原标题：老司机带你用“脚”买良渚
在上一篇《进击的良渚，杭州下一个“宇宙中心”？》发布之后，有人对良渚上3万的房价表示不信，也有人认为都是吹的。良渚凭实力好为什么不让吹，同样差的地方你也可以黑到底。所以，在介绍楼盘之前，我先针对良渚居住现状中的黑点做一个总结，望大家在下手之前深思熟虑。
1、当前开工建设项目较多，不能避免粉尘和噪音污染。
2、随着入住率不断攀升，以及万科随园嘉墅（集中式养老公寓）的售罄，良渚也成为养老“圣地”。良渚文化村及各个小区中，老人带小孩随处可见。邻里吵闹争执等不和谐的声音也在良渚逐渐响起。
3、附近道路比较狭窄，早上10点经过良渚各大要道，车辆还是非常拥挤的，附近有国道104，出入重型货车非常多，自驾出行非常需要耐心。
4、附近大型购物中心只有永旺梦乐城，医疗及教育资源严重不足，目前主要以社区门诊及幼儿园为主。九年制学校只有一所民办，价格非常贵，还不一定能上。
5、项目多为叠排洋房，夏天要忍受蚊虫，梅雨季要防霉，打扫也不方便，在维护房子上要花一大笔钱。
综上所述，目前适合居住在良渚的人群：
对居住环境挑剔的喜静者，夜店小王子小公主不太适合
能忍受夏天不间断骚扰的蚊虫
尊老爱幼，不介意老人与小孩居多
身体健康，也不操心孩子教育问题的
附近或城西工作，或爱到深处不介意挤地铁40分钟或自驾忍受交通拥堵的“良渚粉”
看好良渚成为“宇宙中心”的自信者
没钱买主城区更好地段的改善群体
如果你满足以上条件，拽紧房票，按需挑盘。
正在隐退的良渚“2万”时代
对于良渚房价，大家的印象似乎还停留在2万出头。如果上周我没有去良渚探盘，相信也和你们一样无知。看完上一篇文章的读者，应当与我有同样的感想，良渚正在崛起。这种欣欣向荣的景象，对于良渚居民乃至杭州居民来说，应当是可喜可贺的，毕竟你的城市在变得更加有钱。可惜人却在其中变得更加沮丧，因为房子是对能创造财富的人的嘉奖，而多数人只是给这批人打工。
因此他们痛恨涨价的楼市，却又垂涎那些“买了就是赚了”的项目。如同“万科劝学里”与“昆仑华府”，憧憬着“3万的后辈”，却不得不被现实压下头，只能残忍得为良渚“2万刚需时代”画上句号。
新开房源：一共3幢122套，1号楼10层，2号楼10层，13号楼7层，一梯两户。户型有89m2、127m2、139m2。
开盘时间：2018年4月24日—28日摇号登记。
劝学里天生“营养不良”，北靠公墓，外号“坟景房”；西靠农居七贤桥，片区居民素质参差不齐；南临东西大道（未来将建高架）东靠风情大道，日常受到粉尘噪音污染多。方圆3公里内，找不到大型商业区。距离地铁2号线良渚站也非常远。
均价：上期开盘价18500元/m2。
剩余房源：只剩1幢22号楼，边套户型106m2，中间套89m2，假边套89m2。
昆仑华府有前科，之前烂过尾，前一期业主表示房子交付质量不达标。小区容积率相对来说比较高，车位也少。
作为刚需难兄难弟，他们唯一的优势就是价格低。其中昆仑华府距离地铁站较近，而劝学里房子质量有保障。目前劝学里正在摇号，昆仑华府自身问题不断，开盘遥遥无期。
劝学里>昆仑华府，买不起其他项目的，需要在城西工作的，也不介意住“坟景房”的，以及迫切想要先上车的，入劝学里最小户型较合适。
▼刚需“两兄弟”属性图
挣扎在良渚升级换代的尴尬期
区别于刚需“两兄弟”的低端定位，刚改“五大郎”——竹径云山、缦云坊、郡西澜山、万科未来城、融信澜天，都有定位中高端项目的叠排洋房独墅。事实上，它们并不缺地段位置佳、商业配套好的优势。然而只因拍地较早，规划不齐，在限价背景下，已追不上时代的变更速度。它们能领先于良渚的2万低端房，却发现失去了竞争“3万时代”的资格。就像古代人家的庶子，出生时间不对，地位天然低一等。
均价：预估叠排在2万1至2万4之间，类独栋在2万8左右。
新开房源：76套叠排，13套类独栋。其中叠排为10层，户型有89m2，122m2。类独栋有180m2，190m2户型。
开盘时间：预计4月底至5月拿预售证。
▼工作日售楼处登记人数也很多
劝学里升级版，同样交通不便，北靠公墓，距离周边商业配套及地铁站较远。但社区内自带七贤汇商业配套，能解决日常生活需求，且有班车来往地铁站接送。
均价：预估叠排在2万3至2万5之间。
新开房源：全新916套房源，其中叠排户型有82m2，89m2，108m2,128m2，部分房源带有地下车库。
开盘时间：4月29日开放样板间，预计5月底拿预售证。
▼矿坑公园内的儿童游玩场
缦云坊紧邻竹径云山，项目相差不大，容积率稍稍偏高，户型略次于竹径云山。
均价：上期均价2万4。
主打5层坡地洋房，容积率低，环境优美。但距离地铁站较远，附近500米有英联幼儿园，商业主要集中在春漫里。
均价：上期开盘价2万3。
新开房源：二期（上图左侧）仍有300多套房源未出手，先出三期（上图右侧）的600多套，主力户型为89m2。
距离杜甫村地铁站仅500米，距离陈家头公交站100米，周边商业配套较为完善，东南方为永旺梦乐城。万科未来城目前处于剪不断理还乱的境地，二期剩余房源依然不敢开，三期已有1万多人登记。
均价：预计2万至2万3。
新开房源：小高层还剩3号楼及4号楼未售，主力户型面积为83m2、89m2、109m2、126m2。
和万科未来城是邻居，有同样的毛病，已有1200多组登记客户，也是不敢卖不能卖，就给大家看看。28秒售罄134套成绝唱，死心吧。
万科未来城>郡西澜山>融信澜天>竹径云山>缦云坊
竹径云山，缦云坊相对于其他改善型楼盘，环境更为优美，紧邻矿坑公园，有儿童游乐场所。想要低价拿叠排、喜欢万科、不介意公墓的，可以入手叠排，独栋性价比不高。其中缦云坊房源较多，相较于其他新楼盘竞争优势不明显，摇到的概率可能会较高。郡西澜山则离地铁近一点，日常需求主要前往春漫里解决，喜爱洋房的可以入，面积越大越好。
未来城三期价格不升的情况下， 性价比最高，可以入手，就怕万科拖拖拖，5月若不开，估计又是买不到系列。融信澜天买不到，不考虑。
▼刚改“五大郎”属性图
开启良渚“3万时代”的先锋军
对于颐和江南、梦栖祥云、融信沐澜、藏珑玉墅四个项目，看盘时想用“四大金刚”形同它们，因为这片区块将会是良渚冲向3万时代的发起者，它们一定是今年良渚最值得购买的四个项目。但最终，我用“四小天鹅”来总结，因为它们也像“小天鹅”那样还未真正成长，以质朴动人，先舞出一曲“田园般诗意”的良渚新风向。
▼“四小天鹅”地理位置与周边配套
均价：预计2万8左右。
新开房源：总房源318户，60%为叠墅，首开小高层4号楼与5号楼，以及叠墅9号楼、10号楼、11号楼。
主打叠墅，结构比洋房更舒适，附近项目都为同一期拍地，规划的中高端项目，未来居住人群层次较高。距离地铁站2号线较远，附近商业配套较少。
新开房源：7幢院墅，6幢花园洋房，共126套房源。首开13号楼，2单元10层及12层，东边套户型127m2，中间套户型116m2，边套户型139m2。
项目是联发集团入杭的第一个作品，势必会要求做到尽善尽美，开放商自身定位项目为良渚最高端楼盘。藏珑院墅规划与联发附近未来另一个项目共建1500m2下沉式会所，解决商业配套问题。
新开房源：分为两个区，南区为4幢洋房，10栋排屋，北区为20栋洋房。首开北区12号楼（户型125m2、136m2），13号楼（户型125m2、136m2），17号楼（户型82m2、89m2、112m2），共144套房源。
开盘时间：5月至6月。
在“四小天鹅”中规模最大的项目，总面积9.7万m2，建筑面积25万m2，多于另三个项目总和。开发商比较重视生活体验，小区将建邻里中心，集中管理商业配套；建造一个室内恒温游泳池；代建一个公立幼儿园。但开发商在杭州的评价褒贬不一。
新开房源：首开洋房6号楼，户型有125m2、142m2。
开盘时间：4月底至5月。
唯一一个没有售楼处就预备开盘的项目，已经开始登记信息。只能说项目确实过硬，才能这样为所欲为。
刚改“四小天鹅”对比：
融信沐澜>颐和江南>梦栖祥云=藏珑玉墅
颐和江南距离地铁最近，地块最大，配套服务最齐全，据介绍房子外立面是石材干挂，比较有优势，且有为数不多的小户型可以选择。梦栖祥云相对而言户型设计比较好，车位也比较多，可能更倾向精装修交付。藏珑玉墅是联发入杭第一作，对项目的重视度会更高，但容积率是四个项目中最高的，且能否迎合杭州人民的口味，还有待考察。融信沐澜的位置较好，相当于在四个项目中间，在融信澜天的好评支持下，热度会比其它项目高一点。
四个项目的定位都是中高端改善项目，都是良渚未来的住宅建设示范项目。只要你有房票，都可以去摇一摇，得之你幸，不得你命！
▼刚改“四小天鹅”属性图
在上一篇文章中，我已说到，良渚是具有豪宅基因的，住宅限高，容积率低，是它未来的风格。而事实恰好如此，良渚此次迎来四个全新盘，都表明了中高端改善项目将是良渚未来想要打造的趋势。“四小天鹅”开发商的心理预期，平均毛坯2万8起，精装修3万起。他们之间也在相互试探，看谁能够冲破限价的压力，率先迈过3万坎。只要有一个出头鸟，良渚的房价势必将整体迈入“3万+”时代。
从万科一家独大，到吸引融信、中粮、联发、保利、北大资源等名企的入驻，良渚已经证明其价值正在被认可。未来，融信与保利合作的和光尘樾、联发去年拿的首破2万楼面价的地块，都有可能再次拉高良渚的身价。而今年将开拍的6宗涉宅用地，也更让人期待是否会有新的惊喜还是惊吓出现。
你问我如何用“脚”买？看完这篇干货，小白也会买房，用脚走去售楼处登记就完事了。
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10、进击的良渚，杭州下一个“宇宙中心”？
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