原标题：每年收益10%!美国REITs大起底

没有美国REITs，就没有美国商业的今天；没有美国REITs，美国整个房地产行业也会呈现完全不同的格局。

当中国的房产投资者们在售楼处焦急地等待摇号，美国人却在用一种更自由也更稳健的方式分享房地产增值带来的收益，这就是）搜寻公寓、申请租住、签订租约、支付租金和要求其他服务。2010年的数据显示，网站平均每天吸引1.3万点击量，65％的租约来自于网站。

随着网络社交的兴起，EQR的租户们甚至可以利用公司提供的交友平台，获取网络社交体验。

规模化使得EQR能够为租户提供多样化、个性化的服务。这些从公寓出租中衍生出来的服务构成了租金之外的另一个盈利点。

例如，EQR发现，城市中的住户通常不需要拥有汽车作为主要交通工具，但时不时会有需求。其最近与汽车租赁公司Zipcar合作，为住户提供租车服务。当EQR的住户租车时，能够享受相应的折扣。目前，此类服务仅限于纽约、波士顿、华盛顿和西雅图，但EQR已打算将此项服务推广至其他地区。

金融危机之后，美国的REITs市场已逐步回暖。目前的市场情形对公寓类REITs已十分有利。

“美国多住户住房市场（multifamily housing）在金融危机中引起的供需关系变化正在朝着好的方向发展，空置率正在下降，而租金却正在保持上涨势头。”美国房地产投资信托协会（NAREIT）研究和产业信息部负责人卡文。舒奈尔（Calvin Schnure）称。

舒奈尔表示，公寓REITs正在回温。自从2009年3月REITs市场触底以来，公寓REITs的回报率已经回升了225％.受供求关系影响，公寓租金普遍上涨了5％.纽约等大城市的租金上涨幅度甚至更大。

仲量联行的一份报告则显示，健康的就业市场、强劲的租住需求让亚特兰大地区成为了全美最具吸引力的公寓投资地区。

不仅是在亚特兰大，全国范围内的公寓需求日趋旺盛。受经济不景气的拖累，过去几年间新增公寓供应量几乎为零，各地的空置率因而都保持在非常低的水平。此外，住房市场中公寓的居住率达到了34％，是14年来的最高值。住房自有率进一步下降，仅为66％.当前，美国7500万“婴儿回声潮”（Echo Boomers）人群正是公寓需求的最大促进因素。“婴儿回声潮”正是美国上世纪80年代初“婴儿潮”（Baby Boomers）的后续产物——婴儿长大***，进入就业市场，并成为公寓租赁的主力大军。这些24岁～34岁之间的人群比他们的父辈更重视生活质量，偏好周边公共交通、餐饮娱乐、博物馆与公园等设施齐全的物业。

他们比父辈租房的平均时间要长。1980年，仅有25％年龄在25岁～29岁之间的年轻人未婚；2010年，这个数字翻倍至55％.“婴儿回声潮”人群会比父辈保持更长的单身时间，因而更偏好享受公寓所提供的生活方式。此外，保持经济的自由也是人群选择租住而不是购房的重要原因。

贝塔策略咨询中心合伙人杜丽虹博士认为，美国公寓类REITs在过去十年中，为股东带来了年均8％～9％的回报率（主要是分红收益），比许多以销售为目的的地产开发商的回报高得多。公寓类REITs并非为了获取暴利，却是一种稳健的商业模式。

如何将持有和出租公寓做成一种可持续的、稳健的盈利模式，EQR给出了最好的***。 #JRJ分页符#

EQR：最大公寓REIT的扩张之路

QR由美国REITs界十分有名的萨姆。赛尔（Samuel Zell）创立。

1993年上市时，EQR拥有2.2万套公寓。时任高管道格拉斯。克罗克（Douglas Crocker）为EQR建立了一支管理团队，整个团队研究了美国30个城市的公寓市场。最终，他们将目光锁定在了进入门槛较高的经济活跃地区，如西雅图、波特兰、南加利福尼亚、拉斯维加斯、达拉斯等。公司研究进入的范围还包括北卡罗来纳州、亚特兰大和佛罗里达。

从建立初期，公司就积极买进新的物业，关注于1985年之前建造的B+级公寓和A级公寓。一年过后，公司以4.78亿美元的代价新增了1.1万套公寓。

此后，EQR很快将战略从收购小型资产包转变为收购房地产公司。这很大程度上归功于机构投资者从小型REITs中撤离。EQR这样的REIT开始成为市场上的主角。公司开始进行更频繁、更大规模的收购。

1998年3月，国家多户住房理事会（National MultiHousing Counsil）宣布，EQR以13.9万套公寓的规模成为最大的公寓拥有者。而在1997年初，EQR还仅仅排名第六。

EQR并未止步于“老大”的头衔，此后数年，EQR持续发起兼并狂潮。

1998年，收购Lincoln Property Co.，将业务延伸至硅谷地区。紧接着是收购总部位于佐治亚的主要公寓提供商Merry Land &； Investment Co.，用15.4亿美元股票和6.56亿美元贷款，将版图扩大到9个州，新增了将近3.5万套公寓。

2000年，以1.63亿美元收购了GLOBE.以4.6亿美元收购了TQ公司，共获得60处物业、7308套公寓。

频繁的收购使得EQR的规模迅速扩大。1993年上市时，EQR仅有69处物业、2.2万套公寓；此后的5年间，EQR共斥资106亿美元进行收购。至1998年，已经拥有654处物业、18万套公寓。2000年，规模进一步扩大到1104处物业、23万套公寓，拥有公寓的数量达到顶峰。

规模化扩张的背后，是频繁的融资行为。尤其在1996年~1998年，EQR几乎每月融资一次，速度惊人。

初期，EQR更倾向于通过股票增发融资，因为此种融资方式成本最低，无需偿还。1996年，通过股票增发共融资5.925亿美元。1997年，股票融资合计11.9亿美元。1998年上半年，继续发行股票，共融资3.6亿美元。

然而到了1998年下半年，受亚洲金融危机冲击，银行开始收缩贷款，引起投资人对REITs的担忧。REITs股价平均下降了24％，在股票市场融资受阻，EQR因而转向债券市场。1996年~2007年的十年间，EQR共在债券市场上融资51.95亿美元。

在利率较高的环境下，EQR也采用可转债进行融资。1999年发行可转债4000万美元；2000年发行可转债1.46亿美元；2001年又发行6000万美元可转债和1.5亿美元的可转换优先股；2006年发行可转债6.5亿美元。

2007年~2009年，EQR共从房利美和房地美处借款21亿美元，为接连到期的债券和项目融资提供了有力保障。

至今，EQR仍然综合使用多种融资手段，以获取扩张所需的资金。2011年，EQR发行了17.5亿美元由23家金融机构承销的银团贷款、10亿美元无担保债券，还通过股票增发获得3.25亿美元。

杜丽虹博士认为，频繁的融资使公司能够在资本相对安全的情况下实现超常扩张。融资获得的资金被用于大规模的收购，而换股收购和承债收购则减少了收购中的现金使用，推动并购速度。 #JRJ分页符#

作为一支REITs，美国资本代理公司（American Capital Agency Corp. 纳斯达克上市公司，股票代码“AGNC”，以下简称“AGNC”） 投资的并不是物业或物业收益权，而是住房抵押贷款的证券化产品。具体而言，主要投资于独栋住宅的住房抵押贷款支持证券（Residential Mortgage-Backed Security，简称“RMBS”），并专注其中两种产品——机构发行的住房抵押转递证券和住房抵押担保债券。

AGNC诞生于美国次贷危机的风潮之中，从当时人人避之唯恐不及的RMBS中获取了机会。目前，AGNC市值达98.7亿美元，上一财年的营业收入为13.8亿美元，可供分配的净利润为12.8亿美元。

AGNC的股息收益超过15％，在其所在的行业中排名第一。这两年，股息保持在每股5.6美元。此外，AGNC年度收益增长排名第二，市值排名第三，仅次于公平住屋（EQR）和艾夫隆公寓（***B）。

在资产证券化高度发达的美国，抵押型REITs也是REITs一个重要类别。它经历过最初的辉煌，也经历了长时期的低迷，如今虽已不是主流，但仍在次贷危机之后找到了一条崭新的生存之道。

AGNC的模式很简单：投资住房抵押贷款的证券化产品，并获取利息收入。美国有专门的机构从事住房抵押放贷，并将贷款打包成各式证券和债券产品推向市场。

AGNC投资的这部分证券产品的本息支付由美国政府或其支持的实体提供担保。政府机关包括美国国民抵押协会（the Government National Mortgage Association，简称“GNMA”或吉利美）。政府支持的实体即众所熟知的“两房”——房利美（联邦国民抵押协会，the Federal National Mortgage

正因如此，尽管美国发生了严重的次贷危机并引发金融风暴，这部分投资品仍具备可控的风险和较吸引人的收益。这为一部分抵押型REITs的生存提供了空间。

事实上，AGNC的证券投资组合主要是吉利美、房地美和房利美的RMBS产品。同时，AGNC也会直接投资由房地美、房利美或美国联邦住房贷款银行（“FHLB”）发行的债券产品。这些债券产品并不一定有抵押品，但需有较强的信用评级。

2010年，AGNC拥有135亿美元规模的RMBS投资组合。而到2011年底，投资规模提升到了547亿美元。其中，约372亿美元投向房利美，约137亿美元投向房地美，2.6亿美元投向吉利美。

RMBS具体又分为很多种，AGNC的资产包中主要有两种。

住房抵押转递证券是特设信托机构将购买的住房抵押贷款集中在一起组成资产池，然后凭此发行的证券。这是一种基础的抵押担保证券，产生于1968年，分为机构和私人发行两种。

在美国，国会设立吉利美、房利美、房地美三家机构购买抵押品，将这些抵押品组合起来，然后运用这些抵押品的组合作担保发行证券，这就是机构发行的抵押转递证券。而私人名义的抵押转递证券是由私人实体将抵押品组合在一起，然后将这些抵押品组合作为担保发行证券。AGNC主要投资机构发行的证券产品。

抵押转递证券的发行机构将从住宅所有人手中获得的利息支付转递给证券持有人。这种产品会遇到住宅所有者提前偿付或借款人拖欠偿还贷款的风险，而这些因素将大大影响未来的现金流。所以对一份转递证券的提前偿付率进行预计，是这种证券估价工作中的重要环节。

AGNC投资的另一种产品——住房抵押担保债券，与抵押转递证券在支付方式有所不同。后者资产池产生的任何现金流不经过分层组合、原原本本地支付给投资者。而前者现金流经过分层组合、重新安排后分配给不同需求的投资者。

抵押担保债券是一种综合体现了分期支付证券和分级支付证券的特点的多层次的转付证券。该债券结构的核心技术在于根据支持资产未来每期所产生的收入的多寡而分别创造短、中、长期不同级别的证券，从而达到减低投资者所面临的系统风险的目的。

投资RMBS相当于个人住房按揭贷款进行了一种“转递”，投资者成了债主，而不是银行。REITs又将这些贷款分散给广大股东，并支付免税的利息。当然，证券发行人和担保人等会扣除一部分费用。

AGNC的收益来自于投资证券组合的股息收益，以及借贷和对冲交易产生的利息收益。和传统的债券产品到期或在约定时间支付本息不同，AGNC投资的RMBS，每个月都会支持一次本金和利息。AGNC会按季将这些收益分配给它的股东。

遵循1986年美国税收法规的框架，AGNC成为一支REIT.根据规定，AGNC如果把应税收入的90％分配给股民的话，就不用缴纳企业所得税。为了保持REITs身份，事实上AGNC每年把所有的应税收入都分配给了股东。

2011年，AGNC的利息收益达到11亿美元，收益率在3.19％.而2010年的利息收益为2.5亿美元，收益率在3.44％.利息收入增长了338％的原因是增加了373％的投资规模。这个收益水平在REITs市场还是很有吸引力的，对比美国国债，2011年美国十年期国债的收益率从3.30％降到了1.88％.此类投资的风险主要来自利率的波动，以及市场预期改变而引起的大规模提前还款。为此，AGNC专门设立了风险管理措施，比如进行利率掉期交易安排，以及相关对冲交易安排。

AGNC用于收购的资金来源主要是回购协议框架下的短期借款，面向大型金融机构。借款期限30天到90天不等，但也可能短于30天或长至1年。截至2011年底，AGNC已经跟29家金融机构签订了回购协议。此外，增股、出售资产以及证券投资组合中每月本金和利息收入，也是AGNC进一步做大投资的资金来源。去年，AGNC就进行过共计四次增股，发行约1.5亿股融资约41亿美元。

AGNC希望其杠杆水平达到股东权益的十倍。而在2010年和2011年，这项指标分别为7.5倍和7.7倍。杠杆水平反映着融资能力，AGNC显然希望在这方面还可以加强。

AGNC由美国资本公司（American Capital Ltd.）旗下美国资本AGNC管理公司负责具体管理。其总部位于美国马里兰州的中部城市贝塞斯达，事实上就在美国资本公司的总部大楼内。

美国资本公司是一家公开上市的私募股权基金管理公司（纳斯达克上市公司，代码“ACAS”），成立于1986年，目前在全球管理着680亿美元的资金。在欧美各国拥有7个办事处。

AGNC上市时美国资本公司曾购买了1亿美元的普通股用于私募配售。背靠美国资本公司，拥有一批专业的资产管理人员，也被认为是AGNC的一大优势。事实上，AGNC并没有自身的员工，它的各项运营和管理都由若干经理完成，这些经理其实都是美国资本公司或其附属公司的高管。

而支付给这些经理的管理费用，并不是受投资效益的影响，而是由总的股本决定。管理费用为一年1.25％的股权，按月支付。

同在美国资本公司旗下，AGNC还有一家姐妹公司——美国资本抵押投资公司（American Capital Mortgage Investment Corp. 纳斯达克上市公司，代码“MTGE”）。这也是一支REITs，主要进行机构抵押贷款投资、无人担保抵押贷款投资和其他抵押贷款相关投资，与AGNC在定位上有所差异。

美国拥有成熟的RMBS市场。美国的次贷危机致使住房抵押贷款市场一度重创，AGNC在预付款和利率环境的改变中适时出现，并声称代表了未来的一种趋势。

为什么敢于投资RMBS？AGNC有着对RMBS基本面的独到理解。

AGNC设立于2008年1月7日，于当年5月20日完成IPO.当时正值美国次贷危机进一步蔓延快要引发金融风暴的当口，各国均在积极寻求对策。AGNC在招股书中称，尽管次贷危机给美国的RMBS市场带来破坏，但其仍相信这些机构发行的证券产品具备长期的投资利好。

事实正如预期，美国政府出手救市。2008年7月，美国政府通过住房与经济复苏法案，要求接管“两房”。当时，濒临破产边缘的“两房”迎来一丝曙光。

房地美主要在二级抵押贷款市场购买住宅抵押贷款和抵押贷款相关证券，并将之做成RMBS卖给投资者。房利美专门购买地方金融机构担保的住房抵押贷款，将这些住房抵押贷款按期限、利率进行组合，作为抵押或担保发行住房抵押债券在金融市场上出售，再以收入资金向更多的人提供住房贷款。

当年9月，美国财政部、联邦住房金融局和美联储推出了一项综合行动计划，要求“两房”增加抵押贷款的有效性，鼓励“两房”发展其担保业务，并不设上限，但是对于存量的抵押贷款和抵押贷款支持证券，必须随着时间推移逐步减少，直到两者的抵押贷款规模都缩减到2500亿美元。

这一年，美国财政部和美联储还从公开市场收购了大批这类证券产品，作为对“两房”的支持。现在危机过后，美政府显然急需脱手。美财政部2011年3月21日宣称一年内将出售其握有的价值1420亿美元的证券投资组合。

而美联储手中还握有价值1.25万亿美元的RMBS，美国业内人士一致认为美联储将步财政部的后尘，抛售这部分资产。

这些资产进入市场，为AGNC提供了充足的收购标的的同时，也可能会改变市场供求关系，影响这类证券产品的定价。AGNC密切关注着这些机遇与风险。

2011年2月，美国财政部和美国住房和城市发展部向国会发布了一份题为《改革美国的住房金融市场》的报告，报告提出要减少或消除政府支持企业在抵押贷款融资市场的作用。如果“两房”被排除在市场之外，AGNC可投资的证券产品将会减少。但另一方面，住房抵押贷款市场巨头的缺失，也将为AGNC业务的扩展带来巨大的机会。

美国政府接管后，“两房”原来的首席执行官被免职，一大批高管也相继离开。AGNC趁机挖角，其有一大批高层管理人员就来自“两房”的核心部门。

AGNC的董事长兼首席投资官加里。凯恩（Gary Kain），曾长时间在房地美担任要职。加里。凯恩1988年加入房地美，曾一度担任房地美抵押贷款投资战略部门的高级副总裁，主持了房地美7000亿美元的抵押贷款投资活动。其于2009年1月加入美国资本公司。

AGNC的高级副总裁和首席风险官彼得。J.费德里科（Peter J. Federico）同样来自房地美，曾负责管理房地美1.2万亿美元的利率衍生品投资组合及债券发行计划。他于2011年5月加入美国资本公司。

上市四年来，AGNC的投资规模高速增长，收益也相对稳定，证明这一抵押型REITs颇受投资者认可。而在后次贷危机时代，美国RMBS市场的变数，给AGNC提供了一个更具想象力的发展空间。

权益型 REITs主要持有房地产物业，如写字楼，购物中心，酒店等，收入来自于租金和房地产升值；抵押型 REITs（Mortgage REITs）专门从事抵押放贷，或者专门购买房地产抵押证券，收入主要来自利息；混合型 REITs（Hybrid REITs）则两者兼而有之，既有物业运营的租金、升值收入，也有放贷带来的利息收入。

如果将REITs简单理解成房地产证券化产品，那权益型REITs就是房地产权益的证券化产品，抵押型REITs是房地产债权的证券化产品。AGNC就是目前美国市场中抵押型REITs的代表，但与抵押型REITs最初的模式也有所不同。

在REITs发轫之初， 1960 年代末 1970 年代初的时候，美国有一波建筑开发热潮，这时为开发商融资的抵押型 REITs一度占据主导。而现在这一地位已被权益型 REITs所取代。

据统计当前美国权益型REITs占比已超过90％，而抵押型只占不到5％.权益型REITs又根据物业类型的不同可分为工业类、办公类、零售类、公寓类、酒店类等。

可以说抵押型REITs促成了美国REITs的第一波繁荣。1967 年美国监管部门放开抵押型REITs，于是1968 年到1974 年银行利率管制时期这一类REITs 达到发展巅峰。

当时因法令对银行存款利率设定上限，银行无法满足地产商的融资需求，而有价证券的收益率不受利率管制的限制，因而发生大众资金大幅流向证券市场的逆中介（Disintermediation）现象，在这时期美国 REITs 家数快速成长将近 20 倍。房地产商、银行、保险公司和其他金融机构纷纷组建自己的抵押型REITs. 1969年至1974年，REITs的总资本从10亿美元增加到约200亿美元，其中半数以上从事房地产抵押贷款业务。这些REITs为房地产开发、建设企业提供了大量的短期建设贷款，对当时美国出现的房地产开发建设热潮起到了推波助澜的作用。

REITs的过度放贷一方面是由于建筑业的蓬勃发展导致抵押型REITs放贷时缺乏应有的审慎；另一方面是作为发起人的银行、REITs及其顾问之间存在利益冲突。银行和REITs的投资顾问为了获得更多的费用收入而促使REITs盲目扩大信贷规模。

1974～1975年美国经济出现衰退，利率上升促使REITs的融资成本上升，抵押型REITs由于贷款烂账全面崩溃。受抵押型REITs拖累，整个REITs行业持续十多年萎靡不振。1972年美国房地产投资信托协会成立并开始编制REITs指数时，基数为100，但1974年月12月见底的REITs指数只有35.05.陷入困境的抵押型REITs开始通过银行贷款的重新安排、转换或出售抵押物业和改善资产组合等方法来进行艰难调整。一些抵押型REITs通过受让抵押物的方式转为权益型REITs. REITs市场的低迷一直持续到上世纪八十年代。直到1986年美国国会修改税法，大大放松了对REITs经营的限制，再加上房地产专业化、规模化、集约化经营的发展，从1991年开始，REITs进入了一个快速发展时期。

吸取上世纪七十年代的教训，如今的抵押型REITs在投资范围上有所限制。在过去，既可以投资于现有物业，也可以投资于正在建筑的物业。但是现在的抵押型REITs只允许向现有物业提供短期或长期的抵押贷款服务，以获得各种相关手续费及贷款利差。

通常抵押型REITs股息收益率较股权类房地产投资信托高。不过根据风险－收益原理，高收益意味着高风险。抵押型REITs受利率的影响比较大，其风险主要来自利率风险。

抵押型REITs的投资魅力在于：为中小投资者提供了介入房地产抵押贷款市场、获得较高借贷利差的机会；专业化的管理人员将募集的资金用于多个房地产项目的抵押贷款，分散了房地产借贷风险。

美国REITs的细分程度已经到了相当惊人的地步。与地产相关的任何需求，都能够找到相应的服务。除了购物中心、写字楼、公寓、酒店、物流等类别的REITs外，自储型仓储（Self-Storage）也是一个重要门类。

仓储行业与人们的生活息息相关：那些废旧家具——沙发、台灯、写字台、椅子，甚至废旧交通工具都可以存放在仓储空间中，需要时再取出。而生活中任何大的变动都能够产生仓储需求，例如搬家、结婚、离婚等等，而且无论经济情况如何，都不会从根本上影响到此类需求。上一轮经济危机迫使人们租住更小的空间，这也给仓储带来了强劲需求。

自储型仓储REITs并不“炫目”，但给投资者带来的回报却很稳定。在经济低谷期，其他门类的REITs收入降幅往往能达到百分比的两位数，但自储型仓储REITs却只有轻微的下降，具有很强的抗经济周期特性（recession-resilient）。

事实上，提供仓储服务的仓储类REITs是过去两年中REITs市场上最大的赢家。2011年，仓储类REITs的平均回报率高达35.4％，连续两年领跑整个REITs市场，比道琼斯REITs权益指数高出8个百分点。

在道琼斯REITs权益指数包含的四支自储型仓储REITs中，最大的公共仓储公司（NYSE：PSA）以36％的年回报率名列第二。

公共仓储是美国和西欧最大的自储型仓储设施提供商和运营商。公司总部位于加利福尼亚州的Glendale.公司成立于1972年，专注于为个人和企业提供仓储空间的自助型设施的收购、开发、持有和运营。1984年10月19日，正式在纽约股票交易所挂牌，成为一支上市REIT. 2011年，公共仓储实现总收入17.5亿美元，比上年增加6.5％.其中，91％的收入来自于仓储业务收入。净营运利润为8.34亿美元，比上年增长6.6％.截至2012年6月，公共仓储在美国本土的38个州直接和间接共持有2064处自储型设施，可出租面积达1.3亿平方英尺（约合1200万平米），占全国所有可出租自储型仓储面积的5％.此外，公共仓储还持有Public Storage Business Park（NYSE： PSB）42％的股份。PS Business Park是一家提供多用途办公楼、工业地产的公司。多用途办公楼指包含办公楼和仓储空间的建筑，内部可以被设计成为包含各种用途的空间，例如办公空间、会议室、展览厅、实验室、装配车间和仓库等。PSB的可出租面积约为2700万平方英尺（约为250万平米）。

公共仓储还独立持有160万平方英尺（约合14.86平米）的商业面积，主要为仓储物业附近的零售商业面积，由PSB进行管理。

仓储空间出租业务之外，公共仓储还在仓储设施售卖货箱等商品、为客户的物品提供再保险服务（tenant reinsurance），以及为第三方业主提供自储型仓储设施的物业管理服务。

通常公司提供的仓储空间有两种。一种是完全封闭的保密型空间，客户在租赁了封闭的仓储空间后，这个空间就在合同期限内完全归客户所有。另外一种则是开放式的仓储地点，这类地点一般供客户长期停放一些大型的交通工具。

公共仓储所服务的客户主要包括个人和公司。不同客户对于仓储空间有不同的需求。个人通常租用仓储空间来存放家具、家电、个人贵重物品和交通工具等。公司则通常用于储存剩余库存、商业机密资料、过季货物和机器设备等。

公共仓储旗下的仓储物业通常由3到7个单独的建筑组成。其中，仓储单位的数量在350个到750个之间。每个仓储单位的面积从25平方英尺到400平方英尺不等。每个仓库内的高度为8英尺到12英尺。这样多元化的仓库类型为不同的客户提供了多样的选择。

遍布美国38个州的物业通常坐落于大城市的中心或者接近大城市的地方，为城市中居住的客户提供便利。公共仓储会有选择地把所经营的仓储物业建造在那些人口稠密、居住区集中、且商业项目聚集的地区。但在一些人口过度集中的城市中，由于土地成本非常高，公司因此会选择在距离市中心较远的地方开发仓储物业。

公司主席兼CEO罗纳德。哈夫纳（Ronald L. Havner， Jr.）在2012年6月美国REITs协会的会议上透露，公司多年来建立起一个包含110万人群的庞大的稳定顾客群。

2011年，公共仓储的平均租金同比上涨9.5％.可以说，仓储管理的水平直接决定了公司的表现。租金和运营成本是影响仓储管理水平的最大因素。

公共仓储将仓储运营分为两个部分：同店设施（Same Store facilities）和其他类。同店设施代表了公司在美国本土自2009年以来稳定持有和运营的自储型仓储物业，规模占据了所有物业的94％.其他类则包括美国本土自2009年以来新获取、新开发、还未稳定运营的物业。

公司的运营策略是将同店设施的出租率维持在90％的水平。为了达到目的，公司评估了新顾客的交通偏好变化和流失客户的总量，以便对租金、新顾客促销折扣和电视广告进行调整。出租率有轻微的季节变化，夏天略微高于冬天。因此，新顾客所付租金在夏天也比冬天略高。

2008年下半年到2009年，公司的收入受到了轻微的影响。在公共仓储开展业务的主要城市中，金融危机造成的高失业率、低房价以及更少的搬家活动都对收入极为不利。不过，这一情况在2010年和2011年有了极大的改善，出租率和单位面积租金平稳回升。公司的定价能力因而恢复，随之而来的是2010年三季度以来租金收入的上升。

主要开支来自于物业税、员工薪资、物业管理与维护，以及广告支出。在严格的管理下，运营支出相比2010年仅有0.4％的上升幅度。

数据显示，美国自储型仓储REITs行业呈现高度“分散化”特征。

前五大自储型仓储提供商只拥有所有可出租面积的10％，即所有4.5万处仓储设施的4500单元；另外90％的可出租面积由无数私人和本地小公司所拥有。所有仓储设施中，公共仓储占据了5％的份额，是全美最大的提供商和管理者。

行业的竞争已经进入白热化程度。自储型仓储吸引的客户通常是在3~5英里范围内的居民。在此范围内，密布着许多位置优良、管理出众的竞争者，营销手段也大体类似，包括黄页、网络营销，以及广告牌等等。激烈的竞争显著影响着物业的出租率、租金和物业的运营成本。

行业的分散化和竞争的激烈仍然未能阻碍PSA的发展。公共仓储认为，规模化效应和品牌优势是应该长期坚持的策略。因此，公共仓储始终坚定不移地进行扩张，并输出管理品牌。具体来说，公司长期的成长策略包括如下五项内容。

首先，提高对已有物业的运营表现。公共仓储通过如下几条措施努力增加已有仓储物业的净现金流：对每处物业的***访问、预订、搬入/搬出率等指标进行日常分析；评估市场供应和需求因素，并在这些分析的基础上调整营销活动和租金；寻求物业出租率、租金和促销打折策略方面的平衡，以最大化收入；控制运营成本。公司相信，出众的物业管理和物业管理系统，再加上全国的***预定系统和媒体广告投放计划，能够帮助完成以上目标。

其次，收购物业。公共仓储希望通过收购位置优良的优质物业来提高市场占有率。对已有物业租金和出租率等数据的分析帮助公司更好地评估收购机会。自2007年以来，PSA以4.35亿美元从第三方获得了64处物业、新增440万平方英尺可出租面积。公司会根据未来增长预期、物业的位置和建筑品质决定是否购买。

第三，自建物业。公共仓储认为，从长期来看，自建新的仓储设施将成为重要战略。新的地理位置可以满足更多客户的需求，并且扩大了市场占有。不过，在市场环境不明朗的情况下，PSA从2008年起大幅削减了开发活动，现在只有象征性的开发活动。在欧洲，Shurgard Europe同样减少了开发活动。

第四，通过参股PS Business Parks分享商业设施的成长。在过去的两年里，PSB借助收购迅速扩张资产规模。2010年，PSB以3亿美元获得了总计230万平方英尺（约合21.3万平米）的商业地产面积；2011年，PSB又以5.53亿美元的代价新增560万平方英尺（约合52万平米）商业面积。

截至2011年年底，PSB持有和运营的可出租商业面积达到了2720万平方英尺（约合252.7万平米），是一家市值达30亿美元的上市公司。

最后，通过持有Shurgard Europe分享欧洲市场的收益。Shurgard Europe是西欧最大的自储型仓储公司，拥有1000万平方英尺可出租面积，物业分布于法国（主要在巴黎）、瑞典（主要在斯德哥尔摩）、英国（主要在伦敦）、丹麦（主要在哥本哈根）、荷兰、比利时和德国。

公共仓储持有Shurgard Europe 49％的权益，其余51％为纽约公共退休基金持有。2011年，双方按照权益比例出资2.38亿美元，为Shurgard Europe购买了其在两个参股公司中的剩余股权，使得其完全持有的物业达到了188个。

与美国相比，欧洲市场相对不成熟。在Shurgard Europe所在的每个市场，顾客的商品意识、商品的丰富度均低于美国市场。尽管许多欧洲人还不熟悉自储型仓储，他们却比美国人更喜欢居住在人口稠密的社区、更能够忍受狭小的空间，这使得仓储业务非常具有吸引力。长期来看，当顾客对产品更加熟悉、产品的类型和数量变得更加丰富的时候，需求便会急剧增长。公共仓储有理由相信，Shurgard Europe在未来还将继续通过自建或收购进行扩张。

即使拥有完美的投资策略和经营手段，如果没有足够的资金支持也无异于纸上谈兵。相比较其他REITs而言，公共仓储有着较为稳健的融资体系和保守的融资风格。公共仓储的负债率保持在非常低的水平。

在过去三年里，公共仓储为收购和开发活动提供的资金中，现金部分均来自于长期资本（主要是运营产生的现金流及发行优先证券所得的净收入）。尽管优先证券的分红利率大于普通债务，但公司还是选择这种方式作为主要的杠杆手段，公司有着自己的考虑。

第一，在REITs的结构要求下，运营产生的现金流大部分都会被分给股东，因此仅用现金流来偿还贷款十分困难。第二，公司发行的永久优先股（perpetual preferred shares）并没有清偿要求和偿还日期，减少了未来的再融资风险。第三，在禁售期结束后，公司可以在任何时候赎回优先股，因而能够适时发行较低利率的优先股以赎回较高利率的优先股。最后，优先股并不包含契约，公司可以保持相当大的融资弹性，且优先股分红适用于REITs分红要求。

2010年和2011年，公司分别发行8.625亿美元和2.7亿美元优先股。2012年1月12日，又发行4.6亿美元优先股。在过去的10年里，公司通过频繁发行优先股支持资本扩张。

除了发行优先股，公司每年可以从银行和其他金融机构得到3亿美元的贷款额度。不过，公司很少使用这一条渠道，只是将它作为资金的一种过渡，类似“过桥贷款”。一旦公司筹集到了足够多的长期资本，便立刻偿还此类借贷。

截至2011年年底，公司手持现金1.39亿美元，未清偿债务3.98亿美元。当前，公司无意对债务进行再融资，它完全有能力在债务到期之前偿还。有时，也可以用手持现金和发行股票所得现金提前清偿这些债务。

在其他种类REITs中流行的“剥离资产”策略并非公共仓储的策略。只有在法律要求不得不出售的情况下（例如卷入诉讼纠纷），公司才会出售物业。公司不打算在短期内出售任何自储型仓储物业。

公共仓储的经营之道中，有三个特点值得肯定。首先，公司专注于自身业务——自储型仓储服务，零售和保险业务均围绕它开展。其次，公司有着完善的系统化增长策略，清晰地知道自己要如何发展；第三，矫健但不激进的融资支持发展。这使得它能够在分散化的行业格局中仍然保持最大的市场份额，保持领先地位。

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