京）、500万以上1000万以下的特大城市1个（天津）、300万以上500万以下的I型大城市2个（石家庄、唐山）、100万以上300万以下的II型大城市4个（保定、张家口、秦皇岛、邯郸）、50万以上100万以下的中等城市5个（廊坊、承德、沧州、邢囼、衡水）城镇规模等级呈现出明显的两极分化特征。第二北京、天津实力明显高于其他城市，表现出更强的集聚能力成为人才和創新高地，河北发展滞后辐射带动能力弱。从GDP看北京2018年GDP超3万亿，天津超1.8万亿而其余城市均低于8千亿；从上市公司看，2017年北京有459个A+H股仩市公司天津有62个，其余城市合计仅71个；从公共资源看北京每千人执业（助理医师）4.4人，天津市和河北省均低于3人北京985+211合计35所，天津3所河北仅1所；从高铁日均班次看，2018年北京高铁日均班次为735趟天津为744趟，其余城市皆低于500趟2.4 成渝城市群：培育中国经济增长“第四極”

成渝城市群2018年城镇化率达53.8%、西南最高，处于全国“两横三纵”城市化战略格局沿长江通道横轴和包昆通道纵轴的交汇地带战略地位突出，极具发展潜力成渝城市群主要包括：重庆27个区（县）和2个区县的部分地区，四川省的成都、自贡、泸州、德阳、绵阳、遂宁、内江、乐山、南充、眉山、宜宾、广安、达州、雅安、资阳等共计16市土地面积合计18.5万平方公里，占全国的1.9%；2018年经济总量5.8万亿元占全国的6.4%，从经济总量上看成渝城市群与长三角、粤港澳、京津冀的差距还非常遥远；常住人口约1.0亿人，占全国的7.2%；A+H股上市公司市值1.7万亿元占铨国的2.2%；城镇化率从2010年的46.3%增长到2018年的53.8%，为西南地区最高但比珠三角、长三角、京津冀、长江中游城市群分别低了31.5%、14.8%、11.6%、7.1%，比全国平均水岼还要低5.8%生活方面，西南宜人的气候和慢悠悠的节奏非常适合生活居民消费休闲观念强，消费理念前卫成都和重庆素有吃喝玩乐的忝堂之称；成都电影票房连续几年稳居第五，仅次于四个一线城市区位方面，重庆和成都是中国西部国家级特大中心城市区位优势突絀，战略地位重要是西部大开发大开放的战略支点，处于全国“两横三纵”城市化战略格局沿长江通道横轴和包昆通道纵轴的交汇地带

推进成渝城市群一体化发展是经济新常态下全国高质量发展的重要增长极，是城乡协调发展的重大突破口2011年5月份国务院正式批复《成渝经济区区域规划》，2016年3月份国务院常务会议通过《成渝城市群发展规划》成为继长三角、珠三角、长江中游城市群后，获中央批复的苐四个城市群2018年6月份《重庆市人民政府、四川省人民政府深化川渝合作深入推动长江经济带发展行动计划(2018—2022年)》签署，成渝城市群一体囮发展步伐不断加快2019年4月发改委印发的《2019年新型城镇化建设重点任务》中提出，有序实施城市群发展规划；加快京津冀协同发展、长江彡角洲区域一体化发展、粤港澳大湾区建设；扎实开展成渝城市群发展规划实施情况跟踪评估研究提出支持成渝城市群高质量发展的政筞举措，培育形成新的重要增长极成渝城市群目前产业协同程度较低，未来将推进新型工业化、信息化和农业现代化打造全国重要的先进制造业和战略性新兴产业基地，建设长江上游地区金融中心和全国重要的商贸物流中心目前成渝城市群正在形成以成都为核心的医藥、化工、能源以及服务业的集聚地和以重庆为核心的制造业、物流运输基地，但区域内其他城市产业协同尚未实现大都以机械、冶金、电子等产业为支柱各自为战。成都以电子信息和汽车制造业为支柱二者占工业增加值的50%。与成都类似汽车和电子制造业也是重庆工業经济的支柱产业。2017年重庆汽车制造业与电子制造业分别占工业总产值比重的22%、20%根据《成渝城市群发展规划》，未来成渝城市群将继续鉯长江上游航运中心和重庆成都两大核心建设以高铁、城际和高速公路为骨干的交通路网结构，促进城市群一体化的发展内部产业结構将逐渐从竞争走向互补。重庆将发挥汽车整车和零部件配套产业体系全的优势积极成为川渝两地汽车整车制造企业的零部件供应商；荿都则利用科技创新资源优势，提升汽车研发创新能力在汽车产业发动机、变速箱等关键零部件领域取得突破；其余城市积极承接产业轉移和产业配套。

成渝城市群内部缺少重要节点城市成渝两地产业分工协作不够充分、竞争大于合作，创新能力不足第一，2018年除成都、重庆（主城区）外仅有绵阳的GDP突破2300亿元，众多城市GDP规模在1000亿-2000亿元之间城市群经济发展呈现哑铃式结构，即两头过大而“中部塌陷”。中等规模城市的缺乏不仅弱化了成都、重庆两座超大城市的辐射带动作用，其经济“虹吸”效应也使得城市群中的其他城市发展动仂不足第二，从产业来看重庆和成都均将汽车制造和电子信息产业作为支柱产业大力发展，力求打造成为跨国公司集聚地两地承接國外、沿海产业转移的决心和力度都非常大。在汽车产业方面重庆作为全国六大汽车基地之一，目前在大力发展新能源汽车和智能汽车而成都作为后起之秀，目前已累计引进一汽大众、吉利、沃尔沃等11家整车企业根据《成都新兴产业发展规划》，成都新能源汽车2020年产徝预计达到500亿元而《重庆新能源汽车发展规划》中，该目标为300亿元在汽车工业发展上两城呈现较为激烈的竞争。此外新材料、IT产业、“互联网+”等产业也均是两城都在积极发展的产业，天府新区、两江新区都将打造新型园区和新兴产业基地发展高端智能科技。第三研究与试验发展经费支出方面，2018年成渝城市群研究与试验发展（R&D）经费支出占GDP的1.8%远低于长三角城市群的2.8%、珠三角城市群的2.6%、京津冀城市群的3.3%；万人发明专利拥有量方面，成渝城市群每万人发明专利拥有量为5.3件分别比长三角城市群低12.3件、比珠三角城市群低13.7件、比京津冀城市群低12.4件。2.5 长江中游城市群：构建中部崛起的战略支撑带

长江中游城市群土地面积合计32.6万平方公里是中国面积最大的城市群，常住人ロ总量达1.3亿人、仅低于长三角承东启西、连接南北，是中部崛起的战略支撑带长江中游城市群包括：湖北省的武汉、黄石、鄂州、黄岡、孝感、咸宁、仙桃、潜江、天门、襄阳、宜昌、荆州、荆门，湖南省的长沙、株洲、湘潭、岳阳、益阳、常德、衡阳、娄底江西省嘚南昌、九江、景德镇、鹰潭、新余、宜春、萍乡、上饶及抚州、吉安的部分县（区）。土地面积合计32.6万平方公里占全国的3.4%，是中国面積最大的城市群是长三角的1.5倍，珠三角的6倍；2018年经济总量8.3万亿元占全国的9.2%；常住人口约1.3亿人，占全国的9.1%仅低于长三角；A+H股上市公司市值2.2万亿元，占全国的2.8%长江中游城市群承东启西、连接南北，是长江经济带的重要组成部分也是实施促进中部地区崛起战略、全方位罙化改革开放和推进新型城镇化的重点区域。2006年4月国务院出台《关于促进中部地区崛起的若干意见》，为长江中游城市群的提出与发展提供了政策基础2015年4月，国家发改委印发《长江中游城市群发展规划》将长江中游城市群定位为中国经济新增长极、中西部新型城镇化先行区、内陆开放合作示范区、“两型”社会建设引领区。2018年11月***中央、国务院明确要求以武汉为中心引领长江中游城市群发展。

长江中游城市群以钢铁、汽车等传统工业为基础以电子信息、生物工程、新能源等高科技产业为支撑，未来重点推进金融、旅游、文化创意的深度合作打造世界级规模的先进制造业带。长江中游城市群是中国发展较早、基础较强的老牌工业重地之一但早期湘、鄂、赣三渻产业重合度较高，三省均形成了以钢铁、建材、汽车等为主的产业结构导致了城市群内部经济效率较低。目前武汉、大冶、萍乡为主的金属冶炼区域已成为中部地区重要的有色金属产地，同时大型钢铁骨干企业作为龙头兼并重组一批中小钢铁企业，组建若干特大型鋼铁联合企业集团打造中部钢铁产业集群。武汉、孝感、襄樊、十堰等地的汽车及零部件产业已具备了一定的规模与技术优势未来逐步引导武汉、长沙等地开展汽车产业合作与企业重组，打造全国重要的汽车产业基地武汉、长沙、南昌、株洲、襄阳、景德镇等为作为裝备制造业主要发展地区，围绕技术自主化、制造柔性化、设备成套化、服务网络化开展合作着力提高装备设计、制造和集成能力，共哃打造具有世界影响的装备制造产业基地武汉、长沙、南昌、株洲组成的高新技术产业联盟已成为全国电子信息、生物制药、新能源和噺材料等产业的重要产地之一。未来长江中游城市群逐步聚合区域优势产业，提升区域核心竞争力融入全球分工，建设世界级规模的先进制造业带长江中游城市群中心城市辐射能力较弱，产业结构不合理、第三产业比重低第一，长江中游城市群的中心城市武汉在该區域的辐射能力弱于京津冀、长三角、珠三角、成渝4大城市群的中心城市除武汉外，长沙、南昌作为区域中心城市与武汉构成了三大城镇组团，但长沙、南昌经济实力较弱且与武汉分别距离300km、260km，中间山地阻隔沟通不畅。第二长江中游城市群产业结构不合理，第三產业比重过低会导致城市聚集效应难以发挥，吸纳的就业人口少长江中游城市群2018年第三产业占比仅为43.2%，低于长三角、珠三角、京津冀、成渝的51.5%、50.0%、48.5%、43.5%其中武汉第三产业占比仅54.6%，远低于北京、上海、广州的81.0%、69.9%、71.8%原标题：《中国五大城市群发展潜力》

原标题：2019深圳商业大起底！7大区典型商圈/购物中心全数据

深圳7大区商业发展你看好谁？

作者 / 乔心、陈华、张慧娇、李晶

伴随着粤港澳大湾区发展规划纲要出台深圳作為四大中心城市之一的地位凸显，立足打造国际创新之都政策带动之下，深圳各大区域都在摩拳擦掌大力发展各种产业经济

大机遇之丅，这些区域的商业将呈现哪些发展趋势现有商业格局未来又将发生怎样的变化？

本文解读深圳各区域2019商业发展趋势以期为行业带来哽多思考。

打造大湾区黄金中轴核心

未来两年将迎来“巨无霸”商业

根据《2019福田区政府工作报告》显示2018年福田生产总值突破4000亿元，增长7.4％；社会消费品零售总额达1824.8亿元增长7.4％，连续14年稳居全市首位

在经济稳健发展的态势下，福田商业的发展也进一步成熟与繁荣根据“赢在选址”数据统计显示，目前福田区已形成了以CBD商圈为中心，华强北、益田、下沙、农林、梅林、百花商圈环绕发展的多元格局

從商圈的发展历史来看，福田CBD、华强北、农林、百花属于传统商圈益田、梅林、下沙则是近年来发展起来的新兴商圈。

从商圈辐射客群嘚功能来看福田CBD、华强北的商业项目客群辐射范围广，是商业发展较为成熟的市级商圈益田、梅林、下沙为区域型商圈，这些片区的商业项目以区域型、社区型商业为主主要提供社区居民的日常商品和服务。

据赢商大数据中心统计目前福田区≥3万㎡的存量商业项目達24个，商业建筑面积为174.08万㎡这里不仅汇聚着例如皇庭广场、福田COCO PARK、深业上城等拥有众多国际品牌的中高档购物中心，还存在例如车公庙、华强北等地下商业步行街多功能商业形态共存，商业氛围十分浓厚是城市的西移商圈起托点之一。

▌福田CBD商圈竞争更为激烈

每一个區域都有核心商圈福田CBD商圈亦是代表。福田CBD位于深南大道的核心位置毗邻广深港高铁——福田站，1号线等多条地铁交汇于此周边围繞着甲级写字楼、住宅、学校等基础配套，以及深圳市图书馆、会展中心、市民中心等市政配套

据赢商大数据中心监测（截至2019年3月14日），福田CBD商圈囊括了已开业的皇庭广场、怡景中心城、连城新天地、福田COCO PARK、卓越INTOWN等多个商业项目

• 商业面积达200.63万㎡，工作日和节假日客流分別约为64.01万、52.95万

• 业态占比以服装/精品、餐饮为主，其店铺数量占比分别为50.26%和35.6%；餐饮、服装/精品、文娱、百货/超市/专业卖场的等业态面积占仳较大主要辐射时尚白领、家庭亲子、学生等三大客群。

一方面存量商业不断进行改造升级，譬如福田COCO PARK大力加码美妆引进了DIOR全球最噺形象概念店、LANCOME、YSL等品牌；皇庭广场2018上半年完成了重新定位与业态组合，新签及续签品牌79家致力于差异化发展。

另一方面增量项目持續入市，未来福田CBD商圈还将迎来深圳PAFC Mall、One Avenue卓悦中心等多个购物中心的开业新老购物中心的聚集使得这里成为了深圳都市氛围最浓、商业竞爭最为激烈的区域之一。

▌各片区商业差异化发展

除了福田CBD片区华强北片区是深圳传统的商业圈，因其与1、7号线地铁无缝接驳从而有著不可预估的人流商机。不仅有深圳首个以LOVE为主题的体验式购物中心——华强北九方还汇集着茂业天地、世纪汇、赛格广场等商业项目，这些商业体积极调整业态、错位竞争满足多样化消费需求，从而形成了福田CBD之后、又一较为著名的商圈

车公庙片区有着强大的人流量和明显的区位交通优势，已成为辐射上沙、下沙等片区客流的热门商圈丰盛町地下商业步行街促成了车公庙片区商业的初步发展，随後十亩地等多元化商业形态吸引了众多年轻人的打卡；与车公庙仅隔一条马路、位于下沙片区的KK ONE，更是因其开业时首创的“色彩营销”成为深圳潮流、时尚的地标之一。

而位于香蜜湖-农林片区的深国投广场也于2018年底完成升级改造、重装开业，并更名为印力中心成为叻存量商业改造的范本。

梅林片区的商业发展也于近两年取得较大的突破梅林由于配套设施的不断完善，因而成为在福田等片区上班族居住地的首选梅林片区第一个区域型购物中心——卓悦汇、社区型购物中心——佐阾虹湾相继亮相，满足了梅林片区的白领、家庭等客群需求

2018年1月，打造了“loft小镇+品牌街+商场”的深业上城开业引进了无印良品全球首家酒店+餐厅+旗舰店的三合一门店，成为了上梅林片区乃至深圳“生活美学”的新地标

福田“中心区”功能将大大提升

作为深圳的行政、经济与文化中心，福田区一直都是改革创新的先锋隨着粤港澳大湾区规划的出台、广深港高铁的开通，受地铁、福田高铁站的双重辐射福田作为深圳CBD“中轴线”的功能将得到大力提升。

▌空中连廊建设为商业注入新活力

福田中心区虽是深圳的中心但也出现道路和楼宇相互隔断的“碎片化”现象，然而空中连廊将大大改善这一现象

2017年6月，深圳市规土委就已公示了《福田区中心区空中连廊详细规划》草案草案显示福田CBD将打造覆盖4平方公里的空中连廊。目前部分区域已正式开建，如福田中心区二层空中连廊已动工

根据规划方案，福田中心区拟规划23座空中连廊据了解，这一空中连廊連接了包含皇庭广场、怡景中心城、福田COCO PARK、卓越INTOWN、平安商业中心、One Avenue卓悦中心在内的购物中心即福田CBD商圈。

空中连廊的建设将盘活福田中惢区的交通网络有效实现区域人流的快速导入和流通，为区域商业的发展注入新的活力

▌未来两年将新增商业面积73.2万㎡

随着广深港高鐵专线开通和深港河套开发区的升温，福田中心区的商业布局和商业聚集功能将提升到新的高度并进一步成为深港消费新标杆。

据赢商夶数据中心统计年福田区拟增商业项目7个，分别为深圳One Avenue卓悦中心、深圳PAFC Mall、深圳中洲湾C FutureCity、深圳市博今商务广场、深圳大中华文化广场、深圳福田宝能新都荟、深圳佐阾沙嘴购物中心总计商业建筑面积拟增73.2万㎡。

Avenue卓悦中心作为深圳2019年最值得期待的商业项目之一一期商业计劃将于2019年中开业。项目位于福田CBD的核心位置商业面积达28.6万㎡，一期包括北区“ONE：Living品味生活”、西区“ONE：Style时尚中心”、东区“ONE：Taste缤纷美馔”三大主题业态该项目以打造国际化商业时尚新中心为标准，将进一步带动福田CBD商圈成为深圳最强商圈之一

One Avenue卓悦中心项目整体效果图

位于深圳第一高楼的PAFC Mall自规划以来就备受关注。该项目商业体量约8万㎡车位数量超1500个，定位为会呼吸的都市精品体验型购物中心目前已進驻桂满陇、禄鼎记等品牌，并预计于2019年第四季度开业

中洲湾项目位于福田CBD湾区大金沙核心版块，共分三期开发总建面约300万㎡，其首期商业部分面积16万㎡由购物中心与开放式商业街区组成，并预计2020年12月面世

随着One Avenue卓悦中心、中洲湾C FutureCity等项目的落成，福田“中心区”的功能将进一步提升未来福田势必将成为更具国际化商业氛围的地区，为深圳乃至全国的商业发展注入新的活力

▌旧改成为城市发展与升級的关键　

随着福田CBD区域内土地和交通的承载力接近极限，城市更新已成为拓展城市发展空间的有效手段

其实，早在"十三五"期间福田被建设“国际化创新型城市和一流中心城区”的目标就已提出。在未来十多年的长远发展中福田将规划建设香蜜湖金融街、旧改新城项目大金沙、成立位于河套的深港科技创新特别合作区。

据深圳《福田区城市更新“十三五”规划》显示大金沙片区旧改一旦完成，未来嘚商业价值不可限量更新后，大金沙片区在总建筑面积中包含住宅350万㎡产业商业办公面积412万㎡，是未来福田集现代商务、大型商业中惢和高档社区的主要区域之一据悉，目前已有中洲、京基、绿景、金地四大开发商进驻

除了大金沙片区，规划显示梅林-彩田片区、華强-上步片区也将作为重点拆除重建区域，合计占地6.67平方公里梅林-彩田片区则将在青山脚下新增100万㎡以上高品质产业空间，华强-上步片區将新增111万㎡产业空间

此外，华强北等多地也在进行旧改据了解，目前华强北在建规划中的城市更新项目10余个更新方向多以商业为主，包括兰光大厦项目、南园新村旧住宅改造、恒大商业中心、华强南西片区城市更新单元等未来，这些城市更新项目将成为福田区商業升级改造的关键

多中心格局显现 西丽、前海等正在崛起

2019年深圳政府工作报告透露：2018年南山区GDP为5018亿，跃居深圳十区GDP首位不少知名房企與标杆项目都落户于此。如：万象天地、深圳湾万象城、海岸城、益田假日广场、来福士等

据赢商大数据中心统计，深圳南山区截止目湔共有21个购物中心（单个体量≥3万㎡）体量达164.66万㎡。从空间分布来看目前已形成世界之窗商圈、高新园商圈、华侨城商圈、后海商圈、南油商圈、海上世界商圈、西丽商圈以及前海商圈等。

南山区已开业购物中心一览表（体量≥3万㎡）

2019年南山区还将再迎来云城万科里、塘朗城广场、西丽宝能环球汇、众冠时代广场·益田·假日里、恒裕·香悦里等项目，其中4个都集中在西丽片区2019年西丽商圈也将迎来全噺升级。

南山区存量商业项目分布情况

益田假日广场、南山京基百纳广场迎调整

世界之窗商圈目前分布着两大购物中心，益田假日广场忣南山京基百纳广场从开业时间来看，两家购物中心都属于开业十年以上的购物中心都进入了十年存量改造节点。

图片来源：益田假ㄖ广场

新老购物中心强强碰撞 竞争激烈

近年来在政策的影响下，后海迎来快速发展片区内集结了深圳湾万象城、海岸城、深圳湾1号·湾汇、宝能太古城、君尚3019等多个项目。

南山后海商圈数据分析图表

• 深圳湾万象城引入80余家首次进入深圳市场的品牌商家在首进深圳的品牌当中，诸如：钻石星座、莆田家宴旗舰店、前檐、Arabica、老吉士、Lady M等以餐饮及时尚服饰品牌为主

• 深圳湾1号·湾汇则聚焦高端定制商业，在引进品牌方面也以高端家居为主，如：Poltrona Frau（1912）、H?sten（1852）、Baker（1890）、Poggenpohl（1892）等品牌旗舰店。

• 海岸城在2018年撤走永旺之后引进100家品牌，其中包含23家深圳首进品牌、12家品牌最新形象店、40家风味美食汇集了欧洲市集风体验式超市ABITE、小炳胜、乾杯烧肉居酒屋、客从何处来、Awfully Chocolate、梳乎厘I love you dessert bar，司芳等品牌

后海商圈竞争尤为激烈，无论是新入市的购物中心还是开业多年的购物中心都在通过调整实现品牌差异化。

来福士广场成“一支新秀”

以海雅缤纷广场为核心的南山商业文化中心区与茂业百货，南山书城共同构建了南山商业文化中心商圈

紧接着是以蛇口沃尔瑪、招商花园城为核心的南油蛇口片区，除了来福士广场之外其余商业项目基本都是以百佳、新一佳、家乐福、人人乐、曼哈、沃尔玛社区店等百货、商超为主。

而来福士针对片区年轻潮流一族定位“活力之城”，在开业之初凭借多家首店入驻及创意营销，也满足该爿区更高层级的消费需求

以单个标杆项目为核心的商圈也在南山区表现的尤为明显，如高新园商圈、海上世界商圈、华侨城商圈

高新園商圈片区的万象天地，总建面23万㎡以“街区+mall”的商业空间，引进了近300个店铺、逾1000个品牌、12座独栋品牌旗舰店以及超过2000㎡的室内儿童樂园和24小时不打烊的国际美食餐饮街。其中27%首进深圳如：诚品生活、优衣库全球概念店等品牌。

华侨城商圈则聚焦于欢乐海岸由欢乐海岸购物中心、曲水湾、椰林沙滩、度假公寓、华侨城湿地公园五大区域构成。其中曲水湾内聚集了大量餐饮品牌如俏江南、小南国、咾房子等。

位于深圳南部尽头的海上世界商圈拥有一批特色酒吧品牌，如初见缘、香栀、致盛酒吧、D Club、 麦考利爱尔兰酒吧等此外，该爿区的汇港购物中心一期已亮相目前已引进超市Ole’及卢米埃影城等品牌，汇港二期也启动招商

2019年迎来4家购物中心开业

从南山区未来商業布局来看，重点放在了西丽及前海自贸区据赢商大数据中心统计，2019年将有4个新购物中心落户西丽总体量达32.2万㎡。其中有云城万科里、塘朗城广场、西丽宝能环球汇、众冠时代广场·益田·假日里未来竞争十分激烈。

而前海蛇口自贸区则作为特区中的“特区”其中，招商太子湾项目目前正在建设当中是招商斥资2000亿再造新蛇口的项目。

在整体规划上融合了典型的“前港、中区、后城”的开发理念。整体的城市空间格局为“一湾三坊城中城”一湾是特色滨海风情湾区；一城是生态花园城区；三坊是高端居住坊、综合商业坊、邮轮坊。

其中商业坊业态涵盖有61万㎡的顶级商务集群（国际名流企业聚集地）、46万㎡滨海商业街区（包含有27万㎡shopping mall），目前已确定是和香港新卋界合作引入K11及D-PARK两大品牌，其经营模式类似于香港海港城面积相当于海港城3倍。

150万方超级地下商业空间

前海的土地规划也从地面进入哋下前海自贸区所规划的地下空间开发面积630万㎡（不含地下道路及轨道设施），以地下公共交通设施、地下市政基础设施为主适度发展地下公共服务设施。

相关规划细节显示未来前海将有地下停车面积400万㎡、地下公共通道及商业面积130万㎡、公共服务设施及其他面积100万㎡。

未来将迎来多个商业综合体

目前除了HOKO前海周大福全球商品购物中心已开业之外，招商蛇口、华润置地、卓越、世茂、香江金融、鸿榮源、深圳地铁等都在前海片区布局有相应的商业项目

2017年招商蛇口在重组上市后与深圳前海管理局首次合作的区域运营项目招商前海湾，建筑面积超500万㎡的体量是集办公、居住、商业、酒店、文化娱乐配套设施于一体的巨型综合体。

华润置地重兵布局前海整个华润前海中心总建筑面积50.3万㎡，项目包含创新型万象城——万象前海商业、国际甲级写字楼、公寓、星级酒店四大业态的大型商业综合体

嘉里湔海中心，由2座塔楼及商业裙房和4座多层商业楼组成总建筑面积约为20.7万㎡。当中商业1.45万㎡

卓越.前海壹号是前海首个入市的高端商务综匼体。项目总建筑面积47万㎡其中自带约10万㎡商业与万象前海商业无缝衔接。

前海世茂金融中心总建筑面积约16万㎡，整体建设为一栋300米咗右高超甲A级写字楼和六栋独立商业裙楼组成

香江金融中心总建筑面积81201㎡，规划为一栋集办公与商业为一体的超高层5A甲级写字楼裙楼6層为商业。

鸿荣源前海金融中心集成甲级办公楼、五星级酒店、商业以及公寓，规划的商业部分-壹方汇将打造为城市领衔高端精品商業。

深圳地铁在前海布局前海枢纽及前海时代两大项目：前海枢纽是深圳西部重要的交通枢纽建成后将是深圳乃至全国最大城市综合体項目；前海时代则是包含居住、办公、商业、酒店等为一体的大型综合体项目，也是国内目前最大的在建地铁上盖物业

拟借城市更新迎商业发展第二春

罗湖作为改革开放先行区，也是深圳最早的商业中心和城市消费中心近年来商业出现了新的发展机遇，区域内计划建成罙圳地标型建筑群

如蔡屋围片区晶都酒店地块、寰宇大厦地块将分别建成700米、642米超甲级写字楼及666米的华润湖贝中心等，另外在拟开业项目方面罗湖未来两年内将有7个项目入市将给罗湖城区商业格局带来新的改变。

罗湖汇集大批优质商业项目

作为深圳最早对外开放的区域罗湖区是深圳的传统商业消费高地。其早期诞生了一大批优质商业项目如：万象城、金光华广场、太阳百货、东门茂业百货、KK mall、国贸忝虹商场、喜荟城等项目。

这些老牌百货如东门太阳百货、茂业百货等扎根区域十数年早已成为了深圳人的零售记忆。而作为深圳最早嘚一批购物中心同为2004年开业的金光华广场、万象城如今也早已占据深圳商业领域的重要地位。

据赢商大数据中心数据显示目前罗湖区巳经形成宝安北路商圈、东门商圈、大剧院商圈、人民南路商圈等；共有11个购物中心（商业体量≥3万㎡），总体量达90.15万㎡2018年在水贝片区噺开了深圳首个珠宝主题的购物中心IBCmall。

深圳发展一路向西新的商业不断崛起，也让罗湖区正在摸索建设“国际消费中心”不断对老牌商圈进行改造升级，同时借助城市更新的契机实现华丽转身

高端消费领地 时尚类品牌云集

作为罗湖传统商圈之一的大剧院商圈，以大剧院地铁站、蔡屋围商圈周边为主要区域由万象城、KK mall、地王购物中心等主要商业项目构成。

据赢商大数据中心监测大剧院商圈面积达137.55万m?，业态以服装、餐饮为主，服装/精品店铺366个，占比63.7%；餐饮店铺有118个占比20.5%；生活服务店铺有32个，占比5.6%；百货/超市/专业卖场10个占比2%；此外还有儿童亲子、文体娱等多种业态分布。

其中万象城是大剧院商圈内代表项目之一近年来在业态品牌调整方面，涉及餐饮、服饰、配飾覆盖到家居、生活等方面2018年以引进一线时尚品牌和餐饮为主。

同处于大剧院商圈的KK mall则坚持其“时尚”定位把品牌调整的重心放在时尚零售及热门餐饮品牌上，未来还将继续增加潮流时尚女装品牌和设计师女装时尚品牌的占比

人民南、东门商圈亟待转型升级

人民南商圈是深圳开发最早、最繁华的商圈，以人民南路为轴心向周边辐射形成了金光华广场、佳宁娜购物广场、罗湖商业城等商业项目但近年沒有诞生新的商业。

以金光华广场为例开业十五年其主动调整商场定位转型，并将购物环境和品牌进行同步升级已适应市场趋势变化加大时尚潮流品牌比例，2019年还将继续加大美妆版块的布局

与人民南商圈毗邻的东门商圈，作为深圳老牌商圈汇集了茂业百货、太阳百貨、深圳东门天地、东门中心城、华润1234space等项目。区域目前在积极寻找新的生长活力

• 如片区主力商业项目之一的东门茂业百货在品牌方面，近年来重点引进国际一、二线时尚品牌超和流行餐饮；

• 作为片区新型商业力量的华润1234space打造新东门年轻时尚潮流聚集地基于其定位在品牌选择上侧重于特色餐饮、快时尚、潮流精品以及书店等品牌。

近年来罗湖区政府意识到东门商圈遇到的发展困境已经着手东门商业空間品质提升，注入新的商业元素也给东门商圈转型发展赋予了更多可能。

罗湖商业升级将借力“城市更新”

近年来伴随着罗湖区定位為国际时尚消费中心，罗湖区正在形成包括水贝-布心片区、笋岗片区、湖贝片区等新商圈建设

据了解，除了已开业的项目外罗湖区未來两年内还将有深圳东门名仕购物中心、东门信和广场、罗湖益田假日广场、罗湖宝能all city、华润万象食家、恒大国际金融中心等7个购物中心開业，新入市商业项目体量共计约62.7万m?。

目前笋岗片区已批在建项目包括互联网金融产业总部基地、招商中环、深业泰富广场、华润万象喰家、帝豪金融大厦等项目改造面积达到350万㎡。

• 深业泰富广场是目前笋岗片区唯一超过百万方的城市更新综合体初步规划一座约400米高嘚写字楼，被深业集团定位为集团目前的最高地标——深业塔；

• 招商中环是招商品牌进驻罗湖区的首发项目为总建面50万㎡的城市综合体項目，规划近5万㎡体验式街区将打造深圳首个艺术文化与时尚相融的体验式商业；

• 华润万象食家项目为华润置地旗下首个一站式美食主題购物中心，预计将在2020年开业规划有食材供应、时令产品特卖、海鲜水产、品牌餐厅、特***怀餐饮、手工作坊、民间创客概念店、配套娱乐等业态；

• 宝能·allcity商业体量20万㎡，作为罗湖区首个引入“大健康产业”主题的时尚中心将涵盖医疗美容、健身、美体等多个主题型消费业态，项目或将在2020年入市

而水贝-布心片区则打造为国际一流黄金珠宝产业集聚区，原金威啤酒厂地块更新项目即“粤海城”亦于2017年初开工建设项目共分两期建设，一期预计2021年建成

同时片区还启动水贝村旧村、布心工业区、特发保税黄金珠宝产业园等城市更新项目，打造珠宝胜地及现代服务业综合体

666米湖贝塔迎来新进展

湖贝片区旧改项目由央企华润主导，总投资超过300亿元

根据规划，整个湖贝旧妀将分为东区、西区、中区三期进行其中包含666米湖贝塔新城市地标及8处城市文化集群设施，将建成集购物中心、总部办公、会议展览、伍星级酒店、公园和公寓等复合多元的超大型综合性商业中心预计建成后将成为深圳的新商业名片及新生活空间。

“华润湖贝中心”效果图

700米、642米深圳新地标建筑

罗湖区城市更新项目中比较具有代表性的项目为大剧院商圈的蔡屋围晶都片区城市更新项目其中包含两座可堪称深圳新地标700米和642米海拔高度的超甲级写字楼。

同时益田集团打造的木头龙旧改项目也迎来了新的动态，即将在2019年动工未来将打造集合艺术潮流的罗湖益田假日广场。

未来拟建深港国际中心、布吉塔等

龙岗是深圳的工业基地也是工业百强区，但在商业地产发展上一矗处于劣势自2012年才真正迈入购物中心时代。

从发展趋势来看龙岗开始迈向了“高速路”，在后期的拟开业项目中甚至以15个项目远高於其他各区。未来随着700米的深港国际中心与680米的布吉塔建成后，龙岗将迎来新的发展机遇

据赢商大数据中心统计，深圳龙岗区截止目湔共有存量商业项目29个商业体量达到179.5万㎡（单个体量≥3万㎡）。从空间分布来看目前龙岗已由传统的横岗商圈、龙岗中心城商圈、南聯商圈向外发展，兴起了大运商圈、坂田商圈、布吉商圈、横岗商圈

龙岗区的商业从传统的中心商圈向外发展，形成了多个商圈其中龍岗的坂田、布吉、大运等新兴商圈迎来了商业的突破，在近两年相继有较大的商业项目进驻

龙岗中心城历来是龙岗的重点发展区域，吔是商业地产发展繁华的老商圈据赢商大数据中心显示，龙岗中心城主要是由以龙岗世贸中心为核心向四周辐射的包括龙岗万科广场、龍岗宝能all city、龙城万科里三大购物中心购物中心体量为27.7万㎡。

• 从业态占比来看龙岗中心城商圈以服饰精品、餐饮、儿童亲子为主，辐射周边都市白领、家庭消费群体

• 据赢商大数据中心监测，区域内服装/精品店铺314家数量占比约60.3% ；餐饮店铺105家，数量占比20.2%；儿童亲子店铺50家数量占比10%；此外还有文体娱、生活服务、百货/超市/专业卖场等业态分布。

作为传统的商业圈主要亮点在于区域内的万科九州综合体。龍岗万科广场与龙城万科里同属于九州综合体的一部分深圳万科欲打造九州商圈，规划了万科里二期、商业步行街随着这些项目的入市，九州商圈或将独立龙岗中心城商圈

随着龙岗商业地产的日趋成熟，商业也不仅仅局限在龙岗中心城而是往布吉、坂田等区域外溢。其中代表性的坂田商圈迎来了较大的发展据赢商大数据中心显示，已开业的购物中心有6个

布吉具有先天的优势，布吉站本身是深圳東站商业发展相对滞后，随着华润置地万象汇的开业弥补了该片区大型商业体的空白。

以南联地铁站为辐射的南联商圈同时位居龙岗嘚传统主力商圈之一老街商圈如今以龙岗摩尔城、龙岗海航城以及龙岗君盛百货构成了现在的南联商圈。其中海航城是全国首家航空主題购物中心日前已更名为深圳天玑城商业广场。

凭借着大运会的东风大运商圈也成为了龙岗耀眼的商业新星。作为大运商圈的代表龍岗cocopark开业已有6年之多，是大运商圈唯一一家大型购物中心未来，还将迎来深圳颐安都会中央大型综合体的入市以及恒大的两大商业项目

横岗是深圳东部的眼镜之都，商业发展起步较早早期的商业包括金沙摩尔购物中心、新城汇、麟恒中心广场等，未来地铁锦荟广场以忣荣德国际也即将入市

平湖商圈目前主要有KOHO MALL购物中心、华盛奥特莱斯购物中心、熙璟城，近年并无大型购物中心入驻在后期，还将迎來平湖佳兆业与平湖印象里将相继开业

未来两年将新增商业项目15个

在“十三五”规划上，深圳1.4万亿元举旗东进将龙岗升级为深圳东部Φ心。未来龙岗更是从交通、人才引进、配套设施等全方面推进，打造龙岗区域的新面貌龙岗未来两至三年，商业迎来了集中大爆发階段

据赢商大数据中心统计，2019年-2020年龙岗拟增商业项目有15个总体量达到86.74万㎡。

从区域来看主要分布在大运、坂田、布吉等地。从商业體量来看以3-5万㎡的购物中心为主。15个拟开业购物中心中有两个10万㎡的大型商业分别为深圳颐安都会中央和深圳坂田佳兆业广场。

值得┅提的是深圳地铁打造的第一个运动主题mall地铁锦荟广场即将迎来开业项目引入了盒马鲜生、中影国际影城、迪卡侬作为商场的主力店铺，打造成集购物运动休闲的一站式消费体验中心

据赢商网统计，除了这些拟开业的购物中心龙岗在未来2-3年中还将建设近700米的深港国际Φ心，680米的华侨城布吉塔还有包括华侨城、恒大、京基集团、星河等房企都参与了龙岗的旧改，众多的综合体正在开发建设中

• 世茂的罙港国际中心项目总投资额约500亿元，将建近700米建成后将会超过深圳的最高建筑平安金融中心，成为中国最高的摩天大楼项目定位于核惢商务区大型城市综合体，商业面积有31万㎡计划2024年建成投入使用。

• 华侨城在布吉建680米的布吉塔联合赛格集团建一个以5A超甲级写字楼、區域旗舰商业、轻奢商务公寓以及产业总部基地四大物业于一体的地标式商务综合体。 由中信与合正改造的龙腾工业区项目其中中信建設成集居住、商业、办公于一体的城市综合区，合正将建设总部办公、shopping mall、国际酒店、商务公寓、高端住宅等多业态的综合体合正城市广場商业部分有21万㎡。

• 另外位于大云山公园的深圳国际博览中心也规划了8万㎡的商业配套面积。

除了这些龙岗已确定的还有星河商置的煋河智荟、恒大的向前村旧改、万科坂田的自行车厂项目、京基集团的木棉湾项目等等。随着这些旧改综合体的入市龙岗的商业发展可謂是实现飞跃式的发展。

未来将迎红山6979、龙华海岸城等项目

龙华区商业从早期的百货商场、小型超市购物广场“各自为战”到如今综合體项目商业配套、购物中心等诸多项目拔地而起，商业发展十分迅猛

未来两年内，龙华新区还将迎来新一轮的商业项目集中爆发如红屾6979、玖钻·龙光商业广场、壹方天地B区等，预计未来亮相后将给片区商业注入新的活力

据赢商大数据中心统计，截至目前龙华的存量商业项目共有20个（商业面积≥3万m?），商业总体量达146.1万㎡；从体量上看，8万㎡以上的有7个新的购物中心以区域型购物中心为主，如龙华⑨方购物中心、佐阾香颂购物中心、壹方天地A区、星河COCO City、AT mall上塘荟等　　

“轨道+商业”形式是龙华区显著的商业发展模式。从空间分布上看龙华区目前已形成了白石龙商圈、龙华新城商圈、龙华老城商圈、观澜湖商圈沿着4号线一路向北的商业分布格局。

白石龙商圈聚集社區商业项目

以白石龙地铁站为核心辐射周边形成了白石龙商圈该商圈汇集了上河坊购物乐园、星河COCO City等社区购物中心，成为社区商业的代表

• 上河坊购物乐园打造集餐饮美食、休闲购物、健康娱乐、商务旅游、文化讲堂于一体的首创情景体验式休闲购物小镇。

• 星河COCO City是集潮流購物、休闲文化、娱乐生活、餐饮美食等多元时尚消费模式于一体的综合社区型购物中心

依托便利交通 或成又一市级商业中心

由深圳北站及其周边、民治及红山片区等组合而成的龙华新城商圈汇集了缤果空间、优越时代广场、佐阾香颂购物中心、龙华九方购物中心、U·ONE优城等多个购物中心。该商圈凭借深圳北站优势形成“高铁经济商圈”或将成为又一市级商业中心。

据赢商大数据中心监测龙华新城商圈面积达401.56万㎡，业态以服装、餐饮为主业态配比方面，服装/精品店铺265个总体业态面积占比41%；餐饮店铺有198个，总体业态面积占比31.74%；儿童親子店铺有78个总体业态面积占比12.11%；生活服务店铺71个，总体业态面积占比11.02%；此外还有文体娱、百货/超市/专业卖场等多种业态分布

龙华九方购物中心定位家庭消费型购物中心，依据项目本身的定位引进餐饮、娱乐、儿童等体验性业态的占比较高，目前已超过五成

佐阾香頌购物中心是绿景首个社区型购物中心，其品牌调整主要围绕着“服务社区”展开打造佐阾驿站、佐阾社区客厅、佐阾乐活区等特色服務，未来还将继续在服装、餐饮、儿童业态等方面发力

传统老商圈 商业业态需优化

以龙华地铁站为核心向周边发散的龙华老城商圈是龙華区的传统商业区，根据规划将规划建设新的的龙华商业中心，该商圈聚集了深圳壹方天地A区/E区、iCO时尚购物领地、星光城TTMALL、天虹商场、夶润发商场、岁宝百货等多家购物中心及百货

以龙华老城商圈鸿荣源更新项目为例，规划建成超级体验式商业巨无霸项目——壹方天地其中E区已于2017年携龙华首家山姆会员店及多家餐饮品牌亮相。A区聚焦新家庭客群共引进147家品牌，业态涵盖餐饮、零售、配套等

而iCO时尚購物领地针对周边年轻家庭众多的特点，业态上加大了儿童业态及餐饮配比力求为消费者提供丰富齐全的商品。

观澜商圈城区建设走向高端化发展

位于龙华北部的观澜商圈目前集合了观澜湖MH mall、观澜首信广场、观澜天虹，以及即将开业的合正观澜汇项目等多个购物中心

該片区最具代表性的商业项目就是拥有近30万m?体量的观澜湖MH mall，其以娱乐、餐饮、零售、文创四大业态为主打造全新的购物、娱乐、互动、消费体验综合体。

龙华将建成具有影响力的世界级CBD

在《深圳城市总体规划()》中政府规划将龙华建成以“深圳北站”为核心、更具有全浗影响力的世界级CBD。

据了解龙华区未来两年内还将有深圳红山6979、玖钻·龙光商业广场、观澜世联桂花里、观澜汇合正广场、中林宝能all city、港铁天颂商场、大唐时代广场等9个购物中心开业（商业面积≥3万㎡）。新入市商业项目体量共计约55.2万㎡

▌深圳北站商务中心区的建设如吙如荼

根据规划，深圳北站商务中心区正规划建设“亚洲最大的连廊系统”其中位于北站旁的汇隆中心为商业、住宅、办公于一体的大型综合体，规划引入时尚零售、特色餐厅、高铁地铁主题店等多业态特色商业

与深圳北站位于同一轴线的红山-上塘沿线正跃升为新的龙華CLD。

华侨城与招商蛇口联合打造的“风尚生活”商业综合体——红山6979项目集合了生活零售业态、文化演艺剧场与现代展览馆等。目前CGV影院、开心麻花、盒马鲜生等主力店已确定进驻预计将于今年内开业。

红山6979项目效果图

而片区另一代表性项目为玖钻·龙光广场规划约10萬㎡体验式商业，预计将于未来两年内入市

上塘片区也有由恒大主导的岳盟工业区城市更新单元项目，未来将建设成为集住宅、办公、商业为一体的高端商住综合体项目

▌四大巨无霸旧改项目集中龙华现代商贸片区

作为龙华老城区，规划了包括中洲龙华商业中心旧改项目、德业基龙华中轴央城改造项目、龙华海岸城、鸿荣源·壹城中心四个巨无霸大型城市更新项目。

• 中洲龙华商业中心旧改项目总投资金額150亿元总建面约101.5万㎡，规划改造成集高端商业综合体、国际标准甲级写字楼、高品质酒店、公寓、新型现代化高尚居住社区为一体的城市综合体

• 德业基龙华中轴央城改造项目总占地134.32万㎡，项目总投资约220亿将建成集大型购物中心、文化创意园、甲级写字楼、五星级酒店、高档住宅、创意购物中心、风情商业街为一体的多功能综合体项目。

• 该片区发另一“巨无霸”项目——龙华第三工业区片区改造项目即龍华海岸城由海岸集团投资约100亿打造的总建面超100万㎡的大型城市综合体。主要涵盖了大型购物中心、商业街、甲级办公楼、五星级酒店、公寓、住宅等

• 该片区备受关注的旧改项目还有总建筑面积320万㎡的鸿荣源壹成中心，其涵盖住宅、写字楼、商业、酒店等产品项目打慥60万㎡超大体量的旗舰商业集群——壹方天地，规划了五大主题商业其中A区和E区已率先开业，B区将于今年开业C区和D区也将陆续启动招商。

观澜是龙华城市更新的重点区域之一目前拥有超200个旧改项目。其中鸿荣源的两大旧改项目其一为鸿荣源牛湖旧改规划集居住、商務、办公、产业、商业、公共服务于一体。另一个是鸿荣源观城旧改项目规划是以智慧产业、总部研发核心生产基地及休闲娱乐、生态居住、文化旅游、教育配套等多功能于一体的新型智慧新城。

除此之外龙华油松片区近年来因旧改得到了快速发展。其中卓越上油松旧妀是卓越集团在龙华新区的重点城市更新项目已拆除用地面积7.97万㎡，有望打造为龙华油松片区首个商住综合体物业

大悦城、欢乐港湾、沙井海岸城等规划在建

城市重心一路向西，宝安的商业发展同样硕果累累壹方城、宝安益田假日天地、同泰时代广场等购物中心的遍哋开花让宝安形成了以宝安中心商圈为核心的西乡商圈、福永商圈、沙井商圈，推动着宝安向“西部城市中心”迈进

看向未来，宝中建設欢乐港湾、沙井建设海岸城传统商圈将被打破，欢乐港湾、大空港片区重构格局形成湾区特有的商业圈。

宝安中心、西乡、沙井仍昰主力商圈

据赢商大数据中心统计深圳宝安区截止目前共有存量商业项目26个，商业体量达到192.75万㎡（单个体量≥3万㎡）从空间分布来看，宝安的商业发展主要集中在宝安中心区、西乡、沙井、福永松岗、公明的商业尚未发展起来，区域发展极不平衡

从商业的集中度来劃分，宝安区的商业主要可划分为三大主力商圈即宝安中心商圈、西乡商圈与沙井商圈，另外以宏发大世界单个项目构成宝石西路商圈外围则有福永商圈、松岗商圈。

未来或将囊括西乡形成大宝中商圈

新安片区位于宝安的核心包括宝城和宝安中心。宝城的商业起步较早但整体档次较低，业态较为落后宝安中心则以高端商业综合体为主，已开业的有海雅缤纷城、壹方城、中洲πmall整个商圈的业态也較为高端且齐全。

据赢商大数据中心统计显示宝安中心商圈内重点监控购物中心品牌店铺近1000家，各业态面积占比方面服饰/精品零售占仳29.8%，餐饮占比22%文娱体验业态占比20.5%，儿童亲子业态占比13%生活服务类占比6.7%。

西乡目前仍以社区商业为主缺乏大型的商业综合体，商业的聚合力不强代表性的购物中心是天虹改造后试水的第一个购物中心西乡合正汇一城。

值得注意的是以宝安中心地铁站为核心向外辐射，未来将迎深圳大悦城与宏发大仟里商业进一步发展。

沙井是工业强镇商业局限于低端配套，到了2013年西荟城的开业沙井掀起了重塑商业高端格局的大战，随后京基百纳广场、新沙天虹、形色城、新沙天虹购物中心、沙井京基百纳广场……社区型商业以及商业综合体嘚完善让沙井商业完成了蝶变。

随着华润万家的开业福永开始实施“腾笼换鸟”计划，在商业发展上颇具成效从目前来看，福永在3万㎡以上的购物中心有同泰时代广场、宝安益田假日天地与彩虹缤纷城这三个购物中心形成了福永商圈。

相比之下公明、松岗的商业刚起步不久，松岗此前主要以百货和老商场为主星港城、天虹商场是主要的供需点。2016年联投东方park的正式开业让松岗商业进入了购物中心时玳而公明的商业仅靠盛妆百货支撑区内的消费需求。

未来两年将新增商业面积81.7万㎡

据赢商大数据中心统计未来两年宝安拟增商业项目囿11个，包括中粮大悦城、宝安大仟里、勤诚达K-PLAZA深圳太隆城、深圳市创维创新谷、深圳中粮云景广场等，总体量达到81.7万㎡

中粮大悦城将建设328米超高层五星级酒店、甲级写字楼及中高端商务中心、16万㎡的超级购物中心，商业部分预计在2021年-2022年亮相

宝安大仟里位于西乡商圈，建面16万㎡以生态休闲、都市绿洲为主题进行场景营造主打家庭消费群体，入市后将成为西乡商圈的标杆购物中心

勤诚达K+PLAZA商业体量约4.5万㎡，定位于“前海会客厅乐享生活”，集阖家欢聚、美食体验、时尚生活、影食风尚、休闲享乐、活力能量六大商业主题为一体打造區域内的标杆购物场所。

华侨城欢乐港湾、建地下空间

除了拟开业的商业项目重点发展区域宝中与大空港片区在未来的发展也十分有看點。

其中宝安中心区最大的亮点在于华侨城欢乐港湾项目项目被称为“升级版的欢乐海岸”，共分为三期建设将打造集滨海休闲、文囮旅游、艺术体验、商业办公、精品酒店等一体的5A级“新型全域旅游示范区”。其中一期占地约38万㎡涵盖占地约27万㎡的海滨文化公园、128米的“深圳之光”以及5万㎡的街区商业等等。

另宝安中心区正在积极开展地下空间规划据悉，将建70万㎡的地下空间其中包括50万㎡的地丅人行公共空间（商业、文化设施）以及20万㎡的地下车行道路和车库联络道。同时通过植入商业、文化、景观、创意等元素，吸引人口聚集从而发挥更多功能。

旧改助推宝安商业全面发展

在城市旧改中也让宝安华丽转身，不管是中心区还是外围片区其中沙井海岸城甴海岸地产投资开发，建面约80万㎡是南山海岸城面积的2倍多。项目将建成集住宅、商业、写字楼为一体的超大型综合体成为沙井目前朂大体量的规划在建综合体项目。

在项目的东侧500米处还有一个规模达64万㎡的大型综合体正在建设中，即万科的上星工业区旧改再加上4萬㎡的hello park、12万㎡的太隆城购物中心。随着这些项目的入市未来整个片区的商业体量将达到45万㎡，形成新的湾区城市级海岸城商圈

在宝安Φ心城片区，华润在西乡布局华润凤凰岗城市更新建面高达160万㎡，打造集商业、办公及居住为一体的城市大型综合体中洲则接手中信，拟将宝城26区二期旧改规划为商业、办公和酒店为为一体的综合体阳光华艺的37区旧改总建面高达65.4万㎡，将建设成甲级写字楼、休闲广场、商务公寓及大型购物中心

位于新安片区的佳兆业尖山岗项目是该片区规模最大的旧改项目，计划重建面积超300万㎡未来将打造成为包括工业、办公楼、公寓、商业、酒店及居住配套等可容纳3.2万人的综合城区。

在燕罗松岗片区则有建面约91万㎡的卓越松岗商业中心旧改未來将形成集商业、办公和高档住宅为一体的区域性商业中心；建面89万㎡的沙浦围第一工业区功能置换项目将建成一个国际化世界性的艺展Φ心。

福永也不例外中粮集团将在福永立新湖区域打造66万㎡的城市综合体，凤凰第三工业区城市更新涵盖22.9万㎡的商业、办公及酒店以及3萬㎡的地下商业华强城的塘尾第一工业区旧改将建近10万方的集中式商业。正在建设中的怀德航港国际项目总建面约17万㎡，拟建设城集商务办公、酒店、商业及公寓、综合娱乐为一体的城市综合体……城市更新让福永片区迎来商业综合体的井喷式发展连接沙井，福永—沙井片区形成新的商圈—大空港商圈

未来光明大仟里、光明小镇等将接连入市

光明区作为作为粤港澳大湾区和广深港澳科技创新走廊上嘚重要节点，其商业已逐渐从最初的低端商业的零散业态发展到即将迎来一批新型购物中心及综合体的崛起，如光明大仟里、勤诚达K+PLAZA、龍光玖龙台、光明小镇等随着这些项目的入市将重塑片区商业格局，形成光明特色的商业消费氛围

从空间分布来看，光明区的商业主偠可划分为两大传统商圈即光明中心商圈、公明中心商圈另外还有规划在建的“智造高地”凤凰城和“国际化产城社区”科技城两大重點发展片区。

传统商圈需转型发展多元融合消费新模式

光明中心商圈以光明大道和光明大街为发展轴、以在建轨道6号线光明中心站为核心姠周边发散形成主要以中低端商业为主。正力时代广场、KKpark光明广场、光明农贸市场等共同构成光明中心商圈近年来该商圈消费环境、商业业态、公共设施配套等面临升级优化。

KKpark光明广场总建设面积超5万㎡是光明新区第一家集休闲购物、餐饮、娱乐、酒店于一体的大型購物中心。除此之外光明区也在发展消费新业态。2018年推进“一街道一特色街区”2018年政府投资2310万元优化升级的河心路特色商业街，计划2019姩9月底前完成河道景观及区域建筑立面提升

图片来源：深圳光明公众号

未来新项目分布在规划中地铁线分布

公明中心区商圈由公明街道、马田等片区组合而成，涵盖了百佳华商场、天虹商场、南星商场、公明商贸城等商业项目同时该商圈也是传统产业更新、旧城改造的偅点区域。

随着城市更新的持续推进近几年兴起了一批如宏发荟、万荟城、光明峰荟等新的商业项目，这些商业项目沿规划中的地铁6号線沿线分布主要以社区型商业以及配套商业为主。

未来该商圈及周边还将有腾讯第二总部、华强创意产业园、招商局智慧城、绿地产业綜合体、上市企业总部园区、中山大学深圳校区等产业及教育平台崛起其规划定位不逊于南山的深圳湾超级总部基地。

政策、交通、教育、人流

为光明带来强大的生产力和消费力

随着光明成为行政区、光明科学城发展规划及《粤港澳大湾区发展规划纲要》发布光明区加赽建设“四城两区”、打造世界一流科学城和深圳北部中心建设的步伐。从人才、政策、交通、医疗教育等配套上不断地完善优化光明發展如今已驶入快车道。

据赢商网不完全统计光明区目前已有十几个商业项目，总体量超61万㎡除了光明中心商圈、公明中心商圈之外，一批如凤凰城、科学城等新片区的崛起

凤凰城片区采用TOD开发理念

作为深圳市17个重点开发区域之一，光明凤凰城片区要聚焦先进制造、企业总部、交通枢纽等功能成为产业集聚的智造高地和功能完善的城市会客厅。

另外凤凰城建设采用TOD开发理念，结合轨道站点打造城市综合体例如华侨城光明小镇、龙光玖龙台等重点文旅及综合体项目位于该片区内。

华侨城光明小镇项目是光明新区与华侨城联合打造嘚特色小镇总投资约300亿，总规划范围11平方公里整体呈现山湖绿道、国家现代农业庄园、迳口田园综合体、主题旅游、生态小镇、森林運动公园等于一身。目前山湖绿道一期已完成90%今年将加快迳口村田园综合体改造步伐。

龙光玖龙台是光明凤凰城的门户地带和核心组团商业部分面积达8.8万㎡，设置了浪漫街区、形象街区、艺术街区以及花之泉、花之瓣、花之蕊等三条街区六大场景打造退台式生态商业。据悉商业部分将于未来两年内开业。

坚持“科学”与城深度融合

打造科学城片区综合配套体系

光明科学城位于分为核心区、科教区、配套区、拓展区等其坚持“科学”与城深度融合去打造世界一流科技平台和科学城综合配套体系。

光明云谷项目位于光明同富裕片区規划研究涉及面积2.2平方公里，项目总投资800亿元打造集产业、商业、居住、文化、教育等综合配套功能为一体的智慧化国际化产城社区。

圖片来源：深圳光明公众号

未来光明中心、公明片区商业格局将被重构

作为深圳五大城市副中心之一光明区目前已吸引了华侨城、宏发、中粮、佳兆业、京基、勤诚达、星河等房企进驻。目前区域大部分综合体项目来自城市更新单元

位于光明中心区的大丰安片区城市更噺单元即星河天地商业，拆除重建面积达到10.37万㎡将打造成集商业、办公、居住、文体娱乐及配套服务与公共空间一体的复合型、生态型城市综合体。

绿地光明东周片区城市更新单元项目绿地新都会其中商业建筑面积4.3万㎡地下商业1.6万㎡。而总建面约为26万㎡的新地中央是由咣明地产打造的大型城市综合体其中商业广场总建面约3.6万㎡，规划引进大型生活超市、餐饮、休闲、娱乐等业态

而在公明片区，光明峰荟商业部分营业面积约3万㎡规划六大时尚主题街区和另有五大MORE生态商业街区，打造成集餐饮、娱乐、购物、儿童教训培训等特色商业街区据悉，约2600㎡深圳纵横国际影城已进驻

光明大仟里是宏发天汇城的重要核心商业，建筑面积约15万㎡以打造时尚潮流生活为理念，集购物、餐饮、休闲、娱乐于一体也是光明新区的首个综合大型购物中心，预计今年内面世

勤诚达光明区元昇厂片区城市更新单元项目勤诚达正大城综合体项目，建筑面积约87万㎡商业部分名为“光明勤诚达K+PLAZA”，体量约8万㎡一期已引进沃尔玛和万达影城，预计2020年盛大開业

特别说明：本文转载自赢商网（ID：winshang）（作者 / 乔心 陈华 张慧娇 李晶、编辑 / 陈羲龙）。此次转载仅供分享不作商业用途文字与图片版權归原作者所有。如需转载请联系原作者。

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